提高容積
」 京華城 容積率 柯文哲 都更 應曉薇
指林智堅「圖利醫院」遭判賠30萬 陳智菡將上訴：完全無法接受
民眾黨前主席柯文哲捲入京華城弊案，其中「容積率」引起各界熱議。民眾黨立法院黨團主任陳智菡當時發文指，新竹市前市長林智堅任內通過新竹馬偕兒童醫院容積率從250%暴增至450%，比京華城還誇張，遭林智堅提告求償200萬元。台北地方法院20日判陳智菡須賠償30萬元、可上訴。陳智菡則回應，「發言內容攸關公共利益，並經合理查證，對此一完全悖離常理之判決，完全無法接受。本人將依法上訴捍衛自身清白。」陳智菡指出，自己的發言內容攸關公共利益，並經合理查證，且是對可受公評事項進行合理評論，對此一完全悖離常理之判決，完全無法接受。陳智菡強調，發言前已查證台北地院108年度的相關裁定內容。此外，自己的立論基礎是在強調，「容積率本為行政裁量權，若新竹市都委會可依法、依城市需求提高容積，何以台北市不行？為何竟依照圖利罪起訴羈押柯文哲前主席，質疑司法嚴重雙標」。陳智菡表示，自己的發言不僅經合理查證，更是針對公眾議題提出合理質疑，此一判決完全悖離常理、打壓言論自由與人民對公眾議題提出合理質疑之權力，將依法上訴捍衛自身清白，更要與意圖藉由司法濫訴，製造寒蟬效應之不公不義對抗到底。
京華城憾事2／彭振聲立場一改再改 檢方查無收賄實證將受嚴苛考驗
京華城案核心人物、前臺北市副市長彭振聲，在檢察官眼中的他，從接任之初拍桌怒罵威京集團負責人沈慶京和北市議員應曉薇，後來卻貫徹柯文哲意志，同意提高容積率，偵查期間收押後選擇認罪，成為檢調指控柯文哲的重要突破口；但7月1日彭妻謝夏蕎不幸身亡後，彭態度一百八十度轉變，且可能翻供，也讓外界對彭當初通過提高容積率的心路歷程十分好奇，本刊將從北檢起訴書剖析彭的立場轉變過程。彭振聲疑似預擬決議內容，同意京華城公司申請「韌性城市、智慧城市、宜居城市」等貢獻獎勵。（圖／報系資料照）2024年京華城案爆發後，彭振聲作為臺北市副市長兼都市計畫委員會主委，成為案件焦點人物。根據北檢起訴書所載，彭一開始在2020年2月18日，曾向沈慶京、應曉薇拍桌表示「這違法的事，我不會做」，態度十分堅決。彭振聲在偵查階段多次出庭，表示「該認也認了」，強調不會翻供、偵查期間沒有遭受不正訊問，但妻子過世之後恐將翻供。（圖／報系資料照）不過時任北市都發局長黃景茂在2020年4月25日以LINE訊息建議彭振聲：「過於主觀、情緒激動、無建設性發言之委員不宜續聘⋯⋯案情複雜之研議案，亦可組專案小組先研議，再提大會（如京華城案）」，彭振聲回覆黃景茂：「收到，不過某些議題有反對不是壞事，代表我們的討論是公開透明，順利通過就好，委員任期到了我會處理」。檢方認為，彭振聲2021年9月6日會前會便預擬決議內容，主張同意京華城公司申請「韌性城市、智慧城市、宜居城市」等貢獻獎勵，合計容積獎勵上限達基準容積的20%。彭振聲看到柯文哲支持應曉薇的建議，又見幕僚先前提出意見遭責問而不敢再發聲，因此未依法退回違法的容積獎勵申請，彭在2021年9月9日都市計畫委員會783次會議中，不顧委員反對意見，通過京華城公司申請的容積獎勵案。京華城案爆發後，檢方展開偵查，收押後的彭振聲不認罪的態度逐漸軟化，開始配合檢調，承認利用副市長及都市計畫委員會主委職權，護航京華城公司容積率變更。媒體報導指出，彭振聲在偵查階段多次出庭，表示「該認也認了」，並強調不會翻供，且偵查期間沒有遭受不正訊問。北檢起訴時，建議法院將他的量刑從6年有期徒刑減輕為3年。曾有媒體報導彭振聲及其妻子的財產申報紀錄顯示，彭從2015年擔任臺北市工務局長開始，到2018年升任副市長，再到2022年卸任期間，夫妻現金存款由約2148萬元增至4500萬元，影射彭疑似收受高達新臺幣2000萬元賄賂，但實際起訴書中並無明確記載此金額。一般涉賄者常會選擇隱匿行蹤，避免被追查，但彭振聲在案件偵查過程中表現相對配合，甚至最終認罪，態度與一般收賄者有所不同。然而，2025年7月1日，彭在臺北地方法院開庭前，突然接獲妻子在高雄墜樓身亡的噩耗，情緒當場崩潰。彭在法庭上透露，自己當初認罪主要是為了能夠儘快交保，讓妻子安心，「當初認罪是不要讓太太擔心」。如今妻子過世，彭坦言「再也沒顧慮了」。若彭振聲在法庭翻供，檢方將不得不仰賴大量會議錄音、通訊紀錄與其他客觀證據，重新建構證據鏈以維持對彭的指控。此舉不僅使審理程序更加複雜冗長，也可能削弱起訴的說服力。另一方面，柯文哲陣營極有可能藉此機會指控司法迫害，發動輿論攻勢，讓政治風暴再度升溫，社會對此案的討論也將更加激烈。※CTWant提醒您：未經有罪判決確定者，皆應推定為無罪。◎勇敢求救並非弱者，您的痛苦有人願意傾聽，請撥打1995◎如果您覺得痛苦、似乎沒有出路，您並不孤單，請撥打1925
京華城案再傳汙點證人邵琇珮 她庭上改稱：沒親耳聽到應曉薇罵劉秀玲
京華城案3日上午再開庭，前北市都委會執行秘書長也再次以汙點證人身分出庭，由應曉薇律師吳佳蓉進行詰問。邵琇珮在庭中被詢問到是否有聽到應曉薇責罵都委會前執秘劉秀玲一事時，邵琇珮證稱，自己並未直接聽到應曉薇責罵劉秀玲，而是事後聽劉講述才得知；至於先前所證稱應曉薇在便當會上向柯文哲「告狀」一事，邵琇珮改稱表示，當時用告狀一詞描述有誤，應該為陳情較為妥當。台北地院審理前台北市長柯文哲等11人涉及京華城案容積弊案，上月29日傳汙點證人、時任北市都發局總工程司邵琇珮出庭作證，由於尚未詰問完畢，3日再傳邵秀珮出庭繼續，並由威京集團主席沈慶京、台北市議員應曉薇進行詰問。上週邵琇珮稱，京華城案「市長都決定了，公務員原則上不會去質疑、挑戰長官」，更坦承京華城案處理不周，應以通案處理而非以個案處理。3日上午一早由應曉薇律師吳佳蓉進行詰問，邵琇珮被問到是否有參加京華城案便當會時，邵琇珮表示並未參加，至於是否有親眼目睹應曉薇責罵時任都委會執秘劉秀玲一事，她表示並未親眼看到應曉薇責罵劉秀玲，是事後聽劉秀玲講才得知，「並沒有親耳聽到」。邵琇珮說，應曉薇是否有在便當會上向柯文哲告御狀，以此加速京華城案進行一事，她指出，當時威京集團所提出的3個方案都是無條件提高容積率，是她提出第4個方案，根據《都市計畫法》24條來幫市府提高容積率，且提出後當時在場的專案小組也均未反對。她也證稱，當時使用「告狀」一詞，確實有失欠妥，應該為向柯文哲陳情才對。
主導「亞灣2.0」放寬容積挨批「雙標」 行家指林欽榮有法源站得住腳
台北地方法院審理京華城案，日前傳喚曾任台北市副市長的現任高雄市副市長林欽榮作證，林欽榮強調「細部計畫」就明訂不能給容積獎勵，並指控柯文哲「明知違法仍為之」，市府給京華城容積獎勵就是違法，柯文哲律師團反舉全名為「高雄亞灣經貿園區開發案」的「亞灣2.0」為例，質疑為何林欽榮可以給亞灣20％容積獎勵，京華城案卻不可以？簡直「雙標」。法界人士直指，「亞灣2.0」案其實符合高雄市法規，反而京華城案想修法，創新獎勵再拚更多容積，卻跳過法定流程與公告程序，這才是問題所在。市府人士也直言，「亞灣2.0」計畫容獎數額都有依據，比方早已公告亞灣的都市更新區享有1.5倍容積獎勵，且限定在國公有土地中；反而「京華城」又不是都市更新區，只是單一財團的小基地，這樣自創容積卻毫無法律授權，讓北市政府下轄的都市計畫委員會、都發局都已遭監察院糾正，問題在哪「非常明顯」。高雄市副市長林欽榮認為京華城案放寬容積恐涉違法。（圖／報系資料照）林欽榮也親上火線直指，「亞灣2.0」都市計畫範圍區早在2002年就依都市計畫程序公告為都市更新地區，因此「亞灣2.0」區域的土地若採都市更新開發，本就享有最高都更容奬1.5倍容積。此外，依照2023年5月行政院公布核定「亞灣5G AIoT創新園區推動方案」國家重大經建計畫，市府依照建築基地法定容積，都市得給予基準容積20％獎勵，而且申請者投資計畫須經審認合格，相關程序也都須依法依規辦理，目的就是要在透過獎勵投資，帶動城市發展與經濟、就業等公共效益。高雄市府人士直言，監院報告都已經講明，台北市政府對京華城的行為，並未獲得《都市計畫法》或其他相關法規的明確授權，形同「自行擴權」，草率開創容積獎勵新項目，不甩容積必須受到嚴格法制規範的原則，自行以沒有法源的創意突破上限，擅自提高容積率，破壞都市發展的公平性，也形同架空法治體系。法界人士怒批，京華城案的本質不只是行政疏失，也是違反法律，如今司法已經追究相關人員的法律責任，反觀高雄市的「亞灣2.0」，迄今未有提出具體違法或爭議事證，亞灣2.0在法律上站得住腳，反而「京華城案」先是被監察院糾正，如今又爭訟不斷，問題之所在昭然若揭。※CTWant提醒您：未經有罪判決確定者，皆應推定為無罪。
朱亞虎曝光市長室喬容積率細節 游淑慧出示證據曝光3錯誤
威京集團主席沈慶京的心腹朱亞虎在認罪之後，日前供出與沈慶京一同到台北市政府市長室，與時任台北市長柯文哲展開密談，爭取京華城容積率從392%增加至560%的細節，後續相關內容也被媒體報導出來。但在新聞曝光後，國民黨籍台北市議員游淑慧則在臉書出示證據，指出其中有3項錯誤。國民黨籍台北市議員游淑慧於8日在FB粉絲專頁發文表示，相關媒體在案情時序及內容上存在諸多錯誤。作為議會調查小組的召集人，他希望能釐清案情，給民眾呈現一個清楚的事實，而非誤導的故事。游淑慧提到，週刊報導指出，威京集團主席沈慶京於2020年為了將京華城的容積率從392%提升至560%，曾與心腹朱亞虎前往台北市政府，與時任市長柯文哲及副市長彭振聲面談。但游淑慧解釋，實際情況是，京華城容積率從392%增至560%的過程早在2017年已完成，當時沈慶京確實曾來訪市政府，但當時的副市長是林欽榮。2017年，柯文哲市府提案容積率提升至560%，並於2018年公告確認。而彭振聲則負責處理560%以上更高容積率的議題。週刊中提到，威京集團在與柯文哲會面後，集團的7名員工向民眾黨捐款210萬元，隨後京華城容積率獲確定為560%。對此，游淑慧解釋，京華城的容積率已於2017年確定為560%，2020年的訴求是「進一步提高容積率」。而威京員工的捐款發生在2020年3月下旬，當月上旬柯文哲和議員便當會中討論的議題是有關允建樓地板面積保障（換算容積率為678%），這與週刊所述的時間順序不符。此外，週刊聲稱在2020年3月26日捐款後隔天，台北市都市發展局即函覆京華城，確認容積率至少為560%。游淑慧則解釋，2020年3月27日都發局函覆的公文，主要目的是告知京華城，都市發展局已奉柯文哲市長指示，針對業者提出的允建樓地板保障（換算容積率678%）的訴求，將提案進都委會處理，並非確認容積率。游淑慧最後也強調，京華城案長期以來一直受到外界關注，媒體在此時的報導若混淆案情時序和大事記，將不利於案情的釐清，也不利於北檢的偵辦。游淑慧希望能通過澄清這些錯誤，讓外界了解案件的真實情況，而非依據錯誤資訊來形成誤導性的輿論。
京華城案新進展！前都發局長黃景茂500萬元交保並境管
檢廉偵辦京華城弊案，續有發展！台北地檢署13日指揮廉政署先以證人身分約談前台北市都發局長黃景茂，訊後懷疑黃景茂2020年接受台北市議員應曉薇陳情後，同年7月京華城提出申請容積獎勵方案，由黃景茂批可後送都委會審議，促成京華城提高容積率，涉嫌圖利，將黃由證人轉列被告，移送北檢複訊。檢方複訊後認為黃涉嫌重大，但無羈押必要，14日凌晨諭令黃500萬元交保，並限制住居、出境、出海。檢廉懷疑，柯文哲2020年3月10日與應曉薇便當會時，口頭承諾會交辦京華城陳情案，隨後便函都發局提都委會研議。但都發局曾上簽給柯文哲，提到京華城2020年2月18日透過應曉薇及其助理吳順民，拜訪彭振聲跟都發局長黃景茂，商談京華城容積率至678％一事，指京華城要跟市府行政訴訟進行和解，請示長官意見，提出的初步條件是雙方合意認定拆除保留後，仍保留原樓地板面積，換算容積率為678％。不過，該公文提到，若無任何理由，自行與京華城和解即回復樓地板面積12萬284平方公尺樓地板面積（678％），恐無法說服社會大眾，建議仍應循訴訟程序解決，以免導致外界爭執此案圖利京華城爭議。同年7月，京華城提出申請容積獎勵方案，而當時的副市長彭振聲、都發局長黃景茂簽核讓京華城容積案進都委會審議。甚至都委會卻未待行政訴訟結果出爐，便召開首次專家會議。北市議會京華城專案調查小組，日前在第五度開會，邀請黃景茂說明，黃景茂強調，他當年是「聽命行事」，認為自己依法行政，在法律上站得住腳。檢廉懷疑，柯文哲、彭振聲與黃景茂3人，涉嫌協助京華城提高容積獎勵，涉犯圖利罪。黃景茂究竟是受柯文哲交辦行事，或是自行揣摩上意行事，將進一步查明。北檢今指揮廉政署先以證人身分通知黃景茂赴廉政署說明，經檢察官初步訊問後，認為黃涉嫌圖利罪嫌疑重大，當庭改列為被告，為保障其訴訟防禦權，等待其委任律師到場後，才開始詢問。
容積率吵什麼？一文搞懂容積率、建蔽率名詞 都更危老也息息相關
近期「京華城容積率」鬧得沸沸揚揚，也讓一般大眾開始接觸「容積率」。什麼是容積率？為什麼要有容積率的限制？建商又為何絞盡腦汁想要提升容積率？政府單位對於容積率的做法又是什麼呢？撇開此案的政治層面與法律程序部分，踏取國際開發協理藍德義帶大家快速了解容積率與建案相關的連結及重要性。容積率代表「樓層總建築面積佔建築基地面積的比例」，淺顯一點便是：「一塊建築基地可以蓋幾層樓」。例如：台北市「住四」的容積率是300%，基地面積是100坪，代表建築物總共能夠蓋100 x 300% = 300 坪。因此容積率越高，代表可蓋更多樓地板面積。而容積率往往需搭配「建蔽率」一同計算，建蔽率是「建築面積佔總基地面積的比例」也就是一塊地「可以蓋多滿」。以台北市舉例，「住四」的建蔽率為50%，也就是一塊基地面積100坪的土地，其平面建築用地為50坪。所謂建蔽率若由建物外觀看起為水平的投影面積占比，也就是太陽在建物正上方所產生陰影面積的概念，但現今普遍的建築，鮮少能完全使用建蔽率的規定上限，所以很多建物加裝了額外的邊條設計作為造型(也就是俗稱的土星環)。容積率和建蔽率會根據區域類型（如：住宅區、商業區、工業區...等）的法規而有所不同，以台北市來說，「住三」類的容積率為225%，而「商三」的容積率為560%。依照各縣市的法規規範而固定的數值，我們稱之為「法定容積率」。既然法定容積率是固定的，建商勢必會希望能夠向政府徵求更多的容積以提升建築利潤。而政府為了鼓勵建商與民眾進行都更或危老重建，也會給予額外的「容積獎勵」。常見的容積獎勵包含綠建築、提升耐震設計、提供公益與公共設施等，透過容積獎勵的方式，與都市更新實施者協調，提高容積率的同時，也能夠提升大眾生活品質。除了容積獎勵以外，建商也可透過「容積移轉」方式，增加建案的容積率。顧名思義便是將A土地的容積，移轉到B建築土地供使用。常見的容積移轉應用在於被劃分成「公共設施保留地」（公保地）的土地。理論上政府應該徵收這些保留地，未來作為公共設施用地使用。然而隨著土地價格上升，公保地的徵收對於政府財政也是相當大的負擔。容積率可透過容積移轉、容積獎勵提升。（圖／踏取國際開發提供）因此政府透過「容積移轉」的體制，鼓勵建商購入公保地後捐贈給政府，以換取新建案的容積。此舉不僅能夠讓建商提升新建地的容積率，增加建商未來利潤；更能夠幫政府解決高額的收購費用，可說是一舉兩得。但法規不斷修改至今，容積移轉的申請已大不如前，由於限制過多，市府需求的標的物越來越稀有化和特殊化，進而轉變為「代金」方式申請，也就是付出天文數字的價金來換取更多的建築空間，行內普遍認為此方式所提升的成本與市場的價值已若差甚遠。不過不論是容積移轉還是容積獎勵，均依各縣市規範有其獎勵上限。而為何政府要限制容積率呢？雖然說高容積率代表可以蓋更高的樓層，容納更多的住戶，然而試想倘若一座城市，全是無容積率與建蔽率限制的高樓大廈，街道將會十分狹窄，且無綠地或人行道空間，日照程度大受影響，儼然成了鋼鐵叢林。建商也會將所有資源投入精華地區，便會造成地區發展不平衡。另除法定容積外的獎勵容積與容積移轉，兩大部分皆有法源依循，也得由各地方市府因其所需審議而定奪，放眼全台灣不是找不到超過1000%這樣高容積率的建物，更別說對岸一線城市比比皆是，法規既允許市府於審議容積上有所把關，應尊重各市府所需的規劃審議之裁量權，倘若因此法造成各縣市的容積差異失衡，也可效法鄰國日本「回歸中央審議權」的方向修法，統一管理。看似單純的「容積率」其實不僅僅是簡單的數字，一些細微的調整，都牽動著整個都市計畫的發展，政府單位對於容積率的拿捏、容積獎勵的評估與審核，都應秉持公正、專業的立場。也許京華城一案對讀者們來說相當遙遠，然其實任何建物均離不開「容積率」三個字。因此踏取國際希望能夠透過這些名詞科普，讓讀者們能夠更有概念地參與公共事務，並更加了解與自身息息相關的不動產/都市更新的名詞。
5月早揭京華城高容積問題 許淑華批圖利疑雲重重
民進黨台北市議員許淑華4日表示，早在幾個月前的5月份台北市議會質詢時，自己便強調京華城重建案容積高達840%非常不合理，當時的臺北市都市計畫委員會執行秘書邵琇珮反應便顯得迴避，如今遭依《貪汙治罪條例》圖利罪被告身分被約談，更坐實當時備詢的回應恐有貓膩。回顧案情發展，台北地檢署偵辦京華城重建840%容積率爭議案時，於2日依《貪汙治罪條例》中涉嫌圖利罪，聲押禁見時任台北市長的民眾黨主席柯文哲與時任副市長彭振聲，而柯文哲遭台北地方法院無保飭回、彭振聲遭裁定羈押禁見。台北地檢署與彭振聲委任律師則針對裁定書整理資料，補強相關事證後，不約而同於3日傍晚提出抗告。此外，京華城案關鍵人物、都委會執行祕書邵琇珮也被列檢方為被告，邵琇珮更遭檢方指控為京華城重建提高容積率的關鍵人物。對此，許淑華拿出質詢影音，證實京華城案容積獎勵案早已進入訴訟，而不少都委會委員紛紛認為尊重訴訟、緩議之時，北市府卻執意繼續朝增加容積方向努力，讓許淑華當場質疑「誰在幫京華城開後門」？邵琇珮在場則回應，根據北市府都委會第768次委員會研議的意見第二點，可以「研議依法可行的適當補救方案」。許淑華怒批，實在不懂為什麼要補救京華城，北市府不曾補救過民眾，民眾老屋都更拚老半天不能一坪換一坪，北市府不曾補救過民眾，難怪挨疑似圖利的罵名。※CTWANT提醒您：未經有罪判決確定者，皆應推定為無罪。
應曉薇命格堪比「殺手」陰狠 命理師曝她現在最擔心這件事
台北市議員應曉薇捲入京華城容積率弊案，檢調發現她收受威京集團主席沈慶京逾4740萬元「善款」，已於30日羈押禁見。命理師沈嶸在調閱應曉薇因果簿時，驚見對方滿滿的「不法行為」，如官商勾結、施壓他人、暴力等，令人咋舌。沈嶸還指出，應曉薇命格是「煞星命」，不論外表多麼的和善溫柔，實際內心都像殺手一樣陰狠有謀略，而自知難逃法網的應曉薇，目前只擔心「收受的錢會不會被沒收」。台北地檢署偵辦京華城容積率弊案，國民黨北市議員應曉薇被查出金流異常，不但收受威京集團主席沈慶京逾4740萬元「善款」，還作為牽線人協助遊說市府提高容積率從中牟利，在28日遭搜索約談，29日則依《貪污治罪條例》違背職務行收賄罪向法院聲請羈押，北院認定其有逃亡及串滅證之虞，30日清晨與共犯、威京集團主席沈慶京一樣遭裁定羈押禁見。據悉，沈、應2人的辯護律師今（2日）早辦理律見，最快今天下午、最遲明天會向高院提起抗告。從當家花旦到資深議員，如今卻淪為階下囚，命理師沈嶸透過通靈應曉薇腦波，發現她的意念中確實有「從沈慶京處收受酬勞」和「為沈慶京奔走『喬』事」的強烈正向訊號，另外，她還有很多「隱藏訊息」，恐都是不法行為。而自知這次難逃司法制裁的應曉薇，目前腦中最擔心的事情竟然是「收受的錢會不會被沒收」，她先前欲飛往香港只是想避避風頭還沒想要逃亡，看情況發展如何再決定是否要回來，她認為如果沈慶京沒事，即使她逃亡在外，沈仍會照顧她，沒想到卻成為檢方提前大動作搜查的契機。沈嶸分析應曉薇命格，發現她是「煞星命」，屬於「中下等命」，擁有煞星命格的人，不論外表多麼的和善溫柔，都會像殺手一樣，內心陰狠有謀略，擅長私下處理檯面下見不得光的事，做事機靈有手腕，懂得鑽營取巧，不達目的決不罷休，必要時也會使用狠絕的手段。沈嶸表示通常這種命格的人，一生中會有不少的磨難，時常需要掙扎、拚搏來度過難關，如果沒有把持良好的道德，就容易因為一念之差而走上歪路，而且此種命格的人一旦自身難保，隨時都有可能做出「玉石俱焚」的決定。沈嶸表示應曉薇目前已陷入「自刑」（自我刑剋），表示她是自作自受害到自己，運勢跌落谷底，靈界訊號顯示她因跟沈慶京勾結，欺負、欺騙、背叛市民，導致現階段「惡業大爆發」，沈嶸進一步調閱應曉薇因果簿，裡面記載的不良業力有：「官商勾結」、「欺瞞」、「背叛台北市民」、「施壓他人」、「暴力」等業力。沈嶸用塔羅牌為柯文哲占卜，目前顯示柯文哲會「暫時無事」。（圖／沈嶸提供）至於民眾黨主席柯文哲的下一步怎麼走？沈嶸用塔羅牌抽出「聖杯四」、「審判」、「寶劍五」和「寶劍四」，代表雖然現在柯文哲已經受到不小的損傷，但柯文哲會暫時無事，檢調與敵對勢力暫時還動不了他，他會有段喘口氣的時間能夠運籌帷幄，找尋應對方法，但未來還會有更多證據曝光，他會有一場硬仗要打，恐怕免不了多次進出法院，讓他疲於應對，勢必還會造成更大的損傷。
應曉薇、沈慶京捲京華城收押 看守所律見後最快抗告時間曝
台北市議員應曉薇捲入京華城容積率弊案，檢調發現她收受威京集團主席沈慶京超過4740萬元「善款」，並作為牽線人協助遊說市府提高容積率從中牟利，收賄嫌疑重大，兩人上周遭聲押禁見，兩人律師2日一早赴土城看守所律見，最快今天下午向台灣高等法院提起抗告。檢廉比對京華城案相關金流，發現在便當會、協調會期間，沈慶京透過旗下子公司，匯了多筆款項至應曉薇所屬的相關協會帳戶，金額逾4500萬元。檢廉以貪污被告身分約談威京集團主席沈慶京、國民黨台北市議員應曉薇、京華城董事長陳玉坤、應曉薇辦公室執行長王尊侃、應曉薇助理吳順民與陳佳敏。之後檢方以有串滅證、逃亡之虞，聲押沈慶京、應曉薇與吳順民等3人。至於王尊侃以500萬元交保，助理陳佳敏以200萬元交保，陳玉坤以1200萬元交保。知情人士透露，2020年3月，應曉薇在首次便當會上提出京華城容積問題陳情案，6月23日、7月1日又舉辦2場協調會，促成容積獎勵20%的「方案四」；之後2021年1月，再度舉辦協調會，4月21日、8月10日分別舉辦2、3次便當會，9月9日決議予京華城20%容積獎勵。檢廉調查，沈慶京涉花4500萬元行賄議員應曉薇，透過應女遊說、施壓柯市府放寬京華城的容積率至840%，而沈、應二人對金流去向交代不清，台北地院上月29日依涉嫌貪汙，裁定應曉薇羈押禁見，30日凌晨裁定沈慶京羈押禁見，兩人律師今律見後最快今提出抗告。
柯市府法外自創「20％容積獎勵」？ 京華城案爭議始末一次看
北市京華城案連環爆！北檢29日深夜至30日凌晨先後裁定威京總部集團主席沈慶京、台北市議員應曉薇及助理吳順民羈押禁見後，廉政署為查明前台北市長柯文哲是否涉犯圖利罪，30日上午又兵分多路前往柯文哲住處及其相關處所搜索，並對其進行約談，今（31日）凌晨移送北檢複訊，後因柯拒絕夜間偵訊，遭檢方認為有勾串之虞當庭逮捕，而柯文哲對此也行使提審權，將由法官確認逮捕是否合法，此前不得繼續偵訊。據悉，威京總部集團主席沈慶京為爭取京華城原址新建大樓放寬容積率，疑似在2018年至2021年間分批行賄應曉薇4500萬元，找應曉薇充當中間人，幫忙關說遊說時任台北市長柯文哲。2020年3月間，應曉薇與柯文哲「便當會」之後，柯文哲也交辦都市發展局處理，最終通過840%容積率。CTWANT為此也整理京華城案爭議始末及案件最新進度。京華城的背景京華城購物中心座落於台北市松山區，2001年開幕時一度是台北市唯一一座24小時營業的購物中心，然而後續因長年虧損，最終於2019年走入歷史。目前京華城已遭拆除，原基地由曾經建設過台北市信義區豪宅「陶朱隱園」的威京總部集團取得開發權，進行都市計畫興建商辦大樓，將改建成擁有4座19層樓高的「京華廣場」，預計2026年完工。容積率與容積獎勵是什麼？容積率是指總建築面積與建築用地面積的比值，也就是在既有土地面積上，建築物的總樓層面積可以有多少，白話文就是可以蓋幾層樓，這在開發者眼中絕對是獲利的關鍵。通常人口眾多的地區往往建築容積率較高，容積率越高表示土地的利用率也就越高，但是對周邊的城市基礎設施的壓力也越大，因此不可能無限制的提高容積率，所以世界大部分地區對於城市的建築容積率均有法規管制。而依照台灣的法規，容積率的多寡，則與所在地點的土地使用分區有關。土地使用分區主要分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區等等；住宅區又可區分為住一、住二、住三、住四等，商業區分為商一、商二、商三、商四，每一個分區的容積率規定均不相同。而容積獎勵顧名思義，就是開發者若能在其開發土地中為公眾提供便利而讓出部分利益，例如將底層架空作為公共活動空間，政府規劃部門就會提高該土地的容積率上限。以中央政府提供的容積獎勵來說，大致包含「都市更新容積獎勵」、「危老重建容積獎勵」及促進大眾捷運系統土地開發的「聯合開發容積獎勵」；而台北市則訂有《台北市都市更新建築容積獎勵辦法》。京華城容積率變化1987年許水德時期，土地使用分區屬於「工三」，依照台北市土地使用分區管制自治條例，容積率為300%，直到1991年從「工三」 變更為「商三」，容積率為560%。2001年馬英九時期，在土地使用變更前，京華城已獲允建樓地板面積為12萬284平方公尺的工業大樓建築執照；並在2001年間完成實設容積樓地板面積11萬1919平方公尺的購物中心。此時，換算實設容積率為678.91％。2010年郝龍斌時期，京華城向北市府申請重新開發，北市府認定重建的容積率，應以捐地後所餘的7成土地計算，故容積率為70%的土地x560%=392％，但遭到監察院糾正。2018年，柯文哲依照監察院的糾正意見，將京華城容積率定為560%，同時刪除12萬284平方公尺的「允建樓地板面積保障」條款，京華城不服允建樓地板面積被刪，提行政訴訟，要求維持678.91％容積率；台北高等行政法院認定，允建保障屬一次性，重建後不適用，回歸法定基準容積率上限560％。不過到了2020年，威京總部集團再依都市計畫法第24條，自提申請容積獎勵，後獲得20%的容積獎勵，並自購30％的容積移轉。容積率從原本的560%大增至840%。京華城爭議：容積率爆增至840％、柯市府法外自創「20％容積獎勵」？雖然「臺北市土地使用分區管制自治條例」明定「商三」容積率不得超過560％，而且京華城案既非都市更新也非危老重建案，法規上應「不適用」上述中央政府及地方政府的容積獎勵辦法。但威京總部集團於2020年3月17日向柯文哲市長辦公室陳情，且北市府受理案件後，都委會也參採《台北市都市更新建築容積獎勵辦法》所定的獎勵規定，法外創設「韌性城市貢獻」、「智慧城市貢獻」及「宜居城市貢獻」等獎勵項目，額外再給予最高20％的容積獎勵，等於北市府受理了京華城另循《都市計畫法》第24條自提的細部計畫修訂案，無視「臺北市土地使用分區管制自治條例」，「20％容積獎勵」的法源依據不明。京華城案收押及被告名單應曉薇、沈慶京、吳順民、前台北市副市長及京華城案都市計畫委員會主委彭振聲4人遭收押禁見；被告則包括：京華城董事長陳玉坤（1200萬元交保）、應曉薇辦公室執行長王尊侃（500萬元交保）、應曉薇女助理陳佳敏（200萬元交保）以及柯文哲。
三重「富品苑」完工落成 業者推「創新委建」6年整合470億案量
面對國內房屋「高齡化」問題，政府近年加速推動危老重建、都市更新政策，民間也積極加入都更危老重建行列。成立第7年的富品建設，首案「三重富品苑」正式完工落成，富品董事長曾富瑋推出「複合式委建模式」，6年來開發累計15案，總銷470億元，希望藉此模式加速改建。內政部不動產資訊平台統計，全國平均屋齡已超過32年，全台超過50年以上老屋有111萬戶，都市更新危老重建刻不容緩，2020年行政院院會通過「都更條例修正案」，透過明確容積獎勵誘因及稅捐減免利多，提升整合意願降低風險及所有權人負擔。其中提高容積獎勵誘因，間接加速了建商都更整合的節奏。成立近7年的富品建設，首案「富品苑」完工落成，並取得使照。曾富瑋表示，富品建設各戶簽約內容全部公開，每一戶都可以知道其他戶的合約內容，因此「富品苑」簽約速度相當快，90天內完成基地簽約，從開工到領取使照僅歷時2年11個月，「富品苑」在缺工缺料下，提前超標完成。曾富瑋也表示，富品建設5年前推出複合式委建，再陸續推出複合式2.0、3.0，透過不斷創新，包括全部保留、全部出售或部分坪數抵付工程款，讓地主有更大彈性選擇合作方式。他也提到，去年富品開了100多場說明會，透過專業分享專業知識給地主，公司在團隊資源和法令協助下，6年來15案，完成1300戶簽約，總銷超過470億。緊接著今年台北指標都更案南京東路B案也即將開始預售，透過富品建設複合式模式，將過去歷經20個建商都整合未果的案子完成重建。
新光醫院用地變更容積暴漲 洪婉臻批儼然「京華城案」翻版
台北市議員洪婉臻22日表示，北市士林新光醫院於柯市府陳情成功，讓新光醫院現地從工業區變為醫療專用區，用地變更後容積從200%變成365%，依市值估樓地板價差高達新台幣10.8億元，儼然是京華城案翻版。洪婉臻在22日市議會總質詢時爆料，新光醫院於2017年陳情，希望納入附近北投士林科技園區都市計畫變更，2021年成功將工業用地改為醫療用地，興建後容積暴增達365%，不只獲利超過10億，該給市府的醫療回饋金還享有20年免息分期攤提，等同北市府「多給少拿」，如京華城容積案翻版，呼籲蔣萬安立刻徹查。洪婉臻說明，2005年新光醫院就曾希望能納入當時籌備階段的北士科都市計畫，但當時馬英九市府未同意，新光醫院只能向隅。然而12年後，2017年新光醫院再度陳情都市計畫變更，柯文哲市府一路開綠燈，從2021年4月15日通過都市計畫變更，2023年便正式揭露變更公告與實施。洪婉臻直言，台北市近年變更醫療用地其實共20例，但那時新光醫院申請變更時，就有里長反對提高容積，憂心土地使用強度過高、交通等基礎建設配套無法負荷，當時柯市府卻仍強勢通過，更誇張的是，核准容積已經從200%增至365%，驗收結果卻直接蓋到369.9%，超過法定容積，實在離譜。洪婉臻說明，依《台北市建築基地開發許可回饋辦法》，新光醫院所享容積，應將優惠容積增加的淨收益，其中70%回饋市府，結果新光醫院只給50%回饋金，還享20年免息分期，每年只要繳納1,650萬，對照規模如此大的醫療集團，納稅人實在不能接受。對此，台北市長蔣萬安表示，自己第一次聽聞此案，會立刻責成有關局處，了解事情全貌；台北市都發局長王玉芬也稱，自己22日早上看報導才知道，已即刻了解中。本刊試圖聯繫北市新光醫院說明此案，遲至22日晚間皆未獲得正式回應。
403震出新都更2／增加獎勵容積滿足「室內1坪換1坪」？專家業者看法兩極
403地震後，台北市長蔣萬安喊出將進入「大都更時代」，強調透過都更8箭、提高容積獎勵等方式，加大力道推動都更。危老時程獎勵今年5月起將從10%降至1%，並於2025年落日，是否延長引發各界議論。對於是否支持再提供獎勵容積加速都更，CTWANT詢問多位專家和業者想法，有人倡議提高獎勵「公辦都更及超大規模都更」，也有人認為恐助長貪念阻礙都更進度。在目前很難達到「室內1坪換1坪」的條件下，使得都更常在坪數分回上卡關，台北市長蔣萬安上任以來便推動「都更5+2箭」，只要符合法定條件的整宅、海砂屋及耐震力不足有明顯危害的建築，就由原本的1.5倍容積獎勵，拉高到1.8倍至2倍，鼓勵危老建築加速都更；這次地震後，也有不少立委針對即將落日的危老容積時程獎勵，研議延長獎勵時間，容積似乎成為都更萬靈丹。李同榮認為給予危屋容積獎勵，縱使讓地主佔點便宜，但政府也才更有充足理由強制都更，加快整體都更腳步。（圖／CTWANT資料室）政大地政系教授孫振義就認為，近年來隨著工料雙漲及所有權人被養大的胃口，原本齊頭式的容積獎勵上限已顯得不夠用，政府在無法實質拿出公帑補貼又得兼顧民眾居住安全與促進都市再發展的職責下，提升「公辦都更」與「超大規模都更」的容積獎勵確實是一條道路。孫振義進一步強調，政府主導都更案，公部門更容易綜合考慮各方利益，確保符合都市發展規劃和環境永續原則，同時也確保民眾得到公平的分配、弱勢族群也能受到應有的安置，值得政府提高獎勵上限創造雙贏局面。鄉林建設董事長賴正鎰也認為，最好能再增加10~20%的容積奬勵，「目前談判最大困難在於與地主的分配，營建成本大幅上漲150%，以現在很多地方建商、地主46分，建商根本承擔不了營建成本，容積若能增加，能讓地主換回多一點的坪數，建商也有更多容積在未來出售補貼營建成本，雙方都更有意願促成合作。」「目前總容積不得超過基準容積2倍上限，勢必突破天花板！」他建議，土地面積超過500坪以上，可從5~20%階梯式遞增，尤其上千坪以上基地，可提供超過20%容積獎勵加速大面積都更，「大面積土地開發的獎勵最重要，不要老是開發200~300坪，對整個都市景觀、未來都市發展都沒有幫助。」不過，馨傳不動產智庫執行長何世昌擔心「大方送容積」，形同「老屋大樂透」，恐助長地主「重建『保底』1坪換1坪」的期待，改從「1坪換1坪起跳」。「大家原本覺得海砂屋給了額外30%容積獎勵後會比較好談，結果搞到現在還是很難，證明多給容積大家只想分更多。」他形容，好比桌上有5顆鑽石，建商與地主都想分3顆，此時有人又往桌上加了1顆以為能解決問題，但這時建商、地主可能有人不只想要3顆，而是4顆，只留2顆給對方，「容積有限，人性貪婪無底限」，反而更僵持不下。「看看大直鄰損的公辦都更案，市府拼命將容積獎勵給好給滿，分回的權狀面積已經是原本的1.1倍了，資產價值也跟著翻倍，但是室內仍分不回原有坪數，大家還是想著不花錢換新房，是一件很弔詭的事。」台北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖說。大直鄰損的公辦都更案容積獎勵給好給滿，評估重建後地主的資產價值大幅提升，但是室內仍分不回原有坪數，引發地主不滿，因此也有專家認為送容積達不到加速都更的效果。（圖／CTWANT資料室）蔡漢霖認為，老房跟老車一樣，修到不划算時就差不多該自費換新，等政府贈送容積不用花錢換新房才肯動，相當不合理，有房子的人子子孫孫都能免費房子舊換新，沒有買房的人剝奪感會更嚴重；再者，容積獎勵也會助漲房價，現已見預期老屋重建能大賺一筆，老屋成交價急起直追新房，新房也會認為開價應該要比老屋高，變成惡性循環。儘管如此，房市趨勢專家李同榮仍認為，提高容積率縱使會讓危屋佔點便宜，但這樣一來，政府也才有充足理由強制都更；至於大家認為會妨害都市正常發展空間，他質問，畸形的危老政策，東一塊、西一塊，對都市再生不是更蒙上陰影？他也強調，提高容積不是通通有獎，只針對鑑定後的危屋，雖說給危屋1坪換1坪，但營建成本仍然須考慮由地主負擔；容積有餘額，政府可當社宅用途或建立危屋全面檢核之循環基金。雖對增加容積獎勵持保留態度，但蔡漢霖認為部分地區的建蔽率可適度放寬。例如繁華鬧區最值錢的就是1樓店面，重建後因建築退縮、車道公設等法規限制，讓最有價值的1樓店面沒辦法分回原有面積，更何況是還有違建、外搭營業空間的店舖，使得做生意或有龐大租金收入的1樓地主都更的意願自然較為低落。「重建後店面大幅縮水，往往剩不到原來面積的一半，造成都更困難，即便提出分給地主比重建前更多的室內坪數，但部分在1樓，部分在樓上，也不一定能達成共識。」他認為在繁華的鬧區、1樓店鋪具有可觀價值的地段，如能適度放寬建蔽率，退縮少一點，讓重建後的1樓空間能不要減少太多，或許能加速解決都更卡關的問題。
京華城喊冤 游淑慧嗆柯Ｐ別神隱快出面解釋疑點
台北市前市長、民眾黨主席柯文哲遭控在市長任內提供京華城案高容積率，引發爭議，京華城今天「大動作」針對「提高容積爭議」喊冤，強調被霸凌３７年，還說840%超高容積率是集團自己用容積獎勵買的，一切合法。對此，近期頻繁檢驗柯文哲市長任內決策的北市議員游淑慧指出，她最近因為查閱北市資料看得太仔細了，甚至還染上感冒，但越查對資料，就越感覺柯文哲與威京集團總裁沈慶京關係「之密切」，「令我難以想像」。游淑慧今天再接受網路直播節目訪問時指出，人稱「威京小沈」的沈慶京做生意很霸氣，為了做生意無所不用其極，但生意這樣做「也ＯＫ」，只是威京從雙子星案沒得標後、越洋告得標外資集團，讓該集團心生疑慮、不願前來就是一例，後來還運用時任藍營高層，施壓時任市長郝龍斌，並因此與郝結下樑子，面對外界質疑卻將球丟給早已卸任的郝龍斌，令人看不下去。反觀柯文哲與沈慶京的交情則是「好到不能再好」，而柯市府與威京有關係的案子，也不只京華城。她引用民進黨立委簡舒培日前出具的資料，爆料在Ｔ１６、Ｔ１７、Ｔ１８等三個地上權設定案流標後，北市府曾訪談１４家潛在投資廠商過程中，第一家訪談的對象就是「威京集團」的中華工程股份有限公司，但該地上權設定要蓋生機醫療園區，她要請問「中工」與生技醫療有關係嗎？有趣的是，中工也對投資該案「沒任何意見」，也顯然瞭解與生技醫療無關，不具投標資格。游淑慧指出，民眾黨最近一直辯稱，從１０９年１１月到隔年５月，市府共訪談１４家潛在投資商，暗示『不只接觸目前外界質疑的「新光人壽」』，但只要資料一掀開，就知道誰在騙人。因這１４家廠商，從第一家中工開始，就非醫療生技行業，包括元利建設、統一都是，而當新光人壽反應「盼免投資計畫」，北市府在１０９年１１月１１日訪談隔天，也就是１１月１２日，時任台北市促參會秘書長陳志銘，就火速拍板，決議該設定權案的三個基地分別招商，而且Ｔ１７、Ｔ１８基地免投資計畫書，完全依照新光人壽反應的事項辦理「照單全收」，而且還只隔一天，效率之高令人側目。游淑慧並表示，根據該份訪談資料顯示，當北市府訪問到第四家新光人壽就開會決定配合，那之後訪談的１０家難道都是做做樣子的？而剩下１０家中甚至還有新光人壽集團下的新光醫院，難道柯市府是在湊訪談家數嗎？而元大人壽原先被指也提出與新光人壽相同的意見，但是元大人壽看到媒體報導後，立即公開強烈否認「從未與柯市府就此案進行訪談」，也凸顯該份會議記錄明顯有問題，甚至牽扯公務員偽造文書，但相關承辦人員與官員，到現在都還語焉不詳，迴避說明，疑點重重。游淑慧今天也在臉書上反擊威京集團的大動作，強調報紙登廣告、開記者會，就是財團的手筆，但財團有錢買廣告、有錢帶風向、有錢喊提告，難道用這招就想嚇北市民代？他也點名「最愛指點江山」的柯文哲，這次自己怎麼躲起來？只讓發言人、黨團主任等娘子軍出動謾罵，現在還把財團好朋友都搬出來。游淑慧說，監察院和議會調查的是，2022年柯文哲縱放840%容積率給京華城，結果京華城和民眾黨口徑一致，只談當年郝龍斌卡京華城容積案，轉移焦點的方式有夠難看。
都更進步幅度賴清德不滿 提老舊房屋符「進步條件」給更多容獎
民進黨總統參選人、副總統賴清德今天出席「全國不動產產業賴清德後援會成立大會」，重申他的居住三政策，主張以蔡英文總統8年20萬戶社會住宅為基礎，未來8年再增加興建13萬戶社宅、包租代管17萬戶，並增加租金補貼至50萬戶，解決台灣100萬戶的租屋需求，並檢討提高容積獎勵，大力推動都更。賴清德宣示他若當選總統將持續推動都更，讓「30年以上」老舊房屋透過都更改善居住安全與周邊環境，帶動內需產業發展。如果老舊房屋大量都更，包括水泥工、板模、裝潢、運輸業、玻璃等各行各業都會蓬勃發展。賴清德說，他過去擔任閣揆時，曾經都更容積獎勵提高至50%，建構簡便的行政程序，給予都更住戶租金補貼、稅制減免等，運用公權力面對釘子戶問題，雖然近年來都更持續進步，但進步幅度他並不滿意。賴清德認為，都更無法大幅進步原因在於並非每個都更案件都能「一坪換一坪」，導致都更戶都更後分回的新房子坪數縮減、空間變小，但協助都更的建設公司也想要分配利潤。他承諾，未來這些問題都會一一檢討改進，例如「如果有達到某些進步性的要求」，將給予更高容積獎勵，讓大家住得更舒適，願意參加都更。立委私下指出，賴清德點出都更「無法一坪換一坪」確實是目前全台都會區老舊防屋都更「龜速」的重要原因，但許多精華地帶、面臨大馬路的老舊房屋，如果願意都更，配合容積率獎勵、綠建築獎勵等，其實都更後總坪數已貼近一坪換一坪。但住戶卻仍不願意都更，抱怨公設比太高，而期盼「室內面積也要一坪換一坪」，進而卡住都更進度。此外，都會區非大馬路兩側的老舊公寓，例如被狹窄巷道包圍的老舊公寓，因為都會景觀、天際線等考量，難以適用最高比例的容積率獎勵，這部分老舊房屋「都更卡住」情況更嚴重，對都會區的公共安全、老人妥善照護都相當不利。立委說，其實大家都清楚都更卡住原因在哪，綠營自家立委也曾在立院為了放寬公設比，舌戰內政部官員，不過，公設比牽涉公安、建商層面太廣，蔡政府任內都未降低公設比，賴清德如今再拋出「符合某些進步性的要求」就給予更高容積獎勵，雖聽起來讓推動都更又多了一絲希望，但「進步性條件標準」為何？公設比是否有機會合理降低？會不會仍然只有大馬路兩側老舊房屋受惠，其它老舊房屋看得到拿不到？都讓外界好奇。賴清德今天也推崇蔡總統的居住政策，強調當年蔡總統訂定8年內興建社會住宅與包租代管達到20萬戶的目標，包括新建12萬戶、包租代管8萬戶，明年5月20日之前將兌現政見、不會跳票，未來若他當選總統，8年規劃社宅30萬戶，其中新建13萬戶到25萬戶，包租代管新增17萬戶到25萬戶，租金補貼至少增加到50萬戶，等於16年期間規劃100萬戶，完整解決台灣社會的租屋需求。
爭取社宅周遭劃入都更範圍 許淑華：城市發展別再拖
將代表民進黨參選立委的台北市議員許淑華指出，台北市的建築物屋齡30年以上大約有20萬棟、65萬戶，根據市府現有規劃進度，台北市要完成都市更新還要再等上189年才會完成。她在市政總質詢時提出，台北市都市更新進度緩慢，市府應該拿出更積極態度規劃執行，尤其是現在的政策誘因不足，根本無法吸引住戶加入，甚至是太多推力讓住戶們想要退場，應該提高容積獎勵，讓城市再發展。「我發現這其中最大的阻力，就是容積獎勵太低，很多住戶因為都更完成後換算根本無法一坪換一坪，因此對加入都市更新卻步。」許淑華表示，從住宅及都市更新中心公辦都更案件來看，22件只有2件可以取得200%的容積獎勵值，如果不是在捷運周遭，最多只能有180%獎勵值而已，她認為，老舊社區都更的容積獎勵應該再提高，以確保足夠參與誘因。許淑華表示，目前北市已經有針對大眾運輸（TOD）、教育和生態經濟等5E（EOD）為導向的都市計畫發展，整體劃定建物土地運用及都市更新，接下來更應該以「社會住宅」為導向，加速周遭老舊社區都市更新腳步。她指出，以健康社宅來說，周圍平均屋齡40年以上就有9200戶；六張犁社宅周遭約有4600戶；而三興社宅周邊大約有4000戶老舊建物。她認為，社會住宅興建與新住戶遷入後，其實是很重要促進社區再發展與社區需求的契機，這些周邊的老舊房屋，也應該劃進都更範圍區。許淑華認為，除了提高容積獎勵之外，也能夠在社宅當中設置回饋機制，包含加入老年長照、幼托等等的公益設施，讓社會住宅不只是吸引新住戶，也同時加速都市更新進度，讓原住戶有新房子可以居住，地下興建停車空間，減少路邊停車讓馬路變寬，恢復原有供車輛行走空間，屆時也有人行道可以行走，整個巷弄變寬敞，讓城市整體有再發展的可能。
北市老屋都更還需189年 許淑華拋「提高容積獎勵」：提升速度
台北市的建築物屋齡30年以上大約有20萬棟、65萬戶，根據市府現有規劃進度，要完成都更還要等上189年。台北市議員許淑華說，最大的阻力就是容積獎勵太低，喊話應提高容積獎勵，且在社宅設置回饋機制加速都市更新進度。許淑華昨（4）日在臉書發文表示，她發現推動都更最大的阻力，是容積獎勵太低，很多住戶因無法「1坪換1坪」，對加入都更卻步。此外，從住宅及都市更新中心公辦都更案件來看，22件只有2件可以取得200%的容積獎勵值，如果不是在捷運站周遭，最多也只能有180%獎勵值。因此她認為，老舊社區都更的容積獎勵應該再提高，確保有足夠參與誘因。台北市議員許淑華建議應提高經獎勵提升都更速度。（圖／許淑華臉書）許淑華也指出，台灣目前已經有針對大眾運輸（TOD）、教育和生態經濟等5E（EOD）為導向的都市計畫發展，整體劃定建物土地運用及都市更新，接下來更應該以社會住宅為導向，加速周遭老舊社區都市更新腳步。另外許淑華提到，以松山區的健康社宅為例，其周圍房屋平均屋齡40年以上者高達9200戶，信義區的六張犁社宅周遭4600戶，而三星社宅周邊也有約4000戶老舊建物。她認為，社會住宅興建與新住戶遷入後，其實是個促進社區再發展與社區需求的重要契機，這些周邊的老舊房屋，也應該劃進都更範圍區。最後許淑華建議，除了提高容積獎勵，也可以在社宅當中設置回饋機制，如加入老年長照、幼托等的公益設施，讓社會住宅不只吸引新住戶，加速都市更新進度，也讓原住戶也有新房子可以居住；興建地下、路邊停車空間，讓馬路變寬，恢復原有供車輛行走空間，屆時也有人行道可以行走，整個巷弄變寬敞，讓城市整體有再發展的可能。
住宅牛肉辨真假1／雙北候選人都更政見PK 「這項」被批最慘「來亂的」
距離縣市長選舉剩下半個月，電視辯論會上各候選人的政見百花齊放，其中雙北30年以上的老屋近133萬戶，使得都更及危老改建議題，成了「未來市長」交鋒重點。CTWANT記者整理雙北市長候選人端出的政見，包括「預審制」、「中繼宅」，以及承諾「1坪換1坪」等，詢問專家、業者及學者，帶大家辨識政策牛肉的真假。918台東強震重創東台灣，震出全台老屋危機隱憂，尤其首都市長候選人之戰，國民黨蔣萬安、民進黨陳時中、以及前副市長無黨籍黃珊珊等3人，不約而同表示，「上任後首要執行的政策就是都更！」前防疫指揮官陳時中提出「優先介入處理危老住宅」，擴大住都中心，設立都更專案小組，建立完善「預審制」，以4年內都市更新核定2成為目標。蔣萬安來勢洶洶，主張現行公辦都更同意比例90%門檻要降低，另就有公共安全疑慮及特殊歷史背景的整宅，專案方式檢討基準容積率，提升民眾參與意願。黃珊珊則延續柯市府政策，提出第三代公辦都更計畫「都更3.3」，為安置都更中的住戶，另設「中繼住宅」。新北市長侯友宜則延續目前「都更三箭」政策，挑戰者林佳龍則喊出「1坪換1坪」「危老都更4年4萬戶」等大方向。雙北市老屋共133萬戶，918台東強震重創東台灣後，候選人都紛紛提出都更政見。（圖／民眾提供）針對以上5名未來市長政見，CTWANT記者以「候選人A~E」代號，採訪第一線執行整合的建商、都更諮商師、匿名的都更單位公務員及學者，被批最慘的就屬林佳龍的「1坪換1坪」。「太空泛，沒有方法，只有口號」「不要再1坪換1坪的口號來亂…到底是權狀坪換權狀坪，還是主建物坪換主建物坪，都講不清楚」「每個地方容積率不同，分配條件不可能拉在齊平的狀態。」就連匿名都更公務員都說，「非所有都更案均可達成，面對都更成本持續飆漲更添難度，且往往造成地主過大期待，導致都更破局。」「雖然1坪換1坪最貼近民意，但實際運作大多不可行。」東龍不動產董事長王棟隆解釋，依目前容積標準及高營建成本，新北市大概只有容積300%的板橋市中心，或房價每坪60萬元以上的地區，4樓以下的老屋改建，才有可能達到「室內1坪換1坪」；就北市來說，房價雖較高，主要容積大多225%，4樓以上產品即便拿到容積獎勵最高50%，也只能換回「權狀坪1坪換1坪」。雙北市候選人提出的都更政見中，林佳龍的「1坪換1坪」受到專家學者及業者最多質疑。（圖／黃耀徵攝）就算是侯友宜的現行政策「防災都更2.0」，同意比率達9成即可申請1.5倍原建築容積，「防災都更當然勢在必行，但是1.5倍的容積上限，相信是很難1坪換1坪。」都更諮商師胡家瑒直白地說。政治大學地政系主任孫振義也說，喊1坪換1坪就能解決問題的時代已經過了，若能做到1坪換1坪，基本上不用政府擔心，自己就能成功。他認為現在已進入多元協助都更的時代，要視個案情況調整政府協助力道與措施，例如輔導協助、公辦都更、代為協調、都市計畫變更、代拆...等。王棟隆認為，目前都更危老改建速度緩慢，最大問題就是分不回原坪數，尤其年長者對於都更後空間變小很抗拒，「台灣營建技術建築高度不是問題，最有效的方式是提高容積，才有足夠本錢支付營造費用，同時讓原地主能取得室內1坪換1坪以上的空間。」包括蔣萬安也提到檢討基準容積率。孫振義表示，調整基準容積，基本上是都市計畫委員會通過就可以，但具體而言，也不是市政府自己調整，而是說服「市都委會」通過變更，或者立專法（例如：自治條例）通過議會，方可增加獎勵容積。匿名公務員就說，「調整基準容積是屬大事，往往屢遭專家學者批評及監察院糾正，不得不慎。」近年原物料飆漲，使得都更案整合越來越困難，專家、業者認為可以調整基準容積率與獎勵，讓建商與地主都能有更多誘因促成改建的共識。（圖／黃鵬杰、林榮芳攝）針對陳時中喊出「目標4年內都市更新核定2成」及林佳龍「危老都更4年4萬戶」等目標，「（講這話）一定不了解都更為什麼這麼難核定，主要就是代拆戶的問題跟比例原則。」匿名公務員則說，都更關鍵在整合共識，有賴住戶參與意願，時間不可控難預測，數量無法用喊的，以免跳票。另外像是陳時中、蔣萬安都有提到「預審制」，陳時中還提出都更要「正副首長親自督導」，讓業者相當有感，因為從送都市計畫到定案動工，都更流程少則3年多則5年以上，預審制委由建築師或其他單位多個窗口做前置作業，可加快時程；加上正副首長親自督導，有利了解運作實務及改善行政效率。業者也認為擴大住都中心是好事，「但危老推動師素質跟能力都太差了，沒有建商或開發商專業，要有足夠專業人員。」黃珊珊的「中繼住宅」不少業者按讚。鑫建築執行長許峻豪認為，不願意都更改建的地主未必都是獅子大開口，有些是年紀大的老人家，要搬出去找房子租，對他們來說很麻煩，中繼住宅可安頓是不錯的選項。不過，對她所提公辦都更分回一定比例回饋社福，業者擔憂恐降低住戶參與都更的慾望，如何從中取得平衡是關鍵。蔣萬安、陳時中所提「降低公辦都更公權力介入的門檻」，獲得專家業者支持。現行規定公辦都更要90%以上住戶同意，公權力才能介入，「這是民國88年訂的，早該檢討」「降低門檻確實有必要，否則連案子都送不進去根本毫無希望」「同意成數降低也不能太低，最好是8成以上」除此之外，「政府也要有魄力執行（待拆）」。老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良表示，「目前危險建築都更不同意戶規定需要經過2次公部門調處和2次民間調處，之後若仍不能取得共識，公部門可以進行強拆，這個公私協調程序相當的費時耗時。」「不管是都更或危老，講求的是時間跟效率，都是為了要跟大型災難的發生賽跑。」許峻豪說，台灣超過30年以上老舊建築太多，已不符合921地震後的耐震規範，加上專家學者已示警未來一定會有海溝型的強烈地震發生，所以任何形式的改建，都是未來災難發生時可降低傷亡人數的提前防範。
住宅牛肉辨真假3／政見耍花招一流 專家批「這些」都是選舉噱頭
除了雙北市長候選人政見打出住宅社宅牌，就連中南部縣市長候選人今年也罕見地跟進，政見更誘人，例如「購屋頭期款由政府幫你扛」「社宅租金轉購屋價金」「第3胎起社宅免費住7年」，以及「以青年及新婚家庭為優先承租社宅」等，CTWANT記者採訪多位學者專家，多數答案是「選舉噱頭」「社宅供給不足，應留給弱勢族群。」「過去台南、高雄候選人對社宅議題意興闌珊，比起4年前、8年前地方首長選舉，今年包含台中，候選人對於社宅政見明顯熱絡，興建數量也承諾的積極，都因為近年房價飆高，所以候選人對於社宅議題都被迫接招。」住宅推動聯盟今年8月起拜訪六都市長候選人，參與拜訪的崔媽媽基金會執行長呂秉怡有感地說。目前桃園、台中社宅供給量僅約1,500戶，台南市供給為0，高雄也只有122戶正在出租；桃園、台中社宅興建及規劃中的數量約在7,100戶，占內政部訂定目標的5成，台南、高雄興建及規劃中的社宅約2,000~3,000戶，為目標的2成5。而桃園、台中候選人承諾社宅量是15,000~20,000戶，台南黃偉哲與謝龍介承諾要蓋7,000戶，高雄陳其邁、柯志恩喊出15,000戶。廖庭輝認為，黃偉哲在社宅租金「以身分做市價打折」有不公平情況；謝龍介的「付出的房租未來能轉為購屋價金」，都是過於天馬行空。（圖／CTWANT資料室、翻攝謝龍介臉書）對於中南部未來市長開出比豪邁的社宅政見，呂秉怡表示，不擔心候選人開空頭支票亂喊社宅承諾戶數，「不承諾日後連追都不能追，現在情況相對樂觀！」最近才就台南市長候選人住宅政策分析一輪的住宅推動聯盟研究員廖庭輝表示，黃偉哲剛上任時，房價所得比在六都裡最能負擔，如今居然超越高雄、桃園，六都中排第四名，因此今年台南市長候選人紛紛提出社宅政見，包括採都市開發利得或以協助中央興辦的方式取得社宅，獨獨對「市府自行興辦」付之闕如。至於社宅租金部分，黃偉哲主張「切分弱勢、年長者等身分再市價打折」，謝龍介提出「006688」，前兩年零租金，第三、四年6折，第五、六年8折優惠，「付出的房租未來還能轉為購屋價金」；林義豐打出第3胎起提供社會住宅免費住7年，廖庭輝認為，前者因收入不同而可能不公平，後者「聽起來很美好，算起來不可能，過於天馬行空。」高雄柯志恩挑戰現任市長陳其邁，打出「讓生兩胎以上的新手爸媽可以優先承租社宅」，包括北市候選人蔣萬安在內，有不少候選人都打出類似政見。（圖／翻攝柯志恩臉書）高雄陳其邁打出，「未來只要每家戶每人每月所得平均5萬467元以下就可申請社宅」；柯志恩則提出，「將提撥社會住宅至少2成的比例，讓生兩胎以上的新手爸媽可以優先承租社宅」。政治大學地政系主任孫振義表示，目前能供給出租的社宅就這麼少，對某些族群祭以優先入住甚至承購，都會排擠其他可能更需要幫助的弱勢家庭。若真要施行，考量到畢竟高雄現有社宅存量不到3,000戶，在社宅數量顯著擴增前，亦可再搭配借鏡其他積極創新策略。孫振義向CTWANT記者表示，「目前社宅不是絕對弱勢在居住，而是『相對弱勢且幸運的人』才能抽中，「瘋狂追求」過低租金意義不大！」不少候選人提出降低租金照拂民眾，應考慮未來營運財務及公平性，社宅營運若是無法達到收支平衡，則可能需要地方政府長期補貼，也會造成未來市府財政壓力。據此，住盟也提出「抽籤制」改為「輪候制」的訴求，讓需要幫助的人不用再「比運氣」，且透過「輪候名單」民眾能知道自己「何時可能入住社宅、入住哪間社宅」，更容易規劃其租屋與購屋時程；不論誰當市長，也都要面對這些具體已加入輪候的選民，並督促檢視政府是否有積極興辦社宅，讓名額可以早點輪到他。為吸引年輕人，桃園鄭寶清的「購屋頭期款完全由政府來幫你扛」，多數專家認為不切實際。（圖／報系資料庫）除了社宅外，桃園候選人鄭寶清打出更誘人的住宅政策，「購屋頭期款完全由政府來幫你扛」，用提高容積來換住宅，售出後可成為住宅基金收入，即可當作年輕人的購屋頭期款。「政府興辦出售住宅在過去的政策經驗中，早已證明對居住正義沒有幫助，只是讓抽到的幸運兒轉賣獲利，與圖利建商而已。」不只廖庭輝強烈反對，呂秉怡也質疑，「到底現階段有多少容積能換住宅？如果有這麼多容積，對都市發展的衝擊必須整體考量，況且數量又不多，只是選舉噱頭！」呂秉怡表示，中南部近年房價上漲，想購屋的年輕人被困在租屋市場，地方政府候選人看到青年的憤怒，今年紛紛提出相關政見，但地方政府只能蓋社宅、發租金補貼，想幫助青年購屋要從健全購屋市場的金融、制度等下手，工具握在中央不在地方，「這些政見多少能做到，還是只是讓年輕人知道候選人有在關心他們的痛，而喊出的空頭支票？」居住正義的實現，要回歸到整體規劃。孫振義表示，從社宅興建、租金補貼、包租代管、囤房稅負，及確實針對需要幫助的弱勢給予優先入住或較高的租金優惠著手，「更要兼顧每一座城市的房價、特性，因地制宜制定政策，而非競相喊價，這才是理性的居住正義政策思維。」光喊社宅數量，若無所需的土地、預算與順利招標，最終就是「跳票」！