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住宅牛肉辨真假2/社宅租金折扣戰搶票 「這些政見」連公務員都轟「不公」

新北市侯友宜承諾要蓋45,000戶,林佳龍則高喊要蓋53,500戶,讓民團直呼「承諾是一回事,實踐才是王道!」(圖/CTWANT資料室)

新北市侯友宜承諾要蓋45,000戶,林佳龍則高喊要蓋53,500戶,讓民團直呼「承諾是一回事,實踐才是王道!」(圖/CTWANT資料室)

雙北高房價是年輕人、弱勢族群的噩夢,為要與基層站在同一陣線,市長候選人紛紛打出政見王牌「社宅政策」,包括「校地改建社宅」「社宅租金成頭期款」,以及執行率掛蛋打大家卻搶推的「青銀換居」。這些政策牛肉是否「以假亂真」?CTWANT記者採訪多位專家,答案是「知易行難,挑戰在後!」

據內政部訂定社宅目標,台北市為26,000戶、新北市為33,000戶,至今達成率分別為78.6%及26.8%,距離目標仍有段距離,不過,年底雙北市長選舉的候選人卻勇於開支票,且越開越大張,台北市陳時中承諾要蓋40,000戶,黃珊珊、蔣萬安喊出50,000戶;新北市侯友宜承諾45,000戶,林佳龍則高喊要蓋53,500戶。

除了社宅戶數總量,雙北市長候選人還拚上社會宅租金折扣戰。林佳龍打算4年內動工20,000戶社宅,其中3,000戶在捷運沿線,另外社宅租金以建物周邊平均租金7折為原則;侯友宜則延續現行多元取得、多元運用、多元選擇的社宅政策,社宅租金一般戶為市價8折、優先戶64折。

首都之戰,陳時中主打盤點市區低度使用公有土地興建社宅,並調降社宅租金10%,租金補貼每月加碼1,500元;蔣萬安強打「青銀換居」,並優先提供生第2胎並符合資格家庭優先入住社宅,租金至少打8折,還要保留更高比例社宅戶數給40歲以下民眾;已繳租金可當作頭期款取得社宅地上權,則成為黃珊珊的亮點。

針對以上5名雙北市長候選人政見,CTWANT以「候選人A~E」代號,採訪學者、民間團體及匿名的社宅單位官員,大多認為「政見方向對了,但知易行難,後面的路才是挑戰!」「租金折扣的政見方向,可朝『量能付費』(以收入決定租金)考量。」

「社宅的核心價值是『可負擔租金』,以收入設算可負擔租金,應該讓弱勢民眾也『住得起』!」住宅推動聯盟研究員廖庭輝表示,部分縣市目前採「身分別」並連動市場租金的計算方式,這對邊緣弱勢族群來說租金負擔仍過重,若改以收入制定租金公式,能避免不同所得繳相同租金的「垂直不公」,也不會造成不同社宅間的「水平不公」。

有關銀髮換屋的政策,需要花很多時間培養信任度與陪伴年長者整理衣物,專家認為最重要的是社福單位要介入。(圖/讀者提供)
有關銀髮換屋的政策,需要花很多時間培養信任度與陪伴年長者整理衣物,專家認為最重要的是社福單位要介入。(圖/讀者提供)

對於陳時中的租金補貼加碼,廖庭輝提醒,不宜採齊頭式補貼,「租金占收入比例高的都是弱勢族群,錢要花在刀口上,有些租屋族根本不需要補貼。」他肯定陳時中所提,實地訪查蝸居家戶協助搬遷或舊屋新建,及包租民間機制優先給租屋困難對象等政策,「目前包租代管業者多會挑房客,因此支持政府將包租代管中某一比例戶數作為特殊安置之用。」

崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示,蔣萬安的「第2胎並符合資格家庭優先入住社宅」,或黃珊珊的「已繳租金可當作頭期款取得社宅地上權」等,最終都會面對「社宅數量不足」的根本問題,量大時會排擠青年及弱勢家庭的權益。

就社宅租金成為房屋地上權頭期款的政見,「這有公平正義跟合理與否的問題」,一名匿名社宅單位官員點出關鍵,「全台社宅多是政府融資興辦,沒有道理花公家的錢讓抽中社宅的人邊租屋邊買房」,如果能夠引進國外民間興辦社宅則有機會實行,讓社宅住戶等同於這一建案的股東。

土地稀有向來是頭號問題,「經過中央這幾年瘋狂獵地蓋社宅,未來空餘土地更少,更沒有機會可做這種嘗試。」這名官員說。

政治大學地政系主任孫振義認為,居住社宅多年後,民眾一旦失去社宅可以居住,也就只能回到租屋市場,除非民眾打定主意一輩子租房子,否則,若還有打算購屋,參與「住社宅存頭期款計畫」讓民眾有機會脫貧,不見得是壞事;但在社宅數量已不足的處境下,讓民眾以租金抵付取得「社宅」或「社宅地上權」仍將稀釋社宅數量,應再慎重考慮。

關於台北市社宅用地取得管道,黃珊珊、陳時中都提出TOD(大眾運輸導向都市發展)及EOD(市有建物及用地整合運用導向都市發展)方案取得社宅。「這是目前北市繼續蓋社宅少數的解方!」呂秉怡表示,北市幾無可開發公有素地,柯市長任內也朝此方向努力,少子化下利用閒置校地整合改建取得社宅,學校單位反彈大,南機場忠義國小是少數改建多元社福園區的成功案例,但整合非常困難,事倍功半,「方向是對的,但快不了!」

忠義國小原打算改建為拆遷戶的中繼宅,不過當地居民反對,經過多年爭取後確定改建多元社福園區,但想透過EOD增加社宅供給,專家認為雖是目前少數興建社宅的方式,但是速度想必不會太快。(圖/報系資料庫)
忠義國小原打算改建為拆遷戶的中繼宅,不過當地居民反對,經過多年爭取後確定改建多元社福園區,但想透過EOD增加社宅供給,專家認為雖是目前少數興建社宅的方式,但是速度想必不會太快。(圖/報系資料庫)

讓社福系統NPO深度導入社宅的「合作共居」趨勢,黃珊珊、陳時中的政見都有提及。呂秉怡解釋,社宅管理單位為都發局,對社福系統沒有概念,由非營利團體承租社宅,再轉租給服務對象,並且由該組織直接協助解決弱勢家庭生活上的困難,長者、單親、受暴家庭都能用這樣模式操作,「這屬於社宅營運管理層面,可行,但此實驗方式的模式仍待發展中,目前並非大規模解決策略。」

另外北市的「青銀換居」政策早已上路,因無人申請執行率掛蛋挨轟,但黃珊珊及蔣萬安仍列入政見。「青銀換居」失敗關鍵在於長者居住議題是社福非住宅政策,呂秉怡分析,台灣負責單位卻是管硬體或空間的都發局、都更處、建管處,從關懷人群出發的社會局則無力顧及銀髮換屋此類預防性社福工作。

「絕大多數長者對換生活地點都是抗拒到最後一刻,直到身體真的不行、沒人照顧、自己下不了4、5層樓公寓,才會被迫而轉換到安養中心或醫院。」多次幫年長者搬家的他分享,長者家裡有很多看似無用的破損物品,卻是他眼中有紀念意義的寶貝,搬到間較小的社宅前,老宅物品的斷捨離,就是一段搏命過程,因此從實務經驗,呂秉怡對「青銀換居」的經營做法打上問號。

呂秉怡表示,候選人都是精算師,看到了台灣長者受困無電梯公寓已是嚴重的社會現象,但換居政見執行不易,台灣高齡社會的海嘯來得太快,政府及候選人急著端出的共老共居、替代家庭政策,75歲以上高齡者心理上都還沒準備好,成功案例有限,或許再過十年接受度會更高。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示,長者受困無電梯公寓是非常嚴重的社會現象,用換居政見雖能打中長輩心中無奈,但執行不易,需要更多配套。(圖/呂秉怡提供)
崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示,長者受困無電梯公寓是非常嚴重的社會現象,用換居政見雖能打中長輩心中無奈,但執行不易,需要更多配套。(圖/呂秉怡提供)