獨家/芙蓉大樓都更速度加快?大同林蔚山表弟行使共有優先承買權 加入尚志資產簽約8家團隊中
大同(2371)「活化芙蓉大樓產權重大一案」新增買家,該棟建物共同持有人菁霖公司在4月15日通知尚志資產就共有部分行使優先承買權,原簽約的8家開發商建商中「都更大王」楊岳虎的璞永、璞慧與璞慶共三家公司,改為兩家,另一家改為菁霖。CTWANT調查,菁霖李家與大同創辦人林家有親戚關係,公司負責人為前董事長林蔚山的表弟。據了解,大同董事長王光祥對於處分芙蓉大樓一案,態度淡然,感到鬆了一口氣,因為終於可以兌現「活化資產,配發股利」的承諾;至於沒有由大同或尚志資產主導都更案,他個人雖未對此特別發表看法,但經營團隊部分幹部覺得遺憾!今年3月26日大同召開重訊息說明記者會,宣布大同已將持有芙蓉大樓產權約63%部分,與8家建商、開發公司完成簽約,總額為131.25億元,預計處分利益72.63 億元,大同有望補足百億累虧發放股利。當時公布的8家簽約對象,包括璞永建設、璞慧建設、璞慶開發、海悅國際開發、敦富開發建設、鋐富開發、濟盟建設,以及台灣樂菲公司,則在4月15日公布其中一家璞永建設改為菁霖(股)公司,係因在規定的15天內,就共有部分行使優先承買權,因而經過協商之後,璞永改為菁霖,仍維持為8家簽約商。大同發言人丁爾昆表示,目前大同活化芙蓉大樓資產,為台北市大安區懷生段二小段431、431-1地號土地及2273建號等11筆土地及建物,建物門牌台北市大安區仁愛路三段136號地下2層至地上第6層及第13層至第15層。至於芙蓉大樓活化資產案的交款時間等,目前還未向外公布,大同發言人丁爾昆表示,大同還在努力中,希望若能在今年6月底的下午3點半前進帳的話,便有機會讓大同下半年可以配發股利。根據《鏡周刊》報導,包括壽險業、上市建商等五組買家向尚志資產出價搶買芙蓉大樓,在短短20天內,最後由有「都更天王」之稱的璞永建設(包含璞慧、璞慶)董事長楊岳虎領軍的建商團隊取得,成員還有海悅國際開發、白天鵝建設機構、藝人賈永婕老公王兆杰的德杰集團及一名科技業老闆等共同投資,未來將由持分3成多的璞永主導開發案,銷售則由占比2成多的海悅負責。據了解,楊岳虎在出價錢已先拜訪與大同共同持有芙蓉大樓的另一名屋主,也就是大同林家的親戚李家,取得默契之後才組隊與尚志資產洽談;如今,菁霖也在15天期限內就共有部分主張行使優先承買權,加入芙蓉大樓都更團隊。
力暘案成綠電業者歷史共業 小二甲施工難度高、竟被誤解容易開發
力暘光電案遭檢方起訴,引起光電業者極大震撼。有業者指出,力暘案其實是台灣推動綠能光電的歷史共業,力暘案所在的台南七股地區,其中的非都市土地零碎狹小,當單一地主具光電開發意願,但周邊地主當時並無意願,開發者尊重地主意願,又整合期長短影響開發成本,僅能就單一土地先辦理開發申請,才會衍生所謂2公頃以下申請案(即「小二甲」)問題。業者指出,綠電開發申設時程約為2年,若以工程施作困難度反而2公頃以下案件較高,因面積小施工動線不易且較易產生周邊鄰地陳抗,開發者承擔阻力與成本更高於2公頃以上開發案件,故外界誤解小面積開發比較快速,與事實嚴重偏頗不符。業者進一步指出,如果光電業者選擇等候周邊無意願的地主回心轉意,若1年後原無意願地主轉意念同意光電開發時,其實已錯過整合時期,亦僅能依單一土地開發申請,這就和都更案整合時面臨的困境一樣。然而多年後回顧開發區域,以結果論雖有多數開發土地毗鄰,但非開發者故意為之,實為私有地地主受憲法保障行使土地所有權之自由。主管機關制定《非都市土地使用管制規則》,規定開發土地面積大對於周邊環境影響程度大,因此另訂定2公頃以上《非都市土地開發審議作業規範》之審查規定與流程。不過,七股區非都市土地私有地形狀狹長且面積小為事實,且經濟部依實際狀況評估2公頃以下土地開發對周邊環境開發影響較小,故訂定《非都市土地申請變更為太陽光電發電設施使用興辦事業計畫審查作業要點》適用小面積土地,光電開發案視實際土地規模遵循不同規定,且中央地方單位皆具實質審查權,且跨部會單位委員皆具專業性謹慎審查。
北市府招商4次流標士林海光公辦都更案 漢皇集團接手預估將賣8字頭
原計畫由台北市府擔任實施者卻遭遇4次公告新建工程流標的「士林海光」公辦都更案,終於找來漢皇集團擔任出資者興建,並於今(17)日終於舉行簽約典禮,該案預計投資15億元興建地上15層、地下3層建築,可售總銷約30億元,預計銷售價格8字頭。由於台灣剛發生403大地震,台北市副市長李四川也提到,1999通報北市受損的建築就有上千案,表面看起來是磁磚掉落、鋼筋外露,但有些確實內傷,居住正義相當重要,但居住安全更重要。漢皇副董事長孫鼎翔透露,該案可售總銷約30億元,預計銷售價格8字頭。(圖/林榮芳攝)「士林海光」公辦都更案原計畫由台北市政府自行擔任實施者,於108年核定都市更新事業及權變計畫,並自行發包新建工程,無奈遭逢大環境的改變,營造成本遽增,109年至111年間歷經4次公告新建工程流標。為爭取最佳重建條件,最後改以公開徵求出資者方案續行,終於招商成功最優申請人為漢皇開發。李四川表示,去年到葫蘆寺才知道「士林海光案」北市府還沒發包就把人家房子拆掉,經向都發局了解後,認為過於著急,還好現在終於能發包出去。對於這次403地震他也提到,這次地震重災區看起來是花蓮,但1999通報受損的就有上千案,表面看起來磁磚掉落,但有些確實內傷,居住正義相當重要,但居住安全更重要,但台灣人很容易忘掉,所有災後都是忘記中悄悄來。漢皇集團承諾將捐贈公辦民營托嬰中心、區民活動中心等公益設施,並以「重現海光」為概念結合鄰近的葫蘆寺廟宇文化發想,串聯周邊景觀綠化,打造鄰里友善的步行及通學廊道。(圖/漢皇集團提供)漢皇開發董事長孫正乾也表示,都更是相當困難的事,北市有幾千萬家的建設公司,要是每一家都做一個案子,北市都市更新就做完了,現在巷子裡的建築真的是不能看。「士林海光」公辦都更案基地位於北市士林區延平北路五段 257 巷與 257 巷 4 弄交叉口,鄰近捷運環狀線北環段 Y24站預定地,原為台北市政府警察局宿舍及台北市公共運輸處宿舍,接下來將由漢皇開發帶入資金與營造團隊,預計投資15億元,興建地上15層、地下3層之建築,規劃設計以取得黃金級綠建築、銀級智慧建築為目標,全案預計 118 年完工。漢皇副董事長孫鼎翔透露,可售總銷約30億元,預計銷售價格8字頭。
扯!中和警消社宅工地淪賭場 6工人爽玩天九牌遇警全嚇壞
新北市中和警消社會住宅工地昨(9)日中午傳出工人聚賭情事,警方獲報後趕抵,當場抓包28歲詹姓、54歲黃姓、44歲陳姓、62歲張姓、47歲林姓及30歲蔡姓男子等6名工人,正圍著桌子大玩天九牌,玩得不亦樂乎之時,卻碰見警方上前盤查,工人們瞬間看傻眼,當場人贓俱獲6人也百口莫辯,全案後續將依法移送偵辦。據瞭解,還在施工中的中和警消社宅為地下4層、地上16層,總戶數317戶,公益空間則為公共托育、幼兒園及日照中心。除此之外,鄰近該案基地還有預計明年3月完工的保二總隊公辦都更案,更新後將再提供467戶社會住宅。只是,還沒完工,工地就先傳出操作工人利用午休空檔大玩天九牌,公然把工地當成賭場囂張聚賭,遭附近民眾投訴,警方獲報後也火速趕抵工地,在工地主任陪同之下,將木板門拉開,才發現一群人正在門內圍繞桌子進行賭博情事,當場讓工地主任看傻眼。6人驚見警方到場後,還來不急逃跑就被警方當場人贓俱獲,眾人們也百口莫辯只好乖乖配合警方調查,警方也於現場查獲查扣賭資4200元、天九牌及骰子等賭具,全案後續將依賭博罪嫌移送偵辦。
地震搖出商機!業者推「雙韌性耐震新工法」 助遍地老屋加速改建
0403規模7.2花蓮大地震席捲全台,至今餘震不斷,造成十多人死亡、上千人受傷,更有多棟房屋倒塌或受損,引發國際社會關注。台北市蔣萬安長宣布老北市將進入「大都更時代」,不僅提出「都更八箭」的政策,還表明後續還有力道更大的都更政策會推出,估計接下來全台老屋改建與都更推動議題將持續延燒。元宏不動產加值服務平台也與全向科技、柱中柱科技公司合作發布最新「雙韌性耐震性能(RBone+雙核心柱中柱2.0)新工藝」。根據台灣地震模型(TEM)研究團隊2020年研究公布的「未來50年台灣孕震構造發震機率圖」發現,台灣未來50年發生規模大於6.5的地震機率為99%、發生規模6.7以上的地震機率有94%,連發生規模7.0以上的大地震機率都有54%,顯示出現強震機會相當大。另根據內政部資料可發現,到去年Q4,全台平均屋齡高達32年,屋齡30年以上的老屋就有483.3萬宅,佔住宅存量5成以上,目前嘉義縣、澎湖、雲林、台東、彰化、屏東及這次發生大地震的花蓮,區域老屋佔超過6成,台北老屋甚至高達72.1%,幾乎遍地是老屋。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立指出,台灣早期因法規對結構設計並不嚴格,所以較缺乏耐震。民國72年以後,雖建築技術規則規定要有耐震設計,但能確實做到的建商並不多,加上早期政府為防止過度採集砂石,一度放寬使用海砂,導致民國70~80年間蓋的房子,不少都是海砂興建,這類目前屋齡30年以上的房子耐震力都有疑慮。周昆立表示,目前因強震全民對老屋都更的意識提升,政府重視度也明顯提高,但近年原物料價格上漲加上全台缺工問題,確實讓很多都更危老案推動卡關,甚至市場出現很多危老、都更案審核通過不開工,甚至放到失效的狀況。以台北市來說,目前危老核准重建計畫中,5年多來已有96件已經「失效」不蓋了,顯見目前台北老屋更新推動面臨相當大的困境。 基於此,元宏不動產加值服務平台與全向科技及柱中柱科技公司合作,引進最新韌性減震工法,不僅省成本、減碳,還耐震。周昆立說,同樣耐7級強震下,每坪營建成本還可省1萬,以500坪基地的建案來說,建築成本約可省高達3000萬。此外,因擁有高耐震能力,還可申請內政部耐震性能評估,最高的6%容積獎勵,讓參與都更的民眾與建商,花最少、蓋最好。 全向科技董事長劉永昌也指出,地震所造成大樓倒塌的主要原因,約有95%歸咎於1F柱體的嚴重破壞。為了降低地震所造成的傷亡,目前世界建築抗震工法已越來越強調結構安全優先,這次與J.V.柱中柱科技公司推出的「雙韌性耐震性能(RBone+雙核心柱中柱2.0)新工藝」,在有限成本支出下,確保大樓遇七級強震而不倒,是目前市場最領先的技術之一,估計能在市場快速普及。預計在4/12(五)及4/19(五)下午2點到4點,分別新北與台中兩地,對外詳細說明,歡迎有興趣了解的民眾或建商蒞臨了解。報名網址: https://reurl.cc/G4zV6x
大陸工程在手合約首度破千億大關 欣陸投控配發股利1.5元
欣陸投控(3703)2023年合併營收為306.07億元,稅後淨利17.17億元,每股盈餘2.09元,將配發現金股利每股1.50元,股利殖利率約5%。欣陸投控執行長張方欣表示,欣陸投控三大事業過去幾年均穩定成長,其中以大陸工程的獲利提升最為顯著,截自2023年底,工程存量共801億元,創歷史新高,這周再取得南港調車場都更案,得標金額107.1億元,工程存量首度突破千億元大關。欣陸投控旗下三大事業,2023年營收占比,大陸工程占46%,大陸建設34%,欣達環工20%。張方欣表示,過去營收占比傾斜在大陸建設約占6成,經過調整,大陸工程有2、3倍的跳升,逐漸讓三大事業體處於三強鼎立,在獲利貢獻及事業發展上都更顯均衡,也讓營收更穩健、健康。張方欣表示,去年底前,大陸工程握有簽好的合約共801億元,為歷史新高;大陸建設則有123億元的已銷售量,陸續收工程款等待交屋;環工部分也有698億元的在手合約。由於大陸工程、欣達環工都在高水位,欣陸投控的總營收存量在去年年底也是新高。大陸工程執行長Mr. Simon Buttery表示,2023年取得諸多重要新案,包括「臺北捷運環狀線南環段CF670A區段標工程」,與「捷運劍潭站轉乘設施空間活化及多元服務建置案工程」。2024年初,大陸工程更獲得合約金額155.8億元的「桃園鐵路地下化 CJ17區段標工程」及合約金額107.1億元的「南港調車場都市更新案(更新單元一)主體新建工程」,為大陸工程營運成長再添動能。Simon表示,截至2023年底,大陸工程營收存量801億元,相當於2023年營收3.8倍,將近是未來4年的營收,「而這周剛取得的南港調車場都更案,得標金額107.1億元,加了這個專案後,工程存量就首次突破1000億元大關。」大陸建設方面,2023年在台北市南港區、台北市大安區及新竹縣竹北市皆取得重要開發案,為未來幾年的營收打下穩健的基礎。2024年公開銷售有北市大安區「耑岫」、台中市北屯區「豐莚」、新北板橋區「耑芃」及「江子翠段」,合計總銷金額約177億元。今年大陸建設北市大安區推出「耑岫」等4案,合計總銷金額約177億元。(圖/欣陸投控提供)大陸建設執行長廖淳森表示,未來將持續發展多元化產品,包括將過去豪宅的品質帶到中小坪數住宅產品上,也持續導入綠建築、智慧建築規劃,及開發商用大樓產品。地域市場而言,新開發案將持續以雙北市、台中市、高雄市及新竹地區為主軸。另外,3月25日已重訊公告,以底價41.5億元公開標售位於南京東路與松江路交口之「琢豐」 1~9樓「寒居酒店」樓層。欣達環工方面,2023年成功進入廢棄物處理與再生能源業務,大幅推升營收存量,截至年底,欣達環工營收存量為698億元,相當於2023年合併營收的14.6倍,也較2022年底成長55%。欣達環工執行長周黎明表示,繼淡水、鳳山及臨海水資中心後,安平、埔頂及中壢等三案也陸續進入營運期,為欣達環工提供長期且穩定的營收。2024年業務目標持續擴大再生水營運規模,投入高階水務市場,同時發展廢棄物處理及再生能源市場。
低基期高成長!大三重贏家置產必勝之道
大三重重劃區建設議題各不同,區段潛力股在哪裡?哪裏有景觀有捷運更有大建設的未來?2024置產不敗學看見起漲區,買在甜蜜點,享受高強度的資產未來!三重區仁義、重陽、大都會左右岸 重劃區比一比 置產看發展 資產變智產2024年台灣經濟力持續爆發,除了股市上2萬點的新紀錄之外,台經院更預測今年國內經濟成長率將有3.15%的持續好表現;房市方面則在剛性自住買盤的帶領下,只要是兼具生活機能、交通機能與未來發展的區域,價格都不斷水漲船高,例如以一橋之隔跨界雙北繁華的三重區來說,包括重陽重劃區、仁義重劃區、與二重疏洪道兩側重劃區等,都是近幾年新北置產人氣最高的地方;其中重陽重劃區發展最早、趨近飽和;仁義重劃區則主打小而美的純住宅領域訴求;而二重疏洪道兩側重劃區則集結了包含捷運、商場等各項重大建設,發展持續成熟也讓房價不斷走高,例如國泰建設與三井集團聯手的三重置地案、潤泰三重捷六案,預估未來都將站上每坪80萬元以上的價格。而在三重眾多的重劃領域中,卻有一塊坐享水岸景觀、重大建設、捷運增值等重大利多,房價卻仍相對凹陷的「大都會水岸特區」,已開始吸引眾多置產行家的目光。同樣新北第一環 「大都會水岸特區」未來建設議題正發酵位於二重重劃區右側、大都會公園北段的「大都會水岸特區」,以散步距離直接受惠捷運三重站的所有重大利多,包括即將完工啟用的新北首座CITYLINK、以及由舊果菜市場改建、新北史上最大規模都更案「三重綠藝之丘」;最重要的是,這裡直接受惠於新北市政府近年提出的「TOD擴大三重都市計畫」,包括位於三重區疏洪東路三段與中興路二段的北環段Y19B站,以及位於二重公園前的機捷A2a預定站,加上既有的北捷中和新蘆線與桃園機捷的三重站,都讓軌道經濟價值持續推升。同樣坐穩新北第一環地位、更多未來議題正在發酵的「大都會水岸特區」,當然成為行家置產大三重最聰明的選擇。「大都會水岸特區」受惠於新北市政府的「TOD擴大三重都市計畫」,包括北環段Y19B站及機捷A2a預定站,串聯捷運網絡,提升區域軌道經濟價值,是未來發展的重要據點。(圖/業者提供)把握房價起漲點 三重凹陷區 水岸第一排景觀優勢力位於「大都會水岸特區」的指標新案「萊茵水花園」,坐擁水岸第一排的絕佳位置,等於直接複製大直水岸身價翻倍經驗,同時距離捷運A2a預定站僅3分鐘、步行約10分鐘就是中正北路生活圈、萬坪大都會公園綠意過街就到;三面臨路717坪壯闊基地,由建築名家陳麗珍.高仲廷建築師事務所擘畫,更引進新美齊物業優質代管一年免管理費、加上美學花藝團隊 CNFlower、義大利頂級傢俬B&B Italia聯手打造公設空間美學,從景觀價值、水岸增值、軌道經濟優勢、生活質感到未來補漲空間都面面俱到,一次就把資產變智產,讓身價與生活同步扶搖直上。看完以上分析,總結在大三重重劃區中,話題最多、建設最多、新北第一環最具增值大補漲優勢,目前市場最被看好當然就是「大都會水岸特區」!從去年開案一路口碑好評不斷的「萊茵水花園」,無論地段景觀、基地條件或產品規劃,皆是一時之選,表現超越區域其它同級個案,還沒感受過現場魅力的你,把握機會,快來一窺獨家迷人優勢吧!「萊茵水花園」坐擁水岸第一排景觀,與自然綠意融為一體,從景觀價值、水岸增值、軌道經濟優勢、生活質感到未來補漲空間都面面俱到。(圖/業者提供)
捧億買豪宅1/「這社區」連3年稱霸豪宅王 萬海陳家砸8億與周董為鄰
2023年北市十大成屋豪宅出爐,由北市大安區「One Park Taipei元利信義聯勤」連3年蟬聯,創下去年豪宅最高成交紀錄的是萬海(2615)陳家,一口氣買砸於8億元買下2戶,與周杰倫、江蕙當鄰居。去年上榜的十大豪宅,全數單價皆站上200萬俱樂部,其中6個社區的最高成交單價是以法人名義買進、7個更是採無貸款方式購入,顯見豪宅限貸令和平均地權條例法人購屋許可制,仍阻擋不了富豪們買房的慾望。時序進入3月,去年地產交易皆已完整揭露於實價登錄,CTWANT委託台灣房屋以成交單價為基準,彙整2023年北市十大豪宅排行榜,其中信義區有3個社區進榜最多,其餘分散在大安、中正、松山、中山區,進榜豪宅包括「One Park Taipei元利信義聯勤」、「松濤苑」、「皇翔御琚」、「文華苑」等,總價都在4億元以上,且無貸款購入,顯示買家財力驚人。三連霸再度奪冠的「One Park Taipei元利信義聯勤」,屋齡約5年,基地規模超過2000坪,由於正對大安森林公園第一排,擁有無敵棟距和景觀,房價抗跌保值,自2018年預售起,屢屢出現高價交易。去年擊敗眾多知名豪宅、創下最高成交紀錄的是僑外資勇誼公司,與另一同樣公司登記地址的欣楓公司,去年6月一口氣買下25樓2戶,總價分別約4.23億元、4.15億元,換算單價277萬元。進一步查詢,勇誼公司的代表人為陳致遠,即為萬海少東,推測25樓2戶應都為萬海陳家所購入。「敦南霖園」為霖園集團蔡家起家厝都更案,去年還在預售即創下每坪單價達285萬元,高於「One Park Taipei元利信義聯勤」,其中已有5戶被蔡政達、蔡宏圖(圖)兩兄弟,斥資19.83億元買走。(圖/翻攝自國泰建設官網、CTWANT資料室)「One Park Taipei元利信義聯勤」標榜全天候「黑卡級」管家服務,無論日常採買或代訂米其林餐廳、私人飛機都能包辦。每戶總價動輒3、4億元,不僅出現家族一次出手買下多戶,且幾乎都是現金無貸款買進。該社區知名住戶除元利建設、全聯董事長林敏雄外,還有糖果糕餅商徐福記家族、全台最大廢棄物清理業者「可寧衛」總經理楊永發,以及台語天后江蕙、亞洲天王周杰倫與愛妻昆凌等。去年入主「One Park Taipei元利信義聯勤」的還包括健康美麗公司,以總價3.6億元成交,而該公司負責人姓張,董事名單驚見麗彤生醫(6539)董事長張麗綺,研判也應是相關親友取得。觀察2023年十大豪宅交易,就有6個社區的最高成交單價是以法人名義買進、7個採無貸款方式購入。對此,第一建經研究中心副理張菱育表示,雖然近年因央行祭出「豪宅限貸令」,再加上國內歷經5次升息,但手中握有大筆資金的頂級豪宅客,購屋根本無需貸款,也從不擔心多戶課徵囤房稅的問題;平均地權條例去年7月正式上路,法人購屋採許可制後,豪宅交易放緩,但富豪資產配置需求仍在,只要符合用途申請,不難說需求者仍有辦法闖關以公司名義置產。新落成的「Diamond Towers 台北之星」住宅開價每坪230~290萬元,今年相當有機會攻進豪宅榜。圖為5樓公設層。(圖/業者提供)台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐進一步解釋,以下6種情況,法人經許可後得以購買住宅,包括合建、實施或參與都更危老,衛生福利機構場所或合作社購買供社員共同使用,一般法人可購買宿舍使用,但不可超過員工人數,或同一使用執照內5戶以上,規模出租經營使用。她認為,法人購置住宅採許可制,豪宅市場交易降溫,今年還有囤房稅2.0上路,建商將面臨持有成本大增的壓力,大坪數物件餘屋多的社區,或許開始面臨價格修正的兩難考驗。不過分析豪宅後市價格,張旭嵐認為,目前市場上多個豪宅預售案的成交價格皆超過每坪200萬元,像是國泰霖園集團蔡家的起家厝都更案「敦南霖園」,目前正在施工中,去年20樓就以每坪282.14萬元的價格超越豪宅之首「One Park Taipei元利信義聯勤」;總樓高達30、31層的新落成豪宅「Diamond Towers 台北之星」,住宅開價每坪230~290萬元,未來成交價皆不難刷新豪宅排行榜,頂樓戶甚至有機會挑戰每坪300萬元的彭淮南防線。
內政部推虛坪改革 買方能否真受惠引發討論
內政部長林右昌去年曾表示將推動房屋「虛坪改革」,盼將公設比降至30%至25%,根據內政部最新公布研擬的「虛坪改革方案」,第一步將先以成屋市場上最常見的停車位「灌虛坪」著手,透修正「公寓大廈管理條例」,改進停車空間登記制度及容積計算。但虛坪減少是否能讓買方受惠?外界看法分岐。有業者認為,從「帳面上」看,公設確實變少,但建商建造總成本並未因此降低,在將本求利下,仍會將建築成本攤提,反映到每坪單價上,虛坪改革是否能讓買方受惠,仍有待觀察。另有房仲業者分析,若沒買車位的屋主,能夠不必再負擔車道公設,將更符合使用者付費精神,對沒買車位的成屋買家而言,負擔應會減少。只是,若新規定上路後,公設與停車場將必須分開規劃,通常設計在地下層的發電設備、蓄水池、甚至管委會空間等公設,可能都要重新思考配置方式,對建築師設計能力將是新考驗。此外,有建商提醒政府,不論是都更案或者危老改建案,都需要較長的住戶整合時間,如果未來虛坪法令改變幅度過大,對已經在整合的都更危老案,甚至招商中的公辦都更、促參案,都會導致合建條件、權利變換、財務規劃帶來新變數,未必有利整合進度,期待政府在推動前能夠再與建築業者溝通,兼顧產業運營及公共建設的安定性,對於已經規劃中或即將完成的危老都更案,也能有緩衝期的設計。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全受訪時就說,公設規定改變幅度如過大,對整合中的都更危老案以及招商中的公辦都更、促參案,會投下變數,希望政府能夠再跟公會與業者多溝通。林右昌昨日指出,公寓大廈管理條例如果能完成修正,未來成屋停車空間將定義為住戶專有,停車空間將具有獨立產權,並讓停車空間與居住公設明顯區隔,並改進停車空間登記制度,如果沒有買車位的住戶,就不必負擔車道面積與相關費用。林右昌說,現行依法設置停車公設空間屬於全體住戶所有,附屬在專有停車位下,產權不得獨立登記及移轉,部分開發商將「車道」登記為公設,因此住戶可能沒買車位,卻仍要負擔車道興建費用,對沒買車位者並非很公平。他還說,因現行規定免計容積空間有合計上限規定,常見建商扣除避難、救災及機電維生等必要空間後,常還有剩餘空間,就用「管委會空間」的名義,包裝成非必要的娛樂交誼空間銷售,導致市場常出現高公設比房屋,也讓消費者望之卻步。因此,未來盼望能增訂管委會設置面積合理標準,且訂出上下限,減少浮誇不實的公設產品。
慶城街工地坍陷 結構技師公會:回填順利坍塌就不會擴大
台北市松山區慶城街和興安街交叉口附近的都更工地,23日晚間9時許發生工地地基下陷事故,目前工地仍在進行緊急回填作業,以免坍塌區域變大。對此台北市結構技師公會理事長徐茂卿也到場坐鎮,並表示現場坍塌區域不是很大,只要把坍塌部分回填,就不會持續擴大。徐茂卿表示,工地現場為都更案,原址僅有地下三層,但未來興建的新建物為地下五層,目前還沒施作連續壁,僅是在挖掘「導溝」。因為施作比舊地基更深,可能是施工單位在施作時有影響到舊地基,工地旁的道路承受不住壓力,才會導致塌陷。徐茂卿強調,目前施工單位持續把原來導溝的部分做回填,讓兩邊的壓力穩定之後,塌陷就不會再擴大。外面塌陷的道路部分,先把受影響車輛移走,塌陷的部分在想辦法用一些回填的材料把他鋪平,讓道路回復正常的運作。
基泰大直鄰損受災戶至今未獲賠償 蔣萬安:持續追蹤一定要對方負責
台北市中山區大直街94巷的都更案「基泰大直」,去年9月7日因施工不慎,導致建案周圍25戶民宅遭波及,其中1棟甚至還塌陷。如今爆出,損鄰賠償至今仍欠超過1600萬,有169戶至今仍等不到賠償,對此台北市長蔣萬安表示,已依損鄰規則列管,基泰一定要負起責任,如果有住戶對於賠償金額並不滿意,就會依照1.2倍提存到法院,這個部分市政府都會持續追蹤。基泰欠錢欠過年,如今爆出還有1600多萬未賠償,蔣萬安表示持續追蹤,一定要對方賠償。(圖/台北市政府提供)基泰賠償金額為新台幣1668萬3229元整,不過基泰公司至今未主動提及賠償程序事宜。對此台北市長蔣萬安23日受訪時表示,基泰一定要負起最大責任,目前市府內部已經列管追蹤,基泰接下來跟每一個住戶達成共識。當然如果有住戶對於賠償金額並不滿意,就會依照1.2倍提存到法院。針對基泰至今未賠償鄰損戶一事,蔣萬安表示,建管處有向他回報狀況,針對基泰大直工安事件造成民眾受損部分,基泰一定要負起最大責任。建管處目前已經針對相關鄰損狀況,依照北市北市建築施工損鄰事件爭議處理規則進行列管。北市府已依法要求基泰必須依照鑑定報告進行賠償,法務局則掌握基泰接下來會與每一個住戶達成共識,如果有住戶對於賠償金額並不滿意,就會依照1.2倍提存到法院,這個部分北市府相關局處都會持續追蹤。
零社宅搏社區好感? 國家住都板橋福利站首發再拚5公辦都更
房價居高不下,都市土地寸土寸金,如何活化精華區土地,成為各界關注課題。對此,國家住都中心與國防部合作,在位於新北市板橋區捷運新埔站附近的國軍板橋福利站現址,啟動板橋福利站公辦都市更新計畫。國家住都中心表示,此次公辦都市更新計畫占地約860坪,過去曾是國軍聯勤總部存放醫藥衛生材料的倉庫,後來在原址的東北側建立板橋福利站,提供國軍官兵、榮民及其眷屬福利品零售服務,現況仍持續經營中。住都中心官員說明,此案於2023年已由中華工程得標,預計興建1幢2棟地上24層、地下4層SC鋼骨建築物,做為住宅、共享空間、零售商業等使用,住宅部分規劃約197戶,坪型設計以1~3房約20~43坪區間,有望於2028年完工。而談到在地居民很關心是否會有部分戶別成為社宅?住都中心官員強調,完工後低樓層由國軍福利站回歸並輔以商業機能、中高樓層將全數出售「不會變成社會住宅」。住都中心官員樂觀預估,2024年至少還會推動5個公辦都更案進行招商,分別是「臺北市信義區兒福A2案」、「臺北市信義區兒福B2案」、「臺北市文山區勞金局案」、「臺北市南港區台電後山埤案」、「臺北市中山區南京龍江案」,都還在規畫招商中,未來可期。對此,板橋區新北市議員林國春向CTWANT記者表示,此案是多贏,不僅可以成為公辦都更的典範,讓建築物更安全,更能打通文化路和健華新城開放空間、板橋福利站,致理科大大門前的行人廊道,讓民眾更方便。林國春呼籲,希望在這段重建時間,眷戶集中的生活圈周邊能有臨時「板橋福利站」作為替代方案,像板橋黃石市場改建案一樣,有一個中繼福利站,便利在地眷戶。板橋區政顧問石一佑則向CTWANT記者提醒,國軍福利站去年在浮州地區有設板橋分站,建議協調新北市府增設臨時接駁車,便民往返原福利站與浮州分站之間。此外,未來落成後,建華新城應會開設便門供社區民眾至福利站採買,但是否會因此有外來民眾借道社區而行,需要加強人力或智慧系統過濾居民,才能保障周遭社區居民隱私。然而,未具名都市計畫學者則認為,此類國家力量介入的公辦都更卻以「零社宅」為號召,美其名拼左鄰右舍好感,畢竟「很多人對社宅仍有刻板印象」,但仍呼籲住都中心以設計和包裝管理,漸進讓居民熟悉並接納社宅,而非以剔除來搏好感,才是推動居住正義長久之計。
全體住戶同意自力都更 新店海砂屋核定實施預計2028年完工
新北市新店區捷運新店區公所站旁的海砂屋都更案今(17)日核定發布實施,該案是由地主自組更新會擔任實施者,為今年第1件以自力都更且全體同意的案件,重建後住戶將擁有更安全的居住環境。都市更新處表示,市府提供海砂屋免費鑑定、專業技術協助等機制,協助民眾改善危險老舊居住環境。該案位於新店區五峰路及五峰路48巷所圍街廓內,基地面積524.41平方公尺,現況為屋齡超過30年的5層樓鋼筋混凝土造建築物,戶數15戶,透過申請「新北市政府協助防災建築危險鑑定及評估要點」(臨門方案)全額補助,協助進行建築物結構鑑定,後於2019年時經市府認定為海砂屋,具有重建急迫性。更新會表示,住戶們都是多年的老鄰居,彼此相互信賴,大家也希望能早日入住新房子,經討論後決定以自組更新會的方式重建,在理事長積極整合、溝通協調及地主們高度共識下,取得全體地主同意後送件,經審議順利核定發布實施,更新後將興建1幢1棟地上12層地下2層建築物,共計33戶,預計於2028年完工。都更處長林炳勳表示,除了一般的都市更新,為加速海砂屋社區及耐震能力不足的危險建築物重建,同意比率達9成或未同意戶僅剩1戶的案件,可申請「新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」(防災都更2.0)重建,一次給予高額容積。此外,為了協助民眾整合,去年7月已發布580專案計畫,社區重建意願超過50%即可提出申請,由新北住都中心協助初步建築規畫及財務試算,後續民眾重建意願超過80%時,即啟動公辦招商,遴選都更實施者,期望透過各項多元都更重建管道,讓危險建築物的重建道路能夠更為快速順暢。
「囤房稅2.0」指引出爐! 六都非自住稅率3.2%起跳
配合囤房稅2.0今年7月將上路,財政部在農曆年假後宣布最重要的子法規,其中包含全國約有312.6萬戶適用的單一自住優惠稅率排除豪宅標準,以及提供給地方政府訂立差別稅率的基準,公告期間僅有30天,財政部估算,囤房稅2.0上路,稅收淨增加約17.32億元。囤房稅2.0各類型課稅級距及稅率。囤房稅2.0母法規定,全國只有一戶的單一自住住宅可適用1%稅率,但要排除房屋現值一定金額以上物件,財政部定義,所謂一定金額是指各縣市自住應稅房屋現值由高至低,直轄縣市與新竹縣、市前1%被排除;其他縣市則是前0.3%被排除。財政部賦稅署長宋秀玲以2023年度台北市房屋稅標準為例,如計算到前1%,房屋現值大約是275萬400元,以下者就可享受1%優惠稅率,以上者則維持1.2%稅率,台北市大約是有23萬4995戶適用優惠,只有2373戶被排除。就全國來看,共計約312.6萬戶適用,大約2.4萬戶會遭排除。財政部也公布,地方政府訂立差別稅率基準,有關非自住空屋僅分成2大類別,一類是六都,共分4個級距2戶以下稅率3.2%,較非六都的2.6%高,但持有7戶以上,不論六都、非六都皆課以4.8%的高稅率。最被不動產業界關切的建商餘屋適用稅率,昨日公布持有1年內為2%,但超過2年的稅率即逾4%以上。宋秀玲舉例,如某人在台北市、新北市各有5戶非自住住宅,全國歸戶共計10戶,每戶適用稅率就是4.8%;依統計,六都非自住新屋在囤房稅2.0上路後,平均每戶稅負增加2.64萬元,漲幅78%;非六都每戶平均增加1.18萬元,增幅95%。對建商餘屋要課重稅,中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全痛批,囤房稅課建商的庫存、存貨,在各產業絕無僅有,租稅成本不斷墊高,房價要怎麼降下來。楊玉全認為草案給的銷售期太短,超過一年稅率就跳到2.4%以上,由於囤房稅是從拿到使照就開始計算,就算預售出去,一年內不一定可完成保存登記與過戶登記,都更案的時程如涉及釐正與變更,時間會拖更久,財政部應考量這些行政作業時間,及建商是生產者根本不具囤房動機,在基準上,應給予更為合理的銷售期間。否則集體加稅下,只有堆高房價,最後還是轉嫁給購屋者。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為,新制將促使建商在預售期間盡量完銷,且小坪數銷售問題不大,對建商來說,中大坪數餘屋就算拿出來賣,恐怕也是票房毒藥。
北市農安街驚見大水牛逛花園! 飼主稱牠職場女強人因「這原因」而來
台北市農安街吉林路口一塊空地1日出現一頭大水牛,吸引民眾注目合照,該水牛是鄉林集團從宜蘭請來,為該地區都更案宣傳,鄉林集團董事長賴正鎰今也頭戴斗笠裝扮成農夫,牽水牛亮相,噱頭十足。據了解,該頭牛可說是「牛明星」,曾拍過《茶金》及《牛車來去》等多部電視劇及電影,光是牛本尊出場費就要5萬元,飼主透露,牠在家是「恰查某」,但出門很溫馴,並稱牠是「職場女強人」。鄉林集團董事長賴正鎰頭戴斗笠裝扮成農夫,牽水牛亮相,噱頭十足。(圖/林榮芳攝)鄉林建設(5531)斥資500萬元,在吉林路都更案「鄉林中山賦」基地,打造了千坪綠地景觀公園,以水景、竹林合圍等景觀創意,以半年時間開放給市民走春散步。賴正鎰今天以農夫裝扮,牽水牛車亮相,展現百年前基地舊時農家情景。賴正鎰表示,60年前這裡是一望無際的農田,靠著基隆河灌溉農田,也在附近抓魚、抓泥鰍,地主原住在四合院中,60年代蓋起樓房,經過50年房子老了,地主年紀也越來越大,鄉林花費20年整合上百位地主,附近也有多處基地正在整合,未來這裡將成為高級住宅區。牛車找來水牛和牛車,也是希望勾起大家早期在這農村生活的感覺。「鄉林中山賦」千坪基地美化成開放式的散步花園,5月後將正式動土興建。(圖/林榮芳攝)「鄉林中山賦」基地1008坪,目前原建物已拆除以水景、竹林合圍、石憩、雪白石鋪面等改建成花園,賴正鎰說,5月份後將拆公園正式動土興建,這段時間開放讓鄰居走春散步,也會陸續舉辦活動,給居民更好的生活體驗。「鄉林中山賦」全案將規劃2棟15層大樓,含123戶住宅與6間店面共129戶,約30至50坪,規劃兩房到三房的主力商品,接待中心在鄉林士林官邸商辦大樓裡,現已有300多組客人預約賞屋。據了解,329檔期正式公開,目前為潛銷期,開價尚未定,不過預計每坪開價會落在160~200萬元間,全案總銷約130億元,鄉林分回可售戶36戶而已,約30億元。這場水牛北市花園半日遊的活動,一手策畫的是賴正鎰的公子賴廣陽,「原本以為水牛很好找,但打了一堆電話,發現現在已經很少人在養牛了,最後花了2個月時間才找到水牛願意出場。」賴廣陽透露,這隻牛今天凌晨4從宜蘭卡車運來,光是水牛3小時出席費就要5萬元,不含飼主及運送等其他支出,而牠下午還要趕其他場拍攝活動。「牛王(台語)是個女生,在家是個恰查某,出外可能因為緊張,非常溫和。」飼主笑稱,牠重600公斤,一天要吃50公斤的草,「所以要出來接活動!」牛王曾拍過《茶金》及《牛車來去》等多部電視劇及電影,是「職場女強人」。