總部大風吹6/各大總部齊聚敦北A辦聚落 5年後辦公室租金看漲3成
老舊商辦大樓大吹改建風,除了敦化北路有不少大樓將都更或興建,帶動辦公人潮遷徙,台北市另一條黃金大道南京東路上也有不少企業因大樓都更或辦公室不敷使用而搬家。如新光人壽正緊鑼密鼓地規劃著南京東西路上的「新光纖維大樓」、「新光南東大樓」及「新光產險大樓」都更重建;位在南京東路與復興北路口的「元大大同大樓」(原為大同大樓),屋齡約35年,都更價值樣驚人,4年前,元大金控自大同集團購入大同大樓,預計今年第四季進行拆除作業,2025年10月完工,未來將成為元大證券事業總部大樓,並納入投行、證金等部門或子公司等。此外,2018年間,元大金控以約82億元標下空軍官兵活動中心舊址的地上權,打算興建元大銀行總部。落成後,元大金控旗下證券、人壽、銀行等四大事業單位,將分別在敦化南路、復興北路、一江街、仁愛路的集團辦公大樓上班。 位在仁愛路的「空軍官兵活動中心」70年地上權案,2018年標售由元大集團以總價82.01億元拿下,未來將是元大銀行總部,目前正在興建中。(圖/報系資料庫) 位在仁愛路的「空軍官兵活動中心」70年地上權案,2018年標售由元大集團以總價82.01億元拿下,未來將是元大銀行總部,目前正在興建中。(圖/元大提供)長達12年在南京東路租辦公室的國票金控,則是在2019年間以56.7億元購入中山區大直新商辦「亞太置地辦公大樓」的9個樓層,並將全棟改名為「國票金控大樓」,今年1月初已完成喬遷。此外,泰安產險買下三商美邦人壽位於長春路與松江路口的「長春金融大樓」作為總部,3月初全面進駐。而位在南京東路五段、已熄燈的京華城,則仍在都更案送件中。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出:「未來幾年,敦化南、北路沿線的辦公商圈,將陸續釋出至少9萬坪的辦公面積,擬興建或都更的商辦大樓共有9棟,地標型頂級A辦焦點將重返敦化南、北路,加上復甦中的南京東路辦公商圈,兩者將成為北市未來重要的十字辦公軸帶。」目前業界認為敦化北路最有機會搖身變為大型A辦聚落,據時下每坪2200元至2500元的辦公室月租行情,未來極有機會調漲2至3成,來到每坪3500元以上,資產價值自然跟著水漲船高。難怪各大財團近年都將敦化北路視為兵家必爭之地。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,整體而言,2026年左右,北市精華地段新建大樓的樓地板面積,將新增逾20萬坪的辦公面積,開發價值上看5000億元;以每4坪空間安置一名員工的保守估計,就有5萬個工作崗位要大遷徙,「不僅影響商圈零售和餐飲需求,更帶動水電、裝潢、搬運與辦公家具等行業。」台北市金融街廓的面目一新,指日可待。(完)A辦是啥咪一般而言,辦公大樓物件分為A、B、C等層級。其中最頂級的A級辦公大樓簡稱「A辦」,需符合位處辦公商圈、全棟商業使用、產權集中、物業管理條件良好、屋齡新、單層面積300坪以上及單坪租金2,500元以上等條件。
2000億開發案匯聚東區 商圈盼5年內起死回生
台北市東區近年人潮流失、逐漸沒落,卻有望在未來5年從谷底翻轉。繼正義國宅都更案「Diamond Towers」後,東區再醞釀4大重磅級開發計劃,預估能有千億動能挹注,渴望為商圈復甦帶來希望。東區地標SOGO百貨,屹立商圈32年,忠孝、復興館2019年營業額分別為120億及136億元,北市百貨公司單店年營業額排行位居2、3名,僅次於台北101;此外,根據台北捷運近5年旅運量的統計,文湖、板南線交會的捷運忠孝復興站,每日進出站平均皆有100,000人次,再再顯示這幾年東區人潮未減,消費力也仍在。東區精華地段發展飽和成熟,看好商圈仍有軸線翻轉的可能,目前市場預估有富邦懷生大樓、元大商銀總部、台電變電所轉型精品飯店、Diamond Tower國際商場等5大旗艦計畫即將展開,估計總開發案金額高達2000億元。緊鄰SOGO復興館旁的正義國宅都更案「Diamond Towers」整合耗時25年,是台北市最受矚目的都更案,今年初已完成上梁,預計明年底完工,未來1至4樓規劃百貨精品,6樓以上為每戶150坪的豪宅,每坪開價260萬元起,換算總價每戶至少3.5億元。富邦懷生大樓案是富邦集團首度投入公辦都更,同樣位於忠孝復興站旁,未來將規劃地上26層樓商辦大樓,富邦鎖定5G高科技為發展主題,預估產值可達1000億,而台北市政府將分回價值約為54億元的商用空間,預計2024年完工。目前忠孝復興商圈有「BR4」及「統創緻」兩個小坪數的推案同時銷售中。(攝影/林榮芳)台電大安變電所已全面地下化,地上將會轉型蓋精品飯店,據了解,由於地點位於忠孝復興站2號出口精華地段,吸引超過10家五星級旅館品牌詢問承租;元大商銀則是以82億標下位於仁愛路與復興南路交接處的「空軍官兵活動中心」地上權案打造企業總部。此外,周邊近期也有住宅案「BR4」及「統創緻」搭上熱度推案,巧的是兩案皆為12-26坪的小宅規劃,價格分別為每坪165萬及150萬元,互別苗頭意味濃。慕樺建築行銷襄理李崴廷表示,「統創緻」最大特色在於從建築團隊、建材到標配皆選用頂級豪宅規格,另有首付8%工程0付款優惠,銀行確定可貸8成,以及每層5戶等,一般在小坪數產品上看不見得規劃。李崴廷也分析,因忠孝復興站周圍地段稀有度高,10多坪小套房月租金3.5萬起跳,投報率約有2.7%,車位月租金也有5000元。目前購屋動機約7成置產、3成自住,其中也有一次購買多戶打通,以及台商包下1整層作私人招待所。全案今年3月中推出,目前已成交5成。千億資金挹注為東區打造全新百貨、商辦、飯店、住宅,東區仍是北市蛋黃中的蛋黃,不過東區老房子想要大規模都更翻新恐怕沒那麼容易,李崴廷表示,屋主寧可穩穩收租也不願意空等3年工程期,合建意願低,未來仍會維持新舊建築交融的面貌。商圈多為透天店面出租中,「統創緻」難得買下緊鄰的2戶,才能都更成地上15層的住宅大樓。(攝影/林榮芳)
絕版珍藏世貿三館標售 南山人壽312億高價奪標
台北信義計畫區最後一塊未開發娛樂設施區「世貿三館地上權標售案」,今(30)日開標,南山人壽以312.76億元權利金得標,高於底價約46億元,溢價率17%。換算每坪權利金單價644萬元,容積單價115萬元,是近幾年少見70年地上權。世貿三館基地總面積為4,856.3坪,基地三面臨路。都市計畫使用分區為娛樂設施區,建蔽率50%、容積率560%,粗估興建成本約121億元,若加計土地開發權利金312.76億元,另外每年還須繳交約2.6億元的地租。信義全球資產王維宏表示,世貿三館標售案不畏新冠肺炎影響,還吸引國壽、新壽、富邦人壽前來搶標,為低迷景氣注入強心針,對今年商用不動產市場極具指標性意義,在信義世貿商圈商辦市場短缺的情況下,可望朝向辦公室開發再搭配商場或旅館。南山人壽對於商用不動產開發具有長期穩定租金收益愛不釋手,繼南山廣場及去年信義行政中心後,南山人壽再次搶進信義計畫區,至今斥資已達741.45億元購地成本於信義區獵地。高力國際董事總經理劉學龍認為,土地為長期儲備的操作策略,尤其世貿三館又是信義計畫區內稀有的地段,此次順利吸引4封標單,代表投資人及開發商對於長遠商業開發仍具信心,而未受到短期疫情紛擾的影響。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示,此次標售期間正是股災與疫情發酵期間,標售結果可當成市場的壓力測試,結果多家機構投標,反映在量化寬鬆與市場大幅降息之際,精華區的不動產仍是投資人眼中好的投資標的。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析,疫情畢竟是短期突發事件,對比台北市精華區商業土地稀有性、辦公室斷貨潮等供給面結構性因素,再加上預期台商回流、外資投資的需求增加趨勢,已經激化投資人對土地投資的渴望。世貿三的絕版珍藏誘因,絕對是投資人看長不看短、願意放手一搏的主因。近2年台北市地上權案,包含中正區成功段、空軍官兵活動中心、信義行政中心及捷運松江南京站出口,全部由壽險、金融業得標,而溢價率較高的則是空軍官兵活動中心,元大銀行以溢價率123%拿下,顯現出精華地段地上權案仍是壽險業願意加碼的投資標的,而世貿三館不畏懼新冠肺炎影響成功標脫,可望激勵投資人進場意願。據了解,目前信義計畫區高樓層租金站穩單坪4,000元,空置率來到2.1%的新低點,預期世貿三完工後辦公室租金能上看至6,000元,在市場仍短缺的情況下,未來開發辦公室比例高。