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下藥女大生！藥師辯「只是開玩笑」 律師揭1事怒轟：是誰覺得好笑？
新北市淡水區一名女大生在藥局打工，日前喝下自己的水壺裡的水後，發現水變得白濁且帶有苦味，隨後出現頭暈、心跳加快、意識模糊等症狀，返家後更陷入昏睡。案發後，藥局50歲陳姓負責人承認投放藥物，卻辯稱是想測試過期藥物是否仍有藥效，還說自己只是「開玩笑」。對此，律師王至德痛批「這段過程有什麼好笑的？是誰覺得好笑？是誰把下藥當作是一件好笑的事」。據了解，這名女大生目前就讀大四，在該藥局擔任藥師助理將近1年，8月26日晚間，她在工作時使用自己的水壺喝水，卻發現水看起來白色混濁且味道苦澀，隨後身體開始不適，出現頭暈、心跳加快及意識模糊等情況，她趕緊返家休息，沒想到後來直接陷入昏睡，醒來後覺得情況不對，便與同學討論並帶著水壺前往警局報案。警方獲報後，檢驗水壺殘液，確認水中含有苯二氮平類（BZD）安眠鎮靜藥物，並調閱藥局監視器畫面，發現是陳姓負責人將藥物投入女大生的水壺，訊後將陳男函送偵辦。對於為何將藥物放入員工水壺，陳姓藥師受訪時向媒體表示，該藥物是客人拿回藥局回收的藥品，他並不知道是什麼藥物，認為該藥物放置一段時間後可能已經沒有藥效，於是放到助理的水壺裡面讓她試藥，還稱自己與女大生關係不錯，自己只是在「開玩笑」。對此，律師王至德在臉書發文表示，看到這類事件時，外界很容易把焦點放在「是否企圖性侵」上，但即使後續沒有發生其他侵害行為，也不能忽略「下藥」本身可能涉及的刑事責任。王至德指出，依《毒品危害防制條例》第6條，以欺瞞等非法方法使人施用第三級毒品，依法可能面臨5年以上有期徒刑，「也就是說，這個罪並不以『後來又做了什麼性侵害行為』為成立前提」。不過，王至德也強調，雖然到底下了什麼藥、屬於哪一級、行為人對藥物的認識如何，仍然要靠鑑定與證據釐清，不能直接論斷。王至德認為，無論如何「只是開玩笑」這個說法實在太過荒謬，女大生根本不知道自己喝下什麼東西，「頭暈，甚至斷片，對她而言，這段過程有什麼好笑的？」王至德強調，就算藥師聲稱與女大生彼此熟悉、平常相處融洽，都不能成為擅自將藥物放進對方飲用水的理由，尤其事件發生在藥局，「而被指控下藥的人，恰好就是提供用藥專業的人」。王至德直言，員工在熟悉的工作場所使用自己的水壺喝水，應該是安全的，「結果居然連喝個水都會被下藥？這個藥師到底是想幹嘛？以後我要女兒怎麼保護自己？連自己的水瓶都要上鎖是嗎？」最後，對於陳姓藥師以「開玩笑」解釋投藥行為，王至德再次痛批「把下藥當開玩笑？你是把大家當笨蛋嗎？」
徐欣瑩首談竹北藍白破局內幕 周榆修反批與事實相悖
竹北市長人選整合破局後，國民黨新竹縣長候選人徐欣瑩成為白營砲轟焦點。她昨（4）日接受專訪首度完整還原始末，強調自己支持藍白合作，但竹北市長協調並非由她主導，也從未做出自己無法決定的承諾。對此，民眾黨秘書長周榆修反駁，指徐欣瑩在將事情倒著講，相關說法不符協商真相。竹北藍白整合破局，國民黨吳旭智與民眾黨邱臣遠各自參選。近期陷入輿論風暴的徐欣瑩解釋，今年3月國民黨新竹縣長黨內初選前，她曾前往民眾黨中央拜會，當天並未明確獲得民眾黨支持，因此雙方也不可能進一步談到承諾。直到她初選勝出後，民眾黨主席曾找她溝通，她表明會配合兩黨主席推動的藍白合作方向，但竹北市長協調一直由黨部進行，自己並未參與，也不會承諾無法決定的事情。對於徐欣瑩的說法，周榆修指出，回顧整體協商過程，面對徐欣瑩與國民黨中央在各階段陸續提出的新問題、新說法及新理由，民眾黨始終保持耐心與誠意，持續等待、求證並尋求解決方案。即使最終結果事與願違，民眾黨仍秉持誠信與善良，並以政黨主體性為基礎；然而選舉登記剛結束，徐欣瑩卻選擇「將事情倒著講」，不僅與事實不符，也讓協商期間努力促成藍白合作的人遭到否定。周榆修最後喊話，強調她身為泱泱大黨所提名的百里侯候選人，在完成登記後，理應展現恢宏的政治氣度並端出具體政策牛肉，而非在鐵一般的事實基礎上試圖置換概念，甚至在傷害已經造成之後還說三道四。周榆修呼籲徐欣瑩務必三思，也請其謹言慎行，切勿再進一步損害藍白雙方的合作關係。
兒交換風波未平又爆身分疑雲 蔣萬安：有事衝著我來
台北市長蔣萬安長子蔣得立近期身分相關爭議接連延燒，如今又傳出其是否具有僑生身分遭人詢問。對此，蔣萬安今（5）日表示，有任何事情衝著他來，不要衝著未成年孩子。蔣得立因赴美交換資格近日接連被搬上檯面，風波未平殷瑋昨日更爆料稱，國教署曾來查他是不是僑生，讓爭議再添一把火。不過國教署隨即打回票，強調從未針對蔣得立的僑生身分或升學資格啟動任何調查、查詢或行政程序。國教署解釋，經查，相關說法源自9月2日全國教育局處學管科長會議茶敘期間，一名身分未明、自稱國教署人員的男子，曾詢問如何入學師大附中國中部以及是否具有僑生身分；但北市教育局當下並未確認對方身分，國教署事後比對當天與會的3名男性人員，外觀也均與描述不符，因此認為將這段午餐期間的詢問直接指為「國教署來查」，與事實全然不符。蔣萬安今日陪同國民黨新北市長參選人李四川前往板橋接雲寺、慈惠宮參拜。李四川致詞時也主動提起近日風波，透露自己邀蔣萬安一起來拜觀音佛祖，就是因為蔣最近「被罵、被潑髒水」，情況跟自己先前差不多，希望藉由參拜消災解厄、平安順心。針對國教署否認曾調查蔣得立僑生身分，蔣萬安受訪時僅簡短表示，「我想這個問題要問教育部國教署」，隨後話鋒一轉，再度將焦點拉回兒子身上，強調若有任何事情衝著他來，不要衝著未成年孩子。
秋季恐出現超強聖嬰！專家示警：平均颱風強度會略增
今年秋季可能發展出非常強的聖嬰事件，雖不一定增加西北太平洋颱風生成數量，卻可能影響生成位置、強度與路徑。氣象專家林得恩指出，聖嬰可能讓颱風生成位置東移、海上生命期延長，增加快速增強機率。因此，今年颱風季真正需要警戒的，可能不是颱風數量，而是個別颱風快速增強成為中度或強烈颱風的「強度風險」。台灣大學大氣科學博士林得恩今晨在臉書粉專《林老師氣象站》發文指出，颱風的「強度風險」要比「數量風險」更值得注意！根據美國國家海洋暨大氣總署（NOAA）的最新評估，今年秋季可能發展成非常強的聖嬰事件；9至10月之後的ENSO（聖嬰-南方振盪現象，El Niño-Southern Oscillation）強度可能是今年秋季颱風活動的重要背景。除了西北太平洋海溫持續偏高、海洋熱焓量值偏大、秋季中高緯度環流開始活躍等關鍵因素之外，林得恩補充，預期聖嬰發展程度也會使得颱風的生成位置、強度增強，甚至路徑轉向成為劇烈天氣的影響變數。林得恩也援引最新研究指出，ENSO的演變速度與秋季熱帶氣旋快速增強（RI）發生位置具有可預測關係。今年比較可能出現的風險型態，不一定是很多颱風一直不斷往台灣來；而可能是，生成數量正常（甚至偏少），但其中個別颱風在有利海洋與大氣環境下，快速增強，有更大機會成為中度颱風或強烈颱風。他強調，今年的季節預測也有研究指出，聖嬰對西北太平洋颱風生成總數的影響並不一定大，但對生成位置與強度分布比較重要。林得恩進一步解釋，聖嬰現象對西北太平洋颱風生成總數及侵台颱風總數的影響，其實不大。比較明顯的是，由於颱風生成位置東移，在海上生命期增長，也使得颱風平均強度略增。所以今年颱風的「強度風險」要比「數量風險」更值得注意！
女大生藥局打工被下藥！黑心律師教3招「證明老闆主觀上有性交故意」
1名女大生8月26日在新北市淡水區1間藥局擔任藥助期間，遭到藥局老闆下藥，引發社會譁然。針對這起案件，「黑心律師」楊律師也在臉書發文分析，藥局老闆可能涉及使人施用毒品罪及加重強制性交未遂，但由於老闆辯稱只是「開個玩笑」，因此後者成立的關鍵，在於能否證明其主觀性交犯意，為此他也提出3點建議，希望有人能將文章轉貼給被害人。楊律師今（5日）凌晨在臉書發文分析，下藥案件並不少見，但被害人在事發後能夠如此順利完成求助、驗傷及證據保全，實際上卻相當罕見。他指出，許多被害人往往不知道該如何求助、不敢求助，甚至因為拖延太久才尋求協助，導致藥物難以驗出，現場監視器畫面也可能因時間經過而遭到覆蓋，各種重要證據便會隨著時間逐漸消失。楊律師進一步提到，即使被害人選擇到警察機關報案，也可能因承辦員警的態度而面臨困難。他以實務上的情況為例，有些不積極辦案的警察可能會以「妳又沒證據」、「小心被反告誣告」、「如果真的要告，應該去向地檢署告」等說法，讓被害人打退堂鼓。而即使案件進入地檢署，楊律師認為，被害人仍可能遇到類似問題。他指出，部分不積極的檢察官可能會詢問「妳有何證據」、「妳的證據不足以證明」或「有沒有和解意願」，甚至提出「還是我先幫妳移送調解」等說法。楊律師認為，這些情況都可能讓被害人在司法程序中面臨阻礙。不過，楊律師認為，這次女大生疑遭下藥案件的情況與一般案件有所不同。根據新聞報導及網路文章所描述的情況，被害女大生在事發後有鼓起勇氣向親友傾訴，知情的學長得知情況後，也立即提醒她前往醫院檢查，因此及時保全了疑似遭下藥的相關證據。楊律師指出，被害女大生在事發2天後便帶著水壺前往報警，而她也剛好遇到積極處理案件的警察。警方立即替她製作筆錄並進行試劑快篩，隨後報請檢察官向法院聲請搜索票，進而扣押藥局內的監視錄影畫面。至於監視器是否確實拍攝到藥局老闆下藥的過程，楊律師表示自己並不確定，但至少從目前相關資訊來看，監視器應拍攝到女大生喝水前、中、後的反應，這些畫面都有可能成為案件後續釐清的重要證據。此外，楊律師也提到，女大生的哥哥及哥哥的女友在得知事情後發文，其他疑似曾遭遇類似情況的人也前往留言，媒體隨後大幅報導此案，並採訪藥局老闆。相關採訪甚至錄下藥局老闆承認下藥的說法。在刑事責任部分，楊律師認為，如果相關證據及鑑定結果成立，藥局老闆可能涉及《毒品危害防制條例》第6條所規定的使人施用毒品罪。不過，他認為案件的關鍵之一，在於被驗出的物質究竟是否屬於《毒品危害防制條例》所規範的「毒品」。楊律師推測，若該物質確實具有讓人產生昏睡等作用，則有可能符合相關法律規範，但最終仍須以鑑定結果及司法認定為準。此外，楊律師也分析，藥局老闆還可能涉及《刑法》第222條第2項的加重強制性交罪未遂。不過，他認為這部分的法律攻防相對複雜，尤其案件目前所涉及的1項重要爭點，就是如何證明藥局老闆主觀上具有性交的犯意。根據楊律師文章所引述的說法，藥局老闆曾辯稱，原本以為女大生可能只喝了一口，覺得味道奇怪後就會吐掉，然後自己可以再說「只是開個玩笑」。楊律師認為，在這樣的抗辯之下，被害女大生一方必須努力證明對方下藥時確實具有性交故意，而這部分在訴訟上確實比較困難，但並非完全沒有機會。楊律師進一步提出，如果自己是女大生的律師，第一個可能採取的方向，是請法院函詢或傳喚鑑定人，詳細釐清下藥物質的「量」。他認為，如果鑑定結果可以判斷藥物使用的劑量，便能進一步確認下藥的程度。楊律師指出，根據目前相關說法，女大生疑似只喝了一口水，就出現頭暈、心跳加速及意識模糊等症狀，因此他推測相關物質應該不是「微量、稀釋」的狀態，而可能是相對大量或濃度較高。在楊律師的分析中，如果確實是大量下藥，就可以進一步從情境判斷是否符合單純「開玩笑」的說法。他認為，下藥量越大，被害人喝下後可能睡得越沉，也就越需要釐清下藥者是否具有進一步性侵害的目的。第2個方向，則是尋找其他前員工或疑似其他被害人。楊律師表示，可以透過網路尋找曾經在該藥局工作的人或其他可能遭遇類似情況的人，並請她們出庭作證。如果能夠證明藥局老闆過去曾對多名女性有毛手毛腳或不當肢體接觸的行為，便可能作為間接證據，協助法院判斷其下藥時的主觀目的。至於第3個方向，楊律師則認為，可以從監視器畫面及案發時間軸進行推論。依照他的分析，如果監視器畫面顯示女大生在晚上8點30分左右喝水時發現異狀，而推測下藥時間可能約在晚上8點左右，加上藥局晚上9點關門，那麼就必須進一步檢視藥局老闆在看到女大生喝下疑似遭下藥的飲品後，究竟做出了什麼反應。楊律師指出，若監視器畫面能夠證明，女大生雖然沒有將水吐掉，但在請藥局老闆協助打開水壺時，已經發現水中有白色粉末，而藥局老闆也已經注意到女大生出現頭暈、甚至走到門口時搖搖晃晃的情況，卻沒有立即表示「只是開個玩笑」，反而要求她把水倒掉，甚至進一步提出要載她回家，那麼這些行為就可能成為法院判斷其主觀犯意的重要依據。楊律師認為，如果上述情節均能透過監視器或其他證據獲得證明，便可以進一步主張，藥局老闆下藥的目的可能並非單純惡作劇。他也指出，從財產犯罪的角度來看，藥局老闆相較於女大生助理具有較強的經濟能力，因此若沒有其他證據顯示有財物糾紛，也較難單純解釋為了劫財而下藥。此外，如果被害女大生所描述的「被告常有意無意碰觸身體」情況，以及其他人曾遭遇類似肢體接觸的情況，都能夠透過證人或其他證據加以證明，再與下藥時間、藥量及藥局營業時間等因素相互結合，楊律師認為，便可能形成1套支持「下藥是為了強制性交」的論述。按照楊律師的推論，如果藥局老闆是在距離下班關門約1小時的時間點下了大量藥物，而相關行為又與先前疑似對女性有不當肢體接觸的情況相互呼應，便可以主張其可能是刻意讓被害人在接近下班時陷入昏睡狀態，之後再趁機關下鐵門。楊律師認為，這些情節可以作為主張其具有強制性交犯意的依據，然後再引用實務上的類似判決（例如最高法院106年度台上字第1195號 ）。楊律師也在文末呼籲，如果有人認識這名女大生，希望能將這篇文章轉貼給她，讓她了解相關法律分析及可能的訴訟方向。◎尊重身體自主權，請撥打113、110。◎若自身或旁人遭受身體精神虐待、性騷擾、性侵害，請打110報案再打113找社工。
洗米別再大力搓！家事達人曝3大關鍵 白飯口感變香Q飽滿
洗米力量過大，小心讓白飯口感大打折扣！部分民眾在煮飯前習慣大力搓洗白米，認為洗到水質完全清澈才能去除米糠味，但隨著精米技術進步，洗米觀念已大不相同。日本有家事達人指出，過度用力搓洗反而容易損壞米粒，影響米飯煮熟後的質地與口感。據日媒《beauty news tokyo》報導，有家事達人分享有關煮飯的技巧，說明過去由於精米設備限制，碾好的米粒表面常殘留較多米糠，因此需要用力淘洗；到了現代精米技術顯著提升，米粒表層的米糠殘留量已大幅減少，民眾在洗米時無需再費力重搓，改以溫和清洗方式更能保留白米本身的品質。達人解釋，過度施力洗米容易導致米粒破裂或表面產生刮痕，這正是影響白飯軟硬程度與口感的關鍵原因。因此提醒民眾，洗米時的重點應放在「輕柔沖洗」而非「大力重揉」，只要保護好米粒結構，就能大大提升米粒炊煮後的好滋味。除此之外，達人也提到，第一次的洗米水扮演極重要角色，由於乾燥的米粒吸收水分極快，初次加入大量清水後應迅速攪拌並立刻倒掉，切勿讓米粒長時間浸泡在水中，以免米粒吸收髒污與米糠的異味。最後，洗米水呈乳白色屬正常現象，其中包含米粒釋放出的天然澱粉，無須執著於洗到水完全透明。達人呼籲，民眾只需掌握「第一次洗米水快倒掉、動作輕柔、不過度沖洗」三大原則，就能輕鬆煮出香Q飽滿的美味米飯。
范振宗為竹北鬧劇掌摑鄭麗文 王婉諭轟：這一掌越線了
國民黨新竹縣長候選人徐欣瑩昨日登記參選，前新竹縣長范振宗到場力挺，卻因不滿竹北藍白整合破局，在台上當眾將矛頭指向國民黨主席鄭麗文，過程中更出現作勢揮拳、打耳光等動作。時代力量黨主席王婉諭今（4）日坦言，看到相關畫面感到非常不舒服，直言政治攻防再激烈都有底線。徐欣瑩登記參選活動邀請范振宗到場助陣，怎料其在致詞談及近期竹北藍白整合破局時，情緒愈加激動，甚至當面怒斥鄭麗文必須為選舉成敗負責。期間，范振宗數度以較大的肢體動作表達情緒，更一度作勢揮拳、打耳光，相關片段在網路瘋傳後掀起爭議。范振宗事後則解釋，自己與鄭麗文相識多年，相關舉動出於對老朋友的關心與提醒。王婉諭表示，儘管自己與鄭麗文政治立場相差甚遠，但一名資深男性政治人物在公開場合對女性黨主席做出這類動作，不論背後理由為何，她都無法接受。若對鄭麗文有所不滿，大可以與她爭辯，甚至公開批評她的言論，這些都是民主政治正常的一環，但動手或暴力並不在其中。他進一步指出，政治人物若用這樣的方式宣洩情緒，只會做出最糟糕的示範。她長期關注暴力議題，最擔心的就是暴力遭到合理化；倘若因為討厭一個人就能成為動手的理由，同樣邏輯一旦延伸至家庭、校園及職場，後果更令人憂心。
第一次約會男方請吃大餐！180元停車費卻叫她付 回程一句話更扣分
第一次約會究竟該怎麼分攤花費，往往不是金額多寡，而是雙方對「互相」的理解是否一致。一名女子日前與交友軟體認識的男子首次見面，男方晚餐結帳時堅持請客，還說「第一次約女生吃飯哪有讓女生付的」，沒想到幾個小時後到了停車場，看到180元停車費卻直接轉頭要她支付。更讓女子介意的是，男方回程開始細數加油、停車等「約會成本」，還感嘆要找願意互相的女生，讓她原本不錯的印象瞬間產生變化。原PO表示，兩人透過FaceChat認識，在網路上聊了大約2週。男方聊天時相當主動，幾乎每句話都有回應，之後主動提出吃飯邀約，地點也是由男方決定，選了一家平均每人消費約700至800元的餐廳。到了見面當天，交通同樣是男方主動安排。原PO原本已表示可以自己搭捷運赴約，男方卻認為順路，主動開車到她住家附近接她。這場約會的前半段，幾乎沒有讓原PO感到不舒服的地方。男方本人和照片差異不大，說話有禮貌，相處時也沒有不停低頭滑手機。兩人聊到工作、前任、興趣以及平常休假的安排，整頓飯沒有明顯冷場，原PO甚至覺得實際見面的感受比原先預期更好。吃完飯後，兩人的帳單約1600元。原PO並沒有把男方請客視為理所當然，結帳時已經拿出手機，準備將自己的費用轉給對方，不料男方直接表示這餐由他請。原PO因為是第一次見面，再度表示不好意思讓男方負擔全部餐費，對方卻回她：「第一次約女生吃飯哪有讓女生付的。」這句話當時還替男方加了不少分。晚餐結束後，兩人沒有立刻離開，而是在附近散步，之後又決定去喝咖啡。由於前一餐是男方買單，這次原PO主動支付2杯共300多元的咖啡。她認為這樣很自然，對方請晚餐、自己請咖啡，本來就是一種互相。直到晚間10時多，男方準備送她回家，整晚氣氛才在停車場突然出現轉折。兩人走到繳費機前，停車費顯示180元。男方看了一眼螢幕後，突然轉頭對原PO說：「這個就給妳出吧。」突如其來的一句話讓原PO愣了約2秒。她並不是捨不得180元，而是一時無法判斷男方究竟是在開玩笑，還是真的要求她付款。沒想到對方接著解釋，自己已經請了晚餐，因此讓她負擔停車費很合理，而且「180而已」，這樣她也不會因為整頓飯都由男方請客而感到不好意思。原PO最後沒有爭辯，直接拿手機把180元停車費付掉，但先前累積的好感也從這一刻開始出現變化。真正讓她愈想愈不對勁的，則是接下來的車內對話。回程途中，男方笑著感嘆當天「約會成本滿高的」，還說在台北約會真的很可怕。原PO聽完有些疑惑，反問晚餐不是只有1000多元嗎？男方隨即表示，約會花費不能只算餐費，加油錢、停車費等支出全部都應該計算在內。沒過多久，男方又補了一句，認為還是要找「願意互相的女生」，否則男生每次出去約會都很傷。這番話讓原PO突然把前後事情串了起來，也開始理解為何男方到了停車場，會特別指定那180元由她支付。然而，她最不能理解的地方也正在於此。從餐廳到交通安排都不是她提出要求，餐廳是男方選的，開車接送也是男方主動提議；就連晚餐結帳時，她都已經主動準備分攤費用，是男方自己拒絕收錢。原PO強調，她並不排斥AA制。如果男方一開始直接提出晚餐各付各的，她完全不會有任何感覺；即使事前講清楚「晚餐我出、停車費妳出」，她大概也能接受。讓她感到扣分的並不是180元本身，而是男方先用「第一次約女生吃飯哪有讓女生付」展現大方，後來卻又突然指定她負擔停車費，接著在車上逐項計算當天花費，甚至談到男生約會很傷、要找願意互相的女生。這種前後反差，才讓她覺得不舒服。儘管如此，男方似乎沒有察覺她的心情變化。回家後仍主動傳訊息，表示當天相處得很開心，還詢問她下週是否願意再約一次。原PO把經過告訴朋友後，得到的答案卻完全不同。有人認為男方已經負擔1000多元晚餐，女方付180元停車費根本算不上什麼，沒有必要因為這件事否定對方；另一派則認為，爭議根本不在180元，而是男方主動說要請客後，又明顯在意自己整晚究竟花了多少，甚至刻意要求女方補上一筆，容易讓人產生「嘴上說請客、心裡卻一直記帳」的感受。面對男方提出第二次約會邀請，原PO至今仍有些猶豫。她坦言，若當初直接AA，事情可能反而簡單許多；真正讓她過不去的，始終是繳費機前那句「這個就給妳出吧」，也因此好奇詢問其他網友，第一次約會碰上同樣情況，是否也會因此對對方扣分。
范振宗作勢打鄭麗文耳光掀議 李乾龍緩頰：長輩關心小動作
國民黨新竹縣長候選人徐欣瑩登記參選場合，找來前新竹縣長范振宗到場助陣。怎料，他卻在致詞時當眾對國民黨主席鄭麗文開砲，過程中更出現作勢揮拳、打耳光的動作引發熱議。對此，國民黨副主席李乾龍今（4）日出面緩頰，認為外界有些過度解讀，范、鄭兩人過去在民進黨時期就是老朋友，相關動作只是「長輩關心的小動作」。近期竹北藍白破局話題吵得火熱，范振宗出席徐欣瑩登記活動時，談及選局當著鄭麗文的面直批國民黨不僅內部整合出現問題，與民眾黨之間的協調也沒有處理好，並將矛頭直指鄭麗文，要求身為黨主席的她必須為選舉成敗負起責任。過程中，范振宗一度作勢揮拳、打耳光。范振宗事後則解釋，自己與鄭麗文是老朋友，才會把話說得坦白，強調是「愛之深、責之切」，並非外界所想的衝突。身兼三重先嗇宮董事長的李乾龍今日上午主持關懷弱勢家庭物資捐贈活動，被問及范振宗相關動作時解釋，范振宗過去也曾是民進黨員，與同一時期曾在民進黨的鄭麗文是多年老友，兩人的互動應從彼此交情來看，就像長輩對晚輩般提攜，有時出於關心「拉一下」，只是長輩關心的小動作。
早上10點工作也發光！山田涼介被封「國寶級帥哥」 羞喊：沒被自己帥到
日本男團「Hey! Say! JUMP」成員山田涼介2019年曾隨團來台開唱，明（5日）將在台展開個人亞洲巡演《Ryosuke Yamada ASIA TOUR 2026 Red.Y in Taipei》，今早10點率先出席記者會。被譽為「國寶級帥哥」的他現場氣色極佳，被問到有沒有起床被自己帥到的瞬間，他先是害羞以中文向記者說「謝謝」，隨後謙虛表示「沒有被自己帥到過」，不過既然獲得這項稱號，他也認為更應該維持最佳狀態，「不管什麼時間，都要轉換成偶像山田涼介」。這次是山田涼介首次以個人之姿舉辦亞洲巡演，他坦言少了成員陪伴，「多少有寂寞的心情」，透露團員也特別替他加油打氣，「他們也有叫我好好努力，把山田涼介的魅力帶給大家。」而台北則是亞洲巡演首站，他昨抵台便見到大批粉絲在機場接機，讓他直呼「心裡很溫暖」，也感受到大家等待已久的心情，「我也很期待明天開始的亞洲巡迴。」他日前在廣播節目中被問到台灣交通卡名稱，卻猜成「醬醬卡」，這次也在現場用中文道歉：「對不起！」他透露曾去過九份，但因時間有限沒能好好觀光，希望下次能帶著悠遊卡搭火車再去一次。雖然這次無法觀光，主辦單位特別準備鹹豆漿，讓還沒吃早餐的山田涼介現場品嘗，他大方吃了兩口，吃完滿意表示：「好吃！」進一步解釋：「很簡單但是非常好吃，我想日本的朋友們應該也會喜歡。」山田涼介試吃鹹豆漿，用中文大讚好吃。（圖／侯世駿攝）記者會尾聲，他先感謝媒體一大早到場參加記者會。至於這次訪台碰上大雨，主持人也笑說「遇水則發」，山田涼介跟著笑喊：「一定會很順利！可能是因為我要來，才下這麼大的雨。」他也不忘向粉絲喊話：「很抱歉讓你們等了這麼久。」希望大家把這幾年沒見面的心情，都累積到演唱會上一起展現，「我們一起樂在其中吧！」山田涼介一抵台就感受到台灣粉絲的熱情，喊話大家一起享受演唱會。（圖／侯世駿攝）
建商強買古厝2／建商喊多數決就能買？ 律師揭憲法比例原則反擊
龍潭一座有150年歷史的魏氏宗族祠堂，面臨建商以「土地法第34條之一」，強行買賣，堅持保留祠堂的少數魏家子孫，到法院提出「確認買賣關係不存在」之訴，暫時擋住建商「強買」的法律程序；對此，律師鄭懿瀛指出，保留祠堂，並不影響整體開發，而且開發目的並非公眾利益，依照憲法「比例原則」，建商沒有穩贏，法院仍可宣告收購無效。律師鄭懿瀛指出，土地法第34條之一規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」也就是多數共同持有的地主同意出售，就必須「少數服從多數」。土地法修這條，已經20多年，當時就是因為不少祭祀公業或大家族，歷經百年傳承，共有持分動輒牽連好幾代子孫，數百人散佈海內外，根本湊不齊，無法處分，才會修法救濟，讓土地買賣只要經過「多數決」就可以成立，至於反對或聯絡不上的共同持有人，則將其應得價金提存法院，即可完成收購手續。那麼，若少數不願服從多數？或被迫以不合理條件接受多數決議，影響其權益，該如何救濟？鄭懿瀛指出，憲法第23條規定「人民的自由權利除非為了防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要，否則不得以法律限制之。」憲法該條核心原則，除了「法律保留原則」，還涵蓋「比例原則」，亦即「限制手段必須符合防止危害或增進公益的目的，且不能過度侵害人民權利」。也就是說，儘管依照土地法第34條之一，可以「合法」強制收購，但必須符合比例原則，買方強制收購的目的是否為「防止危害」或「公益目的」？而且還不能過度侵犯當事人權益。鄭懿瀛律師指出，依照憲法比例原則，建商未必能夠成功強買魏秀珍的土地。（圖／鄭懿瀛提供）鄭懿瀛指出，以本案為例，建商買土地是為了增加一己利潤，公益性不大，而且，放過魏秀珍那30多坪，基地還是相當完整，並不影響整體開發，強行收購，恐有違憲法「比例原則」。此外，土地法第34條之一，也另有救濟之道，亦即少數權益受損者，可以要求「優先承購權」。鄭懿瀛解釋，如果「龍德段202號」土地，經家族多數持有人決定要出售，魏秀珍不能反對，但她有優先承購權，其順位在建商之前；她可以用同樣條件購買該土地，除非她買不起，才輪得到建商。此外，魏秀珍身為權益受損的「少數反對者」，可以請求損害賠償，因為「優先承購權」是屬於債權性質，因此她無法向第三人主張係爭合約（建商與魏氏家族）無效。地政界人士指出，除了到法院輸贏，如果魏家子孫要保留這150年歷史的祠堂，還有一記殺手鐧，就是申請「歷史建築」，只要向市府主管機關（如文化局或文化資產處）提出申請，該局進行形式審查，成立專案小組，進行文化資產價值評估與現場勘查，最後召開審議會決定是否登錄。依照《文資法》規定，私人房屋成為「文化資產」後，所有權人需要擬定管理維護計畫，政府則根據計畫監督其是否妥善維護古蹟，而舉凡管理維護、修復、改建及變賣等事項，皆須配合相關法規與主管機關流程審核；此外，所有權人可申請容積獎勵、免徵地價稅等額外獎勵，而維護、修復等經費亦可依法向政府申請補助，對魏家子孫來說，有好有壞，因此，不是每個人都願意祖先留下來的房子成為「歷史建築」。
建商強買古厝1／台積擴廠傳聞掀土地收購戰 她獨守150年祠堂槓建商
桃園龍潭有塊魏姓家族共同持有的土地，建商以各個擊破方式，讓家族成員幾乎全部同意出售，只剩下魏秀珍為了保住有150年歷史的祠堂，還在與建商奮戰，她表示，祠堂是三合院，只有東側「護龍」在這塊土地，僅佔30多坪，若保留這個家族精神中心，並不影響開發，但建商引用「土地法34條」，以多數決強買，目前她已經到法院提出異議，雙方正僵持著。透過空照圖可以清晰看見，祠堂右側護龍，只佔開發地基的一小部份，不影響其完整性。（圖／魏秀珍提供）這塊地號為「龍潭龍德段202號」的建地，是魏姓家族共同持有，面積約2800平方公尺（800坪左右），2021年疫情剛開始時，桃園「大清建設公司」開始展開收購，因為當時外面盛傳台積電擴廠，政府會徵收這塊土地，如果被「區段徵收」，價格更低，因此家族叔伯不少人被說服，加上建商各個擊破，即使後來確定政府不會徵收，土地價值會因為台積電設廠而增值，但大勢已去，建商已經取得過半的同意權，因此收購過程並不困難。只有兩個「刺頭」，是魏秀珍與另一戶住在這塊土地上的堂叔兩兄弟，因為他們官司敗訴，被判拆屋賣地，經協商拿了一千萬走人。魏秀珍說，建商能夠打贏官司，主要是依據《土地法》第三十四條之一，該條文旨在解決共有不動產處分僵局，允許共有人過半數及其應有部分合計過半數（或持分超過三分之二）之同意，即可處分、變更或設定負擔共有物。也就是說，在多數共同持有人都同意出售這塊土地的狀況下，即使魏秀珍與他的堂叔不同意賣地，建商依然可以靠著「多數決」強買，他只要將錢提存法院，就算交易成立，可依法強拆；今年四月七日，魏秀珍緊急向桃園地院提出「確認買賣關係不存在」之訴，暫時擋住建商「強買」的法律程序。魏秀珍進一步解釋，開發單位「大清建設」主張自己是善意第三者，因為土地是向一家叫「大權建設」的公司購入，但經查這兩家公司根本同一個老闆，等於左手賣給右手，開發商根本不是「善意第三者」。祠堂旁魏秀珍堂兄的房子的已經被拆，成一片廢墟。（圖／周志龍攝）魏秀珍說，在「大清建設」收購過程，董事長黃清圖透過一位詹姓代書，表達即使買地也不會拆屋，會保留完整的三合院，因此她並沒有積極抗爭或遊說叔伯不要賣地，沒想到所有承諾都是謊言，該公司還是想收購整塊土地，不惜破壞百年祠堂。魏秀珍拿出空照圖指出，緊鄰著「龍德段202號」是200號，祠堂的正身（正廳，主建築，供奉祖先牌位）與左側「護龍」（西廂房），座落在200號，這塊地是屬於她的曾叔祖一房所有，只有右側護龍（東廂房）在202號地段上，僅佔地30餘坪；魏秀珍強調，「大清建設」欲開發的202號，有2800多平方公尺（約847坪），少了這一塊，並不影響其建案的完整性，頂多少賣幾戶，為何一定要破壞這個歷史建物？此外，魏秀珍強調，她繼承祖父這塊地75分之3，「龍德段202號」847坪，換算下來，她個人持分約33坪多，與西邊護龍、建商要強拆的部份差不多，當初因為沒有強制分割，才讓建商有機可乘，儘管多數宗親願意賣地，如果建商願意尊重少數，就不強買她那30幾坪，百年宗祠是可以完整保留的，魏秀珍不禁反問，大鯨魚已經吞那麼多了，連一條小蝦米也不放過嗎？魏秀珍指出，魏家宗祠建於民國前25年，是清光緒年間的建物，而且保留完整，維修得相當好，要不是宗族裡有人怕失去產權，魏氏宗祠很有可能經專家鑑定後成為歷史文化建物。如此，建商則無法強買，但魏家不但無法買賣土地建物，更須負擔維護責任，例如需定期保養結構、外貌、環境；在進行修復、改建、拆除時，皆須符合相關法規的審查與許可，這是相當大的負擔，但魏秀珍表示，會盡力說服宗族叔伯與堂兄弟，留下這個百年家族的精神中心。
HYBE創辦人房時爀涉詐欺交易遭移送檢方 傳非法獲利63億！律師團喊冤
南韓HYBE娛樂創辦人、也是男團BTS（防彈少年團）的伯樂和老闆房時爀，因涉嫌違反《資本市場法》中的詐欺性不當交易，於9月3日被警察機關移送檢察機關偵辦。針對相關指控，房時爀的律師團發聲強調，後續會全力配合司法程序，並積極爭取還原事實真相，盼能重獲清白。據《韓國經濟新聞》報導，首爾警察廳廣域調查團金融犯罪調查隊9月3日表示，房時爀及HYBE高層管理團隊等5人，在2019年推動公司上市期間涉嫌隱瞞資訊。警方調查發現，被告向當時的既有股東謊稱「公司沒有IPO（首次公開發行）計劃」，藉此誘導股東將手中持股轉售予特定的私募股權基金，待公司成功上市後再透過賣出該批股票，從中獲取高達2631億韓元（約合新台幣63億元）的不法利益。對此，房時爀的律師團發表聲明指出，先前已針對遭指控的事項，向調查單位提出具客觀性的資料與充足依據，並進行了詳細說明。律師團補充表示，對於接下來的檢方偵查與司法程序充滿信心，希望相關疑點與爭議屆時都能獲得透明且客觀的釐清。事實上，房時爀在今年7月陷入爭議後，HYBE娛樂隨即發表聲明，「因公司上市過程中的相關資訊引發外界擔憂，我們深感抱歉。針對被金融委員會提出的案件，我們已提交詳細說明與資料，也會積極配合金融委員會與警方，進行事實確認。」同時也指出，雖然會花上一段時間，並強調他們會好好解釋，當時上市過程有遵循法律規定進行。
Melody離婚3年認愛新歡 曝感情觀「再婚」很遙遠
女星Melody在2023年與前夫吳育奇結束17年婚姻，恢復單身後認愛新歡Howard Man。今（3日）她出席保養品記者會，聊到感情狀況，直言「再婚這個離我很遙遠了」，坦言現在很享受目前的生活狀態。Melody前陣子忙著陪伴孩子過暑假，6月先飛往海外參加畢業典禮，接著前往南美洲，之後又返回台北，再飛往紐約安頓孩子，近期才回台灣開工，因此沒空和男友甜蜜約會。她笑說：「暑假是小孩的季節，還是以小孩跟工作優先，摩羯座很難改變這一個事實。」她先前上《小姐不熙娣》時，曾透露自己已經做好迎接後半生的準備，Melody解釋，自己一個人生活也能過得很開心，「因為有事業、有朋友，有我的孩子、有我的家庭。」她認為，另一半並非人生的必需品，多一個談得來的人當然很好，但也不需要規定一個月一定要見幾次面，或是每個節日都得一起過，「這個人在你的生活中應該是有你更好。」至於目前這段戀情，Melody坦言男友帶給她的感覺「很穩定，蠻好的」，但目前仍將家庭與工作擺在最重要的位置，未來沒有一定要走入婚姻，「再婚這個離我很遙遠了，我覺得現在的我還是很享受這樣子的一個狀態，非常注重在家庭還有工作上面。」
微波爐加熱便當放中間都外熱內冷 專家教3招秒改善
民眾用微波爐加熱便當或湯品時，常直覺放在爐內正中央，卻經常面臨「外圍燙手、內部冰冷」的情形。對此，日本有專家指出，微波爐加熱效果取決於電磁波對水分子的作用，中央未必是最佳受熱點；若想避免加熱不均，只需掌握擺放位置、途中翻動及平鋪減厚等技巧，即可大幅提升微波均勻度。據日本網站《Trill》報導，有家事專家解答有關微波爐加熱擺放位置的學問，轉盤式與平板式微波爐各有差異。轉盤式微波爐透過旋轉讓食物經過不同微波區塊，若將容器稍微偏離中心擺放，受熱反而更為全面；至於平板式微波爐，因各品牌加熱機制不同，專家建議使用者詳閱說明書指定的位置擺放，因為正確調整擺放位置，是改善加熱效果的第一步。接著，在加熱過程中，專家說明「分段暫停並攪拌」是另一大關鍵，對於咖哩、湯品或燉菜等流質食物，建議加熱至一半時取出翻動，讓熱源重新分布；若為無法攪拌的固體食材，則可適度改變擺放方向或調整微波位置。這種「邊加熱邊確認」的方式，能有效縮小內部溫差，同時預防加熱過度影響口感。除此之外，專家透露，若將白飯或菜餚堆成山狀，厚實的中心部位極難透熱，因此加熱前應盡可能將食物鋪平、保持厚度一致。此外，若微波結束後發現局部微涼，無須立刻再加熱，可先靜置片刻，利用食材本身的餘熱導熱，讓內部溫度自然趨於均衡。最後，專家解釋，許多人誤以為將食物置於微波爐中央就能獲得最佳加熱效果，實際上這種習慣常常適得其反。因此，只要根據機型選擇對應擺法、加熱途中適度攪拌，並在微波前平鋪食物，即可輕鬆解決熱度不均問題。
YouTube廣告變多了？用戶崩潰「每2、3分鐘跳一次」 頻道主揭原因
YouTube是全球最大的影音平台，許多人平時都習慣用YouTube看影片、聽音樂。不過，近日就有用戶反映，YouTube廣告的越來越頻繁，觀看影片才短短幾分鐘就會遇到一次廣告，甚至點快轉後沒多久又會跳出廣告，讓不少人直呼觀看體驗大受影響。對此，有自稱YouTube頻道經營者的網友透露原因，表示這些廣告通常都是由YouTube系統自動決定插入位置。近日有網友在Threads發文表示，最近使用YouTube時明顯感覺廣告變得很頻繁，幾乎每2、3分鐘就會跳一次廣告，如果快轉影片進度，還可能更快遇到廣告，讓他忍不住發文詢問「是我的錯覺嗎？」。為了確認是否只是自己的錯覺，原PO還實際計時，發現觀看一支影片約6分25秒時就遇到廣告。另一名網友則分享，自己觀看一支約9分鐘的影片，期間竟然遇到4次廣告，讓他忍不住抱怨觀看體驗大受影響。貼文曝光後引發網友共鳴，紛紛留言表示「剛剛突然發現一兩分鐘跳一個廣告」、「剛看完廣告過沒幾時秒又有，原本可以重複點影片跳過，現在每點一部影片開頭必定廣告」、「今年過年看八大電視《後宮甄嬛傳》單集時，有計算過，平均每5分鐘就進一次廣告」、「我聽2分鐘的內容，30秒就進廣告了，救命」、「我看一個影片狂拉掉廣告都拉不掉，一直給你彈出重複的廣告，超誇張」、「我剛剛也是，今天的廣告多的離譜，12分鐘的影片拉一次時間線就一個廣告，而且還是那種一次2個的廣告，拉了5次每次都有廣告，全都是不能跳過的」、「現在連繳費會員，在首頁就有廣告了」。對於廣告頻繁出現的原因，一名自稱YouTube頻道經營者的網友留言解釋，創作者通常不會刻意把廣告安排得這麼密集，否則很容易影響觀眾觀看意願。他表示，過去頻道主可以自行選擇廣告插入的位置，通常會挑選影片轉場或段落切換等比較不影響觀看的地方。不過，現在部分創作者會直接把廣告安排交給YouTube系統處理，由平台自行判斷影片中適合放置廣告的位置。該名頻道主指出，目前YouTube會利用AI偵測影片適合插入廣告的時間點，但AI的判斷總有可能會破壞用戶觀看體驗。他也分享自身經驗，過去自己只會在影片中間安排一個廣告，後來取消營利後，乾脆將影片全部設為不公開，再透過分享連結讓觀眾觀看，避免影片播放時被系統插入廣告。
優格姐姐類固醇副作用「每週胖1公斤」 5週減重零進展崩潰大哭
前兒童台主持人、女星優格姐姐（林姵君）今年6月底因嚴重蕁麻疹，併發血管性水腫引發過敏性休克送醫，7月中出院後在日前宣布展開8週瘦身計畫。優格姐姐近日在社群分享減重進度，並坦言雖然一度挫敗落淚，但靠著營養師引導讓她重拾信心。優格姐姐昨（2）日在社群平台Instagram發文表示，先前因病服用類固醇藥物，導致食慾大幅增加，甚至出現「大腦接收不到飽足訊號」的副作用，體重曾以每週狂飆1公斤的速度直衝60公斤。為了恢復健康，優格姐姐決心開始進行飲食控制，不料連續5週下來，數字卻絲毫未減；期間她甚至試過空腹、上完廁所後重新測量，體重計依舊沒變，讓積極飲控的她感到相當沮喪。然而優格姐姐與Cofit營養師進行線上諮詢時，終於忍不住情緒潰堤、當場大哭。營養師隨即安撫並解釋，服用類固醇的常見副作用包含體內鈉與水分極難排出，這也是造成俗稱「月亮臉」的主因。另外，營養師進一步開導她，雖然體重數字看似沒有下降，但她已成功遏止了原本每週暴增1公斤的趨勢，這5週的堅持實質上等同於「成功瘦了5公斤」。專業團隊的肯定與轉念，讓優格姐姐破涕為笑，她笑稱，實施抗發炎飲食這段期間，最有成就感的事莫過於每日排便都變得非常順暢且健康。優格姐姐想通後表示，雖然她的免疫系統與身體狀況仍不穩定，也尚未找到能停用類固醇的方法，但她已將「好好照顧自己、吃得健康」視為現階段的首要任務，並逐步找回正面樂觀的心態。經歷這場大病與調養過程，優格姐姐也以自身經驗呼籲廣大粉絲，務必趁著身體健康、沒有病痛時，就有意識地選擇吃進肚子裡的食物；她也不禁分析，若能提早建立養生觀念，免疫系統或許就不至於崩潰，但也強調「晚開始總比沒開始好」。 在 Instagram 查看這則貼文 從 Instagram 分享的貼文
荷蘭央行「1原因」從美加轉移黃金儲備 專家示警：若它國跟進恐衝擊市場信心
荷蘭中央銀行（De Nederlandsche Bank，DNB）2日表示，由於「日益升高的地緣政治動盪」，該行已將86公噸黃金儲備從美國與加拿大轉移至英國，以提高危機時的黃金動用與交易效率。分析人士認為，若其他國家的央行跟進，可能進一步衝擊市場對美國的信心。據《南華早報》報導，DNB在聲明中指出，存放在倫敦的黃金，比存放在紐約與渥太華的黃金更容易進行交易，「這使DNB能夠在危機情況下，以最快的速度動用這些黃金。」DNB總裁斯萊彭（Olaf Sleijpen）解釋：「透過這項措施，我們提高了黃金儲備的可動用性。我們相信，我們永遠不會需要動用這些黃金，但強化我們的韌性以及應對準備仍是必要的。」DNB指出，截至2025年底，荷蘭黃金儲備總量為612.4公噸，價值722億歐元，約合837億美元。在此次轉移前，DNB持有的黃金有31.3%存放在紐約，19.7%存放在渥太華。轉移完成後，美國與加拿大各自占荷蘭黃金儲備的18.5%。而存放於倫敦的黃金占比則從18.1%提高至32.1%。DNB目前仍有30.8%的黃金存放在荷蘭境內。DNB也說明，此次轉移部分是透過買賣黃金完成，部分則是以實體方式運送黃金。該行將超過27公噸的實體黃金從美國與加拿大運往荷蘭澤斯特（Zeist）。與此同時，同等數量的黃金則從澤斯特運往倫敦，以避免熔化金條。DNB補充：「透過結合買賣以及實體運輸，我們分散了大批黃金進行實體轉移所涉及的風險。」而這項行動是在今年3月至8月期間進行的。值得注意的是，2月28日爆發的美以伊戰爭，至今已持續超過半年。對此，負責促進法國黃金交易的機構「巴黎國家黃金交易所」（National Gold Counter）主席施瓦茨（Laurent Schwartz）透露，各國中央銀行早在大約10年前，就已開始重新調整黃金儲備的存放地點，「目前美國的政治環境，也可能促使部分中央銀行更加傾向選擇其他黃金儲存地。」施瓦茨強調，倫敦市場是全球最深厚、流動性最高的黃金市場，因此在危機時期更容易動用黃金，「中央銀行可以更容易地在那裡將黃金借給其他銀行機構。」花旗私人銀行（Cité Gestion Private Bank）分析師普拉薩德（John Plassard）則表示，荷蘭此次轉移黃金的目的是「讓黃金在危機發生時能夠更立即地被動用」，就目前而言，這仍是1項「相當單一、一次性的行動」，但他警告，如果其他央行也跟進，可能會損害市場對美國的信心。今年年初，德國曾對其央行存放在紐約的黃金儲備安全性表達擔憂。然而，德國聯邦銀行（Bundesbank）目前仍暫時不將黃金儲備撤離紐約。該行曾在1月告訴《德國公共廣播聯盟》（ARD）：「紐約聯邦儲備銀行（Federal Reserve Bank of New York）現在及未來仍將是我們黃金的重要儲存地點。」
都更漫漫路2／選自主都更想分更多坪數？專家提醒：真正應考量「風險誰來扛？」
營建成本暴漲，傳統「協議合建」模式面臨嚴峻挑戰，導致許多中小型建商紛紛退出合建市場，或轉向由地主出資、建商提供顧問服務的「全案管理」模式。近年全案管理市場百花齊放，就連公股銀行合資成立的台灣金聯公司日前也宣告搶進。究竟「協議合建」和「自主都更」差別在哪？專家解析並提醒，兩者皆有風險存在，「最重要的還是選對合作夥伴！」台灣金聯董事長宮文萍日前召開記者會宣布，將開辦自主都更全案管理服務並導入前期資金墊付，解決自主都更地主常見資金、專業不足的痛點。宮文萍指出，一般都更案前期資金初估約3,000萬元內，有關更新會在取得金融機構融資前之空窗期，相關必要作業費用可先由台灣金聯墊付目前暫無設定上限。不過想爭取台灣金聯的支持也有條件，必須已依法設立更新會，基地範圍人數與面積同意比超過50%，台灣金聯才有機會成案輔導、提供資源。面對市場愈來愈多「協議合建」或「全案管理」等不同的都更樣態，究竟有什麼差別？富品建設董事長曾富瑋解釋，協議合建為地主出土地、建商出資興建，建商須承擔營造成本上漲、銷售景氣等風險；全案管理則是地主用土地融資，全案管理公司提供顧問服務輔導地主蓋房，不會和地主分回新房，而是收取服務費，通常是建案總銷的5~8%，或是總成本的15~20%來計算服務費，而興建到完工銷售的風險，皆由地主承擔。而同一個都更案中因每個地主資金能力、承受風險能力不同，市面上也衍伸出複合式的都更模式，像是上述台灣金聯、富品建設，皆是可依地主需求自由選擇委建或合建的都更業者，因此同一都更案中會出現「部分地主委建、部分地主合建」的情況。曾富瑋也表示，協議合建的好處是，地主只要談妥分回價值等待完工即可，重建風險由建商承擔；委建和全案管理模式，最大誘因是可分回較多坪數，但地主們要自行籌資、負擔營造成本、銷售風險，對缺乏經驗的地主而言，會是場極高的挑戰，所以建議要選擇信用好的公司。台北未來都會再生協會理事長蔡漢霖也提醒，政府近年來大力推動自主都更，立意固然良善，但事實上，無論是自主都更還是找建商合建，面對的客觀風險完全相同，差別只在「承擔風險的主體是誰」。合建出事了，社會習慣歸咎於建商；但自主更新出事了，所有的代價與法律責任只能由地主自己扛。雖然北都建設為專做全案管理的建商，但董事長陳逸軒認為，地主不應該以最大坪數為挑選合建或委建的準則，若是與有口碑、有資歷、有信用的老牌建商合建，也是不錯的選擇。（圖／林榮芳攝）北都建設董事長陳逸軒也分析，實務上合建與委建地主最終分回價值差距約10~30%，依每個案子的容積、房價、規模、造價不同而定。若有營造經驗、資金充足，又具有向心力的社區來說，可選擇自主都更、全案管理，把10~30%放回自己口袋；若無相關經驗，與建商合建，這10~30%或許可視為「風險轉嫁給建商的費用」，同時省去地主在營建過程中的時間與心力。不過他也強調，協議合建與全案管理實務上都曾有過失敗案例，「要避免踩雷，最重要的還是慎選合作夥伴，能確保完成重建比分回多少更重要。」全台30年以上老屋占近6成、約550萬戶，都市更新刻不容緩，等不到建商一一推動合建，政府鼓勵地主「自主都更」還能保留更多坪數，但地主千萬別忽略了應承擔的風險。（圖／黃耀徵攝）「選擇自主都更不能只是為了拿回更多坪數！」住保會顧問吳翃毅也表示，實際上地主最需要評估的關鍵是「風險由誰來扛」，20年前的營造單價相對平穩，世代變化下近10年的成本起伏變數過多，建商的投入成本與利潤比例失衡導致停擺的案例屢見不顯，更有金融管制使建商資金鏈接續不上的情況，連蓋房專業的建商都評估風險高於利潤，自主都更的地主更應該留意風險的存在。住保會顧問吳翃毅表示，近年營建成本漲幅大、房市政策快速變化，有經驗的建商都評估風險高於利潤，紛紛退出都更市場，沒經驗和資金的地主更需謹慎評估風險的存在。（圖／CTWANT資料室）目前常見合建地主卡在分配比例，越拖條件越差，自主更新看似提供另一選項，但吳翃毅提醒地主應建立正確觀念，「選擇自主都更不是為了條件再好一點、多分一點，而是為了讓重建還有機會走下去。」
都更漫漫路1／北、高2大自主都更案「為錢卡關」 專家剖析4難點推不動
根據內政部統計，全台30年以上老屋約550萬戶，占比接近6成，都市更新刻不容緩，因此近年政府積極推動地主自己當建商的「自主都更」。然而近7年，政府共核定566件都更案，其中自主都更僅32件，且核定還不等於能順利完工。CTWANT調查北高2大自主都更案卡關，皆與「錢」拖不了關係，專家分析常見4大推動難處，認為政府給予獎勵外，應先強化民眾對權利義務及潛在風險的認知。「住戶找了建經公司，懷抱著美好夢想，2、3年前案子核定後就全體搬空，沒想到現在營建成本跟送件時差了一倍，如果要繼續興建，地主要多拿房子出來賣補造價，最後當然喬不攏，四處找人接盤無果，據說住戶要告建經公司管理不當.....。」台北未來都會再生協會理事長蔡漢霖日前在臉書上分享，北市精華地段巷弄一處自主都更案停擺，地主回家之路遙遙無期。曾協助評估此案的欣聯建設執行長蕭傑楷向CTWANT記者表示，該案基地大約450坪，於2016年送件，原預估每坪造價15萬元，2023年核定時，營建成本卻飆漲到27~28萬元，地主因此向外求援，想重新找建商合作，但卻沒有業者想接手。由於該案已核定，如果修改設計圖須重新送件審查，又得耗費多年；若地主想與原建經公司解約，還須負擔違約費。台灣金聯資產管理董事長宮文萍（左）與高雄河濱商城自主更新會理事長周重曉（右）簽署MOU合作意向書，等該案整合超過5成，台灣金聯即啟動全案管理和資金代墊服務。（圖／林榮芳攝）另一個花了5年還在努力的自主都更案是高雄最大海砂屋社區高雄河濱商城，自主更新會理事長周重曉分享，更新會在一名都更專家的推動下於2021年成立，「當時有9成的住戶參加，為了籌措前期資金，希望每戶收取10萬元，250戶就有2500萬元，但住在這邊的都是老人，拿不出錢，都更專家也隨之放棄離去。」後來河濱商城來了一家全案管理公司，可以幫地主代墊前期資金，但後來引進另一間建材公司，卻跳過更新會，直接向地主收取同意書。原本希望自主更新與全案管理，在該業者進場後變成協議合建，甚至不惜以每張10萬元「促簽金」的代價，向老地主換一紙同意書。周重曉表示，該合約沒明列退場時間，是不平等條約，大概綁了50戶，後來也因為陸續有建商進場角逐，目前自主更新同意比例約42%，大部分地主處於觀望。根據CTWANT記者觀察，該案缺乏前期資金，又因不想分回條件太差而不願與建商合建。周重曉也坦言，中間也曾找過上市建商，但對方要他們先自行整合超過5成再議，而周重曉又認為，若地主能整合過半就公開招標找建商了，何必獨厚一家業者，該案因而停擺。最新進度是，該案找了台灣金聯簽署自主更新MOU合作意向書，但據了解，地主仍必須自行整合破5成，台灣金聯才會進場協助整合及提供前期資金的墊付。周重曉認為，台灣金聯是多家公股銀行出資成立的資產管理公司，具公信力，相信能以此說服更多地主重新支持自主都更。自主都更因地主即是建商，在前期運作就會因資金有限、融資不易而停擺。（圖／報系資料庫）自主都更失敗率為何如此高？富品建設董事長曾富瑋分析，民間自主都更常見意見分歧、資金不足、缺乏專業、銷售風險4大關卡，若沒有專業單位介入輔導，也就是協助全案管理，更新會往往空轉、無以為繼。他進一步解釋，除了住戶須達成共識決定自主都更、而非找建商合建，地主即是建商的角色，未來包括挑選建築師、營造廠、發包、坪數規劃、選用建材等大小瑣事都需經過決議，往往此時會意見分歧，甚至遭質疑圖利特定廠商。更新會在前期必須自行籌措包含建築設計、地政規劃、環境評估等作業費，一般地主資金有限，僅管只是收取少數千元費用，想要全數收齊難如登天；到了向銀行申請融資時，又因缺乏法人主體，銀行承作意願低，或是融資不到足夠款項，讓地主面臨資金壓力。曾富瑋表示，就算資金問題解決了，進到施工階段，地主仍可能因缺乏專業管理，難以和營造廠專業對接，導致施工品質有落差；在銷售上也缺乏資源和品牌，面臨銷售壓力，若影響資金回收，可能還需自掏腰包償還銀行貸款。行政院於今年7月16日通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》與《都市更新條例》修正草案，針對自主更新部分做出3點修法：一、新增「全案管理機制」法源；二、針對自主都更提供融資貸款信用保證，降低地主與住戶籌措資金的門檻；三、為獎勵自主都更，不用再逐項申請，將直接給滿基準容積1.5倍的容積獎勵上限。台北未來都會再生協會理事長蔡漢霖認為，政府近年大力推動自主都更，立意固然良善，但別忽略地主所應承擔的風險。（圖／林榮芳攝）蔡漢霖表示，自主都更風險不亞於協議合建，通常會引入全案管理公司協助，將全案管理機制納入法條規範，確實將更有法源依據和保障，但政府也不宜只以獎勵或「可分回更多坪數」作為宣傳誘因，地主必須瞭解自身承擔開發決策、營建成本波動、融資利息、工程延遲及銷售去化等風險，應強化地主對權利義務有明確認知的前提下，再以自身能力與財務條件選擇最適合的更新模式，才能避免因過度期待而衍生爭議。房產趨勢專家李同榮對此次修法則認為，目前都更政策重老不重危，資源有限下，應先針對危屋優先奬勵並強制重建，此外，都更行政效率不彰也是長期以來遭抱怨的痛點，雖然修法方向值得肯定，但「加容積」只是誘因，「降障礙」才是都更真正的改革，「台灣缺的不是更多都更政策，而是一套讓好案子能快速完成的防災都更制度！」