代銷
」 房市 新建案 詐騙 央行 房貸
黃啟倫接任不動產聯盟理事長 預期交量跌破26萬棟「房市繼續不好」
中華民國不動產聯盟總會今（2）日舉辦第三屆授證交接典禮，新任理事長黃啟倫認為，央行應該要聽聽實際經營者心聲，呼籲政府啟動房市政策滾動檢討，首要放寬第二戶房貸，避免過度管制導致市場「硬著陸」與系統性風險，他也直言，今年房市「繼續不好」，預期不動產買賣移轉棟數恐比去年26萬棟還要低。中華民國不動產聯盟總會今日舉行第三屆授證交接典禮，由臺灣省不動產開發公會聯合會名譽理事長、中洲建設董事長黃啟倫正式接任理事長。黃啟倫在典禮上強調，整個不動產產業鏈涵蓋土地開發、建築設計、營造施工、建材供應、經紀代銷、估價到物業管理，牽動逾200萬從業人員生計，不應簡化為單一「建商」議題。他指出，基層從業人員已感受到金融收緊與市場動能減弱的實質壓力，新案開工量減半以上，後續相關產業同步受害。黃啟倫表示，政府連續七波信用管制與銀行限貸已見效，2025年全台房屋買賣移轉棟數縮至約26萬棟，創近年新低，預售屋推案與成交量大幅萎縮，市場預期已轉向保守。2026年房市展望審慎，他呼籲政策應「滾動式檢討」，避免由「預期降溫」走向「非理性急凍」，衝擊整體經濟。他進一步警告，台灣住宅自有率高達84%，若價格劇烈波動，可能引發金融系統性風險與社會連鎖效應，後果不容忽視。針對第二戶貸款限制，黃啟倫認為這屬換屋、家庭規劃或生活調整的剛性需求，與投機炒作應區隔。他建議主管機關揚棄「一體適用」思維，對「投資性購屋」與「自住換屋」採差別化信用管理，保留民眾改善居住空間。此外，力拼今年上路的虛坪改革，黃啟倫警告殺傷力大，不宜貿然實施；近期熱議的土方問題，他也表示，目前已有多個縣市已有緩解，但他也點名台南、屏東等縣市問題未解。他觀察資金已轉向股市與海外房市，房市多為在地自住需求，無需過度限縮銀行貸款，解除管制刻不容緩，他盼央行傾聽經營者心聲，鬆綁18個月開工、第二戶房貸與豪宅定義等貸款限制，讓市場軟著陸，避免崩盤系統風險。
「土星永續1號」零碳建築啟動 打造全台首例生物炭示範基地
隨全球淨零轉型進程加快，土星永續位於台中西屯區建地「土星永續1號」今（10）日舉行零碳建築動土儀式，正式啟動一項從規劃階段即納入碳管理的建築開發案。該案委託熊圖建設進行營建管理，將生物炭材料應用於施工和建材中，讓減碳與碳封存成為建築本體的一部分，未來該案將成為零碳建築示範案。台中市副市長鄭照新、內政部建築研究所所長王榮進、台灣建築中心執行長江欣政等貴賓皆應邀出席「土星永續1號」動土典禮。（圖／林榮芳攝）本案在設計初期就進行建築碳足跡盤查，施工過程中導入具負碳效益的生物炭，原料來自公司長期管理的台灣竹林。這些竹林疏伐廢材原本會腐爛釋放二氧化碳，現在經高溫裂解轉化為生物炭，能長期封存碳排。生物炭應用建立在既有綠建築與節能規範基礎上，進一步結合生態管理思維，不僅降低建築碳排放，還與在地自然資源連結，形成永續循環。該案涵蓋碳盤查、減碳設計、施工落實、第三方查驗及後續揭露機制，完整對應國內永續金融評鑑及國際IFRS永續揭露準則。土星永續董事長戴志毅致詞表示，今天的動土，不只是一個建案的開始，更是一個嘗試把「零碳建築」與「永續生態」從理念真正帶進工程現場的起點。過去談零碳、談碳中和，很多時候停留在目標、口號或報告上，而土星選擇從營造、施工到後續管理，一步一步把制度與標準落實在建築本身，依據國際標準在台灣落地，希望成為一個可以被檢視、被學習、被複製的示範案例。「土星永續1號」委托熊圖建設興建，並由熊圖進行發包工程、預算控管、品質管理。熊圖建設總經理林鼎強表示，建設工程是碳排大戶，建設跟環保減碳生態常常會有很多的衝突，國外很多國家已經把碳排暖化生態列為城市發展的配套措施，中央跟地方這幾年也大力推廣減碳淨零排放，所以建築物的減碳是熊圖建設很重要的發展目標。生物炭建材不只兼具長期碳封存、提升建材強度與耐久性，還具有改善隔熱性能等優勢，是具發展潛力的永續綠色建材。不過，生物炭與建築本體的結合並非易事。林鼎強解釋，因為標章跟法規目前都還是歐盟或美國為主，國內目前並不完善，所以很多建材運用上都需有尋找願意配合研發生物炭建材的廠商，將生物炭添加於混凝土、磚塊、塗料…等當中，這些運用也需考量市場接受度，因此土星永續跟熊圖配合先做個樣板，為後續推動零碳生態建築起到帶動示範的作用。土星永續副總賴佳郁表示，土星選擇將「永續」內建在建築資產裡，像鋼筋、水泥一樣，成為建築不可分割的一部分，這樣的建築，對企業重要性在於它讓永續不再只是寫在報告裡，而是存在於資產裡。她進一步解釋，企業對永續的投入，不再只是年度費用，建築本身就是氣候行動與自然正效益的證據，且所有成果，都建立在可量化、可查驗的基礎上，這讓企業在內部財務決策，以及對外與投資人的溝通上，都能用「資產的語言」，而不是「成本的語言」。林鼎強同時也經營代銷公司，他看好從營造起點整合碳管理，企業客戶能以碳數據支持ESG報告，住宅買家則參與環境友善行動，不僅有助於銷售溝通與協助客戶端的資產規劃，尤其在綠色金融興起的背景下，更具融資優勢。
2025推案王2／擠掉甲山林「代銷三哥」換人當 華固譽誠浴火重生熱銷150戶
2025年房市落入低谷，有業者選擇保守應對，也有人趁亂突圍，根據591新建案統計「2025十大代銷」，龍頭毫無懸念續由海悅廣告蟬聯，新聯陽連2年緊追在後，也不太意外，但第三名卻起變化，新高創靠著承接寶佳建案的海量戰術，擠下老牌代銷甲山林。而因一把火燒掉接待中心、震驚各界的「華固譽誠」，則是短短3個月內已銷售150戶。CTWANT委託591新建案統計「2025十大代銷」排行榜，儘管受信用管制與建商推案保守影響，代銷龍頭海悅去年仍以接案總銷2,255億元、總戶數1.1萬戶奪冠，相較前年，接案總銷僅微幅下調修正6%，指標案包括新北市永和區總銷200億元的「漢皇River Sky」，以及板橋區108億元的「新潤世界城」。 2024年，新聯陽與海悅僅差400億元之遙拿下代銷「二把手」，去年再度靠著5筆百億級指標案挹注，包括台北市文山區總銷400億元的「元利四季莊園二期」、北投區360億元「華固創滙園區」、新北市板橋區220億元「遠揚之森A⁺」，以及新店「華固譽誠」和桃園「新潤-安曼莊園」各135億元，維持與海悅不到400億元的距離，以接案總銷1,865億元，穩居市場第二大。 其中最引人關注的是新店央北重劃區的「華固譽誠」，去年10月30日，就在開案前一日，接待中心因一把大火付之一炬，但該案仍依照既定計劃改在新聯陽總部銷售，然而銷況似乎不受影響，該案平均單價9字頭，每戶總價約3000、4000萬元，根據實價登錄，目前已有150筆成交紀錄，相當於全案總戶數近5成的佳績。對此，新聯陽總經理張俊杰表示，該案因建商品牌加持、產品定位符合市場需求，再加上目前央北線上預售案稀少，為熱銷關鍵。 對於2026年推案布局，張俊杰表示，新聯陽接案仍將以雙北及六都人口稠密、生活機能成熟的精華區為主，今年目標推案量1,900 ~2,000億元，略高於去年，已確定百億指標案有新北市板橋總銷120億元「遠揚之森A⁺二部曲」、大陸建設總銷200億元新竹案，以及首度揮師高雄推出的「國揚鉑御」，總銷120億元。 過去緊追海悅後頭的甲山林，近年集團業務發展轉向代銷、營建雙軌並進，再加上不景氣建商推案量下滑，前年接案量已被新聯陽超越，去年新高創再越過甲山林成為全台第三大代銷。 奪下季軍的新高創廣告，透過承接「推案王」寶佳建設的穩定案源，2025年在房市逆風中突圍，接案總銷達805億元，年增近4成，指標案包括新北市新莊區180億元的「馥華之道」與泰山區130億元的「百達莊園」。去年甲山林也採讓利政策，董事長祝文宇表示，有讓利的案子都賣得不錯，但因為有很多同業在抱怨，所以今年雖然會讓利，但適度讓利可以賣得動就好。（圖／林榮芳攝）而退居第四名的甲山林，去年接案主要來自新北市新店區150億元的「寶鈺」及三重區130億元的「市政帝寶」，總銷為686億元，年減逾4成。月前，董事長祝文宇也坦言，銷售額自前年的千億滑落至約400億元，年減 200%，房市進入冷靜期、深度盤整期，今年公司將持續「讓利換速度」。 今年甲山林百億級指標大案包括新北市中和「左岸明珠」總銷380億元、泰山「當代帝寶」總銷150億元、桃園龜山「AI都會城1、2期」總銷540億元，以及「新竹帝寶」總銷250億元，且親一色皆是自建案。據了解，今年甲山林全年推案規模雖上看1,500億元，但多數仍以自建案為主，外接案僅針對地段條件佳、產品定位清楚的案件才主動爭取，接案態度相對審慎。聯碩地產去年靠著400億元「國城寳實」擠進十大代銷，不過對於今年推案計畫，聯碩地產表示，限貸令未解現在又有土方之亂，今年將以銷售舊案為主。（圖／林榮芳攝） 2025十大代銷也有2家接案量逆勢成長新進入榜。璞園建築2025年接案總銷翻倍成長至377億元，重返十大代銷行列，主要動能來自自家建設與西華飯店合建案「西華璞園」，單一指標案即占175億元；而聯碩地產去年靠著台南東區「國城寳實」單一個案貢獻400億元，首度躋身十大代銷行列，2025年接案總銷衝上497億元，年增近3倍，堪稱年度黑馬。 馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，前幾年房市多半跟著科技業移動，中南部市場表現亮眼，但2025年則呈現「北溫南冷」，中南部買氣趨緩，雙北市場反而相對穩定，全國布局有助於分散風險，因此可見能夠長期名列十大代銷行列的業者，多半具備「全台布局」的共通特質。 何世昌也進一步指出，2025年進入第四季後，成交量有逐步回溫跡象，主要因寶佳等大型建商率先讓利，透過「降價取量」策略推案，市場恐慌情緒也逐漸消退，2025年應是預售屋成交的谷底，預期今年會緩步回升，但整體買氣仍以自用為主，價格則在建商讓利換成交下，持續盤整格局。
中小型建商、代銷、房仲岌岌可危 房仲大老示警「5顆未爆彈倒數計時中」
房市持續探底，2025年全國建物買賣移轉棟數僅26萬棟，年減幅超過25%，交易量急凍，也影響相關房仲從業人員生計。房仲全國聯合會理事長王瑞祺今(2)日示警，當前房市已不只是景氣循環問題，而是在長期政策干預與信用緊縮下，累積出5顆未爆彈，包括中小型建商資金斷鏈風險浮現，以及房仲與代銷倒閉潮即將到來。王瑞祺指出，2025年全國建物買賣移轉棟數勉強守住26萬棟，但若扣除屬於「預售完工、被迫交屋」的案件，實質反映市場溫度的中古屋交易量，已跌至近30年低點，對房仲與相關產業而言，這不是修正，而是結構性寒冬。他直言，政府從第一波到第七波打房，房價未見合理回落，市場交易功能卻先被卡死，現在的問題不在民眾、不在需求，而是政策錯置，正在把整個產業推向懸崖邊。在長期政策干預與央行信用緊縮下，房市已形成5顆未爆彈，目前雖尚未真正引爆、但卻已開始倒數計時，他呼籲政府應該要嚴肅對待了。未爆彈一：交屋海嘯疊加需求斷崖王瑞祺指出，2026至2028年全台將迎來約36萬戶預售完工交屋潮，這些房子多在資金寬鬆、房市高檔時期銷售，如今卻遇上貸款成數縮水、銀行保守貸放、買方信心全面退卻。買方不是不想交屋，而是籌不到錢。他警告，當交屋資金斷鏈，轉售潮將湧入二手市場，特定新重劃區、供給過量區，恐出現「急跌式修正」，進一步衝擊市場信心與區域房價。未爆彈二：首購與換屋族被擠出市場王瑞祺直言，目前市場最大的結構性問題，不是投資炒作，而是「有真需求的人買不了房」。名義上首購可貸8成，實務卻常見僅5至6成，寬限期縮短、利率快速跳升，讓自住族現金流難以承受，嚴重違反政府照顧首購自住政策。換屋族則因「先買後賣」在銀行端實質停擺、第二屋貸款一律壓至5成，形同被全面封殺，「當首購、換屋都被擠出市場，房市就不再流動，沒有流動性的市場，本身就是最大之風險。」未爆彈三：中小型建商資金斷鏈風險浮現隨著銷售速度大幅放緩，王瑞祺指出，最先承壓的並非大型建商，而是土地成本高、槓桿高的中小型建商。當預售去化不如預期，卻已背負工程款與融資壓力，將可能出現延遲交屋、品質下滑，甚至零星財務危機個案。近期的｢土方之亂」對這些中小型建商衝擊更大。這不是危言聳聽，而是市場現場已經開始出現的訊號。他警告，一旦失控，將反過來加劇銀行保守心態，形成惡性循環。未爆彈四：房價若跌1成全民財富蒸發9.5兆王瑞祺警告，政府若持續以「壓價」作為唯一目標，後果恐怕超出想像。全台約950萬戶住宅，若平均每戶1000萬元，房價只要下跌1成，就等於頓時蒸發掉9.5兆元的全民財富，等同於3年的中央政府總預算。未爆彈五：房仲與代銷倒閉潮王瑞祺直言，第5顆未爆彈已在引信燃燒中。房仲與代銷等產業高度仰賴成交量，去年已有超過5成房仲業者瀕臨虧損邊緣，部分店東甚至為求生存，不得不動用個人資產或出售持股挹注資金，以維運作，經營環境十分艱困。交易量一旦腰斬，很多人收入幾乎歸零，農曆年後恐出現明顯關店與失業潮。他預言：「農曆年後，很多房仲業鐵門關了就拉不起來了！」這不只是產業問題，而是數十萬家庭生計、內需消費與社會穩定的問題。若任由產業失血，最終將回頭拖累整體經濟。房仲全國聯合會將2026年房市關鍵字定為「卡」。王瑞祺形容，「那一橫，就是政府過度介入市場的手。」他呼籲，政府應正視市場的這些未爆彈，儘速調整信用政策、放寬第二屋與換屋貸款限制，並與產業建立實質對話機制。政府在制定房價與土地政策時，亦應秉持預防重於補救的思維，從源頭審慎布局，而非待問題惡化後才被動因應。「裝睡的人叫不醒，但我們仍必須把事實說出來。」王瑞祺強調，房市若持續被政策卡死，爆炸的將不只是產業，而是信心、就業與台灣經濟的基本盤。
房市轉冷更突顯真價值？九份子重劃區升級中！自住族迎來最佳進場點？
央行限貸、利率維持高檔，加上整體房市進入量縮盤整，使今年全台買氣明顯降溫，中古屋議價空間放大、預售屋價格則仍具防守性，專家指出，當市場不再過熱，真正具有生活條件與區位潛力的地段反而更容易被看見，過去以生態示範區聞名的台南九份子重劃區，在生活機能逐漸成形之下，已從投資討論轉向自住族群的選擇焦點，未來三到五年將迎來關鍵成熟期。九份子從示範區走向真正生活圈 人口成長推動機能補齊房市降溫後，重劃區更容易被分為「純概念型」與「機能成形型」兩類；在居民數持續增加的帶動下，九份子正逐漸由後者接棒，區內學區啟用、運動活動將完備，加上低密度、整齊街廓的規劃，使其具備南台南少見的綠帶居住優勢。九份子國中小已經啟用，區域的「生活感」越來越明確。（圖／記者蘇茵慧）隨著入住人口穩定增加，便利商家、生活服務陸續導入，多樣業種逐步進駐，區域的「生活味道」愈來愈明確，幸福家不動產九份子店店長潘柏彥指出：「九份子在創區時強調環境品質，如今搭配生活機能補上，是少見能兼具宜居與便利的重劃區。」交通改善看得見 外圍道路串接北安南生活圈交通條件向來被視為九份子待補強的項目。台南代銷公會理事長佘光宗指出，雖然區位不在市中心，但通勤動線清楚，近年北外環、安吉路、海佃路的節點改善，使前往台南市區與安南市心的移動效率明顯提升。相較於永康、新市等直接受惠於南科產業，但同時面臨交通壅塞、開發密度高挑戰的區域，九份子提供了一種「遠離塵囂，近享便利」的舒適選項，其銷售非純粹工業區紅利，而是示範級的「高品質生活溢價」。串接南科的北外環，未來全部完工後，對於九份子與南科交通將會明顯提升。（圖／記者蘇茵慧）業者提到，過去早入手的自住客必須審慎評估商業區啟動的時間滯後風險，由於大規模商業建設需耗時數年，短期內生活便利性仍仰賴舊市區支援，但對於具備長期持有耐心的自住客而言，這正是利用時間差以當前價格鎖定未來價值的策略窗口。「交通一旦補強，九份子的宜居底盤會更完整。」佘光宗直言。房市盤整反帶來自住優勢 中古可議、預售轉理性潘柏彥分析：「對自住買方來說，目前九份子比房市最熱的時候更能買到真正適合長住的產品。」今年房市呈現「中古修正、預售盤整」現象，也讓自住者迎來難得的喘息時間，九份子中古屋在議價方面明顯比兩三年前彈性，加上成交速度變慢，買方不再需要壓力性決策，能更理性比較各社區的採光、管理與環境。預售市場雖仍維持價格，但非理性漲勢已明顯降溫，多數建案也提供更友善的付款或客變條件，整體來看，九份子市場持續以自住與長期持有為主軸，使區域價格波動性降低、保值性提升。未來 3～5 年：從保值走向生活升級的關鍵期各界普遍認為，九份子未來的發展不會是爆發性的房價躍升，而是穩健、務實、以生活品質為核心的成長，低建蔽率、多綠地、完善水岸環境，加上逐漸補齊的商業、教育與交通條件，使九份子具備台南少見的「低密度都市生活」樣貌。潘柏彥表示：「九份子不一定會是台南最貴的地方，但很可能會是未來五年裡，家庭最想住的地方之一，它的優勢不是炒作，而是生活。」對家庭客而言，恰到好處的公共空間、孩童活動環境、多元步道與綠帶，是市中心難以取代的居住價值；對換屋族而言，區域的穩定性與未來保值性也兼具中長期吸引力。台南・九份子重劃區｜全台首座低碳示範社區，商60連動https://youtu.be/QHWSjiwg-Tw?si=4w3i3gL3uQsrNi9R
接待中心減碳44% 遠雄房地產獲頒「翡翠級」碳足跡認證
在全球邁向淨零轉型的趨勢下，建築與不動產產業被視為減碳關鍵領域之一。遠雄房地產近日正式對外發表並獲第三方單位認證的「低碳循環接待中心」成果。位於台中北屯機捷特區「遠雄樂元」接待中心，取得施工階段減碳44%、全生命週期循環度57%的具體成果，並獲頒最高級別「翡翠級」減碳認證。遠雄房地產總經理張麗蓉表示，此次成果是多年累積的實踐結果，遠雄集團自2018年啟動FGN（Far Glory Next）永續願景，2021年推動工地再生計畫，逐步將減廢與低碳原則導入建設流程。2024 年遠雄建設在品牌發展書中明確宣示，將朝「最友善地球的建設事業」邁進。遠雄房地產作為集團內唯一代銷體系，因應角色特性思考如何讓永續理念在代銷端落地實現。遠雄樂元榮獲營建院頒發翡翠級減碳認證，(左起)低碳建築團隊建築師林亦奇、政治大學永續規畫研究中心孫振義教授、遠雄房地產總經理張麗蓉、營建院副院長徐力平、遠雄建設永續策略發展室詹雁惟協理。（圖／方萬民攝）房地產的接待中心，往往是代銷流程中最具代表性的高耗能場域，建置週期短、使用頻率高、拆除頻繁。遠雄房地產選擇以「低碳循環接待中心」作為突破口，提出可執行的減碳行動方案。該計畫自2024年11月23日啟動，由政治大學地政學系永續規劃研究中心主任孫振義指導，並攜手台灣永續價值共創學院及建築師林亦奇團隊，以「設計、施工、營運、拆除」四階段全生命週期為核心，逐步驗證低碳循環在實務上的可行性。「遠雄樂元」接待中心經台灣營建研究院第三方評估，該接待中心在施工階段達到減碳44%，全生命週期循環度為57%，並獲頒「翡翠級工程碳足跡減碳評估認證」。張麗蓉指出，該成果不僅確立制度化執行流程，也為代銷產業提供具參考性的永續模型。活動同時舉辦「淨零碳建築進化論：從低碳循環接待中心看產業永續未來」論壇，邀集學界、制度端與企業代表，就制度設計、決策機制與實際操作經驗進行交流。張麗蓉表示，推動永續不應僅呈現成果，更需公開討論執行過程中的選擇與取捨，讓產業見證可行的發展路徑，推動永續成為持續發生的行動。
十年地價翻倍的「安南王」！九份子兼具市區便利與未來商業機能的核心生活圈
如果要選出台南近十年來最「名利雙收」的重劃區，位於安南區的「九份子重劃區」無疑就是答案，從早年一片波光粼粼的漁塭養殖地，到如今成為全台首座低碳示範社區；從一字頭的親民房價，到如今站穩三、四字頭的都會身價，九份子見證台南房市的起飛，更用驚人的土地漲幅與逐步到位的建設，證明了地段價值。九份子指標個案百花齊放！產品力全面升級目前區域在售個案如透天新成屋淳仰律、永龍，預售案太穩森居、皇龍天韻等，均展現了建商對於九份子發展潛力的高度認同，其設計理念皆緊扣九份子獨有的「水岸生態」與「低碳節能」。在全台土地開發日益飽和的當下，這些建案透過大面寬開窗、退縮綠廊以及與水岸紋理呼應的立面設計，將居住空間延伸至戶外的自然景致中。這種結合了城市便利與度假氛圍的居住型態，正是吸引南科新貴與自住家庭願意在此落腳的核心誘因。隨著北外環道路的逐步通車，以及鄰近「商60」北安商業區的開發藍圖逐漸清晰，九份子從單純的「宜居水岸」，未來將進化為兼具交通與生活願景的區域，對於自住家庭而言，這裡不僅是現在的家，更是通往未來的資產保證。數據見證奇蹟：四年漲幅達124.2%根據歷年土地交易資料顯示，2016年重劃初期的抵費地標售，住宅區土地單價約落在每坪1、2字頭左右。台南代銷公會理事長佘光宗提及，當時市場氛圍觀望濃厚，許多台南開發商對於此區域難以想像，反而外地建商大膽願意嘗試。以當年主力產品來看，透天產品仍是多數台南人青睞的物件，目前透天產品則越來越稀缺。根據僑馥建經CTOPMAP當年資料統計，2018年的透天平均成交總價約在 1,507萬元，已經比整體安南區高出不少，對於許多首購族來說，是一個咬牙還能負擔的「透天夢」！佘光宗認為，九份子已經脫離過去生活機能不便的刻板印象，且房價上升也見證了區域的價值。（圖／業者提供）隨著南科強勢崛起，帶動了整個大台南的房地產板塊移動，九份子憑藉著「距離市區最近的重劃區」優勢，吸引了大量南科新貴與市區換屋族。2020年至2022年的房市爆發期，九份子的土地價值出現了驚人的「補漲」與「噴發」，到了2022年中，區內透天厝的平均成交總價已飆升至 3,378萬元，短短四年間漲幅高達 124.2%，反映了營建成本的增加，也揭示了土地原料價格的翻倍。不過，早期的九份子最常被詬病的是「生活機能尚未成熟」，買個便當飲料可能都需要跨橋到海佃路。然而，隨著人口大量移入，商業機能的「完成率」正在加速拼圖。除了重劃區內的全聯、便利商店、診所陸續進駐，九份子真正的商業潛力，來自於周邊強大的「外援」。如北區商圈及海佃商圈，除了菜市場、一般餐飲外，麥當勞、星巴克以及各式採買所需機能，已能滿足九份子居民90%的日常所需。時至今日，九份子的土地行情已不可同日而語，近期的抵費地標售結果顯示，住四、住六土地脫標價來到單坪3字頭，而民間精華地段的住宅用地開價，潤隆甚至以每坪 98萬元購入水岸首排。從最便宜的每坪17萬到98萬，這翻倍的數字背後，代表的是市場對九份子所展現的信心，現在的九份子，已不再是當年的郊區，而是寸土寸金的「安南王」。對於準備在九份子置產的自住家庭而言，市場的波動或許會造成猶豫，但從長遠角度來看，九份子現階段正是「自住兼投資未來機能」的關鍵時間點。從九份子已具備三大優勢來看，區域內環境成熟，生態景觀、公園綠地已到位；九份子國中小雙語學區已是品牌；未來串接北外環四期交通更順暢。鎖定「商60」願景！卡位未來增值核心位於九份子東北側、被譽為「安南區信義計畫區」的「商60」北安商業區，兩者相距不到10分鐘車程，商60的規劃定位為安南區的商業副都心，未來將引進大型商場、辦公大樓與高級飯店，可預期之價格基期更高，這也意味著購屋者能以相對合理的價格進場九份子，鎖定未來繁榮。在地房仲業者潘柏彥提到，在「商60」的加持下，九份子的價值會顯現得更明確。（圖／業者提供）幸福家不動產九份子店店長潘柏彥指出：「九份子最精華的時光還未完全到來。當『商60』的百貨商場、複合式商業大樓拔地而起時，整個生活圈的質感和便利性將大幅躍升。對於自住家庭來說，近繁華、享居家『早進場，未來享便利』是一個不變的法則。」
海悅12月營收年增81.11％ 2026年代銷釋5,000億案量
海悅（2348）今（5）日公告2025年12月合併營收8.24億元，較去年同期大幅成長81.11％；2025全年合併營收73.96億元，排除2024年無處分利益16.52億元，年減幅收斂至11.84％。展望今年代銷推案量達4,996億元。海悅2025年第四季預售建案包含，新北永和區「漢皇River Sky」、板橋區「新潤世界城」、新竹竹北市「鴻柏鴻湛」、台中太平區「由鉅敘真」、台南北區「國泰原美」等順銷助益，與依代銷合約完成請款，繳出12月代銷收入高達7.24億元，加上「南悅豐映」案交屋尾聲挹注營建收入1億元，使海悅12月合併營收8.24億元，年增81.11％。海悅2025年第四季合併營收29.77億元，較2024年第四季，扣除無處分利益之新北市新店區寶元段土地及建物之部分持分平轉讓予新美齊16.52億元，第四季合併營收約年增16％，亦較第三季大幅成長154.6％。2025年自住購屋者房貸資源仍趨嚴謹，使預售市場新建案開案數量明顯低於往年；海悅2025全年合併營收73.96億元，排除2024年無處分利益16.52億元，年減幅收斂至11.84％。對於日前央行理監事會決議，今年起銀行不動產貸款總量回歸由各銀行內部控管。海悅認為，優質且財務健全的建商更容易獲得銀行中長期的房貸業務支持。展望今年，海悅目前全台銷售中個案與後續接案合計總銷金額達4,996億元，包含北北基：寶亞南工段、永和區「漢皇River Sky」、板橋區「新潤世界城」、泰山區「義泰信」、中和區「豐森大境」；桃竹苗：達麗台肥案、恆海慶華段與忠泰竹東台泥案；台中市：「由鉅敘真」、「亞昕嶼森」與「鉅陞藏賦」；台南/高雄：台南北區「國泰原美」、台南永康「聯上豐實」、台南科工段「聯上海悅超級城」、白天鵝/富悅新市案與達麗平實段等指標性個案；加上新北「A3光點」與高雄「達麗未來市」將於上半年啟動完工交屋，不僅為海悅營建收入添柴火，更降低土建融額度與減少利息支出。此外，海悅2大地上權案，子公司金毓泰「台北市議會舊址地上權」開發案，將進行招租規劃的預先作業；台北市信義區逸仙段國有土地地上權案（仁愛逸仙辦公大樓），預計2026年年中取得建築執照，為長期租金收益佈局。
愛山林銷量大減、餘屋破千億 祝文宇：明年持續「讓利換去化」
在央行信用管制與豪宅限貸令雙重壓力下，愛山林（2540）法說會揭露，截至今年底公司餘屋總銷金額高達1,037億元，是近年高峰。面對銷售額自去年的千億滑落至約400億元的現實，董事長祝文宇坦言，房市進入冷靜期，深度盤整期，明年公司將持續「讓利換速度」，以自建案為主調穩住現金流。祝文宇指出，過去代銷案件多受制於建商對價格的堅持，導致去化不順；明年愛山林推案將65%集中於自建案，以自主定價空間靈活調整讓利幅度。他強調，「不貪心，只賺合理的價！」目前自建案總銷逾4,296億元，2026年預計完工交屋金額達240億元，未來5年都有百億入帳。今年在三重「市政帝寶」率先祭出讓利策略，將單價壓於每坪70餘萬元後，銷售明顯回溫。祝文宇坦言，面對買氣疲弱與政策收緊，「先賣得動比撐價格更實際」，因此明年各主要案包括中和「左岸明珠」、泰山「當代帝寶」、龜山「AI都會城1、2期」與「新竹帝寶」等，仍將維持讓利方向，並持續觀察市場反應。他表示，2026年供需更加分化，供過於求區域房價勢必修正，反之，精華地段因土方與工料成本上升，價格具剛性支撐。「現在讓利是為了應對景氣回檔，等房價恢復漲勢，就不會再讓。」祝文宇語氣堅定，但也坦承「已經有不少同業在罵」，因此明年讓利幅度不再擴大，以「適度讓」為原則。祝文宇進一步分析，今年房市已盤整一年多，買盤多觀望，市場關鍵在於「願意讓利」。只要價格夠吸引，成交自然回升。愛山林今年起率先採低價策略，帶動多案銷售超前進度。他認為，具土地成本優勢且願意調整價格的建商，將率先在盤整市況中突圍。根據法說資料，愛山林今年前3季合併營收94.5億元，稅後純益6.3億元，每股純益0.68元。展望明年，公司計畫推案2,091億元，重心轉往可自主定價的內部案，以靈活讓利加速去化。祝文宇最後強調，央行第七波信用緊縮確實抑制買氣，「但資金並未消失，只是轉向股市與商用不動產。」他認為，房市將持續「分流」，公司將以價格彈性與現金回收為核心策略，邊賣邊看、邊調整，以讓利穩住現金流、守住景氣底部。
明年房市恐量死、價亂、持續躺平 專家：不鬆綁沒人是贏家
在央行打炒房嚴控信用管制下，各建商一片哀嚎，2025年新建案推案量縮近2成，6年來首見跌勢。591新建案總編輯李忠哲今(30)日表示，過去新案3個月內拚完銷是常態，如今半年能賣3成就算及格，大家都在比誰敢真的降價。展望明年，他認為，央行還是主宰市場生死的最大關鍵，央行未鬆手下，市場將持續盤整，呈現「量死、價亂、賣不動」的躺平狀態。根據591新建案統計2025年六都及新竹地區推案，總銷金額達2.14兆元，較去年縮水近2成，個案數與推案戶數分別為1394件、10.2萬戶，雙雙年減2成；不過，全台開價、成交單價為63、59萬元，年漲4%，仍牢牢定錨在高點。李忠哲表示，推案水位連年處在高檔，銷況卻在高房價、政策及買方結構轉變下大幅衰退，今年房市依舊是連滾帶爬。然而建商和代銷等業者沒有悲觀的權利，即便市場再差，還是得撐下去，而在部分量體大的區域，由於來客量直線下滑，個案之間的競爭更加白熱化，除了低首付、附裝潢等優惠遍地開花，更開始比拚活動噱頭、比誰敢真的降價，一場生存風暴正悄悄降臨。李忠哲表示，目前市場雜訊滿天飛，區域房價分歧擴大，一方面有超漲蛋白區的新案降價求生，另一方面卻有蛋黃區個案再創高價，差異之大不僅消費者困惑，業者去化阻力也持續擴大。李忠哲強調，相較去年上旬新青安熱況，買方多到得靠預約來篩選，新案3個月內拚完銷是常態，如今半年能賣3成就算及格，「繁華攏是夢，已是目前房市最佳寫照。」觀察各縣市，台北市今年呈現量縮走勢，各方最關注的焦點，依然是剛上演完「輝達總部大戲」的北士科重劃區與周邊地區，據統計光北投一區，今年包含廠辦案在內，估計便有千億元案量挹注，不僅在北市各區中最多，更高居全台亞軍。新北市則是兩樣情，板橋、三重及新莊等熱區買氣雖然有撐，但外圍如淡水等供給量大的重劃區，建案亦面臨嚴峻的去化考驗，議價空間恐將逐步擴大。近年案量充沛的桃園、台中今年「缺客」情況相當嚴峻。以台中為例，過去遍地開花的重劃區，如今成為廝殺最激烈的戰場，尤其是外圍海線等地區，今年已屢屢出現單週零來人的窘境。而受惠科技題材的新竹、台南與高雄，固然有台積光環加持，但在高房價基期與政策利空夾擊下，買方追價意願疲軟，市場回歸基本面，呈現個案表現的極端落差，南部區域房價更首度出現鬆動。展望2026年房市，李忠哲表示，「央行」還是主宰市場生死的最大關鍵字，他解釋，若管制鬆綁，隨著房貸水位回穩，蛋黃區挾著地段優勢，買氣有機會率先復甦，外圍區域搭上這波順風車亦可望加速去化，交易量有機會「由內而外」翻轉。反之若無，明年將繼續陷入「了無生氣」的僵局，買賣雙方沒人會是贏家。
明年推225億案量擠十大建商 達麗：地主仍強硬、土方問題大
達麗(6177)近日法說會表示，明年已備好近225億元案量釋出，2028年以後儲備案量保守推估也有1119億元，目標年年推案量站上200億元、搶進前十大建商。達麗建設發言人廖政雄表示，明年將推出總銷75億元的台中洲際段、總銷80億元的台南平實段與總銷70億元的新竹台肥段3大案，合計推案量近225億元，未來每年推案量都會以200億元為目標。為了每年能達到穩定推案量，廖正雄也提到，2028年以後之儲備個案，保守推估有1119億元，其中最大案是左營海軍眷村公辦都更案280億元，以及聯開案橘線O10總銷183億元，基地正對衛武營，未來將會是高雄豪宅指標案。此外，新北塭仔圳第一期已經在配地，手握1905坪、總銷53億元的住宅案，陸續還有在跟第一期配回的地主談合建案，擴大規模。展望業績，明年將有「達麗世界仁」、「達麗未來市」、「達麗冶翠」與「達麗河蘊」4案，合計總銷256億元可完工入帳；後年則有「達麗雙子星」、「新高鐵」與「達麗世界學」3案，合計總銷為180億元入帳，皆為後續的營收動能。廖政雄也分享北士科「達麗河蘊」，本來賣到10%就停住了，某天代銷突然回報車子湧入停車場，才知道有消息透露輝達有意選址北士科蓋總部，雖然中間過程有點曲折，最終輝達總部還是進駐北士科，但達麗在這波輝達熱潮下並沒有如周邊建案上調價格，在只求順銷，因此還賣得不錯。對於房市，廖政雄指出，目前市場正處於「量縮價平」，雖然交易量少了，但房價沒有大幅修正，最大原因來自於土地價格完全沒有跌，且地主態度仍相當強硬。他也提到，最近最嚴重的還有土方的問題，是對營建業影響很大，不僅價格一日三市，更有可能找不到地方傾倒。廖政雄表示，主計處預測今年經濟成長率有7%以上，經濟動能強勁、資金充沛，且利率維持低檔，目前房市降溫只是預期心理造成購屋需求延滯，買盤仍以剛性需求為主，民眾在等降價，但以目前營建成本、土地成本來看，「我覺得應該等不到」，現在調降的也都是非六都核心區域。他也表示，政府推動AI及高科技產業的政策明確，創造大量高薪工作機會及住宅需求，未來達麗開發方向仍以軌道TOD、捷運聯開、都更、科技產業就業需求為主。
央行續凍利率房市會「血流成河」？ 南部業界：正面樂觀不看壞
中央銀行於18日召開今年第4季理監事會，會後決議利率連7凍，且第7波選擇性信用管制不鬆綁、保留銀行自主放貸彈性。雖然房市趨勢專家李同榮認為，續凍利率的做法會導致房市「血流成河」；但南部業界多認為，此決定在「意料之中」。台南上曜集團董事長張祐銘則認為，政策結果符合市場預期，雖然短期房市仍處於量縮盤整階段，但整體趨勢並不悲觀。特別是美國聯準會進入降息循環將有利釋放資金穩定房市，推測明年中旬有望止跌回升，加上台積電近期宣布加碼投資台南，對明年南部房市「正面樂觀不看壞」。富華新‧房研所觀察，由於不動產放款集中度長期維持在35%至37%的高檔區間，未出現實質下滑，加上今年受惠AI投資大爆發，經濟成長率可望「保7」、通膨率穩定落在2%警戒線以下，以上皆不足構成央行在信用政策與利率面轉彎的條件，也顯示央行在風險控管上仍有顧慮，全年態度偏向保守。富華新‧房研所進一步指出，雖然民間購屋信心疲弱、消費者信心指數（CCI）下滑，但從M1、M2貨幣供給年增來看，房市降溫主因並非資金枯竭，而是買方保守觀望，在此情境下，反而對購屋族有利，只要避開供給過剩、產品同質性高的區域，選擇自住率高、抗跌有競爭力的社區，風險相對可控。上曜集團董事長張祐銘指出，近一年在銀行資金管制與買氣觀望影響下，雖導致房市量縮，但也讓建商推案策略轉趨保守，無論開案時程或戶數規模皆放緩，部分建案更選擇延後推出，有助於消化過往推案量較多所累積的供給壓力，市場擔憂供給過剩的疑慮可望逐步解除。張祐銘認為，目前房市降溫主因在於買方觀望，而非基本面轉弱，代表價格修正空間有限，市場正進入築底整理期。而隨著美國聯準會進入降息循環，股市也居高不下，房市資金環境可望得到改善，加上台積電本月公告將於南科再投資興建2奈米廠，台南及南部產業與就業動能明確，估計將對南部房市形成長期支撐。他強調，明年房市不一定快速反彈，但回歸穩定的條件已逐步到位，在供給趨於理性、產業利多延續下，目前反而是具長線眼光的自住與布局型買方，審慎選擇標的、分批進場的相對有利時點，對明年南部房市「正面樂觀、不看壞」。南部建商、代銷業者針對此次信用管制未鬆綁，皆認為「在預料中」。一名高雄代銷業者坦言：「不期不待，就沒有傷害。」他表示，很多有自住需求的買方受到壓抑，遲遲沒有進場，主因是認為現在景氣不好、以及受限於第二戶貸款成數被限縮，因此只能持續觀望，並非沒有實際需求。而被壓抑的需求可能會推遲好幾年，直至市場放寬資金水位，終將導致需求一次性爆發，對市場而言未必健康。因此，希望政策逐步放寬，以釋放成交量能。金龍如恐龍？ 李同榮轟「央行問題大了」：永遠治不了房市央行不動如山！ 賴正鎰嘆：不動產要過冷吱吱的年央行按兵不動！ 房市管制未鬆綁 景氣趨勢專家們全說了
老鄰居相挺3個月銷6成 建商：房市不再全面齊漲回歸品牌力
深耕北市大同區的毅聯建設，開賣3個月銷售6成。今(17)日宣布與日商台灣大林組合作，擔任大同區新案「毅聯首馥」之營造總顧問。提到近期市況，毅聯建設總經理陳啟育表示，明年房市不再是全面齊漲的時代，而是回歸到地段、產品規劃與建商品牌力的基本面競爭。「毅聯首馥」房型規劃20~45坪，2~4房產品，據現場專案表示，3、4房銷售速度快，顯示買方多著眼於自住與換屋需求。（圖／林榮芳攝）陳啟育表示，面對這波房市不景氣，預售市場因建商在高成本壓力下，價格上要讓價有難度，除非是早期取得的土地，在土地尚具有價格優勢，建商才有讓價空間。而這波房市不景氣，他認為中南部較有可能出現建案讓利或資金斷鏈情況，但是能在雙北市推案的建商，在資金部位都有一定程度實力，因此要發生資金斷鏈、進而發生倒閉的機率極小，通常會出問題多是建商自身財務已經有問題，才會在不景氣時發生周轉不靈情況。陳啟育指出，受到政策調控、通膨壓力與資金流向交錯影響，房市正式走入去投機化、重品質的新階段，明年房市不再是全面齊漲的時代，而是回歸到地段、產品規劃與建商品牌力的基本面競爭，特別是台北市的都市更新與大型公共建設將持續主導市場走向。代銷業者巨將創意團隊董事長張鴻遠也表示，這波雖因政策關係，市場買氣轉冷，不過在房市回歸基本面下，銷售關鍵還是回到地段、產品兩大要素，因為不景氣的市場，自住買方依舊有需求，只要地段、產品規劃都對，建案穩定銷售不是問題。「毅聯首馥」基地位於民權西路站與大橋頭站雙捷運間，基地面積達626坪，三面臨路，建築規劃採18與15層制震雙塔設計，房型規劃20~45坪，2~4房產品。每坪開價125萬元，總銷約45億元。據了解，開賣不到3個月，目前實價已揭露37戶，成交多在每坪110萬至116萬元之間。張鴻遠表示，能獲得在地客高度認同，源自於建商深厚的在地淵源，儘管政策環境緊縮，但在地化的剛性需求與口碑效應，舊客戶介紹親友、甚至回流購買，形成一道堅實的防線。他也指出，若股市資金輪動回流實體資產，房地產仍將是首選。陳啟育也分享，他的家族世居於此，爺爺在大稻埕開木材行，到了父親改經營瓦斯行，從小他就在大同區長大，多數地主都是認識的長輩或鄰居，也因此過去幾年已在大同區推出5個都更案。
斷頭解套術1／限貸令釀解約潮不爽賠15% 律師教4招「無痛解套」
政府自去年下半年起掐緊房貸水龍頭，民眾因「限貸令」卡死難交屋的災情越來越多，很可能房子沒買到，還要支付一大筆違約金。現在律師界也衍生出「斷頭商機」，專為走上斷頭台的無辜民眾尋找「免死金牌」，從預售屋買賣契約中找漏洞，再與建商談判，協議免解約金或向建商分期還款。根據《591新建案》統計七都預售案解約量變化，發現今年1~9月解約數達1930件，與去年同期相比增加了68.4%。其中台中及台南解約數量皆是去年同期的1.4倍及1.5倍，台北市則是增幅89.1%、桃園市78.2%。《591新建案》總編輯李忠哲觀察，除了適逢交屋潮高峰，解約數相對較多，也有些民眾確實因房貸卡關選擇解約，尤其是持有多戶且財務槓桿太高的族群，一旦貸款成數等條件不如預期，又不願或無法拿出更多現金補足自備款，就會選擇認賠殺出，使得整體解約數較去年直線上升。推估準備斷頭的、還在協商中的，數量難以估計。一位新北謝小姐就即將成為斷頭戶之一。她於2023年底為年邁母親買進總價約2,000萬元預售屋，原代銷表示可貸款8成；孰料，去年9月央行宣布第2屋貸款只能貸5成，讓名下已有房貸的她頓時傻眼，自備款整整比原先規劃多出600萬元，此時建商也向她催繳總價5%、100萬元的交屋款，她積極籌錢也籌不足700萬元。「我們事務所(客戶)也被斷了好幾顆頭！」康克爾國際法律事務所律師吳奕綸就直言，目前市場上房貸孤兒確實很多，因銀行核貸金額與簽訂合約時預期的貸款成數有落差，又無法短時間籌措到足夠的資金，被迫走上解約。吳奕綸原專攻智慧財產類的訴訟案件，因越來越多購屋人找他求援，現在也幫被限貸令打到、無法順利交屋的民眾，想辦法與建商協商。（圖／吳奕綸提供）吳奕綸表示，違約金通常訂為不超過總價的15%，以已繳金額為上限。以總價1000萬元來說，違約金最多可達150萬元；若總價2000萬元，最多可能賠上300萬元，「若碰上踩很硬的建商，很可能民眾沒買到房，還要賠付高額違約金，真的會欲哭無淚。」他因此幫購屋人歸納出4個「無痛」解套方法，以此有機會可主張無須支付違約金解約。第一是內政部公告之預售屋定型化契約第18點規定，「買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，差額在30%內，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償；差額超過30%，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，得以7年以上償還期限，由買方按月分期攤還，或是解除契約。」吳奕綸表示，因政策改變導致貸款出問題，過去在法院已有判決先例，此屬於「雙方都無法預見、也不是誰的錯」的情況，建商以「個人信用瑕疵」向買方收取違約金實屬不合理。第二種解套方式，是依預售屋買賣定型化契約第24點，檢查建商有無違約情事，買方得解除契約。吳奕綸舉例，像是檢查賣方有無違反「建材設備及其廠牌、規格」「開工及取得使用執照期限」之規定，以建材或工期違約，提出解除契約，甚至建商還可能需賠付買方違約金。第三種解套法，是依預售屋買賣定型化契約第6點第3項，主張面積誤差解約。吳奕綸表示，若確認土地面積、主建物或本房屋登記總面積誤差超過3%，買方可主張以此解除契約。要是建商置之不理，第四種解套法為主張建物瑕疵，吳奕綸表示，建商若有違法二工，或不動產說明書登載不實，例如未記載漏水、嫌惡設施，購屋人可先向建商進行協商，再依民法第252條主張減免違約金及主張物之瑕疵解約，或減少價金等理由向法院提起訴訟。建商透露，曾碰到不少在銀行貸款不順利的民眾，回過頭從驗屋或契約上找問題，以拖延交屋時間或協商免違約金解約。（圖／黃耀徵攝）不過這樣的做法，看在建商眼裡可能不是滋味，認為就是來「找麻煩的」。對此，吳奕綸無奈表示，購屋人、建商其實都是限貸令政策下被波及的無辜者，不過若站在案件委託人角度，也僅能以「挑契約問題」的權宜方法來協助客戶無痛解約。至於未來打算買預售屋的民眾，吳奕綸建議在「解除條約」上應做更詳細的解釋，目前常見解除條款看似保護買方，但實際上存在多個爭議點，像是未約定貸款期限及貸款成數定義、種類不明等，所以在條文上須留意約定貸款期限、貸款為成交總價的貸款成數，且不包括信用貸款或保證人貸款，避免日後爭議。
方睿集團打造商用地產AI生態系 2026年擬全台擴展智慧服務
AI浪潮席捲全球，也即將翻轉不動產銷售市場，過去多仰賴於經驗與人脈，並透過人工收集資訊做決策，即將被數據模型取代。數位代銷業者方睿集團希睿創新置業總經理蔡焦緯今(20)日表示，集團正打造「商用地產生態系」，未來將提供商用不動產一站式的智慧服務解決方案，目前鎖定雙北物件，預期短期內將拓展到台中，2026年邁向全國。近年商用地產市場的供需結構正快速重組，在商業地產上如何精準判斷區域發展與產業成長動能是一直以來的痛點，隨著市場複雜度提升，決策若無即時且全面性資料和數據支撐，容易錯失良機與誤判投資方向。蔡焦緯表示，不動產開發常有案件才開始從建物與土地資訊、區域市場租金、商用不動產分布、產業聚落與產業變動趨勢進行資料收集與分析，而資料來源零碎，彙整耗時費工，導致產品決策階段無充分時間進行討論。為解決市場資訊不透明的長期痛點，方睿自主開發的不動產智慧(Property Intelligence)系統，整合台北市上千棟商用大樓資料，包括：產業、總經、人口、圖資、都市計畫、土地使用、建築認證…等，預期短期內將資料陸續拓展到中部，2026年邁向全國。方睿科技於今年3月成立以來，即以AI×Data驅動為核心，並於短短數月內完成1億元天使輪募資，展現資本市場對其團隊與技術實力的高度信任。母公司「方睿科技」專注於資料整合、AI 模型開發與智慧平台建構；旗下的代銷子公司「希睿創新置業」則聚焦建商於商業地產面的需求，透過數據驅動業務決策與行銷策略，從產品定位、產業動能分析、行銷廣告策略及銷售企劃打造一站式的智慧服務解決方案。蔡焦緯指出，相較於住宅市場已有成熟的代銷體系，商用地產領域至今仍缺乏專業且具科技力的代銷服務，對代銷而言，當不動產開發商在市場策略與產品規劃階段資訊不足，後端銷售也容易出現品牌定位不明、客群不精準等問題，造成整體銷售效率下降。此外，許多開發案在進場前，建商就已經背負高成本與時間壓力，卻沒有即時市場數據可供參考。蔡焦緯表示，希睿希望透過數據與模型，即時顯示市場熱度與產業聚落變化等多面向指標，並透過AI交叉比對與預測分析，推估企業未來的需求變化，協助不動產開發商在產品規劃前就掌握市場方向，讓建商在規劃階段就能掌握市場動能；未來代銷也不只是賣案子，而是協助不動產開發商做出正確的市場決策，推升品牌價值。
團購裝潢淪詐騙1／主嫌抓到了！騙百戶裝潢捲億元落跑 費鴻泰無辜遭波及
土城「世界花園」社區9月份傳出住戶集體遭裝潢詐騙，經統計超過百戶受害，另再加上承攬的下包商數間，詐騙金額總計破1億元。原定10月16日議員偕同受害住戶將召開記者會，就在前1天突臨時喊卡，根據CTWANT記者調查，「費姓主嫌抓到了！」而主嫌費敬禹原名為費聿譁，疑似為前立委費鴻泰的姪子。根據CTWANT得到消息，「世界花園」裝潢詐騙案關鍵人物設計師費敬禹，以假名吳敬禹服務客戶，事發後人間蒸發，原本就是通緝犯的他，隱身躲藏多日，經警方循線偵查，已於新北三重租屋處抓捕到案。目前全案已報請檢察官指揮偵辦，並全力追查金流找出其他關係人是否具共犯結構。根據台灣高等檢察署通緝查詢系統顯示，去年7月26日，費敬禹因偽造文書遭通緝。（圖／投訴人提供）此案受害住戶多經由代銷推薦，或是因推出「買屋送裝潢」，找上奧拓公司承攬裝潢工程。由於奧拓公司同時也是該案實品屋設計公司，住戶認為建商合作廠商應有保障，再加上代銷為其美言，奧拓公司保證價格絕對優惠，吸引超過百戶住戶合作，並支付訂金、工程款。後續奧拓公司再以冷氣將漲價為由，介紹大盤商提供優惠價，要受害人先付款購買冷氣、其他電器產品，讓受害人在工程未達進度前，已支付大筆款項。根據受害住戶自行統計，該社區約有140戶以上與奧拓公司簽訂裝潢合約，合約金額在30~160萬元間。另根據住宅消保會統計，有前往申請調處僅79戶，平均支付約80萬元，外加電器代購金額平均約支出20萬元。除了裝潢住戶，下包工班也多人受害，住保會觀察表示，此案戶數多、承攬下包業者也眾多，但有不少工班師傅不想再投入時間心力追訴，認賠心態多，也不願至住保會登入資料，廠商的受害金額較難估計。目前住保會僅掌握的木工、系統櫃、水電、冷氣等少數幾家業者，奧拓拖欠尾款金額約900萬元。不過記者詢問到另外一批工班業者欠款共有1500萬元，實則難以估計。「世界花園」今年剛落成交屋，花崗石建築外觀，還有超大中庭公園，相當氣派，很難想像裡頭竟有百餘戶裝潢爛尾。（圖／劉耿豪攝）而其中關鍵人物為奧拓設計師費敬禹，以化名「吳敬禹」招攬業務，2024年7月即遭通緝，過去他曾涉嫌多起侵占、偽造文書案件。不過，費敬禹還不是他原本的名字，他的原名其實是費聿譁，2005年就有詐騙紀錄，2019年，費敬禹更因工程糾紛登上新聞版面，他自稱是立委姪兒，擔任室內設計師承攬建案實品屋裝潢，卻詐騙承包商的血汗錢。當時承包商指控，費姓設計師發包工程後，向建商領款，但卻捲款落跑，工班們裝潢好卻領不到錢，面對下游廠商逼債，有人借錢，有人走投無路，甚至走上絕路，利用這樣手法騙了好幾個建案工班，不法所得破千萬。根據CTWANT記者調查，費鴻泰家族侄兒輩皆叫「費聿X」，如費鴻泰的兒子費聿德，費鴻泰的姪子、饒舌團體成員費聿鋒，此案主嫌費敬禹原名費聿譁，疑真如他所言是「立委姪子」。對此，費鴻泰回應表示沒聽過這人，本家親戚很多，絕大部分都沒有往來。對於費敬禹過去曾自稱是「立委姪兒」，前立委費鴻泰回應，家族人口眾多，不認識。（圖／報系資料庫）據了解，事發後，費敬禹消失，而負責人林峻宏夫婦則哭訴是費敬禹捲款跑路，稱他們也是受害者。費敬禹左手向裝修小白屋主們收裝修款，右手則是找工班施工，拖欠工程款，他要求住戶將支付家電款項匯入媽媽「吳美秀」帳戶，恐拖累高齡80歲的母親吳美秀。住保會公義律師黃雅筑分析，如果是因為設計公司後續經營不善導致「現場確實有施工，只是沒做完」，設計公司負責人或設計師要成立詐欺罪較爲不易，結果將導向民事糾紛；不過若是以採購家電冷氣為由收取款項卻未提供，屋主們可依照民法相關規定要求返還款項，又若一開始就沒有為屋主們採購家電冷氣的能力與意願，則仍可能構成刑事詐欺罪，甚至是帳戶持有人若知情，亦可能列為共犯，就看檢察官偵查以及追查金流的結果。一位受害住戶表示，目前多數住戶裝潢進度都僅施作到天花板、隔間、部分地板，但是很多人卻已支付超過裝修契約6~9成，僅剩尾款未支付，甚至有住戶因過度相信代銷的推薦，連正式工程合約都沒有簽訂。然而，住戶請其他設計公司重新評估，幾乎都建議全部拆除重新來過，給奧拓公司的款項不僅討不回，還要重新再額外支付一筆裝修費用來解決問題，讓住戶欲哭無淚。他們因此呼籲，「奧拓公司企圖用已動工假象，混淆檢警偵辦，將事件導向單純的消費糾紛，懇請檢警切勿聽信奧拓一面之詞。」
團購裝潢淪詐騙2／代銷眼皮下行騙！主嫌進駐社區大廳攬客 實品屋成詐騙工具
土城「世界花園」社區傳出住戶集體遭裝潢詐騙，經統計超過百戶受害，遭詐金額恐破1億元。受害住戶之一的黃阿姨，接受CTWANT採訪表示，「當時就是怕找到不肖業者給你亂開價或做一半跑掉，想說有跟建商合作的廠商，應該沒問題」，沒想到最後還是踩雷，總工程款88萬元，她已支付55.6萬元，但目前完工進度頂多只做了1成。教職員退休的黃阿姨，目前居住在新北三峽，2021年到土城看房買房，為的就是日後方便至鄰近的土城醫院回診，因此鎖定捷運海山站步行7分鐘距離的「世界花園」入手。原本應該在今年交屋、年底前能開心入住，卻被不肖裝潢業者奧拓設計公司打亂了計畫。CTWANT跟隨黃阿姨腳步，進入「世界花園」社區，花崗石結構外觀，加上挑高大廳，十足氣派，很難想像裡頭竟有百餘戶裝潢爛尾。經查「世界花園」基地面積約6080坪，共有5棟地上24層、地下5層建築，總計1510戶住家。「金城舞」系列是土城超大造鎮案社區，其中系列5的「世界花園」總計有1510戶住家，如今爆出約有140戶裝潢爛尾。（圖／劉耿豪攝）據了解，百戶受害者遭詐過程、金額略有不同。接受訪問的黃阿姨，則是在今年初驗交屋前夕，向社區櫃檯詢問推薦的裝潢廠商，於是代銷小姐介紹了他們的樣品屋設計廠商奧拓公司，並將設計師吳敬禹（又名費敬禹、原名費聿譁）的LINE推給了黃阿姨。接洽初期，都沒有異樣，態度和服務一切正常，吳敬禹還找了驗屋公司協助黃阿姨驗屋，並提供驗屋報告。黃阿姨表示，3月已先支付了7萬元的訂金，含驗屋費與設計費，約定如果最後裝潢有給奧拓公司服務，該筆款項可從工程款中扣除。7月30日正式簽裝潢約，3房1衛含4台冷氣，總工程款88萬元。接著以進料為由要求轉帳48.6萬元，加上前面訂金，黃阿姨總共付了55.6萬元。黃阿姨表示，9月15日前設計師都還有回應，由於跟社區住戶不太熟，9月17日社區召開協調說明會，她也完全不知情，直到9月22日聯繫不到設計師，手機也成了空號，他前往社區遇到住戶，一問之下才知道「出事了」。據了解，由於大多住戶都還沒進住，頂多偶爾來看一下裝潢進度，因此消息難以同步，直到9月初，還有住戶一口氣匯了90萬元給奧拓公司。黃阿姨回憶，雖然已完工，但還有餘屋在銷售，所以社區大廳今年初一直都有代銷在服務，8、9月在大廳都還能看到「買屋送裝潢」的廣告，有陣子奧拓公司也是長駐在大廳，直接招攬生意。黃阿姨秀出手機，當初就是在大廳的代銷小姐推薦奧拓公司，並直接把設計師Vincent(費敬禹)的line傳給他。（圖／劉耿豪攝）住保會顧問吳翃毅也證實，確實有部分住戶是「買屋送裝潢」的受害者，據了解，建商贈送裝潢工程價值88萬元，已購戶可從代銷配合的幾個裝潢業者中，自行挑選由哪家服務。因奧拓公司有幫建案設計實品屋，設計師吳敬禹甚至人就在現場說明，保證一模一樣，有不少人最後選了奧拓公司。直到9月，奧拓公司被踢爆已確定無法承攬，已購戶拿著奧拓公司給的設計圖找其他業者估價，回覆要170萬元才能施作，住戶希望建商能負擔這筆費用，結果建商只願支付88萬元，多出的金額要住戶自己吸收。吳翃毅表示，這類因「買屋送裝潢」的受害者，最後可能打算提告的是建商。9月起，住戶陸續發現工程沒有進度，9月17日議員協助舉辦協調會，不過奧拓皆未到場，僅派委任律師出席，不過仍持續要求追加款項。（圖／投訴人提供）據了解，目前受害住戶高達約140戶，卻組不起自救會，一位受害住戶就表示，人多嘴雜，每個人的契約、金額、金流、受騙過程，甚至家庭狀況都不同，有些人光是要再拿錢裝修就很辛苦，更不想再共同負擔律師費用打官司；受害人裡也有企業主、具身分地位的人士，也不想因此曝光，所以自救會一直組織不起來，目前只有約70戶有去報警。對於網路上都可查詢有證照的合格業者，黃阿姨最後拉著記者強調，每個人對於網路的使用能力不同，而且都很單純以為有人介紹比較放心，政府應該要在每個交屋社區都張貼警語，附上查詢合法裝修公司的方式，是最直接有效的傳導，希望不要再有人受害。
團購裝潢淪詐騙4／代銷、裝修合作退佣行情曝光 傳基層沒拿到錢嘆「衰小」
土城「世界花園」裝潢詐騙案，住戶經由代銷推薦與奧拓公司合作，住戶控訴，事發至今，建商、代銷不聞不問。根據CTWANT記者調查，代銷和裝潢業者合作，一般退佣行情約5~8%。知情人士透露，「此案代銷底下的專案和銷售，根本沒拿到錢！」此次詐騙社區為知名建商「茂德機構」於新北土城暫緩重劃區推出的大型造鎮案「金城舞5-世界花園」，基地廣達6000坪，共 1510戶住家。成屋後委由「家河廣告」負責銷售，並於2025年7月交屋。根據調查，奧拓設計由林峻宏於去年6月以10萬元資本額成立，底下僅一名設計師，便是吳敬禹（又名費敬禹、原名費聿譁）。今年2月，林峻宏同樣又以10萬元資本，再成立家創無限。另有住戶提供資訊，吳敬禹還有另一張品澄設計公司的名片。除了「世界花園」，奧拓公司和家創無限公司今年5月還幫新北市五股「芳洲漾」接待中心舉辦母親節活動，帶民眾以VR虛擬體驗未來的家，教大家如何巧用鏡面、光線、動線讓空間放大。此外，三重的「公園yoyo」建案也有奧拓和家創的影子，兩案建商皆為漢翔開發，一樣屬茂德機構，代銷同樣是家河廣告，慶幸的是，目前尚無該案消費者指控受害。奧拓今年5月還在「芳洲漾」建案舉辦活動，該案同樣是茂德機構和家河代銷的案子。（圖／投訴人提供）知情人士告訴CTWANT記者，此案代銷人員是他朋友，日前一起吃飯時，還一臉憂愁怕被告，他透露，每戶有5~10%退佣，住戶的訂金入帳就收佣，但下面專案、銷售根本沒有拿到獎金，上面有沒有拿到就不清楚，覺得很「衰小」。一位住戶也證實，代銷曾經有跟住戶承認，「100萬裝潢款可賺5萬」，所以他們很積極幫奧拓推業務。他更抱怨，當初家河代銷人員多次主動致電住戶，推薦奧拓公司，甚至建案中展示的實品屋也由奧拓施工，如今受害戶尋求代銷與建商協助，卻僅得到「我們和奧拓不熟」的回應，態度冷漠，引發住戶極大不滿。而建商茂德對此案也表示只是跟家河代銷簽約，沒辦法干涉家河代銷要跟誰合作、請誰來裝潢樣品屋銷售，因此幫不上忙。代銷、建商都兩手一攤，不聞不問。另一位裝修業者就分享，裝修、冷氣、家電、家具等業者聯手組隊向代銷提案在業界是常有的事，「不過通常代銷選擇合作廠商，都會以價格低、退佣高的對象合作，會真的注重產品和售後服務的很少，退佣獎金5~8%是行情。」這位裝修業者，在全台北中南都有分公司，業內算頗具規模，以他這種規模，都難打進代銷體系，「需要層層關係，其中利益掛勾太大。」他說。另一位上市建商銷售業務高層就直白表示，通常小代銷找裝潢公司，根本沒有什麼很嚴格的遴選機制，有認識熟的就找來合作了。他分析，建商立場通常不太想多做裝潢，施工期長、工項更繁瑣、驗屋項目也更多，大多都希望房子賣掉就好。現在為了好銷售而送裝潢，如果是建商的策略，通常會以建材提升的概念去做，項目含在房屋買賣契約當中，也因為交屋量大，為了方便施工，通常不能客變；但若是代銷的銷售策略，裝潢合約就會像此案，由消費者自行與裝潢公司簽訂。他進一步說明，合約跟誰簽，錢就應該入到誰帳戶，未來風險承擔也就該由誰負責。初步研判，此案建商茂德機構應該不知情，應是代銷與裝潢公司的合作，在挑選廠商上的疏失。而裝潢業者可能一開始欣喜接了百戶案，但後來發現量太大吃不下來，索性選擇倒閉跑路，跟小建商出問題的縮影是一樣的。受害住戶特別感謝議員林銘仁，教大家怎麼寫存證信函和報案，分析之後該如何面對法律訴訟過程。圖為林銘仁議員辦公室主任李振銘。（圖／投訴人提供）新北市議員林銘仁表示，鑑於本案受害者眾多，已經發函要求新北市警察局刑事警察大隊以專案辦理，主動移送地檢署擴大調查，釐清裝修公司、代銷公司與建設公司之間是否有利益輸送的關聯，防止業者惡意脫產或潛逃，避免更多民眾受害。
中國男玩刮刮樂中「100萬」 請假衝去兌獎被告知「詐騙新手法」
中國蘇州出現一起離奇的「假刮刮樂」事件，一名市民拿著刮出「百萬大獎」的即開型刮刮樂，滿懷希望前往市體育彩票管理中心兌獎，結果才發現那是一張印有「本產品為娛樂刮刮卡，只供娛樂使用」的仿製品。根據《九派新聞》報導，這名男子是在地鐵站的流動攤販購得兩張俗稱「大7」的體彩刮刮樂，刮出「中獎100萬元」後，還特地請假前往兌換，結果被工作人員當場識破。據《南方都市報》進一步揭露，這名市民並非個案。近期包括青海、內蒙古、江蘇等多地體彩中心皆接獲類似案例，出現民眾手持「整蠱道具」前往體彩機構要求兌獎的情況。國家體育總局體彩管理中心於10月26日發布緊急通告，指出這些「偽造即開型刮刮樂」其實是網購道具，對市場秩序造成嚴重干擾。這些仿造刮刮樂常見於各大電商平台，以「惡搞」、「整蠱」、「道具刮刮樂」為名販售，價格從1元到10元不等。設計上仿真度極高，不僅印有「100萬」、「20萬」、「10萬」等不同獎項，也有「未中獎」版本，甚至附有看似專業的條款說明。記者發現，不少網店顯示銷量已逾2萬件，商品頁雖標註「整蠱專用、不可兌換」，但仍有不法分子藉此詐騙，利用人們想一夜致富的心態，在地鐵站或網路社群兜售。蘇州市體彩中心近期已收到多張類似的「假刮刮樂」，工作人員表示，一眼即可分辨真假：偽票的紙質偏薄、塗層不均、票面印刷粗糙，與官方刮刮樂的防偽紋路、光澤與覆膜皆不相符。真正的即開型刮刮樂採用環保紙張與專用油墨，刮開區與保安區均有防偽覆膜，票面印有「中國體育彩票」、「頂呱刮」等標識與清楚面值；而假票多缺乏這些要素，或在背面印有「僅供娛樂」等字樣。青海體彩發行中心於10月23日發布警示，呼籲民眾提高警覺；內蒙古體彩中心也在10月17日發布類似聲明。多地公告皆提到，近期民眾持「百萬大獎」票前來兌換的案例激增，這些「娛樂用品」實際售價僅數元。國家體育總局體彩中心提醒，所有合法的體彩銷售渠道均須具備官方代銷證，且僅限體彩實體店面販售。任何銷售仿造、變造刮刮樂的行為都違反《彩票管理條例》《治安管理處罰法》與《刑法》，一經查實，除吊銷代銷資格，情節嚴重者將移送司法機關追責。各地體彩中心也提供辨識假票的方法：除了觀察防偽紋路與印刷質感，還可查看票背是否印有官方網站、公益金金額與發行單位資訊。如遇可疑情況，民眾可撥打官方客服熱線95086或報警處理。
大園新夜市營運未申請 開幕三日已取締上百件
桃園市大園區大觀路「璟都好夜市」11日開幕，每周二、六營業，吸引破百家攤販聚集，但該地主未依規定向桃園市經發局提出申請，不僅造成周邊交通大亂，營運至目前僅3日轄區大園警分局已取締115件違規停車。市府經發局表示，該夜市尚未提出設置申請，依規定可罰5萬元以上10萬元以下罰鍰。璟都好夜市位於桃園喜來登飯店、桃園假日酒店中間空地，該處大觀路為通往台66、觀音區的重要道路，不分平假日交通尖峰時段車流眾多，夜市開幕後吸引大批民眾前往，目前已營運11日、14日、18日共3日，大批人車潮擠爆周邊大觀路、圓航路，原規畫在夜市前方的機車及文城路店子埤的汽車位根本不堪負荷，有民眾直接將機車停在人行道上，造成周邊交通大亂。有民眾抱怨「人山人海都是人，擠到爆！」動線規畫超級亂，連要停下來買個吃的、喝的都很困難，因為後面的人會一直擠，攤位幾乎每間都要排隊，且排10分鐘以上。據悉，該地為建商將地租給代銷公司，由代銷公司召集攤販聚集設攤，該夜市在臉書上設立「大園璟都好夜市」粉絲專頁，吸引逾500人追蹤。桃園市經發局表示，截止22日止該夜市單位「尚未提出設置申請」，依桃園市攤販集中區管理自治條例第4條第3項規定，未經許可擅自營業者，可處行為人、申請人、使用人或管理人5萬元以上10萬元以下罰鍰，並應命其立即停止營業，若經命停止營業仍繼續營業者，得按次處罰，目前已會同其他單位了解設攤狀況，並依規定開罰。大園警分局表示，璟都好夜市僅請義交協助疏導交通，警方未派固定交通崗，但因大量人潮造成交通壅塞，巡邏員警立即協助交通疏導及號控，並於11日、14日、18日在周邊取締115件違規停車，提醒民眾遵守交通規則。