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用「理財型房貸」小心被銀行盯上? 通常買房用「指數型」房貸

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用「理財型房貸」小心被銀行盯上? 通常買房用「指數型」房貸

財富方舟總經理吳建賢提醒,使用理財型房貸貸出來的資金,銀行會特別關切其用途。(圖/張文玠攝)

「Cosmo,我最近才聽到『理財型房貸』,這種房貸的應用時機是什麼,我買房時銀行怎麼沒跟我說。」

房貸確實有不同種類,對於房貸新手來說,常常讓他們眼睛為之一亮的就是理財型房貸,「房貸也可以拿來理財?」。因此,本文就來說說理財型房貸的由來,以及通常拿來使用的時機。

通常買房時,使用的是「指數型房貸」

我們一般在買房時,普遍跟銀行辦的都是「指數型房貸」,指數型房貸的利率=基礎利率+個別加碼利率。基礎利率通常由國內十大行庫的定儲利率平均值作為基礎利率,因此你會發現利率會隨著市場的升降息而變化;而個別加碼利率,則依照每個人的年收入、存款、償債能力、信用分數...等條件而有不同,這也是每個人跟銀行貸款利率會不同的原因。

當然,也有以指數型房貸為基礎來變形的房貸,就像是階梯型房貸,每一期的還款金額會像階梯一樣分為不同階段,通常初期還款金額較低,會申辦這類房貸的原因是減輕初期還款壓力。而固定利率的房貸,目前較少銀行有承做。

理財型房貸的由來

現在買房幾乎都用貸款,因為房貸利率低,這也代表其實買房後,有很大一部分的抵押權是握在銀行手上,不能說房子完全屬於自己。然而,如果你去看大約25年前的房貸利率,大約接近10%,當時大多數人買房是用現金,因為貸款利率太高了,也因此父母那個年代才會有一個觀念「貸款趕快還掉」。

既然當時買房幾乎用現金,那也就代表房子紮紮實實屬於自己的,許多做生意的人,如果在收到貨款之前臨時需要一筆錢進行周轉,就能以房子作為抵押,向銀行借出一筆「理財型房貸」,當收到貨款後再將這筆貸款繳清,於是就產生了理財型房貸這種「可以隨借隨還,並且只在貸款期間計算利息」的理財型房貸。

理財型房貸的申請條件

講到這邊,大家應該知道為什麼在買房時通常不會使用理財型房貸,因為房子有一大部分是跟銀行貸款的,嚴格來說房子還不屬於你。但當逐漸地償還貸款後,舉例900萬的房貸已經還了200萬,那就可以跟銀行申請將這200萬的房貸再以理財型房貸的方式貸出來,當有實際領出使用時,才計算利息,並且可以隨時還回去。

由於理財型房貸有隨借隨還、有使用才計息、並且領出和歸還可以不需要辦手續等靈活方便的特性,才使得這類房貸通常被用來做為理財的方式之一。

然而,理財型房貸雖然有上述好處,但它的利息通常比一般指數型房貸多出0.5~1%左右,並且近年政府打炒房,因此用理財型房貸貸出來的資金,銀行會特別關切其用途,這點是使用理財型房貸必須注意的地方。(本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容,經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。)

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作者/吳建賢Cosmo Wu AAM財富方舟資產管理董事長、RICHARK財富方舟學習平台創辦人、好租一二三董事長暨總經理。曾任職台積電生產線課長,目前已諮詢過數千人,協助數百位小資族成為包租公婆,著作《出擊吧!奪回你的人生主導權》。