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限貸令持續發威！ 專家曝「這縣市」：率先下跌4.3%
受到央行限貸令的影響，近期交易移轉量大幅縮減，不過房價究竟跌了嗎？根據台灣房屋集團趨勢中心統計實價登錄，2025年六都1～4月的住宅單價均價和去年同期相較，六都中唯一價跌的是高雄市，去年1~4月時，住宅均價高達28萬元，而今年26.8萬元，年跌4.3%，成為唯一漲多修正的都會區。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，台北市從過去的7字頭，如今已站上8字頭，均價來到81.5萬元，因為台北經濟之都機能完整，陸續不少都更危老新案供給，推升均價，不過房價長期居高，近年漲幅已趨和緩。而2字頭的親民房價區，僅剩桃園、台南及高雄。而近年高雄房市受惠於建廠利多，包括亞洲新灣區題材、科技產業布局及新青安刺激，房價基期低，吸引熱錢湧入，房價出現一波快速拉升，但2024年底開始政策轉向，加上台積電美國設廠影響部分投資人信心，預售市場觀望氛圍轉濃，不少早期預售戶面臨交屋時，轉售壓力浮現，讓今年房價出現修正，不過這也讓不少置產族伺機而動，規劃低點入手。六都漲幅縮小 高雄漲多修正進一步觀察近三年房價漲跌幅狀態，2024年1~4月與2023年同期相比，六都房價年漲幅平均都在7%以上，其中又以高雄年漲19.7%最多，其次為桃園市16.7%，台南12.6%，而到2025年的年漲幅已經控制在5%上下，漲勢全面收斂。近三年六都住宅均價表現。（圖／台灣房屋提供）張旭嵐表示，2024年上半年在新青安優惠貸款政策刺激下，買氣大爆發，導致六都房價漲勢全面加速；不過到了下半年，在央行祭出多波信用管制措施後，限縮第二戶購屋貸款成數，並取消寬限期、銀行利率提升，讓交易量開始降溫，房市冷清持續蔓延到2025年上半年，由於目前央行限貸令尚未鬆綁，甚至持續嚴格金檢，估計下半年仍是處於房市修正期。第一建經研究中心副理張菱育觀察，目前房貸利率走高，甚至有貸款成數不足的擔憂，導致許多購屋者打退堂鼓，加上川普關稅戰的影響下，民眾對於後市更為審慎觀望，交易量明顯萎縮，但是價格尚未大幅反轉，顯示屋主對於價格仍有堅持，但是在現階段買方不願追價之下，價格將呈現「緩修盤整」局面。 搶進北士科第一環 五股5字頭入主AI黃金圈 靜謐×自然×品味 衡美沚 高端生活家獨具慧眼之選 北士科最貴案每坪143萬！ 遠雄：輝達來了「沒大調房價」
買1200萬房！台中男「年薪不到150萬」貸嘸新青安 公股銀急澄清
媒體報導，有民眾在台中買1200萬的預售屋，準備申請貸款、進入對保階段，卻被建商合作以「年收入不足」勸退。兆豐銀、土銀紛紛跳出來澄清，公股銀行承辦新青安優惠貸款，均依據主管機關及銀行公會相關徵審授信規範，按申貸民眾之信用狀況、收支比及還款能力等條件，辦理核貸。兆豐銀行表示，該行本企業社會責任，積極配合政府政策，新青安優惠貸款係為協助國內無自有住宅首購族群，為購屋自住之居住權益所提供利率，寬限期及貸款年限等優惠措施，俾減輕民眾資金負擔，爰本人、配偶及未成年子女無自有住宅者，即可申請。公股銀行承辦新青安優惠貸款，均依據主管機關及銀行公會相關徵審授信規範，按申貸民眾之信用狀況、收支比及還款能力等條件，辦理核貸。基於關懷民眾及維持居住正義，兆豐銀行溫馨提醒欲申辦新青安貸款之購屋民眾，兹因購屋貸款資金龐大，宜建立健全的收支計劃，審慎評估本身財務條件，避免房市波動風險影響其還款能力，以維護良好信用及兼顧生活品質。而土銀也發澄清，表示土銀配合政府政策一向不遺餘力，新青安貸款是協助無自有住宅家庭購屋自住，提供利率，寬限期及貸款年限等優惠措施，減輕民眾資金負擔，凡本人，配偶及未成年子女無自有住宅者，即可申請。土銀受理授信案件恪遵授信審查原則及主管機關相關規範，凡符合青安貸款資格之民眾皆可受理申請，並審酌個案之資金用途、償還來源、債權保障等情形，以核給適度融資額度。
新青安上千違規戶遭追回利息補貼 財政部：第三波查核已啟動
自去年7月新青安精進措施上路後，短短半年內，八大公股行庫已追回超過千戶的補貼款，整體追回率達近9成，其中以臺灣銀行成效最佳，追溯逾500件最多。針對新青安房貸違規案件，財政部也持續緊盯，已要求銀行展開第3波查核。推出新青安房貸政策的原意，是提供自用族首購優惠，所以申請人必須簽署自住切結，若後續被稽查到出租、營業等不符規定的使用行為，銀行可依規定執行取消利息補貼、取消寬限期、縮短還款年限等措施。針對新青安房貸的查核，財政部首波鎖定前(2023)年8月至去年3月核貸的案件，共查到出租1,332件，人頭戶170件，合計違規1,502件，占整體撥貸戶約3.5%。第二波鎖定去年4月至6月的核貸案，共查獲出租34件，人頭戶39件，總共73件不符規定，占該期間撥貸戶約0.3%。財政部觀察，目前被追回新青安房貸利息補貼的案子，大多數具備首購身分，但本身卻沒有居住事實，甚至把房子租給別人當「包租公」，與自用相違背。例如，不少借款人仍與父母同住，卻將申辦新青安優惠貸款購買的房屋對外出租，以此牟利，違反政策原意。目前違規戶的優惠利息，都已從1.775%加至2.185%之上，也可能回到新青安房貸補貼2碼前的2.275%。至於寬限期，由5年回歸一般房貸3年；貸款年限從40年縮減為30年、20年不等。根據各大行庫追索違規者利息的進度，目前新青安房貸承作量最大的臺灣銀行，已經追蹤超過500件。以台銀為例，若申貸戶因違規遭追回補貼，房貸利率將調升至2.185%，相比目前一般首購房貸利率動輒2.5%以上，仍具一定誘因，使違規戶選擇配合還款。據行庫主管透露，去年9月至11月房貸市場相當緊縮，許多民眾面臨貸款困難，新青安申貸戶在比較過後，普遍認為繳回政府補貼息仍較有利，因此即便近來八大公股行庫追回利息補貼的案件數激增，整體追回率也達近9成，累計追回戶數超過千戶。財政部表示，針對所有新青安房貸的核貸案子，全部都會進行檢閱，而非採取抽查方式，即使先前還沒出租，後續偷偷租給他人，也會透過查核避免出現違規情形。
新青安+富爸媽神助攻 有殼大學生量攀五年新高
去年8月政府推出新青安優惠貸款，促進首購青年買房熱潮，住商機構觀察聯徵中心數據，今年上半年度共有11萬9954筆新增房貸樣本數，其中20到25歲且學歷為大學者達到1821筆。根據聯徵中心統計，今年上半年新增房貸中，20到25歲且大學學歷者，達到1821筆，為2020年來同期最高，且占全體買房者達1.5%，且與去年同期相比，該年齡層且相同學歷買房者占比，提升0.2個百分點。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，政府推出新青安貸款優惠，讓首購買盤蜂擁而至，其中學生除自身理財規劃得當，加上不少「富爸媽」願出資為下一代圓家成夢，讓部分大學生一出社會就成為有殼一族。觀察數據，20到25歲大學生買房者不僅增加，且平均買房總價約1137.2萬元、平均核貸成數達7成5，兩者數據都是五年來最高，但同時平均貸款利率還低於去年。加上在限貸令下，一般購屋者貸款成數降低，因此信用管制措施並未衝擊到此類族群。今年央行陸續推出多項信用管制措施，重創全台房市，今年下半年至明年上半年買氣極凍之下，僅剩首購族獨撐市場買盤。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，父母若協助子女購屋，必須要做好資金流向，同時也得精算還款能力，避免違約。
上半年房市有多熱？全台房地合一稅桃園年增1.2倍 六都稅收王「是它」
今年上半年房市有多熱？財政部近期公布今年1~8月個人房地合一稅收情況，全台共達437.6億元，其中以台中市達81.9億元位居六都「稅收王」，另觀察漲幅則以桃園市成長逾1.2倍最多。上半年經歷房市多頭，促進全台稅收大補血，如今央行祭出第七波信用管制，專家認為市場環境轉冷，下半年市場預計朝「量修價穩」局勢發展。根據財政部資料，今年1~8月全台個人房地合一稅共約437.6億元，較去年同期增長92.1%；其中，台北市同時段個人房地合一稅稅收約48.6億元，年增率為99.1%；新北市為77.1億元，年增率106.1%；桃園市達56億元，較去年同期成長123.8%，漲幅居六都之首；台中市為81.9億元，是六都冠軍，年漲幅則是76.4%；台南市則達27.8億元，年漲幅達57%；高雄市為64.2億元，年漲幅達101.6%。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，今年1~8月雖有不少風波，但新青安利多仍在，僅出現零星賠售個案，且賣方若在2016~2018年入手，價格位於相對低點，今年售出仍有不小增值空間，致使全台個人房地合一稅稅收皆大漲不少。觀察六都各區域，台中市仍是六都房地合一稅收王，主因仍是區域有重劃區、台中捷運等議題加持，區域買盤有所支撐；桃園市則受惠於大台北房市外溢，且區域房價相對雙北、新竹親民，持續吸引外縣市年輕族群移入，市場蓬勃發展，致使房地合一稅收能夠年漲1.2倍之多。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，央行已多次升息，同時9月祭出近年來最嚴苛的第七波房市管控措施，市場環境趨冷，惟新青安優惠貸款方案仍在持續，且央行眾多舉措僅劍指投資、囤房族群，同時房地合一稅2.0、預售屋禁止轉約等影響仍在，弱化市場供給，且首購買盤持續支撐之下，下半年市場預計朝「量修價穩」局勢發展。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，短期內房價未必會大幅下跌，長期來看，若供應量相對穩定，需求持續減少，價格可能會有所調整，而部分屋主若有急用資金需求而出售的情況，也將影響價格走勢。儘管政策短期內可能帶來不穩定因素，對於有剛性需求的買方而言，尤其首購族，隨著投資客競爭者減少，有機會以更理想的價格購入心儀房產。
房屋年成交挑戰11年來新高 葉凌棋：房市大噴發不能全怪新青安
永慶房產集團25日舉行第三季房產趨勢報告，業務總經理葉凌棋形容，房市呈現大噴發狀態，但新青安不是房價上漲唯一因素，經濟好轉、資金充沛與通膨才是主因，預估下半年有機會緩漲，全年移轉棟數可望上看36萬棟，挑戰11年來新高。根據預售屋實價登錄資料統計，葉凌棋表示，今年1-4月預售屋交易件數與總銷金額，與去年同期相比，全台交易件數年增82.1%，總銷金額大增97.8%，預售屋買氣大爆發，件數、總銷雙創歷史新高。觀察七大都會區預售交易市況，新竹縣市、台中、高雄交易件數與總銷金額均成長一倍以上，其中，高雄件數年增143.2%、總銷金額年增178.3%最為驚人。以五大行庫新增房貸來觀察，新青安房貸金額占整體房貸比重從2023年8月的19.1%一路攀升，至今年5月占比已達40.6%，是新青安上路以來新高。此外，根據財政部統計資料顯示，新青安自去年8月上路至今年5月累計撥貸57,980件、撥貸金額達4281.3億元，排除2月農曆春節季節性因素，撥貸件數與金額幾乎呈現逐月走高態勢。2023年8月撥貸件數與建物買賣移轉棟數占比僅9.8%，占比逐月提升，預估2024年5月占比約23.7%，締造新高紀錄。新青安優惠貸款件數、金額與建物買賣移轉棟數占比。（圖／永慶房產集團提供）葉凌棋觀察七都委售與成交年增率發現，2023Q1受到平均地權條例修法衝擊，讓房市交易降溫，尤其預售市場首當其衝，在定調「不溯及既往」後，2023Q2市場買氣回溫，而平均地權條例於7月1日上路，讓2023Q3預售交易短暫回檔，成屋市場表現則相對穩健，加以新青安8月上路實施，自2023Q4起引爆七都成屋與預售買氣，七都房市交易均呈現擴量成長走勢。葉凌棋說明，全球經濟景氣穩定復甦，市場資金氾濫，加上通膨預期強烈，及新青安促動購屋買氣，積極進場，房市交易熱絡，因此2024年整體房市「量增」格局確立。對照政大永慶即時房價指數，2024年第二季與去年同期相比，全台年房價漲幅達到9.5%，其中，新竹縣市漲幅更達15.9%，桃園市也突破1成，其餘五都年漲幅也接近1成。葉凌棋說，這僅是中古屋市場的房價漲幅，預售屋數據漲幅更是明顯。另外他也提到，「新青安不是房價上漲唯一因素，經濟好轉、資金充沛與通膨才是主因，房巿暢旺，不是一個新青安可以帶動。」葉凌棋指出，觀察上半年表現判斷，若下半年經濟局勢穩定且沒有房市政策推出的狀況下，預估2024年房市交易量約34.8至36.0萬棟之間，與去年同期相比成長13%至17%，有望挑戰近11年新高紀錄。
在台灣買房有多難？ 台北市家庭月收入達21萬才足夠
今年政府推出新青安優惠貸款，鼓勵年輕人可以購屋減輕負擔，將貸款年限拉到40年，但就有專家認為，想在台北市買房月收入需要21萬才可以支撐，新北市也要10萬月薪才可以支撐，專家給出看法認為六都台北市最貴。據《TVBS》報導，台灣房屋統計聯徵中心資料，去年前三季的六都大樓平均鑑估值，搭配新青安房貸，最高核貸八成，一段式機動利率1.775％，40年無寬限期來試算。台南高雄住宅大樓，平均總價千萬有找，每月房貸約2.2到2.3萬，比起其他四都負擔較輕，而新北市則需要月繳3.8萬元，台北市的大樓更是平均2千萬元以上，月繳房貸恐高達7萬元，以家庭月收入來換算，薪資恐要高達21萬才夠支撐。這樣的高房價高負擔，也讓房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「你的月收入尤其家庭收入，必須是三分之一，拿來做房貸的支出，才會是比較健康的一個理財方式，因此每個月7萬的貸款的話，少說家庭月收入就是要21萬，這對於絕大部分的台北小資夫妻來說，一個比較高的門檻。」她也認為可以買中古屋，把房價壓在一千萬以下，這樣對年輕人或小夫妻比較好負擔，或者往南部去買，可以有比較大的空間與低總價。而不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則表示，「一般都會建議，不要超過家庭收入的三分之一，但如今有些人會採取二分之一的方式，如果說是以4萬5千塊錢左右的收入去做計算，約莫只能夠負擔大概4百萬左右的房貸，所以想要進場買房，確實沒有那麼容易。」