豪宅稅
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賣掉舊工廠竟被課「豪宅稅」 地政士1方式破解
財政部日前針對出售2016年前取得的舊制房屋，納入高單價「小豪宅」為增稅對象，視同豪宅稅的標準，沒想到，不只高單價小宅，竟連老舊工廠都遭殃。正業地政士聯合事務所鄭文在指出，過去台灣存在許多「客廳即工廠」的昶房型透天，由於以個人名義登記所有權，售屋後慘遇新制加課豪宅稅，導致多了近10萬元的交易所得額。鄭文在說起台灣經濟起飛時的樣態，當時「客廳即工廠」，地下工廠林立，許多家庭主婦會將部分加工性質的工作帶回家組裝，隨著台灣經濟發展越來越好，這些代工廠的老闆，漸漸將公司組織化、規模化，但發跡之前的很多工廠其實都是兼做住家使用，在發達前多是以個人名義購置的房屋。這些當年陪他們輝煌騰達的「起家厝」，隨著不動產增值，現在都已經是寸土寸金了，鄭文在指出，其實貴的是土地而不是房屋，土地必須繳納土地增值稅，但是房屋卻莫名的捲入這次的豪宅稅，「他們沒有炒房，卻成為受害者」。豪宅稅修正 自營工廠莫名中獎財政部〈中華民國114年2月19日台財稅字第11300103510號函〉將2016年前取得的舊制房屋，調高設算所得額標準1~5%、豪宅獲利率從17%調高到20%，而且納入高單價「小豪宅」為增稅對象，門檻台北市每坪120萬元、新北市每坪75萬元，4都及新竹縣市50萬元，其他地區35萬元都受影響。以新北市為例，房地總成交價金額（含車位）6000萬元以上，或是每坪單價75萬元以上，全部納入「豪宅稅」的課徵範圍，鄭文在直言，此政策讓這些早年幫台灣拼經濟的長輩們毫無招架能力，苦不堪言。他舉客戶為例，出售的房屋位於新北市土城工業區的一棟透天工廠，早期還沒有成立公司之前，以個人名義購買登記這棟透天工廠，從事黑手加工，後來賺了不少錢，事業有成退休後，將這棟透天工廠出租給同行，收取租金。由於客戶年事已高，小孩都已取得外國籍並娶妻生子，在國外落地生根，因此決定把這間起家厝出售，隔壁的加工廠因為有擴廠的需求，雙方一拍即合，歡喜成交，成交價近9千萬元。由於賣方取得房屋的時間約民國70年間，原始成本早已不知去向，符合此次由17%調漲至20%之「豪宅稅」規範，雖然房屋主要用途載明是工廠，偏偏當初登記是以個人名義登記所有權，符合「升等3%」的規定，所以應以實際房地總成交價金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例，計算歸屬房屋之收入，再以該收入之20%，計算其出售房屋之所得額，為此多了近10萬元的交易所得額。個人登記的舊廠房住家符合新制，一口氣交易所得額就增加了近10萬元。鄭文在還說到，另外一種以個人名義登記的廠房更慘，如果個案的土地面積很大，房屋面積很小，依照目前的市價，換算成房屋每坪單價一定超過75萬元，甚至百萬元以上，殊不知真正貴的是土地，只是房屋面積太小，變成受害者。對於這些早期以個人名義登記的廠房，是否應該網開一面？鄭文在認為仍有彈性，至於此類賣家該如何擺脫被課「豪宅稅」的宿命？他建議，如果土地才是主角，房屋只是買賣的配角，未來買方可能會申請建照重新建廠，可將房屋拆除後以素地的方式出售，如此便沒有地上房屋的交易所得，成為節稅的撇步。 台積電擴大赴美 炒房族喊「完蛋了」 一表看台積宅漲多兇 阿姨我不想努力了！全台共151萬女地主 這縣市最多 尪生前承諾「房子妳住到百年」 漏做1事…妻慘搬離還賠錢
打房政策推陳出新 代銷龍頭祝文宇曝：這群人受影響最大
近年來政府打房政策推陳出新，甲山林董事長祝文宇直言，從豪宅稅到囤房稅，政策主要打到的是有錢人，但卻沒有真正將房價打下去，物價上漲，房價走揚，但年輕人薪水沒漲，這對房巿是一大隱憂，目前年輕人為圓購屋夢，以時間換取空間，從台北巿轉到新北第一圈購屋，或進一步遷徙到桃園等地，建議政府以大禹治水方式，開闢新建重劃區，將交通建設做到位，才能真正解決問題。祝文宇進一步指出，要穩定房價，必須先解決建築成本走揚問題，像現在土方單價越來越高，較過去高出3、4倍，卻還出現沒地方可以倒的問題，這些都需政府協助解決。在囤房稅與平均地權交互影響下，建商何去何從？祝文宇表示，過去以來，有很多建商採取「先建後售」，讓消費者「看得到、摸得到」，但未來可能轉向，改以預售為主，因先建後售，銷售期大幅縮短，否則會被課較高的囤房稅，畢竟虧本的生意沒人做。展望明年房巿，祝文宇指出，明年經濟比今年佳，加上低利率與高通膨走勢不變，房巿將呈現需求高的地區，房價向上攀升，反觀供過於求的地方恐會出現破盤價。
囤房稅讓供應量大區域將殺血本 祝文宇：現在政策不內行
房地產龍頭甲山林集團20日舉辦法說會及2024年展望記者會，統計2023年銷售額高達千億，創歷史新高，有望成為今年建商推案王。展望2024年，董事長祝文宇預告，將推出逾千億案量，業績將再創高。針對昨日通過的囤房稅他也回應，羊毛出在羊身上，未來租金高、房價高，他直言，「現在政策還是有很多缺點！」祝文宇分析，建商被課囤房稅將影響2層面，一是豪宅，自從兩稅合一後還有豪宅稅，都在打有錢人，有錢人換房需求都已被壓下來了；二是會打到供需失衡的地方，供應量多的地方，賣不出去，價格就會殺血本。祝文宇表示，台灣一直沒有用供需控制市場推案量，他以古人治水為例，大禹的父親用圍堵的不成，後來大禹用疏導的就成了，「想壓房價要用疏導，不是拼命圍堵，哪裡有需求就提供量，供應量大的地方就要控制。」「但政府這方面沒概念，現在政策不內行。」他直言，打房沒把房價打下去，薪水沒漲但需求還在，很多年輕人想買房有很大困難，只能買外圍用時間換距離。「想要降低房價，就要先降低建築成本！」祝文宇說，最嚴重的是土方，處理成本越來越高，勞力也不夠，原物料、電費、油費等不斷漲，還有昨天通過囤防稅，也是在增加成本，「羊毛出在羊身上，未來租金高、房價高，如何降低成本才是最好的路，現在政策還是有很多缺點！」祝文宇再批，前陣子上路的平均地權條例，預售屋買了不准轉賣，交屋後短期出售課高額房地合一稅，想中途出場的成本高，新屋市場少了新古屋的競爭對手，房價更容易提升。然囤房稅上路後，造成建商不敢先建後售，擔心被課，預售就開賣，一旦被課稅，未來也是轉嫁給消費者。未來需求越高的地方，房價會漲越兇；供過於求的地方，就會降價賣。甲山林明年推案將延續跟著科學園區走的原則，自建案優先公開包括有竹科旁的「新竹帝寶」第二期、土城AI科技軸心的「金城帝寶」、新北科技園區的「市政官邸」系列、北區科技廊帶的「山河帝寶」第二期；北市則有北士科「士科潤山」、中山區百億大案「中山麗池」等，預估自建案總銷金額突破千億大關，有望成為2024年全台建商推案前段班。代銷事業，2024年有持續熱銷的三重「都廳大院2」、即將開案的南港「首泰大喆」、堃達中和案、竹圍「森原樹3」、「伊豆莊園2」、基隆「德安美麗薈」、高雄台積電旁的「橋科大極」等新案，總計推案量破千億。
仲介全聯會2023代表字「守」 六都看好「這區」仍有小漲空間
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會今(23)日舉辦年終記者會，在房市黑天鵝大舉出籠下，預測2023年度代表字為「守」，理事長張世芳也提出3大健全住宅市場政策建言，同時也預測2023年，雙北價平量縮；桃園價平量增；台中明年受捷運利多帶動，價量仍有小漲空間；台南高雄則進入盤整期。2022年上半年牛氣沖天勢不可擋，價量續創新高；下半年卻因股市走跌、利率升高，再加上選舉因素，市況陷入冷寂盤整期。2023年雖可能受到選舉干擾，但國內各產業對景氣走勢普遍看好，根據台經院調查顯示，服務業、金融業、製造業等看好度均高於5成；惟獨房地產業看好度低於20%。疫情趨緩、工商穩定成長有助社會經濟復甦，但高房價及高物價、可能升高的利率與打房政策，仍為不可忽視的隱憂，不動產仲介經紀全聯會展望2023年，選定以「守」作為代表字。全聯會也提出3大健全住宅市場政策建言，1.推出換屋補貼鼓勵換屋，提升樂齡者生活品質及居住安全；2.維持三高一低政策，協助青年購屋換屋；3. 解除或修改豪宅稅總價上限。根據不動產資訊平台資料顯示，台灣住宅房屋平均屋齡32年，以總數來說，也已超過450萬戶，幾乎為總體住宅存量的一半，老宅的結構及屋況問題多，影響生活品質，政府也是積極想解決，但是都市更新推動不易，即便有危老專案開出捷徑，卻仍是跟不上老宅變老的速度。都市更新緩不濟急，張世芳建議，政府應該重視長者的居住安全，推出換屋補貼及相關優惠政策，讓等不及住宅更新的長者，能夠在優惠誘因下，提昇換屋意願，換住到結構安全、屋況良好的住宅，以利提升生活品質。受到國內外經濟環境及原料成本持續高漲影響，2022年房價持續攀升，青年首購族群的購屋壓力有增無減，為協助青年首購族購屋，建議政府應推出加強版「青年安心成家購屋優惠貸款」，朝向高成數、高期數、高寬限期、低利率等「三高一低」方向進行，即由政府補貼金融機構提供高達9成的低利貸款，拉長貸款期限至40年，拉長寬限期至5年並補助購屋貸款利率低於1%，以幫助年輕人輕鬆購屋。張世芳表示，拉長還款期限可有效降低消費者每期房貸負擔，保障購屋者的生活品質，當未來收入提升或有閒置資金時，依然能提早償還部份本金，且40年房貸方案普遍要求貸款者年齡須於40歲以下，符合政府協助青年首購族群安心成家美意。另外豪宅稅方面，張世芳表示，在工資及原料上漲壓力下，近兩2年包含新竹市的七都房價，均有上漲現象，一旦超過總價上限，貸款成數便從7成驟降到4成，影響換屋族的理財規劃及換屋意願，「建議豪宅總價門檻應比照物價和房價上漲的幅度，以等比例原則滾動調整，以保障換屋自住客的權益。」對於2023年價量走勢，張世芳認為，建材及人工的成本上升壓力未減，即便市況趨緩成交量下降，整體房價仍會維持在原水平。雙北近2年的價量變化相對較小，預估雙北市為價平量縮，成交量微調約5%左右；桃園持續因為新興重劃區完工交屋，移轉登記棟數將持續增加約5-8%，受到公共建設發展支撐，價平量增；台中市是目前唯一不受景氣影響而持平的一都，捷運效應在2023年將持續發酵，價量仍有小漲空間；台南及高雄將在2023年進入盤整期，台積電建廠計畫雖有變動，但不影響高雄市府對科技廊帶的規劃及發展，後續需求仍為看好，房價已直逼桃園市與台中市。
豪宅鮭魚之亂1／從預售到成屋8年換5名 社區想改名有「這限制」
國人一生改名限3次，建案、社區改名則是不設限！今年2月實價登錄新增社區簡稱欄位後，大直知名豪宅「明水靜」意外曝光，A、B棟各取新名「豐葉園大樓」、「久園」，然CTWANT記者調查，該案從2012年預售至今成屋8年，A棟已更名4次，B棟更是換過5次，被當地業者形容是豪宅界的「鮭魚之亂」！台北市大直豪宅區因水岸景觀、街廓新穎等，吸引政商名流齊聚，尤其明水路一帶，幾乎成了「名人巷」，像是李安妮、李遠哲、鄭弘儀、林志穎、隋棠、潘瑋柏、劉墉、曲艾玲…等人都是住戶。同樣位在「名人巷」的「明水靜」，就沒那麼幸運。明水靜位在明水路526巷58弄，A、B兩棟建築分居巷道兩側，每棟6層樓高。2012年起以「祥德大直」案名預售，平均單價開出170萬元，原打算以全棟方式打包出售，總價逾8億元，但被認為高於市場行情，且當時北市正開徵豪宅稅，因而乏人問津。富豪群聚效應，不少政商名流都選擇住在大直，知名住戶還包括大家熟知的藝人林志穎、潘瑋柏、歐弟等人，隋棠也於2021年買下百坪中古屋，成為大直幫一員。（圖／報系資料庫、林士傑攝、侯世駿攝）爾後，陸續更名「泰然大直」、「明水靜」，每坪單價也降至155萬元，且改為每戶坪數約100~200坪分層出售，甚至廣發英雄帖給在地房仲業者，盼能盡快出清餘屋。即便業者識時務改變銷售策略，總價大幅壓低到1、2億元，再加上價格多次調降，開價幾乎砍半，2015年首度傳出好消息，以每坪不到百萬元成交，但也只有A棟完銷，B棟仍陷入苦戰，期間還一度更名為「明水灣NO2」。經歷多次更名後，「明水靜」B棟終於在2020年2月以全棟總價5.35億元、單價103萬元成交，約莫打7折售出，買方為「子樂投資公司」，負責人尤慧青，她同時擔任美麗華黃家么子黃世杰所持有多家公司的董監事，推測背後金主應是黃世杰。隨著今年實價登錄揭露社區名，業界才赫然發現，原來「明水靜」又一次換名，A棟改為「豐葉園大樓」，B棟則顯示為「久園」。在地業者議論紛紛，「可能買下B棟的黃家，希望可以跟集合式住宅的A棟有所區隔，或是擺脫過去銷售不佳的負面形象」，「可能是希望換個筆畫好一點的名字，改改家族運。」不過，CTWANT記者調查發現，早在2017年A棟管委會成立辦理首次報備時，就更名為「豐葉園大樓」；B棟則是2020年首次申請報備時，就以「久園」登記，也就是說更名與黃家無關。但這兩棟銷售至今10年，分別換過4及5個名字，多到連在地資深房仲都記不清，也算是創紀錄。社區如何更名？北市建管處表示，管委會在成立首次報備時，建管處除了發公文同意備查外，還有附一張組織報備證明，若要更改社區名稱，需要繳回該證明文件，建管處會再補發新的給社區。（示意圖／報系資料庫）北市建管處公寓大廈科一位梁姓正工程司就表示，成屋社區更名字數及次數都沒有限制，只要經由區權會決議，就能向市府建管處申請報備，「不過通常受理案件多半是商用大樓，因為持有公司換了，所以管理組織、大樓也跟著更名，住宅類來申請的較少。」類似「明水靜」社區一分為二的案例，梁正工程司解釋，因該案明顯為馬路隔開的2基地，本來就可認定為2個獨立管理組織，曾有社區因上下樓層鬧不合提議分開成立管委會，卻申請不過，「只有擁有獨立的樓梯、電梯，才有可能上下各自成立管委會，例如樓上是集合住宅，樓下為商場；若是連棟建築，必須要以無開口之防火牆區劃分開，才可分別成立管委會。」
豪宅爭霸戰1／全聯老董豪宅一坪299萬 「隱形冠軍」甲山林祝家也收藏
通膨持續升溫，不少富人購買豪宅達抗跌保值目的，儘管2021年政府頻頻打房，豪宅價格仍一飛衝天，去年單價超過200萬元的豪宅交易，至少高達38筆，創近6年最高紀錄。根據屋比房屋以成交單價為基準，彙整2021年全台十大豪宅排行榜，全數落在台北市，大安森林公園第一排的「元利信義聯勤」，去年以每坪299萬元價格擊敗眾多知名豪宅，躍升「豪宅一哥」，而「信義首席公館」則是豪宅的隱形冠軍，就連甲山林祝家都添購1戶。創下去年豪宅最高成交紀錄的是全聯、元利建設董事長林敏雄大兒子林弘斌，以翔鼎投資公司名義無貸款買下「元利信義聯勤」南棟32樓2戶，成交總價共9.31億元，其中1戶為總價4.7億元，單價299萬元，觸碰每坪300萬前央行總裁彭淮南防線的天花板。該社區知名住戶還有歌壇「台語天后」江蕙、糖果糕餅商徐福記家族、全台最大廢棄物清理業者「可寧衛」總經理楊永發，以及去年以3.5億元入主7樓戶的亞洲天王周杰倫與愛妻昆凌。「元利信義聯勤」標榜全天候「黑卡級」管家服務，無論日常採買或代訂米其林餐廳、私人飛機都能包辦。每戶總價動輒3、4億元，不僅出現家族一次出手買下多戶，且幾乎都是現金無貸款。根據台灣房屋集團統計，「信義聯勤one park」同時也是2021年最高總銷豪宅，目前揭露交易有12筆，年度總銷金額達47.5億元。創見資訊束家以法人名義購入「信義首席公館」頂樓戶，成交總價12.8億元，單價326萬元，均創下台灣豪宅歷史新高，但這筆交易迄今仍未在實價登錄上揭露。圖為創見資訊董事長束崇萬。（圖／報系資料庫、翻攝自創見資訊臉書）緊追在後的是位於信義計劃區的「信義首席公館」，由國泰金控董事長蔡宏圖弟弟蔡鎮宇旗下寶豐隆興業打造，剛完工便加入豪宅爭霸戰。去年中傳出創見資訊束家以萬安科技名義購入該棟25、26、27樓頂樓戶，成交總價高達12.8億元，拆算每坪單價326萬元，單價、總價均創下台灣豪宅歷史新高。但這筆交易迄今仍未揭露。地產業者表示，據謄本資料顯示，去年5月頂樓戶確實有萬安科技的購買紀錄，對於創高價的指標性豪宅交易，政府多會查核久一點，導致至今未見實價登錄，但穩拿2021年「豪宅隱形冠軍」。就算沒有創見束家加持，「信義首席公館」憑著去年1月23樓戶以單價270.6萬元、總價3.4億元的交易，也奪得豪宅排行亞軍。這戶買主來頭也不小，經查謄本居然是富裔實業董事長祝文定的大女兒祝宜敬，擔任負責人的英屬維京群島商順傑投資股份有限公司。也就是甲山林機構董事長祝文宇的姪女。去年購入「信義首席公館」的還有甲山林機構董事長祝文宇的姪女、富裔實業董事長祝文定的大女兒祝宜敬，以英屬維京群島商順傑投資法人名義包下23樓整層，總成交價6.8億元。（圖／CTWANT資料室、報系資料庫）由於「信義首席公館」為一層2戶規劃，而23樓另一戶成交月份、單家及總價皆相同，因此推定祝家一次出手6.8億元包下23樓整層。據了解，該社區多位買家都是一次購買2戶作為合併戶，一出手就是6~7億元的現金。屋比房屋總經理葉國華表示，豪宅向來是富人抗通膨標的，近幾年因央行管制與豪宅稅等利空衝擊，交易價量一度低迷，但受惠中美貿易戰台商持續回流與全球QE，市場熱錢充沛，在缺少其他穩健的投資途徑下，頂級豪宅的稀缺性、獨特性與社交性，加上具備的避險優勢，吸引大量資金湧入，成為高資產族群的置產首選，北市豪宅市場已有再起風雲的態勢。
轉嫁效應難解 消費者、租客負擔大⋯專家：破除「讓所有年輕人買得起房子」口號
囤房稅除了無助逼出空屋、降低房價外，是否反而產生推高房租的後遺症？甚至因為政策副作用而傷及無辜？政大財政系教授陳國樑23日直言，從學術研究來看，房屋稅容易轉嫁，提高稅負可能只是讓建商、房東將負擔轉嫁給消費者或租客，讓租金與房價進一步提高。朝野立委囤房稅七大版本陳國樑表示，持有房地的報酬為自住或租金收入，及預期出售資本利得，成本則是折舊、貸款利息、稅費等，但市場普遍預期資本利得極高，且一戶房屋每年平均房屋稅僅5千元，即使提高到三倍（1.5萬元），也不太可能讓屋主釋出房屋到市場。另囤房大戶有能力負擔，反而是衝擊兩大族群，包括沒有房地但必須買房的個人，以及口袋不深的投機者，等同「抓小放大」，甚至會轉嫁給租客。陳國樑建議，台灣社會應該破除「讓所有年輕人買得起房子」的理盲濫情口號，且假設所有年輕人都認真要買房，那將是房價向天價攀升的起點；而果真當所有年輕人都「買得起」房子，彼時房市勢必全面崩壞。他認為，台灣應轉向思考，鼓勵想買房的適得其所，不想買房的也能安居樂業。以近十幾年經驗來說，陳國樑強調，透過包括豪宅稅、空屋稅、囤房稅等稅制措施希望追求居住正義，但房價卻未見下降，顯示用租稅來改革房價等同緣木求魚。永晟會計師事務所執業會計師張福源、文化大學環境設計學院院長楊松齡皆指出，國內若再貿然加重囤房稅，如包租代管業者持有很多戶，即使不是囤房仍會被課高稅率，這也形成副作用，勢必將成本轉嫁給房客，反而不利經濟較弱勢的廣大租屋族。康克爾國際法律事務所律師趙文銘則表示，以近年案例來看，南韓近年實施了囤房稅、房屋資本利得稅等，能課的全部都做了，但近十年來房價、租金卻全面上漲，可看出其政策效果不彰。另英國早年曾課徵「窗稅」，但多數房東不想繳稅，乾脆把窗戶封起來避稅或以各形式轉嫁成本，顯見從古至今，房屋租稅成本都可能轉嫁給房客。傑仕堡商旅顧問呂俊毅則強調，傑仕堡主要出租給經審核通過的外交人員或跨國企業的高管，但卻適用3.6％的最高稅率，導致一年營收3億元，但房地持有稅費高達1.2億、佔比高達4成，成為不當政策的無辜受害者。他表示，如果政府持續提高持有稅且未配套、包括排除良善起造人或包租代管業等，將導致市場供給減少，在需求不變情況下，反而形成房價、房租上漲，最終還是消費者埋單稅負成本。
房市衛生紙之亂1／打炒房失靈助漲房價 入行49年老前輩：央行後衛變前鋒
9月30日，央行總裁楊金龍在立法院一席「房價回到買得起的價位『太難了』！」房價漲勢不回頭，不但直接打臉央行三波打炒房政策，更戳破蔡英文總統高喊得「居住正義」口號美夢。打炒房到底有沒有效？業界一片檢討聲浪。「土地漲、營造成本漲，房價怎麼可能不漲？打房只會將房價越打越高！」建商一致坦言，唯獨戴德梁行總經理顏炳立跳出來護航，「楊金龍很厲害，滾動式調整，下藥下得非常好。」這一年內，政府為了打炒房三度出手，包括去年12月及今年3月兩度祭出選擇性信用管制新規，還包括今年7月實施房地合一2.0，到了9月23日再次出手，就六都及新竹縣市取消第2戶購屋貸款寬限期及調升利率，總共進行三次信用管制調整及一次稅制調整來打炒房。今年70餘歲的資深房產專家李同榮認為，稅制(房地合一稅)打房時間點不對，只會在跌時助跌，漲時助漲（成本轉嫁）。（圖／馬景平攝）入行已有49年的吉家網不動產創辦人李同榮直批，「現在是沒有規律地打，打炒房變草（率）打房，時間點和工具很重要，稅制打房時間點不對，只會在跌時助跌，漲時助漲（成本轉嫁）。」尤其1年內三度靠央行信用管制來打炒房。李同榮想起前央行總裁彭淮南曾言，「央行非打房前線，只會做風險控管，不讓金融風暴產生」，「現在是錯把後衛當前鋒！」現在資金充沛，有錢人多的是，限制貸款對市場影響有限，只會影響換屋族群。至於房地合一2.0，上路前市場原預期上半年有逃命潮，下半年交易量萎縮，如今預估全年交易量34萬棟，將創8年新高，完全打臉打炒房策略，因此疫情一退燒，政府又祭出第三波信用管制，想抑制房市熱度。新聯陽副總經理闕山振表示，「實價登錄早已為各地區房價定錨，通膨、低利環境，房產要回到過去不太可能。」另一名業者也表示，「稅制打房要經過立法院，最快的工具就是央行信用管制，但現在還沒到泡沫程度，本來預期心理層面能壓制市場溫度，現在看起來保值心態和通膨壓力，搶購心理大於打房威脅。」「稅制是讓房地產健全發展，但絕對不是拿來影響房市漲跌。」李同榮以近10年稅制打房政策為例，2011年開徵的奢侈稅、豪宅稅，當時也是金融海嘯後量化寬鬆（QE）資金過剩，大台北房價演變成價穩量縮的格局，中南部則持續2年補漲行情。房價續漲，政府再度出手，選擇最快能執行的信用管制工具，想抑制房市熱度，限縮第二戶貸款條件，打到一票換屋族，卻對滿手熱錢的高資產族群沒有影響。（圖／林榮芳攝）至於台北市，雖祭出豪宅稅，但房價在1年內卻上漲9.5%。2013年奢侈稅解除，大量出脫，出現價量背離，2014年達到房價高點後反轉向下，2016年再實施房地合一稅1.0是加速跌勢。「大家認為房地合一1.0對上波房價調降有利，其實房市2014年就往下走，只是更加確立軟著陸，2016年也是跌幅最深的那年。」李同榮提醒，台灣稅制疊床架屋，不用再添加，而是要全面改革；打炒房除了靠央行信用管制，政府還要紓解資金、解決土地炒作問題，而就處罰短期紅單炒作，問題出在稽核有能力、沒人力。看著楊金龍背起打炒房不力之責，李同榮不忘緩頰，「現在理監事會裡面出現很多年輕鷹派，面對外界壓力，對於打房政策很快拍板定案，其實楊金龍人溫和。」
房市衛生紙之亂2／台史半世紀6波房市循環 兩蔣時代一招打趴房價
政府打炒房，房價卻不領情的窘境，並非第一回。回顧50年來，台灣房市歷經六次循環、五次打房，這段期間裡台北市新房從每坪1萬元，到如今新建案每坪動輒百萬起跳，直接翻了100倍。每一波的房價更迭，都蓄積了時代的眼淚。台灣房市的第一波上揚，可從1968年說起。當時，台灣由農業社會轉型工業社會，國民所得逐年增加，生活型態起了劇變，南部人口到北部就業，年輕人紛紛自立門戶，台北市掀起高樓大廈興建風，市場供不應求下，也帶動預售市場，中古屋幾乎乏人問津。隨後1973年中東戰爭爆發，石油禁運引爆油價上揚，通貨膨脹促使房價飆漲，當時敦化南路、仁愛圓環黃金地段每坪預售3、4萬元的大廈，推出不到1個月就搶購一空，眼看物價房價飆漲一發不可收拾，時任總統蔣中正下令4樓以上華廈禁止興建，頓時澆熄房市熱度。1975年蔣中正去逝，房地產跟著跌入谷底，第一次循環結束，房價下挫3成。十大建設起飛的年代，已故總統蔣經國曾放寬建築融資對房市祭出利多，也曾為了打房，出重手緊縮貸款銀根、追查資金來源。（圖／報系資料庫）市場一片悲觀之際，繼任總統蔣經國啟動十大建設、放寬建築融資，經濟成長迅速，1980年再度爆發中東戰爭及油價高漲，房價順勢噴出，迎來政府第二次打房，不僅緊縮貸款銀根、空地限時興建否則課重稅、2戶以上房屋持有者須追查資金來源，頓時引發恐慌性拋售及地價重挫，房價在1981年反轉直下，隔年跌落谷底，結束第二次循環，大台北地區房價下挫近3成。為了振興經濟，1982年下半年，政府放寬建築融資，激勵買盤進場，台灣出口蓬勃，國民所得年年大幅成長，股市由2000點開始大幅上攻，造成游資爆增、通膨再起，房價攀升，加上地下金融猖獗，儘管政府不斷調高放款基準利率，游資仍過剩，形同失控。1988年李登輝擔任總統後就啟動政府第三次打房，1989年分別以降低重貼現率、存款準備率及緊縮貸款等打壓房價，1990年郝伯村當行政院長時掃蕩地下金融，當年股市也從12,682點歷史高點崩盤，8個月內跌剩2,485點，結束第三次房市循環，此階段房價因漲幅有數倍之多，打房後跌幅未超過3成。由於第三波循環房價漲幅過高，使得後續第四波循環中，房價盤整震盪足足有十年之久。為刺激房市，2002年春天增值稅減半，開啟第五次循環，2003年SARS風暴重創經濟及房市，但半年後就走出風暴一路走揚，直到2008年美國次級房貸引發全球金融風暴。2014年房價高點時，台灣居住正義協會及數個民間團體，曾聚集財政部前，抗議可能取消奢侈稅、要求政府全面改革不動產稅制。（圖／報系資料庫）當時的總統馬英九為挽救經濟，將遺產稅一舉調降至10%，並修訂「陸資來台購置不動產辦法」，帶動豪宅商品漲幅，資金仍過剩，因此2011年展開第四次打房，課徵奢侈稅與豪宅稅，不過房價不跌反漲，民怨不降反升，直到2014年觸碰高點才走下坡。2016年房地合一稅上路，2018年進入谷底，結束第五次的循環。目前，台灣房市正進入第六次循環中，自去年12月開啟第五次打房，包括三度信用管制及一次稅制工具，和歷年打房手段和力度比起來，這次打房不但出手「溫和」，也很「緩慢」半年打一次，還出現越打越漲的反效果。「其實政府並非沒有手段、方法，只怕把選票一起打跑。」入行近50年的資深房產人李同榮說。
打炒房靈嗎2／打炒房是心理遊戲 房地合一2.0「這些人」影響最大
行政院祭出修改房地合一稅，目前較具爭議的是2.0版本是否回溯至2016年，永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析，如果回溯，短期交易影響衝擊最大的便是「持有滿1年不滿5年」，將增加10%~15%課稅。他也表示，紐西蘭去年房價就漲了20%，因此政府提前出手抑制房價上漲，超前部屬降低民怨，政府打炒房目的是控制預期急漲變緩漲，而非交易行為。（圖／永慶房產集團提供）葉凌棋分析房地合一2.0回溯對房屋持有人的影響，持有預售屋者，預售稅負增、重稅期拉長，最好的對策是在立法實施前換約；成屋持有1-5年者，立法前脫手能以輕稅下車，「但預售換約不易，成屋下車機會高，預計立法實施前將出現一波節稅潮，但目前實體交易狀況尚不明顯。」觀看整體影響，葉凌棋認為房地合一2.0上路後，投資客少了真正有需求的人比較容易買到合理價位，不會有搶購問題；未來成屋部分以自住、長期投資、置產成主流，短期交易減少；豪宅交易因以法人名義購買已無短期交易節稅效益，因此價格波動小，未來將呈個案表現；商用不動產則沒有太大影響。（圖／永慶房產集團提供）不過目前都沒有討論預售屋該不該納入房地合一2.0，全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰認為，房地合一稅2.0若將高稅期的閉鎖年限延長為5年，加上預售期蓋屋需要3年，等於要等8年才能買賣，政府接連推出奢侈稅、豪宅稅、房地合一稅等，已經逼退投資客，房屋土地買賣要課徵增值稅，又要用房地合一實價課稅，對850萬位擁房者而言，簡直就是懲罰稅。葉凌棋認為，如果預售屋納入，對預售未來炒作空間有很大壓抑作用，以目前缺工，15層樓蓋3年很正常，閉鎖期可能達7-10年，但他也強調，房地合一稅有獲利才課稅，除非房價狂漲，如果是平緩上升，影響就沒有那麼強烈。（圖／永慶房產集團提供）葉凌棋表示，疫情後美國和全世界救經濟的措施激勵了想買房的人，擔憂晚買會買貴，中國大陸、美國房價都漲，紐西蘭去年房價就漲了20%，政府提前出手抑制房價上漲，超前部屬降低民怨，一步不夠就兩步，是否能完全壓住機會不大，但目的是讓民眾能感受漲幅受到控制。「政策在管理控制的是對漲價的期待，雖然現在買賣雙方都覺得漲勢會持續，但受到壓抑從急漲變緩漲，政府管理的是人的想法不是交易行為，所以才叫超前部屬。」葉凌棋說。
全台房市狂飆 唯獨這區豪宅驚現賠售
近來全台房市火熱，也帶動大坪數產品交易量增溫，根據全國不動產企研室統計新北板橋新板特區與周邊豪宅近1年實價登錄資訊，發現不少超過百坪豪宅揭露交易，包括「謙岳」、「世界花園橋峰」、「馥華雲鼎」、「東方富域」等指標社區，更不乏總價破億之交易，不過觀察歷次交易明細發現幾乎通通慘賠，賠售金額從50萬至逾2600萬皆有。全國不動產板橋店襄理梁洧承表示，大坪數豪宅成交量雖隨房市回溫，但房價仍需等待，且此波賠售交易之屋主入手時機點多落在2013~2014年房價高點，也是慘賠關鍵。根據全國不動產企研室觀察實價登錄資訊，位板橋新板特區豪宅社區「謙岳」，今年6月出現178.99坪18樓戶交易，以總價1億800萬元成交，相較前一手屋主在2014年高達1億2257萬元的入手價，賠售1457萬元；至於低樓層4樓戶在今年上半年也有交易，前屋主2014年以高達1億2024萬元購入，今年3月總價跌破億元來到9350萬元，不但慘賠高達2674萬元，每坪拆算車位單價更來到51.7萬元，創下該社區新低。全國不動產總經理藍怡婷分析，新板特區指標豪宅社區之一「世界花園橋峰」去年12月23樓以6520萬元成交，賠售1106萬元；今年4月18樓戶以5988萬元售出，也賠了746萬元。「東方富域」22樓戶今年4月成交6326萬元，前屋主在2014年以6750萬元買進，賠售424萬元。 除了新板特區，緊鄰該豪宅聚落的周邊高價社區也無法倖免，全國不動產總經理藍怡婷舉例，如靠近府中商圈的豪宅「馥華雲鼎」，今年4月成交155.28坪21樓戶，以總價9918萬元成交，因前屋主在2018年房價相對低點入場，僅小賠50萬元。而投資「馥華松苑」的屋主則沒這麼幸運，2013年以4480萬元買進13樓戶，在今年5月以4300萬元售出，賠售180萬元收場。全國不動產板橋店襄理梁洧承指出，觀察新板特區以及周邊豪宅社區賠售交易，可發現屋主幾乎都是在2013~2014年房價最高峰時進場，當時新板特區房價一度飆至9字頭，雖然今年房市回溫，但在量先價行之下，房價回溫幅度仍未回到過去高點，現在高樓層或帶裝潢產品成交單價才能見7字頭，一般6字頭已是常態，加上不少承接買家希望將總價壓在豪宅稅門檻6000萬元以下成交，因此認賠售出並不意外。 全國不動產板橋店襄理梁洧承分析，目前市場上價量皆回溫的產品都是中小坪數住宅，大坪數豪宅交易量雖在此波投資熱潮之下明顯回升，但新板特區豪宅動輒上百坪，坪數偏大，接手的買家本就不多，加上近期板橋最夯的房市話題都聚焦在規劃中小坪數主流產品的江翠北側重劃區，新板特區房價若要回到過去高峰仍需要長時間等待，由於豪宅出租投報率低，建議有資金需求的屋主可趁此波房市熱潮脫手
救房市 賴正鎰籲廢除房地合一稅
【記者／羅秀文】中華民國商業總會理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今天表示，為了活絡房市，達到居住正義，建議政府調降持有稅，並讓實施3年多的房地合一稅退場。賴正鎰今天在商總召開2019上半年不動產趨勢記者會，他表示，台商資金回流拉抬產業動能與消費內需，商辦與住宅購屋需求大增。今年上半年6都房屋買賣移轉達11萬棟，創近5年新高，尤其高雄反彈力道強勁，移轉達1.9萬棟，比去年同期增加20%，呈現「南熱北溫」。他指出，台灣房地產這7、8年來被豪宅稅、奢侈稅、實價登錄、房地合一稅、地段稅等政策打趴，加上3年前各地政府調高公告現值與公告地價，導致房屋持有稅創下天價而陷谷底，而且還分地段課稅，一國多制，簡直是「居住不正義」。賴正鎰說，全台全年轉移棟數以往最高可達30萬件，但「房地合一」實施3年多來抑制房市投機炒作，2016年轉移棟數剩24.5萬件，創交易新低紀錄，2017年為26.6萬件，2018年為27.8萬件，導致房地產稅收也減少，不如預期。他認為，政府正在進行稅改方案，包括7月初剛通過把個人綜所稅最高稅率降為40%，政府也應一併檢討房地合一稅制。他建議將持有1年以內買賣所得，從課稅45%降為20%；持有1至2年以內，從35%降為10%，持有2年以上就可全免，且基於互惠原則，不分本國人或外國人，所得課稅的稅率應一致，營造有利雙方投資往來，政府甚至可以思考，讓已經達到目的的房地合一適時廢除退場。另外，他針對加速都更和危老改建進程與成效，提出3大建議；其中「危老條例」容積10%的時程獎勵預計明年5月9日截止申請，他建議危老條例的額外容積加碼獎勵應再延長3年；為配合都更條例修法，雙北市以外的4都也能同步實施減稅措施，且危老條例房屋稅與地價稅等持有稅優惠也能從現行的2年，再修正延為5年。