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平息「限貸令」疑慮 卓榮泰提「四個原則、四個順序」
金融穩定、房貸議題近期爭議不斷，行政院長卓榮泰多次澄清，政府沒有「限貸令」，更邀集央行來討論。卓榮泰今（5）日於行政院會中提出「四個原則、四個順序」，重申要維護金融安全，也不要影響正常貸款的民眾，行庫也須自主調節貸款結構，並對新青安貸款要嚴格審核。行政院代理發言人謝子涵轉述，卓榮泰在院會中提出「四個原則、四個順序」。在4個原則部分，第一，要維護金融體質的安全；第二，民眾自住首購及契約中的貸款要優先；第三，行庫對於貸款結構必須自主調整；第四，新青安貸款需要審慎核定及嚴格管理。卓榮泰近一步說明，行政院依循上述四個原則，一步步來做，第一金融市場的安全穩定是第一要務，感謝中央銀行第一時間就向行庫和社會大眾提醒，絕對是正確且必要的；第二點、必須消除民眾心裡不安，因此政院第一時間即表達民眾正常進行中的貸款不應受影響，不要讓民眾有貸款不容易的情況。第三、感謝財政部、金管會跟各個行庫在這段時間內提出相當多因應措施；第四、針對第三點行庫要自行檢驗並自主管理調控貸款結構，尤其是大型的鉅額貸款戶，甚至是集中在土建融方面，必須自主去調控，才有助於健康永續的不動產市場，也是社會安定條件。卓榮泰表示，對於新青安貸款，貸款前一定要審慎審核貸款資格，並清楚說明貸款人清償能力，是否符合日後逐月或寬限到期後的清償能力，貸後更要嚴格管理，必須限於自住使用，不能有轉租或違背新青安政策行為。對於建商有違規狀況的話，卓榮泰強調，若有建商利用政策或內部作帳、人頭繼續誤用或濫用政策，內政部必須透過工會了解，或考慮採取法治措施。卓榮泰補充，政策首先要照顧的是金融體質的安全，首先要弭平民眾貸款不易、心裡不安，再來是《銀行法》第72條規定的「商業銀行辦理中期放款之總餘額，不得超過其所收定期存款總餘額」，30％規定不變、安全警戒值也不變、相關規定也不變，希望各部會讓民眾了解政府施政兼顧衡平性和優先順序，盼在最短時間內，讓民眾疑慮消失，也請各部會繼續通力合作。
驗屋蟑螂搞副業1／驗屋案件暴增近3成 不肖業者2手法屋主口袋多挖錢
年底將進入驗屋交屋高峰期，越來越多人在交屋前委外驗屋，但你找的驗屋公司會不會是「驗屋蟑螂」呢？根據住宅品質消費者保護協會(住保會)統計常見3大驗屋缺失，以滲漏水排第一，其中又以窗框泥作漏水最難修繕。不過在驗屋糾紛當中，缺失不維修卻不是最多的，反而是不專業的驗屋蟑螂從中攪和，讓消費者與建商產生矛盾最棘手。2022年全台住宅用建照量共逾18萬戶，創20年來最高峰，若以工期3年計算，當年度建案最快於今年出現交屋潮。今年上半年六都建物買賣移轉棟數來到13.6萬棟，年增27.6%，亦是11年來最高紀錄，其中有極大部分來自3、4年前房市放量後的完工建案。驗屋公司SGS也透露，去年開始驗屋詢問度高，今年案件又比去年多出2~3成，都跟這幾年的預售屋增加有關。反映3~4年前預售屋熱銷，今年起陸續完工交屋，將遇上20年來最大交屋潮，住保會提醒屋主留意找到低價的驗屋蟑螂。（圖／林榮芳攝）而根據住保會履約保證的永城科技驗屋第一線服務經驗，最常見的3大驗屋缺失為「滲漏水」「地排泥砂淤積」及「電線相位錯接」，其中大約每驗10間房子，就有1~2間有滲漏水問題。永城科技驗屋總經理丁漢透露，之前凱米颱風，就有台南建案出現50戶集體窗框泥作滲漏水的情況，「水龍頭、天花板漏水都容易修，所有驗水項目中，泥作漏水最難處理。」「基本上建商對於驗屋缺失，大部分都是積極配合修繕，只有一種情況，建商有可能會不理你，甚至不幫你修，演變成糾紛。」丁漢解答，如果屋主找到的是「驗屋蟑螂」，以不合理的方式驗屋、找麻煩，建商當然也會不爽。何謂不合理的驗屋方式或驗屋缺失？住保會就接獲民眾詢問，業者驗屋時抱著馬桶猛搖，當下隨即被建商工地主任制止，兩人因為驗馬桶的方式而大吵起來。建商主任說，「不歡迎不專業驗屋」而拒絕驗屋，而他是屋主，現場氣氛尷尬，也不敢多話，所以隔天來電詢問住保會驗屋業者的做法是正確的嗎？住保會顧問吳翃毅說明，馬桶分濕式和乾式施工，要檢驗馬桶，應先檢查地板洩水坡度與馬桶底座處是否有妥善安裝，而不是一股腦地抱著馬桶猛搖，經驗夠的話，肉眼就看得出來，真的不必要搖馬桶，也難怪建商主任把驗屋業者當成不專業，不想被驗屋據記者調查，市場常見不肖驗屋公司通常會有2種作法，第一種是「先賺驗屋費，再賺裝修費」。住保會顧問吳翃毅舉例，曾碰過室內裝修公司因缺少案源，開拓驗屋的業務項目，把小瑕疵誇大嚇唬屋主，然後再對屋主說，「建商不幫你處理沒關係，你找我裝修，我可以幫你解決」，進而包下後續裝潢工程。另一種是「先賺驗屋費，再賺律師費」。驗屋蟑螂以不合理的驗屋方式找出許多缺失，再鼓吹消費者對建商提告，而驗屋公司提供法務或律師服務，再賺律師諮詢費。有驗屋業者以不合理的檢測方式開出一堆驗屋缺失，當建商不願修，屋主很緊張下，驗屋業者便有機會攔下後面大筆的裝修工程。（示意圖／CTWANT資料室）吳翃毅說，委外驗屋原本是要「發現問題」，但卻出現驗屋人員以「假專業」、不合理的檢驗方式，挑出許多毛病，來凸顯自己的專業價值，最終卻為屋主「製造問題」，讓本應中立為雙方服務和溝通的角色，一開始就被貼上「找碴」標籤。吳翃毅告訴CTWANT記者，因為驗屋費用大約落在1~2萬元，金額不大，若有糾紛往往自認倒楣，不會特別到住保會申訴，但是卻經常接到詢問的電話，或聽到驗屋業者分享不合理的檢驗方式，過去也曾碰過，建商因此不爽擺爛，屋主嚇到來申訴的情況。由於目前政府針對驗屋人員或公司沒有專屬證照或牌照，他建議民眾選擇驗屋公司，至少要有室內裝修乙級技術士等證照。SGS營建管理部經理江玉齡也提醒「公信力」的重要性，民眾在網路上找不知名、沒聽過的公司，可能是一案公司、兼差，或根本連公司申請都沒有，當建設公司或營造廠對缺失項目有疑慮，很多業者連理都不理，品牌有它的必要性，一切按規定，不會隨意、主觀做查驗，「且如果有真的需要調解或訴諸法律時，具有公信力的驗屋報告書，才是真正有力的依據。」吳翃毅表示，除了SGS等知名檢測單位外，建議可以採用住保會輔導的驗屋公司永城科技驗屋、家人驗屋、幸福驗屋，每件委託案即使只是1萬元的小金額，也一定做到「住保履約信託」和開發票；現場檢測完成，都會協助屋主與現場工務核對缺失，如有相關電工法規、法條等等也會協助說明，若遇糾紛，民眾也可到住保會申請免費法律諮詢服務，不會有求助無門的情況。
驗屋蟑螂搞副業2／「奇葩檢測法」鬧糾紛 先交屋再修繕專家教自保
近年驗屋風氣盛行，新行業的方興未艾，出現不少良莠不齊的驗屋業者，讓找缺失變成「找麻煩」，建商是相當頭痛。根據CTWANT記者調查，不只「假專業驗屋」充斥市場，近期「最嚴限貸令」加上缺工缺料，設備未安裝就先驗屋、或先交屋再修繕等倉促交屋的情況也比往年多了1、2成以上。驗交屋眉角多，住宅品質消費者保護協會(住保會)顧問吳翃毅教民眾如何自保。CTWANT記者跟著住保會和永城科技驗屋實際參與驗屋過程，著記者了解驗屋眉角，同時也分享驗屋蟑螂離譜的檢測方式，像是以高壓水槍單點沖玻璃窗框1小時出現滲水，「到底是房子沒蓋好，還是被驗屋人員破壞？也有業者搖馬桶，當水管鬆脫時，到底是被搖壞，還是本來就沒裝好？」「不符合自然使用情況，就是不合理的檢驗方式。」提到「奇葩檢測法」，大夥兒聊開，住保會顧問吳翃毅也分享，曾經碰到屋主慌張來投訴，驗屋發現「結構有問題」，實際追問才知道，驗屋業者竟拿著檢查地磚空洞化的檢測棒來敲打梁柱，說聲音不同、梁柱空心。吳翃毅說，驗屋蟑螂的亂搞，也讓建商生氣，引發建商列出很多驗屋條款來防堵，有些條款是不合理的，變成惡性循環。像是有些主打5或10年防水保固的建商，認為既然有保固就不要影響交屋，乾脆不讓驗屋公司潑水檢測滲漏水項目，他提醒屋主，遇到這種情況，屋主一定要等到交屋後自行測試。滲漏水為最常見的驗屋缺失，約每驗10間房子，就有1~2間有滲漏水問題，住保會建議，還是修繕完成在交屋最保險。（圖／CTWANT資料室）丁漢也分享，近年因缺工缺料的狀況特別多，經常碰到許多設備未安裝就先驗屋；也有些建商希望屋主可以提早撥款拿到錢，抓準屋主盡早裝潢入住的期待，要屋主先交屋再修繕，「這情況今年大概多了1、2成以上！」尤其近期碰上「最嚴限貸令」，不少屋主擔心越晚交屋變數越多，恐出現倉促驗交屋的情況。吳翃毅說，正常情況應是建材設備安裝完成才會驗屋，發現問題後請建商修繕，復驗沒問題即可交屋，交屋完保固年限才開始計算。若建材未到位，或缺失尚未修繕就交屋，甚至連交屋保留款5%也撥給建商，後續就容易遇到保固期起算，及建商拖延修繕的糾紛。遇到這類情形，吳翃毅建議交屋前必須白紙黑字逐項寫下，除了承諾會負責修繕，也要求完成修繕後才能起算保固期。他也提醒，口頭承諾不算數，必須為建商相關人員，尤其是工地主任，非代銷業者，簽下的白紙黑字才有保障。吳翃毅表示，一間好的驗屋公司會在檢驗完成後協助屋主與現場工務核對缺失，同時對檢驗報告書上載名的缺失負起責任，屋主若有疑問也能協助解答。（圖／林榮芳攝、永城科技驗屋臉書）另一個具有法律效益的是驗屋報告書。SGS營建管理部經理江玉齡表示，有不少民眾因預算限制，找坊間沒有名氣的公司行號協助，但檢驗人員的資歷和專業度無法確認，且不一定能提供驗屋報告書，若有找出嚴重缺失，建商也可能不採認其有效性，這樣花錢請人驗屋就失去了意義。糾紛時，屋主往往希望當初服務的驗屋公司能協助說明缺失，不過吳翃毅也分享，驗屋公司常不願出席調解會就算了，對自家檢驗報告書也不願做專業負責。有些驗屋報告書還載明「本份驗屋報告只能做修繕參考，不能作為法院訴訟之依據。」當發生糾紛時，形同廢紙一張。這類情況，住保會多會再找驗屋公司重驗，並協助與建商溝通改善缺失，不過這樣一拖就是半年、一年才解決，甚至衍生交期違約的問題，得不償失，不如一開始解慎選業者。另外吳翃毅也特別提到，住保會保障的不只有消費者權益，「若建商或驗屋公司遇到惡質業者或消費者，同樣也能透過住保申訴、調解，盼能保護好業者促使產業發展正循環。」
桃市府通過《房屋稅徵收率自治條例修正草案》 36萬自住戶減稅859元
因應「囤房稅2.0」上路改為全國歸戶，桃園市也通過《桃園市房屋稅徵收率自治條例修正草案》，單一戶自住房稅率降為1％，預估桃園市約有36萬戶受惠、每戶減稅約859元；另外，按納稅義務人全國總持有應稅房屋戶數適用較低之差別稅率1.5％至2.4％，1年以內待銷房屋稅降為2％，囤房者則調高到3.2％至4.8％，預估全市稅損至少9003萬元，將請中央補足，修正案將提案至議會審議。桃園市政會議4日審議通過《桃園市房屋稅徵收率自治條例修正草案》，地稅局說明，本次修法以「單一自住房屋輕稅」、「未作有效使用之非自住住家用房屋重稅」為修正方向，蒐集其他五都研擬內容及財政部頒訂相關子法規，審慎評估擬具修正草案，近期將提案至桃園市議會審議。地稅局表示，首先在「單一自住房屋輕稅」上，本人、配偶及未成年子女於全國僅持有1戶，供自住、有戶籍且房屋現值在一定金額以下者，稅率將由1.2％調降為1％，預估桃園市約有36萬戶受惠，每戶減稅約859元。再者，為鼓勵多屋族釋出閒置房屋，促使空屋有效利用，增加租賃市場供給，並考量繼承取得的共有房屋較難有效使用，修正草案明定出租申報租賃所得達一般租金標準或繼承共有房屋，按納稅義務人全國總持有應稅房屋戶數適用較低的差別稅率1.5％至2.4％，較桃園修正前稅率2.4％或3.6％還低，預估桃園市約有1萬多戶受惠。地稅局統計桃園市建商持有待銷售房屋超過2年尚未售出，占全部未出售比率僅3.64％，為鼓勵建商儘速將新建房屋銷售完畢，給予市民更多居住選擇，將1年以內待銷售房屋稅率由2.4％調降為2％。地稅局指出，考量桃園市並無嚴重囤房情形，因此其餘持有多戶且未有效使用的非自住住家用房屋者，參考財政部基準修訂按納稅義務人全國總持有應稅房屋戶數適用較高的差別稅率3.2％至4.8％，期許透過適度提高閒置房屋持有者稅負，鼓勵將房屋出租供市民使用，讓房屋發揮最大使用價值。地稅局進一步說明，本次修正目前預估稅收損失約9003萬元，但自住房屋若未於明年3月24日前設立戶籍，將被改按較高的囤房稅課稅，目前還無法準確評估實際稅收影響，因本市徵收率是比照財政部基準修訂，若稅收實有損失，將請中央補足該部分的稅損。地稅局強調，將持續做好溝通，希望社會各界支持修正草案，並獲得市議會審議順利通過，於明年開徵順利適用，相關修法內容可至稅務局官網「房屋稅差別稅率2.0專區」查詢。
舊的不去新的不來1／小優偕男逛超市 新歡被當人體充電器
藝人小優自《大學生了沒》發跡，憑藉幽默個性、姣好身材，身邊一直不乏對象，但她情路坎坷，曾在節目上自曝遇到情緒暴躁的恐怖情人，容易陷入戀愛腦的她，傳出去年交往建商T先生，甚至為愛報名料理班，希望早日升格人妻，但這段感情不到一年就劃下句點，讓小優傷心不已。時隔約8個月，近日時報周刊CTWANT目擊小優身邊出現新男伴，2人還一起買食材回女方家，感情看起來十分甜蜜。本月6日晚間7點20分，下班後的小優獨自開車離去。（圖／本刊攝影組）小優與一名手臂刺青的男子一起去超市採買。（圖／本刊攝影組）8月6日晚間7點20分，結束錄影工作的小優到停車場取車，返回位於台北市內湖區的住處，然而她到家門卻不入，繞了兩圈後便開離，來到約莫2公里外的大樓停車，令人摸不著頭緒。沒多久，小優與一名全身韓國品牌、手臂有刺青的的男子走出大樓，一起前往超市購物。採買過程，小優頻頻與男子討論，還被一旁的民眾側目。（圖／本刊攝影組）結完帳，刺青男貼心地拿著購物袋，讓小優擺放食材。（圖／本刊攝影組）採購過程中，由小優挑選食材，男生負責推車，期間可以看出小優似乎相當在乎對方的想法，挑選牛肉時，還拿起食材和刺青男子討論一番。或許是小優0遮掩，小倆口討論過程，吸引其他採購的民眾側目，但小優也絲毫不介意被認出來，態度落落大方。原本走在前方的刺青男子，發現小優沒跟上，在樓梯下等待女生會合。（圖／本刊攝影組）等待電梯期間，小優累得靠在男生胸膛上，雙方態度自然。（圖／本刊攝影組）採買完畢，兩人分工合作，刺青男子負責打開購物袋，小優則把食材一一放進袋內。離開超市時，雙方的腳步不同調，走在前面的男生下了階梯後才停下腳步等候小優，回到停車大樓等電梯時，小優小鳥依人地倒在男子胸口，把男友當作人體充電器，男子對此舉也習以為常，任由小優依靠。在2021年本刊曾直擊小優與一名高壯韓系男牽手返家。（圖／本刊攝影組）回家路上，車子在路邊停靠，男子從副駕駛下車，到另一家超市買了2包青菜；負責開車的小優也沒閒著，下車買了兩杯茶飲，等各自採買完，車子直接開回小優家的停車場。想必經過一番採買，小優回家勢必能好好發揮苦練許久的廚藝，好好犒賞男友的五臟廟。小優2021年與賀一航獨子曾治豪攜手直播賣海鮮，爆出曖昧情。同年7月，本刊目睹小優在新冠疫情微解封第二天，與一名氣質韓系的高壯男到台北市西門町放風，小倆口走向停車場一路牽手，期間隱約聽到小優稱呼男方「老公」。之後2人開車回到小優內湖家中，進門前高壯男還把手貼上小優的臀部，關係不言而喻。小優去年考取中餐丙級證照，外傳是為了步入家庭做準備。（圖／翻攝自小優IG）今年3月，小優被媒體爆料交往建商T先生，甚至為了男生洗手作羹湯，學做菜還考取中餐丙級執照，但戀情維持不到1年，小優的結婚夢碎。事後她接受訪問，坦承於去年底分手，但她強調雙方是不適合才分手，至於戀情沒能邁向下一個階段，小優認為：「這就是諧星宿命吧！」但她也解釋自己是Apple邀她一起去學做菜，並非為愛下廚。關於小優與刺青男子的關係，小優澄清：「傻眼，不是男朋友啦。他是幫我拍照的攝影師，當天是我有業配拍攝麻煩他幫我拍照，工作關係，拜託幫我澄清。拜託拜託，我已經沒有桃花了。」
北檢3天3夜朝「這方向」偵辦 黃暐瀚揭柯文哲靠3字全身而退
民眾黨主席、台北市前市長柯文哲捲入京華城弊案，經過3天3夜的攻防戰，今（2日）凌晨3時獲台北地院裁定無保請回；北市前副市長彭振聲則遭到羈押禁見，引發討論。對此，資深媒體人黃暐瀚表示，法院並非認定京華城容積獎勵案「不違法」，而是認定「客觀上有違法」，但「柯文哲不知情」，所以才會無保請回。黃暐瀚今日在臉書坦言，自己一早起床看到柯文哲居然無保請回，確實非常驚訝，「驚訝的理由在於，同案建商（沈慶京）、議員（應曉薇）、前副市長（彭振聲）全都押了，唯獨前市長柯文哲一人全身而退，北院的理由是柯文哲『並不知情』，所以無法滿足貪污治罪條例第六條中『明知違背法律』的限制條件」。黃暐瀚表示，台北地院並非認定京華城容積獎勵案「不違法」，而是認定「客觀上有違法」，但「柯文哲不知情」，所以才會無保請回，而這件案子是否違法，則分為「圖利」與「收賄」兩個不同的層次，如果「收賄」，那就是7年以上甚至10年以上的罪行；就算沒有收賄，圖利也是5年以上重罪。黃暐瀚認為，顯然北檢從上週五（8月30日）一早開始偵辦，就是從「涉嫌圖利、尋找金流」的方向在辦，沒想到金流找不到，家裡也沒現金，就連圖利部份都被北院認定「柯文哲不知情」而無保請回，「這個結果北檢不服，即將提起抗告，後續高院不管怎麼裁，希望各界依舊維持尊重司法的態度，不要有不同的標準。」
限貸令爆雷1／真實還原交屋申貸碰壁過程 市場失控遭刁難能「安心成家」？
銀行房貸「限貸令」引起糾紛及民怨日益擴大，儘管央行及政院急喊沒有發出「限貸令」，但這場史無前例的房貸「拉緊報」早已引爆。CTWANT記者採訪2位準備交屋的購屋族，還原5月至今跑銀行申貸碰壁、被踢皮球的過程，怒轟政府「一下打房，一下新青安利多」，任由市場失控，無辜的申貸戶莫名其妙遭刁難，「這就是政府希望的居住正義、安心成家嗎？」D小姐3年半前買下位於新北市新店央北重劃區預售屋，總價約1500萬元，原本預計今年底可以交屋，她開心不已，沒想到碰上史上最嚴限貸令。D小姐告訴記者，她今年5月建商提供包括兆豐在內3家銀行，讓承購戶挑選對保，因3家銀行中，僅有兆豐能做新青安房貸，所以她選了兆豐。D小姐預計新青安貸款40年，被要求沒有保證人只能貸75成。她說，與銀行溝通及對保過程中，行員還推了房貸壽險、信貸等業務，並且以「送你一張信用卡」要她辦信用卡，讓她很無言。現在準備交屋欲申請房貸的民眾，儘管已貨比三家，最終恐怕都還是被迫接受高利率、低成數、遙遙無期撥款時間，甚至還要搭配其他產品才有可能貸得到。（圖／黃耀徵攝）因為對保的3間銀行只有兆豐有新青安，D小姐的同一社區半數以上承購戶都選兆豐，「像我這種什麼都不想辦的，兆豐也不差我一個！」她自嘲不是好客戶，決定多問問其他銀行。約莫5月底，她先後走訪了第一銀、合庫、華南銀行，當時還沒出現「限貸令」一詞，但從部分行員口中聽到「送件很多」，甚至有些一定要搭配其他產品，例如房貸壽險。後來她找上華南銀行，申貸條件與兆豐差不多，一樣是最低利率2.185%，不用保證人和房貸壽險就能貸8成，開辦費5000元，不過社區門牌還沒出來，只能先估好條件。「原以為這事就告一段落，沒想到7月2日，華南銀行窗口連打3、4通電話，告知7月後優惠房貸方案沒了，開辦費調漲成1.8萬元，非新青安額度的房貸利率，要調升到2.44%以上。」D小姐無奈說，當時還不知道銀行有「滿水位」問題，她做房仲、銀行的朋友也納悶為何貸款環境突然變差。最後，7月5日她找到了還沒受到「爆量」或「內部控管」影響的合庫另一間分行，開辦費2000元，非新青安額度的房貸利率2.228%，不用保證人和房貸壽險，可貸8成，在完成驗屋後，於8月底對保。D小姐好不容易鬆口氣，但8月後限貸風暴越演越烈，據了解，該合庫分行水位也已滿，新案件仍要排隊撥款，讓她再度提心吊膽，雖然該分行告知她的案件已經登錄在案，撥款前不會有變數，例如利率突然調高或撥不了款，「但國內從未發生過『房貸水位滿』，未來的事，誰都說不準，也不是基層行員能決定的。」D小姐只能期待，儘早撥款，儘早了卻一樁心事。新青安房貸政策遭批淪為炒房工具，其實一開始就是急著推出、配套和通盤考量不足，造成房市熱度飆高。（圖／報系資料庫）經過這3個月的折騰，D小姐痛批，政府沒有完整配套的政策很是擾民，一下打房，一下又為選舉釋放新青安利多，卻未對市場數據做通盤了解，結果上半年成交量爆量，又要各銀行想辦法降溫房貸，「投機客爛，政府也沒好到哪！」另一位也準備近期交屋的M先生告訴CTWANT記者，他6月時詢問過建商配合的2家銀行，都說新青安沒問題，貸款8成有機會，完全沒有「水位要滿或不對勁的氛圍」，但8月中限貸令出來後，這2家銀行隨即停止承接新青安與新房貸的申請，讓他措手不及，趕緊去找第3家銀行。M先生說，第3家銀行很明確地告訴他，「經濟條件沒問題，但沒有新青安可貸，而且只能貸7成，如果貸7成5，要努力看看，但不一定貸得到。總經理管得很緊，因為政府在盯。」就連行員自己也說，「政府這波太突然，有錢炒房的人根本打不到，慘的都是首購或自住。」貸款卡關的民眾，馨傳不動產智庫執行長何世昌建議可往小型銀行詢價，另外像是農漁會、信合社、壽險公司等不受《銀行法》約束，可多詢問。（圖／CTWANT資料室）M先生氣憤表示，政府跟央行不要再睜眼說瞎話，什麼「不會有限貸令」、「不影響自用住宅購屋」，都是屁話！實際上去銀行得到的答案都是「拒接」，「房價飆漲管不住，我們已經很無奈，現在要合情合理合法貸個款，都要被刁難，這就是政府希望的居住正義、安心成家嗎？」馨傳不動產智庫執行長何世昌建議受「限貸令」影響的購屋族，可以嘗試以下5招取得貸款。1.多問幾家銀行，同一家銀行也可詢問不同分行。2. 可以試試找農漁會、信用合作社或壽險公司貸款，「目前人壽較好貸，但每個方案的額度較少，可能要同時辦多個方案」。3.目前已有不少銀行調高利率到3%以上，若真的急需貸款，也只能先求有，過幾年再轉貸。4.向銀行購買房貸壽險或理財商品，幫行員做業績，不過何世昌不太推薦這方式，「因為搭配銷售的理財商品通常很雷，且不是每個人都需要房貸壽險，他也提醒，房貸壽險要身故或完全失能才有理賠」。5.如果是買成屋，可以跟賣方協調改為「期約交易」，約定明年初再辦理貸款、交屋，銀行限貸難題或許能在新的年度有所緩解。
面對限貸令莫驚慌 應觀察市場並提升自身核貸條件
近期不論公民營銀行，房貸水位拉緊報，不動產放貸比逼近28%，縱使央行表態並未進行強制限制，然銀行「技術性地限貸」狀況確實存在。銀行放貸緊縮，導致民眾貸款困難苦不堪言，搶貸現象越演越烈，民眾搶貸除了比條件外，更需要排隊核貸或撥款，連帶影響房貸利率飆升，普遍已3%，甚至部分已有高於信貸利率的亂象。為什麼銀行要限貸呢？一直放貸給民眾，可以一直收利息不是很好嗎？根據《銀行法第72-2條》：「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」在此不動產放款的限制之下，銀行自然得祭出因應措施。若想降低比例，不是降低住宅/建築貸款總額，就是提升銀行所收存款與債券發售額。但在新聞媒體大肆的推波助瀾下，引起不少民眾恐慌。央行目前採取的措施仍處於「呼籲自主管理」的階段，保持關注但暫不伸手的狀態下，持續觀察、測試著市場的變化與反應。簡而言之：—— 以拖待變試水溫。民眾不如預期的核貸、撥款，再加上房價高漲，勢必降低短期的交易價量。近期的實價登錄恐會出現較特殊的行情價，亦容易產生有價無市的狀況。踏取提醒，如欲購買中古屋或小坪數房型的民眾在審核條件上本就較為劣勢，在此波限制下，短期內核貸狀況更較往年不易，且普遍無法貸到理想的成數，而房貸利率也較難談到理想的數字。難道民眾就只能坐以待斃嗎？其實比起過度的恐慌，更應該做好適度的準備！以踏取的觀點來看，這個現象是屬於「特殊過度時期」，並非是常態。可稍微觀察市場動向，如短期內有購屋需求的朋友們，務必在審核時多跑幾家公股、民營銀行磋商比較，以免水位拉升造成的銀行延後放款問題，進而導致買賣違約。同時也需仔細審視合約上的違約條款，並且與建商、賣方溝通，商討若未來有此一情形，是否能夠延後違約截止日，或做其他的配套措施。當銀行審核條件變嚴格時，拉高自身授信條件就成了關鍵。例如不超額刷卡、不預借現金、準時還款、避免只繳最低應繳金額及刷卡分期、提供穩定的金流收入及額外財力證明，倘若欲持續觀望的讀者，可以先將手中閒錢集中在可作為未來銀行認定財力的金融商品...等都是提升核貸條件的好方法。由於短期內震盪較大，踏取也建議民眾提前做好心理建設，冷靜觀察市場動向，提高自備款以面對放貸的變化，並先預期可能得到較高的房貸利率。無論市場如何變化，理性的決策和穩健的財務管理始終是面對任何挑戰的最佳應對之道。面對限貸令，民眾更應穩住腳步提升核貸條件。（圖／踏取國際開發提供）作者 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
躲限貸風暴！新北開工年減7成創新低 專家：建商品牌比房價重要
房市前景不明，建商興建速度也放緩，住商機構觀察內政部資料，上半年全台開工量約5萬2712宅，同時為近6年來同期最低；其中，新北市上半年開工量3,575宅，創2009年統計以來同期史上新低。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，建商延後開工，意味著消費者能延後交屋與申請貸款，不失能讓民眾躲過限貸風暴與違約，眼下購屋建商品牌實力比房價更要緊。根據內政部統計，上半年度全台扣除農舍的純住宅開工量達5萬2712宅，與去年同期相比減少21.8%。觀察六都數據，其中三都開工量皆呈現不同程度衰退，新北市上半年開工量僅3,575宅，不僅年減幅高達71.6%，也創內政部自2009年有統計以來同期新低；而台南市上半年開工量達3,259宅，年減幅高達49.1%，近乎腰斬；而近年來都為建照量、開工量龍頭的台中市，今年上半年開工量達1萬2240戶，與去年相比也減少22.5%。建商申領建照後需半年內開工，且可展延3個月，因此開工量反應半年前至9個月前的新案市場狀況。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，開工量會出現大幅衰退，主因為去年7月《平均地權條例》修正案正式上路，房市前景較不看好，加上土建融限縮、工料雙漲等因素，致使整體開工量皆呈下滑；至於新北市會達到開工量同期歷史新低，研判為疫情後建商推案集中於新北市第一環以及與淡水、新店等行政區，上述區域餘屋量供給大，建商較專注於銷售，致使延後開工情況嚴重。另觀察其他開工量成長的三都，台北市上半年開工量成長26.4%最多；桃園市則以年增率約11.6%，漲幅居六都亞軍；而高雄市與去年同期相比成長約1.1%。賴志昶指出，台北市近期新案供給以都更、危老案件為主，由於都更流程曠日廢時，若順利整合且無其他因素干擾，大多會即時開工；而桃園市則有各大重劃區、機場捷運等議題加持，新案供給量穩定；至於高雄市則受限於去年打炒房氛圍濃厚，但本身仍有不少產業議題，因此開工量維持平盤。徐佳馨提醒，雖說延後開工等話題沸沸揚揚，惟下半年還面臨銀行限貸等風暴，對建商與代銷銷售增添不小壓力。對購屋人而言，新案市場多為「先售後建」的預售模式，且適逢市場「有錢也借不到」氛圍濃厚，建商延後開工，也就意味延著消費者能延後交屋與申請貸款，不失能讓民眾躲過限貸風暴與違約，但建商品牌實力強弱，才是眼下比房價更要緊的事情。
打炒房見效？全台「純住宅開工量」創6年新低 專家：前景不看好
近期颳起「限貸風暴」，房市前景不明，2024年上半年全台「純住宅開工量」創6年新低，回到2019年疫情前水準；其中新北市更創2009年統計以來最低紀錄。有房仲專家指出，「平均地權條例」修法通過加上建商專注銷售餘屋，才導致開工量驟減。根據內政部統計，上半年度全台扣除農舍的純住宅開工量達5萬2,712宅，與去年同期相比減少21%，同時為近6年來同期最低。觀察六都數據，新北市上半年開工量僅3,575宅，不僅年減幅高達71.6%，也創內政部自2009年有統計以來同期新低；而台南市上半年開工量達3,259宅，年減幅高達49.1%，近乎腰斬；而近年來都為建照量、開工量龍頭的台中市，今年上半年開工量達1萬2240戶，與去年相比也減少22.5%。另觀察其他三都，台北市上半年開工量成長26.4%最多；桃園市則以年增率約11.6%，漲幅居於六都亞軍；而高雄市與去年同期相比成長約1.1%。住商不動產企研室執行總監徐佳馨分析，建商申領建照後需半年內開工，且可展延3個月，因此開工量反映半年前至9個月前的新案市場狀況，當時適逢「平均地權條例」修法通過，加上建商專注銷售餘屋，致使開工量驟減。大家房屋企研室公關主任賴志昶也分析，開工量會出現大幅衰退，主因為去年7月「平均地權條例」修正案上路，房市前景較不看好，加上土建融限縮、工料雙漲等因素，致使整體開工量皆呈下滑。而新北市開工量衰退最嚴重，研判是疫情後建商推案集中於新北市第一環、淡水和新店等行政區，這些區域餘屋量供給大，建商傾向於先專注銷售，進而使延後開工情況嚴重。
找央行拚9月6日前揭滿水位解方 卓榮泰擔保無新青安「限貸令」
行政院長卓榮泰28日表示，政府不會有新青安「限貸令」，不過會持續關心金融市場對貸款成數的安全準備量，近期也會找中央銀行開會，有望在9月6日前做出決策。全名為青年安心成家貸款的「新青安」政策方興未艾，也為房市升溫推波助瀾，各家銀行貸款業務接近滿水位（銀行內現有存款可供貸款額度比例接近用罄）。中央銀行日前找了34家銀行「喝咖啡」，呼籲各銀行「自主管理」不動產貸款總量，國銀須於9月6日前提出改善方案，市場直指此為政府出手頒布「限貸令」，引起熱議。據了解，根據央行26日公布統計，國銀7月房貸餘額來到新台幣10兆6570億元，持續打破歷史新高，年增率來到10.82%，更是18年左右新高。光看2024年7月，國銀房貸餘額就增加1,165億元，已是連續3個月增加金額破千億元，貸款情況之火熱，專家預估短期難降溫。對此，卓榮泰28日上午率行政團隊舉行「行動創新AI內閣執政101記者會」時強調，政府目前沒有限貸令，未來也不打算實施限貸令。他說，自己認同中央銀行必須有些積極作為，比方關注各銀行放款量與放款水位，強調這樣的關心並不會影響貸款中或有意申請貸款的民眾，不會對民眾權益添擾。卓榮泰說，9月6日前會做出讓大家安心的決定，並立刻與各界報告，「但絕非限貸令」。他強調，不管是個人或建商，只要做出違背法令的脫序行為，無論是誤用或濫用政策原意，政府都將有進一步作為，戮力讓「新青安」往健康的方向走。
機器仁來瘋1／老黃沒來小夥伴們不漏氣 「今年AI不一樣」產線數百工時3分鐘搞定
「聽說這個展，黃仁勳會來！」這消息在台股發酵了一周多，直到8月21日「台北國際自動化工業大展」正式在南港展覽館開幕時，輝達（NVIDIA）執行長黃仁勳好端端地在美國總部，才證實烏龍一場。不過，包括所羅門（2359）、羅昇（8374）及廣運（6125）等老黃機器人概念股在展覽中亮出的新實力，都與AI搭上線。過去兩年掀起的AI大浪，在3月輝達GTC大會、6月台北國際電腦展COMPUTEX，黃仁勳不斷提到「未來AI與機器人」、「AI中心在台灣」，而有了新趨勢，與輝達有合作的相關機械與供應鏈台廠，全成了機器人概念股而大漲一波。「其實我不是做機器人的啦！」所羅門董事長陳政隆22日在台北國際自動化工業大展上跟廠商們無奈地笑說。1973年以代理歐美電子零組件起家的所羅門，近年聚焦在AI及3D視覺辨識軟體，進一步提供AI視覺應用開發平台，因公司名稱出現在黃仁勳3月的GTC大會演講背板上，被市場視為機器人概念股的領頭羊，股價從3月的40元、一路漲到8月最高超過180元，因此在公開場合上常被同業「虧一下」。CTWANT記者前往台北國際自動化工業大展，所羅門視覺事業處協理李佳運說：「今年的AI真的不一樣了！」今年橫跨南港展覽館一、二館，來自台灣一流與德國、日本等1200家廠商參展，使用攤位數4500個，改寫歷年新高，而每條大街小巷、每個人的嘴裡，見面第一句話，就是「你有AI嗎？」所羅門在今年台北國際自動化工業大展上非常熱門。（圖／黃威彬攝）業內人士向CTWANT記者透露，過去這種機械展就像是「大拜拜」，廠商花錢布置展場，只為了來這「打卡」，跟其他同業宣告「我還活著」，但沒人預期能在這得到什麼新業績，畢竟工具機是耐久財、且相對重資本，不是三言兩語就能採購的新商品，而且一台機器可以用很久，在經濟不景氣時，第一個被縮減開支的，就是設備。但今年展覽現場則活力十足，除有學生校外教學、地方工會組織參訪團，也可看到不少個體戶，穿梭攤位間詢問，「如果我想要引進這個設備，需要找誰？」甚至連學校老師的攤位都有人在詢問怎麼購買，最主要的差別就是，不少工具機業者都將自家的機械增加了視覺系統、以及AI平台，大部分用在物流、或是產品檢測。走進南港一館四樓內側最大的一區，向著人最多的地方走，就是所羅門的專用舞台，定時展示機器狗「魯夫」跳舞與辨識貨架物品能力，現場擠得水洩不通，李佳運向記者展示，所羅門近期主打的「即學即用，快速落地」，用少量的樣本，幫助客戶直接導入AI系統，提升整體效益，全球大約已有300至400個落地的應用案例。除了工廠製造，用在服務業也可以，李佳運舉例，最近中秋節要到了，店家會推出不同的月餅或商品，以過去的程式來說，產品外觀不同後、要再花時間去登錄更新品項，現在有了AI，就算是幾百種的產品，拍一張照片就能新增。現在所羅門的智慧零售系統，就算是各種不同形狀的麵包，用機器一掃就算好價錢，李佳運說，店員不用花時間去記各種麵包的價格結帳，可花更多時間去跟客人互動，算價錢這種硬梆梆的事就交給AI，「讓人的價值提升，去做有溫度的服務。」所羅門董事長陳政隆成了老黃概念股的主角。（圖／陳曼儂攝）走傳統風格的羅昇展場，各種機械手臂正在轉來轉去地工作著，「看你的需求，是要選『協作型』還是『工業型』機器人，」羅昇的產品專員正在介紹與達明機器人(4585)合作的TM AI COBOT 2.5D Tray盤取放掃碼解決方案，適用於不固定位置的取放作業，還可以堆疊容器，最重要的是安全性考量，過去工業型機器人因為速度快，所以要留空間做圍籬，而協作型只要有一點點碰撞就會停下來，就能跟人一起工作，且可直接用手拉動機器，到你想要的工作位置，不像過去要工程師逐一輸入精準的座標才能工作。加入AI後，可以教育機器判斷零件的好壞，「很多是人的眼力、或是仰賴AOI（自動光學檢查）判斷不出來的瑕疵，過去要精準告訴程式什麼是NG狀態，就是零與一的差別，沒有模糊地帶，所以不可能百分之百正確，但在AI用照片學習後，就能分辨些微不同，有人就會為提升這0.1%的良率去升級AI系統」羅昇的員工說。自從被黃仁勳5月在台大演講點名後，羅昇5月底連9天漲停、6月底再吞連6漲停、8月再來7漲停，股價從5月的33.9元暴增，8月28日盤中一度衝上153元，漲了4倍。廣明（6188）旗下的達明機器人則預計9月提出興櫃申請。達明機器人近來業績明顯增溫。（圖／報系資料照）CTWANT記者往中間展區走，看到了巨大的智慧搬運、揀貨、製造與儲能區，半導體後端封測廠所用的高空物料搬運天車，還有一張明亮的綠色卡片，寫著英文字「輝達夥伴」。「我們現在是輝達合作夥伴，過去大型專案要有平面與3D設計圖，工程師要花很多時間去設計系統，但現在只要有2D圖，以往花300小時的工作把2D轉3D，現在只要3到5分鐘，用輝達的數位孿生平台，自動生成虛擬的世界去驗證，還沒實際建造，就能知道哪裡有問題。」廣運員工開心地介紹著。1976年成立的廣運主要業務是整廠自動化物流系統整合工程，廣運執行長謝明凱表示，廣運的無人搬運車（AMR）、天車（OHT）已接獲半導體後段廠訂單， AI系統整合部分，有液冷系統和水、弱電及監控系統等多方AI應用系統整合能力，未來可分到AI資料中心及伺服器布建商機。「這個輸送設備已經跟以往不一樣了，過去是用長長的輸送帶，要改機移機很麻煩，但我們把他模組化，像是樂高積木一樣組合，依照客戶需求去拼，且不用另外加光學感測器，內建到機組裡，可隨時定位。」，向來賓熟練地講解最新物流機器的廣運員工，講起技術來就像是科技廠一樣酷炫。廣運股價在5月的黃仁勳來台熱潮，也從87元一度衝上140元，儘管8月28日收盤股價已回到97.5元左右，但黃仁勳與AI概念帶來的，是更多機械的靈活度與想像空間，就看製造業要怎麼應用了。
限貸令房市哀鴻遍野 專家曝：唯一活口剩「他們」
不少人省吃儉用，就是希望可以有一間自己的房子。馨傳不動產智庫執行長何世昌透露，去一周以來，房市在銀行限貸令與不動產放款總量管制下哀鴻遍野，各大代銷來客量、成交量連袂下挫。何世昌在粉專《何世昌的房產知識Buffet+》表示，「台積電不來電、AMD只剩D、輝達變成糙輝達」，原本打得火熱的題材突然冷掉了，過去一周以來，房市在銀行限貸令與不動產放款總量管制下哀鴻遍野，各大代銷所受衝擊甚大，來客量、成交量連袂下挫。何世昌指出，大致上來說，中古屋、預售屋市場全倒，無一倖免，唯一的活口只剩一線品牌建商，他們的案子依然熱銷，成交價仍舊驚人，所以市場還不到絕望的地步。他整理出新建案市況，包括「整體來客量、成交量平均減少約30％，消費者觀望氛圍濃厚」、「看組屋數大約少掉約30%，整體成交組數減少約25-30%左右」、「新客數量驟減逾6成以上」。何世昌直言，不過，目前預售屋市場倒下去的只有成交量，價格依然金槍不倒。貼文一出引起討論，網友紛紛留言「沒關係，賣不出去可以改為先建後售，明年下半年房市刺激了」、「還是買房穩，大家買起來」、「價整理量縮」、「中古屋跟預售屋是唇亡齒寒的關係」。
搶錢又搶房！全台最難買十大地區曝光 「這地方」有錢也買不到新房
甚麼都要搶？根據591新建案統計六都、新竹縣市新案銷售狀況，在待售率前10低區域中，最低的是新竹縣竹北市，待售率只有17%，也就是平均每10戶裡只有不到2戶在賣。民眾想在這些地區購置新房，除了得向銀行搶「錢」，還得與別人一同搶「房」，大大提高買房難度。 數字科技（5287）旗下591新建案分析，待售量反映一個地區的賣壓高低，以這幾年房市之熱，即便建商卯起來獵地及蓋房，仍無法滿足市場胃口，部分區域更苦於素地稀少，推案量能下降，如今又碰上房貸拉警報，可預期未來「缺錢、缺房、缺土地」的情形將更加嚴峻。以新竹縣竹北市來看，賣壓會如此低，關鍵就在於當前縣治、高鐵等精華區域內，不是地主惜售使業者無地可買，就是建商轉向外圍開發，導致整體推案進入真空期，現在即便當地民眾口袋深，還不一定有機會能買到新房。圖表。台中市這次表現不俗，以亞軍西屯區來說，即便新案單價已高達6字頭，但由於建商大打總價戰，在水湳、七期等一級戰區內，30坪以下房型比重大增，讓許多看中蛋黃區門牌的購屋族積極出手。此外，榜上唯一房價在2字頭的梧棲區，在大量投資客、首購族湧進追捧，加速線上個案去化，成功搶占一席之地。新北市無愧是全台推案一哥，即便上榜2區板橋及淡水供給雙雙破萬戶，待售率卻相當亮眼，主因還是在於雙北源源不絕的購屋客支撐所致，如板橋挾著蛋黃區優勢，即便均價已達7字頭，每每有新案公開時買方仍是絡繹不絕。此外，供給高達1.5萬戶的淡水，主要是來自於前幾年大型造鎮案所致，不過近期在房價優勢且建商有意放慢腳步下，賣壓有所回穩。排名第六的桃園八德區待售水位之低令人意外，畢竟當地因距離關係，雙北客比例有限，且購屋以在地人大宗，關注度相對有限；但近期隨著周邊桃園區、中壢區房價高漲，在比價效應下不少首購族選擇以時間換取空間，目前重劃區內2、3房等自住型產品已有供不應求現象，估計將持續推升價格走高。最後兩名則由高雄拿下，排名第九的楠梓區自搭上台積電列車後，瞬間躍居為全台房市明星，當前除了建商積極插旗獵地，四面八方的投資客大軍更成為當地建案的「票房保證」；另外三民區則是機能成熟的蛋黃區，長期以來買氣穩定，這幾年歷經房市多頭洗禮，新案已有供不應求的跡象出現。而近期銀行鬧錢荒讓市場滿城風雨，對此591表示，資金短缺對房市一定會有衝擊，差別只是這把火會「燒到哪裡」。以接下來產品買氣來看，新成屋及中古屋在簽約後立即得面臨申貸問題，假如已購客自備款不足或自身信用瑕疵，在如今銀行「雨天收傘」的態勢下，輕則多跑幾家銀行、重則面臨解約賠償都有可能，可說是首當其衝的族群。反觀近期購買預售屋的民眾，由於申辦房貸最快也要4~5年後，短期內受波及機會應該不大；只是在前幾年就買進，目前已進入交屋階段並等待撥款，若是建商沒有配合銀行承做分戶貸款，恐怕也難逃影響。
7月房貸餘額年增率創18年最大增速 連八月破10兆元
國內房市有無過熱，數據會說話。中央銀行26日公布7月消費者貸款與建築貸款餘額，當月房貸餘額再增加1,165億元，單月增量連三月突破千億大關，增幅較上月擴大，且餘額升至10兆6570億元，已連八月在10兆元之上，再寫歷史新高紀錄，且年增率高達10.82％，創下逾18年來最大增速。而供給面的建築貸款（土建融）也有回溫，7月土建融餘額上升至3兆3,933億元，單月增加207億元，餘額續寫歷史新高；年增率也上升至3.37％，罕見連二月上升。今年以來國內房市熱，主要反映新青安房貸剛性需求，再加上今年股市火熱帶來財富效果加持，7月購屋房貸餘額年增率不僅維持雙位數成長，且增幅擴大為10.82％，創下2006年6月以來新高，從去年5月4.54％一路狂升，距離前高2006年5月的10.92％也已不遠。觀察7月五大銀行新承作房貸金額飆出1,217.39億元、創歷史新高，已連續三月破千億，帶動整體房貸餘額上揚。央行官員分析，主因民俗月提前交屋習俗，六都建物買賣移轉棟數明顯成長，也反映國內景氣不錯，股市旺帶來財富效果，以及新青安買氣持續，成為推升房貸餘額衝高原因。考量近期銀行不動產放款集中度過高，央行近期邀集34家國銀「喝咖啡」，引起市場側目。官員強調，央行8月才與銀行座談，後續由銀行各自提供管控方式，後續對不動產貸款壓抑效果要繼續觀察，後續央行會先看銀行提出報告、且逐月逐季檢視，央行希望不動產集中度下降。根據央行統計，至6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）升為37.43％，已接近歷史高點的37.9％，而7月則略降至37.4％。而建築貸款（土建融）增幅罕見連二月上揚。官員指出，建築貸款年增率回升，主要是受低基期影響，未必代表建商信心回穩，單從一個月數字無法看出，要持續觀察市場氣氛來解讀；不過，若從內政部的建物開工宅數來看，廠商開工量仍在縮減階段，短期內仍是相對保守。