房屋供給吃緊、需求強勁 全球主要市場明後年房價持續看漲
最新調查顯示,全球主要市場明後年房價持續上漲,儘管漲幅略低於3個月前預期,反映房屋供給吃緊和需求強勁,抵消高利率對房價的衝擊。已開發市場今年的房價漲勢出乎市場意料,多數市場今年房價將以上漲作收,反觀年初時分析師預期房價恐較疫情時期的高點重跌2位數。雖然預期房價漲勢將延續至明年和後年,但房貸利率位在高檔和負擔得起的房屋供給有限,將抑制房價漲幅。路透社在11月15日至12月4日訪查超過100位房市策略師意見,預期全球八大房市中,明年有五個市場房價上漲,2025年則全數上揚。專家預期美國今年房價平均上漲2.7%,明年攀升1.8%,高於9月調查的兩年皆持平。澳洲房價已於1月觸底,成功收復去年所有失土,預期今年上漲8%,明年攀升5%。紐西蘭房價預期明後年分別揚升4%和5%,低於前次調查的勁升5%和6%。德國和英國房價預估明年分別下跌2.8%和2%,但兩國房價將在2025年反彈約2%至3%。疫情時期房價一度飆漲50%的加拿大,預估明年房價陷入停滯,2025年將回復動能,上升3.3%。印度房市受到高所得族群需求帶動,預期今年和明年房價將躥升6.8%,漲幅超越消費者物價。調查顯示,專家預期八大房市中的美國、英國、加拿大、澳洲、紐西蘭、德國和杜拜,2025年房價漲幅在1.3%至5%之間,而印度的漲幅將超過7%。不動產顧問商萊坊(Knight Frank)研究部門主管貝里(Liam Bailey)指出,「房屋庫存低支撐了房價。房價沒有跌很多,許多市場甚至再次上漲,便是因為庫存相當低的緣故。」許多屋主為了保有現有的低房貸利率,不願在此時售屋,使得房屋庫存有限。房價看漲對屋主是利多,但對潛在買家卻是沈重打擊,特別是首購族,觀望多年還無法置產。
購入千萬宅「房貸每月多繳3655元」!專家:房市難逃量縮局面
央行昨日宣布升息半碼(0.125個百分點),為去年3月來第5度升息,累計升息達3碼。據央行統計,五大銀行2月新承作房貸平均利率1.98%,房地產業者表示,若足額反映,新承作房貸平均利率將達2.1%,此為14年來,房貸利率重回2%以上。信義房屋以貸款1000萬元、30年本息攤試算,5度升息前房貸利率地板價為1.31%,每月房貸金額3萬3608元,5度升息後,房貸利率地板價升至2.06%,每月貸款金額增加到3萬7263元,等於每月房貸增加3655元,一年要多出約4.4萬元房貸支出,幾乎吃掉了一個上班族一個月薪水。信義房屋不動產企研室經理曾敬德表示,房貸利率重回2%的年代,將會帶來3大趨勢與改變:首先資金由寬鬆轉向緊縮,開發商壓力增加;其次,房貸族面臨通膨、房貸支出增加,生活壓力隨之攀升;對比同樣月付房貸額,可以貸到的房貸總額減少,也導致購屋能力與負擔能力下降。房產業者也普遍認為房市難逃量縮格局。以青安貸款一段式機動利率來看,儘管財政部去年3月開始實施青年安心成家貸款利率減半碼優惠,並延長該項措施到2024年底,但一段式機動利率仍來到2.025%;相較於原先的1.9%,利率也突破2%。公股銀行今日將公布存款新牌告利率,至於房貸利率調整,公股銀行調整時間有分月調和季調,房貸利率地板價將從1.935%提高到2%。以季調來看,台企銀最先調整,預計3月底就會反映;一銀、華銀、彰銀則約在4月中旬陸續反映利率調整。以此來看,央行升息半碼之後,市面上恐難找到低於2%的房貸商品了。永慶房屋表示,全球經濟趨緩、兩岸關係緊張以及物價高漲,房貸利率突破2%的心理關卡,薪資卻無明顯增加,民眾不論在生活、購屋負擔能力受限,購屋態度將轉趨審慎、保守,預期房價有下修空間。
指租金補貼形同虛設 民眾黨籲租屋適用消保法
行政院近日提出300億租金補貼專案,民眾黨立委賴香伶、桃園市平鎮區市議員參選人曾姸潔及新北市中和區市議員參選人王如意今(10)日舉行記者會指出,只要租屋黑市不解決,房東不願曝光租屋行為,房客就不敢報稅,補助形同虛設,呼籲政府推動租屋實價登錄,並讓租屋契約適用《消費者保護法》,保障租屋族權益。賴香伶表示,台灣租屋市場長期存在價格不透明、資訊不對等、隨意炒作等問題,許多年輕朋友都很關心《租賃住宅市場發展及管理條例》將租屋市場納入實價登錄,但內政部在委員會審查時仍表示「租屋納入實價登錄會影響市場安定」,迴避修法。賴香伶指出,租屋是消費行為,契約應適用《消保法》,才能強化保障租屋權益。民眾面對租屋糾紛,多以《租賃條例》第16條申請政府免費調處,但實務上曠日廢時且效力有限。依消保處函釋,反覆出租物件者可認定為「企業房東」,出租行為得以《消保法》規範,應該該函釋納入《租賃條例》中,讓房東適用《消保法》罰則。對此內政部次長邱昌嶽僅回覆「會和地政司考慮」,但租屋族要的不是「考慮」,而是實際的作為。曾姸潔表示,平鎮區是桃園市人口第三多的行政區,2021年人口成長3%,社宅比例卻是全行政區倒數第二名,平鎮工業區、龍潭園區的就業及就學人口,都需要安定的居所,但興建中社宅卻只有64戶,「桃市府先前表示社宅進度稍慢是因為土地取得困難等因素」,去年卻被商用不動產業者世邦魏理仕揭露,桃園市標售60筆土地、總計177億元,「土地取得困難」令人不解,「社宅不足是否尚有其他阻擾?」王如意表示,內政部統計2021年上半年空屋約81.29萬宅、占全台約9.13%,其中新北市空屋12.83萬宅、空屋率約7.76%;桃園市空屋近7.75萬宅、空屋率8.92%,全台有那麼多空屋,租金卻一路走高,很多屋主寧願空屋,也不願意降價出租,最主要的原因便是預期房價還會繼續走高,因此若要落實居住正義,應從打壓房價著手。
現在是買房、賣房時機點? 最新民調:近65%大喊NO
國泰金控(2882)今天(20日)發布今年1月份國民經濟信心調查結果,逾8成民眾認為過去房價漲幅超過3%,還有24%民眾預期未來房價漲幅超過10%;有64.7%民眾認為目前非買房好時機,至於是否為賣房時機點,有42.2%民眾認為不是,但也有39.2%民眾認為此時是賣房時間點。該項調查於2022年1月01~07日進行,針對國泰人壽官方網站會員及國泰世華銀行客戶發出電子郵件問卷,成功回收共22,431份有效填答問卷。國泰金控表示,民眾對於居住地住宅價格變化的調查部分,總結而言,民眾認為房價上漲的比例增加。高達83.3%的民眾認為過去半年房價上漲超過3%,較2021年3月調查增加17.7個百分點;14.6%民眾認為房價變化在±3%,較2021年3月調查減少15.8個百分點;僅2.1%民眾覺得房價下跌超過3%,較2021年3月調查減少1.9個百分點, 至於對於未來6個月居住地住宅的價格變化預期,整體來看,本次調查結果顯示民眾看漲未來半年的比例與幅度皆較2021年3月調查增加。國泰金控表示,本次與2021年3月調查結果比較顯示,24%民眾預期未來半年居住地住宅價格漲幅超過10%,較2021年3月調查增加12.5個百分點。54.6%民眾預期房價漲幅介於3-10%,較2021年3月調查增加2.4個百分點;預期房價將在±3%區間內變化的民眾比例則從30.9%降至17.8%,較2021年3月調查減少13.1個百分點;僅3.5%民眾預期房價跌幅超過3%,較2021年3月調查減少1.8個百分點。
打炒房對策3/政府奪命連環重擊 南北建商各有憂慮怒不敢言
對於這次政府出重手打炒房,房地產業者大多噤聲不敢多言,生怕受到波及,不過根據CTWANT記者採訪整理,支持與反對的幾乎是各半,其中「禁止預售屋換約」對投資客滿街跑的中南部影響較大,而北部業者最擔心的是購地貸款成數再度調降,恐讓中小型建商更加難以生存。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,政府「打炒房」不「打房」的目標相當明確,對抑制短期炒作有影響,未來以自住、長期置產為主流,在一連串政策實施後,預期改變市場對房價上漲的預期,房價漲幅將趨緩。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,低利及資金潮挹注,七都近一年房價漲勢明顯,除新北外漲幅均超過1成,政府打炒房下重手,預期房價漲勢將趨緩,2022房市呈「量平價緩漲」格局。(圖/林榮芳攝)對於禁止預售屋轉讓,不斷有人提出是否違憲,具律師身分的台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯表示,就手段上確實可以遏止買空賣空行為,但要把除外條款建立周全,例如工作、家庭、經濟上出現重大變化的民眾,當初買屋的需求消失了,若無法自由處分財產,某種程度也是侵害人權的作為,建議配套及除外條款能擬定清楚再執行。新聯陽副董事長林徹人也提到,北部這幾年少有純投資,都是置產客,中南部預售換約的純投資客多,影響最大。銷售主力在北台灣的愛山林建設總經理張境在也表示,他們賣的客層以自住、置產為主,和打炒房的客層不同,政府打房絲毫不受影響。不過,另一位全台前10大代銷的總座對此私下抱怨,「不能硬要說做股票才是投資,買房子就叫炒作,所有投資都可以示警,但不能針對某個行業。現在汽車也變貴了,要不要禁止汽車買賣換約?東西貴到沒人買,價格自然就下來了。」他建議,「如有人換約沒申報所得,發現逃漏稅就抓起來重罰。」向來大砲型發言的全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰則早多次點出,各地政府看到房市熱,不斷拿出公有土地標售,導致土地價格翻揚,「到底是誰帶頭炒房?」再者,企業與建商都在搶工、搶料,導致物價指數與建材原物料飆漲,「政府打房失靈,是搞錯方向,應從控制物價,制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。」今年房地產業者面對疫情爆發、缺工缺料、成本上漲問題外,還有政府打炒房措施的壓力。圖為愛山林建設總經理張境在(左)、漢皇集團副董事長孫鼎翔(右)。(圖/黃鵬杰、林榮芳攝)鑫建築執行長許峻豪也怨,打炒房政策應該是要真正的維護居住正義,而不是想到甚麼就做甚麼,這兩年高層建築造價從每坪18萬漲到26萬元,成本只會反映在房價上,希望政府也能對高漲的成本提出對策。反觀中南部因禁換約嚇跑一票投資客,北部建商大多對於購地貸款成數再調降而淌血。漢皇集團副董事長孫鼎翔表示,打炒房是好事,但調降購地貸款成數對中小型建商來說是壓縮生存空間,現在還得面對工料雙漲的壓力,不像大型建商有很多融資管道,目前情勢只會造成大者恆大。品嘉建設董事長胡偉良也表示,北部房地價高,中小型建商是都更危老重要的推手,雖購地貸款最高成數都更案不在限制內,但若是在都更啟動前購地或一般買地上,也會墊高進場門檻。「照這樣下去,未來不只是大者恆大,小的甚至將淘汰出局,市場被大建商壟斷,房價只有上升。」胡偉良也提醒投資人,現在炒很兇的都是房屋需求量很少的邊陲蛋白區,尤其是人口外流嚴重又沒有產業支撐的區域,將來房價下修必定跌的一蹋糊塗,未來下場就只有套牢跟賠本。
被打房嚇到? 建商Q4推案減二成
第四季原本是年度房市旺季,但受到紅單風波鬧得滿城風雨、政府頻頻示警喊打炒房影響,建商已成驚弓之鳥,第四季推案月均量被嚇縮二成多,跌破1,000億元關卡,今年旺季恐將不旺。住展雜誌26日最新統計顯示,建商受到打房說的影響,10、11月推案月均量只剩934億元,不僅比前三季月均量減少近11%,更比原先預期的1,200億元月均量,衰退22%。住展雜誌研發長何世昌表示,1至9月北台灣預售新建案推案量為9,453.6億元,平均每月均量都在千億大關以上、達1,050億元;但10月以來,竟縮到934億元,部分推案計劃已偃兵息鼓。何世昌指出,最近房市出現變化,主要是10月以來,政府官員頻頻釋放可能打房的訊號,建商為了迴避風頭,紛紛放慢推案腳步,自律性為房市降溫,今年傳統推案旺季恐「旺季不旺」。何世昌分析,業者放緩推案腳步的關鍵,當然與政府態度有關,因為政府不希望業者炒作哄抬、和預售屋未取得建照就偷賣,更啟動全台預售屋聯合稽查;而建商不想與政府作對、更不希望政府真的出手打房,因此紛紛避鋒頭,今年推案旺季恐將泡湯。調查指出,今年第四季推案計劃,只有桃園市還能維持正常節奏,10月以來推案月均量仍超過300億元,較前三季激增35%。台北市方面,由於北市地政局對於新案稽查較為頻繁,再加上外界對北市房市關注度較高,因此建商相對較為謹慎,10、11月月均量都不到184億元,較前三季萎縮32.6%。另外新北市,前三季推案月均量約433億元,10、11月月均量約401億元,減幅7.5%。不過紅單炒作風聲頻傳的新竹地區,這一波推案量衰退幅度最大,10、11月月均量只有22.7億元,比前三季近96億元,衰退達七成多。主要是新竹縣消保官宣布全面禁止紅單,並約談出現排隊買房的業者,不僅使業者態度由高調轉低調,也延後建案公開時間,推案明顯量縮。何世昌認為,建商普遍預期房價短期內不會下跌,晚一點推案、錢也不會少賺,所以順水推舟放慢推案進度,但預期在風頭過後,延推的建案終究還是得推出;若政府沒有新動作,最快12月推案計劃就可能恢復,推案量會明顯放大。
一毛不加!2名富人買家底價標下北市豪宅「明日博」
國產署今(14)日辦理國有非公用不動產都更宅標售,包括「正隆天第」、「昇陽文薈」、「漢皇丰川」、「耕曦」及「明日博」共31筆,吸引了15封標單,共標脫12戶,大安豪宅「明日博」順利標脫5戶,其中有2筆18樓戶,2位自然人買家一毛不加,直接以底價標脫。此外中正區「正隆天地」標脫5戶。而此次底價打折的板橋「昇陽文薈」也標脫1戶,大安區豪宅「耕曦」1戶,總計標脫率38%,溢價率1.4%,總標售金額為9.82億。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐,大安區豪宅明日博歷經去年幾度流標,今年整體房市買氣增溫,「明日博」也熱絡起來,實價揭露今年交易共12筆,依樓層和面向不同,價格約在100~125萬之間,而今日出現買家直接用底價標走,也凸顯即使房市熱絡,高資產族的算盤仍然是打得精。中正區豪宅「正隆天第」,之前標售成績都不錯,這次6戶都是第一次拿出來標售,在地段加持下,6戶標出5戶,溢價率5%之內。台灣房屋台北中正特許加盟店店長王瑋群則指出,「正隆天第」算周邊少數的中大坪數高總價豪宅,雖然現階段並非市場主流,但由於鄰近師大商圈,加上位於捷運古亭站、台電大樓站之間,生活機能優越,尤其這次標售多為高樓層物件中坪數物件,視野遼闊景觀佳,頗吸引有地緣性的換屋族出手,標脫價格也符合社區高樓層的9字頭行情,高樓層單價破百,顯示整體買氣頗熱。同樣鄰近師大商圈的「耕曦」經歷多次標售,因僅存5戶,其中有4戶都為店面,1戶住家,市場誘因不大,今年「耕曦」交易單價約在120 ~122萬之間,這次以111萬元標脫,算是低價搶進。而「昇陽文薈」則標脫1戶。優美地產企研室主任林哲緯分析,「昇陽文薈」該戶為13樓大坪數戶別,標售底價打94~95折後,已貼近周邊5~6字頭的行情,配合地段佳,又有捷運府中站、黃石市場及後站商圈挹注,在優異生活機能加持下,成功引起當地買家注意。林哲緯指出,國產署這次收獲不錯,同時也為北市豪宅注入一劑強心針,尤其現階段市場資金水位驚人,加上房貸低利等利多,在預期房價已回不去的心態下,以往較難標脫的高價位產品,都能有效吸引大戶轉進,加上標售案有公部門參與,無論房屋條件、價格及交易過程都相當透明,只要地段不要太差,應該都有機會順利標脫。
房價漲過頭? 央行示警年底將打房
央行副總裁陳南光在10月號《台灣銀行家》雜誌撰文提出示警,表示房價持續上漲將對台灣資源配置造成扭曲,更損及長期經濟與生產力,應在房價大幅上漲預期形成前就超前部署,防範金融循環的中期風險。金融圈解讀,若此文對準高房價而來,央行年底就會出招打房。房市到底有多熱?六都地政局公布最新買賣移轉資料顯示,9月六都總移轉量達2.4萬棟,創下2016年以來單月新高,以目前買氣,全年有機會挑戰2014年的32萬棟水準。無法反映餘屋現況陳南光點出,近期房貸、修繕及建築等不動產貸款成長率正加速上升,且占GDP比重頻創新高,資源正快速往房地產相關產業集中,就連承做建商餘屋貸款的金額也是,顯示低利率、房價居高不下,價格機能完全失去作用,無法反映市場上有大量餘屋的現況。陳南光分析,房價上漲不僅幾乎沒有「財富效果」,而且從產業關聯度來看,房地產相關產業從來都不是台灣的經濟火車頭,即使2003至2014年期間超過十年的房市多頭,營建工程業與不動產業對於台灣GDP的貢獻,卻未見顯著上升。陳南光表示,全球各地金融主管當局,近年廣泛採用總體審慎政策與工具,來監測和穩定信用與房市的擴張,央行如對貸款成數設限,其自由度與機動性都比租稅工具來得高,效果比較溫和,也不會對首購族貸款造成影響,抵觸都更、社宅與危老重建等政策。文中以南韓為例,南韓政府在過去3年推出20餘項打房措施,難以遏止漲勢,去年底將房貸成數降至40%到0%,並加徵綜合不動產稅及資本利得稅,但為時已晚,預期房價上漲的心理難以逆轉,房價持續飆漲。買家須留意降溫政策不動產開發公會全聯會祕書長于俊明與信義房屋企研室專案經理曾敬德紛紛指出,此波巿場熱度和之前不同,主要在於房地合一稅制上路,令投資需求減少,目前巿場主力主要是首購、換屋與置產族三股勢力,如今陳南光已表態,恐要留意後續是否有新一輪的房市降溫政策推出。住商不動產企研室經理徐佳馨說,除房巿熱度外,更值得擔心的是,後疫情時代實體經濟能否在未來順利接軌,支撐現下市場榮景。
防疫有成房市可回溫?永慶葉凌棋:內憂超額供給、外有中美角力
2020年全球經濟受新冠肺炎影響下,各國紛紛降息甚至祭出擴大購債規模來救市,同時各國也紛紛下調今年經濟成長率,而台灣防疫有成,經濟成長率可望逆勢上揚,且疫情趨緩後房市漸入佳近,但永慶房產集團業務總經理葉凌棋卻提醒,台灣經濟規模小,勢必也會受到衝擊,國內房市交易量「可期待但不容過度樂觀」,台灣房市最大的隱憂仍是「超額供給」。國內3-4月是疫情影響最嚴重的月份,讓房市短暫受到衝擊,但國內疫情控制得宜,加上市場自住、置產等剛性需求仍在,在5月之後多日「零確診」,民眾購屋信心回溫。葉凌棋表示,以目前交易量推估,上半年房市交易量在14.2-14.6萬棟之間,2020年全年房市交易量在29-31萬棟之間。葉凌棋指出,新冠疫情要能完全控制可能需要疫苗問世才可能,目前第一波疫情趨緩,在各國陸續解封後,公衛專家也警告恐有二次感染疑慮,加上中美角力不斷升級,全球局勢詭譎難測,台灣經濟規模小,勢必也會受到衝擊,因此,疫情與中美角力是未來房市兩大外在變數,下半年房市「可期待但不容過度樂觀」,此外,也需注意國內房市「超額供給」的影憂。根據永慶統計資料顯示,若以七大都會區來看,新北、桃園、新竹、高雄仍有大量餘屋待去化;台南與高雄則面臨大量交屋潮,新增供給多;而桃園、新竹則是建照量大增,顯示未來2至3年新增供給將爆量。整體而言,桃園、新竹、台南與高雄房市新增供給量大,需特別留意,預期房價難有大漲空間。葉凌棋進一步說明,2019年Q2全台新建餘屋仍有7.81萬戶,雖較2018年Q2的8.01萬戶低,餘屋去化壓力略減,但仍處於高檔;而今年1-4月全台使照量2.79萬戶,是12年來第4高,較2019年減少5%,雖有緩解,但仍處於高檔;若以建照來觀察全台1-4月共4.73萬戶,創15年來新高,較2019年成長5%,若以2-3年施工期來推算,2022-2023年新增供給恐大幅增加,顯示房市目前與未來新增供給量大,超額供給隱憂未解。數據顯示,桃園、新竹、台南2020年Q2平均房價都創歷史高點,永慶總經理葉凌棋表示,這三個區域都有科技園區及產業支持,市心房價2字頭、外圍1字頭,是很大的優勢。對於未來是否還能再創新高?葉凌棋認為,新竹、台南緩緩持續往上漲是有可能,前期供給沒那麼大,又有新的產業、人口進駐,緩慢往上疊有可能;但是桃園供給量大,成屋、建照量都大,能創歷史新高維持高檔,已算是很好的表現,未來不掉就很厲害了。至於雙北部分,葉凌棋表示,雙北以剛需族群所能購買的總價帶或產品別回溫速度較大,店面及高總價產品則要更長的時間復甦。對於記者詢問,林口A7重劃區推案量大,再加上合宜宅閉鎖期將至,會不會造成當地房價崩盤?葉凌棋一口咬定回答,「不會!」他說,房地產沒有見過突然崩盤的事情,不像股票,很難在一個時間競價產生波動,房地產之所以是極端保守的人最好的置產配置工具,就是因為它波動小。葉凌棋也分享,很多朋友向他提到想去台南推案,因為台南推案幾乎沒有失敗例子,而且價格越來越高,據他所知,嘉義、高雄的人都會跨區買台南,情況超越我們的想像,雖然比例不多,但似乎特別偏好景觀宅;對於霸韓後,高雄房市看法,葉凌棋認為,政治是短暫的,情緒過去總要回到生活,長期還是看區域產業、就業、收入發展。