財務健檢
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郭彥均為買房曾向岳母借錢！ 揭手握5間房產理財觀
TVBS《財經鈔能力》最新一集邀請郭彥均上節目接受「財務健檢」，分享從買房存資產到投入股票、債券的理財歷程。如今名下累積五間房產的他，更提出五年內打造每月50萬元被動現金流、十年內規劃財富傳承，以及十五年後花掉一半資產環遊世界的三大目標。面對主持人趙慶翔與資深分析師廖佑璋的層層解析與建議，郭彥均也進一步看見實現三大目標的可能性，忍不住笑說：「發現我可以用的錢好多！」不過，當話題回到每月50萬元的被動收入目標，他隨即恢復務實本色，笑著自嘲：「50萬我要有好幾億，怎麼可能！」談起理財起點，郭彥均透露，演藝工作機會由市場決定，「只要電話沒來，我就沒有工作了」，因此早早就有存錢、累積資產的觀念。從國中開始存零用錢的他，28歲時終於買下人生第一間房，沒想到付完72萬元頭期款後，身上竟只剩518元，連下個月的房貸都讓他傷透腦筋。他回憶當時的窘境，直言：「那時候就趕快問經紀公司，接下來有沒有工作可以做！」隨著演藝事業逐漸有起色，他也陸續購入房產，如今已累積五間房。郭彥均笑說，第二間房看上的是落地窗外的山景，為了籌頭期款，還向當時的女友、現在的太太借錢，結果對方現金也不夠，最後只好再向岳母求助。他回憶當時的心情：「誒！我可以在這個落地窗一邊喝咖啡，看風景、看書，很舒舒。」不過，看到如今的房價高漲，他也直言：「現在的房價，對年輕人太不公平了！」希望未來房價能更合理，讓年輕人也有機會買房。除了房產，郭彥均前年也開始投資台股，從0050逐步布局欣興、景碩、國巨等個股。他坦言，20年前同學就叫他買0050，當時因為不懂股票而遲遲沒有進場，如今回頭看才感嘆：「真的太晚買了！」但投資路上也不是一路順風，曾經以790元賣出景碩，後來眼看股價一路走高，讓他忍不住大嘆：「賣好難喔！我覺得賣比買還要難。」至於國巨，他則是看到新聞報導看好股價有機會挑戰1500元，便進場買進，沒想到反而套牢。他幽默表示：「知道以後不能只看新聞買股票了！」節目進一步針對郭彥均的三大理財目標進行財務健檢。被問到五間房子如何安排，他透露，目前自己住一間、媽媽住一間，另一間放東西，還有兩間空著。廖佑璋建議，可先評估出租空房，讓房產創造租金收入，再搭配高股息ETF與海外債券，建立多元現金流來源；至於十年內的財富傳承，也應提早盤點資產與家庭需求，評估適合的贈與及信託規劃。
王俐人背2000萬債務 揭沒買ETF原因「賺錢速度追不上支出」
TVBS財經節目《財經鈔能力》近期邀請藝人王俐人擔任來賓，大方公開自己的財務現況與人生規劃。面對一度高達2,000萬元的債務壓力，她坦言，過去七年為了清償債務，幾乎天天都在餐廳埋頭工作，所有收入都優先拿來還債，沒有多餘資金投入理財。這次在節目中接受理財專家的財務健檢，希望重新梳理短、中、長期的財務目標。同時，王俐人也首度談及登上成人平台後，老公林琮軒的真實反應，以及兩人長期分隔兩岸的婚姻狀況。節目中，王俐人分享自行規劃的財務藍圖，短期希望在兩年內還清1,500萬元負債，中期目標則是五年內購入2,000萬元小套房，長期希望在15年後，不僅能清償房貸，還能擁有1,000萬元類現金資產。不過王俐人受限目前收入僅能勉強打平每月還款金額，因此理財專家建議她，將原本的短期目標拉長至三年，保留部分現金流進行投資，透過複利累積資產，避免陷入「賺多少、還多少」的困境。談到負債來源，王俐人坦言，主因是投資私廚剛開幕就碰上疫情，演藝工作與客源雙雙停擺。她透露，當時為了及時止損，甚至選擇將合作夥伴的資金全數歸還，自己扛下高達2,000萬元債務，至今每月仍須償還15萬元的卡債與貸款。只是王俐人闖蕩演藝圈多年，為何在投資市場幾乎「交白卷」?王俐人也首次揭露自己曾為金融海嘯的重災戶，她表示年輕時好不容易存到50萬元，卻誤信理專話術買進雷曼兄弟，最後幾乎血本無歸，慘痛經驗在她心中留下巨大陰影，很長一段時間不再投資股票。不過，王俐人也澄清，自己並非不想理財，而是沒有「閒錢」可以操作，連月存1萬買ETF都辦不到；聽到朋友談論台積電、ETF，雖然心癢，但遺憾自己賺錢速度永遠追不上支出。除了財務議題外，王俐人近期登上成人平台節目，也意外掀起外界高度關注，尤其不少人好奇丈夫林琮軒的反應。對此，王俐人直言：「我們都是拍戲出身，很多事情就是工作，不會想太多。」她也透露，目前丈夫長期在大陸拍攝短劇，雖然夫妻分隔兩地，但平時仍會透過微信保持聯繫，互相提醒努力工作，甚至還不忘叮嚀對方：「千萬不要替人擔保。」對於外界盛傳她跟成人平台合作進帳800萬元，王俐人則無奈笑說：「我也很想知道800萬在哪裡！如果真的有800萬，我早就可以開始投資ETF跟台積電了。」儘管身揹高額債務，王俐人仍舊保持樂觀態度。並且堅定表示，絕不會再碰餐飲業，接下來將回歸本業並全力衝刺自媒體。目前計畫開設個人YouTube頻道，不論是旅遊、美食等題材都願意嘗試。特別的是，她收到不少粉絲的反饋，覺得聽她「抱怨開噴」的樣子很療癒，所以也不排除以Talk Show形式，作為未來網路節目的發展方向。
購屋不再比手速！ 房市放緩自住掌握3步驟「慢慢選」
進入12月中下旬，農曆年前看屋潮與年底結婚成家需求逐步升溫，但市場氛圍已不再是「今天不買、明天更貴」的焦慮節奏。21世紀不動產指出，把恐慌換成檢核，把衝動換成規劃，年底是「用季節檢查屋況」的好時機，自住與首購族反而更有機會做出「買對、住久」的選擇。央行於去年9月調整不動產貸款信用管制規範抑制投機與囤房，房市交易量出現收斂並不意外，但對一般買方而言，「量縮」不一定等於壞消息，它也可能意味著決策節奏放慢、議價與比較空間增加，購屋不再是比手速，而是比功課與眼光。21世紀不動產企劃研究室副理董家菱表示，當市場回歸理性，剛需族群可把焦點放在真正影響長住品質的條件：通勤與學區、採光通風、隔音、社區維護、鄰居素質與未來轉手性。針對剛性需求買方，年底反而是「用季節檢查屋況」的好時機，可採取「慢挑精選」三步驟：第一，趁濕冷天氣檢查漏水、反潮、窗框滲風與室內保溫；第二，選在平日晚間觀察社區點燈率、噪音與動線，並留意物業管理是否到位；第三，簽約前先做財務健檢，包含銀行鑑價與還款試算，並預留裝修與緊急預備金，避免「買得起、住不起」。此外，民眾常忽略另一個影響貸款的現實，銀行放款並非只看個案條件，也受「不動產授信集中度」限制。目前審核轉嚴、撥款排隊等情況仍在，民眾更需要把貸款不確定性納入風險管理。
淨值拉警報2／潤泰雙雄「下市危機」嚇人 南山人壽淨值變魔術先搞懂FVOCI
南山人壽明明7月11日才公布，截至6月底累積自結獲利378億元，資本適足率（RBC）（清償能力指標）達 300%以上，怎麼不到兩周就爆出南山淨值將大蒸發恐引爆潤泰雙雄「下市危機」？嚇壞投資人。儘管金管會保險局已表示，這是因為準備2026年接軌IFRS 17公報標準，因此在還未接軌之前，財報上的數據會有此呈現。金管會要大家毋免驚，但投資人聽不大懂，光是看到淨值大蒸發就不知所措。回顧台灣近期保險業發展，這場保險業淨值風暴，不只是南山人壽，更是台灣全體保險業承受的「歷史共業」。三、四十年前，台灣因著財富管理市場開放及管理跟不上民間需求，以致「儲蓄型保單」大賣大賺，保險業總資產從2007年的8.7兆元，逐年膨脹到去年底的33.3兆元，但又因國內債券市場不夠大，這肥大的資產有高達六成多配置到海外債市股市，也因海外債市及匯率一有風吹草動，台灣保險業資產淨值就掀起狂風巨浪。南山人壽營運表現穩定，可說是寶成集團獲利的金雞母。圖為寶成國際集團執行長蔡佩君。（圖／CTWANT、報系資料照）在保險監理上則採漸進式與國際接軌，2013年實施資本適足率，2018年IRFS9號（第9號公報）上路，將保險業的金融資產展開大規模重分類，分成AC（按攤銷後成本衡量）、FVOCI（透過其他綜合損益按公允價值衡量）及FVTPL（透過損益按公允價值衡量）三類，公允價值即市價，因此當股債市場價格波動，前者的資產及損益不受影響，FVOCI只影響資產評價不影響損益，直到賣出後才影響損益，後者則都受影響。當時，南山人壽在前董事長杜英宗操盤下，以公司擅長債券投資，因此將45%金融資產放在FVOCI，比同業的一成到三成比例來得高，使得當年度的淨值如變魔術般，「暴增」765億元。不料2018年全球股匯市因美中貿易戰劇烈動盪，台灣保險業當年度雖賺了800多億，但總體淨值卻蒸發2700多億，引發不小震撼，為了怕太晚發現問題，金管會於2020年4月新推「淨值比」（淨值除以扣除分離帳戶後的總資產），採「RBC不得低於200%＋連續兩期（一期半年）淨值比不得低於3%」雙標準進行財務監理，以便採取「早期改正措施」（例如限制商品或增資等）。然過去兩年，各國為因應疫情大撒幣，股匯市大好，台灣壽險業淨值也跟著變漂亮，去年底美股領跌，今年FED開啟升息後，台灣壽險業淨值開始集體「蒸發」。而當年債券投資操作積極、大舉列入FVOCI而淨值暴增的南山人壽，在股債走跌下的淨值縮水大賽中奪冠。保險業淨值劇烈蒸發的慘狀，顯明了現行保險業的財務健檢，只做半套，資產負債表的左邊資產，使用IRFS9號，列入FVOCI的投資部位用公允價值（市價）列帳，但右邊的負債則使用不同會計準則IRFS4，保單的利差損不用公允價值列帳，因此升息時帳面淨值下降，負債卻不動，利差損缺口減少沒有在帳上反映出來。也因此，當保險公司帳面淨值大蒸發，金管會卻要投資人別慌。金管會保險局副局長林志憲多次說明，目前的會計公報制度下，評價只看資產面，負債（保單）並沒有評價；若以2023年即將上路的最新公報準則IFRS 17（我國2026年接軌），負債、資產都以公允價值衡量，升息對壽險淨值影響幅度，將大幅降低。南山人壽也解釋，若未來接軌IFRS17，保險負債採當下市場利率估計，保險負債因利率上揚對淨值之影響，將能抵銷資產端因利率上揚對淨值的影響，資產與負債可望同步反映市場利率變化，降低淨值波動。潤泰全副總經理李天傑則提出一解方，「將投資性不動產改採公允價值衡量等，其市值之增加將提高公司之淨值。」潤泰雙雄將把投資性不動產及轉投資的南山人壽部分，從「成本法」改採「公允價值衡量」，也就是資產重估，以便改善淨值，待董事會通過後公告。潤泰全、潤泰新雙雙在7月20日深夜於證交所，舉行重大訊息記者會，說明受到南山人壽淨值影響的財報情況。（圖／翻攝自證交所影片）到底會計科目分類為AC或FVOCI，如何影響壽險公司淨值比？市場人士解釋說，依據IFRS9規定，企業將所持有之債券分類為AC或FVOCI，是根據該企業管理階層對於該債券之經營模式（Business Model）而決定，若是僅為收取該債券之孳息，例如持有至該債券之到期日，持有期間收取穩定債息，則分類為AC。若是除收取利息外，尚考量於該債券到期前可能會出售之兩種情況兼具，例如持有該債券之期間收取穩定債息，並可持有至到期日，但當有資金支出之需求（例如購買不動產）或是遇市價變動時，亦可能選擇提前處分以支應資金支出或賺取價差，則分類為FVOCI，此屬較有運用彈性的分類科目。市場利率對債券公允價值之影響，並不因會計分類為AC或FVOCI而有分別，然依會計準則規定，分類為AC之債券以攤銷後成本認列，於財報中淨值金額未反映其公允價值之變化，因此債券放在AC下較多的保險公司淨值受到的影響較小。但目前淨值下滑的主因，仍在於目前會計制度無法衡平表達資產負債其帳列價值。
網站稱買NFT能抽1300萬捷運住宅 4大建商澄清無合作
買NFT就能抽房子，有這麼好康？近日「空投夢想家」網站稱，購買NFT就能抽1300萬元的捷運住宅， 還在網站將國內多家建商列為合作夥伴，其中遭到點名有合作的遠雄、長虹、麗寶、豐邑4大建商急忙發表聲明，澄清和該網站無關係。「空投夢想家」網站近日在貼文說「現在加入我們，AH的NFT持有者除了能得到房產財務健檢規劃、折扣購屋外，還有機會獲得一套價值1300萬的捷運住宅，或是頭期款補助的命運。」「空投夢想家」將許多建商列為合作夥伴。（圖／翻攝空投夢想家網站）「空投夢想家」在網站下方將遠雄、麗寶、長虹、富足家、豐邑等國內5大建商，和永豐金控、香港商匯泓不動產列為合作夥伴，遠雄、長虹、麗寶、豐邑發表聲明澄清和該網站無關係。遠雄指出，該網站所指稱任何行為，和遠雄集團與遠雄建設無關，提醒投資民眾提高警覺；麗寶表示，麗寶集團無涉入該網站的任何行為，該網站侵害建設公司名譽，將保留法律追訴權。長虹表示，不認識該網站業者，若有名譽受損將追究法律責任。豐邑也在臉書指出，「未和任何NFT發行方合作舉辦活動，也非該網站所述合作廠商，該網站所指稱任何行為，與公司無涉。」永豐金控嚴正表示，從未與該網有過任何合作，相關行為皆與公司無關，希望投資人不要輕信，及聽信單方面的說法。永豐金控表示該網站行為若有害商譽情事，將研議下一步動作，保留法律追訴權，維護公司聲譽。