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從一房難求到建商發愁!經濟學家示警:美國房地產市場可能走向「崩潰」

抵押貸款利率隨著聯準會升息後的聯邦基金利率不斷飆升,加劇貸款買房者的償債壓力。(圖/達志/美聯社)

抵押貸款利率隨著聯準會升息後的聯邦基金利率不斷飆升,加劇貸款買房者的償債壓力。(圖/達志/美聯社)

美國的房地產市場多年來供不應求,如今隨著聯準會(Fed)不斷升息,建商卻開始在擔心賣不掉手中的建案。根據全美住房營建商協會(NationalAssociation of Home Builders, NAHB)7月18日公布的最新數據顯示,6月份的美國獨棟新屋市場指數(Housing Market Index, HMI)暴跌了12點至55點,而且已連續下跌7個月,處於2020年5月以來的最低點,並創下史上第2大跌幅。對此經濟學家示警,美國房地產市場可能處於「崩潰」邊緣。

由於美國聯準會在疫情期間瘋狂QE,大量熱錢注入房市推高資產價格,但如今隨著Fed開始QT回收資金,整個房地產突然降溫,讓幾個月前就開始動工的建商措手不及。6月份美國新屋「供應/銷售比」達到上次房市崩盤,也就是2010年以來的最高水準。根據NAHB的一項調查顯示,7月初房屋建商網站和售屋處的買家訪問量,已降至2012年以來最低水準。

據《紐約郵報》的報導,美國萬神殿巨集觀經濟研究諮詢公司(Pantheon Macroeconomics)的創辦人兼首席經濟學家謝波德森(IanShepherdson)表示:「建商一直否認需求放緩的事實,尤其今年上半年的抵押貸款申請已下降了25%以上,且這個趨勢目前仍看不到盡頭。」謝波德森還補充:「最近幾個月買房的人很快就會發現自己正在虧本。」有些疫情初期住在加州的上班族,本來希望在房價較便宜的愛達荷州擁有一片自己的天地,遠離那煩人的防疫措施,但聯準會現在為了應對通膨問題而不斷升息,這更讓民眾心慌。

NAHB指出,「高通膨」和「升息」導致買房需求和房屋銷量放緩,尤其抵押貸款利率的飆升和QE時期高漲的房價嚇跑了許多潛在買家,而高利率和高通膨又加劇購屋者的償債壓力。相關數據也顯示房地產市場的信心正在下降,例如6月份的美國獨棟新屋市場指數(Housing Market Index, HMI)就低於路透社所有31位經濟學家的預測,環比暴跌了12點,是自1985年以來的第2大降幅。

NAHB主席康特(Jerry Konter)也表示,有13%參與月度調查的建商在6月的房屋交易中降價求售。另外,由於未來幾個月的經濟形勢預料會變得更加黯淡,建商也在減少建造新成屋,以免太多房子蓋好後空著。「缺工、建材成本上升,以及經濟衰退的預期,導致許多建商停止建造新成屋,而且土地、建設和融資成本目前已超過了房屋該有的市場價值。」

北美最大房地產市場數據分析公司Zonda的首席經濟學家Ali Wolf表示:「建商現在的市場競爭非常激烈,在想方設法將手裡的空房賣掉,過去2年最火爆的市場可能會出現一段供大於求的時期。」

目前已有越來越多的經濟學家預測,隨著聯準會升息的腳步沒有放緩的跡象,全美嚴重高估的房地產價格恐將迎來巨大的修正。不過,專家們也達成了共識,那就是這次的情況不會像2007年的次貸危機一樣引爆全球性的金融危機。