不動產協進會...
」
斷頭解套術2／供客戶分期建商自曝卡3億資金 業者罵翻：我又不是開銀行！
不少購屋民眾因限貸令走上「斷頭台」，讓律師界衍生出斷頭解套商機，從定型化契約中想辦法幫客戶免付解約金解約，或爭取分期付款，讓建商罵翻直言「我們又不是開銀行！」而CTWANT也真的詢問到某知名建商願意給客戶「方便」分期償還，「但預估3~4億資金將被卡死！」建商們怒轟，政府推出錯誤政策後便甩鍋，讓消費者與建商對立，衍生出各種交屋糾紛。多名建商就分享，去年底以來碰過許多客戶因貸款成數不如預期，在驗屋階段開始挑毛病，以此拖延交屋、爭取籌錢時間，也想向建商爭取一些補償或是費用，彌補貸款的不足；也曾碰過少數在契約上，如登記面積誤差、分期付款條款，以此跟建商協商，達到想要的目的。受限貸令波及的民眾擔心交屋即斷頭，建商透露，曾碰到不少民眾回過頭從驗屋或契約裡找問題，以拖延交屋時間或協商免違約金解約。（示意圖／林榮芳攝）根據內政部公告之預售屋定型化契約第18點規定，買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，差額在30%內，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償；差額超過30%，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，得以7年以上償還期限，由買方按月分期攤還，或是解除契約。根據CTWANT訪談多位建商都直言，一般中小型建商根本不可能提供分期付款，一方面風險高，另一方面本身資金就很有限了，怎麼可能還借錢給客戶。而大多建商也會選擇直接認定是客戶個人條件被銀行認定償債能力不足、無法提供擔保品或保證人等，「歸責於是買方的問題」，直接要求客戶賠付違約金解約。一位不願具名建商董座是少數願意讓客戶分期的建商，他告訴CTWANT記者，他的某一案有近半戶數總價都超過豪宅貸款門檻，4年前買賣條件可貸款55%，現在降為3成，導致有快3成的客戶面臨自備款不足。「客戶支持我，我也善待客戶，所以依合約精神，通融他們協商分期2年償還銀行貸款不足的缺口，但也因此被綁住了3、4億，資金流需特別警慎。」該建商最後告訴記者，他真的對政策非常非常氣餒，同時也很擔心此做法在新聞上曝光會遭到同業壓力，會有更多原本可以自己想辦法籌錢的客戶，都要找建商分期付款。其中一名今年交屋超過700戶以上的建商也表示，確實碰到很多客戶拿定型化契約跟他們談判希望可以分期付款，他直言，「定這條規定的，真的不知道腦子在想什麼，我們又不是開銀行，沒有理由要做這件事啊！」並直指這已違反公司法，是相當矛盾，但因為是政府公告的定型化契約無法修改，新案簽約仍得繼續保留該條款。他分享他們公司的做法，如果真的碰到客戶貸款有問題，會介入幫忙配對到可貸款的銀行為止，能理解客戶的心情，所以都會個案處理，不會扣延遲交屋的利息，但也絕對不可能讓客戶分期。他也表示，就算客戶強硬到要申訴或提告，也是耗費時間和金錢，在他們溫柔且堅定的態度下，最後都會願意妥協，「我們會以軟硬兼施的車輪戰，陪伴客戶完成履約交屋。」不動產協進會理事長張麗莉就表示，要建商讓客戶分期償還的風險高，因為房子已經過戶，若是碰到客戶事業不順，日後無法償還欠款，想向客戶提告返還金額，力度也不夠，因為只能是排在銀行後的第二順位。 不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全則認為，該條款訂定背景是當時市場上部分賣方於廣告上以「保證」或「承諾」一定貸款成數方式招攬與提高消費者購買意願，才順應出現的條款內容，並非只要買方房貸成數出現缺口，賣方即有義務處理該差額，且岀現缺口情形，與金融機構授信管理、申貸者個別條件密不可分，除非廣告或契約有該項承諾，否則不應由賣方承擔。楊玉全認為，民眾在預售屋簽約時並無限貸令管制存在，限貸令回溯條款，已違反「信賴保護原則」，產生很大交易糾紛與民怨。（示意圖／CTWANT資料室）楊玉全也表示，另一爭議是迄今未能明確指出該差額屬於建商「分期付款」還是「融資」，或是否藉由「分期付款」之名進行變相融資或洗錢？將牽動公司法、銀行法等法規。另有建商也坦言，不只購屋人想盡辦法找碴不付違約金；若是建商自知站不住腳，也會找購屋人毛病，以避開總價15%的違約金。張麗莉直言，錯誤的政策真的會害死人，限貸令對目前交易市場造成一片混亂，衍生許多消費糾紛，買賣雙方皆成了政策下的無辜犧牲者！張麗莉表示，目前交易市場因限貸令造成一片混亂，建商和消費者為了貸款成數和違約金變成對立關係，衍生許多消費糾紛。（圖／林榮芳攝）房市專家何世昌也表示，民眾因限貸令出現貸款不足的問題，導致無法交屋，到底應該歸責於誰？為了不付違約金，建商、購屋人變成需要爭鋒相對、相互角力，傷害的是每個被斷頭的家庭、整個房地產業，以及人民對政府的信賴感。限貸令實施已有一年之久，投資客早已消失於市場，建請央行應取消「回溯條款」，還給市場一個和平、可信賴的交易環境。
房市回血1／新青安鬆綁迎回溫？產業大老「這樣看」：別高興太早
4日一早，建築業者群組間瘋狂轉傳一則久違的房市利多，人在國外的不動產協進會理事長張麗莉，第一時間便掌握，她開心向CTWANT記者分享，行政院拍板「新青安」申貸將不占用銀行法不動產放款限額，首購青年不會再因「水位已滿」，苦苦等不到排撥。此消息為為期一年的房市寒流注入暖意，激勵當日營建股大噴發，包括冠德（2520）、華友聯（1436）、京城（2524）、永信建（5508）、愛山林（2540）、長虹（5534）……等超過15檔漲停同慶。根據記者觀察，新青安鬆綁的第一個周末假日，中古屋市場賞屋人潮回升。「確實比較多人，但很多屋主也突然漲價。」一名桃園房仲店東說。CTWANT記者也向多位房產大老探詢業界反應，雖尚不確定能帶來多少效益，對於後續銀行端作業流程實務上是否放寬也有待觀察，但皆認同此消息確實為幾近死寂的房市，注入一劑強心針。原因是，前幾年房市大好，不動產相關申貸總量爆衝，逼近《銀行法》第72-2條規定不動產放貸不得超過存款與金融債總額的30%，銀行放貸水位緊繃，許多申貸案遭延宕，影響購屋、交屋作業流程，讓建商、房仲及民眾三方皆怨聲載道；就連說好的鼓勵青年成家的「新青安」房貸也必須排隊，房市連最基本的剛性需求買氣也衝不出交易量，市場一路急凍至今年。4日行政院宣布，新青安將被排除在《銀行法》第72-2條的30%限制外，要讓首購與自住民眾「貸得到」。（圖／報系資料庫）「水龍頭要開大一點！」閣揆卓榮泰一句話，4日兌現，行政院拍板將「新青安」房貸排除在《銀行法》第72-2條以外，也就是說，銀行辦理新青安貸款時，不再受30%上限的約束，這1年來所指「水位不足」影響新青安申貸要排隊的情況將可緩解；另一方面，也可以釋出更多放款量能給一般非新青安的購屋民眾，解決「房貸荒」問題。不過中央送暖，是否能對停頓的房市帶來實質刺激效果？不動產代銷公會全聯會理事長戴嘉聖認為，新青安不納入72-2，讓目前要辦理貸款的民眾能多一些額度，但還不至於讓想買房的民眾跟進，頂多就是市場信心、來人狀況好一點。「畢竟都被上一波嚇到了！」張麗莉認為，現在購屋者的心態應該還是偏保守，會量力而為。她也提醒，政府的政策必須要確保憲法下的信賴保障原則，本來就不應該溯及既往，其他的貸款問題還是急迫待解，像是第2戶房貸的緊縮，讓前幾年購買預售的消費者，在交屋當下貸款成數從7成突降至5成，不僅違反合約精神，也造成建商與購屋客很大的困擾。不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全也提到，當前換屋族縱然可簽切結書承諾在1年內賣掉舊屋，以避開第2戶房貸只能貸5成的限制，但畢竟後續追蹤太麻煩，銀行審核通過件數相當少，結果是「看得到、吃不到」，換屋民眾仍須面對貸款成數不足的問題。貸款成數下降，購屋民眾就需多掏好幾百萬自備款，使得交易量大幅萎縮。不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺認為，第2戶房貸現行5成自備款的資金門檻過高，建議回調至6成，可搭配持有年限限制，以避免炒作；目前高價宅成交也陷入冰點，建議高價宅貸款也能放寬從3成回調至4成，紓解都會區自用購屋的壓力。產業大老們認為，也還須觀察央行對不動產放款集中度是否有鬆綁，才能真的解決房貸荒。（圖／黃耀徵攝）台灣省不動產開發公會聯合會理事長吳國寶則針對高價宅的門檻提出建議，目前台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他縣市4000萬元以上的房子就被認定是高價宅，但近年來土地及營造成本大幅上揚，以新竹為例，50坪新建案即會被列為豪宅，貸款只能3成，標準已不合時宜，應適度鬆綁，建議調整為9000萬元、8000萬元及6000萬元。919打炒房將屆滿1年，對於政策建言，地產大老和代表們，紛紛拋出不同面向提供中央和央行參考，盼明年房市能回歸正軌。
引進移工也難解缺工！社宅應帶頭提升工法 建商大老：成本不降永遠高房價
台灣省不動產開發公會理事長29日舉行交接典禮，由新竹市無黨籍議員吳國寶接下理事長一職。吳國寶強調，建商只是加工業，絕對沒有炒作，「成本沒有降低，就是永遠高房價」。不動產協進會理事長張麗莉出席也不諱言表示，現在所有政策都在助漲房價，「缺工問題光靠移工無法解決，政府是最有機會率先做產業升級，或許這樣有機會降低造價，不是一直超收稅額再發給大家。」不動產協進會理事長張麗莉不諱言表示，現在所有政策都在助漲房價。（圖／林榮芳攝）吳國寶新竹市人，現年54歲，從事不動產開發業逾30年，目前是寶君、君寶、寶涵、有謙等4家建設公司董事長，同時也是新竹市議會5連霸的市議員。回顧過去6年來，不動產建築業經營發展環境面臨空前丕變與挑戰，業者不僅通過的打炒房限制，還有疫情的肆虐、和缺工缺料的嚴重考驗，不過不斷墊高的房價，卻讓建商成為眾矢之的。吳國寶表示，「我們只是加工業，絕對不會炒作，所有土地標售都是地方政府訂出這麼高的標價，缺工缺料也不是我們願意」「現在還有增值稅、囤房稅、房地合一稅，導致房價不斷墊高。」去年政府超收了2兆稅額，他建議，可以補助年輕人購屋，讓年輕人可用1%利率，貸款9成，讓貸款負擔比降下來，年輕人就有機會買到房子。不過他也表示，本想等到新青安結束後再向政府建議調整，結果新青安申請很踴躍，要再增加優惠，可能不容易。張麗莉也表示，現在所有政策都在助漲房價，站在業者立場，不希望房價一直升高，但不是光喊口號就能達成，政府既然超收稅金，就應該把預算再回歸產業升級。尤其缺工是事實，只能想辦法用工法解決缺工問題。他自己就碰到申請泰勞移工，原本都要入境報到了，結果喊卡，因為以色列出了更高的工資延攬了他們，不只台灣，全球都在搶工，「移工政策要解決缺工，是解決不了。」她認為，政府的住都中心社宅發包造價都要每坪20萬元了，政府都知道造價漲不停，怎麼會認為房價會低，「我對房價下跌不樂觀。」他認為房價要降，政府要多一點產業股利政策推動預鑄工法，先進國家都在做模組化。從解決工法提升智慧建築之下專研產業升級，政府提升，不只政府公共工程用得到，產業也用得到。她舉例，其他國家的社會住宅，都是很簡單的外型，不會特別著墨在外觀的設計，台灣則是請到國外建築師設計美輪美奐的外觀，如有更多心力，應該把重心放在如何模組化。營造成本不是短期降不下來，是短中長期都降不下來，所以要轉念！例如鋁系統模板出來的強很平整，未來是否可以不貼磚，塗料就可以。她說，台灣是一個高地震帶的國家，竟然大量在建築外觀貼磚，是因為大家認為這樣才是高價值的呈現，所以從消費者到業者都要轉念，才能解決缺工問題，「政府是最有機會率先做產業升級，或許有機會降低造價，不是一直超收稅額再發給大家。」卸任的台灣省不動產開發公會全聯會理事長黃啟倫則表示，社會對建商有很多誤解，高房價不是建商造成的，建商配合政府法令推動、提升建築安全，公會未來希望持續扭轉負面印象，改變社會形象來努力。
不動產協進會理事長改選張麗莉連任 透露有意爭取世界聯盟總會長
第17屆中華民國不動產協進會21日改選，在行政院副院長鄭文燦、內政部政務次長花敬群見證下，由第16屆理事長、龍寶建設董座張麗莉順利連任，張麗莉宣誓在第二個任期內將持續推廣國家卓越建設獎業務，並繼續強化台灣與世界不動產聯盟的連結。張麗莉也透露，未來有意爭取世界不動產聯盟總會長一職。新一屆不動產協進會將設置3位副理事長，除了強化數位，還希望能與公單位有更多連結。（圖／不動產協進會提供）「看得見的，全力以赴；看不見的，真心相待！」是張麗莉投身建築業界30多年來的座右銘。張麗莉表示，去年12月不動產協進會與高雄市建築經營協會一同成功將「世界不動產聯盟2022全球領袖高峰會」重大的年度活動帶到台灣，讓來自全球的外賓看到台灣獨特的待客之道與傲人的軟實力，未來會持續於世界不動產聯盟的深耕。不動產協進會由時任台北市建築商業同業公會理事長的大陸工程創辦人殷之浩於1972年1月號召同業創立，並於1974年申請加入「世界不動產聯盟（International Real Estate Federation，法文簡稱FIABCI）」，隨即成立世界不動產聯盟台灣分會。回顧當年時空背景，不動產協進會在國家外交艱峻時期，成功且有效地以第二軌外交方式協助拓展我國國際空間。包括後續接棒的章民強、莊南田、唐松章、黃南淵、林長勲任內皆成果碩然。張麗莉也於任內打下知名度，她也透露，未來有意爭取世界不動產聯盟總會長，「現在就擔心時間不夠用！」對於即將到來的總統大選，她表示，不論是哪一位候選人、政黨當選，她都將會前往拜訪做建言，希望政府、產業、人民共好。不動產協進會除協助政府催生公寓大廈管理條例並籌辦全國不動產資訊中心，同時開辦國家卓越建設獎，在過去近20年裡逐漸成為備受國內公私部門肯定的重要獎項；而在國際場合上，不動產協進會以台灣分會的角色持續積極參與世界不動產聯盟，每年將台灣優良建築作品推往國際舞台，自2004年台灣以涵碧樓首次獲得全球卓越建設獎肯定以來，一共將35座金獎和54座銀獎抱回國內。
威剛、龍寶、大學光女老闆心路談 中台灣百位女企業家齊聚
女力崛起大躍進，台灣上市櫃公司協會「中台灣女力論壇聯合會」於今(3)日舉辦成立大會及論壇，集結全台近百位的上市櫃公司及隱型冠軍企業女性領導人舉辦交流活動，除台中市長盧秀燕親自蒞臨，也邀請多位女性企業家、國寶級演藝家分享「如何善用女性特質嬴在終點！」今舉辦中台灣女力論壇聯合會成立大會，除了中台灣女性企業家外，也有不少（圖／黃威彬攝）威剛科技(3260)總經理陳玲娟分享，她在男性多於女性的科技產業，企管畢業的她，對研發不熟，沒有工程師的技術與專業，但她經營心法是用心及努力，優點是不懂就問，非常努力學習，「大家懂的我要懂，我懂得大家不一定懂」，她也分享多年前遇到駭客入侵威剛，毅然決然打掉重練的過程，「女生與生俱來是溫柔和剛強，這就是力量！」國寶級演藝家孫翠鳳則分享，女性投入傳統企業真的非常辛苦，面臨生活與事業分不開，要用很多方式適應，她為了扮小生練了很多不要命的功，練到一身都是傷，傳統文化產業沒有心法，只有練、再練，練到爬不起來為止，一路走來很多心酸故事，「女人力量就像太極，剛柔並濟，我是用命拚搏，才能站上國際舞台！」龍寶建設董事長張麗莉也難得分享，她學生時曾是全國游泳冠軍，踏入職場第一份工作是總機小姐，一直到從國外深造回國後與製鞋業的先生跨入房地產的故事。張麗莉在95%以上負責人都是男性的建築產業裡，用她溫暖開朗的個性，在產業中成為最亮眼焦點，她也是現任不動產協進會理事長，去年還把世界不動產聯盟全球領袖高峰會拉到高雄舉辦。根據統計，2022年台灣上市公司共計968家，有140家為女性治理的上市公司，占14%；盧秀燕致詞也表示，台中公司登記女性負責人占比達32%，全台最多。從眼科醫師跨足企業經營的大學光學科技(3218)董事長歐淑芳，同時也是女力論壇總召集人，她表示，台灣上市櫃協會女力論壇原只是一個活動，宗旨是搭建交流合作平台，每年舉辦論壇，傳承知識經驗，但獲得很大迴響，「原來有這麼多優秀女企業家有交流需求，也因為中台灣女力企業領導人充沛，所以率先成立論壇會。」「中台灣女力論壇聯合會」榮譽會長施郭鳳珠表示，目前論壇會有80位成員，目標達到100位，會員涵蓋產官學媒體，除上市櫃企業，還有很多中部傳產隱型冠軍的女性領導人或是夫人，都是非常有實力，她發現女性膽大心細的特質優於男性，做事更精緻，相信未來女性會撐起半邊天。她也預告，高雄女力論壇會目前籌備當中，即將於明年成立。國立台中教育大學管理學院院長林欣怡表示，在傳統給的框架下，東西方女性思維不同，台灣女性逐步崛起，也是因為在過往傳統環境下，女性需要第一時間察覺問題、看見需要、快速決策，而培養出的能力，同時有非常強的再生能力，女力崛起要有進步空間，是在職家能平衡、兼顧，才會有更好的動力，如果不同產業能達到性別主流化，會對女力發展有更正向的影響力。「中台灣女力論壇聯合會」由日本台灣商會聯合總會總會長俞秀霞同時為現任日本僑務委員擔任創會長，世界華人工商婦女企管協會榮譽總會長施郭鳳珠同時為前總統府國策顧問擔任榮譽會長，以及四方風采股份有限公司董事長郭鳳玉擔任執行長為號召，希望集結來自不同產官學界的中台灣最優秀女性，建構共學、共好、共同成長的平台。最後，孫翠鳳也以歌仔戲都馬調自創歌詞來祝賀「中台灣女力論壇聯合會」成立。
不動產協進會慶50週年 邀百位世界不動產領袖齊聚高雄
第41屆世界不動產聯盟領袖高峰會，將於今（6）日起一連4天在高雄登場，由中華民國不動產協進會理事長張麗莉，和高雄市副市長林欽榮親自主持，預計超過26國、200多位外賓抵台交流。今年正值中華民國不動產協進會成立50周年，在現任理事長、龍寶建設董事長張麗莉的爭取下，世界不動產聯盟全球領袖高峰會今年首度來到台灣高雄舉行。張麗莉表示，透過今年邁入第50年的不動產協進會，讓全球建築業者同步看到台灣傲人的建築軟實力成績。第41屆FIABCI全球領袖高峰會，以「綠色復甦．美好生活」為主軸，6日晚間在高雄展覽館舉辦歡迎酒會，緊接著7日到9日，舉辦多場主題演講、論壇、和參訪，將是國內疫情邊境管制寬鬆之後，第一個國際人士到訪最多的展會活動。不動產協進會於1972年1月由時任台北市建築商業同業公會理事長的大陸工程創辦人殷之浩先生號召同業先進創立，於1974年申請加入世界不動產聯盟，成立世界不動產聯盟台灣分會，殷之浩並於1988年時榮膺世界不動產聯盟世界會長。不動產協進會長年與政府攜手合作，於第二任理事長章民強及第三任理事長莊南田任內協助催生公寓大廈管理條例，並籌辦全國不動產資訊中心，第四任理事長唐松章任內則開辦國家卓越建設獎。張麗莉表示，目前不動產協進會目前最主要任務是國家卓越建設獎，另外也是產業界與政府溝通橋樑，像是最近政府與業界將推動的同層排水，或是國內刻不容緩的都更、危老議題也是任務之一。國家卓越建設獎參獎案件在去年創下272件的新高，張麗莉表示，透過國家卓越獎，也成功使台灣的優良建築作品能與世界不動產聯盟所主辦的全球卓越建設獎接軌，自2004年台灣以涵碧樓首次獲得全球卓越建設獎肯定以來，已經抱回33座金獎和52座銀獎，讓台灣的傑出建築作品能夠榮耀全球。