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住宅牛肉辨真假1/雙北候選人都更政見PK 「這項」被批最慘「來亂的」

預審制 中繼宅 1坪換1坪 危老住宅 都更三箭 都更3.3 王棟隆 權狀坪 胡家瑒 孫振義 提高容積 許峻豪 胡偉良
北市剛結束電視辯論,除了大家關注高房價居住正義的議題,老屋都更危老改建也是民眾相當關注的政見之一。(圖/CTWANT資料室)

北市剛結束電視辯論,除了大家關注高房價居住正義的議題,老屋都更危老改建也是民眾相當關注的政見之一。(圖/CTWANT資料室)

距離縣市長選舉剩下半個月,電視辯論會上各候選人的政見百花齊放,其中雙北30年以上的老屋近133萬戶,使得都更及危老改建議題,成了「未來市長」交鋒重點。CTWANT記者整理雙北市長候選人端出的政見,包括「預審制」、「中繼宅」,以及承諾「1坪換1坪」等,詢問專家、業者及學者,帶大家辨識政策牛肉的真假。

918台東強震重創東台灣,震出全台老屋危機隱憂,尤其首都市長候選人之戰,國民黨蔣萬安、民進黨陳時中、以及前副市長無黨籍黃珊珊等3人,不約而同表示,「上任後首要執行的政策就是都更!」

前防疫指揮官陳時中提出「優先介入處理危老住宅」,擴大住都中心,設立都更專案小組,建立完善「預審制」,以4年內都市更新核定2成為目標。蔣萬安來勢洶洶,主張現行公辦都更同意比例90%門檻要降低,另就有公共安全疑慮及特殊歷史背景的整宅,專案方式檢討基準容積率,提升民眾參與意願。黃珊珊則延續柯市府政策,提出第三代公辦都更計畫「都更3.3」,為安置都更中的住戶,另設「中繼住宅」。

新北市長侯友宜則延續目前「都更三箭」政策,挑戰者林佳龍則喊出「1坪換1坪」「危老都更4年4萬戶」等大方向。

雙北市老屋共133萬戶,918台東強震重創東台灣後,候選人都紛紛提出都更政見。(圖/民眾提供)
雙北市老屋共133萬戶,918台東強震重創東台灣後,候選人都紛紛提出都更政見。(圖/民眾提供)

針對以上5名未來市長政見,CTWANT記者以「候選人A~E」代號,採訪第一線執行整合的建商、都更諮商師、匿名的都更單位公務員及學者,被批最慘的就屬林佳龍的「1坪換1坪」。「太空泛,沒有方法,只有口號」「不要再1坪換1坪的口號來亂…到底是權狀坪換權狀坪,還是主建物坪換主建物坪,都講不清楚」「每個地方容積率不同,分配條件不可能拉在齊平的狀態。」就連匿名都更公務員都說,「非所有都更案均可達成,面對都更成本持續飆漲更添難度,且往往造成地主過大期待,導致都更破局。」

「雖然1坪換1坪最貼近民意,但實際運作大多不可行。」東龍不動產董事長王棟隆解釋,依目前容積標準及高營建成本,新北市大概只有容積300%的板橋市中心,或房價每坪60萬元以上的地區,4樓以下的老屋改建,才有可能達到「室內1坪換1坪」;就北市來說,房價雖較高,主要容積大多225%,4樓以上產品即便拿到容積獎勵最高50%,也只能換回「權狀坪1坪換1坪」。

雙北市候選人提出的都更政見中,林佳龍的「1坪換1坪」受到專家學者及業者最多質疑。(圖/黃耀徵攝)
雙北市候選人提出的都更政見中,林佳龍的「1坪換1坪」受到專家學者及業者最多質疑。(圖/黃耀徵攝)

就算是侯友宜的現行政策「防災都更2.0」,同意比率達9成即可申請1.5倍原建築容積,「防災都更當然勢在必行,但是1.5倍的容積上限,相信是很難1坪換1坪。」都更諮商師胡家瑒直白地說。

政治大學地政系主任孫振義也說,喊1坪換1坪就能解決問題的時代已經過了,若能做到1坪換1坪,基本上不用政府擔心,自己就能成功。他認為現在已進入多元協助都更的時代,要視個案情況調整政府協助力道與措施,例如輔導協助、公辦都更、代為協調、都市計畫變更、代拆...等。

王棟隆認為,目前都更危老改建速度緩慢,最大問題就是分不回原坪數,尤其年長者對於都更後空間變小很抗拒,「台灣營建技術建築高度不是問題,最有效的方式是提高容積,才有足夠本錢支付營造費用,同時讓原地主能取得室內1坪換1坪以上的空間。」

包括蔣萬安也提到檢討基準容積率。孫振義表示,調整基準容積,基本上是都市計畫委員會通過就可以,但具體而言,也不是市政府自己調整,而是說服「市都委會」通過變更,或者立專法(例如:自治條例)通過議會,方可增加獎勵容積。匿名公務員就說,「調整基準容積是屬大事,往往屢遭專家學者批評及監察院糾正,不得不慎。」

近年原物料飆漲,使得都更案整合越來越困難,專家、業者認為可以調整基準容積率與獎勵,讓建商與地主都能有更多誘因促成改建的共識。(圖/黃鵬杰、林榮芳攝)
近年原物料飆漲,使得都更案整合越來越困難,專家、業者認為可以調整基準容積率與獎勵,讓建商與地主都能有更多誘因促成改建的共識。(圖/黃鵬杰、林榮芳攝)

針對陳時中喊出「目標4年內都市更新核定2成」及林佳龍「危老都更4年4萬戶」等目標,「(講這話)一定不了解都更為什麼這麼難核定,主要就是代拆戶的問題跟比例原則。」匿名公務員則說,都更關鍵在整合共識,有賴住戶參與意願,時間不可控難預測,數量無法用喊的,以免跳票。

另外像是陳時中、蔣萬安都有提到「預審制」,陳時中還提出都更要「​正副首長親自督導」,讓業者相當有感,因為從送都市計畫到定案動工,都更流程少則3年多則5年以上,預審制委由建築師或其他單位多個窗口做前置作業,可加快時程;加上正副首長親自督導,有利了解運作實務及改善行政效率。業者也認為擴大住都中心是好事,「但危老推動師素質跟能力都太差了,沒有建商或開發商專業,要有足夠專業人員。」

黃珊珊的「中繼住宅」不少業者按讚。鑫建築執行長許峻豪認為,不願意都更改建的地主未必都是獅子大開口,有些是年紀大的老人家,要搬出去找房子租,對他們來說很麻煩,中繼住宅可安頓是不錯的選項。不過,對她所提公辦都更分回一定比例回饋社福,業者擔憂恐降低住戶參與都更的慾望,如何從中取得平衡是關鍵。

蔣萬安、陳時中所提「降低公辦都更公權力介入的門檻」,獲得專家業者支持。現行規定公辦都更要90%以上住戶同意,公權力才能介入,「這是民國88年訂的,早該檢討」「降低門檻確實有必要,否則連案子都送不進去根本毫無希望」「同意成數降低也不能太低,最好是8成以上」除此之外,「政府也要有魄力執行(待拆)」。

老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良表示,「目前危險建築都更不同意戶規定需要經過2次公部門調處和2次民間調處,之後若仍不能取得共識,公部門可以進行強拆,這個公私協調程序相當的費時耗時。」

「不管是都更或危老,講求的是時間跟效率,都是為了要跟大型災難的發生賽跑。」許峻豪說,台灣超過30年以上老舊建築太多,已不符合921地震後的耐震規範,加上專家學者已示警未來一定會有海溝型的強烈地震發生,所以任何形式的改建,都是未來災難發生時可降低傷亡人數的提前防範。


預審制 中繼宅 1坪換1坪 危老住宅 都更三箭 都更3.3 王棟隆 權狀坪 胡家瑒 孫振義 提高容積 許峻豪 胡偉良