斷頭潮
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預售市場下修、投資客賠不起 李同榮：斷頭潮最快今年底現形
台灣房市2024年Q4正式結束多頭走勢，中南部成屋率先領跌，2025年Q1成屋與預售市場同步走弱，Q2市場氛圍已明顯感受到全面下修的壓力。房市趨勢專家李同榮分析，預售市場將出現下修三步曲：「換約潮（平轉）」「解約潮（認賠）」，甚至更嚴重的「斷頭潮（賠不起）」。李同榮指出，預售市場通常會比成屋市場敏感，也是房市先行指標，但這波下修卻是由中南部成屋率先於2024年Q4開始領跌，而此時預售市場卻聞風暫時不動，主要理由有二：其一是建商口袋深，暫時挺住，其二是怕引起已購戶反彈，改以贈送裝潢傢俱促銷，事實上就是偷偷降價。但隨著交易量持續探底，預售市場價格到Q2已經開始明顯鬆動，預期下半年會有更大幅度的下修，換約潮、解約潮會明顯增加，「今年底或明年初甚至會有斷頭潮出現。」李同榮進一步指出，預售市場下修三部曲首先會出現「換約潮（平轉）」，此時投資客只要讓利，就可順利出埸，已交屋投資客先殺價，逼未交屋投資客採取平轉或殺價出場。而平轉換約潮現象在去年就已開始，已經是過去式。「解約潮（認賠）」出現在房市下修主跌段，此時房價明顯下跌，2023年7月禁止轉售以後購買的預售屋不得轉讓，但這2年購買的價格較高，與目前價格比較，有些人小賺、有些人小賠，而因爲預期房價會持續下跌，就出現自住與投資客相繼解約認賠出場，今年上半年已有近千件解約，集中在中南部。解約潮已經是現在進行式，預期下半年會進入高峰。「斷頭潮（賠不起）」會出現在房市下修末跌段，因跌幅深，自住客與投資客不但賠不起，也無法繼續履行合約，只好斷頭收場。李同榮預期，斷頭潮在今年年底或明年初出現，不過若巿場沒有太大利空而跌幅不深，斷頭現象就會減少。李同榮認為，預售市場下修已成定局，投資客開始會有多殺多局面出現，此時仍會有自住客與中期投資客預期3年後巿場會轉好而願意進場承接。此時，預售屋若不開始降價，交屋潮與投資客拋售潮啓動就會跌更深，下半年在資金斷鏈與投資客多殺多的壓力下，建商適度調整價格是時勢所趨。為避免斷頭潮與爛尾樓出現，央行限貸措施應選擇性鬆綁，針對首購與換屋族群貸款限制鬆綁，才不致促使交易量不正常持續萎縮，不但扭曲市場，也傷害產業發展。
新青安下半年將有「末代上車潮」？ 網憂斷頭專家笑：父母不會讓人失望
新青安將於明年7月底到期，由於政府明言不再續辦，專家認為今年下半年可能會出現一波「末日上車潮」。至於外界普遍擔憂年輕人財力不足之下，5年寬限期後將爆發「斷頭潮」，專家也認為不必太擔心，因為爸媽應會幫忙度難過，還玩笑一句：「別人家的父母總是不會讓我們失望」。財政部推出的「新青安心成家購屋優惠貸款」（簡稱「新青安」）於2023年8月上路以來，點燃房市買氣，也引發人頭戶、炒房疑慮，政府除啟動嚴查，也宣布2026年7月31日到期後不會再續辦。觀察財政部最新公布3月新青安貸款辦理情況，一掃前陣子低迷的狀態，在春節遞延效應加上房市329檔期的加持下，受理和撥貸件數雙雙站上5千件，是去年10月以來首見，分別月增52.34%、26.97%。申貸金額417.49億元，則為半年新高，月增50.06%；撥貸金額403.08億元，月增29.53%。新青安經過5個月的低迷期，回到5千件以上，但撥貸件數卻少於受理件數，馨傳不動產智庫執行長何世昌推測原因有2點，首先是新青安核貸塞車潮緩解，之前排隊等撥款的申辦件多已消化；其次是公銀審核趨嚴，可能退件數有所增加，受理申貸不一定會過件。他在個人粉專「何世昌的房產知識Buffet+」提到，接下來要留意下半年有沒有「末代上車潮」，因為下半年到明年上半年是新青安最後一年，雖然利息補貼時間已不多，但40年期房貸加上5年寬限期仍然很香，申辦新青安的件數是否會增加值得觀察。即使外界大多認為「新青安」在寬限期之後會出現斷頭潮，但何世昌個人覺得「機率不大」，因為根據財政部長先前揭露的數據，新青安違約率僅約 0.04%，比整體房貸違約率0.07%來得低。不過目前新青安仍處於寬限期期間，申貸者僅需繳息，還未開始繳交本金的部分，因此違約率自然較低。另外一個理由，則是這波新青安激出許多年輕的購屋族，何世昌坦言，就算40 歲以上群族尚且難單靠自己能力買房，30歲以下更難在白手起家的情形下買房，不過此群族「靠爸爸媽媽資金奧援」的比率恐怕更高。「倘若他們付不出錢，大部份爸媽還是會幫忙渡過難關」，因此何世昌認為，即使是寬限期之後要開始繳納本金，違約率要衝高到1%、2%，達到「潮」的嚴重程度，機會應該偏低。何世昌強調，集結家族之力買房已成為全球趨勢，並不只有台灣如此，包括澳洲、美國、英國等多國房市，都有相關調查與趨勢，更遑論鄰近台灣的中國、香港、韓國。日本，算是少數的例外，「沒辦法，別人家的父母總是不會讓我們失望」。 築夢從教育開始：陶喜建設董事長胡富文回饋母校 實踐社會責任 博愛特區豪宅聚落生力軍！高端買家爭搶限量「熙鼎九簷」！ 現在買房「該從幾折開始談」？ 專家曝1原則：2區域空間大
台股大跌3天！券商發追繳令現「融資斷頭潮」 金管會發聲了
立委賴士葆問及台股連跌三天，券商發出追繳令，很多人去借信貸、解保單補繳。金管會主委彭金隆表示，交易所有去了解Profile(輪廓)，斷頭有7成是40歲到69歲之間。川普對等關稅政策，已讓台股連續慘跌3天，儘管延長90天，但券商近日發出擔保維持追繳令，不少投資人急得到處調頭寸，多家銀行的小額信貸業務量暴增，連信用卡預借現金的件數也增加數倍；此外，市場傳出好幾家大型壽險公司湧現解約潮，主要是為了「補股市的錢」，壽險公司櫃檯人員為此加班趕工。彭金隆表示，第一天就已經提出提供擔保品更多元的救市方案，市場反應很多問題，金管會立刻解決，包含資金融的部分，目前還不會造成系統性風險。
綠油油股災來襲！星座專家曝「最強理財星座TOP3」，第一名已神準逃頂！
台股在清明連假後重挫，綠油油一片幾乎全面跌停，市場氣氛瞬間轉為恐慌！川普拋出對亞洲加徵關稅的消息，使得本就謹慎的市場投資人更加緊張，不少散戶反應不及，面臨資產大幅縮水>_<，社群平台上更是一片「國安基金要不要救市」、「股票跌停變蔥價」的討論聲浪。不過就在這波股災中，仍有少數投資人表現異常冷靜，不但避開了重挫風暴，甚至還因佈局得宜而在跌市中獲利？星座專家指出，有三個星座在理財操作上特別具備風險意識與前瞻思維，在這次股災中表現尤其突出。（圖／取自hs_kim_95 IG、netflixkr IG）魔羯座—穩中求勝的現金流王者魔羯座向來是穩健理財的代表，他們重視資產安全，對市場風險極為敏感。在這波下跌之前，魔羯族群早已主動調整部位、停利出場，保留充足現金靜待機會，對他們而言，資產保值比追逐短線報酬更為重要，這種務實態度讓他們成功躲過這次斷頭潮。處女座—關鍵數據決策型處女座則屬於精準判斷型的投資人，擅長從總經數據、政策信號中挖掘市場走向，他們可能早在國安基金進場頻繁與全球政策風向出現異變時，便悄悄布局反向ETF！對處女座來說，操作前的分析至關重要，冷靜、理性是他們的標誌，讓他們在亂世中穩穩站住腳步。天蠍座—高風險高報酬派天蠍座則展現出他們一貫的直覺與膽識，他們雖然願意承擔風險，但在市場劇烈波動時也懂得靈活轉向，甚至透過融資操作抓準反向機會。正因為他們能掌握風險與報酬的平衡，在市場下跌中反而能創造超額報酬，這種強勢風格，使得部分天蠍投資人這次不僅沒虧，還大賺一筆。
威脅中國撤銷報復關稅 川普怒嗆：不取消將再加徵50％
路透7日深夜報導，川普表示，如果中國不在8日前取消加徵的34%報復關稅，將從9日起對中國加徵50%的關稅。台股4月7日「無量崩跌」創紀錄。台股7日開盤賣壓湧現，指數無量崩跌達2065點、跌幅9.7％，不僅創台股史上最大跌點、最大跌幅，成交值1474億元，創近28個月新低，上市櫃公司跌停家數逾1700家，單日市值蒸發6.6兆元。分析師認為，目前跌勢還看不到盡頭，熊市恐怕要來了。跌勢看不到盡頭 熊市要來了各國股市7日普遍持續走跌。亞太部分，日經指數單日下挫7.8％、跌幅2644元為史上第3大，僅次於2024年8月股災和1987年黑色星期一。韓綜指走低5.6％，一度觸發熔斷機制暫停交易。歐洲地區，泛歐指數走低4.9％刷新年內低點，德國開盤時重挫逾10％，但稍後回彈，至台灣時間昨晚10時跌幅暫收斂至4.7％。法、荷、挪威和義大利等國跌幅介於3％至7％，德國和荷蘭甚至有系統因交易量暴增出現輕微故障。美股7日早盤仍是跌勢，至台灣時間昨晚10時，標普500暫報下行1.8％，道瓊走低2.4％，那指走低小跌1.5％。但市場傳出，川普政府可能對部分國家暫緩90天實施對等關稅，美股一度由跌轉漲，費半指數出現0.6％的微小漲幅。但經白宮表示90天暫緩之說是假消息後，美股又見下跌。融資追繳令將出 恐現斷頭潮台股昨日在清明連假後開市，證交所董事長林修銘一早趕在交易前，對市場信心喊話表示，若股市出現非理性下跌，證交所還會有穩定措施。然而，台股一開盤，即跳空崩跌逾2000點，早盤綠油油一片，走勢呈「L型躺平」，台積電等三大權值股也打入跌停，網友苦笑，人生還第一次遇到「開盤即收盤」窘況。最大權值股台積電開盤鎖跌停848元，大跌94元，16年多來首見，市值蒸發逾2.4兆元。值得注意的是，三大法人昨日買超156.81億元，外資買超168.21億元。國泰證期顧問處協理蔡明翰分析，三大法人由賣轉買，是因手上的台積電、鴻海等持股，在市場極度恐慌下，想賣根本賣不掉，乾脆買些避險型的債券或反向ETF。台股崩跌9.7％，大盤融資維持率從連假前逾150％降至138％。法人表示，再一根跌停，很多個股將跌破融資維持率130％警戒線。分析師指出，最快今天券商就會發出融資追繳令，萬箭齊發，投資人若未在2日內補足擔保品，很快就會出現斷頭潮。台股止跌訊號何時出現？華南投顧董事長儲祥生說，首先，台股量能要出來，單日至少要有2500億元成交量水準才行，熱門股也要陸續打開跌停鎖死局面，台股才有機會慢慢復原；此外，台積電將於17日舉辦法說會，若長期毛利率、成長展望正向，或許能為台股注入正面訊息。台指期夜盤跌幅約7％左右，顯示市場買盤縮手、投資人信心仍極度低迷。分析師表示，只要美國對台課徵32％關稅不變，今年企業業績、盈餘全部將下修，引發企業裁員、倒閉潮，股市將一路下跌，目前跌勢看不到盡頭，熊市恐怕要來了，預估本周指數恐難逃脫無量崩跌的格局。匯市升3.3分 今明有補貶壓力相較於台股殺得血流成河，匯市反而小有斬獲，上午因外資匯出，新台幣一度重貶1.42角，下午盤竟由貶轉升，終場小升3.3分，以33.055元作收。央行承認，上午匯市比較混亂時，確實有進場干預，不過午後整體供需回穩後，就交給市場機制決定。匯銀主管分析，台股開盤就崩跌，匯市成為信心防線，央行上午防守得很凶，就是怕貶到失控，外資昨早匯出動作比較大，不過對照在台股買超，下午過後甚至還有些匯入，意外推升台幣，不過現階段台股尚未止跌，今明兩天仍有補貶壓力。
賣壓來了！1.1萬降價屋傾巢而出 「這2都」量增5成以上
房市接連在限貸、第七波信用管制後，導致買方資金動能緊縮、多屋族資金壓力增加，促使房價有鬆動跡象。根據樂屋網觀察，8、9月的降價屋明顯增加，目前全國待售屋至少有11,186件降價，又以高雄、新北單月逾2,000件最多，量增5成以上。根據樂屋網統計，2024下半年降價待售物件狀況，自6月起全國就有9,052件降價屋，7月也有9,920件，到了8月已突破萬件來到12,005件，至9月24日統計截止前共有11,186件下修開價的物件，增幅達到23.57%。以七大都會區來看，6月原本以台中市有1,744件降價屋最多，高雄市1,659件居次，但7月開始改以高雄市1,931件最多，新北市1,780件居次，不過台中仍有1,689件降價屋，賣壓仍然不小。到了8、9月降價物件快速增加，高雄市8月降價屋高達2,648件、9月仍有2,536件居冠；台中市8月達2,226間居次，但到9月稍有去化降到1,959間；反倒是新北市8月也有2,117間降價屋，但9月又增加至2,214間居次，屋主急等買方的態度愈趨明顯。樂屋網發言人洪安怡指出，從今年7月起，房市風向急遽降溫，就連當月降價的待售物件，也從6月起明顯增加，南台灣是以資金炒作過熱的高雄市首當其衝，北台灣則是新北市量增最明顯，新北市是六都交易中量體最大，跌也跌得最兇猛。洪安怡說，央行這波選擇性信用管制，主要打擊的就是多屋族，對於部分賣壓比較大的新興重劃區，的確有可能出現一些零星的案件有議價空間，但只是少數。洪安怡進一步解釋，從「房地合一2.0」到《平均地權條例》修法，對於長期進出房市經驗有道的投資客們來說，早已懂得放長線釣大魚的道理，也知道要保有資金彈性，多方獲取資金管道，不致於有「斷頭潮」的狀況，反倒是一些趁著去年新青安熱潮，想進入市場投資的買方，算是出師不利，才剛踏入市場就踢到鐵板。
疫情鎖經濟1／台股慘遭3重拳連擊 還沒看到落底回穩訊號
疫情升溫的恐懼，上周在台股炸開，寫下史上不少新紀錄，包括盤中大跌1457點，震盪2139點，周成交量放大到3.1兆元；截至5月14日為止，台股整體市值為48兆3749.19億元，較前周大減4兆4185.68億元。5月15日、16日的周末，市場上「台股崩盤」及「賺錢機會到了」等各種劇本紛紛出爐。為了穩定股市，國安基金執行祕書、財政部次長阮清華十七日晚間表示國安基金暫不進場，必要時會隨時召開臨時委員會，授權國安基金進場護盤。法人指出，就技術面來看，短期已跌多，但得注意兩件事，一是5月12日， MSCI（摩根指數，全球被大量追蹤的指數之一）已把MSCI全球新興市場指數的台股權重，由14.21%下調至13.95%，連9季調降，「預期外資將持續調節台股」；二是儘管上周融資金額減少395億元，但仍有2300億元，且上周五（5月14日）違約交割高達5146萬元，因此「恐怕這波斷頭潮還沒有結束」。富蘭克林華美台股傘型之高科技基金經理人郭修伸表示，雖然電子股反彈有助拉抬指數表現，但資金動能不足，「建議留意後續權值股是否能繼續反彈。」統一投顧則指出，台灣正逢缺水、缺電，加上疫情大爆發，造成指數連續重挫，「下跌過程中是爆量下殺，目前尚未出現落底回穩的訊號。」安聯台灣大壩基金經理人蕭惠中分析，近期台股大幅震盪，除與美股高檔拉回後有關，也飽受國內外疫情升溫衝擊，導致籌碼面整理加重賣壓，先前漲多的傳產族群順勢拉回修正，不過，「從基本面來看，目前還沒看到景氣復甦轉向的跡象。」也有投顧抱持樂觀看法，永豐投顧表示，全球疫情最嚴峻的印度，股市高低震盪跌幅僅7.7%，台股卻高達13.66%，本益比已修正至15倍的較低水準，長線而言，全球股市處於資金行情與景氣行情的交接期，「展望樂觀，建議投資人『最悲觀時，保持理性』。」無論傳產或科技廠，幾乎都啟動Work From Home（WFH，居家辦公）。早在5月13日，台泥（1101）就宣布為期一周的遠距上班，15日更取消17日的法說會。總部位在新北市土城區的鴻海，董事長劉揚偉啟動多項防疫措施，包括高風險地區員工居家上班兩周等。（圖／王永泰攝、報系資料庫）「護國神山」台積電（2330）則已下令管制人員進廠、員工聚會，以及與非特定人士因營運需求而衍生的面對面接觸。聯發科（2454）要求住在雙北的同仁實施WFH，部分單位採取AB班及居家辦公。企業總部設在新北市土城區的鴻海（2317），不但在5月15日啟動十大防疫措施，16日進一步指示，家住台北市萬華區、新北市板橋區和新莊區等三個高染疫風險地區的同仁，居家上班2周，另外，雙北廠區搭乘大眾交通工具通勤的員工，17、18兩日改為居家上班。宏碁（2353）一名一級主管表示，平常各單位都有演練AB班及WFH，上周六擴大實施，防範疫情升級到第三級。宏達電（2498）董事長王雪紅更發出兩封緊急電郵，以最低人力進入公司方案至23日，超過90%的辦公室同仁將居家上班，工廠則採分流。
三級警戒》台股防恐慌性下殺 金管會證交所齊喊話、國安基金待命
由於通膨疑慮減輕，由能源、科技股帶頭上攻 ，上周五（14日）美股出現自去年 10 月份來最大跌幅後的強勁反彈。四大指數齊揚，道瓊指數上漲360.68點、1.06%，收34,382.13點；標普500指數上漲61.35點、1.49%，收4,173.85點；那斯達克指數上漲304.99點、2.32%，收13,429.98點；費城半導體指數上漲87.48點、3.02%，收2,981.42點。台股上周帶量下跌，周Ｋ線收黑且留下長下影線。（圖／翻攝自鉅亨網）美科技股中，蘋果、臉書、亞馬遜、微軟、英特爾、高通、NVIDIA等都是上漲。台股ADR也都是全數上漲。回到台股，上半周受美股通膨疑慮升溫、科技股走弱，下半周則受疫情升溫市場出現恐慌，台股上周開低走低，盤中一度急殺，跌點逾1400點，創下史上紀錄，最低點來到15165.27點。還好跌破季線修正後出現小幅反彈，但月線仍告失守，最後收在15827.09點，下跌1457.912點，高低點差多達2139點，周Ｋ線收黑且留下超過600點的長下影線，週成交量則放大至3.1兆元。根據證交所統計，截至上周五（ 14 日）全體上市公司市值 48 兆 3749.19 億元，較前周市值減少 4 兆 4,185.68 億元。由於上週末本土確診人數連日驟增，雙北地區已提升至三級警戒，為防堵疫情，金控、科技廠商紛紛啟動居家辦公、異地上班等緊急措施，以防疫情擴散衝擊企業營運。預防股市出現恐慌性下跌，金管會、證交所紛紛出面喊話，強調必要時將採取相關穩定措施，呼籲投資人注重台股基本面。財政部次長阮清華亦表態，國安基金不排除隨時召開臨時委員會，授權國安基金進場護盤。法人指出，就技術面來看，短期已跌多。富蘭克林華美台股傘型之高科技基金經理人郭修伸表示，受國內外疫情擴大影響，進而衝擊投資人信心，導致市場操作態度趨於謹慎，儘管電子股反彈有助拉抬指數表現，但資金動能不足，建議留意後續權值股是否能繼續反彈。安聯台灣大壩基金經理人蕭惠中表示，近期台股出現大幅震盪，除與美股高檔拉回後有關，加上國內外疫情升溫衝擊投資信心，籌碼面整理加重賣壓所致，而先前漲多的傳產族群也隨著盤勢順勢拉回修正。蕭惠中說，儘管短線還有通膨擔憂與本土病例增加等消息面影響，導致大盤短線劇烈震盪，但回到基本面來看，目前還沒看到景氣復甦轉向的跡象。台股籌碼面也持續凌亂。上周外資連賣5日，在集中市場周賣超達934億元。法人提醒，此次 MSCI 季度調整中，台灣在 MSCI 全球新興市場指數權重由14.21% 下調 0.26% 至 13.95%，加權指數已連 9 季遭調降，預期外資將持續調節台股。另，在過去 4 個交易日融資金額共減少近395億元，融資餘額已降至近2個月來低點，但仍達2308億元。上周五違約交割達5146萬元，是2019年2月以來新高。法人指出，融資餘額仍高達2300億元，恐怕這波斷頭潮還沒有結束。統一投顧指出，台灣正逢缺水、缺電再加上疫情大爆發，造成指數連續重挫，且下跌過程中是爆量下殺，目前尚未出現落底回穩的訊號。永豐投顧則表示，印度疫情嚴峻，但波段高低點跌幅僅 7.7%，台股跌幅卻高達 13.66%，隨著紊亂的籌碼已見清理，且目前台股本益比已修正至 15 倍較低水準，長線而言，全球股市處於資金行情與景氣行情的交接期，展望樂觀，建議投資人「最悲觀時，保持理性」。