豪宅交易
」 豪宅 房市 張旭嵐 陶朱隱園 信義聯勤
股轉房潮啟動 德運安和卡位大安蛋黃區稀有角地
今年4月底台股一度站上4萬點，回顧一年前4月的2萬點，從20K到40K一年幾乎倍翻上漲近2萬點，高資產族整年股市獲利跟企業營收表現都非同小可，開始出現資金由股轉房，卡位北市信義、大安蛋黃區稀有地段條件的豪宅。近期像是遠企旁安和路首排763坪、四面臨路全街廓黃金角地開發的36層地標豪宅「德運安和」，在4月初動工典禮後，單戶55、66坪億級上下產品仍持續吸引買氣湧入。這波股市資金悄悄進場房市的主因除了股市居高思危外，嗅覺敏銳的台商、企業主與高資產富豪客，也意識到川普關稅不確定因素在今年已經消散，取而代之的是美伊戰火下的台股高檔震盪，加上國際原油命脈姆茲海峽開開封封造成的能源通膨隱憂，加強營建原物料墊高未來房價的預期心理，讓富豪圈趁著房市還因為整體交易趨緩「暫時凍漲」的時機，挪出部分股市獲利進場卡位稀有地段。「開發一塊少一塊的北市蛋黃區房價還能凍漲多久？」業者認為，通膨跟成本壓力促使稀有性高、穩健保值的豪宅成為今年上半年股市資金的避風港。據內政部實登最新數據顯示，台北市跨越總價7千萬元豪宅門檻以上豪宅，去年由信義光復路口「吾雙」以44筆躍居成交王，德運建設以39筆交易衝上台北豪宅交易亞軍。「德運安和」推案時機是遠企生活圈預售豪宅首發案，後續大陸建設敦化南路、和平東路案，富邦元利雙強品牌的遠企旁停車場推案接力登場，高端買家得知德運安和開工消息後，決定「股房並進」挪出部分股市獲利先買先贏，在「德運安和」預售階段用一成上下簽約資金，鎖定當前價格，預約未來三五年內安和路豪宅推案疊價效應，推升遠企生活圈身價的前景。推出並肩遠企的安和路36層摩天鋼骨地標豪宅「德運安和」的德運建設，旗下新案名列北市七千萬以上豪宅預售成交量前茅。（圖片提供／德運安和）今年年後「德運安和」買盤不少是去年賞屋的大安區企業主和安和路名宅聚落屋主，不乏為二代置產一次出手買兩戶，以及活用低成本高增值的豪宅房貸槓桿，先股轉房避險，未來再透過增轉貸將房產增值部位轉換成股市彈藥，股房並進擴大資產規模的金融圈策略型買家客群。在台北精華地段，專鑄大道地標的德運建設董事長林財于，以堅持工程品質與高規格建材著稱，過往以每兩三年打磨出一棟傳世大宅案的頻率，吸引市場關注。近期難得在北市兩處精華地段的整合同期開花結果，分別推出遠企安和路首排「德運安和」與國父紀念館靜巷「德運元鼎」兩棟崗石SC鋼骨制震地標，在這波股轉房的趨勢中，以「絕對稀缺性」的北市指標地段締造亮眼成績。
豪宅買氣慘2／北市30坪即為豪宅？沒千萬現金別想換房 大坪數成「票房毒藥」
近幾年全台房價狂飆，北市豪宅卻傳持有10年脫手小賠的慘劇。據統計，去年億元豪宅交易量腰斬4成，日前央行雖放寬第二戶貸款成數，卻未鬆綁高價住宅標準，讓業者直指，「十年物價、營建成本翻倍飆升，豪宅門檻卻原地踏步，大坪數銷售本就緩慢，豪宅限貸令無異雪上加霜。」央行現行的豪宅限貸令自2014年訂定後便未曾隨市場調整，業者認為已嚴重壓縮消費者的購屋門檻。圖為央行總裁楊金龍。（圖／報系資料庫）根據實價登錄發現，近半年台北市億級豪宅屢傳賠售交易，去年9月，捷運東門站附近的「璞園信義」低樓層戶，以1.58億元轉售，與2013年入手時相比，帳面虧損超過600萬元；今年1月，松江路的「華固松疆」低樓層戶以1.28億元成交，也比2014年買進時少了350萬元。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐觀察，賠錢賣的豪宅交易主要有「社區規模小」、「缺乏隱密性」、「中低樓層戶」3大共同點，不過確實因近年政府打房，對於高總價住宅祭出諸多限制，包括高總價宅貸款成數降為3成、法人購買住宅採許可制，都大幅限縮了高資產族購買豪宅的意願和靈活性。事實上，央行於2014年起修訂對高價住宅的認定標準，凡台北市總價7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元以上之住宅，凡「鑑價或買賣金額」碰觸門檻，貸款額度便受到限制，原本可貸4成，2024年9月20日又再收緊剩3成，且無寬限期。然根據各大房仲與實價登錄統計，六都新成屋近5年平均漲幅超過 50%，但高價住宅認定標準卻10多年未配合大環境調整，引來業者不滿。房仲全聯會理事長王瑞祺以台中豪宅門檻4,000萬元為例，有人2年前購買時預售價3,800萬元，今年將交屋但房價增值已超過豪宅門檻，貸款成數被迫限制最高3成，等同立即要面對7成的自備款、也就是2,660萬元才能交屋，讓購屋人頭痛不已。大台中不動產公會理事長蕭成忠就說，現在只要超過3房，總價就會超過高價宅的門檻，所以3房、4房沒人要；台中電梯別墅也幾乎都超過總價4,000萬元，但高額的自備款，讓許多想三代同堂的家庭卻步，「央行不應該懲罰人口多的房型！」中南部不少新透天產品、電梯別墅也都觸及豪宅線，貸款最高只能3成，造成換屋民眾卻步。（圖／業者提供）即將出任世界不動產聯合會總會會長的龍寶建設董事長張麗莉即是血淋淋案例，她告訴CTWANT記者，龍寶在台中近期交屋的案子，有近半戶數總價都超過台中豪宅貸款門檻，4年前買賣條件可貸款55%，現在降為3成，導致近3成的客戶面臨自備款不足。王瑞祺表示，這種案例在都會地區很普遍，在此情況下，即使央行第二戶貸款略為鬆綁，仍難以解決高總價產品的資金斷鍊問題，進而增加買賣雙方違約與交易糾紛的風險。再回頭看看台北市，目前新建案平均單價普遍站上120萬元，凡權狀50坪、室內30餘坪的新房，加上車位總價即可能突破7,000萬元門檻。室內空間30坪即被認定為豪宅，讓不少業者形容「政策導致市場畸形」。代銷公會全聯會理事長戴嘉聖表示，有許多換屋需求的客戶，自備款不夠，為了避免觸碰豪宅門檻，建商只能總價除上房價來決定坪數。（圖／林榮芳攝）不動產代銷公會全聯會理事長戴嘉聖就感嘆，這幾年全台房價都往上跑，政府對於豪宅的認定金額卻一直沒動，早已和市場嚴重脫節，現在購買大坪數產品必須先自備現金幾千萬元起跳，一般換屋族根本拿不出這麼多現金，導致總價破豪宅線的產品都成了「票房毒藥」，也逼得建商坪數只能越蓋越小。根據各地方平均成交單價對應豪宅應有的百坪標準，新聯陽董事長王志祥建議，台北市豪宅門檻應該提升到1.2億元，台中市也要調整到5,000萬元，至於新北市和其他縣市則維持6,000萬元和4,000萬元即可，「目前的豪宅門檻是10年前訂的，豪宅認定標準應該也要與時俱進！」儘管政策門檻對一般換屋族造成壓力，但他認為，對頂端客而言，貸款並非首要考量，決定出手的關鍵在於產品的「絕對稀缺性」與「精準定位」。王志祥觀察，這群客戶追求的是「比現有住家更高規格」的升級體驗，例如國際級的團隊，或是豪宅車道的坡道比需達到1:10至1:12，車位寬度至少2.75米…等細節規畫；此外，比起單戶300坪的規劃，每戶約100坪、一次購入多戶的配置更能精準切中這類客戶的需求。總結來看北市豪宅市場，建商對產品細節的掌握度與定位策略，才是能否在高端住宅市場脫穎而出的關鍵。
豪宅買氣慘1／「哥吉拉」甦醒半價搶市咬冠軍 億元豪宅交易卻大減4成
日前央行放寬第二戶購屋貸款，卻未對高價住宅標準鬆綁，讓豪宅市場持續迷茫。盤點2025年北市十大成屋豪宅，有「信義哥吉拉」稱號的旋轉豪宅「陶朱隱園」在完工多年後開胡，將蟬聯4年冠軍的「One Park Taipei元利信義聯勤」擠下，以每坪364萬元成為2025年豪宅王。不過整體而言，去年豪宅市場表現可以說是蒼白無力、缺少亮點，甚至統計還發現，相較前一年度，億元豪宅交易大減4成。去年地產交易皆已於3月完整揭露於實價登錄，CTWANT委託台灣房屋以成交單價為基準，彙整2025年北市十大豪宅排行榜，其中信義區及大安區分別各有4個社區進榜，且過去4連霸豪宅王的「One Park Taipei元利信義聯勤」，就在「陶朱隱園」首度出現非關係人交易後，被迫讓出冠軍寶座。「One Park Taipei元利信義聯勤」雖然被擠下北市豪宅第二名，但去年成交戶數約有10筆，傲視全台豪宅市場。（圖／元利建設提供）位於信義計畫區的「陶朱隱園」，以「大麻花捲」、「信義哥吉拉」造型聞名，已成為台北打卡熱點。不僅外觀獨特，內部規劃更獨樹一格，光陽台就達50坪，遠超一般住宅空間；頂樓設有直升機停機坪，超跑與救護車更可搭電梯直達家門，另有2000坪生態庭園及瀑布造景等特色。2019年，「陶朱隱園」7樓戶曾以每坪高達600萬元、總價18億元出售，震驚市場，但因買家為威京集團旗下承耀公司購入，被市場認定是關係人交易，不算真正買家，完工7年來，因開價過高，始終乏人問津。直到去年，威京集團因主席沈慶京涉入京華城弊案，另一頭又面對環狀線地震受損的高額求償官司，銀行抽銀根、財務緊張下，決定調整「陶朱隱園」價格，低樓層打出每坪300萬元的「半價」正式開賣，果真順利開胡。去年10月，一名外國籍吳姓女富豪以每坪364萬元、總價11.1億元買下「陶朱隱園」17樓戶，創下國內豪宅新天價。業者也乘勝追擊，今年1月首度開放媒體進入「陶朱隱園」大拍特拍造勢宣傳，不過買氣是否能延續有待觀察。而從冠軍退位的「One Park Taipei元利信義聯勤」，去年最高成交價為，薛姓富豪採「無貸款」現金方式，以單價267.2萬元、總價約4.1億元，一次打包22樓2戶。該豪宅坐擁大安森林公園景觀第一排，還有台語天后江蕙、亞洲天王周杰倫與愛妻昆凌，及元利建設、全聯董事長林敏雄等多位名人住戶加持，自2018年預售起，屢屢出現高價交易。「皇翔御琚」因皇翔總經理廖宇祥買下1、2樓戶，總價約8.4億元，成為去年的總價冠軍。（圖／黃耀徵攝）而成交單價排行第三名的是「皇翔御琚」1~2樓戶交易，以每坪250萬元、總價約8.4億元成交，也是去年的總價冠軍，而買家即為皇翔建設董事長廖年吉的長子、皇翔總經理廖宇祥。「皇翔御琚」坐落信義計畫區，以高隱私、一層一戶特色聞名，曾長年居豪宅王首位，但如今屋齡已有15年，該社區在眾多豪宅中最獨特之處，是凌亂的價格登載，此次廖宇祥的交易車位總價4,000萬元，平均一個車位達1,000萬元，再度刷新歷史紀錄，成為全台最貴「車位王」。第四名「聯合大於」成交單價240萬元，「Diamond Towers台北之星」以215萬元位居第五，第六名後依序為「潤泰敦峰」「松雍」「首泰信義」「西華富邦」「勤美璞真」，幾乎都是歷年十大豪宅排行榜的熟面孔。不過，相較前幾年富豪多以法人名義置產，還可從謄本中一探買家背景，但去年買家清一色為自然人交易，掩蓋了買家身分，反而缺少話題性。此外，根據台灣房屋統計實價登錄，台北市總價破億、單價破百萬元的豪宅（含別墅）交易，2025年共148筆，較2024年減少103筆，年減幅達41%，交易量近乎腰斬，顯見豪宅市場明顯萎縮。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，《平均地權條例》修正案2023年7月正式上路，法人購屋採許可制後，豪宅交易放緩，如今整體市況更是低迷，不僅法人置產在豪宅市場上幾乎消聲匿跡，自然人交易也銳減，成交單價也不敵過去動輒250~290萬元亮麗，價量都更顯淡薄。而這些能讓豪客甘心買單的頂級豪宅，除了地段價值，和硬體規劃，更多是以軟實力取勝。張旭嵐舉例，像是「西華富邦」即結合萬豪酒店，是指標型飯店式服務頂級豪宅；「One Park Taipei信義聯勤」亦標榜全天候「黑卡級」管家服務，這些豪宅皆以軟實力爭取富豪目光，訂私人飛機或米其林餐廳都使命必達，凸顯台灣豪宅早已超脫不動產本身價值。
高雄7、8字頭豪宅市場消失 2025高雄五大豪宅僅「這案」站6字頭
台灣房屋集團根據內政部實價資料統計，2025年高雄豪宅王排名，亞灣區指標豪宅「國城定潮」，以38樓戶每坪65.04萬元，成交總價約1.1億元，榮登高雄2025年豪宅王寶座，這也是繼「國硯」之後，亞灣區豪宅再度強摘高雄豪宅桂冠！2025年高雄五大豪宅王，第一名為「國城定潮」，也是唯一站上成交單價6字頭的建案；第二名起分別是「皇苑御之苑」「遠雄THE ONE」「皇苑國際館」「雄崗信義美術館」，單價分別皆有5字頭。其中，五大豪宅中「國城定潮」及「遠雄THE ONE」皆為近年亞灣區新興豪宅代表作。台灣房屋亞洲新灣區加盟店店東劉沛緹表示，亞灣區為高雄近年主力發展計畫，區段具備獨特且難以複製的港灣景色與國際產業聚落優勢，近年包括輝達、鴻海、超微等科技大廠及亞洲金融資產管理中心相繼布局，帶動高階科技就業人口與產業發展前景，吸引高資產族群積極卡位。此外，區內坐落多家國際級酒店，高端生活圈逐步成形，進一步推升高端置產需求，讓亞灣區成為高雄豪宅市場的新聚落。而榮登高雄豪宅王的「國城定潮」，規劃41層樓大坪數格局，從建築外觀、公共空間、庭園景觀、營建管理到燈光設計，皆邀集國際知名團隊操刀，並創業界先例，引進米其林星級餐廳，除地段紅利與景觀優勢外，品牌建商出品及產品稀有性，對高資產客群而言更具吸引力，也成為創價關鍵。進一步觀察，2025年五大豪宅成交單價表現，僅「國城定潮」為年度唯一穩守6字頭的豪宅社區，其餘包括「皇苑御之苑」「遠雄THE ONE」及TWICE周子瑜曾入手的「雄崗信義美術館」等指標豪宅，年度最高單價均落在5字頭，且皆未突破社區歷史新高，整體成交單價走勢收斂。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，2023~2024年，高雄豪宅交易屢屢刷新房價天花板，美術館預售豪宅「御皇苑」頂樓戶，更於2024年以每坪84.72萬元，正式寫下高雄房價新紀元，相較於前兩年的精彩程度，2025年豪宅市場氛圍明顯轉趨保守。且去年全年度總價超過4000萬元以上的「預售交易」，除了1筆店面外，其餘住宅戶均掛零，為近5年來首見。李家妮指出，2025年全台房市迎來景氣寒冬，在多波信用管制影響下，高總價住宅貸款成數已下修至3成，且無寬限期，相當自備款比例高達7成，加上2025年受地緣政治、關稅風波等影響，雖然多數企業主及高端客具備購屋資金實力，但考量財務運用彈性、通膨風險及整體景氣不確定性，進場態度轉為觀望，高雄豪宅市場以往就相較中北部去化慢，在市場轉冷之際，高端客對資產重新配置的決策也更趨謹慎。此外，李家妮也表示，前兩年因高雄豪宅買氣熱絡，部分指標預售案已完成一波去化，市場可售物件相對減少，加上近期豪宅推案量明顯放緩，面臨供給收斂、限貸令管制及資金彈性下降「三箭齊射」，也使得豪宅成交動能，呈現價量盤整格局。
房價愈打愈高？七都10大漲幅行政區出爐 「這區最扯」年漲56.5%
央行自2024年第三季啟動第七波信用管制以來，全台房市買氣明顯降溫。不過，根據《591實價登錄》統計，去年第三季與今年同期房價相比，七都行政區預售市場的房價漲勢仍未見明顯收斂，整體呈現「漲多跌少」的態勢。根據統計顯示，七都中仍有十大行政區房價年漲幅超過1成，其中新北市汐止區年漲幅高達56.5%，顯示打炒房政策對抑制房價上漲的效果仍相當有限。其中，新北汐止以驚人的漲幅奪下七都之冠。該區2024年第三季成交價為43.4萬元，至 2025年第三季已攀升至67.9萬元，年漲幅高達56.5%，大幅領先其他行政區。汐止因開發趨於飽和，新案供給有限，房價長期相對和緩，今年則在新建案「富都康莊」帶動下出現強勁補漲。該案緊鄰北市內湖，又具備捷運題材與地理優勢，成交價站上7字頭，在低基期與交通利多雙重推動下，房價展現強勁上漲動能。緊追其後的是台南市東區，年漲幅達29.5%，成交單價由44.4萬元上升至57.5萬元。東區為台南蛋黃區，第三季受惠燙金地段的平實重劃區新案推動，新建案成交價站上6字頭，拉抬整體房價上揚。值得注意的是，房價高基期的北市，仍有兩個行政區入榜，分別為北投與中正，房價皆有2成以上漲勢，首先北投受惠輝達進駐北士科議題發酵，加上潤泰品牌效應，新案「潤泰之森」成交價突破150萬元，改寫區域新高。而中正今年第三季成交多集中於捷運東門站周邊新建案，該地段屬中正區核心高價區，推升今年房價達到每坪155.9萬元水準。高雄市新興區則以24.9%的漲幅排名第四，成交單價由42.1萬元上升至52.6萬元。該區受惠新案「中山鉑悅」帶動，該案具地段優勢，加上主打精裝修，買氣熱絡，今年第三季成交件數超過300件，幾乎囊括全區成交量。在十大漲幅行政區中，台中市入榜數量最多，共占5席，其中漲幅超過2成的行政區包括西區與南區，兩者皆屬台中舊市區，生活機能成熟。西區第三季在豪宅交易帶動下，房價一年內上漲逾2成；南區則受惠十三期重劃區新案推動，該區坐擁捷運、台鐵交通便捷優勢，房價穩站6字頭。此外，太平與大里年漲幅則接近2成，房價皆坐4望5。兩區均位於74號快速道路沿線，交通便利，加上房價相對親民，吸引首購買盤。其中，第三季由鉅建設於太平新光重劃區推案，品牌效應帶動區域房價上揚；而大里則因生活機能成熟，且有工業區大量就業人口支撐，房市表現穩健。最後，台中南屯區今年房價漲幅達16.3%。該區在豪宅建商與精華地段加持下，新案成交價突破9字頭，進一步推升區域房價水準。整體而言，第七波信用管制確實使投資客明顯退場，短期內有效壓縮市場交易量，但房價在營建成本居高不下、剛性需求穩定，以及通膨預期等多重因素交織下，仍呈現「鐵板一塊」。打炒房政策雖成功抑制短期投機行為，但在平抑房價方面，仍面臨相當嚴峻的挑戰，明日央行理監事會的政策動向，將成為2026年房市走向的關鍵觀察指標。
被爆豪砸12億買陶朱隱園？ 黃立成引用經典台詞「買三小」打臉傳言
藝人兼加密貨幣投資人「麻吉大哥」黃立成近日備受矚目，先因在幣圈爆虧約新台幣16.7億元，後又傳出在台北信義區地標級豪宅陶朱隱園豪擲12億元入主17樓一戶加4車位，堪稱超級豪宅首筆交易。對此，黃立成於社群平台發文回應「買三小旋轉大樓」，並用經典電影台詞梗式回覆網友，似乎對傳聞表示否認。黃立成針對此一傳聞於社群平台 Threads 發文回應：「買三小旋轉大樓」，並附上電影台詞風格回覆，疑似否認該筆購屋交易。台北地標級超級豪宅「陶朱隱園」於2025年10月23日完成首筆公開成交，該棟位於信義計畫區的頂級建案，公告顯示17樓住宅與4個車位以總價新台幣12億元成交，折合每坪約395萬元。開發商 中華工程（股票代號2515）同時指出，該筆處分案預估可為公司帶來約1.18億元的處分利益。交易對象為自然人，與公司無關係。另據《民報》報導，此筆交易的買家正是歌手出身、轉為加密貨幣投資人的「麻吉大哥」黃立成。如今又以一句幽默回應否認豪宅傳聞，引發粉絲留言稱「Uncle真的幽默」。值得一提的是，黃立成近期在加密貨幣操作中傳出慘虧約新台幣16.7億元，面對虧損，他曾以「過程挺有趣」回應，引發外界對其資產與投資風格的關注。儘管買家身分尚未經開發商官方確認，但此次豪宅交易突破台北豪宅單價門檻、創下該建案首筆成交紀錄，已成為房地產與娛樂圈交集的新焦點。
４連霸豪宅龍頭恐不保！ 「這間中古屋」叩關200萬俱樂部寶座
最新實價揭露，今年度台北市單價200萬交易再添2筆豪宅，分別是大安區指標豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」，以及大直水岸豪宅「西華富邦」。不過今年「豪宅王」可能換人當，４連霸的「One Park Taipei元利信義聯勤」，目前暫被屋齡已有14年的「皇翔御琚」以每坪250萬元的成交價暫居龍頭。最新實登的２筆交易分別為「One Park Taipei元利信義聯勤」的低樓層戶，女富豪以總價3.5億元，無貸款購入，單價每坪223.5萬元；另一戶則是「西華富邦」中低樓層戶，總價3.06億元，每坪206.4萬元成交，特別的是，該戶前一手屋主持有10年，轉手增值約1776萬元，獲利頗豐。台灣房屋集團趨勢中心統計，2025年上半年台北單價200萬前五名豪宅，發現連４年蟬聯冠軍的「One Park Taipei元利信義聯勤」，今年被擠下冠軍寶座，由信義區中古豪宅「皇翔御琚」每坪250萬元奪得今年冠軍，「One Park Taipei元利信義聯勤」則以每坪239.7萬元退為第二名；第三名則是新穎豪宅「Diamond Towers 台北之星」，每坪215萬元拿下；至於松山區「潤泰敦峰」、大安區「首泰信義」則分列第四、五名，單價皆在210萬元上下。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年榜上前三名豪宅，都是戶戶單價破200萬元的超豪宅。「皇翔御琚」屋齡已有14年，是「200萬俱樂部」中的資深常勝軍，實價揭露至今已有27筆交易，最高單價交易是2014年的290萬元。最新交易是關係人交易，光4個車位就要4000萬元，等於一個13坪左右車位就要上千萬元，堪稱台北豪宅車位之最。張旭嵐指出，「One Park Taipei元利信義聯勤」則是近年火紅的超豪宅，除了大安森林公園無敵景觀的絕對優勢，還有企業家、藝人和金融名人住戶，話題十足，實價揭露58筆交易，最高單價交易為2021年高樓層戶，單價299萬元，直逼「彭淮南防線」，最低單價也要219萬元，幾乎是台北頂級豪宅的代名詞。第一建經研究中心副理張菱育觀察，從今年台北整體的頂級豪宅市場來看，與去年相比，價格已有回檔跡象，去年上半年每坪250萬元以上的豪宅交易，就有5筆，今年上半年目前僅1筆，顯示買方不再追高價格。張菱育分析，高資產族雖然受限貸令影響較小，但在現階段房市觀望氣氛濃厚，加上美國對台灣課徵20%對等關稅，外部環境增添不確定性，使得高資產族態度更加審慎，對進場時機與價格空間均轉趨保守。
23年沒住過！大直1.5億「毛胚」老豪宅 有錢人超愛原因曝
有錢人買房不手軟！台灣房屋彙整實價登錄發現，大直知名豪宅「帝景水花園5」屋齡已23年，中樓層戶別去年以1.5億元售出，總坪數112.03坪，拆算單價後每坪183.9萬元，但備註欄註明以毛胚屋交易，也就是前屋主入手二十多年來，始終維持當初建商交屋的「裸屋」型態，情況謂為特殊。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，樂群二路是大直知名豪宅聚落，尤其高樓層擁有河濱公園水岸景觀，不乏名人住戶聚集，而帝景水花園共五棟，十年前「帝景水花園3」甚至還有突破單價200萬元的交易紀錄，不過隨著大直陸續推出諸如「西華富邦」等新穎豪宅，高樓層景觀視野佳，周邊水岸宅隨著屋齡漸增行情降溫，近年成交單價落在150~185萬元上下。第一建經研究中心副理張菱育指出，「帝景水花園」原本就是高價豪宅，若賣方持有年限長，適用房地分離舊制申報交易所得稅的話，依照財政部最新公布的豪宅舊制交易稅計算公式，符合豪宅定義的獲利率，從17%調漲至20%，因此以「帝景水花園」的賣方為例，財產交易所得稅額，將會比去年售屋預估時多3%。有錢人就愛買毛胚屋台灣房屋集團趨勢中心進一步觀察，台北不少豪宅都屬於「中古毛胚屋交易」，包括信義區「仁愛麗景」，2022年高樓層戶交易約2.19億元，當時屋齡已12年。同樣在大直樂群二路的「明水上東」和「首泰三見月河」，去年交易時也是毛胚交屋，屋齡都超過十年以上。屋齡10年以上毛胚屋豪宅交易案例。（圖／台灣房屋提供）張旭嵐分析，許多豪宅為了依據買方設計需求，以毛胚屋的形式來交屋，也就是僅有水泥牆面和基本線路，沒有隔間等基本裝修，方便屋主依照個人風格品味，自行規劃裝潢和格局。而若屋主當初入手僅為資金配置之用，非自用規劃，或是為海外子女置產，尚無迫切居住需求，避免裝修後閒置造成折舊，不如維持毛胚屋原貌更有利後續入住者裝修規劃。 房市交易恐創7年新低！ 大老曝海嘯第一排動向：改做Uber eats 買下13.5%高投報屋 住戶秒退租！AV帝王傻眼：我被坑了 祖厝被強拆、竹東如九龍城？科技首都城市治理失靈
舊屋賣高價就加重稅？ 專家列5缺失直批：財政部搞錯方向
財政部近日針對出售2016年前取得的舊制房屋，調高設算所得額標準1~5%、豪宅獲利率從17%調高到20%，而且納入高單價「小豪宅」為增稅對象，門檻台北市每坪120萬元、新北市每坪75萬元，4都及新竹縣市50萬元，其他地區35萬元都受影響。房市趨勢專家李同榮列出5大缺失，直批財政部完全搞錯方式，只是為了打炒房搶功，且行增加國庫稅收之實。♦相關新聞：天塌了！財政部揮刀砍向「小豪宅交易」專家喊免驚：只抓肥羊宅財政部公布去年度「個人出售房屋財產交易所得標準」，將2016年房地合一稅上路前取得，採用舊制的房產，調整設算所得額的標準。其中最惹議的，是列出高單價門檻，視同豪宅門檻的標準，導致只要當初持有的舊屋單價超過台北市120萬元、新北市75萬元、4都及新竹縣市50萬元及其他地區35萬元，就被加重課稅。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮痛批，財政部完全搞錯方向！此擧增稅既以打炒房搶功，又行增加國庫稅收之實，乃「項莊舞劍、意在沛公」。尤其以前台灣富豪喜歡購買多戶豪宅，直到2014房市反轉向下後，豪宅跌幅最深，才非富豪們或投資客青睞的主流，但官員卻未能貼近市場，集中火力對豪宅加稅門檻不斷降低。李同榮接著罵，這狀況導致在如今房價高漲時，想買新一點的房子，超過50坪或隨便買個透天新房，就可能被認定為豪宅，「無論是否自住都會中槍！」顯然政策思維凸顯迎合一般平民社會觀感，加重對高價商品的不友善。早期許多富豪喜歡買多戶豪宅，但目前已非主流，因此專家痛批官員未能貼近市場。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）這是房屋稅制的調升，李同榮指出已造成「不公正」、「不公平」、「不公開」、「不公道」、「不公義」等5大缺失。首先，以一定總價一定單價「一刀切課稅」是「不公正」，表面上理由是漲價歸公，但台灣房市的投資市場都漲價歸公嗎？對於不算豪宅也被納入的自住換屋者而言，可說是「情何以堪」。針對高價產品「選擇性加稅」是「不公平」，政府此舉造成社會貧富觀感對立，也造成一些只想改善生活環境的無辜的自住者；技術官僚「黑箱作業擬定稅制」是「不公開」，造成擬定出的政策完全不能貼近市場，往往施行後再列出十幾條排外條款，例如當初的「奢侈稅」、「房地合一稅」等，都造成無辜受害者衆。抓大放小的「不公道」，則在於政府大幅對高價產品加稅，卻放任漫延在龐大低價市場的投機炒作行為；最後是以打炒房為名，行增加國庫稅收之實的「不公義」，例如房地合一稅、加重2.0都讓房價愈打愈高，但實質稅收大增，被增稅的無辜民眾是輸家，財政部成為大贏家，再來個新青安助炒房政策，把打炒房責任就留給央行頻繁信用管制，政策矛盾網內互打。李同榮最後指出，政策打房要針對核心，稅制改革求公正、公平、公開、公道、公義，稅制改革應是為了健全體制，絕非用來打房，否則只會造成「漲時助漲」、「跌時助跌」的反效果結局。 房市交易恐創7年新低！ 大老曝海嘯第一排動向：改做Uber eats 買下13.5%高投報屋 住戶秒退租！AV帝王傻眼：我被坑了 祖厝被強拆、竹東如九龍城？科技首都城市治理失靈
正義國宅都更案「首見實價」！ 擠身200萬俱樂部
台北大安區指標大案「Diamond Towers台北之星」，首度出現實價揭露，去年11月，買方一次買下同層兩戶，共391.17 坪，總價約7.53億元、單價240萬元；另一筆則為2023年11月交易，150.1坪，總價約3.08億元，單價204.86萬元，並包含300萬元的家具設備。兩筆備註欄皆標註「特殊交易情況、條件：毛胚屋」。台灣房屋忠孝延吉加盟店店長黃哲斌表示，「Diamond Towers台北之星」就是正義國宅都更改建案，分成三棟建築，A、B棟樓高30、31層，規劃150、300坪格局，而C棟「台北星鑽」則為都更分回戶，基地就位在捷運忠孝復興站旁，東區商圈生活機能、周邊明星學校等條件，都屬於最頂級的地段，因此成交單價應能站穩200萬元以上，買方以企業主居多。大建商整合 老宅都更變億級豪宅台灣房屋集團趨勢中心統計台北市指標型都更豪宅，身價不斐，除了最新的「台北之星」之外，還有「華固天鑄」、「華固名鋳」和「華固敦品」，「潤泰敦峰」、「聯合大於」、「聯合大哲」和「元大栢悅」都擠身兩百萬俱樂部，其中最資深且創下最高單價的就屬「元大栢悅」，中樓層戶拆算車位後，創下280萬元的身價。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北市素地稀缺，因此多半靠都更或危老才有新案可推，前身產權單純的包括聯合報商辦大樓改為「聯合大於」、「聯合大哲」，「潤泰敦峰」前身為黑松舊廠拆除後的微風廣場停車場，省去整合時程，改建較有效率，不過多數的都更豪宅，都在精華地段，都更時程曠日廢時，通常也需靠大型建商主導較有機會順利推案。以「台北之星」為例，前身為正義國宅，整合耗時26年，當初銷售也定錨單價250萬元，據悉已有多戶成交，目前僅揭露兩筆，近期陸續應該還會有其他交易揭露。「台北之星」新揭露的兩筆交易皆由法人購買，第一建經研究中心副理張菱育指出， 2023年7月《平均地權條例》上路，限制私法人購屋採許可制，因此近年的豪宅交易，大多由自然人名義購買。而這次兩筆「台北之星」交易皆由法人購買，不排除是在預售期間購入，當時新制尚未上路，才會以法人持有。台北市200萬俱樂部都更豪宅社區。（圖／台灣房屋提供） 大S遺產2/3淪汪小菲掌握？ 地政士揭「1情況」：最多400萬 大賣壓時代？29年最大交屋潮來了 去年完工13.8萬宅 汪小菲監護權復活 律師一句勸：守護所愛不能拋棄繼承
全台10大房價鬆動區出爐 高雄楠梓晚1個月進場「現省百萬」
房價終於回檔了嗎？根據《591實價登錄》統計，對比9月打炒房前後七都各行政區房價變化，發現房價有逐步修正的跡象，10大鬆動的區域中又以高雄占半數最多，約有1成收斂，尤其重災區楠梓，9月前後單價就差4萬元，若以購買30坪房屋來說，晚1個月買反而現省百萬元。業者觀察，第七波信用管制上路後，房價出現回檔，原因在於，第一，受到限貸令衝擊，新成屋交易量委靡，導致均價回落；第二，買方購屋信心轉弱，不再追價使房價收斂；第三，市況轉冷，有資金需求的屋主議價幅度加大，尤其中古屋因成本較低，短期售價容易受觀望氣氛影響，也會讓整體房價看似鬆動。根據實價登錄統計，七都房價回檔最多的區域為高雄楠梓，對比第七波信用管制前，9月後該區房價下滑14.8%，回到2字頭。楠梓因台積電設廠利多，房市炒作氛圍濃厚，不過自央行祭出史上最嚴打炒房後，投資客紛紛退場，房市價量雙雙疲軟，難再像上半年一樣暴衝。接著則是台中太平，房價同樣回到2字頭，比較打炒房前後房價跌幅逾1成，主因在於9月後受到限貸令影響，該區新成屋交易量縮水，顯見房市反轉，買方追價力道減弱，連帶房價逐步回落。第三名高雄左營，房價同樣也有超過1成下滑，該區6~8月受惠巨蛋周邊新成屋單價坐5望6，挹注該區房價衝高，然而9月後該案僅剩零星成交，造成價格出現回檔。接續同樣是位在高雄的鳳山，該區由於9月後公寓交易占整體比例升高，拉低成交均價，房價也有1成下滑。而鼓山區則受到第七波信用管制調降豪宅貸款成數影響，豪宅交易大幅萎縮，房價跌回3字頭。接著，台南永康與安平，近年則因為北外環建設加持，新成屋單價已坐4望5，然而9月後房市交易多以中古屋支撐，價格明顯修正。第八、第九名為台中北屯、南屯，其中北屯6~8月時受到水湳經貿園區新成屋帶動，推升房價基期走揚，9月後均價回穩，南屯則是因為9月後交易多集中在低價區段的嶺東科大生活圈，房價出現近1成鬆動。最後同樣為高雄豪宅交易熱區的前鎮，打炒房後亞洲新灣區高價住宅交易寥寥可數，使其均價盤整。
打破豪宅賠售黑歷史 西華富邦轉手賺4000萬包下「增值王」冠亞軍
近期低總價住宅熱賣，豪宅市場也頗熱鬧豐收，台灣房屋集團趨勢中心盤點今年以來億元以上豪宅轉手增值前五名。大直指標豪宅「西華富邦」就拿下前兩名，其中18樓原屋主2015年時取得價格為1.9億元，持有逾8年以2.39億元售出，帳面增值4839萬元，拿下今年豪宅轉手增值金牌獎。名列第三的是南港區經貿二路豪宅「大同璽苑」，實價揭露，今年5樓戶屋主長期持有逾13年出售，單價站上107萬元，創社區新高，帳面上增值3802萬元，對照2018年同社區鄰居出售曾賠掉1700萬元，如今社區身價雪恥大翻身。台灣房屋南港世貿展覽館加盟店店長曹健中表示，南港2014年底因北市府端出東區門戶計畫，大坪數預售豪宅曾衝上百萬行情，不過因區域利多尚未到位，2017~2020年出現賠售案例，但近年南港的建設利多豐富，包括日式百貨商場南港LaLaport、「南港之星」公辦都更案、南港轉運站BOT案等，帶動區域房市價格，預售住宅案均價120萬元上下，經貿園區附近的大坪數豪宅包括「大同璽苑」、「日升月恆」、「華固天匯」等，如今挺過低迷期，近期中古豪宅單價已突破百萬元，買方大多是回台置產的台商或國內企業主。第四、五名的增值豪宅交易，持有期間都不長，屋主約持有3~5年就轉售，像是「碧湖畔」的17樓屋主僅持有3年，就增值逾3000萬元，等於1年身價成長1000萬元。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，「碧湖畔」持有僅3年多就轉售，主要是原屋主取得的2020年，為新冠肺炎爆發的年度，當時市場擔心景氣重演SARS的短期暴跌，因此買氣相對遲滯，所幸台灣防疫得宜，疫後更迎來大規模產業投資、股市維持高檔，房市亦搭上國內經濟活絡的順風車一路走揚，使屋主的資產在短時間內增值數千萬。陳定中也表示，第一手豪宅屋主若在預售期間以相對低價購入，並持有一定期間，轉售通常賺多賠少，且如今正逢房市熱的時機點出脫，增幅表現多半亮眼第一建經研究中心副理張菱育也說，在通膨的大環境下，長期持有房地產，大多能享有不錯的增值空間，若把握住「危機入市」的起漲點進場，增值速度還會更加鮮明。不過她也提到，央行自2021年規範自然人購買高價住宅，貸款成數都降為4成，且無寬限期，加高進入豪宅市場的門檻，再加上短期持有的轉售獲利，會以高稅率課徵房地合一稅。以「碧湖畔」原屋主僅持有僅3年為例，稅率達35%，因此獲利控怕會遭重稅壓縮。
郭台銘妻曾馨瑩砸6.24億買豪宅 光車位就花近3700萬
法人禁買豪宅，但是富豪照樣買！北市信義區豪宅「首席公館」睽違3年半，出現女富豪一次現金買下同層2戶，總價共約6.24億元、單價245萬元，進一步查證地籍資料，2戶登記在鴻海創辦人郭台銘夫人曾馨瑩。令人驚訝的是，單戶配2個車位，總價共1850萬元，平均一個車位就要925萬元，超越實登「皇翔御琚」今年的883萬元，榮登台北市最貴車位！而新買家2戶共買了4個車位，光車位就花了3700萬元，比一般台北市住宅都還高，可以說是「車都住的比人好！」根據台北市實價網最新揭露，該豪宅2戶均在8樓，單戶坪數約138.49坪（包括2個車位、約18.73坪），扣除車位坪數與價格，每坪單價約244.98萬元。對照成交戶別地籍謄本，2戶買方均為曾女、戶籍地為「信義富邦國際館」，而該址曾有媒體報導為郭台銘2011年買給曾馨瑩的房產。北市信義區豪宅「首席公館」過個馬路就是地標台北101，其中25~27樓的頂樓戶已被創見資訊束家砸下12.8億元包下。（圖／台灣房屋提供）表格台灣房屋信義101加盟店店東向秦毅表示，「首席公館」屋齡僅3年，一戶大約3億元以上，且目前全社區單價都在200萬元以上，低樓層在預售時成交單價214~242萬元上下，高樓層單價則落在260~271萬元，此次交易算合理範圍。而信義區新豪宅車位，多半有配電、充電裝設備，行情已來到650~750萬元左右，至於「首席公館」身價近千萬的車位，可能在硬體或規劃上有過人之處，或是採特殊設計的類車庫規劃，才能創下高價。另外，大安區豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」，也在今年上半年由女富豪現金買下1戶，總價約4億元、單價268萬元，創下目前今年豪宅交易，單價次高紀錄。台灣房屋集團趨勢中心觀察，今年上半年200萬豪宅已有18筆交易，比去年的12筆還多6筆，共有7棟豪宅入榜。其中「西華富邦」最熱門，共有6筆成交；「One Park Taipei元利信義聯勤」，4筆交易單價區間在266~279.4萬元，是今年上半年的豪宅王；「皇翔御琚」也有3筆，「首席公館」2筆，而「首泰信義」、「琢白」、「潤泰敦峰」各1筆，上半年兩百萬俱樂部總銷累積逾63.8億元。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖然平均地權修法後，私法人禁買豪宅，影響高資產族的財務配置，不過由於今年上半年股市表現亮眼，加上許多法人股東個人盈餘分配，不動產的保值效應仍深受企業家族喜愛，因此仍有不少富豪有雄厚資本，將現金直接轉入房產。第一建經研究中心副理張菱育指出，常見企業家族一次買下同層2戶，多半認同該區域未來增值性，且原本就熟悉該區，對居住環境情有獨鍾，會以妻子或子女的名義購入，為家人置產，在居住空間上更具使用彈性。
捧億買豪宅1／「這社區」連3年稱霸豪宅王 萬海陳家砸8億與周董為鄰
2023年北市十大成屋豪宅出爐，由北市大安區「One Park Taipei元利信義聯勤」連3年蟬聯，創下去年豪宅最高成交紀錄的是萬海(2615)陳家，一口氣買砸於8億元買下2戶，與周杰倫、江蕙當鄰居。去年上榜的十大豪宅，全數單價皆站上200萬俱樂部，其中6個社區的最高成交單價是以法人名義買進、7個更是採無貸款方式購入，顯見豪宅限貸令和平均地權條例法人購屋許可制，仍阻擋不了富豪們買房的慾望。時序進入3月，去年地產交易皆已完整揭露於實價登錄，CTWANT委託台灣房屋以成交單價為基準，彙整2023年北市十大豪宅排行榜，其中信義區有3個社區進榜最多，其餘分散在大安、中正、松山、中山區，進榜豪宅包括「One Park Taipei元利信義聯勤」、「松濤苑」、「皇翔御琚」、「文華苑」等，總價都在4億元以上，且無貸款購入，顯示買家財力驚人。三連霸再度奪冠的「One Park Taipei元利信義聯勤」，屋齡約5年，基地規模超過2000坪，由於正對大安森林公園第一排，擁有無敵棟距和景觀，房價抗跌保值，自2018年預售起，屢屢出現高價交易。去年擊敗眾多知名豪宅、創下最高成交紀錄的是僑外資勇誼公司，與另一同樣公司登記地址的欣楓公司，去年6月一口氣買下25樓2戶，總價分別約4.23億元、4.15億元，換算單價277萬元。進一步查詢，勇誼公司的代表人為陳致遠，即為萬海少東，推測25樓2戶應都為萬海陳家所購入。「敦南霖園」為霖園集團蔡家起家厝都更案，去年還在預售即創下每坪單價達285萬元，高於「One Park Taipei元利信義聯勤」，其中已有5戶被蔡政達、蔡宏圖(圖)兩兄弟，斥資19.83億元買走。（圖／翻攝自國泰建設官網、CTWANT資料室）「One Park Taipei元利信義聯勤」標榜全天候「黑卡級」管家服務，無論日常採買或代訂米其林餐廳、私人飛機都能包辦。每戶總價動輒3、4億元，不僅出現家族一次出手買下多戶，且幾乎都是現金無貸款買進。該社區知名住戶除元利建設、全聯董事長林敏雄外，還有糖果糕餅商徐福記家族、全台最大廢棄物清理業者「可寧衛」總經理楊永發，以及台語天后江蕙、亞洲天王周杰倫與愛妻昆凌等。去年入主「One Park Taipei元利信義聯勤」的還包括健康美麗公司，以總價3.6億元成交，而該公司負責人姓張，董事名單驚見麗彤生醫(6539)董事長張麗綺，研判也應是相關親友取得。觀察2023年十大豪宅交易，就有6個社區的最高成交單價是以法人名義買進、7個採無貸款方式購入。對此，第一建經研究中心副理張菱育表示，雖然近年因央行祭出「豪宅限貸令」，再加上國內歷經5次升息，但手中握有大筆資金的頂級豪宅客，購屋根本無需貸款，也從不擔心多戶課徵囤房稅的問題；平均地權條例去年7月正式上路，法人購屋採許可制後，豪宅交易放緩，但富豪資產配置需求仍在，只要符合用途申請，不難說需求者仍有辦法闖關以公司名義置產。新落成的「Diamond Towers 台北之星」住宅開價每坪230~290萬元，今年相當有機會攻進豪宅榜。圖為5樓公設層。（圖／業者提供）台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐進一步解釋，以下6種情況，法人經許可後得以購買住宅，包括合建、實施或參與都更危老，衛生福利機構場所或合作社購買供社員共同使用，一般法人可購買宿舍使用，但不可超過員工人數，或同一使用執照內5戶以上，規模出租經營使用。她認為，法人購置住宅採許可制，豪宅市場交易降溫，今年還有囤房稅2.0上路，建商將面臨持有成本大增的壓力，大坪數物件餘屋多的社區，或許開始面臨價格修正的兩難考驗。不過分析豪宅後市價格，張旭嵐認為，目前市場上多個豪宅預售案的成交價格皆超過每坪200萬元，像是國泰霖園集團蔡家的起家厝都更案「敦南霖園」，目前正在施工中，去年20樓就以每坪282.14萬元的價格超越豪宅之首「One Park Taipei元利信義聯勤」；總樓高達30、31層的新落成豪宅「Diamond Towers 台北之星」，住宅開價每坪230~290萬元，未來成交價皆不難刷新豪宅排行榜，頂樓戶甚至有機會挑戰每坪300萬元的彭淮南防線。
大咖觀房市2／建商怨高房價源頭是「他們」 豪客置產「感謝都來不及！」
2024總統大選落幕，由於過去4年政府祭出不少打炒房政策，讓建商怨聲載道，CTWANT記者在大選後採訪各大建商、代銷業者，趁內閣改組前，業者大吐苦水及建言，期待新政府在抑制高房價上能對症下藥，尤其是地價，「政府把地拿出來標，帶動地價大漲，買地成本高，房價當然高！」並提醒居住政策應該是讓人人住得起，不是買得起。」向來大砲型的亞昕國際董事長姚連地，23日趁著30週年記者會上不吐不快，點出高房價來自建商面臨的5大高成本，包括高地價、高造價、高稅負及缺工導致高薪資成本，還有即將徵收的碳費，「開發商就是將本求利，土地成本加上建築成本，以及合理利潤、稅負，成就最終房價。」「各項成本都上漲，房價怎麼會掉得下來？」「未來房價還是高，政府要想辦法控制成本，在經歷多次打炒房政策後，預售屋也都不能轉賣了，房價依舊高漲，且不是個案，是所有建商都如此，顯然是本質問題。」甲山林集團總經理張境在也說，建商怎麼可能虧本做生意，真的想抑制房價，就先想辦法抑制建商成本。如何抑制成本？受訪業者異口同聲地說，從占總成本5~7成的地價開始。姚連地指出，近年來中央與地方政府為了籌措財源，標售土地，讓地價出現定錨效應，老百姓會看，政府都標這個價，轉手時當然比照辦理，這是制度上的問題，也是造成地價不斷上漲的主因之一。張境在也說，地方政府把地拿出來標，帶動土地大幅上漲，建商買地成本高、房價當然高，又回頭罵建商賣這麼貴，「我們也很無奈！」他多年前就建議，國有土地標售也能像股市有漲停限制，例如不能溢價超過20%，一樣價格就抽籤決定得標者，這樣就不會有土地成本飆高的問題，不過一直未有改善。其次是大缺工墊高營建成本。以高雄為例，因科技業大舉擴廠，導致營建工大缺，去年全年申報開工推案總量相較前年年減約4成，建商減少推案、延後開工、逾期完工，屢見不顯。富旺國際總經理林宗毅直白表示，「因為南部缺工問題嚴重，暫不考慮在南台灣獵地推案。」台灣缺工問題嚴重，尤其高危險、高勞力的營建工人，更是已無年輕人願意投入，多名營建業者反映，現在是有錢也請不到工人，目前引進的外籍移工，不只杯水車薪，還沒有任何經驗，需要時間培訓。（圖／黃鵬杰攝）而為了搶工的建商，只能不斷開出更高的價碼，「現在聘板模工行情已超過每日4000元，且即使高價延攬，還是缺人。」姚連地說，工地高溫、炎熱，從業人員長年只減無增，最終讓營建業缺工困境加劇，推升工人薪資不斷上揚、造價成本也持續攀升。就算引進外籍移工，也非完全能解決缺工問題，張境在說，目前引進的外勞，都只能掃馬路、做簡單工作，都是來這邊才學技術，他擔憂，若不久後又因政策調整把他送回去，等於是白做工。科達建築董事長賴建程就分享，前一波營造成本大漲，他光一個案子營造成本就多了2億元，但某次跟一位上市建商老闆聊天，得知該建商北中南所有建案營造成本超漲快200億元，是他的百倍，讓他不敢再多言。另外，央行針對高總價住宅實行的「豪宅限貸令」，規定自然人購買住宅，台北市總價7000萬元以上、新北市6000萬元以上，其他地區4000萬元以上，只能貸款4成，且必須本息攤還、無寬限期，也引起眾多建商不滿。在成本漲、房價漲之下，豪宅輕而易舉就會觸碰門檻，讓豪宅市場萎靡，甚至出現請建築師「拆門牌」，將房屋一分為二來解套。張境在就稱「限貸令」反而造成市場不健全，讓對大坪數、高總價產品有需求的民眾，卻因為限制，要付出更多自備款或是壓縮很多想換屋的需求，是不合理的，「不是只有照顧首購小坪數，才是健全房市。」去年全台最大案、總銷高達450億元的北市大安區豪宅案「Diamond Towers台北之星」，每坪開價230~290萬元，最小150坪，每戶總價4億元起跳，推案建商三圓建設董事長王雅麟也受到豪宅限貸令不小的影響，他認為一般住宅和豪宅應脫鉤看待，「豪宅客群是事業有成的客人，北市黃金地段房價動輒百萬起跳，超過7000萬元門檻相當容易，不應該對有錢人有差別待遇。」三圓建設董事長王雅麟表示，地緣政治風險下，富豪還願意把錢搬回來台灣買房，帶動周邊經濟消費，感謝他、頒獎給他都來不及了，還要去打他，希望選後對豪宅交易上的限制都能放開。（圖／林榮芳攝、報系資料庫）另外，他也針對法人購屋限制表達不滿，「全世界沒有法人買房還要經過審核的，採報備制即可，法人炒房會重複課稅，要炒房都是用自然人炒房，法人持有不動產多是透過公司管理房地產、股票等，未來也方便做二代傳承及資產分配，但這項管制是打亂人家財產規劃，何必呢？」王雅麟甚至認為，「在地緣政治紛擾下，富豪還願意把錢搬回來台灣買房，都要鼓勵人家，感謝他都來不及了，不應該還去打他。」他希望選後打房不合理的地方都能有所調整，「居住正義不是買不買得起，是合理價錢住到安全房子。」海悅國際總經理王俊傑也有同樣看法，「居住政策應是每個人住的起，不是每個人都買得起」，政府應朝這方向加強社宅規劃；另外他也提到，現在通膨物價飆升，薪資不調整就會感覺錢變薄，距離成家也會更遙遠，如何提高國內整體薪資結構，也是政府該改善的方向。
限貸令、囤房稅雙衝突 龍寶張麗莉：恐釀豪宅交易糾紛
今天即將揭曉總統大選結果，面對過去3年打房政策一波波，7月還有囤房稅2.0準備上路，日前龍寶建設董事長張麗莉悲觀表示，「房市已被一連串打房政策打得稀巴爛，誰當選都不會變好！」雖然不少同業樂觀看待今年房市將在選舉後撥雲見日，不過張麗莉認為，因經濟復甦腳步不穩，今年經濟不見得會比較好，加上業者面臨碳費問題，所有業者都還在摸索，且這幾年政府政策，已把房市打得稀巴爛，不管誰當選，都要以步步為營的心態面對市場。張麗莉無奈地說，政府以居住正義為題，提出很多壓力政策，業者該反映都反映了，政府仍照著政策走，很多政策問題很大，例如豪宅限貸令一聲令下，很多在預售時沒限制，交屋後卻卡到超過總價只能貸款4成的規定，影響到不少豪宅已購客，未來恐造成建商與客戶間的糾紛增加。而建商方也因為常會在豪宅操作保留戶，等成屋候讓已購客揪親朋好友當鄰居，結果正好遇到限貸令，導致豪宅市場緊縮賣不掉，又被扣囤房稅，帶來雙重壓力，「這些政策彼此是有衝突的，平均地權條例修法的預售屋禁轉售都不溯及既往，豪宅限貸令卻是溯及既往，不符合法律規定！」張麗莉繼續說明，現在的成屋豪宅不是建商不賣掉，而是很多人因限貸令而不買；而新推出的預售豪宅，也因為土地和造價一直漲，造成銷售的單價升高，例如台中要控制總價在4000萬元豪宅線以內，房子只能愈蓋愈小，已非豪宅規劃。日前舉辦台灣建築美學文化經濟協會會員大會，由知名建築師事務所主持建築師劉培森連任協會理事長。圖左起龍寶建設董事長張麗莉、台灣建築美學文化經濟協會創會理事長黃南淵、現任理事長劉培森。（圖／林榮芳攝）張麗莉也碰到央行限制建商購地18個月內不開工就被抽銀根的問題，她抱怨，「難道要建商賤賣土地嗎？為了不被抽銀根，大家搶開工，造成缺工更嚴重」，她舉龍寶建設在水湳經貿園區的一塊土地為例，標到土地時原本可以貸款7成，「那麼好的土地，我找不到工班，也不想貿然開工」，沒在18個月內開工貸款被降到4成，「我不願意浪費這塊土地，只好8億多元先還掉」，這還是口袋深的建商才能這樣做，小建商只能被迫開工或賣地，未來就是大者恆大。對於2025年碳費開徵對房價的影響，張麗莉坦言「還在自評，但內政部說影響房價只有0.9%，應該是低估了」，碳費最直接影響的是上游原物料供應鏈，她在3個月前便收到台泥報價單，已經備註說明，未來若受到碳費影響，發包的金額得再外加。張麗莉感嘆現在建築業的門檻很高，「大家都苦哈哈，未來也不會更好，所以要步步為營」。她也期許，不管誰當選，政策都可明朗有所遵循，讓建築人可以盡本份，努力以新技術、新工法來解決法令和缺工帶來的難題。
豪宅限貸令奏效！台中4000萬以上住宅吹寒風 交易量年減近4成
台中豪宅市場吹寒風，中信房屋研展室根據實價登錄資料，統計近一年(2022年11月至2023年10月)與前一年同期(2021年11月至2022年10月)，台中市各行政區總價超過4,000萬元的住宅交易量變化，結果顯示，台中市全區豪宅交易量年減近4成。根據央行規定，台北總價7,000萬元以上、新北總價6,000萬元以上、其他縣市總價4,000萬元以上，即符合「高價住宅限貸令」，故台中市4000萬以上住宅即定義為高價住宅(豪宅)。詳細觀察台中市整體豪宅交易量變化，在2021年11月至2022年10月期間，就有高達650件的交易量，平均一天就有1.8件豪宅交易，然而到了近一年，台中市豪宅交易量僅剩393件，驟降了39.5％。其中萎縮最明顯的為蟬聯豪宅交易量第一的「西屯區」，減幅高達46.1％，從306件交易量減至165件，近乎腰斬。其餘豪宅交易前四名的行政區，也都有2到4成不等的減幅。中信房屋研展室謝欣亞表示表示，近一年房市氛圍並不熱絡，加上平均地權條例新法規定，限制法人購買住宅須經內政部許可，因此導致高價市場交易緊縮，除此之外，隨台中房價高漲，央行豪宅限貸令衝擊也變大，以西屯區5年的新古屋每坪65萬元的均價換算，4,000萬元僅能購入62坪內的房屋，扣掉公設約是大三房的大小，卻會面臨貸最高4成的緊箍咒，因此有別於過去以大坪數為主力的豪宅市場，目前部分豪宅有往「精品化」趨勢靠攏。中信房屋中彰投駐區經理楊乾意則指出，台中房價高漲，在蛋黃區內，總價4,000萬已經不能算是豪宅，但仍然受制央行豪宅限貸令的影響，導致部分買家會往外移，或是選擇較小一點的坪數，因此也造成整體房市結構的改變。楊乾意補充說，中台灣有厚實基礎的產業聚落，很多居民是隱形冠軍企業的業主，實力非常雄厚，只要推出的豪宅建商夠知名，座落地段夠好、規劃設計、結構型態具指標性，其實並不缺買家出手置產，像是台中七期豪宅「聯聚怡和」在法拍市場引起搶標也是因為如此，七期指標建商代表「一聯三寶由雙陸」的案子根本不愁賣。
5戶以上囤房大戶過半逃漏稅 財政部追討1.12億元
囤房大戶逾半逃漏稅！財政部正進行5戶以上囤房大戶租金所得申報查核作業，依最新資料，完成的4877件中，就有2530件須補稅，逃漏占比51.87％，補稅金額高達1億1238萬元。專家直言，許多包租公、包租婆是以老舊公寓分成多房出租，房屋稅較低，擔心報稅不論級距是12％、20％都是不小的開支。財政部從2021年8月開始進行個人房屋稅租賃所得專案查核，2021年8月到2022年3月31日查核10戶以上囤房特大戶，查核件數1734件，共查獲1007件，補徵稅額9985萬元，逃漏稅比率58％，平均每件補稅額9.92萬元。自2022年1月1日到今年底前，財政部查核5戶以上囤房大戶租金所得，共計查核7603件，到6月底已完成查核4877件，其中2530件，逃漏比率仍逾5成，補稅額達1億1238萬元，平均每件補稅額4.44萬元。合計這兩項專案查核的補稅已達2億1223萬元。財政部官員表示，平均每件補稅金額不高，原因在於房東基本上沒有其他所得，多靠收租，因此也很難累進到最高稅率，此外租賃所得有43％可列必要費用扣除，房東仍應該誠實申報。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，目前地方政府房屋稅稅基普遍偏低，即便調高房屋標準單價也僅影響新屋，多數房東寧願不申報出租，適用租屋優惠稅率，也要逃漏稅，主要不願房租收入併入所得，被課更高所得稅。徐佳馨認為，查稅比起推囤房稅新制更具效益，她建議政府，專案查核可以繼續往下、擴大範圍，像是2戶、3戶的囤房戶，更能刺激房東誠實申報租金所得。值得注意的是，受到全球經濟景氣疲軟、加上《平均地權條例》新法限制私法人購置住宅的影響，依實價登錄資料可看出，台北市豪宅市場已受重創。永慶房產集團表示，觀察台北市整體豪宅交易變化，2021年上半年有高達335件的交易量，平均一天有近2件豪宅交易，到了2023年上半年交易量驟降71.3％，豪宅市場在短時間內恐難有快速回升的動力。
購買住宅採許可制 私法人爆換手潮
《平均地權條例》新制7月1日上路，私法人購買住宅採許可制，由於預售屋換約轉售限制不溯及既往等因素，不論是獲利了結或逢低買進，私法人在房市操作各異，形成一般房型買賣上下車頻繁的換手潮，惟過去受到私法人青睞的豪宅成交量卻較去年同期減少近半。近三年1～5月台北市億級豪交易量。（圖／中國時報製表）截至目前為止，今年1～5月台北市1億元以上豪宅，共有53筆交易紀錄，不過對照去年同期104筆，交易量減少近一半，不過實價登錄有登錄的時間落差，因此今年前5個月的交易量尚未完整揭露。5年不得移轉 買賣趨保守台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐觀察，疫情期間不少台商回流，熱錢湧入房市，高端豪宅交易熱絡，不過去年起央行減少資金水位、連續多次升息、打炒房政策消息等，再加上《平均地權條例》修正案通過，市場氛圍趨向保守，豪宅的單價或交易量也都趨緩。第一建經研究中心副理張菱育指出，《平均地權條例》新制已於7月1日上路，為了遏止炒房，當中祭出的私法人購屋採取許可制，且購入後5年內不得辦理移轉、讓與，交易流程更為繁複，法規上路後，恐減少高資產族以公司名義購買住宅的靈活度，得改由個人名義購置，下半年的豪宅交易量表現更將趨向保守。一般房型 較豪宅交易多馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，在《平均地權條例》新制上路前，私法人出現換手潮，相較豪宅，買賣最多的仍是一般房型，雖然一般房型買賣上沒有資料可勾稽，但若以內政部以往統計，私法人買賣占房屋移轉棟數3％到4％之間。私法人一般可區分為有錢人以公司名義買豪宅，以及投資客集資買房的不動產投資公司。何世昌指出，由投資客組成的公司，由於買賣量太大，成立公司買房，不僅好管理，且可用持股比例來分配利潤及分攤虧損，也可防止買賣掛在個人名下，可能發生偷賣弊病。他表示，私法人買豪宅的仍占少數，多數標的仍是以1到3房的一般房型居多，以一年約30萬筆交易來概估，換算私法人買賣也有好幾萬戶，因此，不論是獲利了結或逢低買進等各種原因，私法人在7月1日前有人搶上車，也有人搶下車，形同是私法人房市見解不同的換手潮。私法人將目光 轉向商辦至於私法人買賣房子的地點，何世昌表示，私法人豪宅買賣仍以台北居多，外縣市少，台中有但不多。因為豪宅沒有太大增值空間，投資報酬率差，私法人一般不會買來投資，因此，私法人投入豪宅市場比較沒有投資及置產考量，大多是有錢人買來自用居多。張旭嵐指出，《平均地權條例》的修法「管住不管商」，因此今年私法人逐漸將目光，從豪宅轉向商用不動產。而在通膨的預期心理下，高資產族對於優質商辦購置規劃更加積極，在央行升息至今已達3碼的情況下，預期投報率也應隨之上調0.75％，由於精華區老商辦更具「低買價」、「高投報」特色，以及「高出租率」的地段優勢，因此今年精華區中古商辦將成為交易重點。
上市櫃獲利收高創紀錄 頂級名宅市場迎風處變不驚
目前台灣資本額逾100億元的132家上市櫃公司年報提前公告，在全體1788家上市櫃公司中，目前就有57家每股獲利超過10元。近年高獲利公司數量三級跳，也讓不動產尤其是名宅市場迎風處變不驚。根據金管會揭露，台股2022年度整體上市櫃公司累計營收達42兆9429億元，年增2兆481億元、5.01%，累計稅前淨利達5兆921億元，全年獲利繳出逾3.98兆成績單，寫下歷史次高。目前全年每股純益（EPS）創新高達358家公司，法人預期，2023年台股將配發的現金股利將維持一定水準，達2兆元以上，殖利率預估也有亮眼表現，且今年第2季起，上市櫃獲利有望加溫。即便2023年不動產市場空頭訊息眾多，但業者分析，以頂級高資產為目標客群的名宅市場，受惠於股市獲利大增、不動產的保值性高、風險低，預期今年將會是頂級名宅交易最亮眼的一年。從實價登錄資訊來觀察， 2022年12月北市有8間法人公司買豪宅，其中就有6件是零貸款、直接拿現金購屋。其中，大安森林公園第一排的「One Park Taipei信義聯勤」，去年以每坪260萬元單價穩坐豪宅首席，站穩200萬元身價的還有大陸建設「琢白」、「聯合大於」等頂級豪宅，這也揭露了2023年富豪圈新走向：成屋。鏡頭轉回台中豪宅市場，從限制貸款天花板4000萬元來統計，去年第四季正是《平均地權條例》討論熱烈的當下，台中躍過4000萬元門檻的大樓成屋交易來到69筆，且西屯區佔比4成；而大樓預售屋則是33筆，其中成交數字上的差別，讓成屋市場價值逆勢被放大。觀察中台灣豪宅交易總價前三名，分別由「寶輝秋紅谷」31樓的1.56億元奪冠、大陸「宝格」33樓1.49億元居次，4000萬元以上成屋豪宅銷售金額，光第四季數據就達到47億元大關。業者認為，相較於雙北市，中部推案量並不小，但頂級名宅特色更鮮明，由其是台中七期重劃區國際建築林立，街廓質感整齊，加上綠地與價值性，吸引全台各地甚至是海外人士青睞。台中七期重劃區國際建築林立，街廓質感整齊，具備綠地與價值性。觀察台中叫好又叫座的頂級超名宅，也能統整出一定的保值方程式，包含國際建築大師操刀、地點絕佳、產品具備獨特性、取代性低、社區服務實力堅強等5大特點。以銷售口碑、交易量價來觀察，大陸「宝格」、「丽格」，名列中台灣10大豪宅之一，觀察其建築工法與外觀上也顛覆傳統的石材、磁磚ＲＣ建築的操作模式，以不到1％的市佔率採用鋼構搭配玻璃帷幕興建超高大樓，兼具避震效果，更顯其國際價值與特殊性。業者則透露，隨著台灣的國際能見度增加，過去在外打拼的企業成熟二代，因眼界、環遊世界的經歷充足，除了眼光獨到外，在目前市況多有選擇下，最終仍會挑選具備絕版、絕無僅有的個案進行置產、自住，尤其是七期重劃區的個案，雖然在各地預售案來勢洶洶的推案，但七期的不可取代性，仍是頂級客層對台中的第一印象。