林徹人
」 代銷 房市
第2戶房貸鬆綁來客量增 6大代銷：房市谷底已過「最佳買點曝光」
台北市不動產代銷公會今（8）日舉辦新春媒體聯誼會，六大代銷龍頭齊聚，強調代銷業如「春江水暖鴨先知」。自央行鬆綁第2戶房貸成數至6成以來，近3週賞屋客回流15%～25%，房市最壞時機已過，上半年為最佳買房時機點，「520檔期」買氣可望優於第1季。代銷公會理事長、創意家行銷團隊董事長王明正坦言，從2024年央行第七波不動產信用管制以來，房市銀根緊縮，預售建案完銷從2、3個月拉長至1年以上。央行第1季微鬆綁後，來客量增25%，市場溫和上揚。雖然央行盼建商讓利，但土方之亂推升成本，建商「無利可讓」，創新高價案減少。王明正指出，台北小基地建案每坪成本高達30萬元，房價持穩無大幅修正空間，建議民眾在台股獲利可轉入房市「慢富」。首席副理事長愛山林副董張境在剖析成本壓力，鋼筋週漲300～500元/噸、石化建材惜售、土方清運每3,800元，整體營建成本暴增20%，每坪造價從20萬元升至24萬元。台股上看4萬點、經濟強勁，他認為此時為買房最佳時機，不少建商推出低自備款方案，購屋者僅需繳納低自備款15%，預售屋3~5年漲10%~20%，投入資金的投資報酬率將超過一倍，適合首購族抗通膨。副理事長遠雄房地產總經理張麗蓉表示，經濟成長率破7%、建物移轉棟數跌至10年低點26萬棟，台股資金轉房市。最近已有些買為是從台股獲利而轉進房市，「建商已大多無利可讓，但仍會共體時艱」，創新高價個案已減少，預期上半年是最佳買房時機，「520檔期」買氣可望優於第1季。監事會召集人新聯陽實業副董林徹人指出，台股頻頻創高，甚至有人預期會上4萬點，房市當中，台北市有些規劃好、地點的優質產品穩定成交，新北市更是有些區域屢開紅盤，新竹接下來也有指標案釋出，接下來高雄農16也會是下一個焦點。海悅國際旗下海宇國際總經理周世凱指出，現在推出上市的預售案大多是精銳盡出，在產品規劃、建材、地段和建商品牌上等條件都想盡辦法拿出看家本領來，業者對於上門賞屋的客戶，服務品質更是沒話說，況且有些區域預售屋和中古屋之間的價差已經愈來愈少，以往貴3成，現在有些甚至差不到10％，「在這個時間推出的建案，都是很好的個案，現在確實是入手預售屋的好時機，觀察近期客戶看房、買房意願有明顯提升。」
十大巨首觀房市2／預見代銷今年提早入寒冬 「這家」龍頭宣告暫緩接新案
2022年10大建商出現大洗牌，全台10大代銷變化相較來得小，龍頭寶座仍由海悅廣告以2184億元蟬聯，2~4名也無變化，分別是新聯陽、甲山林、新理想拿下；新進榜的有新高創、創意家、漢華行銷；令人詫異的是，南台灣代銷龍頭上揚國際董事長林聰麟卻透露，「今年將不接新案！」根據591新建案統計全台推案市況，2022全台10大代銷5至10名分別是，新高創、創意家行銷、上揚國際、璞園建築、漢華行銷、信義代銷，其中新高創、創意家與漢華行銷以年成長率近2倍之姿，擠下甲桂林、傳真與璽悅，重返榜單。其中最引人注目的是有代銷南霸天之稱的上揚國際，近年積極北上接案，2022年接案量471.1億元，年增4成，但林聰麟接受CTWANT記者採訪卻透露，「今年不接新案，以銷售舊案為主。」「市場狀況不明，今年不外接新案，重心轉向自建案，代銷方面，以去年推案還沒賣完的，及去年已蓋接待中心還沒推出的為銷售主力。」像是去年接的高雄三民「艾美國際城」100億元銷量，預計近期公開；去年開案的小港「國家公園」也還有70億元案量銷售中。對於南台灣代銷龍頭是否不保，林聰麟老神在在回應「短期而已，不會是常態」，如果景氣較明朗，價格有個落底、成交有一定的量時，會再續接新案，「現在看起來量都出不來啊！」不過他也解釋，往年全年銷售量維持800~1000億元，今年自建案量就有快500億元，再加上舊案和未推出案量有200~300億元，全年銷售量不會減少太多，只是自建案的比例增加。自建案主力包括嘉義「高鐵科技城」、「世界城」約有140億元，台南「PARK ONE」70億元及高雄鳳山案50億元。10大代銷名列第4的是新理想廣告，去年接案總銷來到573.38億元，較前年大幅上升4個名次。新理想廣告接案重心維持在桃園、新北，不過去年最大指標案為高雄亞灣區大坪數海景豪宅「大觀在上」，該案一共挹注62.39億元，也讓新理想廣告2022年接案總銷年增逾8成。不過今年市況明顯走低，新理想總經理黃正忠認為，現在整體買氣沒有之前熱絡，今年各代銷接案會相對保守，報價也不會像以前勇於往上加，蓋接待中心規模也會縮小，各項成本都保守看待。他也預告新理想第一季就有9案齊發，總量約150~200億元，指標案為桃園八德「悠森活」32億元及新北林口「頤昌松琚」30億元。去年全台最大案為三重「都廳大院」，總銷達450億元，讓甲山林維持全台10大代銷第3名地位，也讓茂德建設重返10大建商，同樣拿下第3名。（圖／甲山林提供）位居第三名的甲山林廣告，2022年接案總銷突破千億元，與前年相比年增近9成，成長幅度歸功於自家愛山林建設兩大指標案三重「都廳大院」與「新竹帝寶」，一併貢獻750億元，約占甲山林2022年接案總銷7成。亞軍則由新聯陽機構再度奪得，2022年接案總銷共1195億元，指標案為總銷140億元的北市「新光人壽總統傑仕堡」，去年新聯陽更是首度將觸手伸向南台灣，在台南北區推出「欣府城-一品樓」。新聯陽副董林徹人表示，預計今年329檔期將推出10案，總銷636億元，最大指標案為茂德三重案總銷220億元，大安區也推有「鑄慕」、「連雲玥恒」總銷各有90億元。他也表示，《平均地權條例》影響還要再觀察，雖目前看起來仍有來客量，成交量也沒有到劇減，但不太可能會像前2年的熱況，預計今年成交量不如往年大，因此除了已接案會如期推出外，未來會依市況供需、現有個案去化量、銷售速度及業主政策，調整接案策略。2022年全台十大代銷龍頭寶座仍由海悅廣告蟬聯，接案總銷來到2184.2億元，海悅廣告近年積極進軍中南部市場，去年更一舉拿下台中七期百億大案「國雄無双」、桃園龜山「興富發鉑悦」及土城「大同莊園lll」，3案共挹注410億元總銷。海悅在今年329檔期，將有總銷約450億元的北市指標案「台北之星」問世，中南部則推有台中的「大華縱橫」，及台南的「南科悅揚」、「世界南科」、平實重劃區案等。海悅總經理王俊傑表示，剛需市場仍為房市成交量最主要來源，但金融政策等因素影響，今年預期市場供給量將減少，房價也要看土地、造價成本有回檔，才有下來的機會。對於今年市場轉冷，海悅仍將接案目標訂在2000億元案量，台北仍會積極布局接案，中南部則會以自住市場為主要接案考量。海悅總經理王俊傑表示，今年全台房市供給量縮減，海悅接案也會以自住市場為主要考量，特別是中南部地區。（圖／CTWANT資料室）
不動產放慢推案腳步 全年329檔案量低於去年
農曆春節長假，馥華與誠品合作的「馥華之丘」銷售成績表現不錯。（圖／新聯陽實業提供）眼看政府重手打房，成本攀升，買方趨於觀望，不動產開發商紛紛放慢推案腳步，巿場人士私下不諱言，建商不是延後推案，就是乾脆不玩了，等巿場明朗化再說。初步了解，2023年329檔案量將低於去年，代銷龍頭甲山林、海悅、新聯陽合計推案量約2000億元。新聯陽副董事長林徹人表示，整體經濟在升息告一段落下，國內外還有一些契機可期待，目前只是暫時沉寂，加上329檔預售巿場因為開春第一檔，每年表現多不會太差，但房巿前景不明，建商推案趨於保守，推案量應會較去年同期縮減。甲山林總經理張境在表示，今年春節年假長，解封後，很多民眾選擇出國或赴中南部、花東去旅遊，加上北部天氣較寒冷，來客多少受到影響，但旗下幾個案子銷售反映不錯，從初三到初八，總共賣了14.5億元，如「都廳大院」、「夢悅城」在廣告助攻，產品總價低、符合剛性需求下，締造出不錯的銷售成績。林徹人表示，位於新北巿土城，馥華與誠品合作的「馥華之丘」以及在板橋鄰近林家花園、南雅夜巿的「新美齊画世代」在春節期間買氣也都不弱。買方觀望 剛性需求一直在「房巿並未如部分人士認為會『崩盤』，因為剛性需求一直存在！」張境在認為，目前自住客占6成，置產族還有2成，巿場仍有一定動能。但他也直言，329檔總推案量不如以前多，主因大環境不是很好，建商不急著推，旗下主要個案會在第二季、第三季進場，如總銷約2、300億的「新竹帝寶」及位於基隆、鄰近內湖總銷約100億的「美麗薈」都規畫在第二、三季進場。329檔進場的有淡水竹圍總銷25億的「伊豆莊園」、紅樹林總銷約40億的自建案「山河帝寶」，另在土城還有捷運永寧站邊、總銷180億的「金城帝寶」，在南港經貿園區、老爺行旅旁也有個案在搭接待中心，總銷約45億元。林徹人透露，329檔新聯陽推案主要在雙北，且不乏總銷近百億，甚至超過200億的大案，如台北巿大安區總銷約90億的「連雲玥恒」與「日勝生活科技」，在三重更有茂德機構的「晴空大地」總銷高達220億元。「景氣逐漸回穩，台股慢慢回溫，可以判斷最壞的時間快過了，預期今年整體產業會不錯。」海悅總經理王俊傑表示，今年房巿將隨著購屋能力、重大建設、產業發展在走，這也跟財富結構有關，像是在台北巿買豪宅最好時，一年也只成交200戶左右。景氣漸穩 最壞時間快過了但基本上，現在買高單價、高總價產品的客戶變少，也意味著財富結構如同陡峭的三角形，金字塔尖端成交量，不會有大幅波動，反觀購買其他區域，中小坪數的一般產品，如桃園、台中、台南等縣巿因有科技業擴產或進駐，剛性需求增加，買家會越來越多。海悅在329檔，最受外界矚目的大案即總銷約450億的「台北之星」，過去一年只聞樓梯響，如今產權登記可望在3、4月完成，可望正式問世。其他重要個案還有台中的「大華縱橫」，台南的「南科悅揚」、「世界南科」、平實重劃區案等都要推出。
打炒房對策3／政府奪命連環重擊 南北建商各有憂慮怒不敢言
對於這次政府出重手打炒房，房地產業者大多噤聲不敢多言，生怕受到波及，不過根據CTWANT記者採訪整理，支持與反對的幾乎是各半，其中「禁止預售屋換約」對投資客滿街跑的中南部影響較大，而北部業者最擔心的是購地貸款成數再度調降，恐讓中小型建商更加難以生存。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，政府「打炒房」不「打房」的目標相當明確，對抑制短期炒作有影響，未來以自住、長期置產為主流，在一連串政策實施後，預期改變市場對房價上漲的預期，房價漲幅將趨緩。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，低利及資金潮挹注，七都近一年房價漲勢明顯，除新北外漲幅均超過1成，政府打炒房下重手，預期房價漲勢將趨緩，2022房市呈「量平價緩漲」格局。（圖／林榮芳攝）對於禁止預售屋轉讓，不斷有人提出是否違憲，具律師身分的台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯表示，就手段上確實可以遏止買空賣空行為，但要把除外條款建立周全，例如工作、家庭、經濟上出現重大變化的民眾，當初買屋的需求消失了，若無法自由處分財產，某種程度也是侵害人權的作為，建議配套及除外條款能擬定清楚再執行。新聯陽副董事長林徹人也提到，北部這幾年少有純投資，都是置產客，中南部預售換約的純投資客多，影響最大。銷售主力在北台灣的愛山林建設總經理張境在也表示，他們賣的客層以自住、置產為主，和打炒房的客層不同，政府打房絲毫不受影響。不過，另一位全台前10大代銷的總座對此私下抱怨，「不能硬要說做股票才是投資，買房子就叫炒作，所有投資都可以示警，但不能針對某個行業。現在汽車也變貴了，要不要禁止汽車買賣換約？東西貴到沒人買，價格自然就下來了。」他建議，「如有人換約沒申報所得，發現逃漏稅就抓起來重罰。」向來大砲型發言的全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰則早多次點出，各地政府看到房市熱，不斷拿出公有土地標售，導致土地價格翻揚，「到底是誰帶頭炒房？」再者，企業與建商都在搶工、搶料，導致物價指數與建材原物料飆漲，「政府打房失靈，是搞錯方向，應從控制物價，制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。」今年房地產業者面對疫情爆發、缺工缺料、成本上漲問題外，還有政府打炒房措施的壓力。圖為愛山林建設總經理張境在（左）、漢皇集團副董事長孫鼎翔（右）。（圖／黃鵬杰、林榮芳攝）鑫建築執行長許峻豪也怨，打炒房政策應該是要真正的維護居住正義，而不是想到甚麼就做甚麼，這兩年高層建築造價從每坪18萬漲到26萬元，成本只會反映在房價上，希望政府也能對高漲的成本提出對策。反觀中南部因禁換約嚇跑一票投資客，北部建商大多對於購地貸款成數再調降而淌血。漢皇集團副董事長孫鼎翔表示，打炒房是好事，但調降購地貸款成數對中小型建商來說是壓縮生存空間，現在還得面對工料雙漲的壓力，不像大型建商有很多融資管道，目前情勢只會造成大者恆大。品嘉建設董事長胡偉良也表示，北部房地價高，中小型建商是都更危老重要的推手，雖購地貸款最高成數都更案不在限制內，但若是在都更啟動前購地或一般買地上，也會墊高進場門檻。「照這樣下去，未來不只是大者恆大，小的甚至將淘汰出局，市場被大建商壟斷，房價只有上升。」胡偉良也提醒投資人，現在炒很兇的都是房屋需求量很少的邊陲蛋白區，尤其是人口外流嚴重又沒有產業支撐的區域，將來房價下修必定跌的一蹋糊塗，未來下場就只有套牢跟賠本。
中南部陷禁換約低氣壓 北台不受影響石牌驚見「百萬俱樂部」建案
內政部9日公告將禁止預售屋換約，仍澆不熄市場熱情，台北市北投區「天母常玉」舉辦記者會，負責銷售的新聯陽指出，該案2個月銷售5成，價格站上北投少見的「百萬俱樂部」，已購客長期置產自住居多，政策影響不大，由於原物料依然上漲，所以房價頂多呈現緩漲趨勢。疫情封住國境，卻擴張熱錢流動，自住、置產買盤雙雙進場，今年前10月六都買賣移轉棟數創下年增7.3％的新高，也為向來高房價的台北北區天母、北投一帶增添不少買氣。負責銷售的新聯陽副董事長林徹人表示，從沒想過政府祭出禁止換約、鼓勵檢舉等打炒房政策，是「全新體驗」。（圖／林榮芳攝）根據房產業者統計，天母、石牌、北投今年推案量已破百億，過去推案量較少，今年受惠捷運北環段於明年第一季動工、總開發金額上看300億元的北市科專用地招商開發案等交通、產業利多，加上都更蓬勃，使得人壽、一級建商紛紛進場獵地，房市也出現久違的熱潮，今年前8月，北市士林、北投雙區入籍人口已達近52萬人。與國內甲級地樺營造同一集團的立樺建設，近期於捷運石牌站推出總銷50億的「天母常玉」，基地面積921坪，規劃14層、33層2棟建築，主力格局為31、52、78坪，由於鄰近榮總、振興醫院，立樺建設董事長趙素堅表示，很多在地醫師群購屋，正式公開2個月已售5成，低樓層成交8字頭，高樓層最高達110萬元左右。「天母常玉」位於捷運石牌站旁，其中一棟達33樓規劃，高樓層價格每坪突破百萬。（圖／林榮芳攝）新聯陽副董事長林徹人表示，主力買家為醫師、天母換屋客，以自主為主，因此不受禁止換約政策影響，也沒有退戶的情況。中南部影響較大，過去漲幅較高，不過原物料持續上漲，頂多呈現緩漲趨勢。新聯陽董事長特助洪承補充，北部這幾年少有純投資，都是置產客，捨不得課重稅因此放長出租，中南部預售換約的純投資客多，影響較大，但整體對消費者來說，未來就只有建商釋出的貨源可購買，選擇反被限縮。林徹人認為，這波政策不僅是投資客，自住、置產都會受到波擊，購屋的人會減少，但房子還是要賣，預計明年新聯陽推出1500億元案量，一樣主攻雙北，同時前進台中、台南與高雄，對於影響程度，他坦言無法預估，「想都沒想過，這是全新體驗！」
搶案大亂鬥2／「賣到沒案可賣」大公司開發小案被當詐騙 南北代銷雙雄競爭激烈
房市熱度破表，不僅建商跨區獵地，代銷也出現跨區搶案策略布局，繼北部代銷一哥海悅國際成功拓展南台灣市場，代銷南霸天上揚國際，也急攻北上，去年才拓點台中，今年已到桃園，董事長林聰麟透露，目前正積極洽談雙北代銷案；另外，遠雄房地產近日則是成立第2家代銷公司遠創力地產行銷，遠雄地產總經理張麗蓉表示，「賣到沒有案子可賣，決定對外承接建案代銷！」代銷南霸天上揚國際董事長林聰麟表示，承接的代銷案2020年到台中，2021年到桃園，2022年上半年將跨足雙北，現在有好幾個案子在談，「我們已經算很慢了！」（圖／宋岱融攝）上揚國際近年北上速度疾如雷電，去年設點台中以來推出5案，今年來到桃園。林聰麟透露，目前有多件位於雙北市的案子正在洽談中，近期會有好消息，預計明年一、二季上揚能正式在雙北推出代銷首案。上揚國際總經理施棟瀝透露，上揚這次攻城桃園，一次接下三本建設位於小檜溪重劃區的3案代銷，預計年底前第一期將公開。「目前代銷北上到桃園，建設(清景麟建築團隊)到嘉義，以林董(林聰麟)的腳步與企圖心，一定會在北上。」不過相較北部第一大代銷海悅國際早已跨足台南、高雄，去年還砸5億元在台南獵地，林聰麟說，「我們已經算很慢了！」遠雄地產總經理張麗蓉透露曾親自前往都更博覽會開發業主，業主相當不可思議，以為是詐騙集團。（圖／趙世勳攝）代銷天王海悅國際除了六都及新竹，銷售據點還分布基隆「早安・國揚」、嘉義「忠恕邨」、彰化「坤辰中正峯華」。近期也積極揮軍南下推案的還有北部2大代銷創意家行銷與新聯陽代銷。創意家目前位於安平區預售案「國泰UNI-PARK」正在銷售中，而新聯陽除了去年跨足台中市東區銷售「鵬程星境界」，也即將在台南市北區推案。新聯陽副董事長林徹人表示，預計明年推案，案名還沒確定。而一直以代銷母公司遠雄建設為主的遠雄房地產，則是在今年2月成立子公司「遠創力地產行銷」，由遠雄地產總經理張麗蓉兼任新公司遠創力地產行銷董事長，近期推出首發案，位於新北關渡的都更案「康寶日出印象」，案量10億元。張麗蓉表示，去年房市景氣大好，許多案子銷售速度太快，賣到沒案子可賣，公司有2、300名銷售人員一時無所適從，為了永續經營，決定成立第2家代銷公司，對外承接建案代銷，為此她還特別前往都更博覽會親自開發業主，被當作是詐騙集團，「遠雄怎麼可能出來接案？！」張麗蓉看好房市，今年還接下桃園青埔預售案「樺龍青蔦」，已達成第一年業績目標40億元，並把明年接案目標設定在80億，鎖定桃園以北為主力。
春節賞屋爆棚 「台灣錢已淹胸部！」
2021農曆新春連續七天假期，由於全球疫情未解除，人、錢全部鎖在島內消費，房市也開出紅盤，賞屋客平均增加二至三成，從豪宅到小宅，買氣平均釋放。海悅國際總經理王俊傑表示，今年農曆新年連假七天中，海悅全台75案，有一部分案場自初三陸續開張營業，其中以新北市表現最旺，來人組數比往年激增二成；台北市則以中高總價頂級客層居多，像大安區「敦南御所」每天都超過五組，另外潛銷新案的關注度也頗高，總計北部案場在這三天成交約7億多元水準。遠雄房地產公司總經理張麗蓉表示，遠雄自大年初三開始全面開張營業，全台總計案點共有12處，累計來人量高達1,600組，成交金額10餘億元，其中76％集中在雙北市，為歷年以來新春假期營業天數最短、營業案點最少，但來客最精準、單日成交額最高，創下新年行銷新紀錄。甲山林廣告總經理張境在表示，春節各案場來人共1,300組、成交逾18億元，比去年雙雙成長30％，從小宅到大戶豪宅表現平均。主要是中南部天氣不錯、台股攻上高點，加上利低環境、工資和營建成本推升，「台灣錢已淹胸部！」今年房價有微揚趨勢。新聯陽實業副董事長林徹人表示，「初三一開張，客戶就暴量！」台北市信義區豪宅「玥隱信義」一戶總價要3億多元，就成交5戶，「潤泰敦峰」則成交兩戶。
「敦南SOGO大樓」易主！ 皇翔建設150億到手
眾所矚目的台北市敦南SOGO大樓交易案終於正式拍板！皇翔建設董座廖年吉以「皇翔投資」名義，透過股權交易方式買下「仁愛企業」股權，交易金額約130億元，交易時間剛好趕在2020年12月底簽約完成。皇翔證實交易已順利完成，但尚未確定未來開發方向。皇翔建設副總游玉華21日表示，「皇翔投資」與「仁愛企業」正式簽約，完成股權交易，簽約日期為去年底，金額約130億元，日前並完成公司變更登記；但她也表示，還沒確定日後要改建為住宅還是辦公大樓，畢竟目前大樓還有承租者繼續營業中。根據最新的土地登記及建物登記謄本資料，仁愛企業是在民國56年2月買下敦南SOGO大樓這塊地，建物地上七樓、地下四層則是在77年10月取得使用執照，門牌為敦化南路一段246號。不過此一產權已於上月（109年12月29日）設定他項權利，權利人為台灣土地銀行，擔保債權金額為96億元。業界研判，該大樓於上（12）月29日前完成簽約，並且設定抵押。「敦南SOGO大樓」小檔案再對照經濟部商業司最新的公司登記資料顯示，仁愛企業甫於2021年1月15日，變更公司負責人為廖年吉，背後代表則是「皇翔投資股份有限公司」，而不再是原本的廖資富；至於「公司所在地」也從原本的懷寧街，變更為博愛路皇翔建設的地址。市場人士指出，謄本也顯示敦南SOGO大樓確定採股權交易方式完成。「敦南SOGO大樓」占地938.96坪，屋齡33年已超越都更年齡，使用分區為敦南特定專用區住四和住四之一，容積率300％和400％。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，該交易案換算每坪土地成交單價約1,384萬元，緊追在慧洋大股東百世多利買下華票總部大樓每坪土地約1,489萬元，及富邦人壽買下太平洋敦南商業大樓每坪1,453萬元之後，尚屬合理。新聯陽實業總經理林徹人表示，該地段未來適合開發為豪宅，依「華固名鑄」推估，每坪未來售價可望站穩250萬、上看280萬元；但對計畫保留資產只租不賣的企業主來說，開發為頂級辦公總部也是很好的選擇。