億元級交易聚焦台中五期 再掀滾滾投資浪潮
市場游資多,五期掀置產投資熱潮!根據實價登錄揭露,台中五期重劃區2020年9月、10月接連出現總價破億的不動產交易;五期2020年累計有7筆億級不動產交易,且買家均為法人或具法人背景的企業主,顯示投資人對五期重劃區的後市發展頗為看好。其中,去年9月先有台灣微米科技,以1.68億買下公益路含地上物約112坪土地;同年10月又有7位陳姓自然人砸下3.3億元重金、購入大墩十二街的「元春企業大樓」整棟房地。台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示,五期億級不動產交易,幾乎都具收租或開發效益,因而成為市場游資的停泊熱點。以台灣微米科技買進的「大益段」土地為例,該筆土地其實有一棟做店面使用的未登記建物,現由知名火鍋店「隱鍋」進駐,月租金達28.5萬元,換算年投報率逾2%,符合企業投資的預期水準。至於大墩十二街的元春企業大樓,目前也有健身房、醫美診所、補習班、推廣教育中心等單位承租,粗估全棟每年可收租450-500萬元,且該大樓屋齡達31年,土地又是容積率達500%的「商四」用地,往後若循危老途徑重建,以平均可獲25%容積獎勵、新案房價4字頭估算,重建後的總市值將超過6億元,為投資人創造豐厚收益。台灣房屋南屯大墩特許加盟店東梅國瑜分析,五期集公益大墩、精明、精誠等商圈於一身,商業繁榮且生活機能完善,加上五期核心的公益大墩商圈,在中捷綠線開通後,可望因交通便利性提升擴充消費人潮,吸引店家重返公益大墩商圈,為商圈的租金奠定扎實基礎,並使投資人著眼報穩定的利基投入置產。2020年以來,公益大墩商圈就有麥當勞、星巴克、統一Simple-Fit概念店、牛室炙燒牛排、做茶菜等知名店家進駐,使商圈臨幹道的一線店面熱度不墜。雖然公益大墩商圈的租金不斐,但梅國瑜指出,該商圈具全國性知名度,廣告效益佳,對連鎖商家而言,附加價值顯著,因此大型品牌依舊趨之若鶩,讓公益大墩商圈的店面單坪月租金,始終維持在2,500-3,000元的高水準。
最強通路1/超商超越百貨 第1季營收大勝54億元
根據經濟部統計處統計資料顯示,今年第1季便利商店業營業額達847.3億元,不僅是歷年同期新高外,更超越百貨公司業營業額的793億元,便利超商業正式拉下百貨公司業成為綜合零售業中營收占比龍頭,登上台灣最強通路。從統計資料可以看到,綜合商品零售業包括百貨公司業、超級市場業、便利商店業、零售式量販業及其他等5大分類,百貨公司業的占比是各類中最高的,其次是便利商店業。百貨公司業今年第1季受到疫情影響,營收從2019年同期的27.9%占比,降至23.6%;反觀便利商店業,營收占比則從2019年的26.1%上升到27.3%,超越百貨公司業。過去3年間,大概只有在百貨公司業的淡季,如上半年後的期間,便利商店業會有明顯的營收超越,或是兩者營收數字較為接近,整體從季度來看,百貨業仍稍有領先。根據未來流通研究所資料說明,疫情爆發後,整體零售業營業額,年減0.6%,次產業中,以百貨公司受創最深,營收年成長率 -8.8%,便利商店則有小幅成長5%。今年以來,新冠肺炎疫情肆虐,民眾減少外出消費,實體零售業受到嚴重衝擊,但是到超商買口罩的便利服務,及超商可以快速消費取得民生物資,有基本的宅經濟規模,卻成為便利商店疫情期間業績仍可以一枝獨秀的助力,讓廣大民眾可以就近便利購買,超商也端出預購口罩、領口罩加碼的優惠吸引消費者。國內4大超商店數多成為冠肺炎疫情期間政府快速普及販售口罩的重要助力。(圖/報系資料照)事實上,今年政府徵召全台口罩工廠,並聯合組成了國家隊,對口罩統一管理,思考如何讓全台的民眾都可以便捷的買到口罩時,統一超商(7-Eleven)、全家便利商店、萊爾富、OK便利商店四大超商成為政府普及、公平釋放口罩的重要通路,有了第一波的成功,口罩實名制2.0實施,超商通路自然也是首選。超商能在這波疫情下扮演重要的角色,正是它「多」的特色。截至目前為止,我國4大超商門市共有1萬1千5百多家,加上其他超商通路,從密度來看,是世界第二位,僅次於南韓,數量多正是我國超商通路的特色。另外,不斷開發多元商品,不論是鮮食或是冷凍食品、季節商品、點數經濟、推出大型店、複合店型及主題店等,貼近消費者需求,都是帶動營收持續成長的主因。
最強通路2/方便決勝負 多樣店態發展持續做大市場
我國四大超商門市共有1萬1千5百多家,加上其他如美廉社、義美、台糖蜜鄰、新東陽……等,台灣便利超商密度全世界第2高,僅次於南韓,贏過日本。各家超商可以說都各有特色及擁護者,不過,他們都有一個一致被認同的共同點-「方便」。台灣超商競爭激烈程度,可以從一條街上有2家~3家、一個社區路口有2家看出煙硝味,但是因為各有特色,所以也產生出各自的擁護者。例如,全家寄杯方便、小七領錢方便、超商免運選萊爾富、OK糕點好吃,甚至各家的咖啡、鮮食等也有各自的愛好者,由此可以看到超商的多元性與發展型態。全家在科技概念2號店設立智能販賣機,採用非現金支付方式交易,靠手機就能購買商品。(圖/胡華勝攝)事實上,台灣超商的發展歷經了近40年才有今天的樣貌,目前我們每天進到超商看到的便當、麵、三明治、壽司、飯團等鮮食、汽水、茶、豆漿、咖啡、瓶裝水等飲料、各式代數繳費、取件及寄送宅配、生活中大部分的生活需求都可以在這邊被滿足,因為滿足消費者的項目愈來愈多,這也提高了消費者對超商的黏著度,帶動超商的營收成長,以2019年整體便利商店業營業額高達3,316億元,就是一個再創歷年新高的記錄。甚至,各家業者持續在改裝新型態的門市,如史奴比主題店、未來超商X-STORE、科技概念店及複合店型,發展自有品牌商品、異業結盟拉大戰線、發展電商服務等。統一超總經理黃瑞典就曾表示,展店可以愈來愈快,創新的複合店型是主要成長動能。全家便利商店董事長葉榮廷則提出,加快數位轉型的速度與廣度,擴大會員跨界生態圈,朝科技零售業發展,高人流的交通運輸型商圈也是全家攻城掠地的重點。統一超商未來超商X-STORE除了主打無人化的服務,以電子支付就可以購物。(圖/胡華勝攝)有分析機構指出,便利商店的價值的不再只是「便利」而已,更應應該要思考的是,如何針對不同族群需求,提供創新、差異性的服務與商品,目前也看到「創意策展」、「多元服務」、「科技應用」三個大方向。
最強通路3/集團資源PK異業結盟 多元服務就是讓你離不開超商
台灣超商競爭之激烈可以由市場規模之大得到驗證,台灣便利商店的總營業額從2011年的2,401億元,2018年已經增長到3,217億元,2019年再攀高到3,316億元,根據經濟部統計處數據顯示,2019 年便利商店營業額呈現連續20年的正成長,規模來到3,300億元。多元化的發展與凝聚集客力,也成為各家超商發展的重點,健康、生鮮與生活服務項目又為重心。舉例來看,2018年統一超商以結合美妝的複合店切入市場,同年推出結合咖啡、博客來、現烤烘焙「Big7」店、無人商店「X-STORE」,今年6月底推出結合7-ELEVEN、康是美、BEING fit 等3品牌的Simple-Fit概念店。統一超商指出,複合店吸引了以前不會來7-ELEVEN的顧客,因此未來不需要3,000人才能養活一間店,只要一半的人就可以。以台南陽光城Big7門市來說,業績是當地一般門市平均的數倍、Big7博源門市挾有咖啡、閱讀、美妝、烘焙、超商等服務優勢,單日最高來客數突破 2,000 人。全家外資千萬元打造的科技概念2號店,導入科技輔助,結帳、買咖啡等動作都可以透過簡單的操作自行完成。(圖/胡華勝攝)過去有配合時令推出「城市櫻花季」主題店及限定商品,今年5月統一超商在台北善導寺捷運出口附近開了「史努比主題店」,連咖啡杯都是史努比主題,牆面有主題壁貼、店內有大型公仔、也販售主題週邊商品,內外充滿主題氛圍,同樣成為許多粉絲打卡拍照的熱點。相較於統一集團的集團資源奧援,全家則靠自己走出自己的路,全家透過異業品牌合作推出多元商品與服務組合,滿足消費者生活大小事,異業品牌合作對象會囊括生鮮食品、圖書文具、美妝藥品、洗衣或叫車的生活服務及外送平台等。另外一個賣點是自2018年開始打造科技概念1號店,2019年再砸千萬推出科技概念2號店,導入科技輔助協助店員日常工作,也就是主打人機協作,例如結帳、做咖啡等事項,可以由消費者與機器直接操作完成。葉榮廷表示:「全家跟科技的連結肯定會越來越深。」可以看到全家未來在店型的發展趨勢。超商推出的集點活動結合卡通主題,不僅吸晴,也創造了加價購點數經濟,成為超商明星商品。(圖/統一超商提供)去年,全家自從統一超商手上搶下台鐵25個車站、共32個據點的超商經營權,是台鐵16年來首度更換廠商,全家總經理薛東都表示:「像台鐵這樣的戰略商圈,有機會就會做。」像車站、學校這種半封閉式商圈,也是全家未來觸角要伸去的地方,而不同的區域、商圈,有因地制宜的策略,從在地需求來規劃店型。
台中公益路首發 統一Simple-Fit複合概念店打造地區型微百貨
先前7-ELEVEN推出Simple-Fit概念行銷活動,創造鮮食相關業績成長2成後,預計在27日(週六)再發動一波Simple-Fit複合概念店的展店,第一站鎖定台中最熱鬧的黃金路段公益路上。由於是複合式商店,也將打造成地區型微百貨定位。統一企業集團今年初首度結合旗下飲食、保健、運動等3大事業體,提出生活概念「Simple-Fit」,包括7-ELEVEN、康是美、BEING fit 整合在一家店中,以「一站到位」的方式創新通路門市的新樣貌。統一企業表示,Simple-Fit複合概念店除了在外觀設計上呈現輕盈健康、時尚律動感並以簡潔弧形設計風格,利用S元素貫穿建築外觀,同時結合地方特性,商品多元,一次購足,要讓消費者有置身戶外的輕鬆自在感,整體營造出地區型微百貨特色。
複合式商店讓你一次滿足 生活輕鬆新型態
統一企業集團首度結合旗下飲食、保健、運動等三大事業體,提出輕鬆且富有活力的生活提案Simple-Fit,自4日起全面啟動,透過全台7-ELEVEN、康是美、BEING fit,提供消費者所需的營養美食、保健選擇及簡易運動,打造兼具「美味、保健及訓練」的全新複合通路。Simple-Fit是一種生活態度,我們期望透過在全台的7-ELEVEN、康是美及BEING fit門市,讓消費者從日常生活中,輕鬆選擇適合自己的飲食、運動及保健觀念。其中,7-ELEVEN對2020年新生活飲食四大趨勢:健身飲食、年輕新世代、多樣化組合購需求、夯減醣優質蛋白,推出相關商品,提供給消費者能輕鬆掌握的營養菜單,讓您早、午餐,亦或運動前後,均能便利找到合適自己的飲食,輕鬆Fit。康是美也特別設立Simple-Fit主題專區,並由專業藥師針對不同需求的消費者,進行體內環保的護理規劃,推出3大功能分類:順暢系、高纖維、代謝系,共計有5項新品與30項熱銷商品優惠,讓消費者可以輕鬆、簡單的找到自己所需的商品。BEING fit 與BEING sport除了由專業教練依顧客量身規劃課程,結合科學化訓練,有效率的型塑健康體態外,更針對Simple-Fit生活提案,搭配多元飲食的運動菜單。