新北市社會宅超標4.5萬戶遭批「魚目混珠」 新北市府:「願多做還不行?」
年底選舉將近,近期社宅規劃進度掀起新北市府與營建署隔空交戰。營建署指市府所報都更分回案件未符合社宅個案達成原則,民進黨新北市長參選人林佳龍也跟著抨擊新北市社宅規劃是0、沒有聽過「多元規劃」流於空話。新北市政府今(31)日也發出新聞稿強調,新北透過多元取得方式增量,公展文件均載明「社宅用地」等文字,全數上網公開,「不懂哪裡有問題,願意多做還不行?」有關新北市府近期表示透過容積獎勵捐贈取得457戶、透過都更分回取得678戶,並請營建署於內政部不動產資訊平台納入都更分回及容積獎勵取得社宅數量,營建署表示,「社會住宅興辦計畫」8年20萬戶為社宅興辦目標,其中透過都更分回或容獎捐贈等方式取得社會住宅,與政府直接興建方式不同,因此以案件「取得建築執照開工」視為達成。營建署也說,新北市府所報都更分回等案件,部分仍在都市計畫階段,除不符合行政院核定之達成原則,亦容易遭外界質疑社宅成果有魚目混珠。由於新泰塭仔圳、新店十四張站B單元區、蘆南、蘆北、土城彈藥庫、土城暫緩發展區、中和灰磘等7處整開區規劃社福設施用地案件,因尚未真正完成都市計畫,也沒有編列預算,也沒有內政部申辦的項目,也被林佳龍批不實。新北市政府今也做出回應,行政院今年4月核定社會住宅興辦計畫載明新北市目標值為3.3萬戶現已順利達成,如今新北透過多元取得方式增量,讓新北社宅成長至4.5萬戶卻挨批,「不懂哪裡有問題,願意多做還不行?」新北市城鄉發展局局長黃國峰說明,新北社宅的多元取得策略早在內政部110.4.15核定的《新北國土計畫》中揭露(內文第91至92頁處),持續落實執行,並在確定透過容積獎勵捐贈取得457戶、透過都更分回取得678戶,陸續函請營建署於內政部不動產資訊平台納入數量,然內政部不動產資訊平台以「政府主導興辦」的邏輯設計,要求填報工程上網日期、工程決標日期等「只有公共工程才會有」的資料,並以「必須提報社會住宅興辦事業計畫」為由,未予同意新北市更新社宅數據。黃國峰指出,新北市多元取得的社宅恐怕只有等到落成啟用後才可能被載入,「不過就算中央的系統不登載,新北的社宅數量仍然是實實在在正在成長,社宅的統計數據沒有實質意義,蓋得出來、讓市民看得到、用得到,才是真的。」黃國峰補充說,新泰塭仔圳、新店十四張站B單元區、蘆南、蘆北、土城彈藥庫、土城暫緩發展區、中和灰磘等已規劃社福設施用地的7處整開區,其中新泰塭仔圳經內政部審竣後發佈實施,並已著手進行可行性研究,而其餘已送內政部審議,公展文件之內文均載明「社宅用地」等文字,全數上網公開,可受公評,卻無端惹來不規劃社宅、數量不確實等指控,打擊基層同仁兢兢業業為新北擘劃未來的熱誠與用心。
實價登錄助漲預售屋狂開天價 北投房價5跳7字頭、新竹緊追台北市
近期北台灣超過20餘個建案開價飆破當地新高,原本外界多嘲笑預售案「開價嚇死人、成交笑死人」,沒想到現在是「成交氣死人」,前一個建案成交價變成後一案的「地板價」,價位在短時間內快速墊上天際。住展雜誌研發長何世昌表示,近期建案猛開天價,除了與景氣好、反映營造成本與通膨因素外,預售屋實價登錄助漲效果非常猛烈,全台預售市場正瀰漫在幾近瘋狂的漲價潮中。何世昌分析,建商過去多反對實價登錄,但上路後卻發現利大於弊。以往建商對於房價行情多透過市調、同業打聽或代銷業者提報,有時對於價位是半信半疑,而部份代銷業者為了控制銷售風險,會向建商壓價格,所以前波多頭雖然市場很熱,三不五時仍會出現「平價案」,但預售屋實登上路後,平價案幾乎都消失了,平價建商大舉跟進漲價,市場上只剩「有點貴」與「非常貴」2種建案。「實價登錄本身具有『多頭助漲、空頭助跌』的特性,而今年房市是標準多頭格局,助漲效果不言可喻。」何世昌指出,預售屋實登7月揭露後,業者接收到的價格資料越來越完整,新一波價格暴漲潮從8、9月間開始發動,「當代銷業想向建商壓價,建商開出實登資料,代銷沉默了;當消費者想向代銷殺價,代銷開出實登資料,消費者沉默了」。究竟漲勢有多猛烈?根據住展雜誌統計資料顯示,台北市高價案跳升幅度最劇烈者,當屬復興崗「樹山丘」與臥龍街「潤泰大安富陽」。北投復興崗稻香路一帶新建案成交價僅約每坪45萬元上下,開價多為5字頭,而「樹山丘」價位一口氣跳上7字頭;臥龍街因多殯葬業,為大安區相對低價路段,近年推案多聚集於捷運麟光站周邊,成交均價8字頭,從來沒有建案開價破百萬元以上,但「潤泰大安富陽」平均開價105萬元,並以不二價銷售,無論開價或成交價都突破天際。大同區捷運中山站聯開案「JR中山綻」,價位更直追大安區,每坪開價130~160萬,均價145萬,改寫大同區新高。近年南大同地區天價案多到驚人,若扣除捷運聯開案不算,則「太子華威」平均開價140萬元亦不遑多讓。新北市新高價建案多出現於重劃區,如新店央北「聯上澐朗」漲到8字頭、板橋江翠北側「立信天禧2」首見7字頭、土城暫緩發展區「馥華城奕」與新莊北側知識產業園區「新潤莫內花園」直逼6字頭、八里台北港特定區「龍井天鑄」跳至3字頭。而泰山塭仔圳重劃區11月初「築億峰尚」平均開價50萬元甫創新高,「朗朗城心」馬上又以54萬元再改寫紀錄。何世昌表示,新北市開價創新高的建案中,大約有一半是在Q3發動漲價後才改寫紀錄,如「聯上澐朗」平均開價由原本75萬元漲至80萬元、「新潤莫內花園」由55萬元漲到59.5萬元。桃園與新北相同,重劃區建案價格締造新猷蔚然成風,不論蛋黃、蛋白全面跳漲,最驚人的應該是A7和A10重劃區,以首購族買盤居多的A7,一年前建案普遍只賣2字頭,但今年新案價格開高、舊案價格紛紛調漲,其中「富宇哈佛苑」均價更由最初的35萬一路漲至46萬元。目前為開發初期的A10重劃區,去年新案開價2字頭已很驚人,今年Q3後新案開價一致飆上3字頭。新竹縣市各行政區也是「三不五時就創新高」的狀態,只列出一個建案就能見微知著;截至目前為止,關埔重劃區「豐邑一綻」每坪開價漲至65~70萬元,不僅刷新史上新高,更是大新竹地區第一個開價觸及7字頭的建案。何世昌表示,預售屋實登成為建商開高價最大底氣,而代銷業者也被迫提高報價才接得到案子賣,如此一案墊著一案、價格越墊越高,預售屋實價登錄助漲房價的浪潮正襲捲全台灣,北台灣只是冰山一角。他也提醒,這種漲法並不健康,可能會壓縮「主升段」的壽命,業者也不可掉以輕心。
東森易主曾一波三折 茂德「價格高、爭議少」獲王令麟點頭
檢調獲報,知名建商茂德集團2017年入主東森電視涉內線交易,當年東森電視喊賣多次,東森集團總裁王令麟曾找過不少買家,易主過程曾幾經波折。2017年茂德機構總裁張高祥旗下茂德國際投資公司砸160億吃下東森電視95%股權,成為近年國內電視頻道市場最大一筆交易案。當年,東森電視交易案延宕6年,美商DMG、台數科都曾有意入主,最後茂德卻以黑馬之姿搶下,關鍵「價格高、爭議少」。2015年,美商DMG執行長丹密茨有意向凱雷買下東森電視股權,卻多次要求降價且因中資疑慮卡關;2017年台數科因媒體壟斷問題遭NCC否決併購東森電視;最後,茂德以收購總價格幾乎高出市場行情40至50%,也沒有違反黨政軍條款,或媒金分離、媒體壟斷等問題順利入主東森。當時簽約前一個多月就傳出茂德將是東森電視的新買家,但卻遲未簽約,中間還殺出其餘買家競價,可說是一波三折。據了解,張高祥曾向王令麟表態雙方未來可以合作,不僅保留所有員工,也同意只要賺錢一定分紅給東森員工,因此打動王令麟。2017年11月3日東森國際公告將出售23%持股,凱雷也同意出售62%持股,王令麟也出售10%持股,茂德出資160多億元收購到95%股權。茂德集團為北台灣知名建商,2018年北台灣建商推案量377億排名第3,2019年已掉出10名之外,不過卻砸下116.8億於新北市新莊、土城地區獵地填庫存。茂德推案集中在新北市郊新莊、五股、泰山、三重一帶重劃區皆可見期推案身影,且採取低總價策略,往往吸引區域自住客目光,知名推案包括土城暫緩發展區的「金城舞」系列已銷售至第5期。
【新北重劃區千億案量大車拚5】重劃區狂推案 買家這樣選
【記者/羅秀文】重劃區之所以吸引人,的確與房價有關。一般而言,與台北市一水之隔的新北市房價便宜三分之一,重劃區又因建案新規劃好,有公園、綠地及兒童遊樂設施等,成為購屋首選。就學問題 買屋時需考慮不過,重劃區推案量大,消費者該怎麼選?《住展雜誌》企研室經理何世昌認為,「重劃區發展至少需要10至15年,重劃區面積不宜太大,也不宜太小,面積太大需要更多時間醞釀,生活機能才能完備,面積太小則腹地不足,生活機能將受限。」他進一步分析,新店央北重劃區面積剛好;江翠北側面積夠大,缺點是基地呈現狹長型,較為零碎,腹地也不太夠。何世昌也建議,重劃區的房子離舊市區愈近愈好,因為具備生活機能,外來客下手意願也會提高,若有賣場進駐,發展會更快一些,但還是要觀察是否有重大交通建設及捷運經過。 至於孩子就學問題,何世昌說,雖然重劃區內多設有學校預定地,「但開設學校需要達到一定的人口規模,如果家中有5年之內需就學的孩子,就不適合買重劃區的房子。」《住展雜誌》企研室經理何世昌投資客多 不利房價 台灣房屋新板特區遠百特許加盟店協理賴玉枝則提醒,「住戶要有住在工地五年的心理準備,因為重劃區量體大,隨時有房子在裝潢。此外,部分重劃區地質特殊,例如江翠北側重劃區屬於行水區,地質比較脆弱,選擇好的建商品牌,才能確保建築結構安全,住得安心。」「購買重劃區建案,還要留意投資客比例是否過高。」賴玉枝指出, 3年前江翠重劃區第一個推案「江翠ONE」,當時469戶住宅,一半以上都是投資客,如今有屋主脫手現賠100萬元。賴玉枝建議,「快要結案的建案,銷售現場的物件通常不好,例如樓層較差,買方若不介意,有機會談到比較便宜的價格。」或是尋求仲介,也許會買到同區域價廉物美的物件。觀察重劃區周邊近5年房價走勢,新屋行情因為2016和2017年政府打房影響,呈現高檔修正。台灣房屋智庫發言人張旭嵐認為,在交通建設完工題材加持下,自用族群的需求增溫,將帶動重劃區買氣,價格能逐漸回穩。購買重劃區建案要留意投資客比例若過高,對房價不利。更多精采內容,詳見最新出刊277期《周刊王》和2163期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,2019/07/31起全省4大超商、全聯及美廉社強勢上架。想追蹤周刊王最勁爆消息、想掌握時報周刊最Fashion、最IN的娛樂流行資訊,請點讚粉絲團:https://www.facebook.com/want.ctw/
【新北重劃區千億案量大車拚2】土城暫緩重劃區 價格取勝
【記者/羅秀文】由新店往西走,來到「土城暫緩發展區」重劃區。由於早期這裡是軍方彈藥庫所在而列屬暫緩發展區,新建、改建房屋均受到限制,彈藥庫遷移後,也解除禁限令,在2013年完成都市計畫檢討變更、開發。2016年標售土地時,竟創下「百分之百脫標驚奇」。專家認為,土城暫緩發展區有捷運板南線、規劃中的萬大線、國道3號及台65線快速道路等「雙捷雙快」交通設施,因此吸引建商紛紛進駐推案。「弘暉大苑」佔地1400坪,是土城暫緩重劃區內基地最大的建案,主打2房、2+1房及全齡化公設。(圖/弘暉大苑提供)其中,基地最大的建案「弘暉大苑」,位於學府路二段和學士路口,占地1400坪,總戶數230戶,每坪開價45到49萬元,一年來銷售已達9成。負責銷售的創意家行銷部專案經理王振驊分析,「買方6成都是土城換屋客。」談起土城暫緩發展區買氣旺的原因,王振驊說:「之前兩個建案『馥華城安』、『文心奕奕』,每坪開價43到45萬元,成交均價為38.5萬元,都在一個月內完銷,顯示土城人有強烈的換屋需求。」此外,房產業者指出,從板橋市中心搭捷運板南線往南走,每隔一站單價就少2萬元,土城站房價比板橋站、新埔站和亞東醫院站便宜,也吸引想要在捷運站附近置產的民眾前來買房。日月光廣場是土城重劃區大型商場,內有影城、超市、餐聽等設施,滿足當地居民美食、購物和休閒生活的需求。更多精采內容,詳見最新出刊277期《周刊王》和2163期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,2019/07/31起全省4大超商、全聯及美廉社強勢上架。想追蹤周刊王最勁爆消息、想掌握時報周刊最Fashion、最IN的娛樂流行資訊,請點讚粉絲團:https://www.facebook.com/want.ctw/
【新北重劃區千億案量大車拚1】捷運環狀成發財線 新店央北最夯
【記者/羅秀文】延宕多次的新北市捷運環狀線第一階段,終於確定年底通車,由東南向西北貫穿新店、中和、土城、板橋、新莊到三重,不僅讓新北市南區到西區的交通更加暢快,也帶動周邊房地產強強滾,尤其重劃區備受關注。沿著捷運環狀線,本刊記者探訪「新店央北」、「土城暫緩發展區」、「江翠北側」和「二重疏洪道」等四大重劃區,發現建商萬「房」齊發,總推案量已突破千億大關。其中「新店央北」增值潛力獲房地產業界一致看好。建商插旗 新店央北挑戰地王本刊記者開車由台北市信義區的台北101出發,經信義快速道路、北二高,下新店交流道後轉進環河路、溪園路,再右轉進入新北市新店區的央北三路,只見右側一塊40公頃基地,接待中心林立,不時還有水泥預拌車進出,這裡就是兵家必爭之地的「新店央北」重劃區。「新店央北重劃區原本是農地。」《住展雜誌》企研室經理何世昌說,在重劃完成後,因公共設施完善和綠地覆蓋率高,新北市地政局2017年9月一開標,就吸引大陸建設、茂德機構旗下的和碩開發等建商搶標,標脫率超過85%,央北重劃區展現出挑戰新店「地王」之姿。何世昌分析,新店央北重劃區交通便利,不僅鄰近捷運小碧潭站,還有安坑交流道,水源快速道路等聯外道路,10分鐘就能抵達敦南商圈,尤其今年底捷運環狀線通車後,行經區內的十四張站,更是一大優勢。「誠鑫」建案打主40米大棟距、1200坪社區公園等特色,吸引不少消費者看屋。在利多加持下,建商今年在央北重劃區競相推案,並拉大價差,每坪開價從四字頭到六字頭都有,甚至喊上7字頭,包括「全陽大璽」、「國泰豐格」、「誠鑫」等都是該區指標建案,此區每坪價差約20萬元。其中開價最高的全陽建設「全陽大璽」,建案位在中央路、中正路口,面對30米寬的中央路,基地面積3019坪,是央北重劃區最大基地,過馬路就到中央路和中正路商圈。建商規畫每戶23至50坪、2至4房,每坪開價65至70萬元。商場開幕 增值空間可期負責銷售全陽大璽的創意家行銷專案經理張宇捷指出,「央北重劃區均價55萬元,比市中心新屋開價70至80萬元便宜。目前區域客、外來客占比分別是7成和3成,其中不少買家來自台北市中正區、大安區和文山區。」張宇捷認為,捷運小碧潭站共構的IKEA新店店5月開幕、美河市商場5樓的「京站森林食光」預計第四季營運,且「十四張站聯合開發案」未來要蓋12棟大樓,勢必帶來工作機會,種種利多讓新店央北重劃區「增值空間可期」。此外,包括國建、宏普、長虹、鄉林、遠雄等重量級建商,也在新店央北重劃區取得土地,並陸續推案,目前該區銷售中建案已達220億元的規模。其中,宏普預計8月公開總銷60億元的「宏普中央公園」,長虹建設計畫9月推出的「央泱長虹」,備受矚目。與捷運小碧潭站共構的IKEA今年5月開幕,吸引人潮;京站商場預計第4季開幕,將為央北重劃區再增添生活機能。 更多精采內容,詳見最新出刊277期《周刊王》和2163期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,2019/07/31起全省4大超商、全聯及美廉社強勢上架。想追蹤周刊王最勁爆消息、想掌握時報周刊最Fashion、最IN的娛樂流行資訊,請點讚粉絲團:https://www.facebook.com/want.ctw/