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台塑房事賺百億1/總部年底「不搬了」揭密 搶用新法案價值破1000億

都更條例修正案 台塑企業敦北總部 獎勵容積 黃舒衛 周俊雄 風水 王永慶 起家厝 瑞普萊坊
台塑房事賺百億1/總部年底「不搬了」揭密 搶用新法案價值破1000億

台塑都更案近日以都更條例修正案重新申請公展,原本預計今年底將進行全台最大上班族遷徙的台塑5000名員工搬遷計畫,也再度延宕。(圖/馬景平攝、翻攝台塑官網)

原定今年底進行的全台最大辦公遷徙「台塑企業敦北總部」,本刊11月初接獲消息「不搬了」,急踩煞車的原因17日揭曉,台塑撤回總部都更案,改以都更條例修正案重新申請公展。CTWANT記者調查,台塑因此將多爭取3600坪的獎勵容積,使商辦「長胖」、住宅也多了一層,總開發價值從800億元放大到千億元。

台塑集團自2014年籌備都更計畫,這個號稱全台最大自辦都更案,都更流程至今已走了7年,好不容易今年1月初將邁入最後為期2年的實質審查階段,但上月15日台塑突然向台北市府申請展延,隨即17日對外公告改採都更條例最新修正案申請都更。

這次,全因今年5月立法院三讀通過修正「都市更新條例」,實施容積管制前的中高樓層以上建築物,放寬得以原建築容積1.2倍核計獎勵上限。此一消息拍板,激勵不少都更籌備者,台塑都更案內部人士撥了撥算盤,發現改用新法馬上能為都更案提高資產價值,還能填補近年不斷增長超出預期的營造成本,於是著手向地主展開遊說。

根據之前規劃,台塑都更案擬興建前段2棟地上22樓、地下5樓商辦大樓;後段則為1棟地上22樓、地下3樓的住宅大樓。本刊獲得最新訊息,因應新條例調整爭取的3600坪容積獎勵,台塑都更案總坪數從5.4萬坪提高至5.8萬坪,除讓商辦空間微幅「長胖」,後棟的住宅大樓地下室也從3層變4層。

台塑都更案擬興建前段2棟地上22樓、地下5樓商辦大樓;後段則為1棟地上22樓、地下4樓的住宅大樓。(圖/翻攝台塑建設官網)
台塑都更案擬興建前段2棟地上22樓、地下5樓商辦大樓;後段則為1棟地上22樓、地下4樓的住宅大樓。(圖/翻攝台塑建設官網)

台塑於2018年剛買下內湖商辦作為臨時總部時,規劃2020年要拆除台塑大樓,而當時估計都更新大樓的開發成本為120億元,經估算未來開發價值約800億元;時至今日,台塑預估在原物料上漲、空間增加情況下,未來營建成本將來到160~180億元,甚至突破200億元水準,不過造價漲,房價也跟著看漲,未來開發價值已突破千億。

根據瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛試算,「若是以目前頂級商辦每坪造價30萬,及每坪150~180萬行情計算,多出來的3600坪容積,營造成本增加約10億,但單看舊法轉新法,容積增加、區域預售價又站上200萬,以市場銷售面積來算,立馬就多了百億價值。」

一名台塑員工表示,「台塑大樓沒有結構安全上的問題,本來就不急著搬,既然有新的修正法案能爭取更多容積率、蓋的空間更大,當然選擇有利的條件進行。」

台塑總部大樓1980年由台塑集團已逝創辦人「經營之神」王永慶興建,2014年以辦公空間使用率低、開放性差為由盼能都更,雖然產權相對單純,但都更過程卻是一波三折。首先是碰上,自家人王家第二代的周俊雄(王永慶外甥)憂慮,搬離「起家厝」會壞了風水,遲遲不肯蓋章同意,後來又碰上北市府對企業自辦都更的審議態度趨嚴。

如今又看上「都市更新條例」修正新案祭出的容積獎勵,都更再度延宕,根據台塑說法,都更申請流程重跑預計將費時50個月,盼以100%住戶支持爭取縮減流程,總部搬遷時程順延至2023年後的合宜時點。根據推算,台塑都更案最快2028年新大樓才可能完工,屆時市場價值將更為可觀。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛估計,台塑都更案使用「都更條例」修正新案後,爭取到的容積獎勵將增加3600坪,等同銷售面積約5000多坪,換算市值多了100億元。(圖/馬景平攝)
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛估計,台塑都更案使用「都更條例」修正新案後,爭取到的容積獎勵將增加3600坪,等同銷售面積約5000多坪,換算市值多了100億元。(圖/馬景平攝)


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