公共基金
」 管委會 惡鄰居 小豪宅 公設
濫訴惡鄰居2／小豪宅官司多到特製「訴訟欄」 物管也受害「年換8祕書」
北市中山區知名小豪宅社區「基泰之星」，今年7月之際，329名住戶都收到主委彭麗慎的一封信，信中提及「社區接續有3位住戶的對管委會濫告，相當程度打擊管委會士氣」，據了解，該社區管委會長年紛爭不斷，也波及服務社區的物管人員，導致社區「一年換了7、8個秘書！」「基泰之星」位於中山區農安街上，緊鄰晴光商圈，基地面積435坪，總戶數329戶，大多為10坪上下小套房，屋齡16年，為在地知名小坪數豪宅社區。「基泰之星」總戶數329戶，因緊鄰晴光商圈、門廳氣派、公設多元，10坪套房月租金3.3萬元。（圖／周志龍攝）記者走訪，美輪美奐的大廳一隅，除了設置社區公告欄外，竟還有「訴訟欄」。彭麗慎告訴記者，社區共有3個濫訴人物，經常在社區找麻煩提告，為反對而反對，也因為訴訟太多，花了不少律師費，為了讓社區住戶了解社區事務，才特別設置了「訴訟欄」。「不只告管委會，還告秘書、保全，我幾乎每個月都在跑法院，曾經一個月跑4次，還被告求償200萬元。」今年70多歲的社區主委彭麗慎，大家都叫她「彭姊」，她義憤填膺地告訴CTWANT記者，她當委員是無給職，在這個社區出錢又出力，結果還要被抹黑。3位濫訴人中，最誇張的就是陳姓前主委，與管委會的糾纏起於2017年，要求他返還溢領的車馬費，自此後，陳即成了社區頭痛人物，到處提告，「光是應付陳XX的官司，就花了50~60萬元的律師費。」彭麗慎說。「他們這幾個人太離譜了，有理、沒理全都胡說八道、都亂講！」同樣姓陳的上一任主委，也在一旁抱怨，他搬來3年多，連認識都不認識，就莫名其妙被告，他也因此欽佩彭麗慎有這樣的體力、心力應付這些濫訴人，「要是像我，我就垮掉了，這個精神壓力太大了。」攤開「基泰之星」訴訟文件可以擺滿一整桌，彭麗慎說，因為有少數住戶動不動就提告，沒有人願意當主委，她因為不怕事又沒有私心，所以大家都支持她。（圖／周志龍攝）彭麗慎無奈表示，因為社區有頭痛人物，沒有人敢當委員，而她因為做事沒有私心，又不怕麻煩、出錢出力，所以住戶都支持他，不是擔任主委就是副主委，但卻因此被有心人說閒話。彭麗慎說，因為社區多是套房，大多是出租，且車位與房子分開出售，因此衍伸出出入複雜，及各種利益問題，但她多年來努力提升社區品質，將車位所有權人和住戶通道分離，還讓大家有回饋金可以領，為社區盡心盡力有目共睹。該社區物管公司鄭姓督導也出面力挺彭麗慎，他表示，套房社區，人員流動和管理本來就比較複雜，但在彭姊的帶領下，16年社區依舊維持很好的品質，也因此彭姊在社區擁有很高支持度，每年都在管委會的體制中。以7月區權人大會來說，社區總計329戶，有195戶出席，超過190票都選她擔任主委。不過，也因為每個人在社區想推動的事物不同，鄭姓督導觀察，當一些提案被否決時，就產生意見分歧、派系，甚至對簿公堂。他所督導的10個社區中，就屬「基泰之星」矛盾最嚴重，訴訟都打不完，且一再對相關人士提告。據了解，該社區配置2位秘書1個保全，由於管委會長年紛爭，物管同仁都很害怕，造成離職率特別高。鄭督導坦言，「社區一年換了7、8個秘書！」一位保全組長蔡先生就說，他來社區服務還不到1年，已經是這裡目前最資深的員工。「基泰之星」除了少數住戶喜歡以訴訟表達想法外，社區管理和品質仍維持相當水準。圖為每年聖誕節時的櫥窗佈置，相當用心。（圖／投訴人提供）深耕中山區不動產的聯勝房屋專任約經理陳泰源表示，「基泰之星」擁有飯店式管理、公設多元，雖然社區有頭痛鄰居，但管委會管理維持得當，整體社區環境質感良好，也讓租金和房價行情皆穩定，且高於其他同齡住宅大樓。對此，被投訴的陳姓前主委回應，「基泰之星」管委員會近期（第十六屆）多項決議正遭受住戶提起訴訟，核心爭議為管委會「濫用公共基金」、「侵害區權人權益」，並有「固定人士長期把持社區事務的嫌疑」。他進一步指出，第一項爭議是管委會通過動用社區公共基金，為委員個人遭受住戶提告的法律訴訟支付律師費，此為公器私用，違反正當性與衡平性原則；第二項爭議點在於委員任期從1年修改為2年，連選可連任1次，形成4年任期，這項修約是為「固定委員長期把持社區管理權鋪路」。第三項為回饋金發放標準的再議案。管委會新增條文，對與委員進行訴訟或散播誹謗訊息的住戶，不予發放回饋金，被批評為針對性的懲罰，明顯選擇性侵害區分所有權人權益。最後，主委動用緊急修繕預備金的權限，從2萬元暴增至10萬元，且未明確定義「緊急修繕」範疇，此決議被質疑大幅擴張主委權力。針對用手機對社區秘書錄影，他則解釋，因為彭麗慎都會在群組誣陷他，「我根本沒刁難過物管人員，我的錄影畫面就作為彭麗慎誣陷本人時作為錄影證據畫面。」
濫訴惡鄰居1／台大醫員工槓社區！錄影、報警、提告輪番鬧 主委聯手物管揭惡行
千金買屋、萬金買鄰，北市中山區知名小豪宅「基泰之星」，近期主委彭麗慎偕同住戶和物管人員，出面向CTWANT指控陳姓前主委經常濫訴，造成管委會成員、物管人員疲於奔命上法院，以及對社區保全、秘書手機錄影，造成心理恐懼。該糾紛起於2017年，時任「基泰之星」的陳姓前主委，原任職於台大醫院，因被調任雲林分院後，溢領社區車馬費計10萬2100元，下一屆接任主委的彭麗慎發現後，要求陳返還不當得利款項，雙方因此對簿公堂，之後陳便動不動就對管委會、住戶、物管人員提告。「基泰之星」主委彭麗慎帶著物管人員出面控訴，社區濫訴住戶共有3人，讓管委會疲於奔命跑法院，物管人員也心生恐懼被嚇跑。（圖／周志龍攝）彭麗慎表示，當初管委會體諒他，補助他每個月能有一次往返交通的補助，方便他來回雲林和台北，處理社區事務，但他卻一個月報了4次，最多曾月領6000多元，卸任後被發現溢領車馬費總計10萬多元，由於陳不願歸還，經過管委會投票決議，2021年向法院請求返還。不過陳姓前主委不服判決，提起上訴，被法院一一駁回，纏訟3年多，終於在去年底判決確定，須還款予管委會。無奈，陳姓前主委又再度起訴，將纏訟至今的各項訴訟期間的損失，算在管委會身上，向管委會和彭麗慎求償高達375萬元。彭麗慎說，「他跟社區討錢的理由，包括他媽媽的精神賠償、他房子沒租出去的賠償、官司期間的車馬費、請假薪資，真的很過分。」最後仍被法院駁回。不僅如此，陳也疑似將氣出在物管人員身上，記者也向物管公司求證，鄭姓督導就說，確實該社區同仁經常回報，陳先生經過大廳，都會用手機錄影，經常指控甚至動不動就報警，這種行為造成同仁在工作上都十分畏懼。其中一次較大的摩擦是，秘書不慎將陳先生裝有證書的信件，凹折塞入信箱，結果引起陳不滿，鄭督導說，最後也是叫警察，並揚言要提告，不然就要賠錢，並提告其主管讓秘書相當恐懼，秘書因自身感受愧疚牽連協助的經理，故同意在希望讓事件化解下協議簽下賠償6000元的和解書。彭麗慎說，除了陳姓前主委，社區還有另外2人也是動不動就對社區提告，最扯一次告了15人，以她自己為例，最高紀錄一個月跑4次法院。因此，今年7月份開住戶大會時，特別提案讓管委會、物管人員出庭都能報交通費，同時，濫告住戶也無法拿到社區回饋金。遭投訴的陳姓前主委，之所以跟管委會槓上，疑似因過去擔任主委時溢領車馬費，遭管委會向法院請求返還，因此心生不滿。（圖／投訴人提供）彭麗慎解釋，目前管理費每坪150元，算是有點高，所以如果年度沒有大筆修繕，即會以回饋金將所繳管理費退回給住戶。以近一年度來說，就退了1個月的回饋金。不過，此案通過後，又引來陳前主委的不滿，向法院主張住戶大會無效。此外，還指控彭麗慎寫給住戶的信，內容包含指控陳前主委不當得利、向社區求償375萬元之事，因此向社區再提出求償165萬元，讓彭麗慎怒轟，根本就是利用訴訟向社區要錢。彭麗慎說，陳前主委提告的案子沒有一件成功，但一直拿不同理由，永遠都告不完，不僅讓社區工作人員身心受創又害怕，還要應付訴訟程序，「實在可惡！」陳姓前主委被指控進社區就會用手機錄影，且經常一有不滿就報警，讓社區秘書、保全工作身心壓力大，流動率相當高。（圖／周志龍攝）對此，被投訴的陳姓前主委回應，「基泰之星」管委會近期（第十六屆）多項決議正遭受住戶提起訴訟，核心爭議為管委會「濫用公共基金」、「侵害區權人權益」，並有「固定人士長期把持社區事務的嫌疑」。他進一步指出，第一項爭議是管委會通過動用社區公共基金，為委員個人遭受住戶提告的法律訴訟支付律師費，此為公器私用，違反正當性與衡平性原則；第二項爭議點在於委員任期從1年修改為2年，連選可連任1次，形成4年任期，這項修約是為「固定委員長期把持社區管理權鋪路」。第三項為回饋金發放標準的再議案。管委會新增條文，對與委員進行訴訟或散播誹謗訊息的住戶，不予發放回饋金，被批評為針對性的懲罰，明顯選擇性侵害區分所有權人權益。最後，主委動用緊急修繕預備金的權限，從2萬元暴增至10萬元，且未明確定義「緊急修繕」範疇，此決議被質疑大幅擴張主委權力。針對用手機對社區秘書錄影，他則解釋，因為彭麗慎都會在群組誣陷他，「我根本沒刁難過物管人員，我的錄影畫面就作為彭麗慎誣陷本人時作為錄影證據畫面。」
立院今討論媒體議價制度 張啓楷籲加速立法、守護新聞價值
立法院今（12）日召開「我國媒體議價制度立法」公聽會，台灣民眾黨立法院黨團副總召張啓楷呼籲，應凝聚產官學界共識，加速推動《媒體議價法》，邁向保障新聞價值與健全媒體產業的目標。為了解決大型數位平台與新聞媒體的不公平之爭，跨黨派立委提出六個版本的「媒體議價法」草案，內容涵蓋強制議價、仲裁機制與獨立公共基金之設置等。張啓楷指出，國內早有共識認同參考澳洲、加拿大經驗，建立強制媒體議價制度，以遏止數位平台壟斷廣告分潤、導致媒體「做白工」的情況。他強調，媒體議價的立法列車已正式啟動，包含新聞學界、產業團體與學生近日共同發起「拒絕平台剝削、搶救新聞產業」連署聲明，足見社會各界對此議題高度關注。張啓楷表示，民眾黨團過去已多次舉辦相關公聽會，交通委員會亦於上月進行初步審查，今日包括國家通訊傳播委員會（NCC）、數位發展部、公平交易委員會等三大主管機關也再度與會，展現政府部門對議題的重視。針對原被認為可能成為立法阻力的公平會，張啓楷指出，其在前次委員會質詢中表現出積極態度，已轉化為推動力量，並於會中公開致謝。對於業界反映，部分媒體已與Google、Meta等數位平台展開分潤談判，但因演算法不透明導致收益大幅波動，張啓楷特別向NCC代理主委陳崇樹質詢，要求演算法機制需更加公開透明，避免「今天分潤一千萬、明天變成一百萬」的情況發生。張啓楷也提到，相較NCC與公平會已積極回應，數位發展部目前僅邁出「半步」，但曾承諾最晚於年底提出對案，他將持續督促數發部，盼望能在本會期內完成《媒體議價法》三讀通過。張啓楷強調，台灣媒體每年為Google、Meta等平台創造逾400億元廣告收益，卻無法合理獲得分潤。他以澳洲為例，自2021年立法以來，媒體每年新增超過41億元台幣收入，成功活化新聞產業，顯示立法成效具體明顯。張啓楷指出，民眾黨團主張由數位發展部擔任主管機關，建立雙邊協商與仲裁制度，並設立「數位新聞發展基金」，要求大型平台提撥營收，挹注新聞媒體、改善新聞工作者勞動條件，特別扶植小型、多元與弱勢媒體，維護台灣新聞多元與民主價值。
加密貨幣熱潮正夯 美國又2州議員提議建立「比特幣儲備」
美國德克薩斯州、俄亥俄州議會先前曾提出州政府建立戰略比特幣儲備的財務計畫後，引起全美的討論。而如今有消息指出，懷俄明州與麻薩諸塞州也正式加入「比特幣儲備」的隊伍，2州的議會均於17日遞交相關草案，考慮將州政府的公共資金投入彼特幣中。根據《decrypt》報導指出，懷俄明州5名共和黨議員於17日提出草案，建議州財務主管可利用公共資金投資比特幣，但當中明確排除其他數字資產。該法案中明確規定，比特幣投資額度僅能占州基金的3%，在限制條件上明顯更為謹慎。相比之下，賓夕法尼亞州、奧克拉荷馬州等其他州提案允許將公共基金的10%用於包括比特幣在內的數位資產。與此同時，麻薩諸塞州的共和黨州參議員杜蘭特（Peter Durant）也在17日提交草案，當中建議州政府建議建立比特幣戰略儲備，允許將雨天基金的10%用於投資比特幣或其他形式的數位資產。報導中提到，目前全美已有接近五分之一的州議會正在或即將考慮類似法案。而所有相關提案均由共和黨人士主導，並集中於11月川普再次當選後提出。川普本人過去雖然對加密貨幣持懷疑態度，但在2024年的競選活動中態度急轉，甚至於7月於納什維爾的比特幣會議上呼籲聯邦政府建立比特幣儲備。Coinbase首席執行官阿姆斯特朗（Brian Armstrong）在17日表示，美國應建立自己的比特幣戰略儲備。他認為全球經濟競爭的焦點已從傳統領域轉向數位經濟，比特幣或將成為像黃金一樣的基石資產「比特幣的持有量可能改變國家間權力的平衡，並成為國家安全的核心。」
都更不必乾等建商 先做三件事加速都更合建
老舊社區到處都在漏水，常常聽到住老公寓的朋友們嘆氣：「我家只能等都更了。」語氣中略顯消極無奈。只不過對於都市更新，難道民眾能做的只有等待建商來商談嗎？那可未必！都市更新分為「公辦」、「自辦」、「民辦」3種，本篇內容主要探討現今較高比例的都更方式「民辦-建商合建」，讓民眾了解如何主動參與都更。主要可以朝以下3點進行：確認都更條件與單元、整合社區意願、尋找合適實施者。住戶想要加速都更，可以從這三件事情著手。（圖／踏取國際開發提供）● 第一點：確認條件與單元劃定。要達成都市更新的首要條件，便是確認區域是否為「都市發展用地」並且查詢社區街廓是否已被劃定在別人的都市計畫區中。此外，也要了解街廓的臨路條件與面積是否符合單元劃定規範。詳細可查詢各縣市之「都市更新單元劃定基準」，也可諮詢各地區公家單位派駐的「都更推動師」或免費洽詢踏取國際開發了解單元劃定細節。● 第二點：整合社區意願，凝聚住戶共識。都更涉及多方利益，因此住戶間的共識、透明、尊重...等至關重要。可先行成立簡單的委員會或完善的自主更新會，組織化進行對內群體溝通及對外接洽。透過社區自發性的傳播，讓鄰里之間對於都更更加瞭解，提升社區對外的談判力。尊重每個人的意見與需求，並盡可能服從多數。儘管意見難免分歧，但只要大方向一致，透過良善且理性的溝通管道，即使都更長路漫漫，也能步步穩定前行。然而其中困難點在於3大方向：1. 坊間流言蜚語 2. 專業知識不足 3. 不易取得共識。實務中常出現都更發起人被貼上「與包商勾結」、「撈油水」的標籤而心力交瘁，最終只好忍痛退出社區都更組織，導致進度延宕。通常又因專業知識不足且參考案例有限，無頭蒼蠅似的四處收集資訊，散播錯誤訊息。現今社會民眾對於未知資訊的信任感相當低，試想倘若非經專業評估後提供的條件、資訊或建議，很可能不小心過度放大住戶的期望值，導致鄰居間的「錨定效應」。認知錯誤常是都更上最大的關卡，更導致民眾未來與實施者溝通時，出現想像與實際上的嚴重落差，進而造成整合僵局。因此建議社區中若有一定比例的居民有都更意願時，不妨尋求整合公司（同踏取性質一致）為社區開立諮詢座談會協助整合，避免鄰里間的摩擦與猜忌，從而了解都更實務經驗與現況。都更條件分配、坪數換算、合建契約等，均涉及不同領域的專業。透過都更整合公司協助，更能將其化繁為簡，消弭社區對於都更的誤解與疑惑，才不至於讓長時間社區內的討論溝通與事先整合全都付諸流水。以踏取的實務經驗來看，社區都更整合的成功率，時常取決於公共基金的徵收率。當大多數居民願意為了整個社區，付出時間、金錢與心力時，內部凝聚力必然上升。畢竟社區都更發起人已經是無給職了，然而不論是行政流程、專業諮詢都需要一定的費用。因此若住戶們秉持「自掃門前雪」，不願意籌備公共基金作為促進都更使用，往往表示著社區凝聚力的低落，也容易因為缺乏經費而窒礙難行。● 第三點：尋找合適建商擔任實施者。選擇一個穩定有誠信的實施者是都更成功的關鍵。新聞中的「爛尾樓」「建商落跑」「合約詐騙」「萬年整合」等狀況屢見不鮮，經常發生在案量較少或規模較小的建商身上。居民可以比較各家建商的背景、實績及評價(尤其須了解過往產品售後服務狀況)，並透過都更整合公司協助，評估營造商的財務狀況與履約能力，最後以多數決票選心儀建商作為實施者。「化被動為主動」的優勢在於：降低實施者的時間成本與風險，最大化住戶的權益與分配。因建商在評估是否進駐時，也會依據各單元的都更潛力及凝聚力作為評斷依據。畢竟建商的時間資源投入都是需要成本的，因此若居民早建商一步整合、縮短都更進程，等同於降低建商在都更前期的人力成本投入，更能有效提升大規模的知名建商都更意願。每一個你，都有能力在都更的路上推社區一把。積極了解、主動參與都市更新的過程，為自己的居住環境創造更好的未來。主動出擊，做好準備並尋求專業都更整合公司協助，更能確保在未來的合建協議中，更加安全踏實地爭取到適當的條件與保障。踏取過往在都更案例中的名言分享給各位讀者：他案住戶：「都更不難，只要我不要跟你偏(台語)，你也不要跟我貪(台語)」
挑好房也要選好鄰 專家傳授5招過濾「問題社區」
買房是人生大事，社區型的大樓，因有電梯、管理員及公設，是許多嚮往便利生活的購屋族首選，但買房前，除了地點、價格、房型格局與屋齡屋況之外，還有哪些細節要留意？永慶房屋客法部經理陳繼先整理出5項避雷妙招，提醒民眾留意物件周遭環境，避險於千里之外！1、好怕惡鄰居？社區公告欄不可不讀俗話說「千金買屋、萬金買鄰」，想在有限的時間內判斷有無惡鄰居，看屋時不只要看屋內狀況，走廊、逃生梯與頂樓等公共空間，最好都親自走一次，查看是否有堆積雜物。另外，也不能錯過社區的公告欄，除了能觀察住戶間關係是否和諧，也能看出有誰遭社區警告，像是非法占用走廊空間、吵雜聲量過大、沒有繳納管理費等。2、公共基金走向 留意管委會每季財報若想得知社區管委會運作情形，通過公共空間與公用設施的整潔與維護狀態，足以略知一二，積極的管委會會訂出社區公約，要求住戶一同遵守。若有機會，可以留意管委會的每季財報，若公共基金存額過少，會使資金運用窘迫，而延誤如水塔損壞、外牆磁磚加固、公設空間維護、電梯維修等工程，影響生活品質甚至是居住安全。3、住家安全始於門 觀察管理員配置民眾看房時可以觀察門廳有無櫃台、警衛室等，來判斷是否有人員駐守，或是觀察或詢問管理員與住戶是否熟識、人員進出有無管制、白天夜間有無輪值、巡邏的配備用具與時間週期等，判斷社區安管層級是否符合期待。4、安管設備不能少 門禁系統攝影機都要有除了管理員，出入口的安管設備也是維護社區安全的重要關卡，民眾在進出社區時，也可以從大門、車道、電梯等動線的門禁系統，綜合判斷，社區是否有嚴格控管進出的人員身分。建議民眾儘量挑選有樓面管制及24小時保全系統的社區，並多留意公共區域的攝影機數量。5、社區附近繞一圈 避免踩地雷最後，簽約前一定要到社區外繞一圈，查看是否有福地、電塔、宮廟、菜市場、夜市、加油站等嫌惡設施，避免吵雜、油煙與高人流等風險影響居住品質。也要順便觀察社區在上班時間的車流量、冷氣戶外機數量與夜間的點燈率，來加以判斷社區的入住情形，一般而言，住戶率低的社區，在安全性與管理運作上，都較難在短時間內看出問題。民眾看屋，社區的公告欄必讀，能了解社區正在發生的大小事，以及住戶間的提醒。（圖／翻攝自臉書爆廢公社）陳繼先建議，看屋前可多了解社區風評，利用地圖和街景服務看看周邊設施與環境，過濾一輪後再鎖定目標社區尋找適合的物件；簽約前不妨在社區內公共空間多走多逛，觀察社區內公共空間的維護狀況，管理不良的社區不只容易發生公共基金短缺，增加住戶間糾紛，若沒有定期更新設備，還會影響居住安全。若買的是中古屋，社區運作已有多年，可用現有維護狀況來判斷社區管理有無正常運作，但部分新成屋與預售屋，因為取得產權的住戶尚未過半，因此由建商代為管理，此時應注意未來管委會何時成立，以及公共基金的支出走向，來確保自身權益與居住品質不受影響。
幽靈管委會1／遭催討千萬元管理費 高市前議長之子力抗12年擺不平
前高雄市議長朱安雄之子朱庭界（50歲，原名朱挺介）2010年投資購買位於高雄市新興區民生一路上的長谷民生辦公大樓7、8、9樓，還未正式進駐即被「幽靈管委會」索付2百多萬元管理費，拒繳之後竟遭到大樓管制進出，雙方至今纏訟12年，累積管理費近千萬元，朱庭界痛批這根本是「海蟑螂」行徑。長谷民生辦公大樓於1991年完工，共有11層樓，後因財務不佳等問題遭法拍，統合營造有限公司主要股東丁旭東2010年僅憑其拍得的1個樓層，以管委會名義寄發存證信函給4個樓層屋主，稱對方積欠管理費近300萬元，限制其進出及管制電梯；同年這4名屋主因不堪其擾，將房產賤賣給丁旭東。之後丁旭東持續寄發存證信函給其他樓層屋主，包含擁有3個樓層的朱庭界。目前在11個樓層中，丁旭東掌握了5個樓層所有權、朱庭界擁有3個樓層所有權，還有3個樓層則在匯豐銀行手中，這三方任何一方取得較多區分所有權人的支持，才能進一步掌握管委會及話語權。朱庭界氣憤地說，大樓管委會並未向轄區公所報備，同時未明確制定規約、未召集區分所有權人會議，卻不斷催繳管理費及公共電費等各項費用，而丁旭東十餘年來多次自任長谷民生大樓區分所有權人會議(即管委會)召集人，卻拒絕公布大樓收入與支出，且十餘年來用該大樓名義私收電信公司基地台租金近千萬元(每月15萬元)，甚至佔用大樓公共空間(包含停車場)。原本位在長谷民生大樓1至3樓的滙豐銀行民生分行已人去樓空，該大樓頂樓還有多家電信公司進駐設置基地台。(圖／張進安攝、朱庭界提供)朱庭界與丁旭東爭戰12年的官司，是由一開始的管委會是否合法，一路打到「妨害行使所有權」，雙方不停提出新事證上訴，承審法官也認為「尚有調查必要」，因此審理進度曠日廢時，預計今年9月將再重開辯論庭，最快年底可以等到判決。朱庭界指出，高雄市政府工務局曾令統合營造有限公司限期改善或履行義務、職務召開管委會未果，但僅罰緩3000元，他實在看不過去，因此決定挺身而出揭發此事。本刊實地走訪該大樓，發現原本位在1至3樓的滙豐銀行民生分行已搬遷至市政府對面的四維三路，1樓大門緊鎖、人去樓空；位在隔壁的管理室出入口僅開設一道小門供人員進出，且光線昏暗、毫無生氣。記者走近拍照，原本坐著的管理員立刻警覺性站起，意欲上前盤問，處處透露著「生人勿近」的詭異氣氛，與周邊人車鼎沸的熱鬧景象形成強烈對比。查看實價登錄網站，長谷民生大樓唯一一筆交易資料為2013年，當時的5樓曾以建坪226坪、每坪5萬元價格成交，總成交價為1132萬餘元，時至今日，當地周邊商辦大樓林立、交通地理位置四通八達、鄰近學區、捷運站、商圈，生活機能一流，成為名符其實的蛋黃區，不動產價格飆漲數倍，附近商圈甚至已出現每坪成交價格189萬元的天價。朱庭界表示，長谷民生大樓管理委員會曾因管制住戶出入大樓，驚動轄區警方到場處理。(圖／翻攝畫面)律師徐祐偉指出，公寓大廈為維持管理、維護、修繕等必要經費，產生所謂的公共基金與管理費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議或規約之規定，沒有依法定程序成立並報備管理委員會或管理負責人，容易造成財務不公開透明、管理費用計算不合理、或欠繳卻無法律強制力等問題。根本解決之道，就是依法召開區分所有權人會議，制定規約，成立管理委員會或推選管理負責人，並向轄區公所申請報備，並提供明確規約供區分所有權人遵守。徐祐偉強調，「公寓大廈管理條例」並未賦予住戶或管理委員會，有對違反規約的住戶斷水斷電的權限，同樣也無權限可以直接取消住戶進出社區大樓的感應卡，因取消感應卡已嚴重影響住戶進出社區之權利，若一般民眾不幸遇到類似這種以水電等民生需求為威脅，催繳管理費方式如同「海蟑螂」手法時，最好的自保之道，就是以刑法的強制罪提告。針對朱庭界的指控，丁旭東則主張，朱庭界等人雖為長谷大樓區分所有權人，但始終否認該管委會合法存在，且從未繳納管理費、修繕費用及維護費用，所以無權要求他提出相關會議記錄及收支明細。
鑽石貧民窟3／管委會擺爛不用怕 使出這招累罰到主委叫不敢
台北市信義區某社區管委會遭指控擺爛，對地下室住戶不聞不問，除了多種受損設備未修繕外，還因大門故障導致街友毒蟲隨意進出，對住戶安全造成極大威脅。根據法律規定，共用部分修繕該由管委會負責，倘若管委會推諉，則可先經區分所有權人會議將修繕維護等事項變成決議，若管委會不執行決議事項，則可交由地方主管機關處罰，倘若始終沒有改善，可以累罰到主委「叫不敢」。本刊調查，《公寓大廈管理條例》於1995年施行，當時國民居住環境面臨轉變，從農業社會獨立住家轉化成都市中的集合住宅，該條例則規定社區必須設置管委會並推派管理負責人，好治理社區大小事。但現代人工作忙碌，管委會的工作常被視為沒錢、事多、招人嫌的「屎缺」，許多住戶不願承接，更常出現管委會消極管理的情況，長期下來將導致社區居民居住品質下降，應該被修繕的部分也無人處理。根據《公寓大廈管理條例》第10條規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，而大門屬於共用部分，其修繕自然該由管委會負責。該社區沿著坡道而建、看似清幽，住戶卻指控管委會對地下室住戶需求不聞不問，嚴重影響居民權益。（圖／黃威彬攝）如管委會繼續擺爛，住戶們便可利用區分所有權人會議，將修繕維護等事項變成決議，倘若主委無正當理由卻未執行決議事項，住戶便可列舉適時提出證據，交由各地建管處公寓大廈管理科開罰，每次處以1000元以上、5000元以下罰鍰，如限期內未改善或執行，則將被連續開罰。住戶可善用區權人定期會議保護自我權益，如果在各種條件下難將訴求變成決議，民眾仍可尋求行政救濟，地方主管機關可對管委會無正當理由不執行區權人之決議，及公安檢查改善之職務時，要求限期改善或處以行政罰鍰，若真的無計可施，最後一步則是提出訴訟，將管委會告上公堂。該社區主委回應指出，地下室有多戶長年沒繳管理費，電費和洗水塔的費用也都不出，在樓層修繕上難有公平的方式去處理；去年的確有街友進出，也請來警察處理，今年就沒再見到街友出入。主委表示，對外大門是因該樓住戶想通風才打開，並非故障，樓上住戶也因此十分擔憂安全問題；至於冷氣糾紛，他只知道一樓住戶在裝冷氣時影響到公共區域的植物，而植物是B1住戶在維護，雙方因此有爭執，其他詳情並不清楚。
網紅拉麵惹議2／管委會涉挪公款打官司 住戶調閱「會計憑證」遭推託
北投知名「滿足溫泉拉麵店」去年11月開幕，而陳姓老闆與侯姓老闆娘同時擔任該幢大廈管委會的主委及副主委，時間長達 5年多，但不少住戶發現財務報表從去年10月起就沒再公告，住在該處9年的T小姐（化名）說她懷疑其中有貓膩，果然也被她查出驚人結果，揭發管委會疑似挪用管理費替私人打官司，目前已有住戶為此對管委會提告侵占。T小姐說日前她看到有鄰居舉牌抗議，還發信給每位住戶澄清「他提告3人妨害秘密，包括管委會的主委、副主委及管理員，並非管委會全體」，就憑這點加上管委會遲遲不交出財務報表，讓她心裡浮出「該不會他們3人的訴訟費是用管委會來繳」的念頭，而想進一步去追查管委會的財務狀況。住戶Ｔ小姐申請調閱「會計憑證、公共基金餘額、負擔費用情形及管委會會議紀錄」等資料，屢遭管委會、總幹事以「侵犯個資」拒絕出示。（圖／周志龍攝／CTWANT合成）她說「去年底偶然間聽到鄰居在講外頭拉麵店鬧雙胞，大廈還發生監視器偷拍爭議，之後管委會的財務報表連續3個月都沒公布，直到今年2月看到財務報表才發現 1月有一項律師費16萬3千元，主委、副主委都親口承認該款項與妨害秘密官司有關，但他們說除了妨害秘密外，還有提告鄰居公共危險罪的律師費，這筆款項得由所有住戶買單，但當時管委會並未召開緊急臨時會議，就自行草率決定，程序明顯有問題。」T小姐再向總幹事申請調閱前年6月到今年3月的「會計憑證、公共基金餘額、會計賬簿、負擔費用情形及管委會會議紀錄」等，要查個清楚，豈料又被總幹事打回票，還以「這些資料有個資、我很忙」等理由拖延，至今仍沒下文。 本刊調查，該大廈屋齡44年，總戶數118戶，共有8層樓，管理費以每坪65元計算，住戶管理費從幾百元至幾千元不等，但T小姐針對管委會帳目不清已向警方提告侵占罪。對此，滿足拉麵店侯姓老闆娘即該大廈管委會副主委表示，大樓30年前即架設監視器在防空避難室，並非現在管委會裝設的，那個停車場雖是私人產權，但阻礙大廈逃生口，因租客屢勸不聽才會裝設監視器監控，並提告公共危險罪，捍衛大廈權益。對於被控挪用公款打官司一事，侯女解釋，兩個案件的律師費各為8萬元，這費用是由管委會7名成員召開會議審核通過，會議全程紀錄也有張貼公告告知住戶，並無違反大廈規約的支出權限。至於住戶申請調閱管委會開會紀錄、會計憑證等，「我們都非常歡迎且陪同調閱，但她要求每一份資料都要影印帶走，我認為不太合適，會有外流風險，所以才無法答應」。侯女表示，「滿足溫泉拉麵店確實被建管處認定違規營業，目前我們正在跟隔壁停車場的房東商議請建築師變更設計，想辦法符合建築法規。」本刊事後於2023年4月14日收到滿足拉麵店來函表示，有關侯姓老闆娘及陳姓老闆被指涉的「挪用公款」以及「偷裝監視器偷拍」而涉及妨害秘密及侵占罪等責任，已經士林地檢署作成不起訴處分（案號：111年度偵字第5751號、111偵10758號），並經台灣高等檢察署駁回其等再議之聲請，足認相關影射皆屬不實。該大廈發生偷拍案，被害人為揪出兇手報警，警方查線路時意外發現與大廈監視器綁在一塊，因此質疑管委會有問題。（圖／讀者提供／CTWANT合成）
公設點交卡關3／雙北7成社區點交困難 社區百項公設缺失住戶卻噤聲
讀者L小姐向本刊投訴，去年購入遠雄建設在新北市新莊副都心的豪宅案頂樓戶後，發現管道間的臭味漫進屋內，向建商反映遲遲未獲改善，該豪宅案成屋迄今已7年，尚未點交公設。由於近年公設點交爭議層出不窮，本刊記者特別向雙北市府調出數據，赫然發現在房市逐年增溫下，「公設未點交」的社區多到離譜。依據《公寓大廈管理條例》規定，建商必須按工程造價的一定比例，提列公共基金繳交主管機關公庫，等到公設點交完成，公庫再將公共基金撥給社區管委會。本刊調查，從2017年到2020年，台北市已成立管委會的社區中，未向市府領取公共基金的有52％，新北市則有41％，意即雙北共1613個成立管委會的社區中，有703個社區的公設尚未點交，若再加上因住戶未過半而無法成立管委會的社區，等同雙北近4年來恐約有7成社區的公設尚未點交，公設問題儼然成為新建案住戶的地雷。據了解，L小姐購買的遠雄豪宅社區尚有電梯品牌型號與合約不同等問題待解決；同樣位於新莊的「興富發捷仕堡」社區，公設也尚未點交，該社區一位住戶表示：「公設超過400個缺失未修繕，多處漏水修不好。原本住戶在Line上有個大群組，發現裡面有不少建商員工後，各自成立小群組，加上大家怕房價跌，不敢宣揚，建商也就各個擊破。」住宅消保會顧問吳翃毅說，不少民眾怕房價跌、與人結怨而選擇忍氣吞聲，卻助長了不肖建商工程品質低劣、最後甩鍋的歪風。（圖／王永泰攝）受理住宅糾紛案超過8000件的社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（住宅消保會）顧問吳翃毅說，「民眾以為拿到建築使用執照的房子，應已受過政府查驗，品質無虞，但實際上施工瑕疵如漏水、磁磚沒貼好等，皆屬消費糾紛，不在使用執照審查範圍內，消費者需自行把關。」據《建築法》第70條，建築工程完竣後，主管機關會查驗主要構造和設備、室內隔間等是否符合設計圖樣，通過才會發給使用執照；《公寓大廈管理條例》第57條則針對機電、消防及各類管線等，規範公設點交部分。換句話說，主管機關管不到「施工品質」，面對施工的瑕疵，住戶仍得想辦法讓建商負責。吳翃毅指出：「確實曾有不少建商，將施工瑕疵藉由點交，技術性轉嫁給管委會及住戶，消費者要協商或訴訟，都是小蝦米對抗大鯨魚，在資訊與專業不對等下，難以爭取應有權利，最後往往自己吞下去。」(續)
公設點交卡關5／新電梯2年維修70次 「怕房價跌」住戶建商齊擺爛
本刊調查發現，從2017年迄今，雙北逾4成已成立管委會的社區，公設尚未點交，若加上還沒成立管委會的社區，則高達約7成社區的公設未點交，數量十分驚人；但倉促點交的案例也不少，往往建商的工程瑕疵最後卻由管委會出錢修繕。社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（住宅消保會）顧問吳翃毅提醒，建商若要將施工瑕疵技術性轉嫁給住戶，手法很多，購屋客要當心踩雷。有建商或查驗公司以恐嚇或獎勵等方式說服管委會點交，甚至有網紅拍攝公設點交教育影片，以「巨額罰款」為題，讓民眾誤以為公設遲不點交，社區將面臨罰款。吳翃毅呼籲：「不要輕信建商後續會認真保固，沒修繕就點交公設，本應由建商負擔的費用就變成管委會買單，若發生意外，也成了管委會的責任。」有網紅以「巨額罰款」為題拍攝公設點交影片；市府單位表示，因瑕疵糾紛未點交，並不會開罰；不管有無點交，管委會皆有公安申報權責，未申報者最高罰5千元。（圖／翻攝自YouTube頻道「賞屋說說」）一位機電公司業者則表示：「建築會折舊、耗損，只要檢驗當下具備功能就能移轉（點交），起造時都有提撥公共基金，可先點交再修繕。查驗公司只是當建商和消費者的溝通橋梁，若看建商修得差不多，就會順水推舟讓事情圓滿。」他強調，合意方式有很多，一種是在點交協議書備註後續修繕費用由建商買單，另一種則是直接賠償一筆費用給社區。吳翃毅處理住宅糾紛高達8000件，他指出曾經手過一處位於台北市北投的新大樓案，因電梯連續兩年維修逾70次都修不好，找上住宅消保會調解。「消費者怕房價跌、怕事，來諮詢卻不積極參與協商，建商看準這個弱點拿翹，到現在都沒處理。」建築工程很難百分之百完美，民眾掏出畢生積蓄買房，是否願意對大缺失進行修補、在小瑕疵上妥協，端看個人認定和接受程度。吳翃毅也不希望民眾抱著雞蛋裡挑骨頭的心態，但若不幸碰到施工瑕疵與糾紛，他仍建議積極爭取權益，「大家怕房價跌，不敢多說，但網路發達，買家也會打聽，唯有住戶團結，爭取修繕到好，恢復應有品質，房價才能維持相當的水準。」(完)位於新北淡水的建案「宏盛水悅」，住戶在臉書社團討論水錘聲問題，質疑「說要改善沒有一次成真。」（圖／翻攝自臉書宏盛水悅建案討論社團）
沒吃到社區餐會 住戶自行扣抵管理費挨告敗訴
一名廖姓住戶因為沒有吃到社區所辦的年度聯歡餐會，以餐費扣抵管理費，經管委會多次催繳仍沒有結果後，因此挨告，但廖姓住戶認為因自己沒有吃到聯歡餐會，權益受損，所以用餐費來扣抵管理費，並沒有問題，對此，基隆地院則認為，沒吃到餐會跟沒繳交管理費，完全是兩回事，因此判廖姓住戶敗訴。新北市某一社區管委會，於去年底辦理住戶聯歡餐會時，邀請住戶出席吃飯，並規劃每戶800元的餐費，並由社區的共同基金會來支付，但有一位名下擁有3間房子的廖姓住戶，因為沒有出席吃到年度聚餐，因此在繳交管理費時，將原本要繳交的3戶共計1萬餘元的管理費，自己折抵3戶共2400元的餐費，僅繳交7600元管理費。管委會事後向廖姓住戶進行催繳，並廖住戶持續不理會，因此管委會向法院提起給付訴訟，並邀求廖住戶儘快支付欠繳的2400元，而廖住戶則提起抗辯，並主張自己在年度聚餐前，有向社區總幹事詢問，若不出席餐會，是否可以扣抵管理費，但總幹事卻遲遲沒有回應。廖住戶指出，若總幹事有在事前及時的告訴她，沒有參加年度聚餐的住戶，形同放棄該一戶800元的餐費，不能扣抵管理費，她就會去參加聚餐，因此認為是管委會害她蒙受損失，所以才會以餐費來進行扣抵。對此，基隆法院則認為，廖住戶未能提出管委會決議「未參加社區年度餐會者，得以餐費扣抵管理費」的相關證據資料，而公寓大廈管理條例也明定，住戶有繳納公共基金的義務，因此廖住戶「有沒有吃到年度餐會」及「是否欠繳管理費」為兩回事，判廖住戶敗訴。