都更改建
」 都更 房市 胡偉良 建案
被黑了1／健康新城居民索閱海砂審查 北市府給「112行無文字」遮隱版
北市府大推都市更新，且提供海砂屋高容積獎勵誘因，促使許多屋主自發性或接到相關業者邀請逕向市府申請鑑定審查，繼CTWANT日前報導大安社區出現違法鑽孔公共區域情形，健康新城則有居民提出質疑，甚連出席審查會還疑被「請」出，索閱會議紀錄雖有給結論，四頁內容竟多達共64點、112行黑條的「遮隱版」，居民無奈自嘲說「被黑了」。北市民向CTWANT反映，向市府索閱自家的健康新城C區審查海砂屋的會議紀錄，拿到的竟是一條條黑黑的遮隱版。（圖／讀者提供）位於北市松山區延壽街、健康路一帶的健康新城社區，前身為婦聯眷村，於1992年改建為12層樓電梯大廈，共分A、B、C、D四區，各自獨立成立管理委員會；此次有住戶向CTWANT反映未遭到北市府公平合法合理待遇的為C區住戶，該區共六棟達235戶。CTWANT調查，起因係在2022年間有住戶提到地下室停車場有漏水、磁磚脫落，即提出海砂屋檢測，很快地即推薦某建商進駐，還在社區管理委會成立都更小組，迄今演變到住戶擔憂有黑道介入，開會時遭恐嚇不敢發言，人心惶惶。甚至還流傳有地下組織，分化社區居民凝聚力與向心力，最後則是讓民眾為了護衛家園，開始去看懂都更條例、學習開會議事規則程等，向北市府與法院爭取合法權益。住戶告訴記者說，社區興建至今33年，居住環境生活機能佳，屋況尚佳，看實價登錄賣價約在每坪80多萬元，但不知為何，卻開始有人推都更議題，雖然讓旁邊老舊公寓住宅鄰居羨慕，但其實很多人一方面覺得居住安寧舒適，一方面應該有許多時間，可以慎選未來都更改建合作的建商，資訊愈加公開透明化，避免讓少數人決定社區的未來。二年多前，就有住戶在2023年12月申請「高氯離子鋼筋混凝土建築物結構安全鑑定」檢測，大家在不知情、突然看到社區貼出通知紅單，才知道有人要做海砂屋檢測，在公共區域的樓梯間鑽孔。「可是我們很多人不同意做檢測，先是報警處理，然後上網查資料，看到大安社區也遇到類似情況，才知道區分所有權人會議的重要性。」住戶因此主張，該項檢測未經區權人會議決定，同時也向北市都發局陳情，應停止該案審查。住戶說，可是接下來有住戶在區分所有權人會議中「突襲」提出臨時動議，提議說可以承認之前海砂檢測的合法性，由於遭有心人士拿到許多住戶委託書而現場表決半數通過。「現在已經有住戶委託律師，向法院提出告訴，該區分所有權人會議決議無效，並通知北市都發局」住戶告訴CTWANT記者說，可是北市府僅回覆說在法院未判決之前，仍繼續審查，「為何有爭議性的案件，市府不先停止？這明明是浪費納稅人的錢，審查委員到頭來白做工。」甚且，「既然北市府還要繼續審查健康新城C區的海砂屋檢測鑑定，住戶就去現場出席審查會，並提出質疑的地方」住戶說，2024年4月起，「我們開始第一次出席會議，會後拿到完整的審查會議內容；第二次出席之後，收到的竟是一條條被遮住文字的『被黑了』的版本，僅給我們看到146字的結論內容。」住戶說，2025年3月第三次出席審查會時，我們直接拿出北市府給的「被黑了」版本的會議紀錄，當場秀出給委員們了解，很多人看了嚇一跳議論紛紛，「主持會議的官員則吱吱唔唔地說，遮住的是技術性討論用語……」住戶回嗆說「我們是技術人員出身，看得懂專業名詞……看不懂也會搞懂……。」自此，「原本我們可以全程參與審查會，這次之後，北市府人員就讓我們先發言提出疑惑、質疑等相關主張之後，美其名『請』我們離席，其實感覺是被趕出去的。」住戶說。住戶不滿又無奈地說，北市府審查健康新城C區的就改成「閉門會議」，包括去年7月的審查會也是在住戶表達意見之後就必須離開，「可是，我們親眼看到別案的區權人參加整個會議呀，為何市府有差別待遇？嚴重影響市民的權益。」CTWANT採訪北市府，建管處回覆表示，原考量個人資料保護及確保專業審查之中立性，為保全審查過程不受外界干涉以達公平客觀之專業認定，故原提供版本僅揭露結論並遮蔽個人專業意見部分。惟經本處重新檢討後，因鑑定審查結果涉及所有權人之重大財產權益，故自該次以後，對於所有權人申請閱覽「以前完整之會議紀錄資料」，本處審酌除個資部分，其餘內容皆配合提供完整內容。建管處並強調，委員會對於所有審議案均採一致性標準，並非針對個案特殊處理。依據本會109年第10902次審查會議紀錄所定之「通案性審查原則」，並參照「臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定報告文件審查及爭議處理委員會作業要點」第6點規定，因本委員會性質係針對鑑定報告文件內容進行專業審查，故所有權人應依委員會決議之程序進行陳述，並於陳述意見程序完結後即行離場。此項通案原則自109年起即已確立執行原則，以確保審查過程之客觀與專業判斷不受外界干涉。關於共用部分取樣之爭議，係針對鑽心取樣行為是否屬「重大修繕」，應依規定召開區分所有權人會議討論並作成決議。先前「大安社區」案例因未經過區分所有權人會議決議，故送委員會審查時處以不受理退件；惟「健康新城C區」案，其取樣事宜業經區分所有權人會議決議通過，程序符合規定，故委員會依法繼續受理審查。
北市「幽靈房屋」3.4萬棟難吃都更紅利 許淑華：百萬戶居安亮紅燈
台北市議員許淑華今（2）日揭露，台北市竟有高達3.4萬棟「有建築執照卻無使用執照」建築，若以每棟50戶來估算就約有170萬戶，這樣根本無法參與北市府力推的防災型都更；台北市長蔣萬安則回應，會檢討現行規範，並研議是否延長申請時限。北市府近期推動「大都更時代」，針對台北市境內1974年以前興建的所有房屋，還有1975年以後興建但被認定耐震力不足又有公安疑慮的房屋都可適用，全力提供協助喊出要加速台北市的老舊房屋重建，希望能提升居住安全品質。其中「防災型都更」更是重中之重，市府特別針對了耐震能力不足的危險建築物提供優渥的容積獎勵與更快的審議流程，近期又逢香港大埔火警狠奪百命，因此針對大樓耐震與防火逃生等老問題，又重新進入公眾熱烈討論範圍。但許淑華調閱資料發現，台北市境內竟高達3.4萬棟建築「有建照卻沒有使用執照」，如果以一棟50戶來講，粗估竟有170萬戶落入這種窘況。許淑華回顧，比方1970年代以前完工的建物，根本不必登記使用執照，只要憑建照就能申請水電，現在房子又老了，往往因屋齡過高、結構損壞，或老早列入計畫拆除行列，因此沒有補照，成了「幽靈房屋」。台北市議員許淑華（圖）點出「幽靈房屋」亟需都更，卻難以吃不到防災型都更容積獎勵。（圖／CTWANT攝影組）許淑華舉選區聯合新村為例，當地有12棟老舊建物就是「幽靈房屋」，780戶住民有建照及產權登記，卻因缺乏使用執照而無法申請都更容積獎勵，眼見屋齡超過50年，加上建築牆面龜裂、鋼筋外露等問題，住戶憂心下一次大地震來了該怎麼辦。許淑華直指，其實當地里長老早在「市長與里長有約」時間就反應，當時市府長官也裁示能簡化認定，然而實際承辦機關執行時仍因「使用執照」缺件，無法將之列入防災型都更行列，老問題根本沒解決。她也示警，「防災型都更」目前市府只打算辦到2029年3月，如今期限只剩下3年多，就算今天起放寬聯合新村等老舊房舍都更申請，「780戶要在3年完成百分之百整合？」她直言任務難如登天。許淑華強調，聯合新村只是北市老屋的縮影，畢竟北市50年以上「有建照卻沒有使用執照」的「幽靈建築」超過3.4萬棟，他們根本吃不到「防災型都更」的容積獎勵，這也讓推動防災政策淪為橡皮圖章，簡直徒留具文。台北市老宅不少問題也多，像圖中的延壽國宅也曾因都更改建躍上新聞版面。（示意圖／周志龍攝）台北市政府建管處長虞積學則回應，「合法建物」粗分有兩種，首先是根本還沒實施「都市計畫」之前就興建完成的房子，那時確實不必申請使用執照；另一種則是實施「都市計畫」後依規定拿到使用執照的建築。虞積學強調，沒有使用執照的老舊房屋仍可依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》等法規或都市更新計畫辦理時簡化，依然有望在都更時拿到容積獎勵。蔣萬安則預告，會再檢討現行規範要求，並研議是否延長申請時限，尤其目前到2029年只是「試辦」，若成效不錯並經都委會同意，當然能繼續辦下去。
北市Q1「200萬俱樂部」揭榜 預售豪宅「這3案」擠下信義聯勤
2025年第一季北市豪宅「200萬俱樂部」交易排行揭榜，冠軍由預售案「勤美璞真城仰」以每坪250.9萬元拿下，也創下松山區單價新高；前三名皆為預售案，將長年稱霸豪宅榜的「One Park Taipei元利信義聯勤」擠到第四；「Diamond Towers台北之星」近期揭露該社區地3筆交易，以每坪208.6萬元成功擠進第十名。根據房仲業者統計今年第一季北市住宅成交單價排行，預售案與成屋案各佔一半，前三名都由預售案拿下，其中兩名坐落在松山區，包括「勤美璞真城仰」和「敦仰」，另一案「富邦藝庭」則位於大安區。第一建經研究中心副理張菱育表示，松山區機能發展成熟，有機場、捷運、高架快速道路，具備多個商圈，加上近年有多處危老和都更改建案推動，價格表現都不俗，若基地位在精華路段或基地面積大，單價甚至已站上200萬俱樂部，尤其是「勤美璞真城仰」，基地位在慶城街，最高單價250.9萬元，超越一旁的成屋豪宅「文華苑」的244.6萬元。有「鑽石塔」之稱的東區新成屋豪宅「Diamond Towers台北之星」，已成屋第3年，近期揭露該社區第3筆交易，今年1月以總價3.34億元、每坪208.6萬元成交中低樓層戶，成功擠進今年第一季台北住宅單價前十名。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，「Diamond Towers台北之星」，該案規劃逾百坪的高規格毛胚豪宅，緊鄰捷運忠孝復興站，又有新光三越百貨進駐，地段條件與生活機能都十分突出，加上該案基地面積超過千坪，是東區商圈罕有的大規模地標開發案，在市場上頗具稀有性，因此目前已揭露的3筆交易，成交單價全數站上200萬元大關，最高單價為中高樓層戶別的240萬元。除了億級豪宅外，榜單中還有總價不到7000萬元的小豪宅入榜，包括預售案「耑岫」和「吾雙」，都是20多坪的小宅，分別創下每坪218.5萬元、214萬元的高單價行情，成為今年首季總價最「親民」的200萬俱樂部成員。張菱育指出，在豪宅限貸令與兼顧地段考量之下，小豪宅已成為200萬俱樂部中不可忽視的新主力軍，這類「小豪宅」坪數多落在20~35坪之間，適合小家庭或單身高資產族，具備總價相對較低、地段佳、社區規劃精緻等特性，近年在市場上交易活絡，兼具自住與投資優勢，吸引不少企業主、醫師、科技族購置，特別是在股市波動與通膨風險加劇的情況下，更顯其保值功能。
政府打房「房市3冷」是假象？ 專家：3年內恐強烈反撲
房價高漲逼政府出手打房，希望能藉此反轉高房價的困境，然而儘管房市在「買氣冷」、「推案冷」與「信心冷」的三冷夾擊下，看似政策目標奏效，但品嘉建設創辦人創辦人胡偉良直言，背後其實埋下更大的不穩定因子，「若不處理高房價問題，3年內將面臨量縮價飆的雙重反撲」。「台灣房市正處於一個表面平靜、實則暗潮洶湧的關鍵時刻」胡偉良提及，目前房市在央行7波金融管制下交易量急凍，其實是買氣冷、推案冷、信心冷所導致，政策目標看似達成，但市場的「並非真正健康」，反而在買氣下滑、建商觀望、民間信心受挫之下，背後可能埋下更大的不穩定因子，讓供給正被系統性壓縮，「若不處理根源，3年內台灣將面臨量縮、價飆的雙重反撲」。胡偉良直言，高房價的根本病因，並不只是炒作，而是五大結構性扭曲，政府在打炒房的同時，更應該針對結構性問題進行根本檢討。高房價背後的五大根源：1. 都市更新進度緩慢：台灣老屋比率高，整合程序繁瑣，導致市中心新供給遲遲無法釋出。2. 投資轉向房地產：在利率低與股市波動下，不動產成為大量資金進駐的避風港及沉澱池。3. 持有成本過低：房屋稅與實際市價脫鉤，導致多戶持有成本偏低，囤房成為常態。4. 營建成本不斷上升：碳費上路、工資與建材價格持續上漲、人工短缺，使新屋價格出現「硬底」，很難逆轉。5. 政策引發反效果：如新青安政策原為照顧首購族，卻意外催生局部炒作，造成大量的假性需求。新青安造成大量假性需求。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）胡偉良認為，高房價的解方不是凍結市場，而是提升都更的整合效率，藉都更改建來增加合規房子的供給量。面對這樣的困境，「房價真正的剎車，不是凍結市場，而是加速供給。」他也舉例，如藉助公民協力提升都更與危老案的整合效率、公家的都更審議效率，透過法令鬆綁、專業協助與民間參與，讓都市更新進入高效率週期，才能真正達成「價格穩、品質升」的雙目標。以他自己的公司為例，之所以能夠短期間內完成都更中最難的住戶整合工作，是因全面導入一條龍整合模式，將開發、設計、營建與銷售團隊同層協作，並建立數位整合平台，得以在今年完成18件都更案的正式送件。胡偉良以此建議，未來的都更開發，應從宏觀角度，提供政策與市場整合建議，確保企業能穩健因應變局，為房市健康注入制度與創新的力量。 房東開980萬賣不掉！「半年後改價1280萬」他驚呆 內行曝背後策略 總裁其實想打房？ 帥過頭揭楊金龍心態：要跌5成太困難 買房遭親友「15大理由力阻」 見翻新屋況全改口 他嘆：千萬別聽親戚的
專家形容「吃盡時代紅利」 昔日大安區農田今市價過億
「親戚在大安區還是農田時就住那邊，沒特別做啥事，現在身家就過億」，這種「別人的祖先總是不讓人失望」的戲碼，可說是台灣幾十年來房地產暴漲的真實經歷。房市專家直言「大富靠命」，這些過去隨便圈地，後來農田變天價，因時代紅利而起飛的人，什麼都不用做資產就翻上百倍，這樣的狀況高雄、台南還在上演。房市專家老黃在臉書粉專「老黃房市筆記」聊起早年房產賺大錢的人，運氣成分很大，他很多親戚在大安區還是農田的時候就住那邊，沒特別做啥事，現在身家就過億元，而且當年他們的地也不是買的，據他外公親口說，「就是一塊爛泥巴地沒人要，你圈了就是你的，地政機關來問地是誰的？你說是你的地，附近鄰居也不反對，公務員就順手給你名字填在權狀上」，這大概是1940~1950年代的事。老黃提及小時候家後面有條臭水溝和大池塘，都是爛泥巴地，後來填平了，蓋了大樓，現在一坪也100多萬元。他小時候眷村房的鄰居很多都進行都更，賣地給建商後搬走了，後來回來敘舊時都說「很後悔賣早了，還沒想到永康街漲這麼多」。大安區早期眷村房很多都已都更改建，老地主搬走後有的另外買房，有的一輩子租房。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）這這批賣早的人還分成兩類，不少人跑去中永和買房，後來一波暴漲，身家沒差多少，一部份沒買房去租房子，最後就是租一輩子的房，從此與其他親友是兩個世界的人。老黃因此下個結論，「小富靠勤，大富靠命」，這段話道盡了台灣房地產暴漲幾十年的縮影。「尤其是從農田變天價的老大安區，那真的是靠時代紅利起飛的一代」，老黃指出，這些親戚鄰居的故事正好反映一個關鍵現象：擁有資產vs.現金落袋為安 的結果差異。儘管有人認為「沒賣不算賺」，但在他看來，賣了就再也買不回來。「當年那些『隨便圈塊地就是你的』的日子，說穿了就是時代給的紅利」，老黃接著說，1950~70年代的台北，大量農地變建地，公務員、政府都懶得管，於是敢動手的人就贏了。等到城市發展起來，這些「圈地人」忽然變成千萬、億萬富翁，甚至什麼都不用做，只要待在原地，資產就翻了上百倍。更有趣的是，有些人提早賣掉，拿了大筆現金，卻沒有用房地產再投資，最後落得租房一輩子，這就是房地產投資與現金思維的分水嶺，當年以為賺到一筆大的，結果長期來看，沒想到房價還會翻更多倍，這些人最後被資產價格淘汰、被通膨洗劫，變成純租房族，從此脫離資產階級，進入手停口停的「現金階級」。所以老黃強調，「運氣很重要，賺大錢離不開運與命」，但有了運氣之後，有沒有繼續累積資產的認知，決定了這個運氣是不是能代代傳下去。他更比喻，當年在大安區擁有土地的人，就像是中了時代的樂透，有些人太早兌現獎金，結果原來這張彩票的獎金還能再翻100倍，然而那種失誤很難補救。雖然過去這種隨便都能圈地的機會已經沒了，但老黃強調，這種現象在今天的台北，甚至高雄、台南仍然上演，很多人看到房價高就覺得該賣了，但如果城市的核心價值還在，資產的價值也許還沒到頂。就像當年那些提早般走的親戚，如果知道大安區房價還會繼續飆，早就是超級富豪，而不是只能吹噓曾住在永康街、在外租房的「前富豪」。老黃認為，這也是為什麼很多有錢的老家族都堅持不賣掉祖產的理由，因為深知資產價值只會因時間和通膨而放大，手上的現金再多，終究會被時間稀釋。他最後順勢以提問做結，「你覺得現在的高雄或台南，會不會也是『現代版的大安區』？等個30年，會不會有些人又後悔自己賣得太早？」 房市交易恐創7年新低！ 大老曝海嘯第一排動向：改做Uber eats 買下13.5%高投報屋 住戶秒退租！AV帝王傻眼：我被坑了 祖厝被強拆、竹東如九龍城？科技首都城市治理失靈
正義國宅都更案「首見實價」！ 擠身200萬俱樂部
台北大安區指標大案「Diamond Towers台北之星」，首度出現實價揭露，去年11月，買方一次買下同層兩戶，共391.17 坪，總價約7.53億元、單價240萬元；另一筆則為2023年11月交易，150.1坪，總價約3.08億元，單價204.86萬元，並包含300萬元的家具設備。兩筆備註欄皆標註「特殊交易情況、條件：毛胚屋」。台灣房屋忠孝延吉加盟店店長黃哲斌表示，「Diamond Towers台北之星」就是正義國宅都更改建案，分成三棟建築，A、B棟樓高30、31層，規劃150、300坪格局，而C棟「台北星鑽」則為都更分回戶，基地就位在捷運忠孝復興站旁，東區商圈生活機能、周邊明星學校等條件，都屬於最頂級的地段，因此成交單價應能站穩200萬元以上，買方以企業主居多。大建商整合 老宅都更變億級豪宅台灣房屋集團趨勢中心統計台北市指標型都更豪宅，身價不斐，除了最新的「台北之星」之外，還有「華固天鑄」、「華固名鋳」和「華固敦品」，「潤泰敦峰」、「聯合大於」、「聯合大哲」和「元大栢悅」都擠身兩百萬俱樂部，其中最資深且創下最高單價的就屬「元大栢悅」，中樓層戶拆算車位後，創下280萬元的身價。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北市素地稀缺，因此多半靠都更或危老才有新案可推，前身產權單純的包括聯合報商辦大樓改為「聯合大於」、「聯合大哲」，「潤泰敦峰」前身為黑松舊廠拆除後的微風廣場停車場，省去整合時程，改建較有效率，不過多數的都更豪宅，都在精華地段，都更時程曠日廢時，通常也需靠大型建商主導較有機會順利推案。以「台北之星」為例，前身為正義國宅，整合耗時26年，當初銷售也定錨單價250萬元，據悉已有多戶成交，目前僅揭露兩筆，近期陸續應該還會有其他交易揭露。「台北之星」新揭露的兩筆交易皆由法人購買，第一建經研究中心副理張菱育指出， 2023年7月《平均地權條例》上路，限制私法人購屋採許可制，因此近年的豪宅交易，大多由自然人名義購買。而這次兩筆「台北之星」交易皆由法人購買，不排除是在預售期間購入，當時新制尚未上路，才會以法人持有。台北市200萬俱樂部都更豪宅社區。（圖／台灣房屋提供） 大S遺產2/3淪汪小菲掌握？ 地政士揭「1情況」：最多400萬 大賣壓時代？29年最大交屋潮來了 去年完工13.8萬宅 汪小菲監護權復活 律師一句勸：守護所愛不能拋棄繼承
百貨蛇年開戰2／遠東Garden City進駐大巨蛋拼100億營收 「聽歌」民眾挹注餐飲消費
台北大巨蛋經歷11年波折終於在2023年11月正式啟用舉辦棒球賽事，去（2024）年天王周杰倫、天后張惠妹更接續辦大型演唱會。CTWANT記者實地訪查，巨星演唱會期間，光是彩排時，大巨蛋商場餐廳「潮美食公園GOURMET PARK」訂位全數客滿，「聽歌」民眾帶來2至3成的業績增幅。「這是全台北最後一塊最大的商場！」遠東Sogo董事長黃晴雯於2022年6月宣布拿下大巨蛋，向遠雄巨蛋承租超過4.2萬坪，將結合大巨蛋體育館，提供購物、餐飲體驗、休閒娛樂業種，打造「Garden City」。今年62歲的黃晴雯原是新聞工作者，2006年受遠東集團董事長徐旭東邀請，轉軌百貨業，接掌遠東Sogo後，營運績效不斷創新高。然2020年，東區最早的「貴婦百貨」Sogo敦北館房東易主，皇翔建設收購房東「仁愛企業」股權，打算都更改建，Sogo敦北確定今年底熄燈，與此同時，東區最大都更案正義國宅改建為Diamond Towers（鑽石塔），由新光三越承租，正好與Sogo獲利王復興館為鄰。對此，為坐穩東區百貨霸主，10年未開新店的遠東Sogo百貨急於擴點，而正在招商的台北大巨蛋，成了遠東Sogo頭號目標，志在必得。據了解，遠雄集團招商初期找來三井OUTLET及遠東Sogo等，後來評估遠東Sogo已深耕東區近40年，雙方歷經超過1年的現勘、溝通與磨合，終於簽下合作契約。依遠東Sogo規劃，大巨蛋Garden City分四區，D區「潮美食公園GOURMET PARK」去年5月啟用，佔地約1300坪的美食街由一條綠蔭休憩廊道連結，為吸引家庭客、球迷用餐聚會，Sogo首度嘗試寵物餐廳及24小時營業，引進日式、美式、港式等14家特色餐廳，年營業額上看8億元。位在B2的「花園綠廊」（C區）也在去年9月開幕，包括全台唯一日本寵物用品精品店等共18家品牌。天王周杰倫、天后張惠妹接續辦演唱會，帶動大巨蛋周遭餐廳人流。（圖／杰威爾音樂提供）黃晴雯表示，開幕以來C＋D區總業績超過預期2成，她也指出，Sogo過去消費年齡層約35至55歲，自Garden City試營運開幕至今，帶動Sogo年齡層下修至25到55歲；尤其C區年齡層以年輕人為主，甚至連10幾歲的客群都有，其中有四分之三為新客，未來朝全客層為目標前進。大巨蛋商場其他兩區將陸續開幕，其中A區影城將在今年第2季開張，頂樓有露天餐廳，2至5樓為影城；重頭戲是B區百貨賣場，預計第4季登場，位在B2樓至8樓，靠近忠孝東路側可看到台北101，為營造跨年熱門區域，Sogo預計引進米其林餐飲入駐。遠東Garden City潮美食公園有許多餐廳24小時營業，為Sogo首度嘗試。（圖／報系資料照）蛇年開春黃晴雯提到，Garden City餐飲、最美地下街去年陸續營運，正好迎來奧運賽事、世界棒球12強與演唱會等，半年來業績比預期高出1成，且帶進8成新客人，40歲以下占比達36%，「有機會成為東區更年輕、時尚、沉浸式體驗商場。」Sogo去年繳出525億元業績，黃晴雯喊出 2025年目標528億元，大巨蛋Garden City明年將貢獻100億元業績。至於營運30年的Sogo敦化館確定今年12月下旬熄燈，館內精品將移至鄰近Garden City、復興館等Sogo百貨。敦化館店長許淑賢表示，為感謝消費者30年來的支持與陪伴，11月周年慶檔期將推出閉幕優惠，為這座地標畫下圓滿的句點。1994年開幕的Sogo敦化館，由於都更關係將於今年12月熄燈。（圖／報系資料照）
專家揭都更緩慢主因 「都更棄嬰」要靠這招才能翻身
台北市老屋眾多，平均屋齡近40年，屋齡30年以上符合都更危老重建的戶數達65萬戶以上，占比超過7成，都更改建急不可待，尤其近年新屋房價飆升、地震頻傳之下，讓屋主們對於改建的渴望更加迫切。但現況是殘酷的，國內都更牛步現象一直存在，「都更很難啦、等不到啦」的認知深刻烙在每位屋主腦中，想一圓「都更夢」成為相當困難的事。為什麼都更那麼難？都更專家王鐵成說明，背後最核心的問題正是「屋主期待的，建商給不了」，每位屋主都希望「一坪換一坪」，重建後的實際使用面積不縮水，甚至期望換得更大，但實務上卻非常難達成。王鐵成進一步說明，傳統都更走建商合建模式，以台北市為例，房屋興建完成後建商普遍要分回3~4成房屋，換言之屋主們只能分到6~7成，在建商瓜分利潤下，屋主們自然難換回期望的坪數，另外台北市還有許多低容積率的住宅用地，傳統建商合建模式下，一坪換一坪成了天方夜譚，出現了許多「都更棄嬰」。所幸，全案管理解決了這樣的窘境，王鐵成表示，全案管理最大優點就是僅需支付一定比例的服務費，重建後的房屋全歸地主所有，不僅整合效率大增，也滿足室內坪數不縮水的核心需求，更還能讓屋主們手握選擇權，掌握主導性，因此，全案管理也在國內逐漸受到關注。不過，皇長建設機構總裁林妍珺表示，目前國內全案管理市場仍存在不少問題，業者素質參差不齊，一些「半套式服務」被地主詬病，甚至出現糾紛。因此，皇長建設機構去蕪存菁，結合傳統建商合建、全案管理委建的優點，並去除其各自缺點，推出全案管理2.0的新式都更，她稱為皇長版的全案管理。第一，由於全案管理公司僅收取一定金額的服務費，利潤比傳統建商合建少非常多，因此一般全案管理公司大多不願投入前期的整合開發，也就是屋主們需自行達到高度共識，甚至成案後，再來找全案管理公司協作，這在實務上本就是件難事，且就算達成共識，重建規模也不會太大，將進一步影響重建後的房價表現。林妍珺表示，皇長版全案管理專攻北市都更案，初期就會投入資金進場整合，加速都更進行的同時，也為地主創造最大的經濟產值。第二，在傳統全案管理模式中，業者進場時間點普遍晚，前期屋主們可能需自行找尋專業團隊，支付相關費用，此外，全案管理的資金模式為使用地主們的土地貸款支付營造費用，讓不少地主擔心貸款金額不夠支付營造及其他成本，還需掏錢出來。林妍珺表示，皇長版全案管理前期就進場整合，將支付代墊款，且前期就會定出完整的財務模型，興建過程中也有代墊機制，讓地主們於重建過程中，一毛都不用多支出。第三，傳統全案管理模式中的房屋品質、銷售環節也讓不少地主們擔憂，像是擔心房屋品質不良、房屋賣不掉，存有利息付不出來及押貨等壓力。林妍珺表示，皇長版全案管理秉持一條龍服務精神，從評估期、開發期、規劃期、興建期、交屋期層層把關，並配合一級營造團隊供地主們遴選，也正因對營造品質有信心，完工後提供稀有售後服務，這是一般小案子、小業者難以做到的。此外，關於地主擔心房子賣不好、賣不掉的疑慮，皇長配合一流代銷團隊，在興建時預售，也能與地主溝通出一個價格買斷，消除地主們對風險的擔憂疑慮。
老牌西服「青山洋服」2021撤出台灣 西門店閒置3年「5.9億賣出」
日本西服連鎖品牌「青山洋服」（洋服の青山）創立於1964年，在台灣也曾擁有多家分店，不過受到疫情影響，陸續關閉了台中、台北市東區分店，僅存的西門、中山店也在2021年底結束營業，正式退出台灣市場。「青山洋服」西門店空置3年，近期以5.9億高價賣出。據《ETtoday房產雲》報導，「青山洋服」西門分店由2棟透天合併，屋齡近70年，屬第四種商業區，建蔽率75％、容積率高達800％。近期實價揭露，該建物土地在閒置3年後，被具有不動產背景的「長裕昇股份公司」以5.9億元買下。建物面積約248坪、土地99.5坪。換算土地單價約為593萬元。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，該建物周邊「大遠百寶慶店」正在都更改建中，商圈人潮因此略減，不過建物地理條件優異，開發價值相當高，現階段買下透店可收租投資，長期來看可持續整合鄰近基地，做危老或都更重建。台灣房屋進一步透露，2024年西門商圈共有5筆「億級透天交易」，累計交易金額破14億元。張旭嵐認為，台北車站仍然是北市交通的重要樞紐，結合台鐵、高鐵、捷運等三鐵共構，可說是人流轉運的必經之地，也帶動相鄰的衡陽路和西門町商圈觀光人潮。第一建經研究中心副理張菱育則指出，央行近期頻打炒房及限貸，加上近年升息影響，導致貸款投資店面的利潤相對被壓縮。對投資者來說，若手上有足夠的現金，乾脆直接不貸款投入店面市場，以降低投報利潤受到未來利率波動的影響，之後若有資金需求，還可透過融資貸款，資金仍有靈活運用的空間。
雙北老房子多卻不見都更 專家點出4大現實因素
台灣各地發展不均，尤其大台北地區高樓林立周遭卻被老房子圍繞，說好聽是有文化韻味，事實上內部結構安全卻有很大隱憂。最近品嘉建設董事長、老屋改建協會理事長胡偉良針對雙北老屋沒都更，點出4大現實因素，有房價波動大、民眾認知錯誤和過度渲染都更好處等，讓城市都更計畫更困難了。品嘉建設董事長兼老屋改建協會理事長胡偉良日前透過個人專欄，分析在大都更時代，為何台北市和新北市老屋眾多，卻鮮少看到開始都更的狀況。胡偉良用日本和台灣做比較，他說日本民眾知道自己造成都更改建困難會覺得不好意思，避免拖累別人，但台灣人大多認為是自己權利，還會等到「地震幫忙推動都更」才願意接受，伴隨耗費的資源恐怕遠超過大家想像。胡嘉良點出造成都更牛步的4大關鍵，影響最甚的就是房價波動大，房價上漲時實施者享增值厚利，易有圖利建商的聲音；而房價下修時，實施者沒有立意，甚至因房價下跌受損失，連帶都更案可能停擺。其次是容積獎勵制度，居民通常希望「一坪換一坪」，但老舊建物早期的現存容積遠超過新法規的建築容積，因此都更改建給予的容積獎勵上限不足成為民眾接受都更誘因。第三點就是民眾錯誤認知，除了想要「一坪換一坪」，還有以為住宅區能比照商業區，房價50萬元希望以房價100萬元換回條件，不免妨礙老屋改建的推動。最後一點就是審議流程冗長，都更審議的流程全跑完就要耗時2年以上，過程中還可能碰到各種問題，通常就會花了5年時間，加上拆遷改建，開到到完工交屋入住，恐怕基本得花上10年時間，才能完成一件都更案。
人車爭道！汐止橫科路狹窄 未來新建案須退縮2米
新北市汐止區橫科路寬度僅約6米，汽機車會車困難，甚至出現人車爭道，由於道路兩側建物多已完工，勢必無法強拆民宅再拓寬道路，議員多次要求市府變更都市計畫，解決交通瓶頸。對此，城鄉局說明，因涉及變更，兩級都委會已審議過關，內政部核定後，預計10月發布實施。未來橫科路兩側建物改建，基地須退縮2米，供道路使用。橫科路連接北市南港、新北汐止，由於路幅狹窄，寬度僅約6米，現況是使用分區為第二種住宅區，產權公私共有。道路兩側建物均臨路興建，蓋得非常密集，整條路汽機車難以會車，即使路旁畫有人行道，但行人行走時需與車爭道，險象環生，當地人酸是「行人地獄」。民進黨議員張錦豪曾多次向市府反映，橫科路現有道路對行人極度不友善，絕不可能為拓寬道路而強拆民宅，因此屢屢建議將原本巷道變更為都市計畫道路用地，以解決當地交通瓶頸。張錦豪指出，今年5月透過中央民代向國產署成功爭取土地釋出，未來橫科路力行市場對面的國有地將由新北市府規畫為機車停車場、道路退縮及人行空間使用。近期再召集台電等單位會勘，尋找適當地點，讓橫科路電桿地下化。張錦豪說，國有地適當退縮，有助於提升行人和車輛的通行空間，在國有地上設置收費機車停車格，買菜民眾的機車不至於隨意亂停車，還能解決市場周邊停車難題。城鄉局都市計畫科長鄭博仁說明，在汐止都市計畫第三次通盤檢討中，議員提出能拓寬橫科路，由於是現有道路，拆房拓寬不具可行性。經過研議，已將現有巷變更為計畫道路，未來建物不論是危老或都更改建，道路兩側建築基地各要退縮2米。鄭博仁說，退縮後路廊變10米，車道維持6米，不僅兼顧兩側住宅區土地所有權人權利，還能透過建物改建，留設人行空間。因涉及住宅區變更道路用地，內政部及新北市都委會現已審議過關，經內政部核定後，預計10月發布實施。
「幹不掉對方就合作」北市2大都更建商聯手 民生東路目標整合6000坪街廓
台北市進入大都更時代，建商為快速搶佔都更市場大餅，也從競爭走向合作。品嘉建設與聖得福建設日前聯手啓動民生東路區域大規模都更計畫，全案規模預計將有6街廓，基地面積高達6000坪，目前已完成第一期2街廓1700坪面積的整合，品嘉建設董事長胡偉良喊出，剩下二期4街廓，預計1年完成整合。這次品嘉建設與聖得福建設聯手開發，胡偉良笑說，其實已經是雙方第3次合作，過去常常在同一塊基地插旗整合，但發現往往僵持不下，倒不如結盟攜手合作還比較快，因此嘗試從競爭關係走向合作關係，這是繼大同區承德路、士林區福國路合作的第3件都更案。胡偉良表示，目前品嘉正在進行都更改建的共有41案。圖為品嘉設立品牌展售中心（圖／林榮芳攝）聖得福是海砂屋改建成案數量最多的建商，目前手上握有內湖最大都更案，已整合2塊約2000坪基地，目前朝向萬坪大規模基地整合；品嘉建設目前在手有7案正在興建中、進行中有41案，其中面積達2000坪基地約4、5個，包括完成台北市松柏大樓公辦都更周邊1000坪基地的整合，同時朝向擴大基地範圍至2000坪以上。除此之外，內湖區環山路除600坪的街廓外，鄰近街廓的基地範圍目前已達2500坪以上。至於這次聯手啟動整合的「民生東路6個街廓」，位於民生東路二段147巷以西、錦州街以南、松江路235巷以北的大街廓，鄰近捷運天宮站。該地區老公寓房屋大約已有60年，松江里里長蔣築諠表示，住戶早在20年前就在談都更，但最後無疾而終，一直期盼能夠改建。胡偉良表示，這塊區域大約是1年前進場整合，第一期1700坪基地，共約190幾戶，整合同意比達9成5，目前尚未整合的10戶，主要是找不到所有權人，或是繼承產權複雜的家庭，也有少數還在觀望。不過都更改建是趨勢，相信有成功案例後，其他4個街廓的整合也會加速，他也喊出1年要整合完成6街廓，總計6000坪、約598戶，若換算未來推案總銷上看550億元。他也提到，以前是建商家家戶戶千拜託萬拜託參加都更，現在是住戶主動找建商談都更，尤其是這次403地震後想當明顯，整合速度加快很多。建商只要把握要專業懂法規、要懂讓利、要公開透明3點要素，應都能短時間有很高的整合效率，「地主的想法是占不到便宜也不要吃虧，因此只要公開透明，看到大多數住戶都簽約，很難不動搖；再者，不同意戶也容易被切割，未來想改建不容易，所以現在釘子戶已經很少了。」胡偉良認為，大規模都更改建有助於抑制房價，但現階段因為都更改建的量還不夠多，在供需平衡上，都更對於降低房價還起不了多大作用，反而因為地主的分回需求過多，加上都更的公益性需求造成房屋造價提升，現階段都更的房屋在市場上反而造成售價更高，但當市場上的都更案量愈來愈多，房屋的供給愈來愈大時，房價自然會開始出現下修的現象，這也是房價真正能夠下修的時候。
開業飄香47年將成絕響！ 台中「李海魯肉飯」原子店宣布8月熄燈
位於台中原子街的「李海魯肉飯」，近期傳出因都更改建因素，預計將於8月結束營業。隨著熄燈消息傳出，引起許多在地人不捨，表示在熄燈前必須多吃幾次，讓好味道的記憶在腦海中多停留一些。台中第二市場周邊的「李海魯肉飯」與「山河魯肉飯」，被在地老饕稱是「第二市場兩大魯肉飯」，兩家店各有擁護者。不過近日，位於原子街、篤行路口的「李海魯肉飯」（原子店）傳出因為都更改建，老闆娘決定在今年8月結束營業。藝人李易2年多前因曾主持美食綜藝《食尚玩家》而與「李海魯肉飯」結緣，採訪之後還曾多次造訪該店。不過他日前再次訪店時，老闆娘表示，因為當地要蓋國宅，而自己做了50年的控肉飯也該退休了，因此預計將會在今年8月結束營業。熄燈消息傳開，網友紛紛不捨表示：「欸～這間原子街確實真的好吃，比市場店還好」、「真的好味道，吃一天那真的是少一天啊」、「這家真的超好吃！我從小朋友吃到當媽了！」、「有空要來去朝聖吃一下即將消失的好味道！」
北投熱海大飯店2月底熄燈！250萬禮券還流通在外 消保官籲：消費者儘速退券
台北市北投熱海溫泉大飯店公告29日結束營業，北市法務局20日發布消費警訊指出，經到場了解仍有總計約250萬元的餐券、溫泉券及休息券在外流通，全數已超過履約保障期限，提醒消費者盡快在29日前向飯店退券、退款，且業者不得收取手續費。北投熱海溫泉大飯店在官網公告，感謝各位貴賓支持飯店50餘年，公司將於2月29日結束營業，未來將展開危老都更改建，若手中尚持有公司出售票券，請於上班日致電或透過Line辦理退款。法務局昨表示，根據業者說明，自2020年起未再販售預付型餐飲券、溫泉券及休息券，禮券皆為2020年以前販售，已超過當初銀行信託履約保障1年期間，經統計，目前在外流通的無記名餐券、溫泉券及休息券等總計約250萬元。消保官龔千雅表示，依規定業者發行禮券須具履約保障機制，最常見的做法是業者預先在信託專戶存入一筆錢，屆時一旦倒閉，消費者即可向金融機構取回付款，但北投熱海溫泉大飯店發行的禮券已超過履約保障期限，金融機構責任亦解除，已難以保障消費者權益，因此提醒持有禮券的民眾在29日前盡速洽北投熱海溫泉大飯店辦退費。龔千雅說，北投熱海溫泉大飯店退券不可歸責於消費者，業者不得收取手續費，市府已請業者未來結束營業後，在官網註明聯絡方式，提供消費者退費管道，但結束營業後，公司可能解散清算，仍呼籲消費者把握時間退券。
畢旅回憶再見！北投老牌熱海溫泉大飯店開工日宣布熄燈 「從小泡到大」顧客震驚
台北市北投區熱海溫泉大飯店開幕至今52年，是當地的老字號溫泉飯店，也是無數南部學生北上畢業旅行的下榻飯店，而熱海在15日宣布即將熄燈，將在2月底結束營業，提醒手中持有票券的顧客前來退款，突如其來的消息也老顧客們震驚不已。據了解，熱海於1972年開幕，主打優質湯泉和溫馨服務，當年中華少棒隊第五度奪得世界冠軍載譽而歸時，就是在熱海入住並受獎，該飯店也是許多南部學子北上畢業旅行的下榻飯店，半世紀來承載無數旅客的回憶。但新冠肺炎疫情重創旅遊業，即使疫情後逐漸平緩，老飯店在溫泉一級戰區仍難有競爭力，全坤建設於2022年3月公告簽下「熱海大飯店」合建案，預計投入約12.2億元合建高檔住宅。熱海也於15日在臉書貼文，表示將在29日結束營業，未來將進行危老都更改建，「感謝各位貴賓支持熱海大飯店五十餘載，若您手中尚持有本公司出售之票券，請於上班時間致電或透過LINE，我們將為您辦理退款，贈送券恕不受理」。此消息也讓許多「從小泡到大」的老顧客震驚不已，有人不解認為熱海至今仍十分受歡迎，無法理解為何熄燈，更多人則是感謝老飯店的多年陪伴，對服務人員的照顧致上謝意。
婆婆逼媳婦買60年老公寓…掛保證「穩賺不賠」 達人3點抖殘酷真相
房價只跌不漲，讓許多想買房的人卻步。不過，一名人妻被婆婆逼買房，是一棟60年的老屋，認為都更後「穩賺不賠」，但她發現實際屋況很糟，勢必要發費一筆錢修繕，因此拒絕該提議，結果被婆婆罵沒有遠見，雙方吵了好多天，仍沒有結果。原PO在臉書《毒姑九賤婆媳討論區》抱怨，婆婆看上一間屋齡60年的公寓，評估地段不錯，若買下來等都更，保證穩賺不賠，也可以拿來出租，補貼房貸。只是到現場看房，發現屋況相當糟糕，要修繕的一大堆，認為婆婆把事情想得太簡單。原PO覺得這方案不可行，直接拒絕婆婆，表明沒興趣，怎料卻被責罵「沒主見」，逼他們拿錢投資，並承諾幫忙出頭期款，但房子是登記老公和婆婆共同持有。婆婆掛保證「穩賺不賠」，更提議可以把房子拿來出租。（示意圖／翻攝自pixabay）對此，網友紛紛留言建議：「60年就已經差不多走到危樓的界線了！公寓持分後土地剩多少有算過嗎？」、「如果要出錢，一定要有主控權，不然問題多」、「買誰的名字？共同持有就不必了吧⋯」、「60年老老房，房貸成數不高啊…要三思」、「不要修繕放著就好，現在很多買這種，前提是要打聽好真的會都更，因為真的會賺不少」、「其實婆婆想法不錯，想要你們賺錢」。到底老房子是否有機會都更？房地產達人「阿宅-雙碩士地產顧問」提醒，若老公寓真的能都更改建成功，房價通常可以賺1倍，房價1千萬轉眼間變成2千萬，簡直跟中大樂透沒兩樣。殘酷的是，台灣大部分的老房子，注定難以都更，原因包括「最多都更案的區域，不是最老舊的，而是房價最貴的」、「如果周邊還有其他可開發土地，都更案不可能多」、「頂樓有加蓋、一樓作店面，很難配合都更」。臉書原文。（圖／翻攝自毒姑九賤婆媳討論區）
潤泰新長安段公辦都更簽約 46億打造23層樓住宅
國家住都中心主辦的北市中山區「安東新城」都更改建之「長安段公辦都更案」，14日由代理董事長花敬群與潤泰創新(9945)總經理李志宏共同完成簽約儀式，將打造23層SRC住宅大樓，全案投資金額約46億元，預計2030年完工。面對徵收碳稅將導致房價提升，李志宏坦言，過去十年潤泰新也都是將成本反映在房價上，「我只是代工者，隨市場漂浮。」李志宏致詞表示，「長安段公辦都更案」位於建國市民大道交叉口旁，從潤泰總部的陽台就能看到該基地，很關心這個案子的未來發展。過去市民大道車水馬龍被認為是嫌惡地段，但潤泰新認為車流是錢流，市民大道上的豪宅「潤泰敦峰」，很多科技新貴購買。未來噪音問題會用最好的隔音窗隔絕，也會另外預留管線做全熱交換器解決空氣汙染問題。李志宏也提到，潤泰新跟公部門有長期合作的經驗，包括南港車站大樓、中崙總部等BOT案，目前和國家住都中心還有萬華華江社宅合作案，已在結構體，楊梅埔心案也在規劃設計中。花敬群則表示，本案私有產權人數達95位，歷經3年整合，已取得9成以上地主的信任。國家住都中心主辦的公辦都更案，在公告招商前，都盡可能先將整合任務處理完善。「長安段公辦都更案」基地面積4,504平方公尺，將興建地上23層、地下3層的建築，第1層規劃公共托嬰中心及店舖，第2層至第23層規劃為住宅。李志宏表示，未來坪數規劃約落在20~40坪，邊建邊售，等工程發包完成，成本確定後，才會進行銷售和有明確售價。不過面對徵收碳稅議題將導致房價提升，李志宏表示，碳稅對各行各業都有影響，對成本和競爭都是一種壓力，過去十年潤泰新也都是將成本反映在售價上，「我只是代工者，隨市場漂浮，只能把品質做好，讓客戶愛上。」元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴分析，近一年「長安段公辦都更案」區域中古大樓行情每坪約7~9字頭居多，公寓約每坪70萬元上下，預期未來推案每坪可望上看150萬元以上，地主資產可能因此出現翻倍成長。陳傑鳴指出，「長安段公辦都更案」就在熱鬧的東區生活圈旁，今年台北東區疫後人潮湧現，帶動商圈內空置的店面陸續有新商家進駐，商圈明顯有復甦的跡象，且目前東區都更案、豪宅案陸續推動，指標大案原正義國宅都更改建的「Diamond Towers台北之星」，更以每坪超過200萬元價格，讓區域房市市場受到矚目，估計對「長安段公辦都更案」未來推案價格與銷售狀況都會有明顯助益。
大巨蛋、百貨人流、金流挹注 東區商圈有望風生水起
台北巿信義計畫區的崛起，令東區商圈沉寂許久，一線精品店、老字號餐飲，紛紛遷出、歇業，不過，近期東區商圈卻迎來兩大利多，分別是新光三越Diamond Towers進駐，以及大巨蛋啟用迎接亞錦賽等重要賽事、其商場棟將開設北巿規模最大商場遠東SOGO CITY，人流、金流挹注，勢將帶動商圈版塊移動，東區商圈可望再度風生水起，區內房巿跟著受惠。歷時26年整合更新，正義國宅華麗轉身，蛻變為頂級豪宅「台北之星」，開價每坪230至290萬元。（圖／王莫昀攝）元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，近期北市精華地段「東區生活圈」及「國父紀念館生活圈」，在疫後人潮復甦開始消費，指標大案推出與重大建設陸續完工營運等好消息下，大幅受到市場矚目。正義國宅都更 台北之星成指標以東區生活圈來說，疫後人潮湧現，帶動商圈內空置的店面陸續有新商家進駐，商圈明顯有復甦的跡象，而且，區域都更案、豪宅案陸續推動，指標大案原正義國宅都更改建的「台北之星」近期正式推出，更讓區域房市受到矚目。東區豪宅新案陸續進場，位於忠孝東路四段的大陸建設「耑序」，實價登錄最高行情每坪約219.4萬元，靠近國父紀念館的日勝生「鑄慕」，最高成交單價也來到每坪約207.66萬元。正義國宅歷時26年整合打造的「台北之星」則開出每坪230至290萬元行情。捷運忠孝復興站2號出口旁，富邦建設推出的「富邦藝庭」，據悉，單價也在每坪220萬以上。台股穩定成長 房市就有溫度在展望2024年選後巿場，海悅國際總經理王俊傑表示，只要台股穩定成長，房市就會有溫度在。目前這波升息已到了末端，台灣整體市場逐漸穩定，買方也發現買房子相對保值抗跌，市場現在已經沒有投資客，都是剛性需求的置產族群，他認為，未來房市可以看上市櫃公司的獲利表現，若有達35％以上，房市就不會太差，因為影響房地產的關鍵還是看百工百業整體經營狀況。就實價登錄資料觀察近1年東區生活圈中古屋房價可發現，大樓華廈房價已明顯出現上漲，從2022年每坪成交107.96萬，到今年前11月每坪已衝高到125.47萬，年漲幅高達16％以上，直逼2成，遠高於北市整體僅約2％的房價年漲幅，顯見買盤對區域未來發展認同度相當高。住商機構北市區經理錢思明認為，作為北市曾經的第一商圈 ，近年隨著大巨蛋落成加上百貨公司轉進，確實有復甦的味道，不過因為周邊案件釋出少，自然成交價格波動較大，但整體而言趨勢往上不變。國父紀念館生活圈 將谷底翻身至於國父紀念館生活圈，陳傑鳴分析，近期在大巨蛋正式完工試營運下，也明顯受到市場關注，有機會串聯逐漸復甦的東區商圈，成為新的北市房市熱點。不過，由於先前大巨蛋施工延宕卡關，完工營運日期無法確定，加上商圈人潮減少，導致區域房市表現平平，觀察近5年國父紀念館生活圈大樓房價變化可發現，房價甚至不漲反跌，2019年區域大樓均價成交每坪112萬，但今年卻只剩下97.79萬，5年來房價下跌幅度超過1成。不過，隨著疫後消費人潮出籠與大巨蛋完工開始營運，預計大巨蛋周邊人潮可望明顯回升，周邊房市可望一掃先前多年的陰霾，將有機會「谷底翻身」！
情侶買北市老公寓才住一月…馬上問都更 網羨慕「根本中樂透！」
日前一名網友在PTT論壇分享，表示他跟女友近期買了北市一棟老公寓，原先小倆口住的相當舒適，不料鄰居突然問2人有沒有意願參加都更，讓他們很驚訝。原PO表示雖然本就有預期要等都更，但不知道會來的這麼快，「雖然可能到真正都更那天還要很久，但很怕做出錯誤的決定」，於是向網友請益。信義房屋的專家針對此事認為不用太過煩惱，都更速度不會這麼快。原PO在文中表示，他跟女友當初購買時對屋況、屋主的新裝潢都相當滿意，因此當初購屋時價格比周邊區域都高一些，入住一月後，樓下鄰居就突然問2人是否有意願參加都更，更表示旁邊的3間2層樓老透天屋主都有意願加入，讓原PO感到相當苦惱。原PO購屋前有聽前屋主說過，該屋很久以前有人想整合但沒成功，但這次整合的範圍小很多，「可能看上這裡位置不錯（離捷運站近），雖然面積小（大約150坪），但屋主也少（大概少於10人）可能比較好談」。他表示與女友入住後對房屋很滿意，沒有很想參加，「但很怕旁邊的都更之後，未來我們自己一棟反而沒有辦法成行，加上剛背了一個金額滿大的貸款」，心裡非常煩惱、不安。「雖然可能到真正都更那天還要很久，但很怕做出錯誤的決定」，原PO向網友請教經驗，不少網友認為2人很幸運，「統一發票特獎吧這機會」、「根本中樂透耶，多少屋主想都更都不見得有機會」、「恭喜，財富自由」；不少人也能理解原PO狀況，勸他們先去聽說明會再決定，「先去聽聽看了解一下，真的不想再拒絕，別亂簽什麼就是了」、「先去看看合約條件吧」、「實際接觸不少建商後才知道實際都更的困難」。有網友指出都更的速度並不會太快，「等到開始動，你裝潢也折舊完了啦」、「真的到要你搬出去那也是3到5年以後甚至更久的事，不會你今天說好明天就來拆屋」。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德對於危老與都更改建情況表示，現在改建仍以所有權人較少的物件為主，多數的公寓因土地持分少、造價上漲，要順利改建並不容易，不用擔心馬上就會動工。
惡瘤變黃金2／北市府再加碼海砂屋獎勵 展現剷除都市隱患決心
北市30年以上老屋高達64萬戶，比例佔全市房屋七成，其中海砂屋改建更被視為重中之重，台北市長蔣萬安3日宣布都更政策加碼，放寬海砂屋改建容積獎勵最高可達100%，更可能達到改建後室內面積「一坪換一坪」，有房產名嘴不禁高喊「我也要去買海砂屋（改建）」。海砂屋是房屋建構時混凝土所用的砂，使用來自海邊的海砂，而非正常的河砂。由於海砂中含氯離子，一旦氯離子超標，短期會使牆面滲出白色痕漬，即俗稱「壁癌」，長期則加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋結構。夜色中延壽國宅改建後的大樓豪氣又輝煌，頗具信義區豪宅的氣勢，週遭街道寬敞方向，相當具有潛力，一旁尚待都更的舊樓房則貼上「海砂屋」警示，似乎是擔心新戶若進入，可能增加整合困難。（圖／讀者提供）北市府指出，海砂屋認定標準不斷提高，最新要求「新拌混凝土」最大水溶性氯離子含量必須要「 小於0.15kg/m3」，90年代舊標準僅需「小於0.6kg/m3」。此外，建築技術也日新月異，採用防蝕方法可延長結構安全性，但專家多半建議海砂屋最終需改建，才能確保公共安全。根據北市府統計，目前檢測確定海砂屋、經建管處列管需要拆除重建者還有97件，已送出（都更）事業計畫書者有55件，全部列管戶數3994戶。但北市府都更處主秘謝明同不諱言，海砂屋鑑定依法需所有權人主動申請，除非房屋狀況嚴重到不行，嚴重漏水坍塌，民眾才會自願提出申請檢測，現有海砂屋統計不排除有黑數。 北市目前已有「高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」，當房屋被認定海砂屋後5年內申請重建，可享30％容積獎勵（簡稱容獎），該獎勵還可與危老都更改建容獎併計（新北市只能擇一），逾期後每年折減5％，直到容獎剩10％為止。北市海砂屋改建容積獎勵雖優惠，但要走到改建動工那步卻很難，因住戶想法不同，整合常曠日廢時。還有住戶怕確定是海砂屋後，房屋更難賣，因此拒絕鑑定。但海砂屋鑑定「均質檢測」卻省不掉，畢竟同棟樓未必每層樓氯離子都超標，只要有一戶反對就無法鑑測，甚至還有住戶對鑑定結果不滿，申請再驗卻翻案的例子。台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部專案經理傅寶樹分析，北市府海砂屋都更容獎原本領先各縣市，如今再加碼，對海砂屋改建有「臨門一腳」作用。傅寶樹說曾目睹不少結構危險的海砂屋，印象最深的是三、四年前看過板橋一棟舊大樓某戶，陽台整個崩落，住戶若不慎開落地窗，向外邁一步就會墜樓，房屋或許仍能住，但是否夠安全讓人起疑。延壽國宅是全台最大的海砂屋社區，早在1995年3月住戶發現自宅是海砂屋後，就不斷向市政府爭取認定、改建，但住戶意見分歧，光是整合就耗10多年。（圖／報系資料照）但他直言，海砂屋能否享受到容積獎勵，仍與該海砂屋「土地使用分區」有密切關連。以台北市「蛋黃區」常見的狹窄巷弄，若區內海砂屋面臨三米巷道，土地使用分區常列入第三種住宅區（簡稱住三），即使市府給容獎再高，因為當地有容積率225％上限，若整合後基地面積不夠大，除非中央放寬該區容積限制，否則，改建後樓層數最多就只能蓋12層或13層，分給海砂屋原住戶後，能出售換錢補貼的樓層就少，住戶若改建勢必得自掏腰包，衝擊改建意願，建商也怕虧錢，再多的海砂屋容獎如無用武之地，最後還是「看得到吃不到」。反觀延壽國宅都更案，原住戶多為低矮樓房，加上基地四周道路夠寬，被列入「第三住宅區之二」，容積率限制可放寬到400％，海砂屋改建新建物動輒破20層樓，若出售多餘樓層可補貼原住戶及建商，這也是當地吸引大建商競相爭取整合改建的原因。傅寶樹解釋，住宅分區容積上限不同，是因政府考量居住品質，避免狹窄巷弄內全為高樓。因此，位於巷弄內的海砂老屋若想多爭取容積獎勵，除非整合後的改建基地夠大，否則就只能期待內政部放寬容積管制，但因權責不在地方政府，更攸關「居住品質」與「公共安全」的抉擇，要加速巷弄內的海砂屋等危老建築改建，亟需中央與地方以及住戶三方攜手尋求突破，才能看見曙光。