代拆
」 都更 釘子戶 海砂屋 協調 都市更新
弱勢戶優先完工 屋損慰助100%到位 市府籲把握補助申請期程
今年七月丹娜絲颱風重創台南，基礎設施嚴重受損、農漁業重大損失、上萬戶屋頂被掀、牆面倒塌，電力與通訊在局部時段大面積中斷。風災迄今將屆3個月，多數受損房屋早已啟動修繕工程也進入收尾階段，外界關注災後復原進度，台南市政府表示，屋損慰助金已全數匯出，核撥率達到100%，累計金額約12億2,392萬元，仍有部分災民猶豫是否修繕，呼籲把握政府媒合機制，除可確保施工品質，亦可申請相關補助，減輕家庭負擔。弱勢戶優先完工，屋損慰助100%到位，市府籲把握補助申請期程。（圖片提供／台南市政府工務局）南市府工務局表示，受災面積達20平方公尺以上且申請媒合之民宅共有3,609戶，現勘已全部完成，不需媒合者為2,608戶；目前已完成簽約990戶、修繕完工764戶，預估10月底可全數完成。市長黃偉哲特別關心的弱勢受災戶則列為重點協助，共353戶由政府全額補助，目前已修繕完成224戶、另有36戶施工進行中。弱勢戶優先完工，屋損慰助100%到位，市府籲把握補助申請期程。（圖片提供／台南市政府工務局）工務局提醒，受災戶只要在中秋節（10/06）前完成媒合簽約，完工時即可領取前進指揮所第2波媒合修繕簽約獎勵金1.5萬元工程尾款獎勵金，請民眾儘速把握。針對受損嚴重待拆除的房屋，工務局表示，委由政府代拆者，費用全額由政府吸收，自行雇工拆除者補助2萬元。為擴大支持災民，相關期限均延長至10月底，呼籲民眾把握補助申請期程。工務局表示，丹娜斯風災災後兩週內，搶通包含沿海偏遠聚落在內16條聯外道路，此外，為避免災後價格哄抬與「有錢也找不到人修」的窘境，工務局與前進指揮所、區公所共同建立標準工序與材單、公開單價並媒合工班；對於老舊聚落因產權複雜、屋況老舊而難以一次到位者，先行排除危險因子，再提供拆除或修繕建議，讓居民先住得安全，再住得安心。弱勢戶優先完工，屋損慰助100%到位，市府籲把握補助申請期程。（圖片提供／台南市政府工務局）南市府指出，「安全效率、弱勢優先」是市府推動復原工作的準則。將持續與中央協作，並與地方團體與志工並肩同行，透過透明與即時的資訊回應社會期待，協助受災區早日恢復家園。「台南市政府工務局 廣告」
台南風災後屋損遲未拆修 後續將依法辦理
丹娜絲風災迄今將屆3個月，台南市屋損慰助金也百分百發放，復原重建持續中，但不乏部分房屋因屋主無意修繕而擱置，遭外界質疑「拖這麼久仍未復原」的批評。台南市政府現階段以鼓勵修繕、拆除為主，但為避免受損房屋日後淪為危險建築或環境死角，預計10月底將啟動會勘，屆時將依《建築法》要求修繕或拆除。月初風災過後，造成台南屋損災情慘重，充斥屋頂被吹到全掀、半掀的慘狀，受災民眾克難以帆布覆蓋屋頂，隨著中央、地方攜手協助受災民眾重建家園，災區逐步踏上復原之路。不過，礙於部分災區房屋至今仍維持當初受損模樣，不免予人觀感不佳，但房屋屬於私人財產，公部門也只能透過補助、勸導等方式，希望民眾盡可能重建。此次風災受理近3000件屋損慰助金的將軍區公所指出，針對少數房屋迄今未修繕，均透過里幹事找工班協助一一處理。民眾不修一來是覺得材料費太高，有的則打算等到信任的工班有空再修，另有一些是三合院，產權複雜，至今仍卡住。至於部分毀壞房屋不做任何處理，也請里長勸導是否拆除？避免淪為環境死角。市府祕書長尤天厚指出，第2波媒合修繕簽約獎勵金，延長至10月6日前完成媒合簽約者，完工時即獲1.5萬元工程尾款獎勵金，但登記件數零星。至於拆除補助，工務局統計，截至目前委託市府拆除300件，申請自行拆除253件，已完成126件拆除。鑑於各區都有少數不修繕也不拆除的房屋，據了解，現階段仍維持鼓勵民眾修繕或拆除，補助拆除期限延長至10月底，但預計拆除期限屆期，10月底就會與區公所合作啟動現勘，明顯斷垣殘壁的房屋若已屬危險建築，將依《建築法》要求限期拆除，逾期不拆就代拆；若房屋結構外表看似還好，則建議依法完成修繕，若不修繕則將開罰，促使屋主修繕。市府強調，目前仍如火如荼修繕復原中，但復原進入下一個階段，面對房屋狀況不妥適的處理與因應，就要依法辦理，該修繕就修繕、該拆就拆。
災後重生2／蟑螂工班竄災區喊價 民間善心強渡缺工缺料危機
7月份來襲的颱風丹娜絲（TyphoonDanas）重創嘉南平原，災後復原到現在已經持續2個月了，很多災民面臨找不到修繕工班的窘況，更有廠商坐地起價讓弱勢戶苦不堪言，其中台南市政府除了發慰助金外，也積極針對房屋修繕媒合，目前更已啟動第2波修繕媒合獎勵措施，助攻尚未修繕的受災戶重建家園。CTWANT記者9月10日跟著台南市重災學甲區長張明寶腳步，從174縣道轉進「山寮」聚落，雖然風災後已過2個月時間，但缺工缺料之下，仍有舊房子門戶洞開，亟待排程重建家園。張明寶帶記者走入一間屋頂被「掀頭皮」的土角厝老屋，這間約10坪大的老房住著一名社會課列管的重度失智症阿嬤，面臨颱風第一線，災後是滿目瘡痍，光這場建築垃圾公所就清了6個太空包，市府幫忙媒合新舜營造處理重建，營造廠也投入新台幣30萬元成本重建，自6日動工後，大約花2天做骨架，一周內完成「蓋浪板」，才能讓老太太能安心回家。台南市長黃偉哲（圖）勤跑多處勘災，並以各局處「認養」各災區方式，希望儘速收拾颱風殘局，重建家園。（圖／報系資料照）官員直指，災後缺工缺料，「坐地喊價」的「蟑螂工班」問題屢見不鮮「40萬行情都能報成80萬」，像山寮這間老屋為例，若是只依政府補助，錢只夠把洞補起來，下一次颱風再來「一定又吹垮」，在政府法規與弱勢照顧權衡下，民間善心力量找進來「真的比較好做事」。新舜營造安全長則直言，自家營造廠規模不大，光這次就包了台南境內大大小小30處風災重建案，除了學甲外，其他重災區官田、將軍、西港、白河、後壁等都分部了案場，連財務長也分配去管工地，下包最遠還從雲林斗南「箍人」來，真的有感於本次風災太可怕，前前後後下來，「社會責任」就花了千萬成本。張明寶也預告，台南市政府已經啟動第二波的修繕媒合獎勵機制，災損後還沒有簽約找到工班修繕的受災戶，只要在10月6日之前完成修繕簽約，政府也會補助1.5萬元修繕費用。台南市不少弱勢災民在這次風災中屋損慘重，直呼政府補助款根本不夠修繕，市府工務局則媒合不少民間善心力量修繕房屋。圖為新舜營造工班替弱勢老太太住家修繕屋頂。（圖／劉耿豪攝）台南市長黃偉哲則指出，針對災後全台南「房屋修繕」已訪查超過22,000戶，市府也幫忙了3,559戶申請工班媒合，目前918戶完成簽約，其中更已經有410戶完工，且內有「弱勢戶」313戶全額補助。他直指，市府統一媒合工班會比居民自己找的還快，像石綿等由市府代拆代運，其實也能減輕社區風險，把政策化為行動，希望與民眾一同挺過災情。黃偉哲說，如今災後已進入「重建」時期，市政府有七大作為：首先，是各局處首長包下「責任區」縮短決策時程；第二，物資、清潔與建材都能「平台化」管理；第三，引進慈善團體與營造公司，協助法規未能涵蓋的弱勢戶修繕；第四，公私合力讓能源短缺戶迅速復電；第五，中小企業「一門式」服務幫忙融資與受災減稅；第六，資訊透明讓需要的人知道補助哪裡找；最後，市府成立任務型「中小企業服務團」，希望降低營運壓力。黃偉哲強調，儘管民眾期待「更快」重建，但復原是一場長期戰役，接下來台南將推動產業復建、公共設施汰換與社區防災升級，希望讓城市更有韌性。
內政部派技術人員助丹娜絲災民 劉世芳：快過特別條例挺重建家園
內政部長劉世芳今（14）日表示，在這兩個月颱風與豪雨災情中，中央災害應變中心已妥善調度各縣市救災人力，行政院更已火速核定「丹娜絲（Danas）風災家園復原慰助金」與「上工津貼補助」專案，7日更已在政院院會通過「丹娜絲颱風及728豪雨災後復原重建特別條例」草案，希望立法院朝野黨團趕快審查通過，共助災民度過難關。內政部長劉世芳（圖）強調各項災情補助會以「從優、從寬、從速」辦理之。（圖／趙世勳攝）7月颱風與後續連日豪雨重創南部地區，嘉南平原尤為受害第一線，亟需各界援助。其中為加快災屋拆除及修復速度，內政部已派員直接進駐臺南市佳里區與嘉義縣東石鄉，也與民間營造業公會和施工廠商合作「隨報隨查」，扛起修繕責任。官員指出，9月底前由政府代拆災區建築者，無論是一般戶或弱勢戶，費用全由政府吸收，若是自找工班拆除者，政府每戶會補助新台幣2萬元。而小計到12日為止，修繕隊總媒合小計95戶，目前已經完成4戶，持續協助重建家園中。官員進一步指出，到12日為止，臺南市已受理申請32,520件家園復原慰助金申請，另外嘉義縣6,471件、嘉義市則受理345件，目前總計已核撥7,578件。官員也說，民眾若因房屋損壞嚴重住不下去，需在外租屋自住者，可憑「受災證明」申請中央擴大租金補貼，另依據租屋所在地不同，每月最多補助 8,000 元，以減輕受災民眾的生活壓力。劉世芳強調，無論是協助弱勢戶修繕補助、政府媒合代拆、上工津貼或簽約獎勵金，各項申請皆會秉持從優、從寬、從速三大原則積極辦理，希望以具體行動為災民修補每一個家的缺口，讓受災民眾早日回歸日常生活。
成本上升！北市違建拆除費9月起將調漲35％
因應近10年拆除作業成本上升，台北市政府市政會議通過「台北市違章建築強制拆除收費標準」修正案，提高最低收費門檻與單價標準。北市建管處23日表示，參考台北市營造工程物價指數，將對應收費單價全面調漲35％，預計9月實施。收費標準自2016年6月訂定以來，期間拆除作業實際委外成本顯著上升，市府參考台北市營造工程物價指數自2016年至2024年間的變動，將各類違建構造對應收費單價全面調漲35％，以反映實際施工與拆除成本，預計於9月實施。建管處專委鄭大川指出，目前執行強制拆除時，每案最低委外成本約2500元，後續執行依違建構造與面積計算出的金額未達2500元，仍將以2500元計算，以保障市府基本支出回收。國民黨議員詹為元表示，公共工程成本本就會因物價有所調整，違建拆除作業若因入不敷出，造成沒有業者承攬，也會影響拆除進度與量能，同時違建拆除責任在違建戶，當違建戶不願自行拆除時，市府才會進場代拆，拆除費上漲也會讓違建戶因擔憂需支付高額拆除費，趕緊自行拆除。國民黨議員林杏兒也說，這些年相關營建成本早已成長超過至少40、50％以上，沒理由讓全體市民為違建戶承擔，此次調漲幅度也沒有一次調滿，算是手下留情，如違建戶覺得漲幅過高，可採取自行拆除的方式，也讓自己省一點拆除費。民眾黨議員陳宥丞認為，這幾年人力缺乏、物料增價，公共工程及民間營造成本都高漲，適時調漲強制拆除費用算是合理，況且經過市府調處、裁罰，已經花這麼多行政程序都不願意拆除，拆除費更不應由全民埋單、吸收中間差額。
忠勇新村都更新進展 不同意戶達共識簽和解
台北市進入「大都更時代」，市長蔣萬安任內共有11案都更代拆申請，已有7案完成溝通協調、4案尚在協調中。其中，北市士林區忠勇新村案近期有新進展，原先有1戶、3人不同意都更，並對市府提起行政訴訟，經法院協調，不同意戶要求改建後仍要有店面提供營業，最後雙方達成共識、簽立和解書。北市都發局長簡瑟芳表示，代拆是最後手段，市府志在協調非「拆房」。簡瑟芳指出，都更是為了促進都市土地再開發利用，改善居住環境與景觀、增加公共利益，雖採用多數決，但可能仍有不願搬遷戶，為保障多數人權益，「都市更新條例」 訂有「代拆條款」，若多次與不願搬遷戶溝通後無共識，執行代拆為最後手段，但市府目標是居中協調而非「拆房子」。最新協調成功的忠勇新村附近更新地區、福林段一小段355地號，面積約為1570平方公尺，更新前為屋齡超過50年的老舊建物，更新後為1棟地上12層、地下3層建物。忠勇新村案由都市更新會籌備都更，但由於尚有未搬遷戶，實施者於去年9月申請市府代拆，因另涉事業計畫及權利變換計畫行政訴訟程序，經最高行政法院3次調解庭，並於今年2月協調市府、實施者及未搬遷戶3方達成共識，後續實施者應依協調結果配給店面予未搬遷戶，調整建築規畫設計，再經更新會會員大會通過議決後，將修正計畫書圖送市府審議。簡瑟芳表示，有些不願搬遷戶至始至終不願意出席任何協調會，以致協調過程皆由他人代抽籤，最後無法換到屬意戶位，才須走上法庭爭取條件，都更是社會工程需經層層關卡，除消弭紛爭，也要不斷促成共識。
新台17線南段開工 李柏毅：從青年拚到鬢髮微白
立法委員李柏毅今(13日）出席新台17線南段第二期工程正式舉行動工典禮時表示，新台17線全長7.3公里的建設，努力了20年才從規劃進入通車階段，他從青年奮戰到鬢髮微白，見證了這段漫長而艱辛的過程。李柏毅回憶，他從擔任議員到進入國會，自己始終將新台17線列為交通建設的重點推動項目。他多年來積極召開地方座談會、記者會及協調會，並在在高雄市議會與國會中多次質詢，今年3月29日更親自邀請左營楠梓的里長們搭乘軍方專用車進入營區，實地考察新台17線的規劃路段。李柏毅說，進入國會後，帶著鄉親對新台17線的期待與承諾，全力投入中央資源的爭取。他說，面對經費的競爭，自己透過質詢與跨委員會的多方提出質詢討論，詳盡地向行政院卓榮泰院長與前交通部李孟諺、現任部長陳世凱表達新台17線的急迫性和對地方交通建設的重要性。李柏毅強調，此次南段二期工程順利啟動，關鍵在於先前針對海軍左營基地代拆代建工程的現勘協調。原先海軍左營基地代拆代建計畫經費，高雄市政府初估14億元將調增至28億元。工程會在今年9月5日要求高市府詳細說明新增項目與道路建設的關聯性後，自己隨即在同月18號邀集工程會、國發會、國防部等相關單位現場協調，確認新建設施與新台17線工程的緊密關聯。最終高市府以修正公建計畫的方式，完成28億元經費的申請與核定程序。李柏毅說，自2006年路型規劃與都市計畫變更以來，歷經政策調整、與國防部就土地撥用及設施代拆代建協商，甚至需保留海軍重要文化資產如精神堡壘及四海一家等，還要設計施工工法以保護廍後北極殿不受影響。李柏毅表示，這一路走來，新台17線凝聚了歷屆中央與地方首長的心血，包括陳菊前市長、蘇貞昌前院長、陳其邁市長等人的協助與努力。自己相當期待新台17線完工，為左營楠梓地區帶來嶄新的交通發展機遇，實現和鄉親們的承諾。
央行不講武德2／都更如牛步原因曝光 業者怨「大都更時代」淪口號
台北市每10間房子就有7間是屋齡超過30年的老屋，地方首長年年高喊「加速都更」，不過多位都更建商向CTWANT記者表示，一個都更案平均得走上十年，根本仍停留在牛步化，尤其「地方政府行政流程的官僚與傲慢，補件內容不一次告知，文書往返曠日廢時」「非得等同意戶都搬出再花1、2年時間協調釘子戶。」台北市都更學會理事彭彥祥則點出，都更處長期人力不足，建議盡速擴大編制，提高審查效率。「台北市貴為首善之都，應該扮演全國都更推動的領頭羊，但遺憾的是，受限於過去諸多都更訴訟案例的包袱，無法大破大立提升都更效率，官僚體系下的包袱與心態，即便每屆市長信誓旦旦宣示都更政策，但民間感受到的行政作業牛步化都在扯後腿。」一名北市都更建商總座如積怨已久向CTWANT記者控訴。2012年北市曾經歷文林苑都更案市府和釘子戶對峙的爭議，讓市府更小心謹慎面對不同意戶強拆時的程序。（圖／報系資料庫）他舉例，一個都更案整合達8成後，將舉辦事業計畫公聽會、擬具都市更新事業計畫申請報核約1個月，完成報核還要經過公告和公開展覽30天，再進入審議會審議，「但北市都更案，都市更新事業計畫送件後等承辦人員審查都超過2、3個月，開公聽會也要2、3個月，鮮少有案件半年可以完成公開展覽，速度相當緩慢，尤其事業計畫小到寫錯1個字就退補件，需要補件的地方也不一次點出，讓業者一直來來往往做文書作業」，該業者懷疑承辦人員只要來不及處理，就用技術性退件來拉長時間。台北市都更學會理事彭彥祥就點出都更處問題出在長期人力不足，案件多到承辦人員審不完，壓力大，也容易捲入建商與地主的合建官司中，而這些人因為了解審查標準，經常被民間單位挖角，導致流動率高的惡性循環，都更處擴大編制、有效招募和減少離職率，對提升民間都更效率有很大幫助。另一業者反映攏長的作業流程還包括「釘子戶的協調與強拆」，他說，依目前流程，等拆照、建照下來，所有同意戶都搬走，政府才願意介入協調釘子戶，然後再花上1、2年時間跟釘子戶溝通協調，才會走上強拆，而這段時間，所有同意戶都在外租房乾等，拖到最後搬出去的同意戶也受不了，向建商表示「多分給他們都不計較，只希望趕快動工」，這不是讓釘子戶更有恃無恐？對此，北市都更處官員回應，實施者須依北市代拆辦法完成2次私調並領得拆建照後得向該處提出代拆申請，都更處會再啟動2次公調，以進行後續代拆作業。在申請代拆前，溝通協調之責任與義務在於實施者，政府公權力的介入是最後不得不的手段，動用上需要相當謹慎細膩真誠磋商兼顧程序正義，在實施者與不同意戶窮盡可能仍難以達成共識下，公部門始依法執行公權力。不少都更業者皆抱怨都更事業計畫送件審查反覆遭退補件，都更專家彭彥祥就點出問題可能出在審查人員人力不足，若能有效率審查，對市長喊出的加速都更將有很大幫助。（圖／方萬民攝）台北市不動產開發公會理事長陳勝宏認為，目前的都更程序確實麻煩、時間很長，都更案從整合到完工平均10年跑不掉，真的很久，手續繁雜浪費人力成本、冗長時間墊高資金成本，房價降不下來，整合與行政作業流程也是原因之一。對於都更不合理規範，業者也反映，北市儘管地政局認定是合法建築，建管處則認為一定要有使用執照才能申請合法建築物8%的容積獎勵，但大同、萬華區許多老房子因早年法規未完善，很多沒領有使照，應予以放寬認定。都更諮商師與危老推動師雙證照的北市西新里里長胡家瑒則反映，北市7599公辦都更專案，必須為公劃更新區域內才符合申請條件，但90%以上地區都不在劃定內，都更處只會要住戶自己去申請劃定，沒有任何協助與配套；且各階段整合等待時間約只有2個月，超過時間就宣告失敗，2年內不得再申請，時間實在太短，完全跟現實面脫節，應視同意比例適度給與緩衝。彭彥祥則建議，前期整合效力的提升才是加速都更的關鍵，之前市府大力培訓都更危老推動師，卻因長期沒有很好的被善用，人才流失，建議市府在舉辦社區說明會的法宣團隊和北市住都中心整合團隊，可以多招標不同團隊同步推展，提升都更推廣和整合量能，大都更時代才會到來。
對上選區「學姐」劉世芳 李柏毅：部長可對我反質詢
內政部長劉世芳29日首次到委員會備詢，也是藍、白闖關《立法院職權行使法》、《刑法》「反質詢入罪」後的首場官員質詢，立法委員李柏毅面對上屆同選區的「學姐」說，「部長不能對我反質詢，但我同意部長對我反質詢」，他建議，未來內政部國土署在土地重劃時要以股東身分參與，以免抵費地被炒高，不利社宅興建。李柏毅就住宅政策質詢劉世芳表示，國土署在縣市政府進行土地重劃與核定時，必須以股東身分進行參與，以利後續社會住宅推動。他以台中為例，若市地重劃時沒有做好抵費地規劃，將造成市府抵費地不斷被炒高，進而導致建造社宅的土地成本增加。李柏毅認為，像高雄、台南興建較多社宅興建的縣市，國土署可用該縣市當年度或前一年核定社宅量來審核，並適度增減其抵費地比例。李柏毅另外指出，內政部6月1日起實施「警消移民空勤人員增深夜津貼」，在0時至6時若人員出外勤，支給每小時100元的補貼，預估受惠人數約6.9萬人，希望警政署能持續追蹤補助成效，給第一線執行勤務者更好的工作環境。 李柏毅表示，自己一定會持續追蹤劉世芳過去8年來在左楠選區的貢獻推動的建設，其中包括新台17線，過去從劉世芳擔任立委任內不斷推動，期間更換了十位國防部長、十位工務局長，目前北段工程已經動工，南段工程的介壽路拓寬、中海路工程也正和國防部進行討論，這些都有動用到內政部營建署生活圈道路的經費，希望劉部長對過去自己的選區多多照顧。劉世芳回應，李柏毅把台積電引進左營楠梓作為首要目標，未來整體生活圈的計畫中，新台17線在協助高科技就業人口以及就業移動上非常重要，另外包括在用水、用電的方面，楠梓汙水處理廠變成再生水部分，這些政策自己當然都會全力支持。另外，國防部內部代拆代建進度如果可以超前，未來國土署有關鋪設道路部分銜接到左營高鐵站，可以如期如質完成，因為未來台積電將在一年內開始運作。
彰化最大爛尾樓將拆除！ 「黃金帝國」前身竟是超美日式巴洛克風建築
被稱為彰化最大爛尾樓的員林「黃金帝國」商業大樓即將在年底前拆除，在地人多年的地標也即將走入回憶。有網友翻出它的前身，是日治時代的「員林郡役所」，有著日本仿歐洲巴洛克風格的特色建築，雖不比如今的大樓氣派，但自有其賞心悅目之處。據《中時新聞網》報導，座落於彰化縣員林市的黃金帝國大樓，曾與彰化市地標喬友大樓被譏為「彰化縣兩大廢墟」，喬友大樓因大火奪走4條人命而已被拆除，黃金帝國大樓何時拆除，則因牽涉到281名產權人，一直難以定案，如今終於確定要拆除了。彰化縣府建設處表示，縣府已編列拆除工程總經費計8100萬，前期規畫設計監造案已於4月18日上網公開招標，預計年底前動工。黃金帝國大樓位於員林火車站黃金地段，為地下4樓、地上14樓的建物，20多年前曾商店、百貨服飾、遊樂場、旅館、KTV、餐飲等雲集，盛極一時，但在921地震後，被列為危樓，多年來外界對於大樓整體結構安全一直有所疑慮，地方上喊拆聲從未斷過，只是因產權複雜，難以整建。事實上，黃金帝國原址的前身，是日治時代的「員林郡役所」，也是重要的地方中心，管轄員林街、溪湖街、田中街、大村莊、埔鹽莊、坡心莊、永靖莊、社頭莊、二水莊等周邊9個鄉鎮。郡役所全棟為日本仿歐洲巴洛克風格的特色建築，外牆也用全用深黃色同色調磚砌而成，外觀宏偉。員林郡役所舊景。（圖／翻攝FB／臺灣國定古蹟編纂研究小組）國民政府接管台灣後，員林郡役所也在1980年代拆除，改建為樓高14層的商業大樓「黃金帝國」，更在921地震後淪為廢墟。如今總算要拆除進行都更，期待在原址上能建立起一番新的風貌，再創新的榮景。
403震出新都更1／「大都更時代」淪口號？專家業者提4建議快速翻新北市65萬老屋
403地震後台北市長蔣萬安提出「大都更時代」，獲民眾支持，但台北市30年以上老屋就有65.5萬棟，占比超過7成，要如何全面性更新，須強而有力的配套方式。CTWANT記者採訪多位都更及房產專家，了解都更卡關原因，並彙整提出老屋全面健檢、廣設中繼宅、多推公辦都更、明訂強拆規範等4大建議，多管齊下才有可能真正進入「大都更時代」。這次403地震各地傳出災情不輕，全台統計共開出130件紅黃單危險建築。回顧921地震、2016年南台大地震後，都會震出新的都更政策，但都更腳步仍緩不濟急。國家地震中心曾研究指出，一旦北台灣發生規模6.3以上的地震，台北地區恐會有4000棟房屋倒塌。入行有50年資歷的房市專家李同榮觀察，政府多年來都更政策嚴重問題是「重老不重危」，與下次地震來襲前賽跑，斧底抽薪的作法就是針對35年以上老屋全面健檢，嚴重危屋就進行強制拆除都更。李同榮強調，政府目前對老屋所採取配套只是被動式的補助健檢，沒有強制性，根本發揮不了作用。一般建築採取簡單快篩檢測的費用約每戶7000~8000元，就算台北市35年以上建築60幾萬戶全部快篩，總預算約50億元，「這種攸關人命的預算，應優先編列，再依建築危害程度詳細檢測，分級分類給予輔導補助、改善或強拆。」蔡漢霖表示，很多地主因為都更換不回原坪數，將被迫搬離而不願都更，除了短期中繼宅，他也建議有長達20~30年的長期安置宅，讓地主能在原生活圈長期安心租房子。（圖／報系資料庫、林榮芳攝）都更重建期間，地主擔憂居住問題，中繼宅就扮演重要角色。建築安全履歷協會創會理事長、中力都更總經理戴雲發就說，目前市場普遍做法是提供租金補貼，讓地主自己想辦法度過房屋重建時期，但租金補貼往往不到位，例如大安區一家4口或3房2廳（舊公寓27坪以上）租金可能要3.5至4萬元以上，而目前建商給地主的租金補貼以舊建物28坪為例，租金補貼約為22400元，地主常還須自掏腰包，覺得麻煩或手頭不便的，就認為乾脆不要改建就好了。戴雲發認為，未來若想大量啟動危老都更，就必須借助中繼宅解決短期安置的問題，而目前中繼宅的租金，也讓一些低薪家庭無法負擔，是否能合理降低租金或補貼也影響都更意願。每個政策的推動都要有整體的配套方案，否則屆時又是空有政策卻無法落實。「不只短期3~4年的安置，中繼宅最好也提供長期20年以上的安心租賃！」台北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖解釋，有些地主不願都更，不是因為貪婪，是當他沒有辦法室內1坪換1坪的現實考量下，雖然看似都更後資產價值增加，但卻面臨生活空間縮小，得被迫加價買坪數或選擇搬離，他形容這類地主被迫變成「都更難民」。蔡漢霖認為，政府若能提供長期安置宅，未來地主就能有3種選擇，一是選擇住在分回後坪數較小的新房子；若是覺得居住空間不足，可以出售分回的新房後，到房價較低的外縣市購屋；不想搬離原有生活圈的，也能住在政府就近提供的安置宅，前提是政府必須保證能長期租賃，讓地主在財產和居住權都能同時有保障。如何就近提供中繼宅、安置宅，最好的方式就是少子化下廢棄校舍的整併重規劃，如「艋舺學園EOD計畫（以學校改建為中心的社區重整計畫）」。根據北市府都發局提供數據，現有永平中繼宅、基河三期中繼宅和廣慈社會住宅(5%戶數)共3處、440戶中繼宅。雖然北市已在盤點區內34校全面進行相關校舍改建，但似乎速度還不夠快。李同榮認為市府應編列預算強制老屋全面健檢，危屋須強制拆除重建。（圖／報系資料庫）都更窒礙難行，不是對實施、整合者的不信任，就是分配不均，不少地主都希望政府主導公辦都更，更有保障。可是現實是骨感的，過去就遭議員質疑，雙北執行公辦都更的住都中心長期人力不足、也招不滿，再多政策都是紙上談兵；熟知都更市場的人也說，「人力不足下，住都中心的KPI就是不斷辦都更說明會，只能挑成案機率高的案子做。」北市府去年初公告實施「公辦都更7599專案計畫」，將公辦都更受理意願門檻從原有的90%降至75%。雖然被一票專家詬病，降低門檻不代表後續整合工作就會順利，但民眾仍多是寄予期待，期盼公辦都更量能充足、看得到也吃得到。蔡漢霖認為，每個都更案卡關的狀況不一樣，公辦有公信力，民間具有協調彈性，各有優勢，只要政府量能足夠，公辦多推一點樂見其成，尤其像南機場整宅這類較吃力不討好的案子，民間不願推動，更是必須政府進場協助。目前公辦都更也有不少委託民間公司主導和執行計畫，也算是透過政府嚴格把關代替地主篩選合作建商的一種方式，地主不用再擔心遇到「都更蟑螂」或「一案建商」。不管是公辦還是私辦，整合最後階段都會面臨不同意的釘子戶卡關，政府在最後一哩路是否真能以公權力強制執行代拆，也是加速推動都更的關鍵。第一線整合建商鑫建築執行長許峻豪就說，對於送事業計畫書都有很明確規定同意戶要達8成，但代拆辦法卻沒有很明確地訂出比例，往往同意戶都高達9成以上，磨到不能再磨政府才要介入代拆，「為什麼要被遷就在5%、10%的人身上，難道這90%、95%的人的權益就不是居住權益嗎？」他建議明訂可執行代拆的條件，也讓釘子戶不會有恃無恐獅子大開口。
永和都更得和段代拆案達共識 下月開始動工
新北市政府2019年7月發布實施代拆辦法後，都市更新處迄今受理6件代拆案，目前已執行2案、明年執行1案、完成協調2案、審查書面1案，其中永和得和段有4戶本不同意，後經辦理公部門協調會議，戶主與建商終於達成協議，將於明年1月執行拆除作業，加速都市更新腳步。都更處表示，永和區得和段961地號等36筆土地都市更新案，於去年10月發布實施時，有4戶不同意加入都更，之後建商自行與戶主協調12次，但始終未果；今年6月建商向都更處提供相關文件後，8月成立協調小組，邀集雙方辦理公部門協調會議，陸續完成3戶協調工作。由於最後1戶始終無法取得聯繫，經請求相關單位查詢，終於找到該位待拆戶，並於本月初雙方達成協議，讓全案邁出重要一步。都更處指出，6件代拆案在進入公調程序後，均能圓滿取得共識，因待拆戶常對都更審定的權利價值有所誤解，透過再行協調小組成員站在公正、客觀立場說明，讓待拆戶了解都更的審理過程，建商也釋出善意，雙方化解歧見，最終才能有圓滿結局。城鄉局長黃國峰表示，新北市率全國之先於2019年7月24日發布實施代拆辦法後，配合都市更新條例增訂危險建築物準用建築法第81條程序強制拆除，市府即於去年11月23日增訂危險建築物免除公私調程序，加速危險建物拆除腳步。黃國峰說明，面對日趨增加代拆申請案件，衍生相當的人力資源與行政成本，為落實使用者付費精神，將於本月20日起新受理案件開始收費，以實質反映成本。
惡瘤變黃金1／ 全台最大海砂屋變身！ 里長親揭成功關鍵在「人心」
1980年代台灣經濟蓬勃起飛，公共工程建設大量動工，原集中在淡水河開採的河砂供應不足，部份業者往下游開採海砂替代，使得這些建物後來都成了「海砂屋」。在80年代末期由眷村改建而成的延壽國宅部分區域，也深受其害，住戶在牆壁剝落、鋼筋裸露的危宅中度日，苦不堪言。30多年匆匆而過，如今這個全台最大的海砂屋聚落都更案，最後完成整合的J區基地歷經10年折衝，今年4月正式動工，地上21層、地下4層的建物，預計4年後完工。由於基地緊鄰全台第一個美式社區民生社區，未來週邊規劃6米人行道、森林花園社區，新屋行情每坪上看120萬元，住戶終於展眼舒眉，迎向苦盡甘來的新生活。「現在大家說這裡很像『小信義區』！」當地的北市鵬程里里長許顏建有感而發地說。2022年7月，延壽國宅海砂屋J區都更案中，最後反對整合的三戶同意接受都更，柯市府也盛大舉行海砂屋拆除典禮，宣布全台最大海砂屋社區全部改建。（圖／報系資料照）台北市長蔣萬安出席開工典禮時曾開心地說，延壽國宅是他昔日立委選區，他對民生社區、特別是延壽國宅有深厚情感，過去常與當地住戶交流，發現住戶並非抗拒都更，而是不瞭解其中程序與權利義務，透過市府多次說明和協調，終於圓滿整合。延壽國宅一帶是故總統蔣中正夫人宋美齡推動的眷村，有婦聯、撫遠、汽基新村等，住戶多為軍眷，早年從低矮木造房，改建成公寓國宅，被鑑定為海砂屋的區域，歷經爭取容積獎勵改建大樓，每座基地協調都超過10年以上。目前除中華工程承包的M、K、I、J區（M、K已完工交屋、I區興建中）共654戶外，仍有部份危老海砂公寓也在談整合、還掛上醒目「認定海砂屋」的紅布條。 有里民告訴本刊，該區內老屋幾乎全在談都更，部份遭建商鎖定的海砂屋，因為內部有住戶拒絕合建，建商擔心拒建戶轉賣給他人，增添都更變數，索性拉起布條「提醒」潛在買家別躁進，競爭激烈可見一斑。「延壽國宅海砂屋，近年屢傳天花板塌陷、漏水，住戶修了又補、補了又漏、漏了再修，沒完沒了，公安疑慮揮之不去。」許顏建2010年當選里長，親眼目睹近20年當地海砂屋從「隱患」變身為「金礦」的艱難過程。因鵬程里就在基隆河邊、土質本鬆軟，他家也在當地，感受特別深刻，曾有老夫婦哭著說，怕地震房屋會塌，夜難成眠。許顏建說，早在蔣萬安是菜鳥立委時，就曾多次進入里內，聽里民抱怨海砂屋改建遙遙無期，但剛開始蔣與他都懷疑，海砂屋不是有額外「容積獎勵」嗎，為何還有住戶不願改建？後來才發現內情並不簡單。海砂屋分散全台，但真要改建整合住戶意見卻非常不容易。圖為台南市安南區安富里海砂屋，因產權分散，整合有難度，近期成為登革熱疫情死角。（圖／報系資料照）他透露，撇開各人條件差異不談，北市海砂屋都更獎勵雖比外縣市優惠，住戶當然都想爭取更高的改建條件，但建商也非省油的燈，看準鵬程里原道路夠寬、基地方整，一開始都耐心等待住戶的回應。就有精打細算的住戶，等甲建商開條件，再拿甲的條件找乙建商談，乙談完又期待丙也來談，比來比去好幾年過去了，後來察覺「羊毛都出在羊身上」，再回頭向甲建商斡旋，結果建材、人工已經大漲，甲建商昔日條件也回不去了，談判停擺。曾經還出現1戶不同意卡住44戶難改建的狀況，住戶不僅損失寶貴時間，萬一發生火災地震，後果更難設想。幾年下來，怎麼做最有利，住戶其實自己心裡最清楚。台北市府都更處主秘謝明同表示，海砂屋因有立即性公安疑慮，近年行政程序簡化，容積獎勵也比危老都更獎勵更高，政府介入協調、甚至代拆也比較師出有名。至於北市不少海砂屋因為巷弄狹窄、基地小，未必能像延壽國宅都更案完全適用「高容獎」，卡在居民抱怨無法室內一坪換一坪，但這個問題不是市府單方面能解決，會再向中央反應爭取。
50歲富綢新思路1／這家紡織老廠連13年發股利 董座不怕碳＋數位焦慮「AI部署像給工廠吃維他命」
紡織行業經營持續面臨挑戰，近年有的轉型房地產活化資產，有的借殼賣出，甚至鬧經營權紛爭，而50年前從大稻埕起家的台灣富綢（1454）一連發13年股利，在去年庫存陰霾中持續發出0.25元現金股利，相較無法獲利的同業實屬不易，還老驥伏櫪，續推新仿毛彈性機能布料品牌ElasLana，要搶攻全球都會休閒市場。CTWANT記者日前專訪台灣富綢董事長莊燿銘，他親訴這間股本只有13億，生產基地堅守台灣、在海外沒有設廠，去年營收18億元、年增14％，不靠業外收入堅守紡織本業，且一連13年合計發放4.26元股利的亂世生存本領。富綢創辦人是張哲生、1973年成立於大稻埕，「那時候人造纖維技術剛出來，織成的布料光亮輕薄，像富貴人家才用得起的蠶絲綢緞一般、就叫『富貴綢』公司的名字也是這麼來的。」莊燿銘告訴記者，富綢創辦人在80年代拆分事業，原在台南經營布行的父親入股，莊燿銘從淡江大學英文系畢業後，在1989年進公司、從業務開始歷練。「公司用兩項產品起家，一是西裝內裡布『塔夫塔（TaffetaFabric）』，這也是富綢的英文名字；另一個是能做成傘布的『春亞紡（Pongee）」』，後來延續發展出的『緹花』令富綢成為台灣三大緹花廠之一，品質不輸日本和服」，莊燿銘表示。台灣紡織業在70年代是出口創匯尖兵，大好光景在2000年後變調，2001年紡織品出口金額126億美元、去年僅剩88.4億美元。遇上中國扶植紡織業、東南亞發展輕工業，加上國際品牌客戶要求赴越南設廠，台灣紡織受重創出口銳減，「台灣織機在2000年有4萬台，現在不到2萬台，產量規模減少。」莊燿銘形容，存活下來的紡織業找到了第二春，就是能「讓人穿了好舒服」的機能性紡織品。台灣富綢廠房外觀有歷史感，廠內乾淨清潔且自動化程度高。（圖／取自臉書）台廠如何掌握機能性紡織纖維製造技術？莊燿銘分析，關鍵在於台灣自有纖維開發能力、又與終端客戶有很好關係、且保留上中下游完整供應鏈，不只是做代工，更以策略聯盟方式緊密連結。「快時尚崛起，電商改寫紡織生態，每個人都要穿出自己樣子，商品越來越分眾，生產彈性化更重要。」他解釋，台灣最大優勢是提供一條「價值鏈」，像富綢這類中型紡織公司，有加工絲廠、織布廠能一條龍研發各式布款，可為客戶提出一系列解決方案。此外，富綢採取客戶多元化策略，避開重壓單一客戶的風險。「每個客戶對營收貢獻5％，多元分散」，莊燿銘說，因為一半以上客戶來自日本，富綢的產品貼著市場趨勢走，從中高價位、正式服裝，走向輕薄、抑菌，近5年進一步從細丹尼及纖維材料變化下功夫。「這趨勢在311大地震後（2011年）更明顯，之前日本上班族出門都是西裝革履，近10年來他們漸漸不繫領帶、穿著訴求輕便簡約，高機能性、仿天然纖維，針織流行告一段落，最近又開始流行起梭織。」去年由總經理接掌董座大位的莊燿銘，在匯率、疫情、物流大亂、疫後通膨原物料飛漲下，猶能一連13年發股利未間斷，去年再度發出0.25元股利。面臨新的減碳任務，莊燿銘今年更訂下「紗、織、染整條供應鏈合起來，兩年目標減碳2萬噸」目標。「工廠將過去高耗能設備轉換成低耗能、拉高潔淨能源使用比例、使用低碳原料、生產效率更高，光是一套5台、新型日本TMT假撚機就1億5000萬元，還有機連網、AI自動排程、自動驗布、生產數據優化管理、瑕疵原因分析、提高良率等全面數位建置等，2年來累積資本支出上億元。」這一本帳，莊燿銘清楚數算。身兼絲織公會理事長的莊燿銘更能體會，中小型紡織同業的「碳焦慮」、「數位焦慮」，「像是更換鍋爐，一套都是上千萬，未來若被要求使用綠電又需要更大投資與成本，紡織業者若屆臨退休、下一代沒意願接棒，『看不到未來』的情況下，很容易有收掉的念頭。」對於同業的焦慮，這位紡織老將給了一個心法，「不是為科技而科技、為減碳而減碳，背後思考很重要」，莊燿銘形容，「AI部署，像給工廠吃的維他命，讓老公司循環運作更順暢。」經驗老練與老客戶關係緊密的富綢，今年6月底富綢50歲生日晚會上，還發表結合纖維的彈性與羊毛舒適感的新布料品牌ElasLana，依然保有新創公司的充沛活力。
前立委黃國昌被爆汐止住宅「超級違建」 新北市府最新進度公開
前立委黃國昌發起「716公平正義救台灣」凱道遊行，卻被新北市議員張錦豪踢爆，黃位於汐止的住宅是在山坡地的「超級違建」，侵占國有地79平方公尺，國產署要求黃必須在1個月內騰空返還，並繳納違約金；新北市政府表示，限期1個月未改善，最高罰30萬元；目前尚未收到國產署要求代履行拆除公文。工務局表示，關於汐止水源街2段一處民宅公寓後側鐵皮屋違建，經調閱相關圖資判斷應屬2009年6月25日以前的既存違建，目前拍照列管，非屬優先拆除類組，除非主管機關要請拆除大隊優先處理，市府後續會依違章建築相關規定處理。對於國產署要求黃國昌限期一個月拆除侵占國有地建物，如黃不自拆，拆除大隊副總工程司林奕佐表示，國產署如請拆除大隊代拆，我們就會代為履行，排除公有地上的占用，但目前尚未收到國產署要求代履行的公文。至於菜園畸零地變成停車場部分，交通局13日已發函給黃國昌，要求若有作停車場需求，應於15日內向交通局申請設置許可。黃14日回函表示，163地號為既成道路，另162號土地已租予他人使用，已轉知承租人須依規定辦理，否則將依約收回土地。交通局表示，若29日限期屆滿，尚未收到該土地申設臨時路外停車場的申請書並仍作停車場使用，將逕移請土地管理機關依法續處。
住宅牛肉辨真假1／雙北候選人都更政見PK 「這項」被批最慘「來亂的」
距離縣市長選舉剩下半個月，電視辯論會上各候選人的政見百花齊放，其中雙北30年以上的老屋近133萬戶，使得都更及危老改建議題，成了「未來市長」交鋒重點。CTWANT記者整理雙北市長候選人端出的政見，包括「預審制」、「中繼宅」，以及承諾「1坪換1坪」等，詢問專家、業者及學者，帶大家辨識政策牛肉的真假。918台東強震重創東台灣，震出全台老屋危機隱憂，尤其首都市長候選人之戰，國民黨蔣萬安、民進黨陳時中、以及前副市長無黨籍黃珊珊等3人，不約而同表示，「上任後首要執行的政策就是都更！」前防疫指揮官陳時中提出「優先介入處理危老住宅」，擴大住都中心，設立都更專案小組，建立完善「預審制」，以4年內都市更新核定2成為目標。蔣萬安來勢洶洶，主張現行公辦都更同意比例90%門檻要降低，另就有公共安全疑慮及特殊歷史背景的整宅，專案方式檢討基準容積率，提升民眾參與意願。黃珊珊則延續柯市府政策，提出第三代公辦都更計畫「都更3.3」，為安置都更中的住戶，另設「中繼住宅」。新北市長侯友宜則延續目前「都更三箭」政策，挑戰者林佳龍則喊出「1坪換1坪」「危老都更4年4萬戶」等大方向。雙北市老屋共133萬戶，918台東強震重創東台灣後，候選人都紛紛提出都更政見。（圖／民眾提供）針對以上5名未來市長政見，CTWANT記者以「候選人A~E」代號，採訪第一線執行整合的建商、都更諮商師、匿名的都更單位公務員及學者，被批最慘的就屬林佳龍的「1坪換1坪」。「太空泛，沒有方法，只有口號」「不要再1坪換1坪的口號來亂…到底是權狀坪換權狀坪，還是主建物坪換主建物坪，都講不清楚」「每個地方容積率不同，分配條件不可能拉在齊平的狀態。」就連匿名都更公務員都說，「非所有都更案均可達成，面對都更成本持續飆漲更添難度，且往往造成地主過大期待，導致都更破局。」「雖然1坪換1坪最貼近民意，但實際運作大多不可行。」東龍不動產董事長王棟隆解釋，依目前容積標準及高營建成本，新北市大概只有容積300%的板橋市中心，或房價每坪60萬元以上的地區，4樓以下的老屋改建，才有可能達到「室內1坪換1坪」；就北市來說，房價雖較高，主要容積大多225%，4樓以上產品即便拿到容積獎勵最高50%，也只能換回「權狀坪1坪換1坪」。雙北市候選人提出的都更政見中，林佳龍的「1坪換1坪」受到專家學者及業者最多質疑。（圖／黃耀徵攝）就算是侯友宜的現行政策「防災都更2.0」，同意比率達9成即可申請1.5倍原建築容積，「防災都更當然勢在必行，但是1.5倍的容積上限，相信是很難1坪換1坪。」都更諮商師胡家瑒直白地說。政治大學地政系主任孫振義也說，喊1坪換1坪就能解決問題的時代已經過了，若能做到1坪換1坪，基本上不用政府擔心，自己就能成功。他認為現在已進入多元協助都更的時代，要視個案情況調整政府協助力道與措施，例如輔導協助、公辦都更、代為協調、都市計畫變更、代拆...等。王棟隆認為，目前都更危老改建速度緩慢，最大問題就是分不回原坪數，尤其年長者對於都更後空間變小很抗拒，「台灣營建技術建築高度不是問題，最有效的方式是提高容積，才有足夠本錢支付營造費用，同時讓原地主能取得室內1坪換1坪以上的空間。」包括蔣萬安也提到檢討基準容積率。孫振義表示，調整基準容積，基本上是都市計畫委員會通過就可以，但具體而言，也不是市政府自己調整，而是說服「市都委會」通過變更，或者立專法（例如：自治條例）通過議會，方可增加獎勵容積。匿名公務員就說，「調整基準容積是屬大事，往往屢遭專家學者批評及監察院糾正，不得不慎。」近年原物料飆漲，使得都更案整合越來越困難，專家、業者認為可以調整基準容積率與獎勵，讓建商與地主都能有更多誘因促成改建的共識。（圖／黃鵬杰、林榮芳攝）針對陳時中喊出「目標4年內都市更新核定2成」及林佳龍「危老都更4年4萬戶」等目標，「（講這話）一定不了解都更為什麼這麼難核定，主要就是代拆戶的問題跟比例原則。」匿名公務員則說，都更關鍵在整合共識，有賴住戶參與意願，時間不可控難預測，數量無法用喊的，以免跳票。另外像是陳時中、蔣萬安都有提到「預審制」，陳時中還提出都更要「正副首長親自督導」，讓業者相當有感，因為從送都市計畫到定案動工，都更流程少則3年多則5年以上，預審制委由建築師或其他單位多個窗口做前置作業，可加快時程；加上正副首長親自督導，有利了解運作實務及改善行政效率。業者也認為擴大住都中心是好事，「但危老推動師素質跟能力都太差了，沒有建商或開發商專業，要有足夠專業人員。」黃珊珊的「中繼住宅」不少業者按讚。鑫建築執行長許峻豪認為，不願意都更改建的地主未必都是獅子大開口，有些是年紀大的老人家，要搬出去找房子租，對他們來說很麻煩，中繼住宅可安頓是不錯的選項。不過，對她所提公辦都更分回一定比例回饋社福，業者擔憂恐降低住戶參與都更的慾望，如何從中取得平衡是關鍵。蔣萬安、陳時中所提「降低公辦都更公權力介入的門檻」，獲得專家業者支持。現行規定公辦都更要90%以上住戶同意，公權力才能介入，「這是民國88年訂的，早該檢討」「降低門檻確實有必要，否則連案子都送不進去根本毫無希望」「同意成數降低也不能太低，最好是8成以上」除此之外，「政府也要有魄力執行（待拆）」。老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良表示，「目前危險建築都更不同意戶規定需要經過2次公部門調處和2次民間調處，之後若仍不能取得共識，公部門可以進行強拆，這個公私協調程序相當的費時耗時。」「不管是都更或危老，講求的是時間跟效率，都是為了要跟大型災難的發生賽跑。」許峻豪說，台灣超過30年以上老舊建築太多，已不符合921地震後的耐震規範，加上專家學者已示警未來一定會有海溝型的強烈地震發生，所以任何形式的改建，都是未來災難發生時可降低傷亡人數的提前防範。
台塑房事賺百億3／政府送容獎反成都更阻礙？建商地主「利益得失」重分配
全台最大的台塑都更案一波多折，一再延宕，從整合釘子戶、送件卡關，今年 11月又因「都更條例」新法重新送件，最後爭取的獎勵容積反而多增3600坪，開發價值也從2018年估算的800多億推估已破千億，讓外界有「等越久，賺越多」的錯覺。其實不只台塑都更案，每每政府祭出新獎勵，都會讓都更案裡的建商與地主重新檢視手上的「利益得失」。一位建商坦言，獎勵能越多越好，每回頒布新獎勵，如果差很多，當然會重新申請，不然成本一直漲，只有地主享受房價的漲幅，又不用負擔成本。「都更條例」2019年大翻修，為解決整合實務困境，特別強調獎勵的明確化，除了訂定各種建築容積獎勵的計算方式及申請條件外，還新增完整街廓或土地面積達一定規模、結構堪慮建築、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計等獎勵項目。然而今年5月再度放寬，實施容積管制前的中高樓層以上建築得以原建築容積1.2倍，危險建築得以原建築容積1.3倍。根據台北市都更處統計，民間提出更改都更計畫申請重公展的12案中，有11件是受到2019年「都市更新條例」修法中央祭出容積獎勵誘因後重新變更計畫，目前僅台塑都更案是依今年5月「都市更新條例」修法再加碼容獎而重新再遞件申請。台北市都更處主秘謝明同表示，容積獎勵增加，相對與地主的協議與分配條件也會跟著改變，需要一段時間再協商，通常需要1至2年的醞釀期，才會在實質申請上見效，像台塑都更案產權整合較具共識、反應速度快的案子相對具優勢。鑫建築執行長許峻豪認為，容積獎勵固然能增加誘因，但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定，都應該同時要有配套措施。（圖／本刊資料室、馬景平攝）不僅如此，本月4日內政部會議通過，耐震力未達現行標準的1/3，地方政府可強拆，不限定中高樓建築，一般老舊公寓也能有1.3倍的容積獎勵，預計年底前可發布實施。據了解，不少業者都重新精算，希望爭取更多的容積獎勵。不只業者見獵心喜，還在整合中的同意戶，也可能翻盤。「地主們也不是省油的燈，看到容積獎勵的提升，也想要得到更好的分配條件，往往導致改建案一拖就是十餘載歲月。」對於「都更條例」1998年成立以來歷經9次修法，是否真正鼓勵危險或老舊公寓加速改建，鑫建築執行長許峻豪持保留態度。他認為，容積獎勵固然能增加誘因，但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定，都應該同時要有配套措施，才能讓改建同意戶能有新家可歸。「本來是希望當成改建的誘因，但已經要改建的、不需要在外力鼓勵的，反而賺得快又多。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，獎勵持續加碼之下，確實有「撐得越久、領得越多」、「等得越久、賺得越大」的感覺。都更過程中，整合是最困難的一環，目前業界希望能設立「都更危老整合業」的新業別及相關管理條例，能有法律約束和明確收費項目，以健全都更市場。示意圖。（圖／馬景平攝）黃舒衛也提醒，台塑都更案壓倒性的產權集中特質，非一般合建案可比，一般地主不能只看到政策獎勵值的增加，卻忽略更多的市場不確定性，尤其近期各縣市為了反映物價，紛紛調高都更案建物工程造價標準，會直接影響合建分屋的條件，過度的期待與等待，反而得不償失。都更專家彭彥祥也提出另一修法方向，都更條例裡「共同負擔項目」裡面有人事費用、風險管理費，但卻少了最重要的初期整合者的勞務報酬，目前都更推動師必須掛在建築師、建經公司、營造廠或建商名下才能讓報酬有名目核銷，因此他建議成立「都更危老整合業管理條例」，就如同仲介有經紀業管理條例一樣，「能有法律約束和收費項目，明確規範整合到多少程度就能有多少報酬，並於都更條例增訂整合業視都更規模或住戶人數得獲得不同百分比的容積獎勵，避免都更推動師還沒完成任務先被餓死。」
嗆馬建商黃正勝2／「我只賺合理利潤！」 海沙都更棘手案都找他幫忙
新店央北重劃區推案遍地開花，但今年房市亮點卻悄悄轉移舊市區家樂福商圈，在裕隆城計畫住宅區喊卡後，目光焦點全集中在由合環建設機構投資興建的寶強段42層摩天大樓。合環寶強段前身是荒廢30年的爛尾樓，合環8年前進場整合連同鄰房共百位地主，成為新店最大都更案，同時也是新北市第一件釘子戶市府代拆案，總銷上看200億元，預計今年底公開銷售。寶強段基地面積2,837坪。圖為整地前，基地正中間留有過去施工到一半的地下室大窟窿（圓圈處），以及唯一的釘子戶（箭頭處）。（圖／合環提供）一日下午，記者登門拜訪合環建設機構，一位白髮歐吉桑前來迎接，笑起來有著彎彎的月牙眼，親和力十足，正是總裁黃正勝。黃正勝誠實告訴記者，「寶強段這塊地產權複雜，在商言商下，沒有建商敢碰，包括我在內。但地主20多年來多次找上門，一直說只剩下我能幫忙，直到8年前，我才被說服，答應出面。」 據了解，黃正勝在地方上赫赫有名，新店有關建設工程上的棘手案件最終都會求助於他。不僅寶強段是地主主動找上門，去年初開工的新店第一件危老案「合環永新」，也是32位地主登門拜訪尋求協助。事必躬親的黃正勝，總是親自出席與市府和地主的每一場都更案會議。（圖／合環提供）合環的辦公室位於「合環御景」內，前身為90戶的海砂屋，過去在都更上也曾碰到困難，經過黃正勝出面整合，1年就搞定，成為新店第一件都更案。面對都更案的眾多地主，黃正勝有如硬漢般，堅持合理原則，「想要更好的分配條件，講得出正當理由就補償你，但不接受釘子戶無理勒索，成本多少攤開來算，我只賺合理利潤。」(待續)
新北市府代拆釘子戶 新店寶強路段30年爛尾樓將重生
新北市副市長吳明機7日出席「新店區寶強路段都更案」動土典禮，該案為市府首次執行的代拆作業，代拆到開工動土僅2周時間，效率相當快。他強調，該案8年來努力整合百餘名地主、解決30年來建商倒閉衍生的爛尾樓，是「安居樂業」落實體現。30年爛尾樓重生該案面積9000餘平方公尺，約30年前建商倒閉，形成1處開挖至地下4層的地下室爛尾樓，由於百餘名地主都盼都更重建，僅有1戶不同意，市府去年7月通過代拆辦法，今年6月底即引用辦法執行代拆，未來將興建2座連棟式大樓，高約42層樓，可提供542個住宅單位。吳明機表示，市長侯友宜上任後推出「都更3箭」政策，該案為市府首次執行代拆釘子戶作業，在所有程序都完備下，侯6月底還親自視察代拆作業，顯示市府執行都更作業的決心；再者，也改善存在約30年爛尾樓，維護市容景觀，保障市民居住正義。新北市「新店區寶強路段都更案」動土典禮。（圖／王永泰攝）都市更新處指出，該案亦改善了北側寶橋路85巷道路不等寬問題，並於沿街面留設6公尺寬人行步道及約1300平方公尺的開放空間及2000平方公尺友善公園。危老都更203案通過據統計，至今年6月底全市有280案危老都更申請，其中203案審核通過，其餘審議中或駁回，另有防災型都更13案。都市更新處總工程司李擇仁表示，據中央規定危老容積率逐年遞減，但面積達200平方公尺以上者，給予容積2％不等獎勵，鼓勵民眾及早申請。李擇仁說，今年6月、7月危老申請案倍增，每月約50件申請，以往平均每月20件，都是趕在6月底前的容積10％獎勵，為此，市府7月推出「106重建專案計畫」，協助100％同意且無爭議的案件6月快速通關，已有多人詢問但未正式申請。
質詢新聞局不知總統來訪 新北議員遭恐嚇
總統蔡英文昨天下午參訪新北市九份老街振興經濟，新北市長侯友宜卻毫不知情，還說「看了報紙才知道」，也未受邀陪同。市議員張志豪認為，市府每年編列約一百三十二萬元的輿情預算，卻未掌握總統公開行程明顯失職。不料，議員辦公室昨起就接獲許多不理性電話，今天更有網友在臉書涉文字恐嚇，今（17）天下午已向新北市刑大報案處理。新北市議員張志豪表示，今天有人在自己的臉書po文，「你的大腿要保好」、「假鬼假怪」等，明顯遭非理性網友攻擊並言語恐嚇。所以已要求辦公室主任備好相關證據，至新北市政府警察局刑事警察大隊報案處理。他強調，昨天因市長侯友宜在新店代拆工程現場回應媒體，總統蔡英文來訪九份老街一事，他絲毫不知情，甚至是「看了報紙才知道」。所以在議會質詢新聞局長蔣志薇，市府每年編列約一百三十二萬元的輿情預算，建置新聞局輿情系統，就是要掌握地方政情狀況，但現在卻不知總統要來新北市。張志豪說，新聞局明顯失職，也顯示新聞局輿情系統根本是在浪費錢，毫無功用，乾脆廢掉算了！沒想到，稍晚辦公室即陸續接獲許多民眾不理性情緒的電話，不僅辱罵工作人員，也紛紛表達對自己的不滿，今天就有人在臉書留言恐嚇。