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新北豪宅15年短路40次、糞便大噴發 住戶四訴求1.5億重新施工
新北市板橋與捷運新埔站共構的豪宅社區「新巨蛋」，今(8)日社區主委范財誠帶領多位住戶召開記者會，指控三圓建設未依審核圖紙施工、供電關鍵設備「匯流排」15年來短路40次；此外，樓下的「三猿廣場」長期將餿油排入社區污水槽，導致油脂與糞便結塊，每坪房價突破100萬元的豪宅社區，去年6月地下室竟因廢水管爆管噴糞淹沒停車場。社區主委范財誠指控，三圓建設未按圖施工，導致匯流排事故頻繁，社區還經歷化糞池爆管噴糞。（圖／林榮芳攝）「新巨蛋」為新北市第一高樓，一共1,569戶、超過8,000名住戶，今早在新北市議員黃淑君、立法委員張宏陸及住宅消保會顧問吳翃毅陪同下，范財誠指控，住戶長期居住於有重大公共安全疑慮的社區中，痛批三圓建設罔顧人民生命與財產安全，擔憂成為新竹豪宅「晴空匯」失火翻版再現。他指出，「新巨蛋」4棟樓高40至46層的大樓中，有3棟已先後多次發生匯流排接頭短路事故，每次都造成上百戶突發大停電，甚至多次冒煙啟動消防系統，嚴重影響住戶生活。另有一棟大樓的匯流排，甚至未設檢修開口，若發生短路，在牆面內持續燃燒，恐釀成新竹「晴空匯」大火慘劇。 今年2月，「新巨蛋」C棟14樓再度發生匯流排接頭短路燒毀，導致18個樓層、121戶住戶長達一個半月必須輪流斷電，「但三圓建設卻以過保固期為由，拒絕修復，迫使社區自籌200多萬元另行搶修」，范財誠表示，之後委由電機技師公會鑑定，才發現建商一開始就沒有按審核圖紙施工，匯流排及電源線皆使用鋁材料，嚴重違反施工規範。經估算，若「新巨蛋」要全面更換按照審核圖紙施工，並使用銅製匯流排，工程費用將高達1.5億元。除了電力安全問題，范財誠也指控，社區低樓層由三圓建設所營運的「三猿廣場」，長期將餐廳餿油與廢水排入社區污水暫存槽，未加清理，導致油脂與糞便結塊。去年6月，B7化糞池發生爆管，導致社區停車場糞水四溢，惡臭瀰漫多日。經多次抗議，三圓建設才勉強同意清理並改管。 「新巨蛋」位於捷運新埔站，地處新北板橋精華地段，實價登錄每坪均價站上百萬元，住戶群體站出來抗議，訴求建商立即整改，必須依審核圖紙施工，重新安裝安全合規的供電設施，並落實賠償機制。對此，三圓建設也做出回應，「新巨蛋」電力設備與匯流排經台電檢測完成，正式掛表送電，匯流排亦經台灣電器檢驗中心檢測合格，確保設備品質與安全，民國101年10月至102年1月間，社區委託第三方公正單位真禾機電公司，對公設進行圖面核對、現場查驗、設備比對後於102年8月已點交。三圓建設指出，114年社區委託廠商檢測似發現設備有明顯積水造成短路，雖過保固期，基於社區公共安全，已多次向委員會積極釋出善意，表達願意立即協助檢修，並第一時間派員前往處理，無奈在尚未經司法機關判定缺失釐清責任歸屬之情況下，委員會竟堅持本公司必須先提出1.5億元作為履約及損害賠償保證金，方同意本公司人員進入社區進行檢修，致檢修計畫迄今仍遲遲無法順利推進。三圓表示，新巨蛋社區交屋十逾年，已成為板橋區升值最大的社區之一，因當初完善規劃，社區房價及租金皆為區域標杆，在短期間讓社區之公基金累積近億元，實屬不易。本公司持續與社區建立良好互動關係，如近期0403地震後協助修繕社區公共梯廳磁磚、石材修繕等，犧牲自我使用公設管道之權益，將商場污水廢水另建設備獨立排放。另本社區商場資產尚屬本公司持有，亦希望與本社區共嬴共榮，維持社區安全及高品質之環境。
苗栗高鐵預備起1／車程10分鐘房價省50萬？超級房價凹陷區拉動新竹購屋客
上半年全台房市吹冷風，房價也出現盤整鬆動，唯有苗栗後龍，因「苗栗高鐵特區」總計百億住宅案量蓄勢待發，形成一股抗跌勢力。根據預售屋實價登錄，高鐵苗栗站周邊房價近3年漲幅近4成，儘管已站穩3字頭，仍是高鐵線上的「房價凹陷區」，並與隔壁新竹站出現每坪近50萬元的驚人價差，專家看好「車程10分鐘，房價省一半」的比價效應，苗栗高鐵特區將成為北台灣下一個首購天堂。雙北高房價促使人口南遷桃竹，桃竹人台北上班、台北人桃竹上班的高鐵通勤模式已成日常。然而正當桃竹房價日漸攀高，高鐵促使這波通勤革命再度往南延伸至苗栗。苗栗高鐵特區目前土地交易已來到每坪將近40萬元，其中寶佳機構旗下多家子公司看好未來發展進場獵地。（圖／黃耀徵攝）根據預售屋實價登錄，這裡近3年房價漲幅超過37%，僅次於桃園站42%，新建案成交均價從2字頭跳升至每坪33萬元，是高鐵沿線桃、竹、苗、中4站中房價最低的站點；雙北人口外溢第一站的桃園站，生活機能發展成熟，目前每坪66萬元房價，超越台中站的57萬元；新竹站則因有竹科新貴撐盤，使得新建案每坪成交價站上8字頭。再比較時間與房價的落差，新竹站與苗栗站的通勤時間只有10分鐘距離，每坪房價竟差了將近50萬元。「這邊購屋客層有不少是因為新竹、台中站外溢而來，打算搭高鐵通勤的，以及苗栗市、公館鄉的首購年輕人。」即將推案的「弘峻綻高鐵」代銷業者海宇國際總經理周世凱觀察發現，以高鐵為通勤工具的上班族越來越多，「高鐵很方便，苗栗到新竹10分鐘，到台中18分鐘，到台北46分鐘，差不多住桃園開車通勤雙北的交通時間，但房價更省。」苗栗高鐵特區除了有高鐵站，還有台鐵豐富站作為接駁轉乘至其他鄉鎮。（圖／報系資料庫）實際上，CTWANT記者搭乘高鐵時，也正好碰到一對老夫妻在新竹上車、苗栗下車，經攀談了解，老夫妻們住在苗栗，到新竹台大分院看醫生，高鐵確實已串聯起竹苗生活圈。「現在苗栗高鐵特區相對價格比較低，所以打算在這裡置產，看看有沒有2~3房預售屋可以入手，慢慢付款，這樣壓力也比較不會那麼大。」一位打算出手的潛在購屋客無奈告訴CTWANT記者，竹北已經被炒太高，實在下不了手，雖然目前苗栗高鐵站周邊機能還沒起來，不過幾乎是新竹站砍半的價差，很划算，未來還能期待增值。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，苗栗高鐵站2015年才通車啟用，因此周邊開發時序較其他站點晚，房價水位相對平實，近年大型建商相繼前往推案，成為繼桃園、新竹後，又一處頗具潛力的新興高鐵置產區，因此近年房價漲勢不落人後。陳定中分析，苗栗站比起前後的新竹、台中都有相當明顯的價差，新竹苗栗花幾分鐘車程房價減半有找，是最大優勢；加上苗栗站為苗栗全縣唯一享有台鐵、高鐵雙鐵機能的區段，便利交通受到竹苗科技業通勤族的青睞，讓苗栗高鐵特區區吸納不少首購買盤。住展雜誌發言人陳炳辰也表示，苗栗站近來房價漲幅亮眼，主要因為基期低，價位適合首購首換族群，比較能輕鬆布局，以及雙鐵交會，周邊還有產專區用地，未來還有發展空間，因此被賦予補漲的期待。目前苗栗高鐵特區中只有1棟住宅大樓產品「新站帝寶」，其餘皆是透天華廈，不過觀察未來大型建商推案應會以大樓產品為主。（圖／黃耀徵攝他也分析提到，苗栗高鐵特區目前推出的案子皆以透天、華廈為主，像是「有謙系列」，主要客群為在地換屋客；現在包括寶佳、麗寶、大華等大建商都來佈局，推案偏向首購型大樓，如即將推出的「弘峻綻高鐵」，就是區內少數的大樓型產品。陳炳辰表示，大樓產品總價控制在首購可接受範圍，除了吸引園區外溢買盤，還有苗栗在地為二代的置產需求，鼓勵在外縣市打拼的年輕人，回鄉方便就近住在高鐵站周邊。綜觀而言，苗栗高鐵特區房價基期與交通便利優勢，算是目前全台少數仍可明確預見漲幅空間的區域。
苗栗高鐵預備起2／房價外溢後龍複製竹北傳奇？專家：漲多少取決「這項」條件
新竹房價高漲，新建案每坪站上80、90萬元，儘管竹科新貴年收入200萬以上大有人在，但也很多人不想被當「盤子」，開始將目光望向苗栗，尋找CP值更高的物件。而苗栗正醞釀著「大矽谷計劃」，銜接竹北科學園區的產業量能，業者預期將為竹南、頭份、後龍帶來第二波房市大利多，其中房價基期最低、才剛開發起步的後龍，因有雙鐵交會備受關注，不過業者保守認為，該區的房價漲幅將取決商圈發展程度。今年3月，桃竹苗縣市首長剛簽署「桃竹竹苗大矽谷區域智慧發展倡議」，盼整合4縣市產業優勢與科技能量，打造亞洲版的「矽谷」。（圖／報系資料庫）「苗栗高鐵特區」棋盤式綠地水岸規劃，成為苗栗新興住宅開發區，住宅用地目前已全數標售，其中包含麗寶集團以37億元買下11筆合計逾萬坪的土地，以及寶佳機構、大華建設等也紛紛插旗；另有2塊產專用地還在縣府手上，由於縣府11年以來標售40餘次，全數流標，縣府打算透過都市計畫變更，放寬可以蓋住宅。CTWANT記者跟隨竹苗最大房仲團隊飛鷹地產的腳步，了解近期討論熱度相當高的「苗栗高鐵特區」，已可見區內少數華廈落成，還有不少正在興建中，但大部分仍是荒草空地。新港國民中小學的前身為新港國小、富田國小、豐湖國小於 2014年3校整併升格，也是苗栗縣第一所雙語學校。 （圖／翻攝自苗栗縣立新港國民中小學臉書）「這邊最大的一塊私人土地，共3712坪，去年被寶佳機構以土地每坪39萬元買下，總價14.8億元，是這邊購地成本最高的。寶佳進場插旗算晚的，最早的是麗寶，早在高鐵開通時就布局，當時每坪土地才10萬元。」飛鷹地產苗栗高鐵加盟店副店長盧志堅表示，目前苗栗高鐵特區中只有1棟住宅大樓產品「新站帝寶」，其餘都是透天或新加坡式建築的華廈，另外有1間新港國中小，為雙語學校，不過因為開發初期，區內缺乏生活機能，僅有唯一一家便利商店。「目前苗栗高鐵特區有賴後龍鎮的一些商鋪，如果要有賣場、連鎖店，則要往苗栗市區，車程約10分鐘。」他認為，苗栗高鐵特區目前才在開發的起步階段，等到人口進駐，帶動商機，可能還需至少5~10年的時間。飛鷹地產董事長王銘國介紹苗栗縣發展概況，可分為北苗及南苗，北苗有竹南、頭份，是苗栗人口數最多的前兩個城市，約有20萬人集中在北苗，幾乎占整個苗栗縣人口的1/2。因離新竹生活圈很近，外溢效應讓這1、2年竹南、頭份房價持續看漲，竹北的成屋市場房價已達到每坪70萬元，竹南、頭份目前約35~45萬元。飛鷹地產董事長王銘國認為，苗栗高鐵特區若能像頭份有大型商場、商圈的進駐，帶動自然人流，才真正有機會從蛋殼區躍升蛋黃區。（圖／翻攝自尚順育樂世界官網、黃耀徵攝）在新建案價格方面，漲勢更高，王銘國觀察，目前竹南、頭份預售屋大概50萬元起跳，甚至達到60萬元，北苗房價慢慢向新竹靠近；而南苗目前最有看頭的是有高鐵站的後龍，目前新建案每坪房價30~40萬元。「苗栗房地產現在最熱的話題就是『大矽谷計劃』，串聯竹南、頭份及後龍產專區。」在一旁的飛鷹地產協理林俊諺透露，「光是農地就已經翻漲了兩波，以竹南、頭份來講，第一波價格從每坪4~5萬，漲到7~8萬，這1、2年又漲到快12萬，漲勢強勁，甚至有單筆成交總價超過1億元，已經可以在台北買一套豪宅了。」「桃竹苗大矽谷計劃」為2024年9月由行政院核定，此計劃將連結桃園龜山、航空城，一路南下到竹北、竹南、頭份、後龍科學園區，帶動竹苗科技廊帶形成產業生態鏈，其中竹南、頭份、後龍屬苗栗縣轄區，讓人口流失嚴重的苗栗，有機會重新找到新的發展地位。「所有縣民跟企業都很期待大矽谷計劃，就如同當初的竹南科學園區落成，帶動竹南、頭份房市，大矽谷計劃將會是苗栗房市的第二波大利多。」王銘國回顧北苗曾經歷過的第一波房市起飛，受惠於竹南科學園區帶入就業人口，讓竹南、頭份的人口數一直增加。現在的大矽谷計劃，一樣在複製竹南園區這樣的產業集中能量，大家都期待連帶後龍園區的3個點都能開發起來，讓產業利多持續往南苗延伸。王銘國看好台北、台中大型建商進駐北苗，認為機能發展成熟的竹南、頭份，未來優質指標案，房價有機會突破每坪80萬元；至於有高鐵的後龍，他保守認為，「房價肯定還有漲幅空間，但能漲多少，取決於商圈發展程度！」「現在就缺少一個大型建商進駐苗栗高鐵特區以造鎮、造商圈的方式開發，或是有大型連鎖賣場、商場的進駐，帶起商圈及人流。」王銘國表示，高鐵特區一定要有個更大的誘因創造自然人流，才有機會從蛋白升級蛋黃，真正複製竹北傳奇。
輝達研發中心可望落腳南港玉成 最快這時完工進駐
全球AI龍頭NVIDIA輝達在台的研發中心，已選定台北市南港「潤泰玉成大樓」，潤泰創新國際董事長簡滄圳透露，大約有67％辦公室已被輝達承租，目前正裝修中，預計年底前可望完工進駐！市場專家認為，南港精華地段後市可望升溫，尤其有交通題材或東區門戶計畫中含金量最高的南港經貿園區，可望有波推案潮，優質地段新案每坪平均單價逐步邁向150萬元將屬趨勢。全球市值第二大的AI巨頭NVIDIA輝達於5月宣布總部選址台北市北士科之後，台北市房市聲量持續飆高。至於輝達在台北市的研發中心，則已正式簽訂長達10年的租賃合約，將進駐「潤泰玉成大樓」。潤泰創新國際公司董事長簡滄圳表示，「潤泰玉成大樓」是由潤泰創新國際公司與日本三菱地所共同打造的國際級智慧節能永續商辦大樓，可迅速往來南港軟體園區，地理位置串聯國家生技產業廊帶與軟體會展區，輝達已承租達10年，總租金約28.97億元，囊括整棟大樓大約67％的樓層面積，目前正在進行室內裝修工程中，預計年底前可望裝修完成，屆時輝達可望正式進駐。據住展雜誌調查，位於東區門戶樞紐地位的南港，不只是跨國企業紛紛插旗、設立企業總部，接下來建商推案熱度也可望持續增溫中。台北市政府資訊顯示，民國104年啟動東區門戶計畫迄今，已陸續導入八大構想：強化交通樞紐、打造國家生技產業廊帶、建構流行音樂文 創產業、打造軟體及會展產業廊帶、推動跨區重劃及都更、建設公共住宅、改善公共環境、南港全區都計通盤檢討等，計畫範圍廣達21.84平方公里，涵蓋南港全區，目標藉由市府及中央投入為期4年的開發、引進民間8年投資，以形塑東區新願景。迄今短短10年，東區門戶計畫效益顯著，南港儼然已脫胎換骨，躍居為明日之星。其中最狂熱區，在於「跟輝達當鄰居」的南港經貿園區，占地面積86.95公頃，匯集南港展覽館、南港軟體工業園區等政府重大建設，及中信金融園區、台北漢來飯店、老爺行旅、南港LALAPORT購物中心、全台北市規模最大的威秀影城等民間重大投資，集軟體產業、貿易、商業、金融、文化等知識經濟密集特性的跨國企業及國內龍頭產業紛紛插旗，市容景觀已嶄新蛻變，城市天際線也全面大升級。包括微軟、台積電、AMD超微、美光、惠普、台灣惠普科技、3M、台灣飛利浦、西門子、廣達、富士通、中國信託、合作金庫、花旗銀行、元大金控、大聯大集團、台肥、大聯大、順天醫藥國內外企業都已進駐，生活機能大幅提升，堪稱含金量最高的經貿園區，也變身為結集商業、辦公、住宅和飯店一應俱全的新興生活圈。房地產業者指出，南港經貿園區猶如信義計畫區的縮影，成為跨國企業總部爭相插旗於此的一級戰區。其中，企業總部密度最高的3大熱區，即：南軟園區、中信金融園區、TFC南港經貿大樓（台肥C2），待「南港經貿園區最後一塊拼圖」台肥C4開發案興建完成，即宣告園區內商業區面積已開發飽和，商、辦機能可望全數到位。至於南港經貿園區內的住宅區，面積僅占22.15％，東區門戶計畫發展迄今，目前只剩下碩果僅存的2塊鳳毛麟角的住宅區土地，未來區內住宅開發案可謂相對稀缺，若有建商接棒推出，將被視為面臨席次倒數、即將絕版的壓軸之作。業者指出，今年第1季南港挾著全台規模最大購物中心LaLaport開幕、東區門戶計畫、產業聚落異軍突起、三鐵共構交通優勢等條件，磁吸不少新案齊聚，帶動房市發展。今年繼「SKY PARK」、「築源南港」、「中研硯」等大案現身後，下半年至明年，大陸建設、潤泰創新等大型建商可望前仆後繼卡位推案。住展雜誌發言人陳炳辰指出，輝達研發中心可望進駐南港潤泰玉成大樓，因此在捷運昆陽站周邊的新案如「SKY PARK」、「東方大境」，銷況還算順遂，前者在去年就強打廣告下，醞釀不少名單，反映在當前銷售績效上，後者在去年推出，以低首付、小宅與區域指標大案等優勢，迄今狀態也還不錯。陳炳辰分析，南港除了小宅案符合市場主流外，「世界明珠」、「築源南港」等豪宅案，也展現房市多元性，更因為經貿園區、南港展覽館，以及輝達的討論度，目前有其商辦企業聚落水準，加上三鐵共構的交通特性、東區門戶計畫、北流音樂中心、指標新商場、重劃區概念等，都算區域優勢，且預售新案每坪房價平均還在120~130萬元；南港經貿園區最高已突破150萬元，也算是台北市非蛋黃區的正常水位，既使勢必受大環境影響，也不算重災區。至於未來在當地位置不錯的區域，平均單價逐步邁向150萬元也屬趨勢。不過陳炳辰也說，如果是價格過高，如總價來到豪宅門檻，或是單價脫離區域行情，以及中研院一帶的蛋白地段，目前冷氣團干擾較難有好表現，若有傳出衰況應不脫這類利空因素。另外在大勢不佳下，南港區新案市場也多以去化先前推案為主，新公開指標案不多，當前來說就以「SKY PARK」、「築源南港」、「中研硯」、大陸建設南港段案，以及「世界豐匯」商辦案為主，至於聞樓梯響許久的潤泰案，在亮相進度上則不大明朗。
台積電帶旺「這商圈」 漲至3字頭房價翻倍
台積電設廠所到之處，周邊商圈房價都漲翻天，而31日舉行上樑儀式的台積電高雄P1廠、及其另外4座廠區周邊的楠梓高大特區、以及德賢商圈等兩大熱門購屋區，中古屋大樓房價近5年全部上揚，其中，又以高大特區漲勢最驚人，高大特區從2020年中古屋房價，每坪均價僅約16.1萬元，近5年來逐年攀升，每坪房價從1字頭直奔3字頭，2024年均價飆升至32.3萬元，漲幅直翻一倍達101%，新屋預售則上看5字頭。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮31日表示，楠梓區雖為蛋白區，但近年受惠台積電設廠紅利，帶動豐沛的就業客群與投資買盤進場，周邊各大熱門商圈，房市價量表現一飛衝天，尤以新興重劃區的高大特區，因訴求1字頭低總價、高CP值的物件供給多元，成為小資首購天堂。特別是近年受台積電效應助攻，蛋白房價已成蛋黃價，以2024年高大特區預售案最高單價已站穩5字頭、新成屋每坪最高成交單價也來到49.8萬元，中古屋的均價落則在28.5萬元，不過，與市中心水位相比，加上商圈未來發展潛力及日益成熟的生活機能，對自住及投資客群仍具吸引力，相對更有利支撐房價表現。另外，觀察德賢商圈，近5年來，商圈平均房價雖仍維持在1字頭甜甜價，不過房價漲勢表現仍逐年強勁，2024年每坪單價已來到19.1萬元，漲幅逾7成。台灣房屋高鐵重愛加盟店店東陳揚智表示，德賢商圈本身就具有楠梓產業園區就業人口紅利支撐，剛需自住或投資出租，需求熱絡，以德民路、德賢路一帶商家林立，區段也有捷運楠梓加工區站繞行，整體生活機能優渥成熟。然而，德賢商圈因屬舊商圈，住宅屋齡普遍偏高，多已30年以上，因此，整體房價水位表現較親民，加上新案供給有限，中古房價拉抬力道也相對平緩，其他台積電廠區周邊，還有右昌商圈、後勁商圈等，近年受護國神山庇蔭，皆成為熱門矚目商圈之一，尤以後勁捷運站周邊，新案供給量大增，新屋最高成交單價已站上3字頭。
基隆知名爛尾樓「海吉市」再度法拍 最終2.8億成交21戶
位於基隆市中山區中華路的知名建案「海吉市」，當初因為李姓建商有資金缺口竟然「一屋多賣」，期間捲入眾多法律糾紛，最後僅12戶完整交屋，其餘65戶淪法拍屋，變成知名的「爛尾樓」。但該建案經過3次拍賣後都未成交，昨日基隆地方法院進行第4拍的「特拍」，終於成交21戶，拍定總金額2.8億元。地院表示，後續將製作債權分配表，執行後續債權分配。「海吉市」建案為基隆市中山區知名爛尾樓，因當初建設公司李姓負責人隱瞞資金缺口竟然「一屋多賣」，讓多名金主及購屋者受害，導致房沒買到，錢卻白花了，整棟13層樓建物中，共有65戶遭基隆地院法拍。據了解，該建案基地原有24名地主想興蓋大樓，但受限法令無法貸款等問題無法如願，遂找上李姓建商合作，雙方採合建分售方式，2013年計畫蓋地上13層、地下3層，共77戶的鋼筋混凝土大樓，並以海吉市為名預售房地。淪為法拍屋的65戶經過3拍都沒有賣出去，法院則依程序降價持續拍賣，昨日進行4拍的特拍程序，拍定總金額2.8億元，共拍定21戶，其中坪數不一，每坪房價在20到22萬元不等。基隆地院說明，此案採分標拍賣，主要是一標一戶，拍定21戶，剩下44戶未拍成依法視為撤回，此標的將不再拍賣，整個拍賣程序已結束。法院指出，後續會將拍定的2.8億元製作債權分配表以執行債權分配，至於44戶則回到原所有人，有如相關債權，再另案啟動法定程序。
蛋黃區藏陰廟1／揭密北市基隆路2陰廟歷史 爆米花拜仙童、聖媽竟是日本人
中元節公司行號、社區住家忙著祭拜好兄弟，主祀先人的陰廟也跟著熱鬧起來。CTWANT記者調查北市最具代表性的信義區區內陰廟周邊房價，發現12間陰廟中有4間周邊房價破百萬，其中2間位在車水馬龍的基隆路上，已有百年歷史，因存在已久，就連在地居民也不知道裡面供奉的是「先人」而不是正神。台北市政府、台北101、台北世貿，以及不少國際企業、百貨商場全集中在信義區，許多人對信義區的印象都是繁華密集的高樓，不過老一輩台北人都知道，信義區早期遍佈農田、埤塘，有人繪聲繪影信義計畫區在日治時代是個刑場，不過至今未能證實，但確實有生產火炮彈藥的四四兵工廠。CTWANT記者調查信義區內共12座陰廟，根據實價登錄共有4間周邊2.5公里每坪房價破百萬。平均房價最貴的是「天月宮」周邊，每坪成交均價103.6萬元，周邊預售案甚至開價每坪160~190萬元。記者實地走訪，「天月宮」地點就位在人來人往的基隆路與信義路交叉口不遠處，兩棟大樓中間的鐵皮下，地段相當精華且醒目，不只內有信徒正在參拜，也見經過的路人合十鞠躬。住在周邊40年的陳小姐分享，小時候媽媽推著嬰兒車裡的她，每逢過基隆路馬路時，她的鞋子都會掉，屢試不爽，後來媽媽才想到應該是去「天月宮」拜拜忘記還願，「長大後有人告訴我那是陰廟，至於拜什麼的我也不是很清楚，但就是存在那很久很久了。」目前「天月宮」由景聯里里長洪福周負責管理，據了解有不少商家企業都會來乞求生意興隆，供桌上就擺放著隔壁花店的花籃，也可見一旁震旦大樓出現在捐款名單中。（圖／林榮芳攝）根據信義區文史記載，約100年前，附近有一條大圳溝，有一女屍漂流在此地後卡著不動，地方民眾為求心安，因此建廟祭祀，稱其為「聖媽」。後來聖媽廟成為散工工人的集中地，需要工人的廠商會到此處找雜工，工人們也會祈求聖媽能有工可做。「我們也叫祂仙姑，另外廟中也同祀石頭公和土地公，附近很多上班族都會來拜，還有店家越拜生意越好，有人覺得靈，常有人把聖媽偷請走。」在地景聯里里長洪福周甚至告訴記者，「祂的人看起來像日本形狀」，記者疑惑問從何得知，「這是個人感受啦！以前耆老參與地方事務時也聊過。」「當初廟很小間，後來因旁邊大樓施工打地基震壞了聖媽廟，於是建商協助改建才有現在模樣。」洪福周說，原宮廟名「聖媽萬應堂」，後來升級改名為「天月宮」，「只要辦法事就可以升級，到現在發展也不算陰廟了！」據了解，該廟占地約有30坪，其中8.17坪因清償債務淪落法拍，2022年時三拍底價為2739萬元，換算每坪土地單價高達335.3萬元，但土地太小又難以開發，導致年年流標。洪福周說，「天月宮」地主有水利局、華南銀行和私人持有，因屬商業區段，市場行情每坪土地要600萬元，曾有人評估可以開發9層樓建築，也有人買下邊邊一小角等待開發，但他認為1樓仍要留給地方公廟，至今不了了之。就在「天月宮」斜對角200公尺距離之處的三角地，還有一座「仙童廟」，周邊平均房價102.1萬元。根據信義區文史記載，仙童本姓楊，是在距今約200年前，三張犁在地楊家真實存在的一個小男孩，他非常頑皮且難以管教，有次做了件很大的錯事，地方傳言是偷東西或偷牽牛，被人一氣之下用繩子勒死，這小男孩就死在四合院附近，現在的光復南路天橋下旁。小男孩死後，地方流傳他的鬼魂常在此地遊蕩，於是便在小男孩身亡之處立碑祭拜，結果十分靈驗，香火很盛。1971年，因光復南路進行拓寬工程，於是將小廟遷移至現址。圖為1992年的台北市信義計畫區，當時還是一片農地，基隆路、吳興街一帶則已經有大樓建築成形。（圖／報系資料庫）走訪仙童廟，發現桌上祭品竟擺著爆米花。記者找到「仙童廟」管理人楊萬居，他說，早年這邊的佃農有3戶楊家和1戶陳家，會請祂保佑做田人平安豐收，「以前都是拜三牲水果，後來有房仲拿糖果給祂吃，說拜了房子很快就賣了，還有人拿玩具拜，旁邊放個名片，玩具很頭痛不知道怎麼處理！」不過對於史料記載仙童的故事，他卻澄清，「亂講，仙童不姓楊，仙童生前是這一帶專門看牛的小孩！」至於仙童是如何過世，他也不清楚。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶說，不管是陰廟、陽廟，由於音量與空氣干擾等因素，過去不少購屋民眾對此類設施周邊物件較為排斥，因而被列為房地產交易中的嫌惡設施，可能影響房價，不過在北市影響甚小，原因是土地寸土寸金，比起閃避更多人想搶進；此外，「陰廟長期被地方人士當作土地公或地方守護神祭拜，像一般廟宇般，自然忌諱者少，因此在北市黃金地段，常見陰廟或陰宅與民宅比鄰而居。」
風災抓戰犯2／全台僅百輛S2000成泡水車 日安損失破億住戶嘆：教訓太大
凱米颱風強襲全台，高雄市三民區日安地球大樓災情嚴重，地下停車場3層樓約800輛汽、機車全遭滅頂，抽水機不間斷作業3天3夜才將水排出，7月29日又再因豪雨淹水，包括全台僅剩百輛的本田經典小跑車S2000和BMW X6等名車都泡水，整體財損恐破億元，住戶無奈表示「教訓實在太大了」。據了解，日安地球大樓每坪房價約21萬元，與附近價格相去不遠，但該社區交通便利，加上鄰近3國小、2國中，是當地知名「學區宅」，住戶多半有一定經濟實力，加上開放停車場出租，除了該處住戶損失慘重外，在此租車位的民眾也成了凱米受災戶。此次共有約800輛汽機車在日安大樓被淹沒，包括近300輛轎車和500輛機車，當中更包括市價400萬元的BMW X6、保時捷，和全台僅剩百輛的本田經典小跑車S2000，整體損失恐破億元。日安大樓泡水車中不乏有BMW大7、X6等豪車，圖為全台不到百輛的本田經典小跑車S2000。（圖／民眾提供）日安地球社區為5棟大樓連通組成，占地約2000平方公尺，地下1樓3米高計算，3層樓淹水量約6000立方公尺，因為電氣機房位於地下室，導致4468戶停電，連帶影響到周邊大樓供電，市府單位立即出動多台6英吋、12英吋抽水機將水排出，讓台電人員得以入內搶修，於7月27日恢復住家供電。「我新機車才剛牽回家，家裡的休旅車也滅頂了。」不願具名女住戶表示，積水抽出後才是頭痛的開始，她原以為防水閘門能起到作用，沒想到會這麼嚴重，目前已把機車從地下室運到機車行，只希望愛車能恢復原狀。「這次的教訓真的太大了，很多人都損失慘重」。女住戶透露，除了汽、機車財損，住戶的交通、生計也大受影響，而大部分的住戶都傾向修車，少數損失慘重的車輛才會考慮報廢。高雄日安地球大樓地下室淹水災情慘重，管委會將監視器主機以鐵鍊封箱，希望保全證據進行後續求償。（圖／報系資料照）高雄市區監理所車輛管理科長陳明智表示車主可先評估修車費用，來決定停駛或是報廢，停駛最長可1年內不用繳稅；後續辦理車輛停駛及報廢均需結清交通違規，並將汽燃費繳納至災害前一日。高雄市府祭出補助減輕民眾修車、拖吊負擔，填寫基本資料並拍照上傳行車執照、車輛泡水證明、維修收據、拖吊收據等證明，即可以領到最高汽車最高2萬、機車2000的補助，因地球大樓公設尚未復電，且處於斷水狀態，高市府26日到31日安置受災戶住飯店或旅館，每人每晚最高補助1200元。凱米颱風為日安地球大樓帶來損失難以估計，除了水利局、台電、消防人員外，就連國軍也加入救災行列，足見其災害嚴重程度，衛生局在積水抽出後也派員在大樓外圍區域投藥進行消毒作業。雖然颱風已經遠離，後續重建之路仍未結束，日安地球的住戶雖感無奈依舊積極面對，希望能儘快讓家園恢復原狀，讓生活回歸正常。
大巨蛋孵18年變金雞母 周邊餐飲百億商機待發、新建案單坪飆破200萬
斥資超過400億元的台北大巨蛋，遠雄集團25日宣布園區正式啟用，商場、辦公、百貨、飯店、影城從今天起自2027年將陸續開幕營運。台北大巨蛋旁的「遠東GARDEN CITY」14家餐廳今天也全面開幕，遠東SOGO預計一年營業額上看8億元。大巨蛋人潮、錢潮匯聚，也為週邊房市增添亮點，周邊小坪數建案每坪房價已站上200萬元。台北大巨蛋自2012年4月動工，歷時11年半終於完工獲准使照，幾經波折，去年底試營運，今天正式宣告開幕啟用，從規劃到興建長達18年，創下國內史上BOT投資案開發時間最長的紀錄。台北大巨蛋今舉行園區正式營運記者會，遠東SOGO董事長黃晴雯（左起）、遠雄巨蛋總經理李柏熹、台北市體育局長王泓翔等出席。（圖／黃耀徵攝）遠雄集團發言人楊舜欽今表示，目前大巨蛋園區4張使用執照已經全部取得，商場預計在年底開幕，影城則要等明年5月，飯店預計2026~2027年亮相；其中辦公大樓已經出租超過6成，承租方大多是外商企業，租金價格與信義區差不多。大巨蛋1樓由遠東SOGO營運的「潮美食公園GOURMET PARK」，14家主題餐廳也於今日正式對外營運，串聯松山文創園區，形成台北文化體育園區。遠東SOGO董事長黃晴雯表示，有餐廳採24小時提供美食不間斷，不僅是百貨營運創新模式，也讓SOGO全新升級，可望為東區的夜經濟帶來商機與生機，14家餐廳預計年營業額上看8億元，隨著地下街、影城和商場加入，未來估計全域開幕，一年可創造百億業績。日勝生「鑄慕」，預計興建24層SRC建築，基地面積達1038坪，坪數規劃25~51坪。（圖／林榮芳攝）台北大巨蛋也為週邊房市增添亮點，鄰近的成屋豪宅「聯合大於」平均成交單價落在216.09萬元，歷史最高價甚至達255.53萬元；目前銷售進入尾聲的小坪數預售案「鑄慕」近期成交均價來到191.84萬元，歷史最高單價也有209.53萬元。「鑄慕」由日勝生旗下集順生活科技開發興建，集順生總經理李正文表示，「鑄慕」自去年5月起銷售，總戶數226戶扣除地主分回後，可售戶96戶住家，經過1年時間銷售僅剩個位數，主要剩餘的是51坪大坪數產品，含2車位總價將近1億元。全案總銷將近100億元。他認為建案順銷的關鍵，區域新案稀缺，再加「鑄慕」基地有上千坪在北市相當難得外，「雖然大巨蛋開幕效應尚不明確，但即使不是直接效應，也間接增加購屋客信心。台北大巨蛋地標經濟帶動的區域商業機能，吸納大量人潮，未來東區發展軸心會逐漸往國父紀念館與大巨蛋方向移動，周邊房市展望可期。」
綠營再爆投資眼光精準 徐巧芯反嗆剖心路歷程
國民黨立委徐巧芯近日近半個月來，接連面對綠營政治人物及側翼鉅細靡遺的全方位檢驗，綠營對她最新指控是根據2023年11月20日的公職候選人財產申報資料，顯示徐夫劉彥澧在2021年4月8日以1800萬元買下京華城附近、松山區西松段三小段的中古屋，民進黨議員許淑華還爆料直指「巧芯夫婦精準投資高獲利」，還說劉彥澧是都更協會理事長身份，點名徐說清楚。徐巧芯今天上網路直播節目時，被主持人問到「如果換成是我女兒每天被圍毆霸凌，可能已經不捨眼淚掉不停」，徐巧芯反笑著回應「沒事，沒事」，顯然對於綠營頻出招已「成竹在胸」。徐巧芯說，徐淑華指他在京華城附近買房「投資眼光獨到」，但網友已披露徐淑華多年前「投資眼光就比徐更精準」，因許淑華也買了信義區市府站附近的房子，挑高、三面採光，開窗還能看到台北101，近高中、公園，商業機能好，離市議會只有5分鐘車程，幾年下來房價大漲，「投資眼光」比她更好，何況京華城還沒有捷運通過（得騎YOUBIKE到南京三民站），徐淑華房子有捷運「加持」（不遠有市府站），推敲每坪房價也比她買房要更高，總坪數也不只徐所披露的9坪。徐巧芯透露，她們夫妻存款相加大約是800萬，與許淑華財產申報一個人賺的數字差不多，但徐淑華名下保險有3200多萬，她很好奇徐指她投資眼光精準，但為何徐買那麼多保險？難道是因為早期財產申報規定，保險不必揭露，成為不少人「裝窮」的利器，而最近才規定對外揭露？徐巧芯說，許淑華財產登記存款800萬，另有土地、房產、停車位，汽車，股票400萬，債務則是300多萬，徐巧芯則有1700萬房貸債務。綜合而言，其實「我的投資眼光真的比不上徐淑華，差很多啦」。對於在京華城附近買房，徐巧芯說，她要感謝外公外婆眼光獨到，因為她們在徐巧芯還沒出生時，就在前菸酒公賣局周邊置產，其中包括八德路四段對面消防隊對面買地，後來就都更，現在看來是老房子，但一樓店面就是阿姨的、二樓是分給媽媽的，但都是外婆擁有，而那個一樓就是民進黨質疑中的「徐家早餐店」。徐巧芯說，她在小學五年級就搬到同一棟二樓，是外婆提供的，他也唸旁邊的中崙國中、中崙高中，生活軌跡就是在京華城周邊，而且是在京華城還沒蓋好的時候就在那裡，在那裡遇到過納莉颱風大水、油管破裂灌進京華城工地。她後來與先生思考置產地點，決定選在自己選區松、信區，並且就近照顧獨居的老母，後來就決定在母親住宅附近挑房子，「誰在管京華城啊，容積多少關我屁事，我們又無法適用，我只在意老母親」。
吳祖倫仁愛80坪豪宅內裝曝光 他妻兒面前被帶走拜託員警「小聲點」
台虎精釀啤酒創辦人吳祖倫，今日上午在仁愛圓環附近住家持毒遭逮，於妻兒面前被新北市刑警大隊帶回偵辦，而吳祖倫見到大批警力強裝鎮定，並拜託員警「小聲點」，避免尚未滿周歲的小朋友被吵醒，是否吸毒和確切涉案程度則仍待驗尿後釐清。據了解，吳祖倫家境優渥，為紡織業富二代，而旅居美國多年，返台後在仁愛圓環附近定居，其住處每坪房價約120萬起跳，吳祖倫住家則為樓中樓，總坪數高達80坪，此次持毒被搜索也意外讓其住家曝光。根據畫面，吳祖倫透過監視器確認警方持有搜索票後開門，而吳家屬於裝潢風格採低調簡約風格，吳妻見到員警上門還驚魂未定，吳則連忙安撫妻子並配合警方調查。員警在吳家櫥櫃發現約200公克的毒品，放包括大麻茶包、西洛西濱巧克力、煙彈和大麻本草，毒品樣態十分多元，吳男見罪證確鑿、無法抵賴而乖乖認罪。吳男坦承自己從2012年開始於國外施用大麻，但近一年間因妻子懷孕生子而停止，而他在妻兒面前被帶走調查，也拜託員警「小聲一點」，避免吵醒未滿周歲的孩子，是否吸毒和確切涉案程度則仍待驗尿後釐清。《CTWANT》提醒您：拒絕毒品 珍惜生命
假律師坑豪宅1／欠770萬管理費還討上千萬 周方慰槓時代廣場行徑大公開
「知名律師」、富邦行銷管理顧問公司負責人周方慰，曾多次接受採訪談論訴訟案，今年初才因沒有律師執照而遭台北地檢署約談，一夕之間成為「最知名假律師」，其脫序行為更不僅於此，據了解，他與所住的台北信義時代廣場大樓有數十起官司，更以漏水影響租屋為由，向社區求償1500萬元獲准，不過他卻欠下770萬元管理費遲遲不繳，種種行為讓鄰居難以忍受，決定說出真相。據了解，時代廣場大樓屋齡約26年，坐落在信義區精華地段，距捷運象山站僅350公尺，住戶們在家就能欣賞101煙火，堪稱是「蛋黃中的蛋黃」，今年每坪成交價更高達80萬元，能在此置產者非富即貴，當中就包括假律師周方慰。「他一開始不是業主，就只是來幫忙討錢的。」時代廣場大樓住戶阿國（化名）表示，該大樓地下一樓屬於李姓男子所有，原租給某公司經營，後該公司經營不善倒閉，改由該公司徐姓員工接手，徐男在半年後跑路，租金也因此打水漂，李男心生不滿，決定怒告社區。信義區時代廣場大樓位於「蛋黃區中的蛋黃」，每坪房價80萬元起跳，如今被周方慰求償1500萬元獲准。（圖／趙世勳攝）阿國提到，李男2004年左右曾多次向管委會反應漏水、沼氣惡臭等問題，更認為是這些原因導致房子租不出去，每月房租損失高達45萬元，管委會則認為公共區域已多次修繕，私人區域則該由住戶負責，租不出去與管委會無關，一審時管委會大獲全勝，但自周方慰加入李男陣營後官司就出現反轉。阿國回憶，周方慰認識李男後，答應幫他打官司，更因自己並非律師而要求借名登記房產，以「產權人」身分向管委會提告，還請來前租戶當「人證」，試圖證明不承租與硬體問題相關，更以每月45萬元租金計算，向管委會求償金額一度高達5000萬元。此案先後纏訟近20年，最高法院民事判決最終於今年8月出爐，認定確實有漏水情事，但沒有證據證明租不出去與漏水有關，判決管委會應賠償周和李等人1500萬元，此結果讓全社區都看傻了眼，對周方慰的行徑更加咬牙切齒。周方慰2013年以3000萬元買下時代廣場社區500坪土地，包括200多坪停車場和3樓一處住宅。（圖／趙世勳攝）阿國提到，周方慰2013年看準時代廣場可能都更，透過法拍以3000萬元買下社區500坪的土地，包括3樓住家和200多坪的停車場，剩下的則為公共設施，而住戶每坪管理費為110元，每個車位管理費則為700元，周卻長年拖欠管理費，至今已累積到770萬元。「他真的是一個很懂法律的人，我們社區很多人都被他告了，大家都不太敢跟他說話。」阿國說，社區曾與他協商以積欠的管理費相抵部分賠償，此提議卻被他否決，他更以漏水官司進行為由，向法院申請延後審判管理費訴訟，時代廣場在他的操弄下只能「挨打不還手」，活像隻被活宰的綿羊。阿國提到，目前時代廣場管委會總資產約600萬元，遠遠不夠要付出的賠償，全社區200多戶還得分別承擔數千到數萬元的「歷史共業」，他們則期望說出真相，讓大眾看清楚周方慰的真面目。 本刊致電富邦行銷管理顧問公司、富邦綜合開發及萬國國際開發公司，想詢問周方慰對相關指控的看法，但公司電話已成空號，而時代廣場管委會也表示沒有周方慰的聯絡電話，因此至截稿前仍未獲得其回應。
桃園客運特區站穩3字頭 王俊傑：台灣房價沒對不起購屋者
桃園航空城計畫，讓青埔特區新案房價衝破5字頭，被奉為航空城副都心的客運特區，也從4年前每坪成交14萬元，到今年新案開價已來到3字頭。近期璟都建設在客運特區推出造鎮案「璟都未來城」，負責代銷的海悅總經理王俊傑表示，「40年來台灣房價沒有對不起購屋者！」王俊傑表示，2012年在桃園青埔接第一案時，大家笑「野狗比人多」，「但我看到政府對桃園的建設是國家級，當時賣青埔時每坪房價3字頭，所有人都說瘋子，現在已經40萬起，因為交通基礎建設動能到位。」他也提到餐會一群朋友聊天，有人買股票、有人投資，卻發現一個跟他買了2間房子的服務員，「他賺最多、最穩定，40年來台灣房價沒有對不起購屋者！」（左起）台灣松下總經理黃政成、璟都建設總經理高林鋒、海悅總經理王俊傑宣布強強聯手進化客運特區生活宅。（圖／林榮芳攝）由於航空城客運特區跟青埔緊鄰，在青埔開發飽和、房價飆高後，也對客運特區有拉抬效果，從4年前1字頭房價，到如今站穩3字頭。而璟都這次在客運特區推出的「璟都未來城」，全區共2257坪，為客運特區最大，並與日本Panasonic集團聯手，配備全套Panasonic建材。王俊傑說，璟都讓年輕人買得輕鬆，在內容也更扎實，符合住進來的需要，好的品牌、好的配備、好的地段，強強聯手。「璟都未來城」規劃2至3房戶型，首付僅需18萬起，搭配10%低自備、88萬起直至交屋，減輕購屋壓力。（圖／林榮芳攝）「璟都未來城」嚴選Panasonic頂級廚浴設備包括IH調理爐、吊隱式抽油煙機、落地型洗碗機、櫥下型淨水器、單體馬桶、免治便座、陶瓷面盆等等，內裝規格與東京同步，讓首購族及小家庭首次成家即能享有頂規配備。該案坪數規劃19~40坪，開價32~37萬元，成交價也站穩3字頭，總銷50億元。璟都建設總經理高林鋒表示，大園客運特區快速發展，「璟都未來城」是璟都在客運園區第5個建案，也是客運園區的地王，購地花2年時間，規劃也花半年，前有萬坪湖景，旁邊公一公園，交通四通發達。在營建成本不斷推升、房價不斷高漲下，但在客運園區還能創造大家都買得起的房子。他也表示，璟都對客戶的服務從交屋開始，是全台唯一永久保修的建商，讓消費者買房無後顧之憂，並推出年輕人購屋方案，只要沒買過房子，璟都能提供3年1成無息貸款，加上政府新青安貸款，讓年輕人輕鬆買房。王俊傑表示，建築業面臨最大的挑戰是工料成本，政府一直沒搞懂住宅政策和產業政策，政府做不到的，卻用產業政策達到目標。高林鋒進一步補充，台灣沒有買不起的房子，但面臨的是低薪問題，政府應該想辦法讓所得提升，以現在的土地價格、營建成本，薪資低不解決，才是社會發展的阻力。另外高林鋒也提到璟都在2024年，除客運特區外，中路特區也會推案，至於市況，他認為，璟都致力把房子蓋好，市場面就讓市場做決定，只要桃園房價符合市場預期，就能吸引外地客移居置產。
建築業暴利還存在嗎？打趴新屋市場也影響老屋改建信心
這波房價上漲，真的是建商炒作造成的嗎？先回溯這20年來房價上漲的歷程。2003~2014年的建築業確實存在暴利，這一階段，除了2008年的金融風暴，房價短期回跌外，基本上是一路飆升，愈早買賺得愈多。這段期間的房價快速上漲是資金行情下，加上地主、建商、代銷、投機客聯手炒作的結果。2015年後房市週期轉向衰退，房地產利潤直直落，建築業逐漸淪為代工行業，不再享有暴利。2020年房市重新走向復甦週期。2021年因為各國央行採貨幣大放水救市措施，造成全球資金泛濫，加上貨運塞港，造成全球原物料飆漲，台灣則因科技廠的大量擴建，惡化了原本就已缺工的營造勞工市場，房地產業的營造成本因而大幅提高，以台北地區為例，一般水準的15樓建案，每坪營造成本從原本的12、13萬，增加到19萬以上，平均每坪增幅達7萬之多，估計全台營造成本漲幅都相差不多。營造成本飆漲，造成房價愈低的地區漲幅愈大，每坪7萬的增幅在每坪房價100萬的地區，只占了7%，但是到了原本房價25萬的地方，房價來到了32萬，漲幅可就來到28%之多了，原來房價愈低的地區，漲幅愈大，這是成本上升帶動的房價上漲。此時，聰明的投機客把握房價看漲的機會趁勢介入，藉利多消息，進一步的炒高了房價，也造成南部部分地區，40、50%的驚人漲幅。這次土耳其地震造成的房屋崩塌，透過電視畫面，我們可以觀察到並不是全面性的倒塌，而是局部性；也就是一片斷垣殘壁的週邊，我們還是可以看到大致完整的房子，這也顯示了依「好的設計施工興建」的房子和「胡亂設計施工」的房子在抗震上是存在著很大差異的。再回頭看看台灣的情形，1999年921之後，台灣大幅度修訂了建築物的設計施工規範，2016年2月6日的高雄美濃地震、2018年2月6日的花蓮大地震，都是6級的震度，造成了不少的建物倒塌和人員傷亡，而當中就沒有2000年之後依新法規設計施工的房子，這也驗證了新法規下建物的安全性。反之，2000年之前的舊房子，不論是公寓或大樓其實都存在著不小的安全疑慮，這些不安全的房子占了台灣現有房屋近8成的比例。台灣社會其實需要對這些老舊建築做全面的更新。老屋住得不安全、不舒服，打垮了房市、新屋市場後，我們怎麼辦？這時候民眾的換屋是為了住得更安全、舒適。打垮了房市、新屋市場後，我們只能心驚膽跳面對下一次地震的來臨。
豪宅淪爛屋1／「美河市」超糟屋況曝光 住戶控沒門鈴馬桶還成屎尿噴泉
新北市新店區中央路美河市社區為捷運小碧潭站共構大樓，位於淡水河沿岸，戶數多達2395戶，而社區管委會由台北市捷運局、住戶組成，捷運局在9名管委中佔了4席，掌控社區標案、設施的決定權，卻有住戶向本刊投訴，捷運局介入社區自治，並且消極不作為，導致社區設備老舊損壞卻沒錢維修，如今豪宅淪為高價爛屋（僅指A.B棟）。據了解，美河市社區總戶數2395戶，為地上29層、地下3層建物，由日勝生生活科技股份有限公司負責建造，在當時建案廣告內，社區內不但有大型購物商場、電影院、咖啡廳、泳池、便利商店、書店、健身房，而社區公設部分，則有交誼廳、會議室、健身房，且該社區四通八達、交通便利，儘管今年每坪房價突破70萬，仍吸引許多民眾在此置產。不但如此，美河市還標榜有7000坪生態景觀平台，並有日本景觀先驅「田中喜一」規劃的春、夏、秋、冬不同景觀造景花園，每戶內更配有智慧家電，可以透過手機，就能操控房內所有設施，以及監看門前來訪者等功能，然而住戶表示，如今這些設施，因為管委會不出錢修繕，部分設備都已經損壞不堪使用。「當初花了2000、3000萬買這邊，我的貸款都還沒有繳完，現在整個社區烏煙瘴氣不說，設備壞的壞、老的老，管委會說沒有錢維修，都是我們住戶自己來。」L先生無奈地說到。「目前社區有很多的問題，你知道這麼貴的建案，我們竟然沒有門禁、門鈴，我們根本看不到到底是誰來我們家。」A小姐表示，美河市的管理費每坪高達80元，還另收500元車位清潔費，她每月要付3767元給管委會，但高收費不代表高品質，社區的排汙管線因為年久失修，曾有許多住戶的廁所噴出排泄物，荒謬的屋況讓人難以相信自己是住在曾經人人稱羨的夢幻社區中。住戶帶著本刊前往查看社區公共設施，部分設施已經相當老舊。（圖／趙世勳攝）花費畢生積蓄卻買到狀況百出的「豪宅」，住戶們將矛頭指向管委會，怒控委員們消極不做事，捷運局更在此「擺爛」行動中功不可沒，住戶們只能眼睜睜看著自己最重要的家日漸破敗。本刊調查，捷運局在美河市建造之初便已和社區達成公約，捷運局擁有上千分回戶，並將這些戶數出租或當成社會住宅，更依比例在9名管理委員中佔了4席，與其他5位住戶推舉的管委不同，他們無須經過選舉，由捷運局直接指派，也由於佔比龐大，社區大小事沒經過捷運局同意就難以進行。而日漸糟糕的環境讓住戶們不堪其擾、身心俱疲，更對管委會選定的修繕廠商失去信心，他們試圖與管委會溝通，並找來更便宜的廠商報價，管委會卻看都不看、直接否決。「上次我請律師報價提供給社區詢、比價，結果被萬年委員、捷運局給黑掉了，不讓其它廠商報價單出現比價，不知道還能怎麼做。」A小姐無奈表示，為了守護家園，部分住戶曾對捷運局提告瀆職，目前已經勝訴，他們也正醞釀下一波法律行動，希望捷運局退出社區經營，還給他們自治空間。對此，本刊同時致電捷運局以及美河市管委會，捷運局表示，管委會由區分所有權人組成，但凡涉及住戶有爭議事件，捷運局均會秉公處理，並不會介入社區自治，並以中立的方式處理社區事務。對於美河市的狀況，永信法律事務所於27日來信，「鑒於貴公司於雜誌及網站上刊登有關美河市社區之新聞，美河市公寓大廈管理委員會認新聞有諸多與事實不符之處，本律師謹代美河市公寓大廈管理委員會發表聲明如附件，敬請查收。」並附函PDF檔，全文照刊如下圖。永信法事務所代表美河市管委會來函。永信法事務所代表美河市管委會來函。
新北4大重劃區預售房價疊高高 2年最高漲4成「這裡」逼近7字頭
疫情爆發資金潮，帶動預售屋價格上漲效果驚人，房仲業者依據實價資料，統計2019年至今新北4大熱門重劃區的預售屋成交價，土城暫緩重劃區房價成長40.8%最多，房價最高的央北重劃區也有28.8%的增幅，每坪房價已是坐6望7，二重疏洪道及江翠北側重劃區房價也有2成左右的成長，政府打炒房雖投資性買盤縮減，光靠剛性需求的自用市場還是很夠力。房仲業者依據實價資料統計預售屋成交價發現，土城暫緩重劃區從2019年、疫情爆發前至今，預售屋房價成長40.8%，央北重劃區增加28.8%，二重疏洪道重劃區增幅21.8%，江翠北側重劃區增加19.3%。其中，土城暫緩重劃區房價漲勢不容小覷，預售成交均價從每坪39萬元攀升至每坪54.9萬元，今年甚至有預售屋成交價達6字頭，成為越晚買越貴的代表之一。大家房屋土城海山店店長李忠政指出，土城暫緩重劃區的建案量體都不大，搭上房市熱潮能快速去化，其區域優勢在於離舊商圈近、生活採買便利，且位於捷運海山站及土城站中間，有交通利多，南側臨新北市立土城醫院，以重劃區而言生活機能佳，周邊土城工業區、新北地方法院及醫院的就業人口造就內需市場，因此自用買盤相當穩固，甚至有退休族為了就醫方便而購屋於此。至於其它3個重劃區房價成長也相當顯著，位於新店的央北重劃區2019年預售成交均價每坪53.9萬元，今年逼近7字頭，均價約69.4萬元、增幅28.8%；三重的二重疏洪道重劃區2019年預售成交價45.8萬元，今年55.8萬元、增幅21.8%；板橋區的江翠北側重劃區2019年46.6萬元，今年55.6萬元、增幅19.3%。大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，預售案開價會參考周邊已開賣的建案價格，以及當時市況走向，若逢房市多頭，預售案價格將一案接一案向上拉抬，前2年房市受資金潮挹注，建商信心大增，許多建案開賣後又漲價，之後又因全球缺工缺料、營建工料雙漲等話題，再次拉動開價，買方擔憂越晚買越貴，自動提高價格接受度，而預售案付款具彈性、選擇眾多，也備受買方青睞，以至於熱門區域的預售案價格漲勢強勁。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，內政部打炒房五重拳的平均地權條例修正草案，預期將於今年9月於立法院三讀通過，未來預售屋轉售不易，且央行今年連2季升息，並預告下半年仍有升息計畫，購屋貸款成本逐漸提高，因此投資性買盤逐漸縮減，今年市場將以剛性自用為主。
達麗未來5年將認列達750億元 董座：避成本波動改發包6成才開價
達麗建設今(15)日舉辦股東會，由董事長謝志長親自主持。股東會上通過去年度營業報告書及財務報表，2021年營收100.78億元，較2020年度21.03億元，增加379%，每股配息3元。謝志長表示，未來5年預計完工認列750億元、推案達20萬坪，但購地將趨向保守。謝志長表示，今年起至2026年，不包括子公司及美國事業，預計完工有750億元分列在5年內；未來5年推案庫存土地將近29,000坪，樓地板面積達20萬坪，分列在除桃園外的五都，「達麗的土地都位在精華地段，就算景氣不好，還是有剛性首購、換屋的需求，未來每年營收都是100億元以上。」面對市場詭譎、原物料漲價，謝志長表示，未來推案希望還是以預售為主，只是不會像以前推得這麼早，改邊建邊售，拿到建照後立即開工，發包總量達到6~7成，成本較為確定後才會做新案開價，另外的3~4成未發包部分，會用過去參數加物價指數5~10%推估造價成本，以因應原物料成本的快速變化。對於政府打炒房，他有感而發的說，「從事房地產30~40年，景氣好時認為建設公司是炒房的產業，景氣蕭條時又覺得是火車頭工業，他已經歷兩、三波房市循環，營建業在台灣經營是非常辛苦。」他接著表示，政府希望房價壓抑下來，放了很多打房政策與風聲，加上國際戰爭、經濟通膨及國內疫情情勢，他能感受到房市已經迅速萎縮，不過政府抑制房價的問題，早在2、3年前他就有意識到政府一定會出手，所以有轉型計畫，過去直接購地興建分售入帳的方式要調整，開始嘗試朝公辦都更、地上權等案子與政府打交道，可以不受信用管制影響，大部分能貸款到8成，像是去年就拿到台南精華地段平實營區公辦都更案，直接購地則會趨向保守。對於取消預售制度，他也表示，預售在台行之有年，包括中國、東南亞，都是有土斯有財的觀念，如果取消預售會更亂，不是房價漲就壓一壓，不要只是為了因應景氣做局部調整，建議政府訂定政策要有長遠之計。達麗預計今年第四季將推出3案，累計總銷上看160億元，包括高雄岡山中國醫藥大學正對面「達麗雙子星」、台南新都心段「松丹達麗」、台中賴厝部「達麗冶翠」等3個案子會推案。「達麗冶翠」上看6字頭，「松丹達麗」預計每坪4字頭，「達麗雙子星」預估每坪房價35萬以上。另外，達麗岡山樂購站前廣場也即將在6月23日開幕。
鑽石貧民窟2／單親媽購信義套房給女兒一個家 她卻氣憤出走租房度日
台北市吳姓單親媽媽離婚後獨自帶著女兒恩恩（化名）生活，母女倆搬過近10次家，在大台北地區流浪多年，吳小姐為給孩子一個家，花費畢生積蓄並借款，2013年在信義區以300萬購入地下室套房，入住後卻飽受歧視，連冷氣都被強拆，恩恩為此大發雷霆，表示「買不起就別買，不要買了還被瞧不起」，此後離家獨居，吳小姐萬分懊悔，只盼管委會協助改善，還給住戶應有的環境。據了解，該社區屋齡約31年，分為A、B棟，每棟5層樓，共有51戶，地處北醫商圈旁，生活機能完整，但因位於巷弄又遠離捷運站，其價格在號稱「百萬俱樂部」的信義區中相對親民，每坪房價約在56.9萬元上下。「那時候就是被房價吸引，誰知道買下來後悔一輩子。」吳小姐回憶，她離婚後帶著女兒獨自居住，曾當過服務業也賣過直銷，身兼多職只為給孩子一個安穩的生活，但租屋畢竟是「寄人籬下」，每年續約都要看房東臉色，母女倆在大台北地區搬過不下10次家，漂流多年後終於下定決心買房。「搬家真的搬怕了，我只是想給女兒一個家。」吳小姐表示，女兒當時已念高中，她認為不該讓孩子隨著自己繼續「流浪」，但當時手邊存款有限，四處看屋時發現信義區的漏水套房居然只要300萬元，在受限於現實條件下，她也沒有過多選擇，四處向親友借款後購入該間套房。買房後，吳小姐原以為母女倆可在此安身立命，就像浮萍終於得以扎根，她們起初的生活也十分安穩，她陪著女兒讀書寫功課，晚上2人便在同一張床上入眠，女兒最終以優異成績進入師範大學就讀，但讓吳小姐沒料到的是，她心心念念要給女兒的「家」，最終竟成為母女分居的原因。該社區住戶如需要修繕，都會在提報事件處理單上留言，但地下室髒亂不堪、菸蒂滿地，卻始終沒有人來處理。（圖／黃威彬攝，CTWANT合成）吳小姐提到，入住後問題一一浮現，包括地下室的大門故障，總有街友、毒蟲在此徘徊，買屋所附的冷氣更被一樓住戶抗議噪音問題，2018年在鄰居威脅要提告下被拆除，種種不公待遇讓女兒忍無可忍，最終決定自行租屋度日。「我女兒說，買不起就別買，不要買了反而讓人瞧不起。」吳小姐說，恩恩難以接受樓上住戶的歧視與差別對待而離開，她也曾想另尋出路，但房子賣不掉，該房間在市場上的租金約4500元，這個價格難以找到理想房子，她如今靠網拍過活，每月不到2萬元的收入也無法支撐租屋生活，只能繼續在這個暗無天日、密不通風的小房間中度過一天又一天。吳小姐表示，其實她要的也不多，只期盼管委會能將大門修好，更換故障的電燈，並將裝冷氣的權利還給住戶，讓地下室的民眾能有最基本的生活，別讓清幽小豪宅成為黃金地段中的貧民窟。該社區主委回應指出，地下室有多戶長年沒繳管理費，電費和洗水塔的費用也都不出，在樓層修繕上難有公平的方式去處理；去年的確有街友進出，也請來警察處理，今年就沒再見到街友出入。主委表示，對外大門是因該樓住戶想通風才打開，並非故障，樓上住戶也因此十分擔憂安全問題；至於冷氣糾紛，他只知道一樓住戶在裝冷氣時影響到公共區域的植物，而植物是B1住戶在維護，雙方因此有爭執，其他詳情並不清楚。 社區住戶吳小姐說自己搬進來時就有冷氣，卻被一樓住戶以噪音、還外牆給所有權人為由強拆，女兒也因此離家出走。（圖／黃威彬攝）
入主台北市中正區 名軒開發首推地上權住宅
根據住展雜誌統計，2021年台北市僅推出3個位於精華區的地上權住宅案，兩個在大安區，一個在中正區，一推出就熱銷。麗寶集團名軒開發(1442)看準地上權風潮，2020年標下位在台北市中正區杭州南路、銅山街口的地上權案，目前已經完成住宅設計規劃。由於此建案位在台北市中心，每當地震就會因為盆地效應而特別搖晃，名軒開發為了建物安全，邀請曾參與知名豪宅仁愛帝寶的「日商織本構造設計」擔任結構顧問，雙方已於日前舉辦簽約儀式，由名軒開發總經理吳勝利與織本構造設計台灣分公司負責人林義閔代表簽字。名軒開發北市中正區地上權住宅鄰近台大醫院、中正紀念堂、明星學區等環境。名軒開發表示，此案是北市少有的黃金地段地上權住宅案，不但鄰近台大醫院、中正紀念堂，更擁有市中心難得大片綠地，走路就到捷運信義線、板南線，附近更是中正國中、台北市立教育大學附設實驗小學、東門國小等明星學區，周邊亦有許多公家機關，堪稱台北市少有的優質區段。而在房價上，依照目前附近所有權每坪房價約160～180萬元，地上權住宅一般是市價六到七折的價格，對於一直想要以台北市蛋白區價格入住蛋黃區的民眾來說，的確有很大的吸引力。名軒開發總經理吳勝利與日本織本構造台灣分公司負責人林義閔簽約合作。另外，針對居住在大台北民眾最關心的抗震住宅，這次名軒開發與織本構造設計合作，就是希望能借重日本職人嚴謹把關任何一個結構細節的精神，將日本歷史悠久完整防震結構設計觀念導入本案，讓民眾住的安心。名軒開發將規劃興建地上15樓、地下5層的地上權住宅，坪數規劃為15-20坪，一房一廳或兩房一廳的格局，全案採先建後售模式，預計114年完工。
買房4招學估價 「實價登錄」平台找屋可以這樣設定坪數、方圓距離
看到一間喜歡的房子，該如何估價、出價、議價常常是許多買房族的困擾，不論買房投資或自住都需要擁有這樣的能力。其實仔細想想，「估價」是自己判斷房產價值的能力、「出價」是與仲介溝通相互說服的能力、而「議價」是與賣方達成共識的能力。通常成屋的議價大都交給仲介幫忙與屋主斡旋，因此許多人的問題會是「我在向仲介出價時，該怎麼評估應該出多少價格才合理？」。在房市打滾多年，其實有4招可以分享給讀者，讓自己逐漸培養起評估房價的敏感度。4招培養房價敏感度實價登錄出現之前，成交的房價並不是市場公開資訊，因此只能靠自己慢慢地問，因為同一間房子可能有好幾間仲介在賣，當時就每一間仲介都去詢問，交叉比較不同仲介所提供的資訊，拼湊出賣方可能期望的成交價。房產投資者通常會在一個區域看許多物件，因此在好多物件、好多仲介的資訊比對下，對於市場行情會越來越熟悉，對於仲介講的房價和屋主開的房價會越來越容易判斷是否合理。但說真的，上述第1招相當花時間也相當累，但卻可以紮實培養自身能力的方法。當然，由於銀行承做許多房貸，在提供房貸時勢必要了解抵押房產的真正價值，因此銀行資料庫中有眾多合理房價可以參考。雖然第2招「銀行估價」比一間一間房仲交叉比價的方法來得方便，但許多人不敢使用此方式，因為可能遭銀行拒絕，要讓銀行專員願意幫你估價也是一種能力，簡單來說要讓銀行專員認為你真的是要貸款的，而不是只來問好玩的。不過，銀行估價也不一定準確，在長久累積的看房經驗中，曾經有一家銀行的估價一報出來，我就直接打槍「這個區域你估25萬，是不是看錯了？」，後續銀行專員才承認他真的看錯了，因此就算是銀行估價，自己還是要有估房價的能力，而銀行估價只是拿來確認自己的估價以及評估可以貸款的額度而已。我們常用的第3招實價登錄平台在實際使用時，會發現同一區域每坪房價範圍超廣，有可能從20幾萬到50幾萬都有，那到底出價時要拿20萬出價，還是拿50萬出價？也因為實價登錄網中的每坪房價範圍太廣，有時候仲介拿的實價登錄也會篩選過。因此參考實價登錄評估房價，一定要設定好自己想購買的條件，例如要買30坪左右的房子，就設定在正負3坪內的成交實價登錄參考，地點也要設定在方圓500公尺內的物件進行比較，屋齡、房型、樓層也要與想購買的物件相似。還有最後一招要培養的是，有看中的案子就算沒有順利買到，也要追到最後的成交實價，這樣也可以比較與自己的估價差異，調整自己的房價敏感度。買房只追求低價，很容易買到地雷雖然上述方式可以練合理房價的敏感度，但要買到低價的apple物件又是另一個更難的能力，便宜買房人人要，在這麼多人要搶的情況下，這種紅海市場很容易讓自己搶到一個低價的爛物件自己還不自知，後續才發現要一堆修繕費，其實也沒有買便宜。如果你身邊有專業的房產投資朋友，他可能會跟你說「這個區域多少錢合理、多少錢不要買、多少錢便宜」，這些都是他們長期累積起來的經驗，但如果你不逐步練起，聽到便宜就去買，很可能就會造成上述並沒有買到便宜的狀況。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）