房產移轉
」 繼承
買房「房仲沒權狀」還敢收39萬服務費 他氣炸喊告：保障在哪裡
「最爛的買房經驗！」民眾在臉書社團「爆料公社二社」痛批房仲，去年7月買台北南港中古屋，付完500多萬元匯進履約保證後，要進入銀行設定貸款的環節時卻遲拿不到權狀，至今年2月宣告破局解約，沒想到履保退款竟短缺39萬元，一問之下才知道是房仲的賣方服務費，氣得原PO大罵「不動產經紀人保障在哪」，大嘆沒買到房還為此打官司，賠了快100萬元。原PO發文怒控某家房仲害他沒買到房，還賠了快100萬元，氣炸是「最爛的買房經驗」。原委是去年7月在台北市南港區透過某房仲買間中古屋，依約付完500多萬元匯進履保，剩下1000多萬要進行銀行設定貸款時，房仲跟特約代書才告知手上「沒權狀」，導致已跟銀行對保的過戶設定撥款無法完成。期間房仲三次去找屋主，卻都未收取權狀，並轉述房仲店長說法，「是賣方要自己拿權狀過來交給他們（房仲），他們沒有義務要去跟屋主拿權狀！」，氣得原PO質疑那房仲憑什麼收取服務費？原本去年9月就要交屋，原PO也要退租，但直到今年2月還是拿不出權狀，調解庭2次失敗，逼得他只好申請解約，結果等收到退款時，發現短少39萬元，房仲才告知那是賣方服務費。原PO去年7月簽約買房，沒想到拖了半年仍拿不到權狀。（圖／翻攝臉書社團「爆料公社二社」）原PO質疑，地政局確認契約100%成立，但房仲自始至終都沒有依約取得權狀，「還扣我的錢當賣方服務費？！」、「還敢動我履保帳戶裡的錢！」他還因此要自己再花錢找律師，寄存證信函跟催告，還要去調解庭，來來回回已花了近30萬元的律師費，大嘆「我真的不知道不動產經紀人保障在哪」。《東森財經》訪問該房仲公司公關事發經過，之所以無法取得權狀，是原屋主簽約還未能及時補交權狀時，就不幸過世，依法律程序，需待原屋主的繼承人完成繼承程序後，方能取得新權狀，因此造成遲延。然而，繼承人於今年1月取得新權狀後，拒絕依約交付權狀，對此，買方依法行使催告權並解除合約，房仲公司總部亦有將買方履保賬戶款項歸還。至於退款遭扣賣方服務費，公關解釋，依照買賣合約，專戶於收到買方第一期價金時，即先行撥付二分之一賣方服務費予房仲店；之後合約解除，專戶僅以當時餘額撥付買方，此均為買賣雙方同意親簽之契約條款所明訂，並無違誤。該房仲總部也強調，將更積極協調加盟店與客戶間爭執，盼冰釋誤解，目前已安排加盟店和買方來協商處理。「就算是屋主往生了，買賣契約只要有效成立，繼承人還是必須依約過戶！」正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，該買方應該請求繼承人履約，沒道理無條件解約，除非其中有蹊蹺，例如買方覺得屋主身故不吉利等想反悔，否則「這口氣他吞得下去嗎？」專家指出，即使是原屋主往生，繼承人仍須依約過戶。（圖／翻攝臉書社團「爆料公社二社」）正耀聯合法律事務所律師鄧世榮也表示，《民法》第1148 條（概括繼承之有限責任），繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。所以屋主繼承人有義務依照契約將房產移轉給買方，因此無法取得權狀應屬於賣方的過失。至於房仲照樣獲得賣家服務費，鄧世榮解釋，履約帳戶有制式規範、預定移轉時間點，房仲完成買賣交易的服務，因此履約帳戶依買賣雙方的合約設定撥款服務費並沒有問題，因為進入帳戶的金額在那時刻算是賣家的錢、先拿來支付給房仲，只是後來解約後，買方只能列入損害賠償中要求賣家一併給付。鄧世榮建議該買家，有權請求賣家已付價金同額返還，也就是說除了退還已付的500多萬元，還可再要求同額的違約賠償金，另外加上預計交屋到實際解約日期間的違約金利息。《東森財經》也詢問房仲公司公關是否有提供買方解約的資訊與服務，該公關表示，依照合約，買方可以向賣方提起訴訟，主張雙倍返還已付價金，但「訴訟」部分，「我們房仲不能居間協助訴訟，但我們會依法院命令提供一切資料，或依法院傳喚到庭作證，確保消費者權益」。 她有2000萬「一毛都不想給兒子」 律師曝解方：僅1情況可達成 房市交易恐創7年新低！ 大老曝海嘯第一排動向：改做Uber eats 買下13.5%高投報屋 住戶秒退租！AV帝王傻眼：我被坑了
為尪苦守寒窯11年…離婚才知他在柬埔寨早有私生子 她求償卻因「這理由」敗訴
台北市一名女子文君（化名）與丈夫阿如（化名）結褵多年，2人婚後育有1女，不過阿如長年在柬埔寨經商，2人聚少離多，情感漸趨冷淡，終致離異。然而文君離婚後，才得知丈夫在婚姻存續期間，竟在柬國與KTV女子發生婚外情並生子，憤而向法院提告求償200萬元精神慰撫金。不過法院審理後認為，文君提告時已逾10年時效，判決她敗訴。全案可上訴。根據判決書，文君與阿如於2005年5月結婚，同年8月完成登記，婚後生下1女。但自2007年起，阿如便長駐柬埔寨經商，每月僅匯回4萬元作為家用。夫妻長期分隔兩地，缺乏溝通互動，感情逐漸疏離，因此文君在2018年提出離婚，雙方於2019年10月達成協議，正式離異。2024年，阿如以文君未依協議將房產移轉給女兒為由，向她提起履約之訴。文君卻意外從女兒口中得知，阿如早在女兒小學六年級帶她前往柬埔寨遊玩時，便讓女兒見過其婚外情對象小萱（化名）及一名男童。文君懷疑男童可能是阿如的私生子，進一步追問下，女兒才坦承阿如曾告訴她與小萱發生了婚外情，並承認生有一子。文君主張，阿如早在2015年就與小萱出軌，並育有1名私生子，嚴重破壞夫妻關係，造成她精神受創，故依法提告求償精神慰撫金200萬元及利息，並聲請假執行。對此，阿如不諱言曾在柬埔寨與KTV坐檯女子發生過關係，但堅稱自己當時只是酒後亂性，雙方銀貨兩訖，事後也並為持續交往。他告訴法官，當年給了對方100美元後就再無聯絡，直到數年後對方帶著小男孩現身，他出於同情才決定收養，又直到2023年間經DNA鑑定，才發現孩子是自己的親生骨肉，且小萱自己也不知孩子生父為誰，以此否認自己在婚姻期間出軌。法院審理時查出，阿如與小萱之子出生日期為2013年10月17日，推估受胎期應為2012年12月至2013年4月間，而文君提告時間為2024年11月，已遠遠超過民法所規定10年時效。法院認為文君提告時效已過，且阿如坦承為其親子，事實清楚，無需再傳訊證人女兒，遂駁回文君之訴及假執行聲請。可上訴。
父母房產移轉「真買賣」需提證明 避免國稅局不承認子女有還款能力
近期有位爸爸來找律師諮詢，希望將房產轉移給子女，並詢問是否有方式可以繳交較少的稅款，但也擔心子女未來出售房產時，可能面臨高額的房地合一稅。以下將分析不同的房產移轉方式及其稅務影響，各透過「贈與」及「買賣」兩種方式說明。首先，假如爸爸直接贈與房產給子女，在稅務影響為：• 房產的贈與會被認定為財產贈與，依遺產及贈與稅法規範，若超過每人每年 244萬元（2024年標準）的免稅額，超額部分依 10%~20% 稅率課稅• 另外若未來子女出售房產時，將以其成本為受贈當時之房屋評定現值及公告土地現值(如300萬)，可能面臨 高額的房地合一稅（20%~45%）。在大多情況下，子女轉售房屋的房地合一稅負擔，會比爸爸自行轉售高出許多。為避免受贈人轉售房屋後面臨高額的房地合一稅負擔，贈與人在進行贈與前，應事先評估相關稅務影響。• 或許有些人可能會考慮分不同年度贈與，亦即將不動產「分割贈與」。用分割贈與方式， 就需要考慮代書費、地政規費，這些額外費用，土地增值稅也會增加，，所以分割贈與不見得比較划算。另一種做法是透過「買賣」方式將房產轉移給子女。但需注意，依《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定，直系親屬（如父子）間的財產買賣可能被視為「贈與」，仍須課徵贈與稅，除非能提供證明顯示確實支付了價款。如何證明是真買賣？國稅局審核時，需提供：付款流程證明：雙方的銀行存摺影本、轉帳記錄、支票或收據。資金來源證明：若資金來自他人贈與，需提供贈與稅免稅或繳清證明。若資金來自繼承，需提供遺產稅繳清證明及財產移轉證明。若資金來自子女個人收入，需提供綜合所得稅申報資料。若能提供完整證明，國稅局將核發「非屬贈與財產同意移轉證明書」，才能辦理過戶。國稅局 vs. 銀行的審核差異許多人疑惑，銀行已核准子女的房貸，但國稅局仍不承認子女有還款能力，為何會這樣？在銀行審核部分，是依「5P原則」判斷（註1），即考量借款人信用、資金用途、還款來源、擔保品等條件。具體而言，借款人本人是否有還款能力；若借款人還款能力不足（收支比算不到），若有其他親屬願意當保證人（例如：爸爸、媽媽、兄、弟、姊、妹…等等）或提供擔保品，銀行貸款仍可核貸。而在國稅局審核部分，更嚴格，僅考慮子女自身是否有固定收入（如薪資、租金、退休金）能夠獨立還款。為何選擇買賣方式？雖然二親等買賣流程較繁瑣，但仍有幾個優勢：一為，降低房地合一稅：子女未來出售時，可減除的成本為取得房地之價額（如1000萬元），而非公告現值（如300萬元），可減少稅負。二為，土地增值稅優惠：符合條件可申請自用住宅稅率。三為，不用繳贈與稅：若付款流程與資金來源無虞，則不會被認定為贈與，毋庸繳納贈與稅。無論是贈與還是買賣，各有利弊，應根據家庭資產規劃需求及稅務考量選擇最合適的方式。建議在移轉前諮詢專業律師或稅務專家，以確保合法並最小化稅務負擔。註1：銀行的授審部在核貸時會以授信5P原則做判斷，亦即銀行會考量借款人（people）、資金用途（purpose）、還款來源（payment）、債權保障（protection）及授信展望（perspective）。
劉若英遭控包庇親姊「侵占祖母房產」 經紀公司3點澄清：傷心也傷人
歌手劉若英向來行事低調，形象清新的她卻被爆料，姊姊趁祖母失智時侵占房產，她知曉此事還包庇，導致姑丈跨海怒控操作財產，兩家人反目成仇，家醜攤在陽光下。對此，劉若英的經紀公司出面回應，駁斥一切傳聞，「真的傷心也傷人」。劉若英的表妹向《鏡週刊》爆料，劉若英親姊劉若玉隻手操弄祖母財產，2011年劉若英祖母已經失智，劉若玉隔年趁祖母沒有行為能力時，涉嫌偽造土地所有權買賣契約書等，再利用虛偽買賣方式，將其名下房產轉到自己名下。報導指出，劉若玉偷偷用970萬，買下祖母市值約3200～4500萬的房產，而買房的「970萬元」也不知去向。對此，劉若玉全盤否認，表示2016年後祖母失智才把存摺印章交給她保管，劉若英也都知情。由於沒有確切證據證明劉若玉以假買賣方式，將祖母名下房產移轉到自己名下，北檢認定罪嫌不足，不處分起訴。劉若英的經紀公司做出澄清。（圖／翻攝自劉若英 Rene Liu臉書）而劉若英所屬相信音樂也做出澄清，包括劉若英並非該事件中被告人士、指控中「包庇，共謀」，也皆非事實、事實為去年劉若英胞姐被提告一事，已有裁定，經台北地檢署調查後，認定予以不起訴處份。相信音樂提到，劉若英從小由祖父母帶大，儘管工作、家庭各種繁忙，她都盡可能親力親為抽空陪伴、探視年邁的祖母，因為對於她來說自小到大從祖父母身上獲得的都是「愛」，她能做的就是用盡全力以「愛」來回報他們，從未從中獲取財產、房子等任何利益。但通過媒體報導得知海外親友相關表述，真的傷心也傷人。相信音樂強調，劉若英持續為工作和家庭付出的初衷不變，在此亦希望各方停止不必要臆測與錯誤訊息的轉述，以正視聽。
離婚說好會給房…前夫「耍一招」裝傻 她空等16年怒求償700萬
婚姻中的伴侶若想分道揚鑣，好聚好散是最好的結局，但一名曾姓女子指控，她的陳姓前夫曾在2007年，簽下了離婚切結書，當時雙方約定好，陳男會將台南一處房產贈與她，為了保障前妻利益，陳男還曾在2009年底，又簽另一份切結書，及一張1千萬的本票，當作擔保。結果對方從頭到尾都裝傻，沒有照實履約；還把說好要給前妻的房子轉賣給他人。曾女前後等了16年，最後什麼房子都沒等到，氣到對前夫提告求償700萬元，最後台南地院法官判陳男應給付曾女700萬，全案可上訴。判決書提到，曾女指控前夫陳男，2007年簽好離婚切結書後，本來約好了要把台南市的一處房產贈與她，等她取得台灣國籍後，就能進行移轉登記。後來到了2009年，因為前夫尚未依約將房產移轉登記，於是他又簽立了另一份切結書，並自願簽立一張1000萬元的本票當作擔保，表示如果沒有在2010年1月30日完成房子過戶手續，就會賠償違約金。曾女氣憤控訴，後來過了2010年1月30日後，前夫還是沒有履約，而這麼多年過去，曾女在2022年提告要求履約，結果在案件審理過程中發現，丈夫原本要給她的房產，早被賣給第三人，並已完成所有權移轉登記，讓曾女氣到加碼對前夫提告求償700萬元。對此前夫陳男辯稱，2009年他所簽署的切結書，是曾女趁他睡著時自行按壓手印指紋的；且依照約定，他沒有履約，是要以本票作為損害賠償，前妻不能再討要房產，而該案請求權是從2007年3月12日起算，認為已經過了時效。台南地院法官對此表示，2009年的切結書經指紋鑑定，上面的指紋確實是屬於陳男的；而他辯稱，這是前妻趁他熟睡時自行按壓指紋，但他因沒有盡到舉證之責，無法採信陳男的說詞。至於2009年的切結書，是因為陳男沒有履行2007年的離婚切結書，才會重新簽立的和解契約書，所以就法律上認定，2007年與2009年的契約，無法算是同一份。所以曾女的請求權時效，應該要從2009年的內容為主，也就是要依照雙方約定的期「2010年1月30日」開始起算。而法院最終判陳男，應給付曾女700萬，全案可上訴。
不只5億男！北市Q1房產交易每3筆就有1筆是繼承
台中5億男事件引起社會一片譁然，不過根據房仲業者統計不動產交易資料發現，今年Q1全國不動產轉移「繼承」的比例高達25.7%，較去年同期增加7.4%，其中以台北市最高，達29.4%，等於「每3筆就有1筆是繼承」！全台不動產交易降溫，住宅買賣移轉比例從去年Q1的60.9%，減少了11%；不過以贈與和繼承形式做不動產轉移的比例卻有所提升。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，繼承占比走高，主要是因戰後嬰兒潮世代，距今已約70年，觀察2022年的全國死亡率為8.89%，達到統計以來的新高點，隨著人口老化逐步凋零，因此繼承不動產的占比也隨之增加；加上戰後嬰兒潮世代經歷「台灣錢淹腳目」的榮景，在房價所得比低的時代，累積不少房地產，使住宅繼承筆數走揚。繼承不動產的比例增加，除了因死亡率增加，也反映多數長輩擔心太早贈與房產，恐導致子孫不孝，或是分配不公等疑慮，因此排斥生前贈與，不如身後循繼承方式分產。而實務上，也常見因為子孫眾多，對遺產的處理沒有共識，則透過法拍來分產的情況。至於贈與房產的比例也有增加趨勢，今年Q1增加了2.6%，各縣市當中，又以台北市贈與移轉占比最高，今年Q1達23.3％。台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中表示，2022年起，每人的贈與免稅額度從220萬元提高到244萬元，有規劃提早佈局的父母，一般會先透過夫妻贈與後，再轉贈給子女，同年度就有機會達到488萬的免稅額度。若結婚當年，還有多100萬元的免稅額，該年贈與免稅的總額可達688萬元，因此多少促使贈與移轉的占比增加。陳定中提醒，民眾將房產贈與給子女，雖然享有免稅額，但須注意，子女受贈房屋的取得成本，會以公告現值計算，由於公告現值與市價差距頗大，往後子女欲轉售房產時，就可能因取得成本過低，導致房地合一稅飆高，所以也可以考慮贈與現金，再以買賣的方式將房產移轉給子女，以提升節稅效果。
人口老化房屋繼承潮湧現 全台去年移轉近6萬棟
老齡化及少子化下，加上戰後嬰兒潮世代漸凋零，繼承移轉連年增加，比起十年前成長五成，每八戶建物移轉中就有一戶以繼承方式取得，漸成為年輕世代取得不動產的方式之一，其中澎湖縣更有高達逾四成的不動產移轉為透過繼承取得。根據內政部公布的建物移轉登記統計顯示，去年全台共有5.91萬棟建物繼承移轉，年增2.5％，為史上最高；贈與移轉為4.38萬棟，年減0.4％，為2016年房合一稅實施逐年提高以來的首次減少。值得注意的是，繼承移轉因為多擁有不動產資產的戰後嬰兒潮世代，已邁入老年，十年前全台一年繼承移轉僅約不到4萬棟，占全部建物移轉約7％，如今已逼近6萬棟，占全部建物移轉12.5％，繼承也漸成為年輕世代取得不動產的模式之一。住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，不少父母選擇將房產移轉給子女，但近年不少父母除增值稅考量外，贈與房產給子女，若日後出售得付出驚人稅賦，加上提前移轉可能產生的道德風險，使贈與量減少、繼承量仍持續成長。全台各縣市建物繼承移轉規模每年以穩定速度成長，去年各都成長率約在2.2～4％間，新北市2018年達1萬棟，台北市也在2020年達到1萬棟。若以繼承移轉占全部建物移轉比例來看，多數縣市均約在6～20％左右，房產交易規模較小的澎湖縣，則有43％的建物移轉，是透過繼承取得。大家房屋企研室專案副理郎美囡表示，國人資產有八成集中在房地產，也讓房產移轉成為民眾老後財務規劃的首要，雖然繼承取得不須課土地增值稅，但若戶數較多，遺產稅額也會不斐，且繼承後繼承人共同持有一處不動產可能衍生糾紛，建議能在生前透過遺囑或是信託等方式先行規劃，以避免產生不必要的糾紛。
【大亨悲歌3】溫情喊話被當死亡威脅 逆子揚言公布「把柄」
影劇大亨吳敦一生傳奇，如今身體大不如前，今年還動心臟大手術，吳敦擔心自己突有意外，趁著房產移轉之際將身家轉到大兒子吳庭言名下，吳庭言卻意圖霸佔家產、捲款離開，吳敦曾經提醒，若不把家產歸還，將「拿命跟你拚」，此話卻被吳庭言視為死亡威脅，還揚言要公布父親把柄，讓吳敦心碎至極。據了解，吳敦靠著幾十年在娛樂圈的打拚，積攢下5棟房產，總價值達2億5000萬元，但他眼見自己疾病纏身，擔心若有日垮下，身後財產將無人處置，於是趁著房產移轉之際暫移到大兒子吳庭言的名下，連450萬元存款都轉給愛子。上月底，吳敦突然接到淡水地政事務所的公文，內容提到吳敦現居房產的房契地契遺失，若公告30日無人異議將予以補發，吳敦這才知道兒子去申請文件補發，擺明是要捲款離開，查看帳戶才發現存款早已被提領一空，緊急前往地政事務所說明才阻止這場陰謀，而此時，吳庭言早已飛到北京與女友相聚。多年打拚下，吳敦擁有5棟房產，總價值約2億5千萬元，但今年8月底他接到地政事務所公文時，才知兒子申辦房地契遺失，意圖侵占房產。更讓吳敦難過的是，在公文寄到的幾天前，吳家有過一場家庭餐敘，吳庭言也出席吃飯，但在餐桌上，吳庭言對於自己的行為一字不提，反而是老父親諄諄教誨要兒子盡速返還家產，還語重心長地說：「如果你沒做，我會拿命跟你拚。」孰料這句話卻被吳庭言解讀為死亡威脅，吳敦透過二女兒從中傳話，轉達他的痛心與難過，吳庭言卻回應妹妹：「他（吳敦）說要殺我」、「他如果不夠用，大不了我每個月給他20萬零用錢。」吳敦說，女兒曾苦口婆心相勸，告訴哥哥爸爸即將提告，吳庭言則表示自己也會請律師，還握有極大勝算，並撂話：「反正我手上握有他很多把柄」，吳敦解釋，所謂的把柄，其實是他過去交際應酬的社會事，如今卻成為兒子威脅父親的手段，種種言論都讓吳敦心寒至極。本刊致電吳庭言但無人接聽，後改傳簡訊告知，吳庭言相隔超過16小時才回應，表示：「不管他怎麼說，我還是會善盡扶養之責，謝謝關心。」吳庭言身為吳敦長子，備受寵愛，每回開口要錢，吳敦幾乎沒有不允。