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屋主「賣房」意願變低? 網友最常問如何能「等到房價下跌」再出手

屋主 賣房 意願 房價 下跌
屋主「賣房」意願變低? 網友最常問如何能「等到房價下跌」再出手

財富方舟總經理吳建賢認為,避免買到地雷房,是自住買房必須學習的能力之一。(圖/張文玠攝)

「高房價,房子還能買嗎?」,這個問題算是每年都會被問到的,在2022年問這個問題的人,大多想知道:「升息了,貸款壓力會變重,房價會不會下跌,我應該要等到房價下跌才買房嗎?」

從救經濟,變成想辦法減緩通膨

在疫情的影響下,全球為了救經濟而持續的降低利息,市場有了更多資金的動能可以使用,很常會聽到:「現在利息這麼低,不借白不借」。然而,熱錢也導致通膨的逐漸加劇,民生最有感的就是物價和房價的節節高升。

在通膨物價飛漲的影響下,升息壓力逐漸增加,畢竟也不能讓物價失控的上漲,必須要有所控制;而在美國升息之後,美股開始上下震盪,投資人對於升息還是有影響經濟的疑慮,長時間的廉價資金情況不再,企業借債的成本負擔增加,將面臨更大的還款壓力。

至於房地產,由於我們買房幾乎都會用到房貸,升息導致的房貸利息上漲也會增加我們的負擔;例如貸款1000萬,當升息一碼(也就是0.25%),房貸利息每年就要多繳25000元,假設是30年的房貸就要多支付75萬元的房貸利息,也難怪大家會擔心現在買房是否合適。

從實務的基本面來考量,是否該現在買房

對於一般人來說,想要預測未來房價是持續上漲、持平、還是下跌,這就跟預測股市的漲跌一樣,即便是專家也不一定100%預測得準。因此我常建議回歸基本面,「該不該買房」這個問題必須要先問自己是要自住還是投資。

假設目的是自住,那就必須要從三個面向出發,包含「頭期款、月付款與看房挑選」。

從現有的頭期款扣掉裝潢款後,再加上8成的貸款,計算自己大概可以買多少錢的房子,並從貸款金額中計算未來每個月需繳交的本金+利息是否自己的月收入可以負擔,確定好自己買房的資金能力後,便能從計算出來的房價中找出自己期望的物件,當然如何看出房子的瑕疵、避免買到地雷房也是自住買房必須學習的能力。

至於買房投資要學的更廣,舉例包含「租金分析、房客招租管理與月現金流計算」。

許多人會覺得買房來再轉賣就好了,為什麼要了解租金分析?首先當然受到房地合一稅的影響,短期的買賣會被抽取大量的稅金,導致投報率降低;因此在持有時間延長的情況下,利用租金來增加收益算是許多房產投資者的想法,當然也就要學習房客招租管理。

再者,由於也沒有人100%確定未來房價一定會一直不斷的漲上去,因此當買房後的租金收入可以支付房貸的本利攤,可讓自己不因房貸壓力而急著賤價賣房,這份投資就比較立於不敗之地。

所以說到「到底可不可以買房?」,其實首先在於自己的資金規劃,以及買房後的現金流計算,估算自己可以買多少錢的房,而不是因為擔心房價一直上漲而買下自己能力不及的房子,最終導致債務問題。(本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容,經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。)

屋主 賣房 意願 房價 下跌

作者/吳建賢Cosmo Wu AAM財富方舟資產管理董事長、RICHARK財富方舟學習平台創辦人、好租一二三董事長暨總經理。曾任職台積電生產線課長,目前已諮詢過數千人,協助數百位小資族成為包租公婆,著作《出擊吧!奪回你的人生主導權》。