財經
熱線

牛市與我無關3/限貸令追殺高雄豪宅 這幾棟新成屋淪「高級蚊子館」

豪宅滯銷 楊金龍 謝哲耀 景中泱 頤湖苑 信義美術館 4000萬元天花板 黃詩萱
牛市與我無關3/限貸令追殺高雄豪宅 這幾棟新成屋淪「高級蚊子館」

央行總裁楊金龍一系列打炒房、選擇性信用管控政策,將本來就跑不太動的高雄大坪數豪宅徹底打垮。(圖/報系資料庫)

CTWANT調查牛市中牛步銷售的成屋、預售新案,發現高雄市這2年銷售不佳多是高總價大坪數產品,加上政府打房對豪宅貸款限制趨嚴,高雄大坪數豪宅銷售更是雪上加霜,一年比一年坎坷。

「高雄大坪數產品從2017年起就開始走下坡,好幾個百坪以上戶型的推案已成屋好幾年,一路經歷豪宅限制貸款從6成降至4成,持續滯銷。」高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀無奈地說。

去年12月,央行四度出手實施選擇性信用管制,台北市總價7000萬元以上、新北市總價6000萬元以上、高雄與其他縣市總價4000萬元以上的高價住宅,規範貸款成數僅限4成、自備6成,且無寬限期。「高雄大坪數房價隨便動輒都有4000萬元,限貸6成,客戶一次要拿2400萬元的自備款,就更難銷了。」謝哲耀說。

澄清湖因環境清幽、鄰近大型醫療院所,周邊有不少百坪以上成屋豪宅、別墅,過去金字塔頂端指名度高,近年卻屢傳豪宅新案銷售不佳。(圖/高雄市政府提供)
澄清湖因環境清幽、鄰近大型醫療院所,周邊有不少百坪以上成屋豪宅、別墅,過去金字塔頂端指名度高,近年卻屢傳豪宅新案銷售不佳。(圖/高雄市政府提供)

根據CTWANT記者調查,大坪數滯銷案包括澄清湖第一排的棠宇建設「景中泱」與本業建設「頤湖苑」,皆為百坪以上成屋。屋齡5年的「景中泱」1447坪大基地,總戶數39戶,每戶要價6600~7200萬元,2019年初開賣,至今實價登錄僅3戶。成屋2年的「頤湖苑」則是規劃22戶,每戶總價3500萬元起,2020年6月開賣,實價登錄也僅3筆成交紀錄。

鼓山區農十六的雄崗建設成屋案「信義美術館」銷售狀況更是慘淡,坪數規劃118~230坪,總價5500萬元起跳,2016年起公開銷售,至今已成屋3年,實價登錄只有1筆18樓的交易紀錄,134.6坪含車位總價6753萬元,但同時目前這戶唯一賣出的18樓也在售屋網上掛售,根據大家房屋售屋網刊登的價格僅5880萬元,等同賠售近900萬元。

京城建設預售案「京梧桐」2020年第三季進場以來,實價登錄僅2戶交易紀錄,據了解,由於銷售不如預期,目前決定先封盤,等建好後再銷售。(圖/報系資料庫)
京城建設預售案「京梧桐」2020年第三季進場以來,實價登錄僅2戶交易紀錄,據了解,由於銷售不如預期,目前決定先封盤,等建好後再銷售。(圖/報系資料庫)

另外,京城建設於2020年第三季進場推出的愛河第一排預售案「京梧桐」,同樣是百坪豪宅,總戶數39戶,每坪開價60~70萬元,總價要7100萬元起跳,迄今實價登錄僅2戶交易紀錄,據了解,由於銷售不如預期,目前決定先封盤,等建好後再銷售。

一位不具名業者表示,面對打房「4000萬元天花板」限貸令,高雄建商「下有對策」,對於難推動的大坪數產品,近來出現不少3999萬元的交易,方便客人能申貸7成,自備款能少準備1200萬元。另個常見解套手法是建案切割坪數,例如原規劃一層雙併100坪住宅,現在改為規劃四併50坪,有需求的豪宅客再合併使用,巧妙避開貸款限制。

高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示,在限貸令之前高雄百坪豪宅就不好賣,現在更是有總價超過4000萬元只能貸款4成的天花板,讓高雄豪宅市場更是跌到谷底。(圖/CTWANT資料室)
高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示,在限貸令之前高雄百坪豪宅就不好賣,現在更是有總價超過4000萬元只能貸款4成的天花板,讓高雄豪宅市場更是跌到谷底。(圖/CTWANT資料室)

此外,房價漲太快也牽動業主心態。謝哲耀就說,「建商惜售不斷拉高價格,行情35萬元,他就拉到40萬元,行情漲到40萬元,他就想賣45萬元,當代銷端銷售策略都設定好時,市場又漲價,業主也想調漲,策略又要重新擬定,也因此拉長銷售期。」

高雄市調協會理事長黃詩萱表示,高雄大坪數市場在上一波景氣向下後就跑不太動,一直到這兩年房市反轉上行,相對比起其他產品還是反應較慢,總價4000萬元以下賣得比較好,以市中心每坪40萬元以上來說,跑比較順的還是在60坪以內,賣不好的主要都是總價問題,並非產品規劃設計不當。

相較於北部常見富豪一出手就幾個億的現金買豪宅,業者嘆,「高雄的有錢人,還是沒有台北、台中的豪氣,4000萬元以上的房子真的很挑人!」


豪宅滯銷 楊金龍 謝哲耀 景中泱 頤湖苑 信義美術館 4000萬元天花板 黃詩萱