黃啟倫
」 建商 房價
沒配套就硬上2／信管、豪宅貸款、土方政策三重夾擊 房市恐成「一灘死水」
在土方政策配套不足貿然上路惹火營建業之際，各縣市不動產開發公會理事長也把矛頭指向近年一連串房市信用管制，直言從第七波選擇性信用管制到豪宅認定門檻多年不調整，已讓建商資金鏈陷入「溫水煮青蛙」式的緊箍咒，如今再疊加剩餘土石方新制，恐將房市由冷清盤整推向「一灘死水」。台灣省不動產公會聯合會名譽理事長黃啟倫指出，關鍵轉折點出現在前年9月19日啟動的第七波信用管制，當時政府為抑制房價，對第2戶以上貸款成數、寬限期與核貸條件祭出更嚴格限制。自去年央行祭出第7波選擇性信用管制措施後，不只許多第2戶貸款換屋族被卡死，市場慘澹氛圍也讓沒有立即貸款需求的預售交易跟著量縮。（示意圖／CTWANT資料室）至今，許多購屋人在政策「溯及既往」追殺下，出現換約甚至違約的亂象，像是第2戶貸款的換屋族面臨自備款從7成變5成，即使出售原屋切結書已延長18個月，但房市仍急凍賣不出，同樣被要求補足貸款不足的現金。「打炒房」卻讓以自住與換屋為主的實際需求也被一併鎖死。「政府一直覺得就算房價有跌，也跌得不夠，因此不放寬政策，但他們沒想到，現在不是跌不跌的問題，是根本沒有人來看房子，房子想賣都賣不掉。」他說，成交量急凍與來客數驟減，帶來的是實實在在的流動性風險。在他觀察，央行與主管機關只盯著價格曲線，卻忽略了市場資金與交易鏈條的斷裂，「你不能把自己考慮不周全的後果，都讓業者承擔。」土方政策就是一例。全流向管制、GPS、聯單制度原本是為了杜絕亂倒與環境污染，但在最終處理場不足、配套未完備的情況下，反而推升營建成本、卡死工期，讓房價更難下修，「很多政策看似打房，結果只是助漲成本。」業者也反映，高價住宅貸款認定標準已多年未調整，雙北以外地區總價4000萬元以上即認定豪宅，讓中南部不少新透天產品貸款只能3成，造成換屋民眾卻步。（圖／業者提供）多位理事長也點名，豪宅認定標準長期未滾動調整，是另一個扭曲市場結構的關鍵因素。大台中不動產開發公會理事長蕭成忠表示，他11年前蓋透天電梯別墅時，營建成本每坪約8~9萬元，如今已拉高到至少15萬元以上，中間差距超過6萬元，但雙北以外高價住宅4000萬元的貸款門檻從未改變，「成本一路漲，規定卻一成不變，等於把市場全部壓死在一個舊標準！」他舉例，中南部很多三代同堂的三明治世代，長輩通常腳都不行，所以一定需要電梯別墅，但這類產品幾乎超過4000萬元以上；都會區大樓也是壓在4000萬元內，結果變成全部都是蓋2房、3房，反而有老人家要照顧的，變成要買2間房子來拼湊，卻又變成第2戶，「極其不合理也不人道！」台南市不動產開發公會理事長宋育豪也指出，豪宅限貸令實施至今，貸款成數僅剩3成，這道緊箍咒不僅限制了資產配置，更直接衝擊了民眾的居住權益。他拿基本工資為例，2016年時薪約120元，如今已調升至196元，短短10年漲幅達63%，一般民生物價也明顯上漲，但豪宅認定價格完全沒有調整，「結果就是逼得業者把產品越蓋越小，20坪、25坪的小宅充斥市場，這種被扭曲的市場生態，犧牲的是一般家庭對於寬敞生活空間的渴望。」他認為，產品規格本應交由市場與消費者選擇，政府不應用老舊的豪宅標準限制貸款，全面扭曲產品結構。現在很多想換屋的中產階級，都受困於4000萬元的門檻，面臨「小宅不夠住、大宅貸不到」的困境。與此同時，土方政策造成的成本飆升與停工潮，又從另一個面向侵蝕營建業。桃園、台中等地方公會則表示，兩地早年即已自建GPS管制系統，數位化管理砂石車流向頗具成效，如今卻被要求全面改用中央系統，不僅原本運作順暢的地方機制被迫停用，新系統又因安裝量能有限與系統頻繁當機，導致砂石車無法正常運行。台中市不動產開發公會理事長謝麟兒呼籲，中央應尊重已經成熟運作的地方管制系統，讓地方政府繼續負責GPS，其他縣市也能前往桃園、台中觀摩縮短學習曲線，並在技術與法規尚未完善前，暫緩新制或至少給予足夠過渡期，讓業者有時間調整。「現在是最終處理場所不足、GPS裝不完、系統還會當機，卻要我們照表操課，這對任何一個企業來說都是無法承受之重。」土方之亂除讓營建成本大漲外，開挖中的工地貿然停工，也存有工地擋土設施坍塌的隱憂，業者呼籲政府正視土方之亂帶來的影響。（圖／林榮芳攝）針對土方本質，台南不動產開發公會名譽理事長郭建志則幫大家科普，營建剩餘土石方多半是可再利用的土壤與砂石，是重要建材資源，與營建廢棄物本質不同，後者才是需要被嚴格控管、避免亂倒，「政府用營建廢棄物的態度來對待營建剩餘土石方，是完全不對的！」他指出，過去建商挖出的乾淨土資源，可以賣給低窪地、道路做為回填使用；如今卻變成建商挖出來的土要先花錢載走，完工後再花錢買土回填，「邏輯完全顛倒」。桃園市不動產開發公會理事長周鑫世進一步解釋，例如深開挖工地表層30、50公分可能有植被與雜物，但以下多半是乾淨原土，可用於地質改良或再生建材，部分地區的礫石層土方甚至具有經濟價值，「政府應該思考如何回收再利用，而不是一律當成廢棄物管理」。他們建議，台灣身為海島國家，理應廣設填海造陸與公共工程回填點，由中央主導成立「土方銀行」，統一管理土方存入與提取，避免價格由少數合法土資場壟斷，「現在全台約1.5萬家建設公司，卻只有140家合法土資場，這樣的市場結構公平會也該介入看看。」在場幾位理事長語氣都相當激動。劉守禮直言，過去幾波打房與土方新制，給業界的感受是「政策反覆且漠視信賴保護原則」，「前年9月19日宣布打房，隔天就實施，這種說改就改的做法，讓老百姓無所適從。」多位理事長共同示警，若土方新制不暫緩、最終處理場不補足，信用管制與豪宅貸款標準又持續凍結，營建業恐迎來集體資金斷鏈，房市也將從目前的「量縮、價撐」走向完全停滯，「最後市場沒人、沒量、沒流動，最後變成一灘死水。」
建商連環倒1／50家小建商閉門會議抱團吐苦水 沒炒房卻慘遭波及轟「政策殺人」
隨著花蓮、嘉義、桃園傳出中小型建商倒閉和停工消息，各縣市在地建商組成的台灣省不動產開發同業公會全聯會緊急動員，12日在台南召開「閉門會議」，超過50位全台小建商們團抱大吐苦水，「一方面限18個月內開工，另一頭又限縮土建融貸款成數，明顯的政策殺人！」「現在全國房市不是很理想，最慘的是小型建商，還有六都之外的建商，真的很慘！」國城建設總裁、同時也是不動產開發公會常務理事的洪平森，日前受訪時替小建商同業抱不平，「中南部的這些小建商，很多都是戰戰兢兢，一生把所有精力都放在建築事業，現在土建融沒辦法拿到，房屋貸款也要排隊，公司不大，本身周轉率也不好。」「希望各公會要提醒同業，此刻經營應更加謹慎，更自律，更注意財務槓桿的操作，不急躁，宜減少推案……」這場閉門會議，建築同業相互提醒、打氣，雖對於3家倒閉建商，眾人歸咎主因免不了個人因素，但大家也認為，目前政策的失當，將成為壓垮建築業的最後一根稻草。「前幾年，炒房的都是六都、大型上市櫃公司，我們偏鄉小公司，根本沒能力炒房，結果採連坐法，讓全台建商承擔金融緊縮壓力，覺得莫名其妙。」多位中南部小建商爆氣向CTWANT記者表示，「既然政府喜歡溯及既往，應該要把當初炒房、排隊的公司，下市下櫃、停止執照啊！」「不要選前我們是產業火車頭，選完就看不到火車尾，現在連軌道都拖走了。」國城建設總裁洪平森表示，金融緊縮下，最慘的就是戰戰兢兢把一生精力都投入建築事業的小型建商。（圖／林榮芳攝）小建商們會這麼氣是因為，政府祭出的七波打炒房，以及一系列金融緊縮政策，炒房建商不痛不癢，反讓許多認真經營地方的小型建商陷入絕境。根據CTWANT記者觀察整理，目前業者們有3項訴求，1.放寬土建融最高5成的管制，2.取消購地貸款必須18個月內興建的要求，3.放寬全國購屋者第3、4戶貸款限制。「央行一方面限期建商取得土地18個月後要開工，大量增加房市的供給；一方面又限縮建商土建融成數，造成建商資金短絀，形同逼建商自我毀滅。」台灣省建築公會副理事長陳明賢就抱怨，央行政策不但自相矛盾，且是造成許多爛尾樓的元兇。對小建商而言，最致命問題就是流動資金不足，他認為，央行的不動產放款總量管控，管不到大型建商，反而讓偏鄉的中小型建商資金斷鏈，加大城鄉發展差異及人口往大城市移動。目前央行規定土建融最高只能貸5成，但有小建商表示，公股銀行因水位滿不承作，願放貸的銀行又趁機調高利率，只能任人宰割。（示意圖／黃耀徵攝）嘉義市不動產建築開發公會名譽理事長呂冠衡就說，土建融的限縮，讓中小建商更加籌資困難，造成了周轉不靈，央行又限制土地取得必需在18個月內限期開發，否則貸款資金收回或調高利率，這無疑是在籌資困難的問題上落井下石，中小建商面臨不蓋，貸款會被收回，蓋了卻籌不到錢的兩難。呂冠衡告訴CTWANT記者，現在的土建融貸款，公營行庫根本不做，只有幾家私人行庫有做，但也要看區域承作，可以承作的，利率也都趁勢調高到5~8%左右，「這實在讓建築業很受不了，所以借不到錢的開工不了，有些只好把案子想辦法賣掉找人承接；借到錢的，辛苦的經營，面臨利率高，營造成本提高，資金周轉問題的風險。」「中小建商都是各縣市殷實經營的在地業者，就是中小企業而已，經濟規模及籌資能力、管道，都不如大建商和財閥。」前台灣省不動產公會理事長黃啟倫說，政府若不適時適度放寬土建融、購屋者貸款的限制，那麽小建商連鎖倒閉危機將不可避免。
建商連環倒3／都更案也貸不到！一個月7件求助建經融資 產業大老憂崩盤
根據CTWANT記者調查，處於停工、倒閉危機邊緣的建商，恐不只檯面所見，一家建經業者就透露，近月已經有6、7個案子上門求助融資、續建計畫；大型建商也紛紛跳出來應援，深怕小建商連環倒拖垮房市信心，最終讓產業連帶性崩盤。CTWANT記者實地走訪北市大安區文昌街，一處建築工地靜靜的、無聲的塵封著，原本預計2024年下半年完工，至今仍是一片空地。該工地案名為「大安信藝館」，約莫在2022年初銷售，同年12月24日申報開工，竣工日為2025年12月23日。不過就在去年11月，瑞興銀行就公告該案建商「無法履約如期興建」。據知情人士透露，建商沒有倒，只因發現現場不好施工，趁著尚未開工，趕緊止血停損。該建商也是接手前一個建商的案子，而目前又打算繼續盤給下一個建商，至於誰接手，仍無下文。全坤建設總經理江清峰日前股東會就透露，「從去年底開始，收到很多別公司盤出來的都更危老案」，但評估能賺錢的不多，因此全坤一個案子都沒接。近年又是缺工、料漲、打炒房，大安區文昌街一處都更案工地，建商從別人手中盤下案子，還沒開挖就停工，目前還在找下一個建商接手。（圖／林榮芳攝）一位建經人士也透露，「近1個月就接到6、7件案子上門求助融資、續建計畫。」若建商有債務、財務問題，原本要跟銀行貸款卻貸不下來，或是合建建商跑了，地主尋求續建協助，建經公司可以提供各式融資、代墊的諮詢和協助。台北市都市更新學會榮譽理事長蔡漢霖表示，為防堵建商養地，2021年央行，祭出購地貸款限制，從6成限縮到最高5成，保留1成動工款並要求建商需在18個月內動工興建，該條款不適用在危老都更案上，對中南部買素地的建商影響較大，「但自去年中起，銀行資金水位不足融資餘額受限，不論北中南，就算是都更危老案，只要條件不好，融資都直接遭拒。」因此如今不只是資本額幾百萬的小建商爆出停工、倒閉，今年就連小有規模的建商也遭災，這回出事的嘉義「鉅泓建設」及桃園「鉅興建設」，資金周轉不靈下，連帶影響相關企業營造廠承攬的數十億工程全數喊「卡」，其中還包括多個公共工程案，倒閉建商的規模與影響層面是越來越大。以嘉義鉅泓建設為例，一位不具名小建商表示，該公司預售案向消費者收總價的15%價金全數用於工程款，即使建案進度已達9成，仍因資金斷鏈而倒閉。嘉義市不動產建築開發公會名譽理事長呂冠衡也表示，該公司所屬的營造有投資承作其他工程，在兩頭支付下，銀行資金又斷鏈，導致周轉不靈，必需去跟民間租賃公司借貸，成為壓垮建商的最後一根稻草。嘉義鉅泓建設的金泰翔營造，承攬北港鎮公立幼兒園工程，原定今年6月完工，現在卻爛尾，對比動工典禮熱鬧的畫面相當諷刺。（圖／報系資料庫）有人說是倒閉的建商是「槓桿開太大」，也有人指「老闆有賭債」。樹大必有枯枝，前台灣省不動產公會理事長黃啟倫觀察，雖然目前爛尾的發生都還是建商個人的信用問題，但一系列緊縮政策下，即便正規經營的小建商都感受到壓力，如果政府沒有鬆綁作為，往後發生系統性風險的機率就很高了。不是大就沒在怕，近期大型建商也跟著跳出來，一同幫向政府喊話鬆綁管制，「希望不要造成更大惡化，甚至有法拍、金融問題，讓產業連帶性的崩盤。」達麗建設董事長謝志長憂心忡忡，深怕好不容易小有回溫的市場，又因佈滿利空影響市場信心。「當消費者借不到錢、買不起房，建商銷售停滯，資金回籠速度減緩，影響營運，形成惡性循環，最終受害的就是整個產業鏈。」某王姓小建商表示，炒房問題絕大多數是少數投機客和不肖建商所為，政府應精準鎖定這些「違法亂紀者」施以重罰，而非「一竿子打翻一船人」。若政府繼續不顧產業疾苦與民生需求，建築業連鎖倒閉危機將不可避免，屆時將面臨的可能是整體經濟的巨大震盪。
台積電點石成金3／嘉義建商走路有風？但私下嘆大建商搶資源內幕
「恭喜恭喜！」「今年房市就看你們了！」台灣省不動產公會3月29日召開會員大會，難得齊聚一堂的全台各地建商，紛紛向嘉義市不動產開發公會榮譽理事長呂冠衡道賀。前台灣省不動產公會理事長黃啟倫向CTWANT記者解釋，「嘉義地域關係的同業最近都滿面春風、走路有風！」 以往會員大會上媒體焦點多在六都和新竹，然今年3月18日台積電宣布2座先進封裝廠（CoWoS）將進駐嘉義科學園區，預計2028年量產，可望帶來數萬個就業機會後，嘉義成了新焦點，讓呂冠衡在今年的大會上更有底氣走向記者群打招呼。 會後，呂冠衡接受CTWANT專訪笑稱是「風水輪流轉」，以前嘉義房市大部分是在地人支撐，量體不大，沒什麼漲幅，也不曾引起外界關注，沒想到這次台積電要來，全台矚目；但話鋒一轉，對他們在地建商而言，「是一則喜一則憂」。 呂冠衡回顧房價跳漲歷程，縣治特區雖有嘉義縣府、行政機關，過去還有體大、稻江、大同技術學院等學校，但因為生活機能不佳，早期很多建商進入開發銷售期漫長、利潤也不好，在地建商根本不想去開發。最早進場的就是宏都建設，後來被豐邑建設買下改成豐謙建設(5523)，也是嘉義唯一一家上市櫃的建商。嘉義太保擁有嘉義科學園區、大埔美精密機械園區、馬稠後產業園區一二期、中埔公館產業園區、水上南靖產業園區及民雄無人機航太園區等6大產業園區，早在台積電進駐消息前就帶動一波房價。圖為嘉義縣馬稠後產業園區。（圖／摘自嘉義縣政府網站） 一直到故宮南院進駐，房價有些微波動，但每坪都只有10多萬元；9年前，遠雄集團推出「遠雄國寶」，當時就把區域房價拉到每坪17萬元，「大家都覺得不可能，在地人都不能接受，但最後還是賣完了。」呂冠衡繼續說，2021年起，清景麟集團也來了，靠著周邊六大產業園區話題，一連推出「高鐵國際城」等4案，房價從每坪22萬元，到現在的正在銷售的「AI世界城」，已將房價推升到35~38萬元，「嘉義房價都是被外地建商拉起來的！」 「很開心台積電來，但也擔心外地建商跟著進來，在地建商經營壓力越來越大、老百姓房價越來越高。」呂冠衡說，在地建商財力有限，加上央行信用管制的政策，大多鎖定800坪以內的土地來開發；外地建商口袋深、資源多，都是看2000坪以上土地、一口氣推出千戶規模造鎮案，「因為量大，營造成本比我們低，但銷售單價還比我們高。」呂冠衡說，外地建商財力雄厚，購地都鎖定2000坪以上土地推造鎮案，買地很敢出價，有品牌有資源，推出的房價比別人高，壓縮在地中小建商生存空間。（圖／報系資料庫、林榮芳攝） 他也舉例，外地建商高價搶土地的狀況嚴重，「嘉義朴子、民雄一帶，在地建商評估土地每坪24萬才考慮敢買，但外地建商30萬元以上都下的了手。擴大縣治特區將近400公頃的農地，炒到一坪12、13萬元了，推算未來房價肯定都是3字頭以上。」這兩個月，很多上市公司、大建商都一直再問有沒有大塊基地可以買，令他相當擔憂。 呂冠衡說，外地建商進來，搶土地、搶工人、搶資源，廣告預算多，銀行借貸也比他們更有利，在地中小建商很吃虧。他認為這完全是打房政策失敗所造成的，「因為方向不對，病急亂投醫，肥了政府稅收，坐實大者恆大，壓縮了中小建商的生存，苦了購屋者的荷包啊！」雖然台積電所到之處能活絡房市，但如同打開潘朵拉的盒子般，嘉義房市將揮別昔日的寧靜。
引進移工也難解缺工！社宅應帶頭提升工法 建商大老：成本不降永遠高房價
台灣省不動產開發公會理事長29日舉行交接典禮，由新竹市無黨籍議員吳國寶接下理事長一職。吳國寶強調，建商只是加工業，絕對沒有炒作，「成本沒有降低，就是永遠高房價」。不動產協進會理事長張麗莉出席也不諱言表示，現在所有政策都在助漲房價，「缺工問題光靠移工無法解決，政府是最有機會率先做產業升級，或許這樣有機會降低造價，不是一直超收稅額再發給大家。」不動產協進會理事長張麗莉不諱言表示，現在所有政策都在助漲房價。（圖／林榮芳攝）吳國寶新竹市人，現年54歲，從事不動產開發業逾30年，目前是寶君、君寶、寶涵、有謙等4家建設公司董事長，同時也是新竹市議會5連霸的市議員。回顧過去6年來，不動產建築業經營發展環境面臨空前丕變與挑戰，業者不僅通過的打炒房限制，還有疫情的肆虐、和缺工缺料的嚴重考驗，不過不斷墊高的房價，卻讓建商成為眾矢之的。吳國寶表示，「我們只是加工業，絕對不會炒作，所有土地標售都是地方政府訂出這麼高的標價，缺工缺料也不是我們願意」「現在還有增值稅、囤房稅、房地合一稅，導致房價不斷墊高。」去年政府超收了2兆稅額，他建議，可以補助年輕人購屋，讓年輕人可用1%利率，貸款9成，讓貸款負擔比降下來，年輕人就有機會買到房子。不過他也表示，本想等到新青安結束後再向政府建議調整，結果新青安申請很踴躍，要再增加優惠，可能不容易。張麗莉也表示，現在所有政策都在助漲房價，站在業者立場，不希望房價一直升高，但不是光喊口號就能達成，政府既然超收稅金，就應該把預算再回歸產業升級。尤其缺工是事實，只能想辦法用工法解決缺工問題。他自己就碰到申請泰勞移工，原本都要入境報到了，結果喊卡，因為以色列出了更高的工資延攬了他們，不只台灣，全球都在搶工，「移工政策要解決缺工，是解決不了。」她認為，政府的住都中心社宅發包造價都要每坪20萬元了，政府都知道造價漲不停，怎麼會認為房價會低，「我對房價下跌不樂觀。」他認為房價要降，政府要多一點產業股利政策推動預鑄工法，先進國家都在做模組化。從解決工法提升智慧建築之下專研產業升級，政府提升，不只政府公共工程用得到，產業也用得到。她舉例，其他國家的社會住宅，都是很簡單的外型，不會特別著墨在外觀的設計，台灣則是請到國外建築師設計美輪美奐的外觀，如有更多心力，應該把重心放在如何模組化。營造成本不是短期降不下來，是短中長期都降不下來，所以要轉念！例如鋁系統模板出來的強很平整，未來是否可以不貼磚，塗料就可以。她說，台灣是一個高地震帶的國家，竟然大量在建築外觀貼磚，是因為大家認為這樣才是高價值的呈現，所以從消費者到業者都要轉念，才能解決缺工問題，「政府是最有機會率先做產業升級，或許有機會降低造價，不是一直超收稅額再發給大家。」卸任的台灣省不動產開發公會全聯會理事長黃啟倫則表示，社會對建商有很多誤解，高房價不是建商造成的，建商配合政府法令推動、提升建築安全，公會未來希望持續扭轉負面印象，改變社會形象來努力。
ESG綠色風暴降臨 不動產聯盟推估「未來房價將漲2成」
十三大不動產業27日舉辦聯合記者會，發布113年房市預測字「明」，並提出3項建議，新青安貸款再加碼、鬆綁選擇性信用管制、加強「淨零排放」獎勵引導，更預估明年起碳稅開始徵收，5年內營造成本將上漲15%，未來5~8年房價將可能上漲2成。中華民國不動產聯盟總會認為113年房市預測字是明朗、明白的「明」，聯盟理事長林正雄表示，因新青安房貸持續發威，挹注房市動能，房地產也利空出盡，相關管控政策方向已確定明朗，總統大選後局勢底定，3位候選人皆未加碼打炒房，並提出有房地產政見，對產業皆為加分，房地產業者與消費者皆能以清晰明白的心態佈局推案與置產。林正雄表示，平均地權修法上路後，預售屋市場受到衝擊，推案減少，預估今年總推案量1.37兆，約比去年同期減少14%，總推案戶數約7.7萬戶，年減13%，「打房政策出盡，買氣也穩定了，今年成屋市場價量齊揚。」目前利空政策盡，只剩虛坪改革還在討論中，不動產大聯盟理事長林正雄認為，非常不可行，只會讓房價再增加。（圖／周志龍攝）對於明年有可能上路的虛坪改革，他認為，非常不可行，只是把原有的成本灌在哪的問題，建設公司所賣的價格還是一樣，虛坪改革的結論，最後單價提高，呼籲政府不要再疊床架屋，大動干戈，最後房價還是會上漲，還是公開透明揭露公設比讓消費大眾知道就好。另外就是2050年淨零排放，導致南部已有鋼鐵廠發文給業者要加收碳費，「未來5~8年綠色通膨將震撼社會大眾，所有建材都要加碳費，5年內營造成本將上漲15%，所有成本一直疊上去，未來5~8年房價將漲2成。」聯盟總會也提出新青安貸款再加碼、鬆綁選擇性信用管制、加強「淨零排放」獎勵引導等3項建議。林正雄說，近年房地合一稅、房屋稅等增加，自107至111年止，5年共超收稅費約1.1兆，今年亦上看3,700億，應有充裕財源用以幫助青年輕鬆成家，建議新青安貸款再加碼，利率1%，貸款9成。另外，台灣省不動產開發公會聯合會理事長黃啟倫表示，台北7千萬、新北6千萬與其他縣市4千萬的高價住宅定義已不合時宜，以及建商購地貸款規定太嚴苛，影響中小型建商營運規劃與土地整合，聯盟認為因鬆綁選擇性信用管制。建築材料公會理事長陳東慶也建議政府，在全民必須的「電力」、「石油」與建築業關鍵原料「鋼鐵」、「水泥」等排碳大戶上，建議以租稅補貼與獎勵措施推動「製程與設備更新」，避免造成「綠色通膨風暴」。
全台不動產公會大串聯提2訴求 支持預售轉售「法案上路後一律禁止」
號稱史上最嚴厲的「平均地權條例」修正案子法即將出爐，台灣省不動產開發商業同業公會聯合會今（21）日全國各地方公會理事長、理監事等業界代表200餘人召開大會，理事長黃啟倫代業界發表2訴求，一、預售屋限制轉售應於上路後「所有預售屋都要禁止轉售」，二、金融緊縮政策已經危害到業者生存空間，將出現系統性風險，「我們支持政府打炒房，但政府擬定政策不要閉門造車！」黃啟倫表示，建築同業完全支持政府打炒房，但整合同業意見後，認為預售屋禁止轉售應要溯及既往，才能真正限縮那些炒房者獲利的空間與時間、打擊炒房者，「花次長以建商遊說為由髮夾彎轉向不溯及既往，是讓建築業者背黑鍋。」台南市不動產公會理事長郭建志解釋，所謂支持溯及既往，是指假設政策於7月1日上路，就應該所有預售屋都同步不得轉賣，不管是幾年前買的都一視同仁，而非有不同標準，此舉亦不違反「信賴保護」原則，在這之前炒房的投資客要拋售，或要等到成屋才賣，是他自己需要思考的事。而此觀點也與巢運及社會住宅推動聯盟一致。台灣省不動產開發商業同業公會聯合會理事長今召開會員大會，理事長黃啟倫代業界發聲，「支持政府打房，但是擬定政策不要閉門造車，要多跟業界友善溝通。」（圖／林榮芳攝）嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡也針對購地後18個月內動工表達不滿，他說，所有建商土地存貨限期動工，導致營建發包無門，缺工缺料更加嚴重，營建成本居高不下。央行限縮土地融資只能借4成，銀行又抽土融銀根，都會區的營建業資金已經全面緊縮，偏鄉地區更是求貸無門，讓中小建商根本活不下去，產生爛尾樓的風險。桃園不動產公會理事長劉守禮也舉例，一塊完整的地1000坪，建商買300坪還要整合700坪，裡面有多少地主，政府這樣的限制，是逼業者做土地最不好的開發方式。他也痛批，今天業界齊聚討論如何「健全房市」是件可悲的事，這是政府應該要做的，卻變業界在做；年輕人買不起房，是因為薪水調升幅度跟不上物價，也是政府應檢討，「台灣有多少國有土地標售創高價，然後當地房價就跟著上漲，我們只是加工業，麵粉漲價，麵包會跌價嗎？」苗栗縣不動產公會理事長沈林傑也說，業者都支持政府打房，但政府打錯方向，造成房價越打越高，把建築業打到民不聊生，再來花大筆錢救產業，這種案例在全世界都發生過。黃啟倫表示，目前房市已走下坡，但政府卻寸步不讓，希望政府思考目前房市已逐漸冷卻，對於現行打房政策是否已執行過當，或是方向偏差使得效果背道而馳，當業者已經點出因為政府金融政策導致業者生存危機、整體系統性風險，政府當局必須慎加思量。對於近期有業者表示將針對「平均地權條例」禁止預售換約、限制私法人購屋等提出釋憲，黃啟倫說，釋憲要立法委員1/4提案，幾乎是不可能，民間提案要經過三審，都是好幾年後的事，根本緩不濟急，他認為政府應該坐下來跟產學專家好好討論才能解決問題。
中南部建開喊話新內閣 「勿會後不理」盼留活路
《平均地權條例》讓建商業者怨聲載道，春節前國發會、內政部召開跨部會中小建商座談，今(1)日與會的台灣省不動產公會理事長黃啟倫、大台中不動產開發公會理事長王至亮，偕同苗栗縣、台南市、嘉義市、大高雄等建商公會代表，特別北上召開記者會呼籲，「會議不應淪為政令宣導或安撫，後續必需要有更積極的作為來回應。」「請政府留給中小型建築業者一條生路！」黃啟倫回憶上月19日中小建商座談，開了2個半鐘頭，大家言無不盡、發言踴躍，把建築業的困境一五一十告訴各位官員，包括營建署、環保署、地政司、金管會、建研中心等單位，希望不是開個會、摸個頭，「政府後續一定要再找建築業坐下來談，不是開完就算了。」「我們很認同打炒房，但房價上漲原因在哪，大家都知道原因是土地成本、營建成本飆高，但建築業變成代罪羔羊，政府利用各種設限打壓，讓建築業汙名化。」黃啟倫以大陸打房為案例，現在中國政府要救都很難，台灣應該借鏡。大高雄不動產開發公會理事長洪光佐也補充，房價上漲也與法規有關，因梯間雜物導致的蘆洲大火後就要求多做公設梯，因此增加公設比，人命安全固然重要，但可以將原來公設梯改為戶外逃生梯解決，政府應該聽取業界建議再制定法規；前兩年要求的隔音墊也是好政策，但不是必要；近期還可能強制同層排水，每房加上邊際估增加約20萬元成本，這都會墊高房價，「好的建材能增加附加價值，但不是每個案子都強調高規格，強制執行的結果就是統一墊高成本、房價。」苗栗縣不動產開發公會理事長沈林傑也說，政府帶頭標售土地也是，讓土地成本飆高，房價怎麼能不高，政府不要閉門造車，可以找產業溝通，了解癥結點在哪，而非都怪建商暴利。1月19日國發會主委龔明鑫和內政部代理部長花敬群主持跨部會中小建商座談。（圖／業者提供）「錯誤的政策比貪汙更嚴重！」嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡建議新內閣，切勿過度干預自由市場機制，不應匆促立法或制定新規定造成疊床架屋，應充分和業界溝通，聽取並採納建言。再來，各地方政府不要帶頭賣地炒地，抵價地、抵費地標售常標出超高行情，政府應「帶頭凍漲」或「限制漲幅」。王至亮也針對政府近年大力推動淨零建築與ESG永續建築政策表達想法，他說，採用低碳建材大幅提高成本，像是水泥將增加快3成售價，政府應該盡早研擬因應對策，並降低金融成本，讓建築業有辦法吸收，就不會反映房價。他也強調，「我們都願意配合，但不要要求我們要做，又要說房價太高，同時也希望政府執法時考慮清楚，不要說做不到就處罰，政府應給予容積或時程獎勵，並以賞代罰。」最後，台南市不動產開發公會理事長郭建志也針對缺工問題表示，政府總是以影響國人就業為由拒絕引進外勞，要求業界提高工資，其他國家都是外勞薪水跟本國勞工脫鉤，只有台灣是掛勾，工資漲了，最後還是只有外勞肯做。他說，多年前建教合作引進營建老師傅到學校，希望教學生有一技之長，畢業後能就業，但教了50人最後只有3人進入營建業，顯見現在產業缺工並非薪資低，而是年輕人不願從事勞力工作，「只要開放大家都能合法申請到外勞，誰要找非法；沒有非法市場，也就不會有外勞逃跑，這也是解決社會問題。」
中小建商座談不開放報名惹議 10業者代表閉門都「談這些」
政府打炒房一波波，房市反轉向下又再祭出《平均地權條例》，不僅打炒房慢半拍、不夠力被民眾罵翻，建商業者們也是怨聲載道。由國發會主委龔明鑫和內政部代理部長花敬群主持的跨部會中小建商座談，於今(19)日舉行，受邀出席建商不到10家，業者對於《平均地權條例》與融資問題發言甚多，有人認為「摸頭」大於實質效益，「希望是有聽進去，媽祖保佑！」16日上午，內政部地政司臨時發函通知18日將召開座談，需在16日下午3點前報名，17日又臨時通知延到19日舉行，除了安排時程超趕，也有許多建商抱怨，僅「特定」建商收到邀約，想參與卻不開放報名，「不透明、不公開，果真是閉門做事的政府！」據了解，今天會議除了龔明鑫、花敬群出席外，還有營建署、環保署、地政司、金管會金融局、建研中心等單位10多位官員。而出席建商有馥域建設、中華都市更新全國總會副理事長劉果；中洲建設、台灣省不動產公會理事長黃啟倫；皇邑建設、台南市不動產商業同業公會常務理事陳煌億；聯儀建設、嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡；以及寶勝開發王至亮、統創建設施俊偉、玖都建設等代表，約7、8家建商，10多位業界人士。會中大家談高房價起因，並著重在《平均地權條例》預售可否換約、工期18個月、檢舉人應具名，並且建議應有亂檢舉之處罰規定、中小型建商因為信用管制而面臨貸款不易…等等面臨生存的問題。對於建商反彈最大的私法人購屋管制，有建商反應，內政部新聞稿對於「參與都更危老」或一般合建，而依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得住宅之情形，一下寫可納入「免經許可」，一下又被納入「需經內政部許可」，「是在玩文字遊戲，往後都更跟危老將無法推動！」而且私法人購買住宅每年平均約1.5萬件，就算內政部一年上班365天，換算下來一天也要開會審理41件，業者質疑「這可能嗎？」一名建商還認為，預售簽約後因非自願「失業」等重大事故不得轉售，內政部用「失業」2個字似乎太狹隘也有失公允，常有不得不自願「失業」的狀況，所承購之預售屋不能換約，也太不合理，應放寬，同時經地方政府核准，建商無力稽查，若是因個人因素應急需要而賠錢或平轉無獲利之轉讓者，應准予換約轉讓，才符合公平正義。也有人認為，建立檢舉獎金制度，實收罰鍰中提充一定比率作為檢舉獎金，將會是在製造買賣雙方之對立及社會上可能對此讓有心人挾怨報復，衍生爭端。除非子法中明定檢舉人因亂檢舉，查證不實時，被檢舉人可以提出比照「誣告」之罪行，此外也不得匿名檢舉。也有建商反映表示，建議對中小建商應取消土建融限制，解除18個月規定，放寬銀行法72條之2，取消銀行對城鄉分級貸款限制，危老應納入非都市土地，調整銀行公會對短期土建融上限，以及豪宅上限應解除或放寬，貸款成數應提高。會議談了近2個半小時，對於業者踴躍發言中央各部會有沒有採納，業者回應，「希望是有聽進去」，18個月的問題應該是有機會放寬或可以用展延處理，信用管制也請中央跟金管會研究如何適度的放寬，「可能而已⋯媽祖保佑！」
營建四大包商價格漲3成 建商憂：預拌混凝土價調高黑幕重重
營建工程缺工，成為建商的痛，台灣省不動產開發公會理事長黃啟倫31日更語出驚人，大嘆建商的無奈，他說，缺工問題的嚴重程度，遠超乎想像，不僅所謂四大包的發包價格上漲大約三成，發包後更需要等半年之後，才能施工，昔日號稱百業領頭羊的「建築開發業」，竟然淪落到「替包工的工頭打工」的地步。台灣省不動產開發公會7月31日在高雄召開會員代表大會，全國各地的縣市不動產開發公會、以及代銷公會要角都到齊，並邀請內政部建築管理組長高文婷以「營建政策之變革與展望」為題，發表專題演講。台灣省不動產開發公會理事長黃啟倫指出，國內營建工程缺工問題的嚴重程度，絕對難以想像，不僅模板工程、泥水工程、水電工程、鋼筋綁紮工程等所謂的四大包商，發包價格上漲大約三成，即使順利發包之後，還要再等半年之後，才能施工。黃啟倫大嘆，讓建商感到憤忿不平的是，昔日號稱百業領頭羊的「建築開發業」，如今竟然淪落到「替包工工頭打工」的地步，為了解決建商的痛，在中華民國不動產開發公會全國聯合會理事長楊玉全的帶領下，他和台灣省不動產開發公會的理監事、全國各市縣不動產開發公會的理事長，透過立委居中安排，聯合拜訪政府高層，今年6月16日傳出初步佳音，「或許今年10月間，將會有具體成果」。至於預拌混凝土價格持續不合理上漲問題，黃啟倫指出，相信大家都知道黑幕重重，而且繪聲繪影，但在大家的努力之下，雖然無法竟全功，但，價格上漲的腳步與幅度，已經放慢、緩和了不少，未來，還會持續努力爭取價格合理化。他說，公會將持續為全體會員建商爭取合理權益，包括向主管單位建議，建築技術規則建築施工編第46條之6「分戶樓板衝擊音隔音構造」，109年7月1日起，先由公有建築物試辦3年，俟確定工法可行及材料供應無虞後，再予實施；檢討房地合一稅制，修正所得稅法第14條之4規定，考量土增稅與所得稅重複課徵，建議調降房地合一所得稅率，減半徵收、外資投資與置產，建議修正比照國人稅率。