不動產貸款具...
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第八波信用管制暫緩仍「內憂外患」 專家：今年想回溫難
中央銀行今（20）日舉行2025年首次理監事會，決議利率連4凍，並暫不推動第八波房市管制。雖然央行按兵不動，但市場仍內有難貸款、外有國際關稅等隱憂，專家認為，短期內房市想回溫不易，預售屋市場從329檔期到928檔期都難樂觀，中古市場買賣方心態及策略都要及早調整。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，去年9月央行第七波信用管制措施效果顯著，且餘波尚在，全台房市已陷入急凍，因此央行再次按兵不動，讓產業有喘息空間，以免房地產市場「硬著陸」傷及總體經濟。不過這真的能讓房市稍微鬆一口氣嗎？對此，中信房屋研展室副理莊思敏認為，雖然央行如外界預期沒有推出第八波打房政策，但在持續強化金檢的情況下，銀行的房貸額度仍很緊繃，再加上有川普2.0干擾國際政經局勢，短期內房市想要看到明顯回溫，恐怕不太容易。莊思敏認為，以現在的經濟環境來看，房市仍然面臨兩大風險。第一是從去年延續到現在的「貸款難」問題，這次央行在會議中也有提到「將持續關注銀行信用資源集中不動產貸款情形」，近來央行不斷強化金檢，民眾的貸款難度、房貸利率也變得越來越高，由於大部分民眾買房還是得靠房貸，一旦申貸門檻抬高，就等於從源頭限制了房貸資金的流動，在這樣的情況下，房市表現自然難見起色。另一方面，川普關稅戰蠢蠢欲動，給國際政經局勢增加了很多不確定因素，這種不穩定的氛圍，也讓部分購屋民眾的信心開始動搖。此外，若貿易戰推升全球通膨壓力，各國央行可能被迫升息，台灣央行亦難以置身事外，屆時不僅房貸利率增加，購屋負擔將加重，市場觀望情緒也可能進一步升高，使原本已趨冷的房市雪上加霜。對於有購屋計畫的民眾，莊思敏建議應謹慎評估財務狀況，維持良好的信用紀錄，盡量多準備自備款。另外，買房時也要以自住需求為主，優先考慮生活機能完善、產業發展成熟、人口穩定的精華地段，這些區域抗跌性強，保值效果也更好。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶也補充，此次央行按兵不動，除與川普上任、台灣恐面臨關稅壁壘等經濟因素有關外，台灣內部因電價調漲帶來通膨的預期效應不明也是原因之一。不過，雖說央行大發慈悲讓房市喘息調節，惟此次也未對房市管控政策鬆手，以此方向來看，已顯著冷淡的房地產市場，仍在央行的「留校察看」名單中，短期難以指望，今年對相關業者而言，恐怕不容易樂觀。至於政策何時有轉向的可能，高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛觀察，過去央行對房市信用管制政策往往要等新措施上路滿一年，確認執行成果才會有調整的機會，例如：2014年6月擴大特定地區第2戶住宅的貸款限縮、納入全國第3戶限貸、調降豪宅認定標準及成數、調降公司法人購屋成數，到隔年8月才初步鬆綁，到2016年確認價量都觸底後，除了獨留豪宅限貸，其餘措施才解除。另外，去年9月央行要求各銀行提出的「不動產貸款具體量化改善方案」本來就是為期一年的滾動調整，而且交屋潮申貸的硬需求仍旺，調控手段不能放，所以今年不要說329檔期，應該就連928檔期都受到壓抑，很難樂觀預期。黃舒衛進一步說明，各種針對週轉金、餘屋貸款、其他貸款資金流向、增提鑑價或寬限期等，再加上之前假換屋、新青安等專案金檢，影響所及，不但投資客被斷了資金鏈，連自住客、低首付交屋都要接受最嚴格的負債比檢視，而且又缺乏去年上半年股市投資氛圍帶動，因此中古屋價格修正、預售市場漲不動的壓力更大，建議買、賣方的心態及策略都要及早調整。
管制措施成效顯現 央行推測暫時不會有第8波信用管制
中央銀行將於20日召開理監事會，是否加碼打房備受關注。央行在今日出爐的業務報告中表示，多數銀行均達成「不動產貸款具體量化改善方案」自訂控管目標，且信用管制措施三個目的之成效，均逐漸顯現，而央行會朝道德勸說、加強辦理專案檢及持續檢視不動產貸款情形「精進」，推測暫時不會有第8波信用管制。央行表示，2024年9月第七度調整信用管制規範內容，其目的有三：(1)降低民眾強烈的房價上漲預期心理；(2)將投機需求的貸款資金釋出，優先轉予無自用住宅者購屋貸款；(3)改善信用資源過度集中不動產貸款情形，多數銀行均達成「不動產貸款具體量化改善方案」自訂控管目標，少數未達目標之銀行，也請其說明原因及改善方案。央行指出，信用管制措施三個目的，包括房市投機需求減少，交易量縮，價格漲勢收斂，民眾看漲房價預期心理趨緩，無自用住宅者購屋貸款比率上升，不動產貸款集中度及不動產貸款增幅均趨降，成效均逐漸顯現。央行積極透過專案金檢督促金融機構落實本行不動產貸款規範，以督促金融機構落實遵循本行規範；2021年至本年2月底止，專案金檢次數共計170次。
央行打房下重手惹民怨 4聲明強調「不影響自住、都更」
中央銀行總裁楊金龍自今年8月12日至21日，分別邀請34家本國銀行與信用合作社聯合社總經理前來座談，會中提出對不動產授信管理規定，更要求未來要按時繳交減量計畫書，遭市場解讀成「限貸令」惹民怨。對此，央行今（22）日發聲明，解釋政策緣由，強調不會影響自住宅，主要防範投資客。央行針對21日呼籲各銀行自主管理不動產貸款總量新聞稿內容遭民眾誤會原意，今日緊急發聲解釋政策緣由，主要避免過多信用資源流向不動產市場，因為自2023年下半年起，房市交易擴增、房價走高，帶動銀行購置住宅貸款年增率上升，注意到多事非自住投資客和投機客。故央行要審視各銀行研提之不動產貸款具體量化改善方案，定期審視各銀行改善成效，也強調不回影響無自用自宅民眾購物融資需求，或是業者推動都更、危老重建和社會住宅等配合政府政策相關用途。央乎也呼籲各銀行應從法令、契約及營業政策，自行斟酌放貸措施，避免引發不必要之紛擾。「有關本行籲請銀行自主管理不動產貸款總量之補充說明」新聞稿如下：本行於昨（21）日發布新聞稿說明近期本行籲請各銀行自主管理不動產貸款總量，茲補充說明如次：一、本行籲請銀行自主管理不動產貸款總量，旨在促請銀行合理配置信用資源，避免過多信用資源流向不動產市場，尤其是流向非自住之投資客或投機客；不會影響無自用住宅民眾購屋融資需求，以及業者推動都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策相關用途，及企業購建自用廠辦等所需之資金。二、本年6月以來，財政部督導公股銀行優化「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」(簡稱新青安貸款)，積極查核投機客、人頭戶及貸後轉租等情形，以落實新青安貸款自住政策目的。本行籲請銀行在不影響無自用住宅民眾購屋貸款等前提下，自主管理不動產貸款總量，與財政部相關措施之政策目的一致。三、考量各銀行均有不動產貸款監控管理機制，且資產規模、營運特性有所不同，因此，本行係以道德勸說方式，請銀行依據自身經營情況，研提未來一年自主管理之不動產貸款具體量化改善方案，俾以漸進方式強化銀行不動產貸款之風險管理。四、本行籲請銀行自主管理不動產貸款，係從總量及信用資源合理配置著眼，並不涉及對個案之約束，銀行應從法令、契約及營業政策等因素，自行衡酌貸放措施，並避免引發媒體所指稱「加深民眾違約風險」等不必要之紛擾。
「限貸令」有望讓房價下跌 郭國文籲優先放貸首購族
中央銀行公告要求銀行應在在9月6日前依據各行自身經營情況，應提出自主管理不動產貸款具體量化改善方案，且不排除再調整信用管制。立委郭國文22日指出，「限貸令」有望讓房價下跌，但建議銀行優先放貸首購族，並呼籲金管會應提出相對應的政策以落實居住正義。政府推出「新青安房貸」，引爆前所未有的房市交易熱潮，也推動房價上漲。面對我國銀行不動產放款集中度高，導致房價不斷上漲，郭國文於今年7月10日要求央行與金管會研擬，針對不動產放款設定總量管制，而近期央行也證實，請銀行於9月6日前，提出不動產貸款具體量化改善方案。郭國文表示，從2020年12月至今，央行推出6波信用管制後，不動產放款集中度仍居高不下，2024年6月底全集中度高達37.4%，跟歷史高點37.9%僅差0.5個百分點。過去他在質詢中央銀行時，央行總裁楊金龍指出，由於房價高，所以不動產集中度高；但同時，由於集中度高，房價就更不可能跌，所以集中度與房價相輔相成。郭國文強調，這次央行從「集中度」下手，可預期未來能成就的結果就是「房價下跌」，因此對於央行願意跨出這重要的一步，改善台灣高房價問題。不過，郭國文認為，面對總量管制對有意買房的無殼蝸牛而言，勢必會造成衝擊，他呼籲，金管會應該提出相對應的政策以落實居住正義，他提議銀行在審查不動產放款時，應該以「首購族」作為優先放貸對象，而不是僅放行給利率高的客戶。
央行出手！要各銀行自主管理不動產貸款總量 9月6日前提出改善方案
中央銀行自今年8月12日至21日，分別邀請34家本國銀行與信用合作社聯合社總經理前來座談，會中籲請各銀行善盡社會責任，避免信用資源過度流向不動產貸款。央行自109年12月至今年6月六度調整選擇性信用管制措施，以防範銀行信用資源過度流向不動產市場；加以相關部會賡續精進健全房市措施，迄至去年上半年，房市景氣逐漸降溫，不動產貸款成長趨緩。惟去年下半年起，房市交易擴增，房價走高，帶動銀行購置住宅貸款年增率上升，今年6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）升為37.4％，接近歷史高點之37.9％，顯示銀行信用資源集中不動產貸款情形有待進一步改善。央行表示，信用資源若過度集中不動產市場，將排擠生產事業實質投資所需之資金，不利經濟永續發展。銀行基於社會責任，宜引導信用資源合理配置，勿助長炒房、炒地，推升房價不合理上漲。鑑於國際間有不動產市場過熱引發金融危機及經濟衰退之先例，為防患未然，我國銀行業實有必要就不動產貸款集中度居高情形進行改善。考量各銀行資產規模、營運特性有所不同，並維持市場競爭公平性，央行請各銀行在不影響無自用住宅民眾購屋及業者推動都市更新、危老重建所需資金之前提下，依據其自身經營情況，於9月6日前研提自主管理之不動產貸款具體量化改善方案。央行將審視各銀行研提之不動產貸款具體量化改善方案，定期審視各銀行改善成效，並透過實地查核，督促銀行落實執行改善方案。央行將持續關注國內房地產市場發展及銀行不動產貸款風險控管，必要時調整選擇性信用管制措施，避免資金過度流向不動產市場，以維持金融穩定及健全銀行業務。