富旺林宗毅:選後房市迎春燕 湖口造鎮最後4期30億一口氣出清
富旺國際(6219)看好選後不確定因素解除將迎來房市春燕,位於新竹湖口綠園段的富旺新市鎮造鎮案,計畫把剩餘的4期大樓和別墅案於今年一次「梭哈」推出,總銷約30億元;另外加上台中美術館特區「麻園頭段」及后里「口庄段」,預計全年將推出81億元案量。總經理林宗毅表示,選後政策逐漸明朗,建商與消費者都將吃下定心丸,預估選後來客會有一波回籠潮。圖為已完工交屋的第三期「富時代」華廈及第四期「新時代」透天,中間有一大片公園。(圖/林榮芳攝)富旺10多年前進入大新竹推案,從新竹市的金山街、關埔重劃區、湖口的竹九重劃區、吳厝重劃區,2014年買進綠園段1.2萬坪土地,並於2016年推出富旺新市鎮造鎮案第1期「站前大時代」,經過7年多的開發邁入倒數階段。富旺新市鎮造鎮案目前已經推出8期建案。林宗毅表示,前6期均已完銷,第7期「華時代」目前已進入銷售尾聲,去年10月公開第8期「鈺時代」,市場反應熱烈,目前已銷售過半。剩下第9期的「耀時代」大樓案,184戶,總銷16億,及10~12期近百戶透天別墅案,總銷約13億元,將於第2季後陸續推出,也是最後產品,預計在2026年全數完工入帳。林宗毅說,富旺很有福報也有遠見,2014年就到湖口買了這片1.2萬坪面的土地,分12期開發大樓、華廈、透天等產品,市場反應良好,如今全區銷售將進入尾聲。(圖/林榮芳攝)「現在景氣不錯,產品也符合主流,本來想要逐年推,既然外溢效益強烈,就決定趁現在一次推出。」林宗毅表示,富旺看好大新竹地區人口持續正成長,台積電竹科共有7個廠,寶山未來也規劃4廠,預計帶動更多高科技、高收入客群,也是最高人均收入地方。富旺多年前就提早佈局,精準預測竹北的外溢效應,尤其竹北房價7、8字頭隨處可見,讓3字頭的湖口具吸引力。不過湖口仍以在地買盤為大宗,在地人購屋占5成以上,3成才是竹科外溢過來的人口,2成為台北桃園地區的高房價下的外溢買盤。林宗毅說,湖口本身也有新竹工業區、綠園段旁邊也有山葉總廠、遠紡新世紀,離湖口舊市區也很近,所以在地購屋消費力也是很充足。 富旺今年還打算在台中推出2案,一為美術館特區「麻園頭段」,位於向上路、忠明南路口,基地515坪規劃20~30坪128戶,總銷25億元;及台中后里「口庄段」,大樓252戶、透天65戶,總銷26億元。「今年推案量總銷約81億元,是為了2027年入帳完工作準備,目前在手案量全台20建案共232.86億元。」由於近年完工交屋挹注大量資金,林宗毅透露,「已準備了40億銀彈獵地,除了評估人口結構外,鎖定都市計畫外甲乙建地及都市計畫內的危老都更案。」11日,富旺以3.32億元取得彰化縣和美鎮嘉詔段共1279.1坪房地。林宗毅認為,經歷這幾波打房後,短期炒作的投資客也已退場,市場恢復秩序,「景氣最差的時間點已快過了」,剛性需求持續回籠,置產客或換屋族也開始長遠佈局計畫,選後政策逐漸明朗,建商與消費者都將吃下定心丸,今年將迎來房市春燕。「預估選後來客會有一波回籠潮,第一季基本上是樂觀的,比較有風險的是稅務改制與金融貸款限縮的干擾,對小型建商影響大,但上市櫃、大型建商財務健全不太受影響。」他也強調,營造成本大漲,缺工缺料,未來還課徵碳費,綠色通膨時代,加上土地標售價不斷創新高,「預期未來幾年預售屋房價不會跌,還呈緩漲態勢。」
房價租金齊漲 台中「中年首購族」當道買房最愛「這區」
近幾年全台房價與生活成本齊齊飆升,購屋族群只能一再拉長存錢買房時間,導致買房年齡越來越晚,「中年首購族」當道。台中市中高年級生買房何處去呢?中信房屋研展室彙整聯徵中心近一年(2022年第三季至2023年第二季)資料,結果顯示台中市50歲以上中年人新增房貸數為4848件,其中北屯區以為台中50歲以上民眾買房首選。而西屯區與南屯區各以557件、468件居二、三名,前三名皆由「屯區」包辦。台中市最早發展的地區是中區,後來為了舒緩舊市區,以放射線規劃擴散到屯區,目前台中三大新興重劃區為南屯區的十三期重劃區、北屯區的十四期重劃區,與西屯區與北屯區交界處的水湳經貿園區,其中十四期重劃區是近40年來開發面積最大的地區。中信房屋西屯領航加盟店店長温鴻澤分析,西屯區與南屯區主要有發展已久的五期、七期及八期,房價遠比其他地方高,大部分是當地換屋族為主,以西屯區來說,因為機能發展成熟,附近又有醫療中心,許多為退休在此置產;而北屯的新屋多,價格相對實惠,主力買盤多為首購,近年房價飆漲,連帶著租金也上漲,迫使一些中年族群進場買房,形成「中年首購族」現象。詳細觀察北屯區數據,申貸的1072件中有822件是電梯大樓的產品,佔比達76.7%,而其中3年以內的電梯大樓有525件,平均鑑估值為1115.7萬;此外,27年以上的電梯大樓有118件,平均鑑估值為806.7萬,顯示中古舊大樓還是有一定的市場。温鴻澤表示,以目前市場來說,已經成家的中年族群要找的房型會落在3房以上,以總價800萬元來看,可以買到屋齡30年以上,3房不帶車位的電梯大樓,若是要包含車位的話,價格就會到1100萬以上。對於屯區的未來發展,温鴻澤表示,雖然北屯區的生活機能還沒跟上,但在交通建設有北屯機捷、松竹交流道與台74線環狀快速公路,未來不管是開車或大眾交通都十分便利;商圈發展部分,漢神百貨即將完工,以投資置產來說,北屯區的未來可期性相當高。而相較西屯區部份市場已飽和,温鴻澤認為,現在以商辦大樓為主,住宅部份因基地不足,加上房價飆升,新案多為小坪數2房為主,未來若台中捷運藍線成形,西屯區將有突破性發展。
超級央行周登場!預估美國聯準會升息機率不大
超級央行周登場!美國、日本與台灣央行本周都將召開利率決策會議,市場普遍認為美國聯準會(Fed)應會按兵不動,全年再升息機率不大,台灣利率不變機率接近百分百,日本則因通膨,經濟成長速度緩慢,現階段無立即改變貨幣政策的壓力,三方齊唱「鴿」調。聯準會將於台北時間21日凌晨公布利率決策結果,即使美國8月通膨率因油價上漲,但核心物價指數仍為下降趨勢,金融圈普遍認為,此次利率會議不會貿然升息。安永聯合會計師事務所首席經濟學家達科(Gregory Daco)告訴《法新社》,「我們認為聯準會的緊縮周期已結束,這種觀點在過去幾個月裡沒有改變。」德意志銀行經濟學家日前給客戶的一份報告中則寫到,「在7月升息之後,我們預計聯準會將貫徹會議前的強烈信號並保持利率穩定。」國際財經專家認為聯準會可能按兵不動,我國央行不升息機率也接近百分之百,加上國內通膨趨緩,台經院六所所長吳孟道表示,央行9月與12月都可能不再有新動作,也就是維持利率不變,除非消費者物價年增率再度超過3%,但目前沒有這個跡象。某種程度也暗示,升息動作暫時畫下休止符。值得注意的是,出口不振、投資表現不如預期,主計總處8月已下修今年經濟成長率(GDP)至1.61%,確定無法「保2」,且為近8年新低。央行在6月就預測全年GDP為1.72%,也面臨下修壓力,可能相當貼近主計總處預估值,在1.6%上下。國泰世華銀行首席經濟學家林啟超說,央行勢必會再度下修GDP預測,主要是出口表現依舊不佳、投資放緩,尤其半導體晶圓代工去庫存有延長現象,不過因國內通膨近月來明顯改善,此次央行應該不會再升息。房市管制方面,央行6月理監事會後祭出第5波房市選擇性信用管制,對六都及新竹縣市新增第二戶貸款上限為7成的規定,這是央行暌違5季後,再次出手房市管制,不過因打到換屋族,央行之後從善如流,微調部分措施,外界預期此次打房「再加碼」機會極小。
房市回歸穩定!塭仔圳「築。滿滿」攜手豪宅團隊 寵愛自住客
平均地權條例上路,房市究竟如何走向?走進塭仔圳重劃區「築。滿滿」發現不少自住客戶趁著房市政策塵埃落定,大舉進軍看房。專家認為:自住客剛性需求一直都在,過去觀望許久的客戶,看著這兩年房價漲幅飆升,今年房價飆升幅度減緩,貼近市場行情價,反而大舉進場!比價效應 塭仔圳重劃區5字頭房價高CP值專家進一步指出:雙北近期推案以二重重劃區,以及隸屬塭仔圳重劃區中的新泰自辦與港泰自辦重劃區為焦點,也是吸納最多自住客的板塊,塭仔圳重劃區具有軌道經濟、重劃區、5字頭房價,遠低於三重的7字頭房價,成為該區熱門的主因。塭仔圳重劃區面積約400公傾,是新北最大市地重劃,相當於2.6 個台北信義計畫區、7.4 個新北新板特區,塭仔圳重劃區全區分作兩期來進行,第一期規模為276公頃,第二期面積121公頃,目前第一期工程進度進行中,整體配地預計在2027年完成。目前主要推案熱點於為同屬於塭仔圳重劃範圍的新泰、港泰這兩大自辦重劃區的個案,有新潤、華固、豐滙、丞石、科達、堃達等知名建商插旗推案,其中最新個案「築。滿滿」由堃達、璞園-璞元建設、新東陽營造等團隊強強聯手,近期推出後就受到自住客戶積極探詢。最大基地 強強團隊聯手 「築。滿滿」由堃達土地開發投資興建,前身為三群聯合建築師事務所,成員包含建築師、都市計畫技師、設計師、專業經理人、研發人員、藝術家等,早在2008年堃達就看準該區的土地、重劃前瞻未來性,投入市地重劃,整合多宗基地,完成「明日城」系列四宗基地11棟建築設計及「荷築」後,攜手璞園-璞元建設、新東陽營造,推出當地線上最大基地規模的指標個案。該案基地面積達2339坪,是塭仔圳線上推案中最大基地,給予建案最大的發揮空間,堃達也大手筆邀請璞園-璞元建設提供協助建築全案管理,針對「築。滿滿」的圖說檢討、工程品質及安全、客戶變更、綠建築及智慧建築、交屋及驗收等項目提供具體管理流程及建議。「築。滿滿」營造團隊-新東陽營造,是國內老牌營造廠,成立約35年,作品多為昇陽建設旗下豪宅如「昇揚敦凰」、「昇揚麗堤」,或忠泰建設旗下的「忠泰華漾」,近期「台大龍門」、「聚昇陽」等案,營造品質堅強,備受消費者與建築同業肯定。「築。滿滿」2339坪基地加上緊鄰中環路10米綠帶,創造了1830坪的綠地空間、私人庭院約600坪,打造出如同自家公園的氛圍。(圖/業者提供)媲美北市豪宅高規格除新東陽營造外,全案亦委由日本營造顧問田中純夫監造,田中純夫為璞園建築團隊長期顧問,「璞園建築團隊總部」、「璞山水澗」、「天地昕」等案都由田中純夫擔任第三方監造,除此之外,「築。滿滿」亦聘請六國景觀、近境制作、大彥工程等頂尖團隊共同規劃,團隊媲美北市豪宅等級。「築。滿滿」28坪2+1房雙衛浴高坪效規劃,深受重視CP值的首購族、換屋族青睞!(圖/業者提供)此案在格局坪數規劃兩房26坪、2+1房26~28坪、三房32~42坪格局,公設規劃接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、健身房、桌球室、親子遊戲區、兒童遊戲區、瑜珈教室、廚藝教室、信箱區、曬被區...等。業者表示:塭仔圳重劃區建設題材豐沛、基礎建設完善,最快30分鐘左右就可以抵達台北車站,區域內有機場捷運線A5泰山站、A6泰山貴和站未來還有機捷增設站點A5a、五泰輕軌、交通轉運站等交通規劃,房市能量潛力不容小覷,生活機能仰賴幸福路Jmart商圈,區內餐廳、藥妝、銀行、診所等一應俱全。業者進一步指出:為什麼說「築。滿滿」是CP值高的好案子,此案堃達開發、新東陽營造、璞園-璞元建設強強聯手,全案5字頭房價,如果將同樣條件、規格放在台北市、甚至是新北板橋、永和,價格將高不可攀,新北第一環最低價格也都來到7字頭,而塭仔圳的條件、未來重劃優勢深具潛力!
台屋預測下半年房市「有感量縮、溫和價盤」 全年交易27萬棟保衛戰
台灣房屋19日發布市場景氣燈號及下半年國內房市景氣預測,Q1市場景氣為藍燈,指標分數31.68,預測Q2為黃藍燈,分數38.02,代表房市逐漸脫離景氣低迷狀態。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴預測下半年「有感量縮、溫和價盤」,盤整局勢看空不空。在第五次選擇性信用管制第2戶限貸後,下半年還有多項打房政策陸續上路,包括平均地權新制、行政院積極研議囤房稅2.0,並有總統大選將至、國際經濟持續放緩等挑戰,牽動首購族、換屋族、長期置產客戶的購屋意願。周鶴鳴表示,官方雖對炒房連環打擊,但另一方面,也對申報租金收入的房東調降房屋稅,並鬆綁換屋族貸款、釋放新青年安心貸款利多,因此下半年仍有剛性買盤支撐,但量能不易放大,將是「量縮價盤」局面,預估全國全年的買賣移轉量,縮減幅度大約15%,整體棟數估計將會是27萬棟保衛戰。周鶴鳴進一步分析造成「量縮」的因素,可從基本面、政策面、技術面3大面向來觀察。在基本面上,第一季GDP年增率是-2.87%,看來也不會太好;政策面上,平均地權條例新法預售屋轉售的禁令,已經造成結構性的改變,選擇性信用貸款限制,短期投資必然減少;而這波房價的大爆發,起因於2018年美中貿易戰與新冠肺炎爆發後,台商資金回流,且貨幣政策和國際戰爭引發通膨,導致房價飆漲,因此在技術面上,漲高必面臨修正,也是造成量縮的主因。價格漲跌,則會因產品、區域供需不同,溫和盤整,多空交雜下,周鶴鳴認為,下半年房市將浮現3大趨勢。首先「內需復甦,商用看俏」疫後各產業復甦,國內餐飲旅宿業反彈,AI興起帶動的科技產業發展爆紅,都衍生擴張需求,加上打炒房政策管住不管商,因此包括旅宿、店面等商用不動產或工業地產,後市發展將相對穩健。其次「政策限縮,長抱為王」,近期房市政策,對自用和置產族群限制不同,不管是貸款、稅制或預售屋轉手限制,對長期置產、剛性自用的民眾影響均較輕,因此首購自住客會趁機卡位,市場上低總小宅仍會是主流。再者,「預售吃緊,成屋價穩」,受平均地權新制影響,預售屋量能縮減,新興重劃區漲跌變化大,房市轉向成屋市場,其中又以機能完整的成熟區域更顯討喜,房價更具抗跌保值,優質搶手社區仍有創高價機會。周鶴鳴認為,綜觀下半年房價的起伏,還是要回到產品、區域等各方面的供給、需求面,在總體環境不利的情況下,仍可看到趨勢中的好產品,因為稀有釋出,還在逆勢上揚。
央行限貸令急轉彎 立委嗆:執政7年不做「為救選情急就章」
央行上個月所祭出的第5波房貸管制措施,限制在六都及新竹縣市購買第2戶房的民眾,只能貸款七成。但此規定上路後卻因為誤傷「自用住宅先買後賣」的換屋族,央行緊急研議解套方式,並於10日公告,貸款戶得與銀行簽署切結書,若在1年內出售舊屋,新屋就可免受限貸7成的限制,但如果1年內沒出售,就視同第2戶房貸。民眾黨立委邱臣遠表示,雖然根據央行說法,認為以1年時間處理舊屋很合理,只不過實際上路後,換屋族是否因為1年期限任人宰割?而針對家庭仍有2戶居住需求的民眾來說,又應如何避免受到央行貸款限制?邱臣遠說,根據財政部規定家庭擁有第四戶房屋才列為非自用住宅,到底家庭持有幾戶住宅,才是財政部與央行共同打房對象?這些問題政府顯然沒有說清楚。邱臣遠坦言,民進黨上任以來,實踐居住正義總是說一套、作一套,過去7年都不做,選舉一到什麼都推出來急就章,不論是推動囤房稅、限貸打炒房、租屋補助等,不是配套作不夠,就是治標不治本,沒有打到該打的對象,卻打了不該打的對象,政策不周延,顧此失彼。邱臣遠也呼籲政府在推動居住正義政策上,不能總是在沒有凝聚內部政策目標共識之下,只為了救選情而草率推出缺乏配套措施的應付政策,以致朝令夕改,這樣終將適得其反,也讓居住正義淪為空談。
換屋族安了!央行放寬第2戶7成限貸令
換屋族安了!中央銀行上月祭出第5波房貸管制措施,「民眾在六都及新竹縣市購買第2戶房,限貸7成」,此規定「誤傷」先買後賣的換屋族。央行昨日宣布解套措施,貸款戶與銀行簽署切結書,在1年內出售舊屋,新屋就可免受限貸7成的限制,如果1年內沒出售,就視同第2戶房貸,銀行將收回貸款成數差額,並自撥款日起收取利息或轉貸等違約金。央行6月祭出第2戶購屋貸款7成限貸令,誤傷「先買後賣」換屋族,央行昨宣布鬆綁,貸款戶簽切結書在1年內出售舊屋,就可免受貸款7成限制;圖為央行總裁楊金龍。(圖/報系資料照)簽切結1年內出售舊屋可免受限央行今年6月舉行理監事會,宣布第5波房貸管制措施,主要針對六都及新竹縣市等特定地區,第2戶購屋貸款成數上限7成,未料意外卡住許多「先買後賣」的換屋族,立刻面臨交屋貸款金額不足衝擊,紛紛找選區立委陳情,要求央行全面檢討並提出因應措施。為避免爭議擴大,央行上周分批找來多家銀行討論,研議如何在不影響政策原意下,仍能讓換屋族順利購屋,最終討論出簽署切結書的折衷作法,換屋族須在1年內賣屋,交屋時出具與銀行簽署的切結書,以避免產生交屋時貸款金額不足的問題,讓流程更順暢。行庫主管透露,討論時有半年、1年及1年半等3個版本,但多數銀行認為,半年太趕,1年半又太長,最終同意以1年為限須出售舊屋的限制,因為如果真的是換屋,以1年處理舊屋「很合理」,如果時間拉得更長,那就等同買第2屋,就不是換屋族。協處措施為先買後賣換屋族解套行庫主管表示,不管有沒有限貸令,第2戶的房貸條件通常不會太好,的確有些換屋族會受到影響,但很多人認為貸款條件不好是受限貸令影響,紛紛找上選區立委來喬,讓銀行也覺得很無奈,因此希望央行訂出統一規範,讓大家好做事。央行官員表示,之所以限縮特定地區第2戶房貸的成數,主要是看到不動產放款占總放款比重不斷上升,加上第2戶房貸業務量不減反增,才會決定出手。至於有限貸令溯及既往的說法,央行重申,已進入向金融機構申貸階段才會受影響,尚未向金融機構申貸者,非屬貸款案件,沒有所謂的溯及既往。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示,央行願意調整限貸規定,算是傾聽民意,可以減少交易糾紛。但強制第2戶購屋貸款撥款後1年內,須將第1戶房貸擔保品完成買賣過戶,且要塗銷第1戶房貸抵押權,否則收回貸款成數差額、追溯自撥款日起,按貸款餘額計收罰息等,以上規定對想賣屋、又賣不掉的換屋民眾,或家庭成員仍有2戶居住需求的民眾來說,有立即還款與違約受罰的壓力。房產業肯定:傾聽民意減少糾紛楊玉全說,購買第2戶是為換屋或為家人就業、成家合理所需,並不是炒房,建議政策上還可再寬容。住商不動產企研室執行總監徐佳馨說,現在房價高,想換屋民眾要將第1戶貸款先還清並不容易,如今可以寫切結解套,確實有幫到換屋族群。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這項配套措施可解讀為央行是就非自用房屋進行成數管控,並非針對自用客出手。對於第2戶用配偶名義購屋,就不會有限貸的說法,徐佳馨指出,這部分涉及重購退稅,因賣1戶再買1戶可享退稅優惠,但2戶的所有權人應為同一人,若不同人將無法適用。
建商不滿無預警打房揚言要提告 央行火速澄清
中央銀行第二季理監事會後宣布,推出第五波信用管制,針對第2戶限貸7成,引發建商不滿,揚言提告政府施政違背信賴保護原則。央行30日火速澄清,強調此次信用管制規範並未溯及既往,且過去已多次提醒社會大眾續推管制措施的可能性,而非外界認為的「無預警」實施。針對央行第五波信用管制,市場認為認為換屋族首當其衝,相關措施更令不動產業者急跳腳,大台中不動產開發公會會員大會29日通過臨時動議,將聘請律師並聯合台灣省不動產開發公會聯合會,提告政府施政違背「信賴保護原則」。央行30日火速召開記者會,央行官員坦言,「提告部分我們也是媒體上看到」,目前尚未收到相關通知,但強調央行是基於「央行法」授權維護金融穩定的職責,針對國內整體經濟金融情勢採取必要措施,是本於權責做出政策訂定。官員也說,央行的選擇性信用管制是針對貸放成數規範,是規範到銀行辦理信用的規定,至於房市賣方買方之間的約定,則是屬於民間之間的交易內容。央行發出做出3點說明,第一,推出第五波選擇性信用管制,主要是全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高,銀行信用資源仍有過度流向不動產市場之虞;且第一季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比均較去年第四季增加,以及自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款的平均貸款成數居高且持續上升,貸款條件仍屬寬鬆。第二,央行強調,此次規範已考量換屋者權益,借款人清償名下第1戶房貸(如出售舊屋或以其他資金來源清償),即不受貸款成數7成限制;此外,央行規定是以借款人本人為規範對象,並非以家庭歸戶辦理,不影響家庭其他成員申辦購屋貸款的權益。第三,此次規範也並未溯及既往,購屋者(包括已簽訂預售屋買賣定型化契約者)若已進入向金融機構申貸階段,也就是說,借款人在這次規範修正前,已經向承貸金融機構申貸並經錄案者,貸款條件得按錄案時規定辦理。央行強調,2010年6月央行就曾實施特定地區第2戶購屋貸款規範,此次再次實施,僅將貸款成數由現行平均7.7成降至上限7成,相較上次規範上限6成,尚屬溫和,並已考量換屋者權益。央行進一步指出,自2020年12月以來已五次調整管制措施,持續在各次理監事聯席會議決議新聞稿及立法院業務報告等,提醒社會大眾有關管制措施調整的可能性,並非外界所稱「無預警式」實施管制措施。
2大新制上路打炒房 衝擊「3大族群」
打炒房的《平均地權條例》新制將上路前,央行再出手,推限貸令,讓原本逐漸回溫的房巿,陷入風聲鶴唳之中,衝擊購屋人信心,不過,信義房屋企研室專案經理曾敬德指出,這次限貸令,央行出手已較上一波2011年至2014年時輕了許多,那時是要求銀行以鑑價6成放貸,但這次除雙北外,納入炒房氣焰較高的新竹、台中、台南與高雄,後續發展值得關注。巿場人士表示,兩大新制上路後主要衝擊預售投機客、私法人以及換屋族。巿場人士指出,《平均地權條例》新制主要打到預售投機客與私法人,但因不溯既往,7月1日才會上路,反引發一波私法人搶上車潮。如今央行限貸令要求第2屋只能貸7成,則頓時讓換屋族或一些口袋不夠深的置產族慌了手腳,急著辦信貸、賣股票、將手中房子汰弱存強。不過根據永慶房屋調查,《平均地權條例》新制7月上路,58%消費者認為沒有影響,甚至有11%消費者會增加購買預售屋意願,顯示預售屋仍有付款相對輕鬆、屋況新、可客變等優勢,仍受到消費者青睞。至於央行限貸令的衝擊,有業者表示從近期營建股表現來看尚不明顯。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,《平均地權條例》新制上路前,「預售屋禁止轉讓」不溯及既往,近期發現有不少想增加資產彈性的購屋者開始搶進,希望趕在新法上路前買到「末代可換約」產品。這點從4月預售交易量增,創近13個月新高可見一斑。此外,就特定區第2戶祭出的最高貸款7成限貸令,估計將可防止交易最熱的特定區房市炒風再起,不過,周昆立分析,限貸令恐將誤傷「先買後賣」的換屋族,估計近期將有不少須交屋的換屋族,需急籌錢,可能需利用銀行信貸或請建商提供貸款等方式,才有辦法順利交屋,短線恐有不少交易糾紛。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為,《平均地權條例》修正案上路後,目前可看得出預售市場和私法人購屋受影響最為明顯,不過因民間交易樣態甚多,初期勢必相對混亂,預售成交量萎縮,資金轉往成屋態勢明顯,建商亦可能願意降價打開買氣,在付款優勢下,形成自用買方轉預售,投資買方轉成屋的趨勢。
央行擴大打房換屋族傷最重 房市專家:預售屋交屋恐爆糾紛
今(15)日央行召開理監事會,宣布不升息,終結「連五升」,不過卻無預警實施第5波不動產選擇性信用管制措施,主要針對特定地區全台6都、及新竹縣市,總共8大城市,第2戶購屋貸款,從原本的「無寬限期」規定,增加「最高成數上限為7成」,消息一出,震撼市場!對此,房市專家馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,央行此次意外擴大打房,並且加碼打到換屋族,預料已簽約、未交屋的預售屋,將來交屋時,將要補足1成的自備款,若籌資不及,恐將引爆交屋糾紛。何世昌表示,央行祭出第5波不動產選擇性信用管制範圍,擴及第2戶房貸,預料首當其衝的,正是換屋族群,未來購屋需多準備約1成自備款;若換屋族自備款不足、需取得較高成數銀貸,只能先賣後買,無法像過去採取先買後賣的模式。而央行打房打到換屋族,也說明過去政府「打炒房不打自住」的宣言流於空談,現在的打房措施已不分對象,購屋族只能自求多福。何世昌表示,其實今天央行最新的打房令,頗令人好奇和不解的是,過去央行調控房市政策,向來是不打擊自住客、只鎖定投機炒作,但是這次第5波不動產選擇性信用管制,竟然連換屋族都列入打擊面,違反過去的調控政策,與以往相較是蠻奇怪的。何世昌表示,不過,央行此舉,也意味著,央行對於未來房市的看法,恐怕應是房價在一波軟著陸之後,目前需求還是穩健,房市底部可能成形之際,在通膨、營建成本等支撐下,未來恐怕不久之後房價可能回彈。何世昌觀察,此次央行宣布祭出第5波不動產信用管制,並自16日起實施,並沒有緩衝時間,接下來,打擊面將擴大到換屋族,尤其是位於央行管制區域的8大城市,已經簽約、購置,但尚未完工交屋的預售屋,若為第2戶購屋,則勢必面臨貸款最高成數上限為7成的限制,日後交屋時將面臨自備款馬上要多1成的籌資壓力,屆時不只是建商受到影響,第2戶以上換屋族也首當其衝;尤其部分換屋型產品,總價相對偏高,一下子要拿出總價1成的自備款,也是一大挑戰。何世昌指出,一旦有些人無法在交屋之前拿出1成自備款,則恐怕交屋前將有一波換約潮;而換約求出場之際,屆時價格是否有撐,則將是未來觀察重點。此次央行祭出第5波不動產信用管制,打擊面究竟有多大?何世昌分析,依去年全台預售屋交易件數約8萬件,以及前幾年12~14萬件來概估,目前已簽約、未交屋的預售屋應該20~30萬戶跑不掉,若以第2戶以上換屋客佔3~4成估計,可能有6、7萬戶,甚至近10萬戶都會面臨這次打擊面。
央行房市新管制措施「出手頗重」 銀行:將重擊投資客
央行針對房市新管制措施,自然人特定地區(六都加新竹縣市)第二戶房貸原先僅有無寬限期的限制,16日起新增房貸7成上限。銀行主管直指,這次央行「出手頗重」,將重擊投資客。主要原因是自然人第二戶房貸雖無寬限期,且利率較高,但過去有些銀行會給第二戶房貸成數較高,如9成、85成,現在一口氣降到7成,「直指要害」,讓投資客口袋必須更深才有辦法出手。舉例來說,若民眾購屋2,000萬元,原先可貸款9成1,800萬元,現在只能貸款7成1,400萬元,自備款的缺口一下就多了400萬元,對投資客是「重棒」直接打在頭上。不過,銀行主管指出,央行政策可能打擊到「換屋族」。因為民眾可能先買新房後賣舊房,但先買的房子會被認定為第二戶,就只能貸到7成,「對換屋族絕對會有影響」。但實務上,因民眾若到了要換屋,通常會有一定的經濟條件才會動作,因此影響層面應該還好。銀行主管分析,這次央行不升息、只打房,明顯就是「政策性宣示」,宣示央行要持續抑制房地產,並將資金導向自住客群,政策意義相當濃厚。
「科技業老朋友」幫蓋廠房又推住宅 利晉工程竹市新案7字頭起跳
近期承攬緯創、富邦、國產等大型開發案的國內老字號營造廠利晉工程,跨足建商20年,今(30)日公開位於新竹市總銷87億元的指標大案「利晉曙光」,為目前新竹市心唯一千坪大基地、大坪數規劃產品,開價每坪70萬元起,預計明年第一季還有北市八德案將公開。竹科園區營業額連年破兆元並不斷衝高,2025年將再新增寶山二期與竹科X基地兩大區域,竹科X基地作為全台首座都市型科學園區,預期創造1萬個就業機會與400億元產值商機,面臨強勁經濟動能與高科技菁英湧入,排名全台十大營造廠、創辦近一甲子的老字號利晉工程也搶進新竹市蛋黃區推出預售指標大案「利晉曙光」,並由海悅國際代銷。利晉工程副董事長鍾鴻裕(右)、海悅國際董事長黃希文(左),宣布正式推出新竹市指標案「利晉曙光」。(圖/林榮芳攝)利晉工程副董事長鍾鴻裕表示,利晉從1980年代就大量參與竹科知名科技廠房興建,近期承攬緯創竹北、台北、高雄的工程案就達78億元。利晉過去也參與了北市信義區貴婦百貨Bellavita與宜蘭頭城蘭陽博物館的營建工程,近期剛完成全台第6高建築、位於信義計畫區的富邦信義A25富邦人壽總部摩天大樓,目前正在交屋階段,也承攬了國產建材實業位於台北南港佔地6500坪的國產實業的企業總部商辦大樓,也是利晉工程單一承攬量體達161億元最大的工程。利晉工程成立57年來,完成興建248棟建築,然而從營造跨入建商則有20年,推案集中在雙北、桃、竹地區,除了目前於新竹市心推出的「利晉曙光」,業者透露,明年還有北市八德案將於明年第一季對外公開。「利晉曙光」規劃49~95大坪數產品,主力客群為市中心具地緣性自營商,及新竹科學園區換屋族、醫生、律師、會計師等,據了解簽約已有3成。(圖/林榮芳攝)「利晉曙光」位於北大路、曙光國小正對面,約1132坪大基地,規劃24層樓高雙塔建築,49~95大坪數。該案緊鄰曙光女中,周圍林立新竹優質學校東門國小、三民國中、新竹女中,走路3分鐘到巨城百貨,開價上看7字頭。海悅機構旗下海宇國際總經理周世凱表示,新竹是一個產業結構獨特、以科技園區為主軸的科技城市,近期產業逐漸擴張,竹科X計畫與台積電二奈米廠興建,就業機會增加,優秀人才湧入,區域房價擁有高支撐,房市體質相較全台其他區域更為穩健,且具備各項生活機能,67與95坪的產品規劃,在市中心少見,大坪數更符合在地自營商與科技新貴高階主管的需求,因此雖然相當具有信心。
買租屋節稅妙招1/去年買賣房子必看!專家教報稅季「這樣」節稅
5月報稅季節將到,日前一名IC設計工程師在Dcard發文,透露自己年薪約700萬元,股利約200萬元,但一年卻要繳200萬元的稅,讓他相當崩潰,詢問網友「節稅」之道,貼文曝光後引發熱議,有網友建議買房用房屋貸款利息抵稅。近年買房抵稅民眾不在少數,CTWANT整理房地產交易的報稅注意事項,不管是年薪千萬或小資族皆可節稅。節稅不是有錢人的特權,5月報稅季到來,動輒上千萬的不動產交易,經由合法審慎安排後,買賣雙方都可以省下可觀費用。尤其是去年出售房子的賣家,交易物件若是2016年以前取得,莫忘在今年5月申報交易利得,若不幸遇到賠售的賣家也能申請退稅;買方則可善用30萬元的貸款利息扣除額度,換屋族也別忘了申請重購自用住宅扣抵節稅,都是讓荷包「放輕鬆」的好辦法。【購屋族】網友建議的「買房子節稅」是指,購買自用住宅時,一戶每年可列舉扣除最高30萬元的貸款利息支出,但規定房屋必須登記在本人、配偶或受扶養親屬的名下,但若貸款人未在購買物件設籍,即不算自用住宅。不過對於高薪族、已擁有多戶房產的人而言,此法可能不切實際。大家房屋企劃研究室副理郎美囡解釋,因為扣除額認定以「戶」為單位,如果一個申報戶中有2棟以上的房子申請房貸,僅限1棟申報,因此仍需選擇利息較高的1間列舉扣除。扣除時還有一個重點,就是如果有利息所得,必須先扣掉儲蓄投資特別扣除額,包含銀行利息,不包含股利收入。舉例來說,若當年利息支出50萬元,但銀行利息收入有10萬元,在申報購屋貸款利息時,則需以50減去10,得到餘額40萬元,但餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報;又如果去年房貸利息支出30萬元,但另有利息收入3萬元,抵扣後餘額27萬元才可申報。前幾年不動產交易熱絡,大家別忘了可善用每年最高30萬元的貸款利息扣除額度來節稅,但是僅限1戶申報。(圖/報系資料庫、趙文彬攝)因此郎美囡建議,為充分利用30萬元的稅額,若銀行存款很高、有高利息收入的民眾,可先以手上存款償還部分房貸,以免讓存款利息吃掉房貸扣除額的免稅額度。去年曾以小換大、以舊換新的換屋族,千萬別忘了還有「重購自用住宅扣抵稅額」可以節稅。也就是納稅義務人出售自用住宅後,2年內又另購自用住宅,即可申請「重購自用住宅扣抵稅額」。申請「重購自用住宅扣抵稅額」必須把握幾個重點原則:一、不論買進或賣出的2間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。二、無論是先買再賣、先賣再買均適用。三、2間房屋產權登記的時間必須在2年以內。四、2間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。而申請「重購自用住宅扣抵稅額」又有新舊制差異,只要是在個人2016年1月1日之前取得的不動產皆屬於舊制,可申請綜合所得稅扣抵或退稅;而新制小換大、大換小都可以退稅,因是退房地合一稅,與綜所稅無關,就不在此篇討論範圍內。住商不動產企研室執行總監徐佳馨特別提醒,舊制規定新買的房屋價格要超過出售的房屋,亦即小屋換大屋才能全額退稅,大屋換小屋則無法退稅;將房屋出售給受扶養親屬,重購自用住宅也不能扣抵所得稅。徐佳馨表示,近期因為缺工缺料的關係,預售屋多有延後交屋的情形,買預售屋的朋友在申請重購退稅時,需留意從售屋到買預售屋的實際交屋過戶是否符合2年以內的條件。有換屋的民眾記得申請「重購自用住宅扣抵稅額」,不過專家提醒,預售屋多有延後交屋的情形,需特別留意賣屋到預售屋交屋時間是否符合2年以內的條件。(圖/黃耀徵攝)【售屋族】賣屋族則須留意,若是過去一年內所出售的不動產是在2016年以前取得者,必須併入2022年的所得,在今年5月申報繳納所得稅。地政士莊谷中表示,在2016年之後取得的房產,適用新制,若有出售利得,都採交易後30日內以房地合一稅完稅;可若是適用舊制,也就是2016年以前取得房屋的屋主,則將在售屋後隔年的5月份,和個人所得稅一起申報,但依照能否出示提供取得成本,又有分固定比率及實際申報2種方式。固定比率是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。舉例來說,位於宜蘭老房子,已無法證明取得成本,房屋評定現值為100萬元,依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為17%,在申報所得時就需填寫財產交易所得為17萬元,再依綜所稅稅率(5%~40%)計算課稅金額。不過在實價登錄後,大多交易都能查到原取得成本,即便2016年以前取得的房屋,能提供證明文件,仍可採出售房屋的實際價格減去「取得成本」及「移轉費用」,選擇按實際發生的價額申報。什麼是「取得成本」及「移轉費用」?德安聯合會計師事務所會計師張詠勝表示,所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及取得房屋所有權後至出售前支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費;而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費、搬運費及土地增值稅等。也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。他也特別提醒,「出售舊制不動產繳納的土地增值稅可當必要費用扣除,如持有較久通常金額很高,有一定節稅效果。」另外,若是出現財產交易損失,意旨如果在換屋時購屋費用、仲介費、印花稅、代書規費、裝潢費等取得及移轉成本比賣屋價格還高,可將其列報財產交易損失特別扣除額,但扣除額不得超過當年度申報的財產交易所得為限,若有餘額可留未來3年使用;但若是海外財產交易損失,就僅限於扣除當年度的海外財產交易所得。
Joeman開賣房地產線上課程「原價1.3萬」 破2千人預購…銷售金額超驚人
網紅Joeman(九妹)本月18日宣布將開賣線上課程,內容將傳授房地產知識,課程原價12800元、早鳥價3980元,掀起一陣熱議。截至今(21日)下午3時為止,已有2271人預購,可見其魅力之大。Joeman在YouTube影片中表示,他決定和35線上賞屋的Ted合作開房地產線上課程,無論是租或買都可以學到很多,Ted除了會分析20年來從土地開發一路做到代銷、驗屋與裝潢等經驗,他也會分享自己10年如何從房地產小白一路體會到台灣房地產的特性,還會邀請會計師、建築師、專業結構技師,甚至風水老師簡少年,與大家分享房地產的眉角。查看課程頁面可見,課程名稱為「超實用買房秘技」,強調「無論租房買房都要學會的地產學」,預計今年5月23日開課,專案介紹提到:「沒有不好的房子,只有最適合自己的房子。帶你從看房、議價、簽約,完整走過買房的必經之路。無論你目前是否有買房打算,了解房地產知識,對你都是無價投資!」宣傳圖中更驚爆,業界不敢說、不敢講的,都在課程裡面。課程原價12800元,早鳥價3980元。(圖/翻攝自PressPlay Academy)6小時線上課程,不限時間和次數觀看,包括「三觀篇」決定買房前必須想清楚的事、「看房篇」了解自身需求,才能選到適合的房子、「防雷篇」不當新手小白,了解購屋陷阱、「議價合約篇」買房過程要捍衛自身權益、「交屋篇」房子到手後,不吃虧的交屋注意事項、「換屋賣屋篇」越換越好,買房是一輩子的事。另外,課程還有募資達標解鎖,2000人解鎖「房價解析篇」、4000人解鎖「建商品牌篇」、6000人解鎖「房屋坪數篇」、10000人解鎖「裝潢眉角篇」。課程提到賣點,不管是首購族、換屋族、投資族,都可以學到完整買屋步驟,也可以找到最適合的房子,從地段、屋型、價格、品牌等各面向綜合評比,此外也可以防止踩雷,避免為了省錢而因小失大,還可以了解市場動態,抓準時機進場。
萬吉建設機構『鄭子寮新案 - ONE G+ 生活G家』動土 看準大台南未來錢景
萬吉建設機構於(17日)位於台南北區鄭子寮生活圈全新建案『ONE G+ 生活G家』,舉行開工動土典禮。萬吉建設機構深耕南台灣多年,致力於土地開發、建築設計,除了起家的屏東外,近年更將版圖延伸至台南與高雄。萬吉以融合大自然的「氧光、綠藝、匠築」三大精神,貫徹在建築的每一個細節中。鄭子寮文元雙語國小,是台南市區的熱門學區,周邊綠地多,就學環境佳。(圖/萬吉建設提供)本次北區鄭子寮生活圈全新建案『ONE G+ 生活G家』的選地哲學,便是在台南北區的高級住宅聚落,更是位於台南近年最夯的國小學區—文元國小旁,接送孩子上下學只需要用走的就能到;而環境更是一大優勢,全區就有18座公園,讓生活與自然綠意融合一體,居住其中的生活感受更加清新,在壅擠的大都市中,為自己留一處後花園。台南北區近年來政府主導的重大建設發展受到極大重視,不僅有連接台南科學園區的北外環道路,更有引領時尚潮流的「台南南山廣場」進駐,有望在台南市中心再創台北信義區的繁華盛事。『ONE G+ 生活G家』與北外環的海安路匝道口只相距2分鐘的時間,方便南科族群縮短通勤時間;鄰近南山台南廣場,想要逛街不需要等假日,平常下班後就能直接滿足你的購物慾。『ONE G+ 生活G家』,日系精工宅極簡純粹,規劃單層4拼的日光寓所。(圖/萬吉建設提供)『ONE G+ 生活G家』萬吉建設機構規劃一棟10層樓,單層4戶的純住宅,每一戶都是日光寓所,有雙面通風採光,單純4戶在核心市區更是難得一見。此外,本次產品規劃低公設比,提高室內坪效,讓住戶花錢花得更實在,用相同的價錢買到更多的室內空間,自在享受家的每日生活。在萬物上漲的時代,消費者對於自住、置產的要求更高,『ONE G+ 生活G家』不論是在地段價值、生活機能或是產品規劃上都相當優秀,相信新案推出將受到在地換屋族群、南科族群的喜愛。接待會館專線:06-350-1111。