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專業包租公會擔心房地合一2.0嗎? 有人老神在在曝常見QA

房地合一2.0 長期置產 包租公 避稅 土增稅
專業包租公會擔心房地合一2.0嗎? 有人老神在在曝常見QA

財富方舟總經理吳建賢,會跟你搶好房子的,不只短期投機客。(圖/張文玠攝)

「Cosmo,我以為你們專業包租公會很擔心房地合一2.0耶?你怎麼老神在在啊!」說實話,政府其實一直在幫居住正義想辦法,這跟我們專業的包租公一樣,也在幫助還無法買房的租屋族,整理一個漂亮的家,這樣看來,我們與政府的核心理念一致,都是希望大家可以住到一個優質的房子。

房地合一2.0主要是在整治一些短期投機者,利用不當的短期炒作來墊高房價,藉以獲利,而身為包租公,其實本來就不太做這種事,因此並不擔心,反而有可能從房地合一2.0中找到一些好處呢!

會跟你搶好房子的不只短期投機客

在房地產的世界裡,會買房的客群大致分為4大類,短期投機者、長期置產投資客、法人、自住客,大家普遍會意識到的通常只有短期投機客和自住客,因為房仲通常只問:「你是要投資還是要自住?」,因此就會自動被分類成,投資=短期投機客、自住=自住客,但其實,長期置產投資客和法人也是跟你搶好房子的競爭者。

「長期置產投資客是什麼?既然是長期置產,那房地合一2.0應該也對他沒影響囉?」,這是我第二個常被問到的問題。在房地產投資中,有一派人屬於長期持有者,在持有的這段時間將房子出租,讓房子持續為他帶來收入,因此他並沒有壓力要馬上賣出,但如果有好的機會也會短期的買賣,簡單來說就是包租公。

不過,在有些包租公的手中,可能會有8成左右的長期收租物件,2成左右的物件若在市場有好的價格,也會脫手賣出賺獲利,可以說是長期短期都有在投資的聰明包租公。

但在房地合一2.0的影響下,勢必那2成的短進短出物件也會減少,等於也會有部分的好房子釋出。

再來說法人,或者說營利事業,就是偶爾有人會問的:「個人買房稅率比較優惠,還是用公司買房稅率比較優惠?」

坦白來說,由於公司買房有許多名目可以用來扣稅,例如加油的發票也可以扣稅、大部分有開統編花費都可以扣稅,因此會有許多以法人的名義購買的房地產。在房地合一2.0上路前,法人的不動產交易所得稅率,不論持有時間的長短,比照營利事業所得稅的20%課稅。

然而,在房地合一2.0上路後,比照自然人課稅(自然人就是我們一般人),因此對於法人來說,不動產交易的稅率優惠被拿掉了,等於又有一部分的人不會跟我們包租公搶好房。

以往的避稅手段土增稅也被封了

「那...難道那些短期投機客啊!長期置產投資客啊!法人啊!不會有其他避稅手段嗎?」,問到一個很敏感的話題呢!其實這部分政府也有在防,土增稅的避稅手段被封掉就是一個證據。

原本之前的房地交易所得可以減掉土地漲價總數額,並且土地漲價總數額可以用「交易當年度土地公告現值」或「申報移轉現值」,結果有人就用高報「申報移轉現值」這招來規避房地產交易所得稅;不過,在房地合一2.0上路後,僅能使用「交易當年度土地公告現值」扣除,因此杜絕掉了這個避稅手段。

因此,房地合一2.0,對於包租公也是個機會

在房地產買賣稅率被調高,法人原本的稅率優惠也被拿掉,再加上原本的避稅手段被封,有一部分原本在市場上跟大家搶好房的人,也會隨之減少。所以,對於長期投資的包租公來說,這反而是個利多。

不過,當包租公有許多眉角,至少第一步你必須先學會正確判斷它是不是好房的方法,當然其他就還有更多要學了!

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作者/吳建賢Cosmo Wu 
AAM財富方舟資產管理董事長、RICHARK財富方舟學習平台創辦人、好租一二三董事長暨總經理。曾任職台積電生產線課長,目前已諮詢過數千人,協助數百位小資族成為包租公婆,著作《出擊吧!奪回你的人生主導權》。