代銷業者
」 房市 代銷 購屋 實價登錄 創意家
方睿集團打造商用地產AI生態系 2026年擬全台擴展智慧服務
AI浪潮席捲全球，也即將翻轉不動產銷售市場，過去多仰賴於經驗與人脈，並透過人工收集資訊做決策，即將被數據模型取代。數位代銷業者方睿集團希睿創新置業總經理蔡焦緯今(20)日表示，集團正打造「商用地產生態系」，未來將提供商用不動產一站式的智慧服務解決方案，目前鎖定雙北物件，預期短期內將拓展到台中，2026年邁向全國。近年商用地產市場的供需結構正快速重組，在商業地產上如何精準判斷區域發展與產業成長動能是一直以來的痛點，隨著市場複雜度提升，決策若無即時且全面性資料和數據支撐，容易錯失良機與誤判投資方向。蔡焦緯表示，不動產開發常有案件才開始從建物與土地資訊、區域市場租金、商用不動產分布、產業聚落與產業變動趨勢進行資料收集與分析，而資料來源零碎，彙整耗時費工，導致產品決策階段無充分時間進行討論。為解決市場資訊不透明的長期痛點，方睿自主開發的不動產智慧(Property Intelligence)系統，整合台北市上千棟商用大樓資料，包括：產業、總經、人口、圖資、都市計畫、土地使用、建築認證…等，預期短期內將資料陸續拓展到中部，2026年邁向全國。方睿科技於今年3月成立以來，即以AI×Data驅動為核心，並於短短數月內完成1億元天使輪募資，展現資本市場對其團隊與技術實力的高度信任。母公司「方睿科技」專注於資料整合、AI 模型開發與智慧平台建構；旗下的代銷子公司「希睿創新置業」則聚焦建商於商業地產面的需求，透過數據驅動業務決策與行銷策略，從產品定位、產業動能分析、行銷廣告策略及銷售企劃打造一站式的智慧服務解決方案。蔡焦緯指出，相較於住宅市場已有成熟的代銷體系，商用地產領域至今仍缺乏專業且具科技力的代銷服務，對代銷而言，當不動產開發商在市場策略與產品規劃階段資訊不足，後端銷售也容易出現品牌定位不明、客群不精準等問題，造成整體銷售效率下降。此外，許多開發案在進場前，建商就已經背負高成本與時間壓力，卻沒有即時市場數據可供參考。蔡焦緯表示，希睿希望透過數據與模型，即時顯示市場熱度與產業聚落變化等多面向指標，並透過AI交叉比對與預測分析，推估企業未來的需求變化，協助不動產開發商在產品規劃前就掌握市場方向，讓建商在規劃階段就能掌握市場動能；未來代銷也不只是賣案子，而是協助不動產開發商做出正確的市場決策，推升品牌價值。
高雄代書遭宮廟設局詐1.6億！信女尊稱「母娘」淪絕望亡魂
高雄市1名孫姓女代書日前從高樓墜下身亡，其家屬控訴其母親多年來被鳳山「紫靈宮」宮主與其妹妹，以及合作的房產代銷業者聯手設局，透過「母娘指示」等話術誘使她借貸、捐款與投資，累積高達新台幣1.6億元債務；最終因還不出債務陷入絕境，走上絕路。據了解，這位已逝的56歲女代書是紫靈宮信徒，自稱與女住持關係密切，尊稱她為「母娘」。近5年來，她捐獻給該宮廟的金額逾300萬元，家屬指出，宮主姊妹、代銷業者看準她家庭情感與心理弱點，以「母娘旨意」為名，誘導她投入房地產投資、購買不動產標的，並呼籲她向40多位親友借貸，資金總額最終攀升至1.6億元。最初，投資方每月確有按時給付1.5%的利息，孫母仿似能分得一部分利潤，但隨著資金鏈緊繃，金流變亂，利息斷付也成常態，家屬指控：儘管投入金額最大，孫母卻總拿到最少；直到今年7月，贖回利息停止，外界債主開始追討，導致孫母不得不變賣車輛、不動產遭法拍，整個資產幾近清空，最終她選擇以墜樓方式結束生命。根據友人提供的影片與音檔，6月26日晚，孫母與女兒及友人曾親赴紫靈宮尋求宮主協調債務，但影片中的對話僅24秒，無法完整還原對質過程。影片中，孫母當面質問代書「律師函已寄給妳，妳的謊話講滿滿」；女住持則以含糊語氣反問「妳自己知道啊」。更有音檔記錄，宮主曾以「道上的兄弟最喜歡證據」恐嚇受害者，令對話氣氛充滿壓迫意味。孫母在痛苦中仍呼喊「母娘，很多家庭都要破碎了」，可惜最終聲音止於絕望。警方於近日展開調查，已於9日拘提孫姓宮主、其妹妹及其子等3人到案，檢方指揮偵辦中，目前警方先對疑似有詐欺嫌疑的300多萬元金流進行調查，並追查捐獻與投資款項的流向。因案情尚有待釐清，3人雖經訊後飭回，但該案已由高雄地檢署繼續受理，撼動宗教信仰與投資風險交錯的社會敏感議題。
讓利來了！土城預售案7字頭搶市 48萬訂簽再送裝潢、家電
建商大幅讓利促銷來了！松陽機構於新北市土城區推出總銷40億元預售案「松陽馥麗」，不僅訂簽48萬元起，再送價值百萬全室精裝潢和家具、冷氣，挑戰捷運板南線上乘家最輕鬆門檻。「松陽馥麗」今(8)日正式公開，代銷業者表示，捷運永寧站為板南線「房價凹陷區」，有感於房市進入冰河時期，因此這案子從配套措施、產品規格、建案規畫、付款方式都做到北台灣數一數二等級。「首批簽約贈送電視、冰箱、洗衣機3機家電，並加碼抽Dyson家電、百萬房車……。」土城「松陽馥麗」正式開案，負責銷售的五率國際廣告總經理程紹鈞表示，成立35年的松陽機構，回歸起家的土城，選用日本國土營造、六國景觀、工一設計等北市豪宅團隊，搭配48萬元訂簽、全室裝潢，一卡皮箱就能入住，隨著鴻海、正崴、億光等產業巨頭進駐土城，以及「中工雲宇宙AI園區」將完工，未來保值增值空間都非常大。「松陽馥麗」位於土城國中對面，基地面積1332坪，規劃地上11層、地下4層建築，共211戶，坪數規劃22~32坪。程紹鈞表示，該案全式精裝修交屋，不僅可以客變，還含床、窗簾、桌椅、系統櫃及冷氣室內外機，價值百萬，每坪開價約72~78萬元，成交價69~75萬元，總價約1668~2500萬元。程紹鈞表示，未來裝修將由消費者、建商與裝修廠商簽訂三方合約，即使裝修廠商出問題，亦有建商保障，故消費者不必過於擔憂。五率國際廣告副總吳雅斯則指出，板南線上板橋亞東醫院站預售案，房價已破百萬元，「松陽馥麗」位處的永寧站，前後站為土城站及頂埔站，新建案成交價也站上8字頭，永寧站目前線上只有「松陽馥麗」一案銷售中，可說位在房價凹陷區，開價7字頭、低首付，還含價值百萬全室精裝修，未來興建中的萬大線（LG12站）將在永寧站交會，此案非常有競爭力。吳雅斯表示，該案1個多月前進場潛銷，服務附近鄰居和松陽老客戶，目前已有2成銷量，因鄰近鴻海、亞東醫院，目前已購客中有不少科技業和醫護人員，再來就是附近自營商、換屋客群居多，正式公開後會做強銷。對於未來房市市況，他表示，目前房地產在冰河時期，有高有低都是正常景氣循環，今年買賣移轉棟數預估將低於30萬棟，代表景氣非常不好，但利率沒有上調，政府打房也沒再出重手，他認為明年房地產回歸穩定市場，交易量和價格都會微微上漲。業者贈送全室裝潢，強調將簽署消費者、建商、裝修業者三方合約，若未來裝修業者跳票，建商須負連帶責任，保障消費者權益。（圖／林榮芳攝）
房市信用管制滿一年「這縣市最慘」 交易量減幅達56.%
自去年9月19日第七波信用管制措施上路以來，房市風向明顯轉變，原本熱絡的市場迅速降溫。適逢政策實施即將屆滿一年，永慶房產集團根據最新的實價登錄資料，比較政策前後各11個月的交易量。數據顯示，與信用管制前相比，受到第七波信用管制後，七都交易量大幅下滑，皆有四成以上減幅，並以台中、新竹量縮情況最為明顯。新竹交易量修正最為劇烈 台中跌破萬件新竹縣市從政策實施前的6,695件大幅縮減至2,919件，減幅高達56.4%，為七都之最。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新竹縣市近年受惠竹科帶動，區域推案活絡，也因此交易量持續走高。然而，由於高收入人口聚集，推升新竹縣市房價走高，在信用管制政策後，高價產品貸款難度加大，對於購屋貸款也形成壓力，在房價高昂、貸款困難的情況下，交易量也出現明顯下跌。而台中市則由20,369件降至9,479件，跌破萬件門檻，跌幅亦達53.5%。陳金萍表示，台中市近幾年規劃多個重劃區，區域釋出大量推案，也成功帶動買盤升溫。不過，由於信用管制實施，房屋貸款趨嚴、自備款門檻提高，從而衝擊市場買盤，加上部分區域的公共、交通建設不比北部完善，剛需缺乏支撐，也因此量縮壓力較大。北台灣同步盤整 跌幅近五成除了新竹與台中，北部三都的交易量減幅也不小，直逼5成。其中又以桃園市跌幅最高，從政策實施前的17,250件減至8,651件，減幅達49.8%；新北市則由26,670件縮減至13,528件，減少49.3%；台北市亦從11,950件下滑至6,127件，減幅為48.7%。陳金萍表示，雙北地區住宅總價較高，而隨著信用管制政策上路，貸款審核趨嚴、自備款要求提高，購屋者需承擔較大的總價與房貸壓力，同時買方貸款條件也容易受限，因此市場普遍採取觀望態度，致使成交量大幅減少。而桃園市雖地理位置較為外圍，但近年受機場捷運、重劃區及新興建設，吸引了不少首購及來往雙北的通勤族。不過，隨著信用管制實施，交易動能也出現明顯壓抑，因此交易量縮減幅度也十分明顯。產業效應減緩 南二都市場面臨壓力至於南二都，台南市由8,812件降至5,029件，減幅42.9%；高雄市從15,908件降至8,569件，跌幅46.1%。陳金萍指出，南部相較北部購屋門檻較低，因此量縮幅度相對較緩，但信用管制政策仍對市場造成明顯衝擊。陳金萍分析，台南、高雄雖受惠於南科、台積電等產業效應，加上地區發展迅速，過去幾年推案量龐大，房價也大幅攀高，但隨著市場急速降溫，部分區域出現供給過剩現象，加上現今貸款條件收緊，購屋門檻提高，自住購屋族群財務能力有限，讓買方態度趨於保守，導致市場交易萎縮。此外，產業帶動效應也逐漸趨於平緩，整體交易活絡度因此降低。「房車雙貸」人數創新高 平均背債756萬 3類人恐更難貸打炒房應更精準 專家籲取消「這條款」：讓民眾保住血汗錢打開水龍頭超有感！ 高雄代銷業者曝「化學變化」：1產品熱銷
房市回血2／農曆7月「鬼比人多」？1天不見1組客 業者：成交像抓寶可夢
剛過完中元普渡，一名房地產業者私下嘲諷，現在接待中心「鬼比人還多！」CTWANT委託591新建案統計今年8月全台接待中心來客數，發現台中、台南、高雄每周來人不到7組，也就是一天迎不到1組客人上門，業者嘆，「成交就像抓寶可夢，有緣才能遇到」。鬼月本來就屬房地產淡季，去年8月4日到9月2日適逢農曆7月，賞屋來人本就不多；今年鬼月較晚，8月23日才開始，但今年卻更慘。根據591新建案統計接待中心來客數，發現今年8月與去年同期、尚未公告實施第七波信用管制前，全台新建案平均周來人從10組降至6組，降幅達4成。經591統計，今年8月與去年同期接待中心平均周來人大幅縮減，可見今年預售市場多慘淡。（圖／林榮芳製表）其中，台中市新建案周來人與去年同期相比年減57.1%，和桃園、高雄都較去年減幅超過5成，等同賞屋人潮腰斬一半以上。統計也發現，台中、台南、高雄及六都以外的其他縣市，平均周來人皆不到7組，等於1天迎不到1組的賞屋客人，更不用計算成交筆數，「月掛蛋」的情況已是常態，凸顯中南部新建案市場表現十分低迷。「不需要等到鬼月，平常就沒人進場買房了！」台灣省不動產開發公會聯合會理事長吳國寶告訴CTWANT記者這波慘況，有同業接待中心案場1個月來不到1、2組客人，本來一個案場編制3、4名銷售人員，現在只需1人留守。吳國寶表示，市場觀望氣氛濃，消費者擔心未來貸款貸不下來，因此不敢進場買房，成交掛蛋的情況不只出現在中小建商、建案，一線品牌建商這幾個月也出現零成交的慘況。「現在市況很差，預售及成屋成交量都只剩去年同期的2成。」高雄不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，目前已有案子直接讓利10~15%，並含裝潢銷售。不動產代銷公會全聯會理事長戴嘉聖認為，預售市場對資金與信心最敏感，受利率、貸款審核與觀望影響，今年第2季預售屋成交件數7,867件，較去年同期年減83.7%，成為此次景氣下行「第一個被冷到」的板塊，同業紛紛以「現在推案就像在冬天賣冰」「成交像抓寶可夢，要有緣分才遇到」來形容，他苦笑認為相當貼切。戴嘉聖無奈表示，來客出價保守、決策期拉長，「投資退場，自住慢慢挑」成為多數案場的共通景象，如今進入傳統鬼月房市淡季，看屋人潮進一步再減少，成交動能雪上加霜，目前代銷業者只能先減少跑單人員及鼓勵休假來應因。同為農曆7月，今年鬼月房市又更慘，儘管已預期可能沒客人上門，但建商、代銷業者還是必須派1人留守接待中心。（示意圖／林榮芳攝）591新建案總編輯李忠哲則分析，當前房市的最大難題正是限貸令，雖新青安房貸放寬，但一般購屋貸款仍有相當難度，且前段時間房價飆升，使買方期待降價氛圍濃厚，都導致新建案現場人氣銳減，市場寸步難行，預期短期內「低來人、低成交」的狀態仍將維持一段時間。謝哲耀也認為，新青安房貸放寬首購客直接受惠，預期購屋信心度會開始回升，接下來首購產品、總價1500萬元內的案子會開始成交，但買氣不會瞬間轉強，而且還要觀察央行對不動產放款集中度的看法，會不會也有一些排除條款，真的恢復可能要等明年初了。
苗栗高鐵預備起1／車程10分鐘房價省50萬？超級房價凹陷區拉動新竹購屋客
上半年全台房市吹冷風，房價也出現盤整鬆動，唯有苗栗後龍，因「苗栗高鐵特區」總計百億住宅案量蓄勢待發，形成一股抗跌勢力。根據預售屋實價登錄，高鐵苗栗站周邊房價近3年漲幅近4成，儘管已站穩3字頭，仍是高鐵線上的「房價凹陷區」，並與隔壁新竹站出現每坪近50萬元的驚人價差，專家看好「車程10分鐘，房價省一半」的比價效應，苗栗高鐵特區將成為北台灣下一個首購天堂。雙北高房價促使人口南遷桃竹，桃竹人台北上班、台北人桃竹上班的高鐵通勤模式已成日常。然而正當桃竹房價日漸攀高，高鐵促使這波通勤革命再度往南延伸至苗栗。苗栗高鐵特區目前土地交易已來到每坪將近40萬元，其中寶佳機構旗下多家子公司看好未來發展進場獵地。（圖／黃耀徵攝）根據預售屋實價登錄，這裡近3年房價漲幅超過37%，僅次於桃園站42%，新建案成交均價從2字頭跳升至每坪33萬元，是高鐵沿線桃、竹、苗、中4站中房價最低的站點；雙北人口外溢第一站的桃園站，生活機能發展成熟，目前每坪66萬元房價，超越台中站的57萬元；新竹站則因有竹科新貴撐盤，使得新建案每坪成交價站上8字頭。再比較時間與房價的落差，新竹站與苗栗站的通勤時間只有10分鐘距離，每坪房價竟差了將近50萬元。「這邊購屋客層有不少是因為新竹、台中站外溢而來，打算搭高鐵通勤的，以及苗栗市、公館鄉的首購年輕人。」即將推案的「弘峻綻高鐵」代銷業者海宇國際總經理周世凱觀察發現，以高鐵為通勤工具的上班族越來越多，「高鐵很方便，苗栗到新竹10分鐘，到台中18分鐘，到台北46分鐘，差不多住桃園開車通勤雙北的交通時間，但房價更省。」苗栗高鐵特區除了有高鐵站，還有台鐵豐富站作為接駁轉乘至其他鄉鎮。（圖／報系資料庫）實際上，CTWANT記者搭乘高鐵時，也正好碰到一對老夫妻在新竹上車、苗栗下車，經攀談了解，老夫妻們住在苗栗，到新竹台大分院看醫生，高鐵確實已串聯起竹苗生活圈。「現在苗栗高鐵特區相對價格比較低，所以打算在這裡置產，看看有沒有2~3房預售屋可以入手，慢慢付款，這樣壓力也比較不會那麼大。」一位打算出手的潛在購屋客無奈告訴CTWANT記者，竹北已經被炒太高，實在下不了手，雖然目前苗栗高鐵站周邊機能還沒起來，不過幾乎是新竹站砍半的價差，很划算，未來還能期待增值。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，苗栗高鐵站2015年才通車啟用，因此周邊開發時序較其他站點晚，房價水位相對平實，近年大型建商相繼前往推案，成為繼桃園、新竹後，又一處頗具潛力的新興高鐵置產區，因此近年房價漲勢不落人後。陳定中分析，苗栗站比起前後的新竹、台中都有相當明顯的價差，新竹苗栗花幾分鐘車程房價減半有找，是最大優勢；加上苗栗站為苗栗全縣唯一享有台鐵、高鐵雙鐵機能的區段，便利交通受到竹苗科技業通勤族的青睞，讓苗栗高鐵特區區吸納不少首購買盤。住展雜誌發言人陳炳辰也表示，苗栗站近來房價漲幅亮眼，主要因為基期低，價位適合首購首換族群，比較能輕鬆布局，以及雙鐵交會，周邊還有產專區用地，未來還有發展空間，因此被賦予補漲的期待。目前苗栗高鐵特區中只有1棟住宅大樓產品「新站帝寶」，其餘皆是透天華廈，不過觀察未來大型建商推案應會以大樓產品為主。（圖／黃耀徵攝他也分析提到，苗栗高鐵特區目前推出的案子皆以透天、華廈為主，像是「有謙系列」，主要客群為在地換屋客；現在包括寶佳、麗寶、大華等大建商都來佈局，推案偏向首購型大樓，如即將推出的「弘峻綻高鐵」，就是區內少數的大樓型產品。陳炳辰表示，大樓產品總價控制在首購可接受範圍，除了吸引園區外溢買盤，還有苗栗在地為二代的置產需求，鼓勵在外縣市打拼的年輕人，回鄉方便就近住在高鐵站周邊。綜觀而言，苗栗高鐵特區房價基期與交通便利優勢，算是目前全台少數仍可明確預見漲幅空間的區域。
「AI理家」獲代銷建商熱烈迴響 潮居科技展開首波抽獎活動
以Google為首的大型網路平台，正在加速運用AI技術，讓使用者省略大量點閱網站的時間成本，直接獲得足夠訊息，未來包含房地產訊息在內，全球訊息搜尋與傳播的方式又將出現顛覆性改變，潮居科技創辦人唐知勳表示，誰能在這波新浪潮中成為新的資訊提供者，就能掌握全球網友與房地產買家們的目光。不同於傳統房產平台以篩選條件為主體，6月19日正式上線的《AI理家》，由新創團隊潮居科技打造，以「AI 對話式搜尋引擎」為定位，讓使用者用一句話就能開始找房、問行情、查建案，與Google同樣運用AI摘要（AIOverviews）和AI模式（AI Mode）概念，提供最新AI搜尋與整合訊息服務，讓房地產買家不必點閱多個網站，一次就能獲得所有答案與資訊。（圖／潮居科技提供。）《AI理家》上線 使用者回應熱烈《AI理家》上線迄今，尚未進行推廣的前提下，短時間內已累積數千筆對話查詢紀錄，包含「2025下半年台北房價的趨勢」、「桃園適合小家庭的新建案有哪些選擇」等問題，皆能在《AI理家》得到整理後的即時摘要，而眾多網友對《AI理家》系統的「自然語言互動」、「查詢速度」、「訊息可信度」等面向普遍給出正面回饋。在7月4日針對房地產業界舉辦的首場《AI理家》產品發表會上，包括吉美建設總經理林進輝、新理想廣告總經理葉清宗等知名建商與代銷公司高層皆親自出席，現場多家房地產業者一起實地體驗《AI理家》對話式找房功能，並熱烈討論導客流程的潛在應用，現場也分享了透過 AI 搜尋工具理解消費者需求的潛力與效率。潮居科技創辦人唐知勳指出，房地產行銷流程正進入新階段：「傳統找房從查詢、理解到比較，需要大量時間。《AI理家》則將這一切濃縮到一段 AI 對話中，打造一個能自我學習、即時調整的智慧搜尋系統，協助買方加快決策，也幫助建案更精準被看到。」目前《AI理家》針對一般使用者完全免費開放使用，支援查詢新建案、房市趨勢等主題，未來《AI理家》也將進一步強化中古屋領域、房地產新聞內容、個人化推薦、等功能，持續進化成為台灣首選的一站式房產智慧搜尋平台。（圖／潮居科技提供。）7月14日展開抽獎活動 續辦北中南AI講座在會後交流階段，也有業界代表關切網站運算力與使用者背景等問題，唐知勳表示《AI理家》現階段是以雲端技術提供全台房地產資訊蒐集與彙整結果，要到下個階段才會建置自身的實體機房，屆時必然會提供屬於自身團隊的強大運算力，請業界拭目以待。在使用者背景方面，配合7日14日啟動的《AI理家》抽獎活動，提供網友包含蘋果手機等獎品，將吸引更多網友使用《AI理家》一站式房地產平台，後續潮居科技也將不定期針對使用者的背景資訊變化與使用者關切訊息重點進行新聞發布，提供全台房地產業者參考。唐知勳強調，AI大浪潮已無可迴避，Google加速導入的AI摘要（AI Overviews）和AI模式（AI Mode）更將全面改變過去SEO經驗，網路上各類房地產訊息的搜尋與點擊勢必受到極大衝擊，《AI理家》順應這波AI趨勢，努力成為全台房地產的一站式訊息彙整與提供平台，在滿足購屋人各類訊息需求的同時，也能同步提供建商與代銷業者傳遞建案訊息服務，除了7月4日的《AI理家》產品發表外，會將繼續在北中南針對房地產業界舉辦不同規模的活動，提高業者與民眾對AI摘要和AI模式在房地產領域的熟悉程度，讓更多業界與民眾能及早跟上這波AI大浪潮，成為新贏家。
循環經濟、樂齡宅佈局有成 日勝生50億「不老莊園」迎交屋
日勝生（2547）於今（22）日舉行股東會，由董事長林榮顯主持。日勝生近年積極投入資源循環事業，目前營收占比已超過營建事業，使每年營收更為穩健。今年第四季後，新北三芝「日初不老莊園」一、二期將陸續完工。對於目前房市看法，總經理劉垚凱認為第四季有機會回溫。日勝生2024年營收約70.64億元，稅後虧損0.78億元，EPS-0.08元。營收占比，資源循環事業營收已過半，來到52.7%，營建事業達31.55%，租賃、百貨各占約2成。劉垚凱表示，房市第4季有機會回溫，日勝生正積極推動台北市精華區館前路都市更新案，規劃打造地上27層A級智慧綠建築辦公大樓，預計今年第4季核定計畫，2030年第4季完工，為市中心注入嶄新商辦能量。劉垚凱表示，目前政經因素，影響消費者信心，產業也面臨原物料上漲、缺工嚴重，預期要到下半年市場和信心度才較穩定，第四季有機會回溫。因應台灣高齡社會發展趨勢，日勝生拓展康養樂齡事業，配合新北市政府「三芝長照創新聚落計畫」開發出售型「日初不老莊園」與出租型「樂陶居三芝館」。「日初不老莊園」一、二期加總總銷約50億元，第一期最快今年第四季可交屋，第二期則預計明年第一季交屋，主要入帳時間應落在2026年。此外，位於大安區的輕豪宅案「鑄慕」，也預計2026年第四季完工，由於該案銷售時，代銷業者公布總銷為90億元，數字包含地主委託銷售戶，實際日勝生入帳金額應是近80億元，預計入帳時間則將落在2027年。營建事業還有「故宮行政大樓及圖書館」於2024年第四季正式落成啟用，「淡金安居」社會住宅案亦於2024年底動土，預計2029年完工。同時亦積極推動台北市精華區館前路都市更新案，規劃地上27層、地下5層之A級智慧綠建築辦公大樓，預計2025年第四季核定計畫，2030年第四季完工。日勝生近年也積極參與台中捷運沿線之聯合開發案，推動TOD模式（大眾運輸導向開發），「文心崇德站案」規劃上半年開工，基礎工程已開始，目前主體工程發包作業中，另外的「南屯站案」及「文心櫻花站案」目前分別進行都市設計審議及都市計畫調整。在循環經濟事業方面，子公司日鼎水務及寶鼎再生水加速推動桃園北區水資源回收中心BOT案及再生水BTO計畫，日鼎水務已貢獻桃園公共下水道回收接管率超過63%；寶鼎再生水自2024年第四季起，每日供應高品質再生水18,000 CMD予南亞塑膠及中油桃園煉油廠使用，至2025年第一季已完成通水至觀音工業區的輸水管線約94%。隨著國內再生水政策推進，再生水已成為產業用水韌性及減碳推動的重要基礎建設。日勝生表示，將持續擴展再生水產業鏈，並進階導入AI技術於建設、營運及智慧水務管理，建構數位預警、水質監控、能源回收與低碳建築系統，推動智慧綠建築與資源循環雙軸成長。
房市多空戰1／股、匯上沖下洗房市最穩？專家兩派論戰「川普是史上最大變數」
今年房市進入「極端型氣候」，從川普關稅戰、股市動盪、新台幣飆升，房市一下子被打趴，一下子又成最穩資產，讓房市預測淪為「大型翻車現場」，CTWANT採訪多名業者及專家，對於後市看法不一，有的竊喜，直言新台幣升值是房市「救命草」，有的憂心關稅戰恐重創經濟不利房市，多及空兩派交戰。去年下半年歷經限貸令、最猛第七波打炒房等「金龍風暴」，原以為今年將撥雲見日，年初市場確實也有所回溫，沒料4月底又因川普祭出高額關稅政策，打亂全球經濟，美股跳樓式下墜，台股單月也跌逾3000點，才剛起色的房市也再度被打趴。孰知，5月新台幣一路狂飆走揚1成，一度衝上29元，市場預期國際資金回流，房市突又出現「救命草」。「百年來前所未見，聞所未聞！」多名業者和專家紛紛驚嘆市場變化快速，已難以預測。天時地利不動產顧問公司總經理張欣民更是形容，「川普是有史以來最難捉摸的股市與房市變數！」一向分析犀利的馨傳不動產智庫執行長何世昌也看傻，去年底市場一面倒看跌房價，結果現在看來房價竟然最穩，比股、匯、債都還要穩。他自嘲，川普這樣亂下去，突然有種「經驗無用論」的感覺。今年4月以來，美股、台股暴跌，財富縮水，全球經濟看衰，市場觀望氛圍濃，據了解，北市有豪宅產品傳出退訂情況，代銷業者也紛紛反映來客、成交數減少。一位地產人士坦言，「確實市場有差一點，對經商的老闆們而言，這時心思都在國際局勢和關稅。」遠雄房地產總經理張麗蓉認為，高關稅與匯率升值都對房市有影響，當股市不確定性過大，房市的穩定性反而成了避風港。（圖／林榮芳攝）然而，5月初新台幣兌美元匯率快速升值，讓出走的國際資金有機會回流，成為業者的一塊浮木。遠雄房地產總經理張麗蓉立馬喊出，股匯市雙震，「房市的穩定性反而是資金避風港！」台南豪宅品牌上曜集團董事長張祐銘也認為是「短空長多」，他說，前幾年美債利率有5%，很多人不買房，把手上現金換成美債或美金定存，現在美金貶值出現拋售，資金有機會轉回台灣。雖然新台幣升值也將對出口產業受到衝擊，但他認為台灣很多隱形冠軍，在全球設有工廠的會想辦法去調整供應鏈。華友聯董事長陸炤廷看法則持平，股市大幅波動、匯市走升，削弱金融資產吸引力，反而不動產相對穩健，對房市產生避險買盤；但，央行信用管制仍在，加上總體經濟信心不足與企業投資保守，仍將拖慢整體市場動能。張欣民認為，面對這史上最大的變數，不論是任何投資或重大決策，最好的方法就是以不變應萬變，不要跟著市場起舞。（圖／黃鵬杰攝）台經院產經資料庫總監劉佩真就提醒，台美關稅談判未明前，國內電子及傳統產業的接單將產生極大變數，總體經濟環境存在高度不確定性，將使企業保守看待今年的資本支出計畫，不動產投資人短期內也抱持觀望，預估未來半年房市將修正，僅自住需求仍受政策保護。至於新台幣升值對房市的影響，她中性看待，短期內可能不明顯，長期影響則需視整體經濟和政策走向而定。入行逾50年的吉家網不動產董事長李同榮則維持一貫鐵口直斷洞悉市場，若房市股市處於多頭，匯率強升具有推升效果；但目前房市正處下修階段，匯率強升，短線熱錢大增、Parking套匯資金增多，只能對股市房市帶來短線短期興𡚒與樂觀預期心理，但隨之而來對基本面經濟的衝擊加劇，預期下半年GDP會產生重大衰退，必然更不利房市的未來走勢。李同榮認為，中美關稅談定90天，對台灣房市下跌趨勢不變，影響多寡而已。（圖／CTWANT資料）「現在大環境很差，壓力很大！」雖新台幣匯率升，有利房地產，但創意家行銷董事長王明正也擔心，中長期將影響出口產業的發展，經濟受到影響，內需市場、房市也會有所衝擊，建議當前政府應馬上針對房市管控政策進行鬆綁。面對市場上沖下洗，甲桂林代銷總經理陳衍豪放平心態認為，不管台幣升或貶，變動幅度太快太大都不是件好事，目前影響市場變化的因素很多，不覺得單就匯率升值就能扭轉目前房市較淡的局勢，但短期休息一下，也不是壞事。
搶賣鑽石塔2／史上最曲折正義國宅都更案 宏國、富邦都曾插旗還扯出槍擊案
近日網紅開箱有「鑽石塔」之稱的豪宅「台北之星Diamond Towers」，屋主Ryan大方介紹150坪、總價4億元的豪宅內部設計，Ryan身世也被起底，就是「台北之星」整合建商龍聯機構創辦人葉松年兒子、龍聯副董葉誠勳，由於Ryan及妻子Elin是藝人王陽明、許瑋甯、楊丞琳等人密友，鑽石塔因而星光熠熠。不過，在北台灣的都更史上，這棟鑽石塔可說過程曲折，不但耗上26年整合，甚至連葉松年也曾因此背上殺人罪名。「回首20餘年，沒有一天有把握推動該案。」葉松年2020年建案上樑典禮回首都更過程，滿是辛酸，而他這麼多年來，最不願提的就是2009年發生轟動全台的街頭槍殺事件。「台北之星」前身為正義國宅，位於忠孝東路三段，捷運忠孝復興站旁，1987年完工，不過屋齡尚未滿10年，就被發現氯離子含量超標、水泥剝落。1995年，時任台北市議員的秦儷舫質疑是海砂屋，當時便已有建商進場談合建，葉松年也是此時經朋友介紹，接手原本宏國建設副董林鴻道主導的合建案，包含宏國陸續買進的8戶，當時整合比例只有2成。直到1999年發生921大地震，正義國宅被判定為危樓，才促使當地居民加速討論改建。由於正義國宅位在東區黃金地段，潛在開發利益驚人，加上產權複雜，國有土地、私有建物，改建成「台北之星」前的175戶，有不少已被轉售多手，屋主非原眷戶，擁有地上權的住戶須向政府購買土地才能擁有完整產權，沒錢買地的住戶背後則有多股勢力介入，每戶搬遷補償費甚至喊價到數千萬元，想藉機進場海撈的投資客不在少數。正義國宅都更史最早可從1995年說起，因出現疑似海砂屋、混凝土剝落、鋼筋裸露情形，時任市議員秦儷舫偕同學者專家前往會勘。（圖／報系資料庫）葉松年曾回憶，釘子戶和拒遷戶此起彼落，還有投資客趁機收購，再把產權過戶給60個人一起持分；也有原1樓住戶24坪開價1.3億元，某房產界知名人士介入收購店面，再狠狠喊價3.3億元、每坪高達1,375萬元。隨整合進度拖越久，合建成本及收購價越加往上跳升，葉松年自己就燒了數十億元，就連買下龍麟約55%股權的富邦集團董事長蔡明忠也燒掉近十億。這樁史上「含金量最高」都更案，在2009年2月間因當時住戶代表王克強在街頭被槍殺，轟動全台。當時，檢方指控是葉松年教唆外甥沈宗基行凶，並依殺人罪嫌起訴兩人。檢察官起訴時指出，王克強因熟稔法規，擅於交涉，葉松年陸續支付2億多元給王後，王卻遲遲無法與國宅住戶簽約，於是一再發函給王施壓；龍麟公司因這起改建案投入17億，財力吃緊，不耐本案延宕，葉因此涉嫌教唆。不過當時葉松年也向媒體喊冤，認為雙方已簽約合作，懷疑是王和朋友合夥投資，拿了2億元現金後，可能是分錢不公遭人報復，或者是黑道覬覦鉅款惹來殺機。由於此案一直找不到直接證據，葉松年一審到三審都獲判無罪，迄今槍擊案幕後教唆者、行凶者是誰，仍無答案。一位建築同業向CTWANT記者透露，當時市場傳聞，王為釘子戶，向龍麟獅子大開口，要比別人貴2~3倍的條件，龍麟最終也同意了這筆交易，不過王拿了錢卻反手再把另外2個釘子戶買下來，「地主貪心貪到最後連命都沒了！」正義國宅都更案花了26年，中間歷經宏國、富邦等集團參與整合，最終在三圓王光祥（左）的加入後，與葉松年（右）兩人攜手完成改建。（圖／報系資料庫）槍殺案後，富邦蔡家打算退出，因葉松年無財力買回，遂找上三圓建設王光祥接手龍麟股權，加上後來軍方釋地，整起合建案才有了轉機。「台北之星」2017年動工，由龍麟建設擔任實施者（三圓建設持股55%，葉松年持股45%），三圓建設以38%的合建分成比率參與合建，龍麟建設分回62%，規劃3棟、共155戶建築，於2022年完工。產權分配上，龍麟分回產權多集中在1~5樓商場，現已租給新光三越百貨，三圓則分回多集中在樓上住宅。三圓分回戶交由海悅代銷，該案於2023年11月正式公開，每坪開價230~290萬元，坪數規劃150、300坪，以150坪配3車位來看，總價約4億元上下。葉松年雖是整合最大推手，但大功告成進入推案銷售之際，卻相當低調。「台北之星」位於市中心黃金地段上，市場預估高樓層有望超越「信義聯勤」最高成交單價299.9萬元紀錄，超越北市所有豪宅站上每坪300萬元以上大關。（圖／林榮芳攝）該案公開時，代銷業者就曾透露，「龍麟建設葉松年、三圓建設王光祥，兩大家族都自己住在裡面，這就是最好的品質保證。」如今開箱影片曝光，屋主Ryan遭起底，影片下方留言又順道銷售地主戶物件，證實建商家族坐鎮自家豪宅，也讓外界見證這座「史上最牛都更案」華麗轉身「鑽石塔」的傳奇故事。
今年329檔期除雙北外其他縣市買氣平平 台積設廠、政府打房是變數
「今年329檔期可用一言難盡來形容，一方面建商持續推案，總銷金額持續創高，但消費者願不願意買單，卻沒人說得準」，591房屋交易網新聞公關組組長林哲緯說明近期房市的動向，統計七大都會區推案總銷金額高達8223.2億元，創下歷年次高，但推案數年減1成，其中雙北建商宛如猛虎出閘最受矚目。數字科技（5287）旗下591新建案統計六都、新竹今年329檔期推案，整體總銷金額8223.2億元創下歷年次高，較去年同期微幅成長5%，但進場個數約346件，年減直逼1成。林哲緯以上述「一言難盡」來說明此次檔期的情況，尤其當前受政策未明、高房價等因素，部分地區來客量寥寥可數，雙方也從「你儂我儂」變成「最熟悉的陌生人」，再加上近期台積電赴美投資、政府未鬆手打炒房等疑慮，都為市場後續投下不少變數。今年329檔期推案量創下歷史次高。（圖／591新建案提供）觀察各縣市的推案狀況強弱有別，像新竹、台南、高雄更淪為「金龍重災區」，新案供給均大幅衰退，反而是雙北在指標個案和高房價支撐下，總銷仍繳出逾2至3成增幅，為本次329檔期增添不少看點。本次雙北地區表現不俗，像台北市就依靠都更、廠辦案大進補，包含在松山、南港及北投等區均有逾百億元量體公開，以松山區來說，除了有總銷突破300億元的西華飯店重建案，亦有走小宅風格，由科達建設推出的「科達大巨蛋案」，據悉該案共規劃255戶，整體總銷約百億元。另外在南港區更有備受矚目的「南港調車場案」，整體推案量直逼2千億，年增直逼4成，雙雙位居七都之首。新北市近年受惠蛋黃區外溢效應帶動，加上龐大購屋需求撐腰，即便市場壟罩在空頭氛圍下，建商仍像猛虎出閘一樣湧進市場，特別是在距北市一橋之隔或軌道沿線等區域，仍能迎來一波小陽春。如個案數最多的林口區，一口氣有11筆個案登場，量體突破200億元，新市鎮部分個案開價更已上看7、8字頭，隨著人口湧進，未來還機會持續走高。今年329檔期雙北地區表現不俗。（圖／591新建案提供）出了雙北地區，其餘縣市表現平平，桃園市量體雖小幅成長，A7等地均有百億量體釋出，然而受大環境影響，買方猶豫期拉長，僅部分低總價產品能順利去化，想迎接春暖花開可得再等等。新竹則是冷到不行，由於本次多為小型個案，且部分建商持續觀望，不僅個案數衰退，總銷金額更是大減逾5成，較具規模的僅有富宇建設在新竹市東區推出、總銷約58億元的都更案。台中今年量體看似與去年相較變化不大，但實際上在投資買盤退場後，自住客出手更加謹慎，多數地區業者只能頂著寒風苦苦支撐，反觀北屯區的14期重劃、機捷特區市場表現仍是老神在在，在與蛋黃區比價效應下，即便短短幾年成交單價從2字頭飆升到5字頭，依舊能吸引市區買方青睞，案場來人更繳出每周平均10組左右水準，遠高於近期平均。南二都本次329檔期明顯還沒走出央行信用管制的「金龍海嘯」陰霾，像台南市因銷況回歸基本面，建商布局保守，僅在東區平實、虎尾寮等地有中小型個案公開，整體總銷銳減4成多。至於高雄雖然有建設利多加持，但由於先前房市過熱，加上這波打炒房使買氣驟降，當前不只建商觀望，代銷業者接案也轉趨謹慎，並以消化手中現有案量為主。 台積電擴大赴美 炒房族喊「完蛋了」 一表看台積宅漲多兇 阿姨我不想努力了！全台共151萬女地主 這縣市最多 尪生前承諾「房子妳住到百年」 漏做1事…妻慘搬離還賠錢
低於行情價買到地主保留戶？ 專家曝「3狀況」：高機率是詐騙
詐騙層出不窮，連民眾買房售屋都淪目標！日前有不肖人士自稱為新北市某預售屋地主，能協助民眾以低於市面行情的價格，買到地主保留戶，不料是騙局一場，該建案根本沒有地主戶與地主保留戶。永慶房產專家提醒，現在有不少詐騙集團冒充屋主、假買方，民眾如果有購售屋需求，建議還是要經由正規房仲業者或代銷公司，才能提高對自己的保障。類似「假中人」詐騙新竹也有案例「不肖人士利用民眾的比價心理，聲稱可以用低價協助購買預售屋，實際上根本沒有房源可以販售，目標很可能就是要詐騙民眾買房的訂金等款項！」永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，這種「假中人真騙錢」手法，過去在新竹也曾發生類似案例。詐騙集團向民眾謊稱，可以透過「中人」，也就是介紹人，用低價取得建商與地主保留戶，或是條件更好的房型，吸引民眾跟「假中人」購屋。為了避免民眾向建商求證，假中人還可能要求「特殊管道要低調處理」，讓受騙買方無法獲得正確的資訊與查證，甚至造假房屋預定單、收據、合約等，提高可信度。縝密手法讓多人受害，詐騙得手上千萬的訂金、簽約金、工程款等。專家提醒「3異常情形」高機率是詐騙想預防「假中人」房產詐騙，陳賜傑建議，購買預售屋時，但凡不是直接跟建商或代銷業者購屋，都應該提高戒心，不要輕信中人或詐騙集團的話術。也要小心有不肖人士利用職務之便，或是離職員工設局詐騙，如果有「預售屋款項要求匯款到私人帳戶」、「不在建案銷售中心或仲介門市簽約」、「拒絕買方聯繫建案建商確認房屋資訊」等情形，高機率都是詐騙，要仔細查證再做決定。最後陳賜傑提醒：「已知的房產詐騙手法，從騙10萬定金到過戶整棟房子的案例都有！」除了「假中人真騙錢」，還有「假屋主真詐財」、「假買方真奪屋」、「假行情真低賣」、「假債權真法拍」等5大房產詐術，不論是否有購售屋計畫、名下有無房產，都可能成為詐團目標。如果民眾有興趣了解更多「房詐」知識，永慶房屋持續舉辦「預防房產詐騙公益講座」，拆解5大房產詐騙手法，歡迎到現場來瞭解更全面的房產防詐知識，也歡迎到永慶房屋在雙北直營店免費詢問。若想即時獲取房產防詐知識，還有《小心房產詐騙，買賣租才安心—永慶防詐專區》，網站上有5大房產詐騙案例解析、避詐關鍵，以及防詐短影音與圖卡懶人包等。詳情請參考：https://event.yungching.com.tw/spcampaign/prevent-fraud/。 房市交易恐創7年新低！ 大老曝海嘯第一排動向：改做Uber eats 買下13.5%高投報屋 住戶秒退租！AV帝王傻眼：我被坑了 祖厝被強拆、竹東如九龍城？科技首都城市治理失靈
去年底房市狀況不理想 十大代銷公司接案量仍創新高
雖然去年房市下半場急轉直下，但觀察十大代銷仍滿手大案，以箭在弦上不得不發之姿，案量逾9225億元，年成長3成，創下歷年新高。其中海悅廣告連6年稱霸，接著為新聯陽機構、甲山林集團；冠亞軍的案量都突破2000議員，相當亮眼。根據數字科技（5287）旗下《591新建案》統計，六都、新竹去年十大代銷接案量創新高，合計約9225.3億元，較前年成長超過3成，《591新建案》指出，2024年房市燒燙燙，代銷業者也跟著荷包賺滿滿，尤其新聯陽機構去年接案大爆發，總銷高達2040億元，緊追海悅廣告的2402億元，表現相對突出。六連霸的海悅廣告，去年接案量2402億元，接案版圖遍及全台，近年積極南下搶灘代銷市場，因此近半案量來自中南部，無論個數、總銷、戶數皆居全台之冠。2024年十大代銷出爐。（圖／591新建案提供）居次的新聯陽機構也不容小覷，2024年接案量來到2040億元，歸功於5大百億指標案，包括600億元「元利四季莊園」、220億元「東方大境」、150億元「吾雙」、110億元的「麗寶南法莊園」與100億元「華固頂滙」。季軍則為甲山林集團，2024年案量1199.6億元，與前年相比持平，除了代銷本業量能充沛外，也歸功自家愛山林建設積極布局，去年共有約4成案量出於自建案，代銷、營建雙軌並進。有中台灣代銷天王之稱的萬群地產，受惠近年台中預售屋推案火熱，帶動去年接案總銷來到700億元，年增176%，以黑馬之姿一口氣晉升到第4名。第5名則是前年意外跌出十大代銷的創意家行銷，去年重返榜單，接案總銷達670.4億元，指標案包括台北南港「國際臺鐵調車場案」、台南北區「欣府城三期」等，預估今年接案量將衝上千億大關。常勝軍新高創廣告瞄準首購需求強勁區域，去年接案總銷579億元，較前年成長逾5成；第7名新理想廣告去年接案量522.3億元，重心集中在桃園各大重劃區，受指標大案「璟都航空城」拉抬，較前年翻倍成長。首次入圍十大代銷的慕樺建築行銷，2024年接案總銷413億元，拿下第8名，專營雙北豪宅，不畏豪宅市場受打炒房影響，去年仍承攬北市大安「大陸耑岫」以及中山「國賓皇琚」等豪宅案。以往深耕北桃的信義代銷，去年首次前進南台灣，插旗台南東區「皇鼎森琚」、「永龍VA6巴哈」，接案總銷來到388.6億元。最後是生面孔聯鑫不動產，去年接案量達310.4億元，接案聚焦林口、龜山，以近百億元總銷的「原森TWIN TOWERS」一舉擠進十大代銷排行榜。 鄰損戶為何多與「凶手建商合建」 專家曝3大理由：江湖現實 他賣繼承老公寓 慘課66萬房地稅 代書一招「稅變0」：免扒兩層皮 三重建案鄰損倒塌！今召開協調會 專家揭1原因：只能合建
創意家代銷2025推千億案量 預估年後觀望氛圍消弭「價量穩」
央行祭出第七波信用管制，2024下半年全台進入房市冷靜期，代銷業者紛紛傳出成交量腰斬慘況。不過深耕雙北的代銷業者創意家行銷預期，農曆年後剛性需求應有第一波回流，觀望氣氛應消弭，房市可望呈「價穩、量也穩」，創意家預計2025年將推出逾千億元案量。創意家行銷於台北市北士科新案「樺輝沐畇」舉行開工動土典禮，該案基地面積752坪，規劃興建地上14樓、地下4層的RC結構住宅大樓，主力坪數包括31、34、39、44坪，共104戶住家，4戶店面，訴求水岸第一排、戶戶面河岸，無敵景觀、住戶均質，總銷45億元。據內政部實價登錄資訊顯示，「樺輝沐畇」已揭露實價達57筆，每坪成交價約在96.3~106.2萬元。創意家行銷副總經理柯仲武表示，「樺輝沐畇」自7月正式開案時有不錯的銷售成績，7、8月每週成交大概7、8戶，去化達5成，本來預計10月底要完銷，但到9月19日第七波信用管制後，只賣大概近2成，平均每週成交約1、2戶，所以打房政策對成交量是有影響的，目前剩2成約30戶，預計要到明年2月底、3月中才能賣完。對於目前市況購屋信心不足，市場是否有機會價格回落？柯仲武認為，營建成本仍居高不下，預期房價要大幅下跌，並不大可能，但便宜一點的機會，倒是有可能。比較多的狀況應是價格會持穩，沒有大幅變動，也就是建商推案價格不會像前幾年依銷售分階段調漲，會先求有量，現在銷售時間拉長多個3~4成是必然的現象。創意家行銷於疫情期間年推案量約落在700~800億元，不過2025年推案量預估將重返千億，指標推案包括南港國泰調車場大案「SKY PARK」總銷80億元、台南欣巴巴「新府城」三期達110億元、基隆五堵暉騰建設83億元、「樺輝沐畇」二期80億元、松山區利晉工程81億元八德路新案、重慶北路「宏道一品」50億元、大直「TOP 31」60億元、台中國泰建設40億元、全坤建設三重案40億元、富品建設南京東路五段40億元、台南平實國泰建設案60億元等。目前有些案子已進入潛銷，預計明年初正式公開。對於2025年房市走勢，柯仲武認為，明年農曆年後房市可望逐漸回溫，關鍵在於購屋客戶能不能回到市場上，買房有剛需、置產、投資3大族群，雙北高房價區域投資的已不存在，置產擺長期的要顧慮到日後貸款問題，剛需是目前最大基本買盤，第一批回流的客戶，一定是剛性需求，但有多少量有不一定。預期上半年觀望氣氛應會消弭，市場不會全面大好，但至少買氣、成交量會逐步回溫，預期明年市應呈「價穩、量也穩」的格局。「樺輝沐畇」訴求水岸第一排、戶戶面河岸，實價登錄每坪成交約在96.3~106.2萬元，目前已銷逾7成。（圖／林榮芳攝）
驗屋蟑螂搞副業2／「奇葩檢測法」鬧糾紛 先交屋再修繕專家教自保
近年驗屋風氣盛行，新行業的方興未艾，出現不少良莠不齊的驗屋業者，讓找缺失變成「找麻煩」，建商是相當頭痛。根據CTWANT記者調查，不只「假專業驗屋」充斥市場，近期「最嚴限貸令」加上缺工缺料，設備未安裝就先驗屋、或先交屋再修繕等倉促交屋的情況也比往年多了1、2成以上。驗交屋眉角多，住宅品質消費者保護協會(住保會)顧問吳翃毅教民眾如何自保。CTWANT記者跟著住保會和永城科技驗屋實際參與驗屋過程，著記者了解驗屋眉角，同時也分享驗屋蟑螂離譜的檢測方式，像是以高壓水槍單點沖玻璃窗框1小時出現滲水，「到底是房子沒蓋好，還是被驗屋人員破壞？也有業者搖馬桶，當水管鬆脫時，到底是被搖壞，還是本來就沒裝好？」「不符合自然使用情況，就是不合理的檢驗方式。」提到「奇葩檢測法」，大夥兒聊開，住保會顧問吳翃毅也分享，曾經碰到屋主慌張來投訴，驗屋發現「結構有問題」，實際追問才知道，驗屋業者竟拿著檢查地磚空洞化的檢測棒來敲打梁柱，說聲音不同、梁柱空心。吳翃毅說，驗屋蟑螂的亂搞，也讓建商生氣，引發建商列出很多驗屋條款來防堵，有些條款是不合理的，變成惡性循環。像是有些主打5或10年防水保固的建商，認為既然有保固就不要影響交屋，乾脆不讓驗屋公司潑水檢測滲漏水項目，他提醒屋主，遇到這種情況，屋主一定要等到交屋後自行測試。滲漏水為最常見的驗屋缺失，約每驗10間房子，就有1~2間有滲漏水問題，住保會建議，還是修繕完成在交屋最保險。（圖／CTWANT資料室）丁漢也分享，近年因缺工缺料的狀況特別多，經常碰到許多設備未安裝就先驗屋；也有些建商希望屋主可以提早撥款拿到錢，抓準屋主盡早裝潢入住的期待，要屋主先交屋再修繕，「這情況今年大概多了1、2成以上！」尤其近期碰上「最嚴限貸令」，不少屋主擔心越晚交屋變數越多，恐出現倉促驗交屋的情況。吳翃毅說，正常情況應是建材設備安裝完成才會驗屋，發現問題後請建商修繕，復驗沒問題即可交屋，交屋完保固年限才開始計算。若建材未到位，或缺失尚未修繕就交屋，甚至連交屋保留款5%也撥給建商，後續就容易遇到保固期起算，及建商拖延修繕的糾紛。遇到這類情形，吳翃毅建議交屋前必須白紙黑字逐項寫下，除了承諾會負責修繕，也要求完成修繕後才能起算保固期。他也提醒，口頭承諾不算數，必須為建商相關人員，尤其是工地主任，非代銷業者，簽下的白紙黑字才有保障。吳翃毅表示，一間好的驗屋公司會在檢驗完成後協助屋主與現場工務核對缺失，同時對檢驗報告書上載名的缺失負起責任，屋主若有疑問也能協助解答。（圖／林榮芳攝、永城科技驗屋臉書）另一個具有法律效益的是驗屋報告書。SGS營建管理部經理江玉齡表示，有不少民眾因預算限制，找坊間沒有名氣的公司行號協助，但檢驗人員的資歷和專業度無法確認，且不一定能提供驗屋報告書，若有找出嚴重缺失，建商也可能不採認其有效性，這樣花錢請人驗屋就失去了意義。糾紛時，屋主往往希望當初服務的驗屋公司能協助說明缺失，不過吳翃毅也分享，驗屋公司常不願出席調解會就算了，對自家檢驗報告書也不願做專業負責。有些驗屋報告書還載明「本份驗屋報告只能做修繕參考，不能作為法院訴訟之依據。」當發生糾紛時，形同廢紙一張。這類情況，住保會多會再找驗屋公司重驗，並協助與建商溝通改善缺失，不過這樣一拖就是半年、一年才解決，甚至衍生交期違約的問題，得不償失，不如一開始解慎選業者。另外吳翃毅也特別提到，住保會保障的不只有消費者權益，「若建商或驗屋公司遇到惡質業者或消費者，同樣也能透過住保申訴、調解，盼能保護好業者促使產業發展正循環。」
農曆7月不是房市淡季？北市中山北路每坪120萬小豪宅 百戶量體3個月完銷
位於中山北路、民生東路交匯點的「昀集柏寓」，建商晶匯建設開發16日宣示攜手日商台灣大林組為營造管理總顧問，同時宣告153戶的住宅量體完銷。據了解，該案每坪成交單價120~138萬元，總價1600~4800萬元，5月才開案，短短3個月即完銷，「銷售速度快到只能完銷才開記者會！」業者說。根據內政部實價登錄揭露中山北路國賓飯店改建案交易資訊，每坪成交單價已高達218萬元，其中不乏超過 4億元總價的超級豪宅，創下大直以外、中山區預售最高實價登錄資訊，也帶動周邊建案交易熱絡。「昀集柏寓」座落國賓飯店改建案旁，基地面積278坪，坪數規劃15~32坪，2~3房，總銷30億元。代銷業者敦聯開發總經理邱宗博表示，「昀集柏寓」總戶數153戶住家、2戶店面，地主戶占1/3， 實際銷售106戶已完銷，目前接待中心已準備撤場，預計11月動工。主要買家有醫生、金融科技業等置產客，雖然是小坪數，但卻規劃出大尺度空間，使用建材等級高，並請來大師級規劃公設和園藝景觀，也是周邊零星個案中距離捷運站最近的案子，因此熱銷。「昀集柏寓」短短3個月完銷，近期接待中心準備撤場。（圖／業者提供）今日晶匯建設與日商台灣大林組簽下營造管理總顧問，被問到為何在鬼月舉行記者會，邱宗博表示，沒想到銷售速度快到沒有時間，只好等完銷再舉行。晶匯建設開發董事長陳亮宇介紹，祖父母做鐵工廠，父親創辦營造、室內裝修，到現在的建設事業，晶匯建設曾參與過圖書館、體育場館，以及微風信義、微風南山等。日商大林組從20世紀以來便參與台灣各個重大工程，是營造中的翹楚，中山北路有很多文化底蘊，「昀集柏寓」坐落中山北路、民生東路交匯，距離晶華、國賓、大倉久和不遠，優越的地理位置，希望借重大林組精工職人的精神打造155戶建築。台灣大林組董事長今井昌彥表示，台灣大林組與其他日系營造廠最大不同之處，是擁有豐富台灣高端住宅案的實際執行案例，像是信義計劃區知名豪宅「信義之星」、東區都更地標「台北之星 Diamond Tower」等，有成熟在地施工經驗，嚴謹品質管控流程，能協助晶匯建設開發有效整合介面，確保營造工程能確切落實嚴謹要求。除台灣大林組參與營建顧問外，「昀集柏寓」也邀集三賦聯合建築師事務所黃崧苗建築師、沐易設計徐嫡嬪、太研規劃設計吳書原、十聿照明設計賴雨農等為建築加持。
萬年滯銷新古屋2／豪宅標準10年未改市場畸形 高雄透天沒「現金」2400萬恐難換屋
CTWANT委託住商機構依據591平台盤點雙北銷售超過10年的新建案共12案，這些從預售、新屋賣到快變中古屋的案子幾乎都是大坪數產品。業內人士告訴記者，大坪數銷售期本來就長，豪宅限貸令推出後更是雪上加霜，「尤其高價住宅認定標準10年未改，沒跟上房價行情，導致房子越蓋越小，台北市權狀50坪就觸碰豪宅天花板、南部三代換屋不能同堂，市場發展很畸形。」央行於2014年起修訂「中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定」高價住宅認定標準，台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他地區4000萬元以上之住宅，限制其購置貸款額度僅4成。然新成屋近5年平均房價，台北市漲37%、新北市漲47%、台中市漲87%、高雄市漲66%，認定標準已10年未配合房市狀況調整。中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長戴嘉聖就說，這幾年全台房價都往上跑，政府對於豪宅的認定金額卻一直沒動，早已和市場嚴重脫節，「現在購買大坪數產品必須先自備現金2400萬元起跳，尷尬的是，有錢人不想拿錢出來，有需求的又拿不出錢來，逼得建商坪數只能越蓋越小。」他觀察客戶的想法，「對他(客戶)們來說不是沒錢，是他不想拿那麼多現金出來，這些錢他可以做更多投資；另一種客群是有換屋需求，但自備款不夠。」為了避免觸碰豪宅門檻，建商只能總價除上房價來決定坪數。台北市都市更新學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖就以北市總價7000萬元信用管制舉例，若以每坪120~150萬元計算，只能買到權狀40~50坪的房子，室內約30坪，「北市有大量的換屋需求，這種畸形的總價限制已經造成北市房屋市場極度扭曲，只要超過7000萬元總價都是票房毒藥，因為貸款只能4成，自備款太高，寧可花1.3億元買2戶打通，自備款都比買7000萬元的房子還低。」不動產代銷公會全聯會理事長戴嘉聖觀察，豪宅貸款管制的總價未與時俱進調整，造成有換屋需求的自備款不夠，就算夠的也不想投入太多現金，寧可選擇買2戶打通。（圖／林榮芳攝）戴嘉聖是高雄的建商和代銷業者，他則以高雄總價4000萬元的限制為例，蛋黃區每坪單價50~60萬元計算，建商推案會控制在權狀不超過70坪，也就是室內約45坪產品含1、2車位，來避開豪宅限貸。不過中南部有很多三代同堂甚至五代同堂過去同住在透天，就會發現換屋困難，因為透天總價隨便都超過4000萬元以上，必須先有2400萬元現金，大樓產品頂多也做到4房，無法滿足下，最後只能被迫三代分居。房價較高的台北市，未避開豪宅限貸令，清一色推出小坪數產品來壓低總價、不超過7000萬元。（圖／方萬民攝）大坪數銷售期本來就長，再加上豪宅限貸令，銷售雪上加霜，另一位高雄地產業者就說，高雄最久還賣到20年，大部分在亞灣區，像是「國硯」「京城凱悅」也都屋齡超過10年以上還在銷售，這些都是上市公司建案，不急著賣，也不可能降價，建商餘屋課徵囤房稅是一筆壓力，但這幾年景氣好都賺很多，所以也沒差。「政府擔心提高豪宅認定標準就被認為是放任房價飆漲，卻讓整個供給市場都亂了套。」蔡漢霖無奈表示，建商理應提供宜居、符合需求的房子，現在卻只能配合政策控制坪數；想換屋卻換不起的民眾最後也只能轉到外縣市或郊區，讓人口結構變得更加畸形。建議政府應該要鼓勵合理換房，若是經查為換房需求，室內50、60坪或產權90坪以下的房子可研擬不受限貸管制，或許能讓房市正常一點。連雲建設總經理蔡漢霖認為，建商理應規劃宜居產品，但豪宅限貸令卻讓房屋總價有限制，只能依照總價和每坪單價換算可以規劃的坪數，房子是越蓋越小。（圖／林榮芳攝）戴嘉聖也認為，政府擔心炒房，已經祭出私法人購屋限制和平均地權條例2.0就已足夠，應可以把豪宅限貸令解除，讓市場自由發展，「把中小型建商的路斷掉，市場只剩大型建商，就他們說了算，市場只會越來越不健康。」
房市從北熱到南 戴嘉聖：房市至少還有5年大多頭
中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長戴嘉聖今（15）日表示，房市在預期通膨心理、資金行情推升、台積電擴廠「聞積起舞」效應等三大推力下，最近北中南中小宅熱度升溫，尤其有新青安房貸政策加持，低首付優惠專案的房子賣到百年一遇的好；但是，這樣下去，隨著單價上揚，在總價考量下，坪數只能愈買愈小，買到「極小宅」，房市並不是很健康。房市至少還有5年大多頭，5年後，就要觀察「下車潮」。520新任總統及內閣成員即將就定位，最近才走馬上任的中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長、龍廷建設開發公司董事長戴嘉聖，不只有感房市從北熱到南的百年一遇現象，更憂心房市不夠健全。他今天也向新內閣提出2大呼籲，希望新執政團隊重視真正想買房的年輕人需求，及缺工問題。戴嘉聖表示，房市在預期通膨心理、資金行情推升、台積電擴廠「聞積起舞」效應等三大推力下，北中南中小宅熱度升溫，尤其有低首付優惠專案的房子；但是，這樣下去，隨著單價上揚，在總價考量下，坪數只能愈買愈小，買到「極小宅」，房市並不是很健康。戴嘉聖直言，新內閣即將在520就位，也呼籲政府應重視有真正買房需求的年輕人，以及影響甚鉅的缺工問題。戴嘉聖表示，目前台灣各行各業都存在的「缺工」問題似乎已成不可逆，造成的原因包括少子化、低薪、工作選擇多樣化、工作價值觀改變、企業不用中高齡勞工、產業未能轉型等，其中少子化問題一直為社會所關注，並認為高房價是造成年輕人不願生育的主因之一，而高房價的元兇更直指建商和代銷業者，真是莫須有之罪。戴嘉聖指出，台灣少子化，生育率低，教養成本過高是主因之一，政府對此雖祭出育兒津貼、增設公托等相關補助政策，若能再加大力道與廣度，必有一定效果，至於房價近年因土地取得及營造成本的增加而墊高，是不爭的事實，政府目標不應是採取各項抑制手段，而應著眼如何讓年輕人能有房子住。戴嘉聖也提出新青安房貸應加碼成數至9成、豪宅總價認定門檻應提高，及平均地權條例修正案應正視不當「揪團」、「團購」炒作牟利、挑戰政府公權力執法底線的異象等3大修法建言。首先，新青安房貸政策方面，戴嘉聖指出，額度加碼到9成，尤其青年購屋需求量大區域。代銷公會全聯會指出，從新青安貸款的數據上來看，協助許多年輕人進場購屋，的確是德政；然長遠來看，除薪資結構需要重整外，目前購屋最大障礙點即是「自備款不足」。興建社宅可短期協助年輕人調整存款配置，但以現在通膨、結婚分戶、養兒育女的現實夾擊下，年輕人對買房不得不消極，同時也延伸出前述少子化、不婚等許多社會現象與觀念轉變，彼此互為因果。所以針對有自住需求、又有工作能務實支付每月貸款但自備款不足的年輕人，期盼政府能納入修訂購屋貸款優惠政策考量。第二，2014年修訂的豪宅認定總價門檻，台北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元，隨著近5年台北市新成屋房價大漲37％、新北市47％、台中87％、高雄66％之後，已不合時宜，衝擊換屋族的購屋權益、甚至被迫放棄換屋，建議應提高。第三，戴嘉聖指出，平權條例修正案應加強落實執行面。目前平權條例修正條文自去年7月上路迄今10個多月，但憑良心講，審查禁制一直遭到質疑浮濫寬鬆，甚至「揪團」、「團購」等牟利炒房行為，還是存在，不少揪團主透過LINE、FB等社群揪團向建商團購，像新竹有竹科X媽媽等，至於成交佣金，市場上傳出一戶可抽取千分之7、1％、或1.2％不等；也有聽聞有些群組揪團內容號稱，現在每坪30幾萬，未來上看40萬等資訊，吸引消費者參與；此外還有人在群組中號稱，只要報上我名字就可享有折扣。這些亂象，都一再挑戰政府公權力的執法底線，現行法令及審查機制並未適度規範及落實，因此建議應加強落實執行面，才能有效杜絕炒作。代銷公會秘書長歐陽明觀察，現在代銷公司自平權條例修正案實施後，幾乎都嚴守法規，普遍會婉拒配合對方，只是揪團者和買方還是不斷上門，所以建議政府只是要做的是落實執行面；以私法人以購置宿舍名義買房，日前被設下三道鎖來說，其實問題不是修法，把門給鎖起來、或愈關愈小，而是在許可制的審查過程中，更落實把關。戴嘉聖指出，期許新政府在追求居住正義的同時，能夠聆聽房地產業界的聲音，建立良好的溝通管道，打造一套更完整、健全的對策，讓房市回歸市場機制。
龍登建築戴嘉聖接棒代銷全聯會理事長 面對業者提打房林右昌「這樣回」
中華民國不動產代銷全聯會15日改選理監事，由龍登建築機構董事長戴嘉聖擔任第六屆理事長，同時由內政部部長林右昌擔任監交人完成理事長交接。面對過去3年政府頻出手調控房市，代銷業者含蓄表示，「政府沒有打房，是健全產業」，林右昌也幽默回應，「房子是用來住的，不是用來打的」「從來都沒有說要打房」，希望房地產業穩定成長，甚至在未來淨零碳排挑戰壓力下，希望不動產業永續發展。戴嘉聖表示，過去3年，遭遇了疫情及一連串的房市緊縮政策，從房地合一稅、限貸令、平均地權條例2.0、提高囤房稅等一連串的打炒房重拳，感覺房地產業像是過街老鼠，「建商也只是希望能有合理利潤而已，土地、營建原物料及工資上漲，導致營業成本拉高，房價調高也是迫不得已。」戴嘉聖進入建築代銷行業30年，一輩子沒有換過工作，他說，建築代銷不僅僅是接案銷售房屋，而是從建商購買土地開始，就一路參與產品的規劃，建材及公設的建議，直到產品訂價等過程，希望借助代銷對市場的敏銳度，幫消費者創造出機能與品質兼具，且擁有合理價格的產品。 他期待520新政府上任後，能夠聆聽房地產業界的聲音，建立良好的溝通管道，在追求居住正義的同時，能廣建社會住宅，解除或提高「購置高價住宅貸款」標準，降低購(換)屋壓力，讓房市回歸市場機制。 另外他也提到，不動產經紀業政策規範的「經紀業管理條例」立法已超過20 年，許多條文已不符時宜，例如代銷業的營業保證金與經紀人制度，都應與時俱進做合理調整。對於代銷業本身，他認為也該進步，特別是全球進入AI人工智慧時代，以及追求淨零碳排的趨勢，碳權成本的衝擊已無法避免，因此代銷業在參與建案規劃的過程中，也應建議業主評估綠色建材、綠色能源的採用。最後他也提到，不只建商缺工、缺料，代銷業同樣面臨新血不足，因此也向政府喊話，希望正視台灣正面臨人力短缺的問題，尋求與大專院校建立產業的合作機制，擴充產業人才。而卸任的謝坤成則是一派輕鬆地說，「現在空氣都是香的！」
大咖觀房市1／新青安「神助攻」北高建案熱銷 台積電點火高雄價量再揚
總統大選順利落幕，CTWANT於選後採訪各大建商、代銷業者分析今年市況，竟發現往年每到選舉必入寒冬的房市，在去年新青安貸款的助力下，完全不受大選影響，業者們更看是好選後利空出盡，北、高各有建案熱銷，預估今年「量穩、價微揚」，銷售還能再延續去年底買氣，衝出一波好成績。甲桂林廣告總經理陳衍豪回顧2023年市況，最糟的時間點反而是年初，下半年逐漸回溫，在平均地權條例、新青案貸款上路，股市、經濟表現不差，美國通膨降溫，市場預期再升息機會不高下，自住型客人出手意願提高，「若去年的看法是審慎樂觀，今年『樂觀』又會更多一點！」房地產業者感謝下半年有新青安貸款的上路，讓自住首購群不畏選舉紛擾進場。（圖／報系資料庫）「去年下半年房市就很不錯，今年應該能延續買氣，畢竟（新青安）40年房貸能讓首購客負擔降低，刺激一些自住需求出來。」新理想行銷總經理黃正忠頗有同感，平均地權條例通過加上升息利空，導致去年上半年房市不佳，如今，利率可能維持平盤或下修，加上新青安房貸效益持續，總體來看今年會比去年樂觀很多。科達建築董事長賴建程觀察，去年的利空因素今年出盡，新青安貸款激起的買氣持續，因此大選後他搶在新北板橋首發，推出低總價小豪宅「琢真文化」，規劃14~23坪，開價8字頭，共52戶可售戶，26日正式開案。雖賴建程保守預估第一季就會完銷，但「琢真文化」選舉期間舉辦說明會，已蒐集500多組人預約看屋，以預約盛況來看，完銷也只是幾天內的事。對此，賴建程急忙強調，「我們會依照正常程序銷售。」此外，近期北市業者也盛傳一處總價4000萬元以上的高價新案，開案2個月熱銷6成，建商低調表示，「來客踴躍，當地人買的，公司對買氣這麼強，很驚訝！」據了解，該案因當地供給稀有和建商品牌力而熱銷，不過目前預售屋實價尚未見登錄，無法證實。板橋預售案「科達琢真文化」日前正式公開，科達建築董事長賴建程(中)表示，8字頭開價比鄰近新案都來的親民，希望讓年輕首購族也有機會住進傳統蛋黃區。（圖／林榮芳攝）提到熱銷，不得不放眼高雄市場，先是興富發「孟學苑」預售案於12月底900餘戶一周內完銷；如今再傳出太普建設推出的成屋案「美術海」總戶數418戶，本月20日推出，一天就狂銷57戶、6天賣了6成。「這波高雄各地都很熱，尤其是北高雄的楠梓、橋頭、岡山，選前就賣得很好！」高雄代銷公會理事長謝哲耀告訴CTWANT記者，《平均地權條例》修正案去年7月上路後購買預售屋便不能再轉手，因此7月前就出現一波搶購潮，帶動高雄久違不見的買氣，接著8月政府推出新青安房貸，台積電也宣布高雄廠導入二奈米製程，引來外地投資客及自住工程師購屋熱潮，不願追價的在地買家多選擇中古屋，因此預售、成屋、中古屋都有明顯的買氣。台積電18日法說會上又再宣布，高雄廠將增建二奈米第三廠案，「等於從去年6月到現在一直有利多延續買氣。」謝哲耀說，高雄基礎建設都完備，就是缺少動力、信心，需要有人點火，以高雄市政府數據，北高雄這5、6年會增加4萬個就業機會，含家庭人口，代表將有近10萬人口進駐，「這需求有點可怕！」台積電2021年宣布投資高雄，帶動一波房市大好，結果去年初傳出計畫生變，市場信心全散，沒想到去年8月又宣布高雄廠導入二奈米製程市場再度熱爆，高雄房市跟著台積電議題上上下下。（圖／報系資料庫）眼看市場轉向大好，價、量同步往上，謝哲耀觀察，很多案子以前還會讓利，現在都不讓了，「甚至不少新案看銷售不錯，都有調價動作，像是茂德在楠梓的『高大之森』，潛銷每坪33萬元，開盤就漲到35萬元；橋頭的『達麗未來市』每坪38萬元也快賣完。」經記者向現場專案查證，「達麗未來市」銷售已超過8成，目前新售物件價格每坪38~40萬元，只剩2房戶型。不過海悅國際總經理王俊傑認為，熱銷與否還是要看區域及個案表現，且未來市場價量已不是建商關注的重點，因為建商要面對的挑戰太多，像是缺工、料漲，使成本降不下來、完工期限定不了，政府對建商的金融限制條件又多，都讓建商疲於奔命。亞昕國際董事長姚連地更是直言，地價、缺工、原物料價格持續攀升，全台建案營造成本平均已較4年前成長5成，2025年開徵碳費後，營造成本勢必再增加5~10%，未來房價仍呈現緩漲趨勢。甲山林集團總經理張境在則是難得聊政治，過去4年政策牽動房市，他認為三黨未來選舉都還有機會下，會為了贏得支持，將走向較理性和中庸的政策，也會更認真務實做事，「無賴亂鬧的政黨，就等著被另外兩黨給輾壓！」「這次總統大選，三黨都贏，也都輸，這樣的結果非常好，台灣選民真的太有智慧了！」