實價登錄2....
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律師林智群為囤房稅2.0緩頰 掀起網友正反論戰
國內高昂房價難以撼動，《平均地權條例》修法1日上路，行政院會昨（6日）也通過「房屋稅差別稅率2.0方案」，擬調升囤房稅率。律師林智群盤點過去7年政府推行的打炒房政策，直言不要「自己買不起房子，就抱怨說是政府不作為」。行政院今（6）日通過「房屋稅差別稅率2.0方案」，律師林智群列出7年來民進黨政府打房政策。（圖／財政部）行政院昨（6日）通過「房屋稅差別稅率2.0方案」，「囤房稅」將從現行個別縣市歸戶改為「全國歸戶」，並將非自住住家稅率從1.5%至3.6%間，調升至2%至4.8%間。對此，律師林智群在臉書發文，並列出7年來民進黨政府打擊房價的政策，直言不要自己買不起房子，就抱怨說是政府不作為。律師林智群昨（6日）在臉書發文表示過去7年政府打房做了7項對策，包括「禁止紅單轉讓/預售屋換約」、「實價登錄2.0」、「房地合一2.0」、「降低購買第三戶以上／高價住宅的貸款成數到4成」、央行多次升息、「炒房有刑責，是犯罪行為，最高可以判3年。」他直言這樣子叫政府不作為，沒做功課，不去了解，只要買不起房子，就抱怨政府不作為，最後還說到最好政府可以確保人人能用低價買到台北市蛋黃區電梯大樓3房的房子。此文一出引發網友熱烈討論，「本身從事房地產業，一邊聽業主砲轟政府打房政策，一邊看網路轟政府帶頭炒房」、「那些人可能認為買不起台北市信義區的房子就是政府不作為」，但也有部分網友認為有作為不代表有成果」、「有作為但是太晚了，現在房價都漲到天上了」。
行政院拍板「房屋稅差別稅率2.0方案」 立委批：隔靴搔癢
行政院會今（6）日通過「房屋稅差別稅率2.0方案」，打擊囤房修法朝「全國歸戶」制，稅率調升至2％至4.8％，預計明年上路；建商餘屋持有年限在2年以內者，稅率也將調高為2%至3.6%。立委邱顯智批評，民進黨政府是放羊的孩子，7年前的政見到今天才想要實踐，且此修法方案根本是隔靴搔癢，形式意義大於實質作用，而且稅率太低，可見「建商仍是（民進黨）心中最軟的一塊」。「這是放羊的孩子，迷途知返」，邱顯智指出，民進黨政府經過七年執政，放任房價炒到比天高，年輕人苦不堪言，不敢生小孩不敢成家，才想起當初上台前的政見。邱顯智指出，財政部在行政院會上提出的打囤房方案是隔靴搔癢，形式大於實質。非自住房屋差別稅率從現行的1.5%到3.6%，微幅調升到2%到4.8%，距離實質稅率1%，仍然有非常大的距離。「要打房就打真的，不要打假的」，時代力量表示，未來該黨版本一定會大幅拉高稅率，搭配空屋主動申報，才能打擊囤房空屋大戶。邱顯智認為，行政院的方案仍然把責任推給地方，造成逃稅風險。當各縣市政府可自定差別稅率，一定會造成囤房大戶選擇低稅率縣市申報，所以時代力量認為，要由中央訂定統一的囤房稅、空屋稅，才能有效打擊都會地區的空屋囤房現象。「建商餘屋2年以內2.0%～3.6%，太溫柔了。」邱顯智說，由此可見建商仍是蔡政府心中最軟的一塊。他要求，民進黨應儘快提案排審政院的修法版本，別亂開後門，並要慎防民進黨虛晃一招，以免重演2019年實價登錄2.0變成0.5、《平均地權條例》違法開後門的先例。
政府禁預售屋紅單轉售 一件也沒抓到
實價登錄2.0自去年7月1日上路，明訂「禁止預售屋紅單轉售」違者最重可處以100萬元罰鍰，民進黨立委江永昌昨揭露，新制上路至今沒有抓到半件，甚至也沒有民眾檢舉，倘若《平均地權條例》修法再拖延，無疑給予投機客「炒作」與「逃命」的空間。對此，內政部無回應。巢運昨邀朝野5名跨黨派立委召開記者會，籲將《平均地權條例》修法列為本會期優先法案，以抑制房市投機炒作熱潮，維護居住正義。江永昌指出，禁止預售屋紅單轉售新制上路後，全國一件違法案件都沒有，中央、地方主管機關的稽查行動查獲案件皆為零，也無任何民眾檢舉，此外，新制也規定交易後30天內須申報，卻也提不出未申報的相關數據，新制如同虛設。他說，根據內政部《住宅資訊統計彙報》，比較2021年第1季與2022年第1季資料，全國房價所得比已從9.13倍攀至9.58倍，由數據可知，房價仍是上漲趨勢，行政院打炒房政策有檢討精進的空間。此外，2021年12月內政部預告修正《平均地權條例》，宣示要限制預售屋買賣契約讓與、轉售，已使預售屋市場的投機客出現逃命潮，轉售量從11月的1萬6074件，到今年6月暴增至1萬9945件，這種預期心理反應，足見修法後對投機客炒房行為產生約束力。「民進黨不要打假球！」吳怡玎說，執政黨占立院絕對多數，只要黨團願意排審、一聲令下，一定會通過修法。立委吳玉琴、張其祿、邱顯智也呼籲「房子是用來住的，不是用來炒的！」支持盡速排審，全面斷絕房屋被當作炒作標的。
實價登錄蓋牌1／北市200戶預售屋交易「被隱藏」 險釀消費糾紛
為讓預售市場更加透明化，實價登錄2.0去年7月上路，預售屋交易須於30天內即時申報，不過台北市有民眾反映，購買預售屋簽約後遲遲未被放上實價登錄網。CTWANT記者調查，過去一年來，推估北市約有200件預售屋成交筆數，「因被認定成交價偏離市場行情2成以上」，暫不公開，有違「公開透明」之虞。一名民眾近期向CTWANT記者反映，4、5個月前他於北市精華地段購買預售建案，但遲遲未見實價登錄網出現交易紀錄，詢問銷售業者，對方告知有申報但是地政局沒有公布。原以為銷售人員私下做手腳，沒想到致電地政局詢問才知道真有此事，險些造成消費糾紛的他發現，「實價登錄原來沒有想像中這麼透明！」CTWANT記者也找到該建案主管，業者無奈解釋，應該是去年銷售較多是低樓層，且因潛銷所以售價較親民；今年成本上漲反映在售價上，同時陸續對高樓層進行銷售，價差因此拉大，結果被認定偏離行情不揭露，所以造成與消費者間的誤會。業者對「被蓋牌」感到疑惑，「我們建案並非總銷百億大案，也未創區域高價，或是特殊關係的交易，是真真實實的成交價格，卻不被揭露。」據了解，該案去年成交價約落在110萬元，今年反映物料成本後，高樓層成交價約落在130萬元，漲幅約2成。「消費者來反映實價登錄沒有揭露的狀況不只一件，我們要消費者放心，都有登記報備，但怎麼解釋客戶都不相信，最後只能請客戶親自詢問北市地政局，才化解誤會。」被蓋牌情況不是單一案例，住展雜誌研發長何世昌表示，北市過往也有不少建案有過類似實價有登錄未揭露的情況，其中最著名的就是豪宅「陶朱隱園」及「世界明珠」，地政局會和估價師公會合作，如果估價師認為成交價高出市價20%以上，擔心少數幾筆高價成交是建商安排定錨拉抬市場行情，就會先暫不公告，等成交量累積到一定程度，才會選擇公開。未求資訊更即時、透明，修法推動實價登錄2.0，不過地政局先過濾再公開的作法，卻讓民眾及業者覺得仍有不便之處。（圖／報系資料庫）根據北市地政局提供數據，去年7月1日預售屋即時實價登錄新制上路截至8月7日，總共受理申報12,469戶成交件數，已經實價揭露的有12,225筆，占98%，剩下的244件除少部分近期申報在查核中，其餘皆已列為暫不揭露，推估數量約有200件。同樣情況也出現在其他縣市，高雄市不動產代銷經紀商業同業公會理事長謝哲耀表示，高雄也曾有案子少數戶別因成交價較高，地政局先暫不做實價登錄。台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章也聽聞台中七期豪宅因價格過高沒有被刊登出來的情況。至於房價屢創新高來到7字頭的新竹，銷售業者則表示沒有聽到有蓋牌這種狀況。住宅週報社長陸敬民推估，應是建案普遍熱銷，「如果是一整批送件都是每坪68~72萬元的話，就代表作假可能性低，因此沒有蓋牌的必要。」一位不具名代銷表示，聰明的消費者會去查實價登錄做功課再跟銷售小姐談判，但若地政局選擇性登載交易，消費者相信政府實價登錄的準確性，只會認為是業者不老實，真的是啞巴吃黃蓮。該業者認為，政府想在房價上作管控能理解，但實價登錄的初衷本就是公開揭露最新成交行情，且確確實實是客戶合意的買賣價格，政府希望業者能誠實登錄，自己卻不誠實揭露，有違這項政策設立的初衷，建議審核機制能再更因應實際環境做改善調整。謝哲耀也認為，地政局不該有蓋牌的機制，應該查核一下是事實後直接揭露，才能即時反映行情，不揭露反而不論是買方或賣方都更難判斷市場價格。不過也有人持不同看法，何世昌就表態支持這項作法，才能遏止不肖業者刻意炒作墊高房價，大家不應該苛責北市地政局審查太嚴，而是應該要督促其他縣市也能嚴格審查才對。住展雜誌研發長何世昌表示，北市過往也有不少建案有類似實價有登錄卻未揭露的情況，不過他認為地政局能將價格偏高的交易有所保留，才能遏止不肖業者刻意炒作墊高房價。（圖／CTWANT資料照）
實價登錄蓋牌2／「不揭露交易」判定原則公開 承辦科長坦言「壓力大」
北市一名房地產業者向CTWANT反映銷售中建案沒有創區域高價，只是將成本上漲反映在今年售價上，較去年高出約2成，卻遭地政局以偏離市場行情，實價登錄遭「蓋牌」。北市地政局出面解釋未揭露實價案件的原因，承辦科長坦言，「不希望實價登錄變成炒房平台，沒揭露壓力也很大，這是吃力不討好的工作，要有一點使命感才做得下去。」過去，北市建案也曾有過，成交但實價登錄未揭露的案例，像是2019年起預售的南港輪胎豪宅案「世界明珠」，就因為住宅及商辦皆以每坪百萬起售出，刷新區域房價新高，去年實價登錄2.0上路後成交的案件也都未公開揭露，直到今年1月才一口氣公開150筆、總金額高達294億元的成交紀錄。南港豪宅「世界明珠」過去也曾因為好幾位估價師都認為交易價格過高，且周邊建案沒有一個單坪有破百萬元的紀錄，因此決定先蓋牌；不過目前銷售數已過半，地政局今年初決定掀牌，目前實價登錄已可查詢。（圖／黃耀徵攝）另外一件著名蓋牌案，正是挑戰台灣史上最高價的信義區旋轉豪宅「陶朱隱園」，2019年中華工程宣告7樓戶以每坪單價610萬元、總價18億元成交，打破台灣史上豪宅雙記錄，但實價登錄至今皆未揭露，外界推測因買家是自家威京集團旗下的承耀股份有限公司，屬特殊關係交易，且成交價大幅偏離市場行情，因此被蓋牌。北市府地政局科長鄭益昌解釋未揭露實價的原則，只要超過估價師認定合理價格的上下2成，皆會被列為偏離市場行情，暫且不公開，等到銷售過半、代表市場認同時，會一次放上實價登錄。他進一步說明，新建案銷售要上實價登錄前，依照中央規定至少要累計3件成交案件的申報，由台北市不動產估價師公會2位以上估價師協助審查，後續上傳交易將依據首批審查作為標準由系統自行判別，若是價格高於或低於20%，將會被判定為異常價格，暫不會揭露。 北市地政局長張治祥（左）2019年與時任台北市不動產估價師公會理事長郭國任（右）共同簽署合作備忘錄，由估價師協助檢視價格合理性，為實價登錄的正確性進行把關。（圖／北市地政局提供）若遇到類似豪宅案，整批成交價都偏高的情況，地政局則會請更多估價師加入複核，認為有影響市場行情的疑慮，就會保留到業者去化可銷售戶數的一半後再一次性揭露。對於民眾反映，蓋牌後無法真實知道該建案銷售成數，鄭益昌表示，如果是北市預售屋的話，民眾可以上「臺北地政找房+」網站，上面會登載預售屋總戶數、地主戶或保留戶的戶數，以及目前實價登錄件數，即便是被列為暫不公告實價的交易，亦會列在已銷售戶數數量中；但若是已購戶要知道該筆交易是否有申報，實價登錄上找不到紀錄，可能仍需致電地政局查詢。鄭益昌解釋，就是因為不希望被質疑政府控制房價，所以才導入第三方公正單位台北市估價師公會協助審查，目前公會有48位估價師擔任實價顧問團。「我們沒揭露的壓力確實很大，但不希望實價登錄變成炒房平台，然後失去民眾對實價登錄的信任，所以才依照中央規定做基本的把關。」面對外界質疑聲浪，鄭益昌直言，這是吃力不討好的工作，要有一點使命感才做得下去。
誠實房仲時代來臨！永慶房屋獲「台灣服務業評鑑」金獎十連霸
永慶房屋誠實服務再獲台灣服務業奧斯卡獎肯定！工商時報「2022臺灣服務業大評鑑」5日在台北君悅酒店舉行頒獎典禮，永慶房屋以專業且令人安心的誠實服務，拿下「連鎖房仲業金牌」十連霸，寫下新台灣房仲業紀錄。永慶不動產也連續六年拿下「連鎖房仲業銀牌」肯定。同時，第一線的房仲經紀人：永慶房屋蔡岱錚、永慶不動產林寶元也獲頒「服務尖兵獎」，永慶房產集團一口氣抱走4個獎項，蟬聯房仲業最大贏家。永慶房產集團董事長孫慶餘致詞時表示，堅守「先誠實再成交」的永慶房屋獲得十連霸肯定，再次證明「誠實房仲」時代的來臨，也代表消費者的覺醒與勝利！這些年房價的飆漲，讓台灣背上「炒房之島」的汙名，其中黑心房仲聯手投機客賺差價正是炒高房價的兇手之一。永慶房屋不僅為客戶提供透明資訊，更年年推出誠實服務，提供業界唯一的「買賣屋全保障」，就是要給消費者一個公平交易的平台，拒絕讓台灣成為炒房之島。孫慶餘董事長則強調：房仲是良心事業，不能只做到合法，更要為消費者權益嚴格把關，這是永慶不變的堅持，也是對台灣房仲業的期許。永慶不動產連續6年獲得銀獎殊榮。房仲唯一金獎十連霸 永慶房屋成業界服務典範主辦單位表示永慶房屋獲金獎的原因，包括：運用APP展示實價登錄行情並分析成交價，展現出專業素養；提供豐富房屋資訊供顧客攜回，並主動介紹「三不政策」與「六大安心保證」，堅持誠實交易讓顧客放心；遇客訴時，經紀人能展現同理心，耐心聆聽顧客意見，並從顧客立場溫暖致歉；經紀人名片和誠實房價報告書上皆清楚揭示免付費抱怨專線，客訴的管道明顯易見。此外，獲獎「服務尖兵獎」的點評是：耐心解決客訴需求同時主動關切，提醒停車狀況避免被拖吊。清楚說明誠實保障資訊，專業服務讓顧客信任又安心。服務親切有禮，對顧客狀態觀察入微，貼心準備遮陽傘，隨時留心顧客各種需求，除專業讓人信服，更感到窩心。永慶房屋總經理吳良治表示，「先誠實再成交」已是永慶人的服務DNA，為保障消費者權益，永慶房屋更在二十多年前就建立「投機客資料庫」，列管短期頻繁交易的投機客，這些年下來推掉的營收商機逾百億；員工購售屋也設有通報機制，嚴格規範員工不得球員兼裁判，短期炒作。永慶房產集團董事長孫慶餘(右)，從副總統賴清德手(左)中接下十連霸獎盃。堅持提供透明資訊的永慶房屋，也是最積極推動與支持實價登錄政策的房仲品牌，吳良治總經理指出，當年就是孫慶餘董事長主動提供成交行情資料給政府，促成了實價登錄政策上路，之後實價登錄2.0修法遇阻時，永慶房屋也是率業界之先，推動成交行情揭露到門牌的業界；集團下的加盟品牌永慶不動產、有巢氏房屋、台慶不動產也都陸續跟進全面落實，早於政策之前，顯見永慶在保障消費者權益上的領頭羊地位，這些作為也一步步帶領產業進入「誠實房仲時代」。年年推誠實服務 今年首創「短期交易熱區地圖」從保障消費者權益出發，永慶房屋的誠實服務持續升級，2019年率先推出「實價登錄3.0－揭露成交行情到門牌」；2020年提出「兩大誠實房價保證」，保證若未完整揭露成交行情至門牌、造成客戶損失，將提供補償；2021年則推出業界唯一「真房價保證」，宣示不炒房、不賺差價，若未落實最高將賠償買方400萬元、賠償賣方最高4倍服務費，提供業界唯一的買賣屋全保障。今年更首創提供賣方的「短期轉售成交地圖」及買方的「一年內成交再上市地圖」，以地圖方式呈現地區內短期重複上市的物件數量，避免消費者以不合理的價格購售屋，成為炒房投機客的受害者。吳良治總經理指出，因為堅持做對的事，永慶房屋才能獲得服務金牌十連霸、永慶不動產六度蟬聯銀牌，集團更多次包辦前三名，這證明「誠實服務」才是王道。永慶房產集團包辦2022年台灣服務業大評鑑的金獎與銀獎，是房仲業最大贏家。房仲加盟第一品牌 永慶不動產6度奪銀永慶不動產不僅是永慶房產集團的旗艦加盟品牌，也是房仲加盟的第一品牌，更超越其他直營品牌，連續六年獲得銀獎殊榮。永慶房產集團加盟事業處總經理莊志成表示，永慶不動產承襲永慶集團的「誠實DNA」及永慶房屋的成功經驗，從品牌的優勢、最強的科技工具到團隊合作的文化環境，再加上業界最成功運作的聯賣平台，加快成交效率，也提升了消費者的滿意度和指名度。值得一提的是，推行多年的〈實境找房〉、〈線上專人導覽〉等數位賞屋科技，助攻疫情下的零接觸的安心服務，深獲消費者認同。莊志成總經理強調：做為加盟房仲第一品牌的永慶不動產，全台即將邁向500家店的規模，不僅要持續落實「誠實服務」理念，為消費者提供優質且安心的服務，以贏得客戶信賴，更要發揮影響力，帶動產業的變革與提升。
2021預售屋交易遍地開花 這7個行政區每月交易165件以上
根據預售屋實價登錄資料統計，全台各縣市行政區預售屋交易量排序，桃園龜山去年以4701件登上全台交易冠軍，其次則是台中北屯、桃園中壢。2021年全台預售屋交易達2000件以上的「爆量區」高達7個，相當於每月交易165件以上，熱絡程度可見一斑。「實價登錄2.0」自去年7月上路後，除了成屋實價揭露至門牌外，預售屋成交價格也即時揭露，讓預售屋價量更公開透明。據統計，近3年全台預售屋交易由2019年的3.9萬件逐年遞增，2020年為7.0萬件，至2021年已達9.4萬件，年增幅34.9%，總銷金額於更突破1.2兆元，年增49.1%，成長將近5成。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，在資金潮、低利環境挹注下，加上國內經濟表現優異、出口暢旺等基本面佳的狀況下，讓房市交易增溫，也推升民眾看好房市後市的預期，預售屋交易也受到激勵，交易轉趨熱絡，同時也讓投機炒作死灰復燃，這也是政府近年積極打炒房的主因。（圖／永慶房屋提供）根據2021預售屋交易量統計，桃園龜山以4701件登上全台行政區交易冠軍，其次則是台中北屯的4136件位居第二，桃園中壢則以3738件位居第三，桃園市桃園區、新北三重、新北板橋、台中西屯依序在後，交易件數超過2000件以上的行政區高達7個，相當於每月交易165件以上；全年交易1000件以上的區域也高達22個；交易500件以上的也有19個行政區入榜，顯示去年一整年全台預售屋交易可謂是遍地開花。葉凌棋表示，2022年全球經濟成長正常化，但地緣政治風險高，全球通膨壓力遽增，將加速貨幣緊縮與拉高升息幅度，目前美國聯準會宣布升息1碼，台灣也跟進，連帶衝擊今年的房市表現。在房市交易熱絡、房價走高的狀況下，去年12月內政部五大打炒房措施修法中，預估本會期將送進立法院進行審議，各地方政府配合中央政策，對於調高囤房稅上限已有共識，將於各縣市議會通過後實施，未來是否再祭出更進一步的健全房市政策，將左右今年房市交易量表現，有待持續觀察。 葉凌棋認為，自住、置產需求仍旺盛，買氣仍穩，預估上半年交易量與去年同期相當，預估2022上半年房市交易量在17.6~17.9萬棟左右，與2021年相比成長0.5%至2%之間。
房價愈打愈高？ 郭國文籲用數據檢視打炒房績效
近年來房價不斷飆升，政府陸績推出稅制、實價登錄與信用管制等一連串打炒房措施，卻仍不見效果。立委郭國文今（14）日在立院財政委員會質詢時，要求相關部會應提出檢討，並提出建立房價提出預警措施，盼透過統計數據來具體化政府打炒房政績。郭國文認為，主計總處作為統計物價的機關，應該與內政部合作，以估算房價的漲幅中，有多少是建材漲價？多少是硬性需求？多少又是炒作出來的？藉由這樣的數據來協助政府制定打炒房措施。「透過統計數字納入評估標準，不只具體化政府打炒房政績，也能讓相關部門更有警覺性。」郭國文主張，主計處應該納入健全房市小組，並針對房價提出預警機制，讓民眾更加了解房市狀況，並提供各部會在不同警示階段能有不同因應措施。 郭國文指出，自2020年以來，政府已推出一連串打炒房措施，包括房地合一稅和實價登錄2.0版、央行的四波信用管制、以及近期金管會提出的風險權數提升等，但即便經歷幾波打炒房政策，房價仍高漲不下，審計部應該調查，相關部會是否有「未盡職責」或「效能過低」的狀況，並依法報告監察院。審計長陳瑞敏回覆高房價現象時也坦言，以結果而言，健全房市小組的措施並未讓房價下來，審計部正仔細查看居住正義政策，預計在7月底會提出報告。
炒房亂象頻傳！北市男連塔位也炒 獲利300萬漏報稅遭罰135萬
近年全台炒房亂象頻傳，2020年台南、高雄都出現建商違規賣非法紅單，也促使房地合一2.0、實價登錄2.0於2021年7月上路。不過，國稅局指出，近年民眾不只炒房，連靈骨塔塔位都有人在炒。台北國稅局官員表示，北市某A先生在2017年用200萬元買入靈骨塔塔位使用權，並以本人為登記名義人。但A在2019年又將靈骨塔塔位以500萬元轉賣給他人，短短不到三年，光是賣塔位就淨賺300萬元。國稅局查核後認定，個人轉讓靈骨塔塔位使用權賺取收入，屬於所得稅法第14條第1項第7類規定的財產交易所得，必須列入綜所稅課稅。以A轉賣塔位淨賺300萬元而言，若加上個人薪資與其他收入，多半會落入綜所稅率級距30％或40％，至少要課90萬元以上的綜所稅。另外，因為A漏報該筆轉賣塔位收入，依所得稅法第110條第1項規定須裁處罰鍰，國稅局也依照裁罰倍數參考表，對A裁處漏稅額0.5倍罰鍰，以90萬元本稅來說，罰鍰即為45萬元，連補帶罰合計135萬元。
「十大爆紅台股榜」Q4宏達電稱霸 「國內十大財經事件」台股登萬八居冠
Yahoo奇摩股市App今（29）日公布六大財經榜單，包括第四季「十大爆紅台股榜」、「五大爆紅ETF榜」，以及2021年度「十大熱門台股榜」、「五大熱門ETF榜」、「十大國內財經事件榜」及「十大國際財經事件榜」。其中，第四季台股榜宏達電飆風再起最吸睛；ETF榜則由配息型商品、ESG概念席捲榜單。至於2021年度台股年度熱門股，則是由「航運雙雄」長榮、陽明擠下「護國神山」台積電。年度ETF則由元大、國泰兩大投信霸據榜單，元大高股息ETF則連莊冠軍。回顧2021年度財經事件，則以台股衝上萬八居冠，其他則圍繞疫情、政府新制、企業併購案等；國際財經事件中則是道瓊攻上36000點，其他半數和科技發展有關，元宇宙、區塊鏈、加密貨幣、NFT成焦點。受惠於元宇宙商機，品牌廠宏達電（2498）重回市場目光焦點，奪下Yahoo奇摩「第四季十大爆紅台股榜」冠軍寶座，同集團威盛（2388）也高居第5名。第四季榜單持續由中小型股攻佔，其中以電子股最受矚目，包括主攻低軌道衛星題材的建漢（3062），聚焦背光模組產品且11月單月營收創4年新高的中光電（5371）。平時較少上榜的生技股藥華藥（6446）因研發罕病新藥Besremi在美國上市，股價一路飆漲3倍以上，直登第4名，突顯新藥開發產業的變化特性。此外，受到科技業景氣熱絡影響，化學品供應鏈跟著吃補，化工股囊括以清洗、蝕刻印刷電路板與矽晶圓的電子級硫酸為主力產品的中華化（1727），以及近期在醫藥用化學品領域營收倍增的永光（1711），入榜第7、10名。【2021年第四季十大爆紅台股榜】：1.宏達電（2498）；2.建漢（3062）；3.中光電（5371）；4.藥華藥（6446）；5.威盛（2388）；6.合勤控（3704）；7.中華化（1727）；8.安集（6477）；9.系統電（5309）；10.永光（1711）。（圖／雅虎奇摩股市提供）今年上市櫃公司獲利出色，Yahoo奇摩第四季五大爆紅ETF榜上，有4席皆為配息型商品。第1名由今年3月才上市的永豐台灣ESG（00888）奪冠，其在配息型商品中獨樹一格，採取每季配息模式，並搭上近來選股熱門關鍵字「ESG」，備受投資人關注；其次則由元大高股息（0056）及國泰永續高股息（00878）分居第2、4名，突顯投資人對配息型商品的重視。比較特別的是排名第3的期街口布蘭特正2（00715L），它為槓桿型商品，今年油價隨著通膨局勢升溫，相關商品也成為投資人勇敢博取機會財的首要考量。至於位居第5的中信關鍵半導體（00891）則是一檔聚焦在半導體產業的主題型ETF，著眼目前市場有訂單、廠商有產能的熱絡情況，投資人想要「聚焦」在當紅產業的心態一覽無遺。【2021年第四季五大爆紅ETF榜】：1.永豐台灣ESG（00888）；2.元大高股息（0056）；3.期街口布蘭特正2（00715L）；4.國泰永續高股息（00878）；5.中信關鍵半導體（00891）。台股今年底、封關前再度創高，順利站上萬八大關。其中長榮（2603）、陽明（2609）、萬海（2615）航運三雄是帶動台股今年指數上衝的主因，全數進入Yahoo奇摩「2021年度十大熱門台股榜」第1、2、9名。至於半導體晶片荒受疫情衝擊而更加嚴重，亦變相推動台股晶圓代工業者的營收表現，「晶圓雙雄」台積電（2330）、聯電（2303）的股價和業績雙漲，則拿下第3、4名。值得一提的是傳產龍頭中鋼（2002）、利基型記憶體大廠華邦電（2344）今年業績皆創新高，吸引投資人目光，分別排行第7、10名。【2021年度十大熱門台股榜】：1.長榮（2603）；2.陽明（2609）；3.台積電（2330）；4.聯電（2303）；5.群創（3481）；6.鴻海（2317）；7.中鋼（2002）；8.友達（2409）；9.萬海（2615）；10.華邦電（2344）（圖／雅虎奇摩股市提供）元大、國泰兩大投信霸榜！元大高股息連莊冠軍！隨著台股熱絡，ETF市場跟著興旺，今年各家紛紛推出多元主題ETF加入戰局，不過從Yahoo奇摩「2021年度五大熱門ETF榜」來看，老字號ETF還是佔較大優勢，由元大、國泰兩家投信霸榜！今年依然由元大高股息（0056）穩居榜首，11月配息創2019年來的最高紀錄，高股息也符合利率走低下的投資趨勢，深受投資人關注。同樣元大投信旗下入榜的還包括第3名的國民ETF台灣50（0050），目前受益人達到36萬戶之多，股價更高達140元；以及第5名的元大台灣50反1（00632R），Omicron變種病毒掀起另一波疫情、全球通膨高漲，不少投資人因此對後市保守，是榜上唯一的反向型ETF。而國泰投信旗下的國泰台灣5G+（00881）和國泰永續高股息（00878）兩檔配息型ETF則排名第2、4名，雙雙搭上今年股市最熱門的關鍵字「5G」及「ESG」，吸引投資人目光。【2021年度五大熱門ETF榜】：1.元大高股息（0056）；2.國泰台灣5G+（00881）；3.元大台灣50（0050）；4.國泰永續高股息（00878）；5.元大台灣50反1（00632R）。回顧2021年，Yahoo奇摩表示，十大國內財經事件，多與疫情三級警戒有關，包括「台股盤中5月暴跌後，7月迎V轉狂飆上萬八」、「航運股價飆漲引爆當沖熱潮」、「防疫概念股狂飆」、「ETF因年輕人進場，股東人數首度突破300萬大關」，分別名列第1、3、5、10名。政府推出新制亦受市場關注。像是7月上路的「房地合一稅2.0」及「實價登錄2.0」等打炒房新制，8月針對當沖占比逾6成的股票祭出當沖警示制度，分別排名第2、4名。另，今年亦有多樁併購案，在零售業有「全聯併大潤發」及「家樂福出售」，在金融業則有富邦金（2881）併日盛金（5820），引發投資人熱烈討論，入榜第6、9名。【2021年度十大國內財經事件】：1.台股暴跌後又狂飆上萬八；2.房地合一2.0上路；3.航海王引爆當沖熱潮；4.當沖新制上路；5.防疫概念股狂飆；6.零售霸主爭奪戰；7.鴻海電動車平台；8.台積電漲價又擴廠；9.史上首樁金金併；10.ETF股東人數創高。（圖／雅虎奇摩股市提供）進入後疫情時代，全球經濟蓬勃發展。Yahoo奇摩指出，2021年度十大國際財經事件半數和科技發展有關。在蘋果、微軟等重量級科技股領漲下，「道瓊突破36000點」領頭居冠；「臉書改名Meta」宣示切入元宇宙願景引熱議，一併帶動「NFT新經濟竄起」，藝術創作者、藝人紛紛投入，分別排行第5、10名。隨著加密貨幣應用越來越廣，「比特幣衝破6萬美金」排名第4；電動車受節能、淨零等議題驅動，「特斯拉股價飆破千元」排名第6。國際危機事件吸引投資人關注，搶進第2、3名，包括中國房地產巨頭「恒大爆8.4兆負債財務危機」，被稱為中國版雷曼兄弟事件，以及「長榮貨櫃輪長賜號卡在蘇伊士運河長達6天」，惡化全球海運物流，增加海、空貨運運價飆漲力度。各國家政府政策影響經濟發展亦備受矚目，「中國大陸限電」以遏制碳排放。【2021年度十大國際財經事件】：1.道瓊突破36000點；2.恒大財務危機；3.大排長榮；4.比特幣衝破6萬美元；5.臉書改名META；6.特斯拉飆破千元；7.中國大陸限電；8.日圓創23年新低；9.GAMESTOP軋空；10.NFT新經濟竄起。（圖／雅虎奇摩股市提供）
「1站到北車5字頭」熱銷 海研聯手松下推日系精品宅
海悅國際(2348)、科達機構投資的「海研建築」推出「海研A3光點」10月2日公開，因位新北產業園區站雙捷交匯點，主打「北車下一站、房價5字頭」，每週來人量近百組，8週已售6成。海研建築今(7)日宣布與日商「台灣松下營造」合作，舉辦營造簽約儀式記者會，全案總銷16億，預計2024~2025年間完工。科達建築董事長、海研建築總經理賴建程表示，「從小對Panasonic印象就是品質保證、日系精工，近年也觀察到日系營造團隊為消費者心中的首選，因此找台灣松下擔任營造重責大任。」台灣松下營造董事長田中一彥也提到，今年3月兩人首次見面，賴總經理(賴建程)希望幫助年輕族群買房成家，減少房貸負擔與通勤時間，跟松下理念不謀而合，未來將秉持最嚴謹標準，用心為自住客打造舒適、安全的家。「海研A3光點」總銷約16億元，規劃15~31坪、1~3房格局，業者表示，標榜「親民5字頭房價、總價約千萬元買2房」，是銷售開出紅盤關鍵。（圖／林榮芳攝）「海研A3光點」基地位新北大道三段、新知八路口，「新莊北側知識產業園區」開發面積約26公頃，因具住宅、產專用地優勢，加上鄰近捷運新北產業園區站，近年吸引建商、企業總部紛紛插旗。該案總銷約16億元，規劃地上15層、地下4層，15~31坪、1~3房格局，可售戶數123戶，不僅一站8分鐘直達台北車站、2站直達桃園機場，標榜「親民5字頭房價、總價約千萬元買2房」，是銷售開出紅盤關鍵。賴建程指出，「海研A3光點」除品牌保值、雙捷A級地段，銷售關鍵仍是親民總價帶，他說，「以目前雙北市共131個捷運站，只有19站雙捷運交匯，且僅有6站為一站到台北車站，每站新成屋、建案房價每坪皆破百萬元以上，只有A3站還有5字頭房價，相對新北新莊、板橋、三重、新店等區域重劃區指標案6~7字頭房價，具備親民總價帶優勢，1000萬元上下可買2房、1588萬起可買3房，未來房價更有潛力達6字頭以上。據業者表示，「海研A3光點」開案以來受到新莊、板橋、三重、新店等區域客青睞，更不乏來自北市中山、中正區、信義區等白領客層預約，目前銷售8週以來已售6成，2房接近完銷，成交均價每坪56萬上下，有機會明年Q2前完銷，最快明年1月正式推出新案「新莊科達花園」，總銷約30億元，開價每坪4~5字頭，同樣標榜上新莊門牌、日系精工品質。此外，賴建程也分析，後疫情房市、原物料通膨，反映近期房價推升，但自住買盤強勁，加上消費者憂心愈來愈買不到房，故下半年各大重劃區建案、新成屋交易皆繳亮眼成績，因此，也看好明年房市持續走揚，對於政府打房、預售實價登錄2.0等政策，他樂觀以待市場回歸剛性需求面、透明化。
2021年房市代表字票選出爐 「這」字獲逾5成民眾認同超有感
2021年即將邁入尾聲，台灣房屋集團趨勢中心舉辦「2021年房市代表字」網路票選結果出爐，由「漲」字獲得逾5成民眾認同，拔得頭籌，獲選原因為「房價物價連漲，房市價高難追」；而「房地合一、實價登錄2.0新制上路」，則榮登今年度民眾最「有感」的房市新聞。台灣房屋連續13年舉辦房市代表字票選，2009年代表字「活」、2010年「狂」，2011年「凍」，2012年「等」、2013年「憂」、2014年「頂」、2015年「望」、2016年「苦」、2017年「盼」、2018年「轉」、2019年為「回」，2020年為「旺」，2021年則為「漲」。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，年度代表字反映出房市真實現況，以近３年代表字來觀察，從2019年的買氣「回」溫，一路來到2020年疫情爆發，台商回流、市場游資豐沛，進入「熱錢多、利息低」買氣暢「旺」的時代；邁入2021年，隨著限貸、重稅政策出爐，市場現金仍多，買氣依舊難擋，推案量高牽動地價飆升，加上疫後遞延買盤出籠、營建成本高漲、預期通膨效應等多頭格局影響，帶動全台房價、物價「漲」聲不斷，讓民眾深深有感，荷包厚度難趕上房價飛漲速度。另外，2021年最有感10大房市新聞，民眾對「房地合一、實價登錄2.0新制7/1上路」最有感；其次為「台積電設廠高雄定案 周邊房價看漲」，以及「城中城大火 燒出老舊危樓改建問題」，成為今年前３大房市焦點議題。展望2022年，張旭嵐分析，明年房市要觀察４項變因，首先是「疫情」，omicron變種病毒變化是否影響國際經濟和民生消費；其次「量化寬鬆政策」，疫情爆發後各國印鈔救市，使市場游資水位大升，也將牽動房市的價量走勢。此外，包括「升息」和「囤房稅」政策變化，會增加購屋族成本，多少會影響資產規劃。張旭嵐指出，台灣目前疫情控制得宜、經濟成長強勢，民眾的購屋置產信心也偏向樂觀，剛性買盤的購屋意願強烈，通貨膨脹的預期心理，不動產的保值功能仍催動市場買氣，由於政府透過貸款和稅制來「制量」，因此明年置產者改走「質優」，保值性高的蛋白商品看俏！相對蛋黃區的高不可攀，蛋殼區的等待期又長，反倒是「蛋白產品」更具營養價值！包括發展成熟、入住率高的住宅、社區型店面，以及自用型的廠辦這類以長抱為前提，市場需求穩定型的產品，反倒成為中流砥柱，所以當各項干擾因素都塵埃落定後，預估房市將延續今年的市場熱度。
被問「房價何時買得起」 央行總裁楊金龍：太難了
中央銀行再度出手打房，總裁楊金龍昨日赴立法院財政委員會業務報告時，被問到房價有沒有可能回到一般人都買得起的價位？楊金龍表示，「這目標太難了，一直以來都無法達到」。認為房市政策應該從需求面、供給面及制度面三管齊下，才比較有效果。央行年內三度加強管制央行上周四召開第3季理監事會，再度加碼選擇性信用管制措施，除新增六都及新竹縣市自然人第2戶購屋貸款不得有寬限期，購地貸款及工業區閒置土地抵押貸款最高成數均下修，這是央行一年內三度調整管制強度。楊金龍表示，央行做法是逐步微調，讓房市軟著陸，不會一下大砍的原因，是因為不能讓房市硬著陸，他希望房價緩緩地走，「不希望房價突然上去又突然下來」，實施選擇性信用管制主要是著眼於金融穩定。楊金龍直言，光靠選擇性信用管制，不可能讓所有民眾都買得起房，全球主要都會都有社會住宅、租賃宅的搭配措施，讓弱勢者有房子可以住，台灣有房地合一稅2.0、實價登錄2.0等政策，不過今年7月才剛上路，加上信用管制新制，得之後再觀察是否有效。購屋者要注意財務槓桿被問到是否贊成課徵囤房稅？楊金龍重申各項政策多管齊下的立場，表示稅與選擇性信用管制共同推動效果會更好，高房價還是得從需求面、供給面、制度面三個面向共同來執行，對壓抑房價才會比較有效果。楊金龍解釋，房價上漲有其原因，營建業的成本是其中之一，建築業、建商對房價趨勢向上頗樂觀，有人認為房價愈打愈旺，「我不敢說他的說法不對，但某種程度來說那也是一種行銷策略」，如站在建築業的立場，希望房價愈高對他們愈好，這是它們的看法。楊金龍認為，實施選擇性信用管制是維持金融穩定，跟房價是間接的關係，但先進經濟體的寬鬆貨幣政策明年有可能退場，台灣也會受到影響，此次新措施就是要提醒未來風險，購屋者要注意財務槓桿。
【誠實情報】保證不炒房不賺差價 永慶房屋推業界唯一「真房價保證」！
良心仲介永慶房屋再創買賣屋保障新標竿！今(9/3)重磅推出「真房價保證」服務，保證不炒房不賺差價，若未落實最高將賠償買方四百萬元；賠償賣方最高四倍服務費，用實際的行動和服務，展現「房仲第一品牌」保障消費者權益的決心，以落實孫慶餘董事長為消費者打造公平房產交易平台的承諾。永慶房屋提供業界唯一房屋買賣全保障 物的瑕疵、產權保證、價金履保 再加「真房價保證」台灣房仲業的發展歷經「房仲1.0－新式仲介時代」到「房仲2.0－法制仲介時代」到今年「實價登錄2.0」及「房地合一稅2.0」政策雙雙上路，正式進入「房仲3.0－誠實仲介時代」，孫慶餘董事長都是關鍵的推動者。台灣房仲業發展里程碑。在孫董事長的帶領下，永慶房屋不斷創新服務解決消費者痛點，近三年更年年推出新的誠實服務！2019年8月，永慶房屋領先政府及同業，率先推「實價登錄3.0－成交行情揭露至門牌」，並陸續推至集團下所有房仲品牌，深獲各界認同。2020年8月，永慶房屋再推「兩大誠實房價保證」，承諾若未能落實提供成交行情揭露至門牌，造成客戶損失，永慶房屋將做出補貼，此創舉贏得客戶讚賞更震撼業界。消費者購售屋須注意的重大財務風險。眼見產業發展至此，卻仍有黑心仲介不願放棄聯手投機客低買高賣坑殺消費者，賺取差價暴利，這也是消費者買賣屋中最大的財務風險來源。永慶房屋總經理吳良治表示：過去，永慶就提供有「六大安心服務」，包括物的瑕疵、產權保證到價金履保，現再加上最新的「真房價保證」，永慶房屋將成為業界唯一提供房屋買賣全保證的房仲品牌。只有永慶敢保證 不炒房不賺差價 否則最高賠償買方四百萬 最高賠償賣方四倍服務費永慶房屋用全新推出的「真房價保證」，再次宣示善盡良心仲介居中代理的責任，絕不炒房、不賺差價。針對買賣雙方提出具體保證；針對賣方承諾，若買方為永慶房屋員工或二等親內親屬，卻未告知，即賠償所收服務費；未提供完整成交行情資訊，也賠償所收服務費。此外，若買方為短期多次買賣賺差價的投機客，交屋後一年內再透過永慶高價賣出賺差價，最高賠償兩倍服務費；若同時發生上述狀況，最高賠償四倍服務費。 「永慶房屋真房價保證」針對買方承諾，若屋主取得未滿一年即再出售，需告知當時屋主取得價格，若未告知導致買方高價買入，永慶房屋最高賠償新台幣三佰萬元價差。此外，若屋主取得未滿一年，用不良裝潢掩飾屋況瑕疵，將補貼修繕費用最高新台幣一百萬元。吳良治總經理強調：願意分享相關經驗予同業，並邀請同業一起響應，共同為消費者權益保護做出貢獻。永慶房屋「真房價保證」服務，保證不炒房不賺差價！若未落實，最高將賠償買方四百萬元；賠償賣方最高四倍服務費！《先誠實再成交 永慶房屋良心仲介》記錄台灣房仲業的前世今生 揭露永慶穩坐全台第一的秘訣在推出業界唯一的「真房價保證」的同時，第一本完整紀錄台灣房仲業「前世今生」的書－《先誠實再成交 永慶房屋良心仲介》也重磅上市，更在博客來網路書店開賣第一天，就衝上排行榜第一名。從早年房屋交易市場無法可管，無須資格誰都能當「中人」，導致低買高賣坑殺消費者的事件頻傳，消費者無保障，從業人員被社會看不起，被稱作「牽猴仔」的「草莽時代」談起，並採訪孫慶餘董事長，分享其在沙烏地阿拉伯擔任土木工程師時所見所聞，及回台後如何堅守良心、砥礪前行，成為台灣房仲業的開創者，用良心為產業制定規則，為消費者打造公平交易的環境；更公開他帶領永慶房產集團，發展成有五大品牌：永慶房屋、永慶不動產、有巢氏房屋、台慶不動產及甫成立的永義房屋，穩坐台灣「房仲第一品牌」的關鍵。此書由內政部花敬群政務次長、前內政部地政司張元旭司長，及不動產仲介經紀商業同業公會全聯會創會理事長王應傑、政治大學郭明政校長、世新大學楊盛昱副校長、國際佛光會中華總會趙怡總會長等多位重量級人士推薦，並盛讚此書為房仲業發展留下寶貴的紀錄，更為許多致力提升產業健全、捍衛公義誠信的身影，紀錄了風猷典範。
投資客台中齊炒房？買2年就賣掉 9年房價大漲7成
實價登錄2.0在今年7月1日上路，其中「門牌全揭露」讓使用者能夠精準掌握房屋的成交資訊，也讓買賣交易型態更透明。其中有業者調查發現，近年成交價量增長不少的台中住宅，2012年8月以來，有3.26萬個門牌出現2筆以上的交易紀錄，平均持有2年就出售，獲利可達14.88%，9年來房價漲幅達70.52%，可見台中市房市投機與炒作風氣的盛行。線上估價公益平台「好時價」透過實價登錄成交紀錄發現，台中市住宅自2012年8月以來，共有3.26萬個門牌出現2筆以上交易紀錄，其中2筆以上交易占88.17%，3筆以上的占11.27%，兩者合計超過98%。以各行政區來看，重複交易數量占比最多的行政區前5名分別為北屯區（占16.60%），持有時間2.17年、價差13.73%，西屯區（占12.29%），持有時間2.52年、價差12.74%，北區（占9.33%），持有時間2.18年、價差17.99%，南屯區（占8.67%），持有時間2.68年、價差11.92%，太平區（占8.57%），持有時間1.91年、價差16.36%，占比合計逾5成5。台中市重複交易資訊（圖／好時價提供）以上行政區中，太平區在台中市屬房價基期相對低的區域，但近年受惠台74線快速道路通車帶來的交通利多，及太平新光重劃區的建設陸續進入與完工，且在台中市政府的規劃中，亦把太平區納入核心屯區治理範圍，投入相關資源促進發展，使得太平區晉升為台中市房市交易熱絡的區域。值得注意的是，以「持有時間」分群觀察重複交易案件，持有2年以內占44.68%，價差為11.36%；持有2~4年占31.38%，價差為15.00%；持有4~6年占16.58%，價差為17.62%；持有6~8年占6.81%，價差為29.73%；持有8年以上占0.56%，價差為48.95%。持有時間中位數為2.24年，出售時的價差中位數為14.88%。台中市重複交易持有期間（圖／好時價提供）不過「好時價」產品總監丁肇毅也強調，價差僅比較2次交易時的價格變動，沒有將持有時間、貸款利息、交易成本如仲介費及稅費等納入考量，一般而言這些成本約占房屋總價的6~10%，計入後實際獲利狀況將向下修正。但是持有2年以內就轉手的比例將近一半，可見台中市房市投機與炒作風氣的盛行，未來房地合一稅2.0是否能有效打擊投機炒作，值得多加關注！「好時價」也與清華大學合作，將重複交易資料運用「重複交易法」模型編製房價指數觀察房市漲跌。在2021年7月，台中市的房價指數為158.69，與9年前相比漲幅達70.52%，而北屯區、西屯區、北區、南屯區的漲幅分別為81.90%、52.07%、78.99%、54.30%，皆高於全國的41.25%，顯見台中市近年的漲幅力道！
新稅制、疫後復甦帶動產業轉型 商用不動產出現5大「質變」
今年第二季在「房地合一稅2.0」7月1日生效，再加上5月中全台進入第三級防疫警戒後，商用不動產面臨買盤結構性及突發性的變數，交易活動明顯減速。瑞普萊坊總經理劉美華表示，疫情緩解之後，台灣商用不動產市場會出現交易模式、專業轉型、商圈移轉、電商供應鏈、新型態產品等5大趨勢轉變，對疫後的商用市場仍維持樂觀展望。根據瑞普萊坊市場研究部統計，第二季商用不動交易雖然仍保有241億的規模，但較第一季衰退44%，上市櫃公司甚至從5月29日到6月9日出現超過一周的交易空窗期，更重要的是，241億裡面有超過41億是關係人交易，等於第二季商用市場的實質成交量直接跌破200億。土地、地上權標售、公辦都更、聯合開發等各類投資活動，雖溢價率、成交價屢創新高，但今年全台第二季交易額也從去年同期的895億降到718億，萎縮2成，到了6月只剩78億，是從2018年9月之後、33個月以來的單月新低。「房地合一稅2.0」4月9日完成修法三讀，並於7月1日生效，再加上5月中全台進入第三級防疫警戒後，商用不動產面臨買盤結構性及突發性的變數，交易活動明顯減速。（圖／瑞普萊坊提供）劉美華表示，稅改、疫情改變投資人的短、中、長期布局策略。短期來看，房地合一稅2.0大幅提高法人短期交易的稅率，再加上高稅率的閉鎖期延長，趕著適用舊稅制低利率的案件激增，雙重效應加強轉手需求。疫情之後，交易量會隨著全球強勁復甦、通膨壓力而快速復原，但疫情以及政策打炒房所帶來的「量變」會產生中長期商用市場投資的「質變」，形成疫後商用不動產的5大趨勢。首先，「以租代買」或「先租後買」崛起。房地合一稅2.0讓這幾年商用市場大爆發的買方受制於高稅率而打亂處分節奏，未來2、3年供給量緊縮，而且短投退場，將壓抑交易量。但產業需求面的旺盛，尤其製造業仍一片榮景，因此一改過去「售後回租」的安排，而改以租代買或是先租後買，可以同時解決需求的燃眉之急，同時也讓屋主能省稅、賺租金，成為市場新趨勢。第二，建築投資業轉型，跨足商用及地上權市場。房地合一稅2.0、實價登錄2.0改變建築投資生態，「不二價」或是「先建後售」，以及央行限貸，讓建商對於只租不賣的長期收益型產品的投資興趣更濃，進一步轉型為資產管理或是多元控股公司。舉例來說，上半年商用土地交易金額約546億元，遠勝過工業及住宅地的360億。另外，高地價、缺工、缺料、通膨造成建築投資業微利化之後，建商也會以代工的角色，善用管理財轉進土地成本相對較低的聯開、地上權、公辦都更市場。 瑞普萊坊總經理劉美華表示，疫情之後，交易量會隨著全球強勁復甦、通膨壓力而快速復原，但疫情以及政策打炒房所帶來的「量變」會產生中長期商用市場投資的「質變」。（圖／瑞普萊坊提供） 第三，供需失衡、防疫意識抬頭，辦公需求東移。根據瑞普萊坊市場研究部統計，今年第二季台北市A辦空置率為2.97%，正式跌破3%，即使新增供給的元大人壽也因供集團使用，全屬自用，因此無法緩解租金漲、空置跌的供不應求結果，間接帶動辦公需求往東移動的趨勢。劉美華解釋，上半年雙北市的商辦、廠辦交易總金額約294億元，但發生在松山、內湖、南港、汐止就佔了85%。根據最新的調查，51%的亞太區未來3年內有搬遷總部的計畫，顯見受到成本、招募、防疫的需求強，未來辦公板塊將出現分散及挪移。第四，強化電商供應鏈布局。光是電商平台三大龍頭粗估自建倉儲就超過20萬坪，今年預計還會增加1到2成的急單需求，再加上大型第三方物流增加、升級倉儲面積，乃至電商物流建立倉儲，從上游到下游、從平台到終端，都產生極大的投資需求。目前電商產業僅占台灣整體零售銷售額的 13%，遠低於韓國 36%、中國 27%，因此物流、倉儲的疫後需求中長期會出現倍數增長。第五，新型態產品將成為投資亮點。劉美華表示，疫情裂解原來的生產、服務關係，也更凸現空間服務的專業化，因此包括資料中心、中央廚房、雲端廚房、無人商店、分享辦公室、租賃住宅、安養中心、防疫旅館等，透過物聯網連結，並完成分散風險，將會成為後疫情或是疫情流感化時代的重要服務設施投資，值得做為產業轉型的借鏡。劉美華認為，對疫情海嘯第一排的觀光、零售業來說，短期受到邊境封閉、活動管制出現經營生計的挑戰，但在全球逐漸解封、復甦之後，預估最晚在明年中以前就能回到常態。而商用不動產市場短期固然有疫情的不確性干擾，毛租金收益率或有修正，但中長期價格依然受通膨因素，以及後疫情時代的強力反彈、市場新產品、投資新策略牽引，維持緩漲趨勢不變。
搶救生育率！7月「5育兒新制」上路 夫妻可同時請育嬰假
行政院會昨日通過將產檢假由現行5天增為7天；勞工夫妻過去只能一方申請育嬰留職停薪，修正為夫妻可同時申請。蔡英文總統也提醒民眾，7月有5項育兒及居住正義新制上路，希望能幫助想生小孩的夫妻，以及避免房地炒作，保障消費者權益。蔡英文表示，7月到了，政府有兩大類重要措施如期上路。在育兒新制方面，孕婦產檢補助的次數，從10次調高成14次，產檢假也從5天增加為7天；育嬰留職停薪津貼從6成薪提高到8成薪；擴大不孕症試管嬰兒補助，一般眾第一次最高補助10萬元，後續每次最多補助6萬元。在居住正義新制方面，按照房地合一稅2.0的規定，2016年後取得的房地、預售屋及特定股權交易，若在持有2年內出售，將會課45％稅率。持有超過2年、未滿5年內出售，則會課35％稅率，以抑制短期投機炒房。按照實價登錄2.0的規定，房屋成交案件的地號和門牌要完整揭露，預售屋的定型化契約要納管，紅單交易也要納管並禁轉售。她強調這是保障消費者權益。行政院會昨天也通過《性別工作平等法》、《就業保險法》等多項配套法案，雇主先行給付產檢假薪資後，增加2天的產檢假薪資由政府補助；不論配偶是否就業，受僱者均得申請育嬰留職停薪及家庭照顧假，且夫妻可同時育嬰留停。勞動部表示，有薪產檢假增加2天部分，預估有9.3萬人受惠；放寬未滿30人事業對協商適用彈性工時，受益人數約422萬人；雙親可同時請領育嬰留職停薪及津貼約45.5萬人。
7月新制懶人包！育嬰留停津貼提高 實價登錄+房地合一2.0上路
時序進入7月，許多新制上路，如育嬰留停津貼、擴大不孕症補助、買房實價登錄2.0、房地合一稅2.0、虛擬貨幣實名制等；民眾得看清楚，守護好自己的荷包●生育相關為讓台灣走出少子女化的困境，政府拿出最大決心建構友善生養環境，提出「助圓夢、安心生、國家跟你一起養」三大政策。包含擴大不孕症治療（試管嬰兒）補助及對象、提高產檢次數至14次並增加篩檢項目、育嬰留職停薪津貼將提高到8成薪等，軍公教勞皆適用。增加產檢項目包括妊娠糖尿病、貧血篩檢和2次超音波外，產檢次數將從10次調高為14次；產檢假也從5天增加至7天，新增2天的費用將由中央政府負擔。過去申請育嬰留職停薪，一次得連續請6個月，未來申請期間將可以縮短為至少30日即可。除此之外，原來育嬰留職停薪津貼補助僅6成薪，未來也將調高至8成薪，增加2成的津貼全由中央政府負擔。未來除給予不孕症治療試管嬰兒補助外，將擴大對象至一般夫妻，預估嘉惠2萬多對夫妻。一般夫妻首次申請、每次補助上限10萬，再次申請、每次補助上限6萬元；低收入戶及中低收入戶每次補助上限維持15萬元。人工生殖機構從20間，提升至93間。●調整國籍航空機組員返台檢疫措施重點高風險國家航線航班之返台機組員，居家檢疫14天（結束日PCR檢驗）。長程航班（入境旅遊疫情第三級地區）部分，尚未接種疫苗及接種1劑疫苗未達兩周者，7月1日起，採7天居家檢疫（結束日PCR檢驗）+7天加強版自主健康管理（第14天抗原快篩）；接種1劑疫苗且滿兩周，但尚未具完整疫苗保護力，7月1日起，採5天居家檢疫（結束日PCR檢驗）+9加強版天自主健康管理（第9、14天抗原快篩）；完整接種2劑疫苗達兩周且抗體檢測陽性（每3個月監測），採7天自主健康管理（結束日PCR陰性）。●房地合一2.0財政部說明，為抑制短期炒作不動產並防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地，規避稅負，房地合一稅2.0延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，其交易持有2年以內之房地應適用45%稅率，交易持有超過2年未逾5年之房地應適用35%稅率，營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅。（圖／財政部）（圖／財政部）●實價登錄2.01.地號、門牌完整揭露目前實價登錄提供查詢的成交資訊只揭露區段化的地號或門牌（如中正路1-30號），新制施行後，將改揭露完整詳細的地號及門牌資訊，並溯及揭露已提供查詢的300多萬筆成交資訊，讓交易資訊更為透明。2.預售屋銷售前備查、成交後即時申報新制規定銷售預售屋應在建案開始銷售前，將建案資訊及定型化契約報請地方政府備查；此外，預售屋不論是建築業者等自售或委託代銷業者銷售，均應在簽買賣契約日起30日內，申報成交價格等資訊。3.增訂機關查核權、加重屢不改正罰則為查核申報登錄資訊的正確性，新制規定地方政府得向交易當事人等要求查閱相關文件或提供說明，對於疑有不實申報登錄價格的案件，亦可由內政部向稅捐等機關或金融機構查閱有關文件。此外，對於未依限申報、申報價格或面積不實，可按戶(棟)處3萬至15萬元罰鍰，且經2次處罰仍未改正者，更可加重按次處30萬至100萬元罰鍰。4.紅單交易納管新制規定銷售預售屋在收受定金時，應以書面契據（如預約單）並同時確立標的物及價金等事項，且不得約定有保留出售、簽約的權利，或其他不利於買受人事項，以保障消費者權益；而買受人也不得將預售屋紅單轉售予第三人。若違反規定，將按戶（棟）處15萬至100萬元罰鍰。5.預售屋買賣定型化契約納管新制規定銷售預售屋除應在銷售前將買賣定型化契約報請地方政府備查外，若使用的契約違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，可直接按戶（棟）處6萬至30萬元罰鍰。（圖／內政部）●保險相關7月1日起實施「第六回經驗生命表」作為規範壽險業責任準備金之提存標準，因第六回經驗生命表與全國國民之死亡率改善趨勢一致，惟男、女性各年齡層改善情形不盡相同，以平均死亡率而言，較現行第五回經驗生命表約有30%之改善幅度，可合理反映壽險業計提未來保險金給付之責任準備金，有助於壽險業穩健經營，確保其清償能力。「傳統型終身人壽保險」主契約保額上限由原本50萬元提高至70萬元，另配合保險金額提高，有效契約件數由二組放寬為3件，以滿足民眾保障需求及增加投保規劃之彈性。 「個人傷害保險」採主約及附加契約設計之危險發生率上限規定由萬分之6.5448（即萬分之8.181之80%）調降為萬分之5.7267（即萬分之8.181之70%）。●虛擬貨幣實名制金管會已研訂「虛擬通貨平台及交易業務事業防制洗錢及打擊資恐辦法」，7月1日起，投資虛擬貨幣須採「實名制」，未落實最重罰1000萬。●勞工退休金申辦手續為了讓民眾申請勞保退休金更便利，自7月1日起，勞工或其遺屬或指定請領人，如因僑居國外，不能返國或來台請領新制勞工退休金（年金保險之退休金）者，可由請領人擬具委託書，並檢附僑居地的我國駐外使領館、代表處、辦事處或其他外交部授權之機構或該國出具之身分證明文件，委託代領轉發。委託書及身分證明文件為英文者，除勞保局（保險人）認為有需要外，可以免附中文譯本。
防疫豪宅夯？富豪捨棄北市 砸1億購入淡水、新店郊區
疫情之下，郊區住宅反而成為房地產新寵？今年2月「勁博投資」以總價1億256萬元，單價每坪58萬元，買下郊區水岸豪宅「大隱豐盈海」22樓戶，也是今年以來，淡水總價第二高豪宅案，而前屋主1億1297萬入手價，賠1041萬出場，新屋主等於以9折價接手。台灣房屋居家宜淡海新市鎮特許加盟店店東陳姿翎分析，淡水紅樹林是豪宅聚落，指標豪宅包括「海納川」、「頤海大院」、「大隱豐盈海」等，單價最高曾到6字頭，買家不乏企業董座、企業主等，其中「大隱豐盈海」公設品質高、社區精緻、隱私性高、戶數少，更讓不少買家入手作為「藝術收藏品」。陳姿翎指出，近年百坪以上的豪宅價格下修盤整，低樓層有機會見到4、5字頭，的確也出現不少買家趁此時機來談價，有別於市中心的都市密集感，淡水紅樹林有保育區、淡水河景觀，買家看中此區的河岸景觀，不僅可作為退休宅，也可置產作為第二間房。無獨有偶，實價揭露新店「青山鎮」172.08坪的4層樓別墅，屋齡已21年，3月也以1億1388萬元成交，成為今年新北億元宅總價排名第3名的豪宅交易。買家是僑外資公司「安致勤資管理」，主要負責會計師事務所業務。統計新北市今年總價逾億元的豪宅交易案共有８筆，以總價排名，第一名為淡水的「頤海大院」以總價2.13億居冠，第二、三名為新店山區豪墅「新普國玉」和新交易的「青山鎮」，商業機能強的板橋豪宅「橋峰」和「馥華雲鼎」則名列四、五名，而第六、七名仍為水岸景觀的「遠雄左岸香榭園」和「大隱豐盈海」，第八名則是新莊「遠雄九五」。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，新北豪宅買家動輒1、2億，買家絕對有在北市插旗的實力，不過高資產族捨台北就新北，其實首先多半是「地緣關係」考量，例如新板豪宅「橋峰」，2月成交23、24樓，每坪70萬元，顧姓新買家原戶籍就在板橋，無貸款購入，顯示在熟悉的生活圈升級置產。其次，在全球疫情肆虐影響之下，買方更考慮住家的棟距、近大自然、擁有獨立出入口等，且豪客重視「景觀視野」，因此總價前三高豪宅都集中在淡水、新店，河岸第一排或山區別墅產品，成為最佳防疫豪宅。張旭嵐指出，雖然今年房地合一2.0與實價登錄2.0將實施，但是對豪客來說，購置不動產大多做為度假第二屋或是幫子女買房，會自用且長期持有，因此不受新制上路影響，而且也能趁此機會談到划算價格，成交單價比行情或社區均價多半下砍1成左右，更顯得「低點入手」的算盤打得精。 富豪捨台北就新北，多半考量地緣關係、景觀視野，趁低點入手。圖為今年新北億元宅總價排名第3的新店「青山鎮」4層樓別墅。（圖／台灣房屋提供）
「實價登錄2.0」7月1日上路！5大變革重點一次看 炒紅單最重罰百萬
內政部今（25日）公布2項攸關民眾權益的新政策或措施，其中「不動產成交案件實際資訊申報登錄新制（實價登錄2.0）」將於7月1日開始實施。新制有5大變革，包括成交案件地號與門牌完整揭露、預售屋銷售前須備查，成交後30天內須申報、禁紅單轉售等，違者最重可罰鍰100萬元。內政部表示，今年1月修正公布的平均地權條例等實價登錄新制三法，行政院已核定自7月1日施行，新制有5大變革，包括成交案件地號與門牌完整揭露、預售屋銷售前須備查，成交後30天內須申報、機關有查核權，最重可按次罰100萬元、禁紅單轉售、預售屋契約納管等，使不動產成交資訊更即時完整揭露，防杜投機炒作。內政部指出，即將實施的實價登錄新制，是健全不動產市場的重要推動措施，為國人高度關注與期待的重要政策，包括5大變革重點：一、地號、門牌完整揭露目前實價登錄提供查詢的成交資訊只揭露區段化的地號或門牌(如中正路1-30號)，新制施行後，將改揭露完整詳細的地號及門牌資訊，並溯及揭露已提供查詢的300多萬筆成交資訊，讓交易資訊更為透明。二、預售屋銷售前備查、成交後即時申報新制規定銷售預售屋應在建案開始銷售前，將建案資訊及定型化契約報請地方政府備查；此外，預售屋不論是建築業者等自售或委託代銷業者銷售，均應在簽買賣契約日起30日內，申報成交價格等資訊。三、增訂機關查核權、加重屢不改正罰則為查核申報登錄資訊的正確性，新制規定地方政府得向交易當事人等要求查閱相關文件或提供說明，對於疑有不實申報登錄價格的案件，亦可由內政部向稅捐等機關或金融機構查閱有關文件。此外，對於未依限申報、申報價格或面積不實，可按戶(棟)處3萬至15萬元罰鍰，且經2次處罰仍未改正者，更可加重按次處30萬至100萬元罰鍰。四、紅單交易納管新制規定銷售預售屋在收受定金時，應以書面契據（如預約單）並同時確立標的物及價金等事項，且不得約定有保留出售、簽約的權利，或其他不利於買受人事項，以保障消費者權益；而買受人也不得將預售屋紅單轉售予第三人。若違反規定，將按戶（棟）處15萬至100萬元罰鍰。五、預售屋買賣定型化契約納管新制規定銷售預售屋除應在銷售前將買賣定型化契約報請地方政府備查外，若使用的契約違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，可直接按戶（棟）處6萬至30萬元罰鍰。內政部特別提醒業者，在推案銷售前，應特別檢視契約書內容是否符合規定，以免受罰。內政部強調，為配合新制施行，自今年初修法後即密集與相關公會及地方政府討論，相關配套法案及申請書表均已公告修正，並完成開發「不動產成交資訊及預售屋資訊申報網」，業者只要使用工商憑證或自然人憑證，就能網路申報，目前正進行最後測試。民眾或業者如欲瞭解新制規定或訓練課程相關資訊，可至內政部地政司網站「實價登錄2.0專區」（https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/news/1141）瀏覽查詢，或撥打內政部1996內政服務熱線洽詢。