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房東真能躺著爽爽賺? 代租代管包租,別再傻傻分不清楚

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房東真能躺著爽爽賺? 代租代管包租,別再傻傻分不清楚

財富方舟總經理吳建賢認為,很多房東本想說收租金是「被動」收入,有時也會成了「主動」收入。(圖/張文玠攝)

「當房東好累!有好多問題要處理,沒有想像中的輕鬆」,有時候看著社群媒體上熱議當房東躺著爽爽賺的資訊,在內行房東的眼裡卻不是這麼一回事。許多人不希望將房子閒置損失獲利,因此開始將房子出租當房東後,才發現其實要花很多時間處理房客的問題,並且還可能遇到問題房客會將房子搞爛!

當房東不為人知的祕辛

身為房東,在房子交出去給房客的那一刻起,只希望當租約到期時,收回來的房子能夠維持原狀就謝天謝地。真的不誇張,我就曾遇過租客走後留下20大包的垃圾(大黑色垃圾袋那種),臭味四溢;也有遇過馬桶阻塞、桌子抽屜被摔壞等情況。

其實對於房屋使用上的自然損壞,像是沙發長期磨到牆壁導致汙損的狀況,有經驗的包租公會先以裝飾貼模的方式進行預防,但對於髒亂或人為毀損的部分,仍是防不勝防。

更麻煩的,包含房客亂丟垃圾在樓梯間、抽菸、寵物吵鬧等影響到鄰居的情況,房東常常會被鄰居叫過去處理,原本想說租金可以是被動收入的,沒想到竟然也是主動收入之一。

更慘的,如果遇到拉K、當應召站、室內鬥毆、凶宅等狀況,還可能會導致法律問題需出庭或房價被迫降價等情形。因此,許多房東來問我,找二房東是不是就可以都不用處理上述問題了?

代租、代管、包租,哪個算是二房東?

一個房東最基礎的工作包含「招租」、「管理房客」、「收租金」,這些都必須要花時間,如果想將時間外包,必須先了解「代租」、「代管」、以及「包租」的差別。

假設有一個房東不想要帶房客看房子,他必須要找「代租業者」協助;如果這位房東不想要花時間換燈泡、修漏水、處理房客與鄰居的糾紛,那他必須找「代管業者」協助。

如果這位房東從招租、管理房客,甚至連可能有空租的空窗期都不想承擔,那他必須找「包租業者」,談好一段固定時間與一筆錢,出租給這位包租業者,完全的外包,因此「包租」就是市場俗稱的二房東。

當然,不論是代租、代管、包租,服務的範圍都不包含產權的責任,舉例因產權爭議需要出庭,或是賣房等狀況都不包含。

代租、代管、包租,該選有證照的,還是沒有的?

不論是代租、代管、包租的服務人員,都必須有證照;通常房仲業有代租的服務,每一間房仲店必須配置一名有「不動產經紀人」證照的人員,而其他人也必須有「不動產營業員」的證照。

代管以及包租業人員必須有「租賃住宅管理人員」證照,而公司需有「租賃住宅服務業登記證」,並加入公會,繳交保證金,才是合法的代管與包租業者,若房東遇到需要申訴的問題可以找公會,才不會求助無門。

沒有證照的二房東,雖然可能收費比較便宜,但遇到問題時有可能會找不到申訴的管道,之前就有「二房東捲款潛逃」的新聞,留下不知所措的房東與租客,房東是否可以收回房子?

已繳交一年租金的房客該怎麼辦?因此,想要節省時間的房東,找尋二房東時記得確認一下對方是否有相關的證照,避免掉後續可能遭遇的麻煩問題。(本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容,經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。)

房東 吳建賢 租客 租金 出租

作者/吳建賢Cosmo Wu AAM財富方舟資產管理董事長、RICHARK財富方舟學習平台創辦人、好租一二三董事長暨總經理。曾任職台積電生產線課長,目前已諮詢過數千人,協助數百位小資族成為包租公婆,著作《出擊吧!奪回你的人生主導權》。