專有部分
」 凶宅 內政部
獨／靈修命案衰到同社區住戶！她賣房被扣尾款 提告討回533萬
台北市中山區的靈修場所「藝識流」2025年9月有學員遭虐身亡，引發房產買賣糾紛的案外案，同社區另一棟房子在案發前3個月以5055萬元出售，買家得知社區內發生命案後，自行找估價師算出房價減損499萬4129元，所以拒付尾款，被賣家告上法院；法官指出，本案房屋跟「藝識流」不同樓、不至於造成居住恐懼，也不符合凶宅的定義，因此判決買家敗訴，須給付尾款505萬5千元及違約金28萬3108元。「藝識流國際身心靈療癒學院」創辦人王禹婕與三名護法涉嫌從去年5月到9月間長期施虐林姓被害人，中秋節前10天，4名嫌犯發現受害人預約試吃月餅竟起殺機，連3天徒手毆打或持棍棒猛敲被害者，9月29日下午，王禹婕等人明知被害人昏迷卻不叫救護車，深夜11點多才送醫急救，9月30日凌晨，被害者因四肢及背腰臀部受外力損傷出血，導致橫紋肌溶解症及併發症而身亡，北檢以傷害致死罪起訴王禹婕和三名護法，全案由國民法官審理中。藝識流學院創辦人王禹婕涉嫌與3名護法共同虐待會員致死。（圖／翻攝艾菲坦臉書）「藝識流」命案發生地點是堤頂大道上的聖荷西花園社區，同社區住戶黃姓女子在去年6月26日以5055萬簽約賣房給張姓男子，同年10月8日過戶、10月31日點交，原本付款期限是10月15日，張姓男子拖到11月12日才付錢，而且只付4549萬5千元，扣著505萬5千元不給的理由是：命案導致社區房價減損，張姓男子找來不動產估價師事務所估價，認定房價從5059萬9080元跌到4560萬4951元。黃姓女子不滿買家賴帳，提告要求支付尾款505萬5千元、延遲付款28天的違約金28萬3108元。台北地院引述內政部發布的凶宅定義，必須是建物「專有」部分發生兇殺或自殺死亡的情形，導致買家畏懼不敢買，進而影響房價；以本案來說，賣家的房子並非凶宅，買家只是因為社區內其他房屋變凶宅就不想買並主張房價受損，其實不符房市交易的慣例。法官也不採信估價師的報告，因為「藝識流」案嫌犯及時將被害人送醫的話，他仍有存活的機會，而且被害人最後在醫院身亡，並非死在聖荷西花園社區內；何況本案房屋跟藝識流學院不同樓層，不至於對新屋主產生心理負面影響，因此判決張姓男子應給付尾款加違約金共533萬8108元。本案尚未確定，可上訴至高等法院。網紅牙醫吳宗儒也是「藝識流」命案遭起訴的被告之一。（圖／翻攝吳宗儒臉書）
獨／豪宅住戶護童自費防墜網「影響房價」 法官判拆給半年寬限期
台北市信義區豪宅「Taipei Garden」有住戶擔心家中小孩意外墜樓，自行裝設防墜網，社區管委會認為未經區權人決議就擅自變更外牆牆面，已違反社區規約和《公寓大廈管理條例》，提告要求拆除，台北地院判准，除了這名住戶確實違規，他安裝防墜網的方式並不美觀，會影響大樓整體外觀，也會損害房價，但考量孩童居家的安全，給予違規住戶6個月「緩衝期」，讓他有時間拆掉防墜網先恢復原狀，再去跟社區協商新的防墜設施該怎麼裝。「Taipei Garden」台北花園社區位於松勇路上，號稱全台第一個「地上權豪宅」，屋主僅持有房屋未持有土地，地上權期限到2050年4月，依據實價登錄網資料，過去5年有7筆交易，2024年之前每坪單價約80萬元、每戶總價破億，2025年之後每坪約40幾萬，每戶總價為6、7千萬。本案房屋位於社區最高樓層13樓，登記在一家服飾公司名下，王姓負責人為防止家中幼童發生意外，在大樓外牆、陽台、露台、頂樓平台加裝防墜網，因此被社區管委會告上法院。王姓屋主引用《公寓大廈管理條例》第8條第2項規定：「公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。」主張安裝防墜網有正當性，管委會不能濫用權利要求拆掉。管委會則援引《公寓大廈管理條例》第8條第1項：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」強調王姓屋主未經社區同意自行加裝金屬框架、網狀設施、繩索等防墜設施，已侵害其他區分所有權人的權利。北院到場履勘，網狀設施裝置及繩索直接安裝在陽台及頂樓平台，金屬框架搭載網狀設施從上方固定垂下掛在外牆並覆蓋陽台，沒有任何美化或以藝術的方式呈現，直接影響大樓整體外觀；法官指出，王姓屋主應向管委會或在區權人會議上解釋有防墜網的安裝需求，找到兼顧大樓美觀與住家安全的方法，而非未經允許私自裝設變更外牆的設施，這如同在牆面上裝鐵窗、加掛廣告，沒遵守與全體住戶共同維護社區外觀的義務，會影響房屋交易價格，損害其他住戶的財產權，因此必須拆除。但法官也體諒屋主為了小孩槓上管委會，在判決書中特別說明，拆除防墜網回復原狀需要耗費一段時間，加上住戶之間得協調如何銜接新舊防墜設施，因此給王姓屋主6個月的履行期間，以兼顧他與社區兩造利益。本案為一審判決，可上訴高等法院。
買房送梯廳？她吃火鍋看電影惹議 專家：公設不能私用
「梯廳」是建築物中，各樓層樓梯與電梯出口之間的共同走道空間，用於住戶等候與通行，是與專有部分（住家）相連的緩衝區域。未料近日有大陸的博主「小丁妹妹」在社群平台分享其新居裝修 vlog，影片中她將自家門外約20多平方公尺的梯廳改造成可觀影、用餐與休憩的多功能空間，引發網路廣泛熱議。法律與消防專家就表示，此舉已違反相關安全規範。梯廳經改造後成為聚會空間，當事人表示經過補費、合約註記後即具使用正當性。（圖／翻攝自封面新聞）《封面新聞》報導，當事人自述，在購屋時即獲售樓處與物業告知該空間可供住戶自行使用，且購屋合約上註明「公設可作私人使用」，她亦補繳4萬餘元人民幣（約新台幣17.6萬元）面積差額，因此認為此次改造合法且具合理性。該住家位於福州某社區，屬一梯一戶設計。當事人表示，小區內不少住戶也將入戶空間改作洗衣房、會客廳、寵物間等使用，因此自行規劃梯廳空間並加以裝修，設置投影設備、牆紙與收納櫃，打造為觀影、用餐及休憩空間，兼顧實用與美觀。針對網友質疑安全疑慮，她則回應表示，該樓層設有門禁與電梯卡控系統，非住戶無法進入；梯廳通風良好，亦保留消防栓與逃生動線，裝潢家具並未阻礙通行。她認為整體使用情境安全可控，不會對社區其他住戶造成影響。不過，法律與消防專家對此看法不一。陝西恒達律師事務所合夥人趙良善指出，依據《民法典》第271條與274條，住宅內部的梯廳屬於全體住戶共同所有的公設空間，即使購屋合約註記「私人可用」或有口頭承諾，仍不構成單方佔用的法律依據。趙良善進一步表示，依據《消防法》第28條，消防疏散通道不得被占用或堵塞，而梯廳正是火災時最關鍵的垂直疏散路徑之一。當事人改造空間、擺放家具與餐飲設備，已實質壓縮通行空間，亦潛藏火災風險。趙良善指出，使用明火烹煮如火鍋、烤肉，加上電器設備接線，皆可能導致火災；此外，裝潢所用牆紙、木製櫃體等材質多為易燃物，若發生意外，恐加速火勢蔓延並造成濃煙聚集，影響逃生與救援效率。趙良善建議，當事人應立即恢復梯廳的原有通行功能，並依規定向社區管理組織提出使用協議，若經相關住戶共同討論同意，在不妨礙逃生與消防安全的前提下，方可進行可移動式裝飾或短暫使用，並應避免使用明火或高功率電器。目前，該當事人仍持續在社群平台更新裝修進度，並向粉絲開放留言「歡迎來新家做客」。事件也持續在社群與媒體平台引發討論，關於住宅公設空間能否私人改造的爭議，仍待法律與實務層面的進一步釐清。
律所換冷氣要借道 鄰居堅拒開門！法院判「不得妨礙修繕」
台北市一名陳姓男子去年4月向房東鄭男租下某社區8樓之3房屋作為法律事務所使用，因冷氣無法製冷需更換室外機，但工程僅能從隔壁8樓之7進出，陳男多次與8樓之7所有權人蔡女協商均遭拒絕，遂提告請求法院准許通行。台北地院法官審理後認為，依公寓大廈管理條例規定，他住戶因維護、修繕必須進入或使用其專有部分時，不得拒絕，且參閱室外機外牆位置照片，僅有從8樓之7進入拆裝一途，別無其他途徑，判處蔡女應容忍陳男偕同修繕人員進入屋內進行工程，不得有妨害之行為。全案可上訴。陳男主張，房東鄭男係以現況交屋，附有1台獨立分離式冷氣，室內機安裝在屋內，但室外機懸掛在8樓外牆上。由於冷氣使用多年無法有效製冷，經空調公司勘察確認須更換室外機。但受限屋況格局，施工僅能從隔壁8樓之7通行，陳男多次協商皆遭蔡女拒絕。蔡女經合法通知未於言詞辯論期日到場，僅提出書狀表示，更換路徑有多種方式，陳男執意要從自家進出，並懷疑其要在屋內設置管線，侵害所有權，要求法院駁回訴訟。台北地院法官審酌，公寓大廈管理條例明文規定，他住戶因維護、修繕專有部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。且參閱室外機外牆位置照片，僅有從8樓之7進入拆裝一途，別無其他途徑。關於蔡女提出的管路設置部分，陳男表示均會按照原來管路，不會經過蔡女房屋，其所提出的疑慮可以排除。因此法官認為確實有透過8樓之7房屋進行裝設冷氣室外機之必要，判處蔡女應容忍陳男偕同修繕人員進入屋內進行工程，不得有妨害之行為。全案仍可上訴。
內政部住宅政策三箭齊發 實現安全、公平與永續的居住環境
內政部9月5日舉辦「當前住宅政策座談會」，由內政部政務次長董建宏親自出席並致詞表示，為強化我國住宅政策、擴大內需，並回應社會各界期待，內政部持續秉持「支持產業、安定就業、照顧民生、強化韌性」的核心精神，推動住宅三大重點政策：「老宅延壽與擴大自主都更」、「虛坪改革」，以及「近零碳建築」，並辦理「青年婚育租屋協助專案」，透過「補貼金額加碼」、「申請資格放寬」、「增加補助項目」與「優先入住社會住宅」的多元措施，實質減輕新婚及育兒家庭的居住負擔，讓適婚年齡的青年族群得以穩居及確保生活品質，進而願意規劃未來及結婚成家，安心生養下一代，踏實面對及化解因少子化情形所產生的國安危機。內政部政務次長董建宏。（圖片提供／內政部）董建宏指出，藉由推動老舊建築物修繕與機能更新，可有效提升國人居住安全與設計品質，並降低建築能耗；自主都更的推動則是提供財政支持，降低民眾自行籌資的困難。另一方面，內政部亦積極檢討住宅公共設施配置比例與購屋合理負擔等問題，推動虛坪改革，期使住宅產品公設配置回歸合理設計，保障民眾實際使用空間與交易公平性。此外，為因應國家2050淨零排放政策目標，內政部亦啟動「近零碳建築減碳旗艦行動計畫」，透過老宅延壽與社會住宅示範推動，帶動更多建築物導入節能設計，強化近零碳建築擴散效益，同時結合跨部會資源，建立綠領人才培育機制，回應營建產業轉型所需，厚植住宅部門減碳力道。一、老宅延壽與擴大自主更新：在地安養、自主都更財政支持董建宏指出，我國建築物普遍面臨「人屋雙老」挑戰。為此，內政部研提「老宅延壽機能復新計畫（114-116年）草案」，優先針對屋齡超過30年、無結構安全疑慮的4至6層集合住宅或6層以下透天住宅，提供耐震性能評估及相關修繕經費補助，同時結合衛生福利部長照3.0及經濟部深度節能政策推動，讓長者可以避免換屋困擾，安心在宅安居、在地安養，並降低建築碳排，該計畫將儘速報請行政院核定。此外亦洽商中央銀行研議銀行放寬自主都更貸款集中度管理，規劃由中央都市更新基金提供信用擔保，協助民眾向金融機構申請貸款，以降低自主都更過程中常見的籌資障礙。內政部政務次長董建宏及與談人綜合座談。（圖片提供／內政部）二、虛坪改革：檢討公設計算，推動交易透明董建宏表示，現行《建築技術規則》第162條雖規範免計容積項目與上限額度，但在實務操作中，部分建商在扣除避難、救災及機電維生等必要設施後，將剩餘空間額度規劃為非必要的娛樂交誼設施進行銷售，造成高公設比住宅產品充斥市場，未實際增加實用空間，反增加購屋負擔。為此，內政部推動「虛坪改革」，將高齡化社會需要的一般電梯增列為免計容積項目，另增訂了管委會設置面積的合理標準及上下限，導入「適質適量」設計思維，引導住宅產品之公設回歸合理配置。同時，針對《公寓大廈管理條例》現行將法定停車空間列為共用部分的規定，也將研議修法，明確區分「停車空間」與「居住公設」，未來停車空間（含停車位、車道及必要空間）將朝調整為「專有部分」方向規劃，除可核發權狀並出售，以貼近實際使用外，民眾能更清楚辨識「實際使用坪數」與「公設項目」，讓購屋資訊更透明，市場運作也更公平合理。三、近零碳建築：引領轉型，邁向淨零董建宏進一步說明，內政部推動「近零碳建築減碳旗艦行動計畫」，以公部門示範帶動民間投入，並由「擴大建築能效改善」、「老宅延壽及社會住宅低碳淨零」與「近零碳建築綠領人才培育」三大主軸為核心，公私協力加速住宅部門減碳。該計畫除持續推動建築物設置太陽光電、取得建築能效標示外，亦同步精進近零碳建築的技術與應用，預期累計至119年可達成減碳 6.7 百萬公噸CO2e 的目標。另內政部亦與環境部、教育部及勞動部等單位跨部會合作，共同推動綠領人才培育，協助營建產業在轉型過程中兼顧專業技術、就業穩定與社會公平，實現公正轉型，形塑更具韌性的永續建築環境。董建宏最後強調，「老宅延壽與擴大自主更新」、「虛坪改革」、「近零碳建築」三大政策環環相扣、相輔相成：老宅延壽與擴大自主更新讓建物更安全與節能、虛坪改革保障消費者權益、近零碳建築則引領建築產業邁向永續。內政部除已於9月5日辦理北部場座談會外，中、南部地區將接續辦理兩場座談會，廣邀建築公協會、產業界、學術單位及民間代表參與意見交流，凝聚共識、廣納建言，攜手推動我國住宅政策邁向更安全、更公平、更永續的新里程碑。
丹娜絲颱風掃過重創台南 環保局：21天清出9個月垃圾量
丹娜絲風災重創台南迄已21天，台南市政府環保局表示，截至26日清運高達1萬8800公噸廢棄物，等同於3周清出9個月垃圾量，相當驚人；全市11區46處災後暫置區已完成32處轉運，隨著大型垃圾清運告一段落，現已恢復常態清運。環保局副局長陳幸芬說，颱風過後，環保局迄已出動1萬8489人次，每天大批人力頂著高溫、超過10小時加班投入清運垃圾，希望早日恢復市民正常生活。針對網路傳出有鹽水、下營區仍有大量垃圾堆置，環保局澄清，影片是在7月21日拍攝，事實上早已在22日清運完成。另，也有報導提到下營區垃圾清運登記要等300多戶，也與實情不符。環保局強調，民眾家中如有廢棄家具，通知環保局後，最遲2天內就會派員清運。台南市環保局副局長陳幸芬(中)說明風災3周清運1萬8800噸廢棄物，相當於9個月垃圾量，後續也會持續清運。（圖／報系資料照）至於此次清出大量廢棄石綿瓦，統計迄已受理3132件登記，清除量逾255公噸。環保局重申，發送到各區公所的太空包可供民眾免費索取，以利石棉瓦加速分類與安全清除作業。針對此次屋損災後慰助金情形，工務局說，為擴大照顧範圍，南市府已公告修正申請計畫，其中「一址多棟」可按棟申請慰助，而公寓大廈部分，可由管委會申請的「共有部分」及由各戶申請的「專有部分」，後者每戶可領慰助金3000元。由於將軍、七股、北門仍有少部分有線電視收視戶尚無法收視，鄉間不少長者倚賴電視機撫慰心情，災後3周還等不到電視看，不免焦慮。對此，南天有有線電視業者表示，目前主幹線預計7月底前修復完畢，客戶端維修則在8月10日前完成，同時已對客戶端發送簡訊提供免費3個月OTT收視，並將依定型化契約辦理個案補償。
瓊瑤去世／在住處輕生「淡水豪宅會變凶宅嗎？」 名律師解答了
知名作家瓊瑤生前曾創作出《還珠格格》、《一簾幽夢》等60多部經典作品，而她4日被發現於淡水豪宅留下遺書「翩然離去」，享壽86歲。至於瓊瑤的住處是否會變凶宅？「巴毛律師」陳宇安今（6）日也提出內政部的函釋，「答案是會」。瓊瑤將住處命名為「雙映樓」。（圖／翻攝自臉書／瓊瑤）陳宇安在臉書粉專「巴毛律師混酥團」發文表示，瓊瑤輕生後，其淡水豪宅也將成為凶宅。她說，內政部曾經做出函釋：「於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」。「意思就是如果你非自然死亡在自己家（專有部分），那你家會變凶宅」陳宇安說明，如果有人選擇在家裡跳樓，跳下去砸在2樓露台上，最後2樓及自己家都會被列為凶宅，「我之前因此放棄了一間很不錯的露台戶……其他戶（鄰居家）雖然不是法律定義上的凶宅，但房價多多少少會受到波及」。貼文曝光後，網友們也紛紛在留言區討論，「原來…小飛俠的起飛和降落地都是凶宅」、「老實說，他們家族也不缺錢，不太需要變賣，可以住進這樣房子的人，也要破億預算以上，一般人想住到這個凶宅也很難」、「我先生也是怕小飛俠跟一堆煙蒂只能放棄露台戶」、「影響應該不大」、「說不定會因為是瓊瑤的『故居』反而翻漲？」、「我超慘，跟長輩都滿喜歡那個建案，原本這個月要去看，現在有這個事件長輩忌諱打算改看別間了」。據悉，瓊瑤生前住的淡水豪宅是1層2戶，總樓高超過20樓、基地面積超過千坪，不僅面對寬闊的河景，陽台還能遠眺觀音山落日夕照，美媒《華爾街日報》更將該豪宅譽為「少數世界頂尖風景之一」。根據實價登錄資料，該豪宅平均成交單價約在每坪55萬，歷史最高成交價更直逼每坪70萬元。◎勇敢求救並非弱者，您的痛苦有人願意傾聽，請撥打1995◎如果您覺得痛苦、似乎沒有出路，您並不孤單，請撥打1925
家中有10歲老狗！ 新家住2年管委會突規定「不能養寵物」：送狗或搬家
一名網友近日在網路上發文，指出他搬進新家已經2年，家中還養了一隻十幾歲的老狗。沒想到，管委會竟突然宣布，社區內不能養寵物，要求原PO只能選擇將狗狗送走，或是搬家，讓他相當傻眼，貼文一出立刻引起網友熱議。一名網友在Facebook社團「匿名公社」中發文抱怨，指出他搬進新家已經2年，當時就帶著自己的愛犬一起入住。沒想到，近日社區管委會卻突然宣布，社區裡面不能養寵物。原PO指出，自己的狗狗已經十幾歲了「因為是老狗根本不會叫也不會去影響其他人，他也不會出門都待在家。」並透露，最近管委會卻一直到他家「要求我搬家或是把狗送走，不然就要鎖我的卡。」而這個情況也讓原PO相當傻眼又無奈，直呼「遇到這種事情我要怎麼辦。」貼文一出立刻引起網友熱議，紛紛留言表示「規定訂的有問題，可規定不能養寵物沒問題，但是不能溯及既往才對」、「房子你買的，管委會有權禁止你家裡養什麼？」、「鎖卡就直接報警啦，在看誰說鎖卡的，一併處理」、「你自己買的屋子養寵物又怎麼了？而且你已經養很久了！」、「就問管委會：依據哪條法規他可以鎖卡？」。而也有網友列出，根據《公寓大廈管理條例》法規第二十三條第二項規定「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力。」，其中包含了禁止住戶飼養動物之特別約定。白話就是：沒有經過住戶中超過50%同意，該社區不可禁止動物入住。
大雨看屋好時機 防買漏水屋「這幾處」排水需注意
近期迎來梅雨季，加上持續氣候變化，雖然連日大雨令人心煩，不過卻是最好的看屋時機，建議除了觀察屋內角落以及天花板之外，還可到頂樓、地下室等公共空間看排水狀況。此外，也可細看牆面是否有水漬、壁癌、色差甚至青苔等等，多處確認細節，以免砸重金買到漏水房。連日大雨就是看屋好時機，雨勢較大時，若是屋內結構老化或有缺陷，雨水易從頂樓或牆面滲進屋內，導致牆面或天花板潮濕，或讓其出現有水漬、汙點以及壁癌，甚至直接滴水。此外，若能實際觀察天花板內部狀況，也建議細看是否有出現裂縫、水漬等等。在房屋外觀上，如果是易漏水或潮濕環境，壁面也常有水漬、青苔，在看屋時也可多加留意。賴志昶表示，若屋內出現地板或管線漏水，修繕費用要由牆壁或樓地板雙方共同承擔。（圖／賴志昶提供）在雨天看屋時，也建議到頂樓平台、地下室停車場等日常易忽略的公共空間，查看社區排水狀況，因為若上述地點排水不佳而出現積水問題，影響層面相當廣泛，且可能涉及眾多社區住戶權益，若有糾紛或纏訟恐怕難以釐清，建議看屋時多加確認。國內房市老屋比例占多數，且全年氣候頗為潮濕，民眾買房遇到漏水是最常見的糾紛，若與鄰居發生漏水糾紛，依照《公寓大廈管理條例》第12條規定:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」也就是說，若屋內出現地板或管線漏水，修繕費用要由牆壁或樓地板雙方共同承擔。因此，依法可要求漏水住戶應負修繕之責，若鄰居不予處理，建議住戶可先就目前漏水情況拍照存證，並進行相關檢測與估價，同時寄存證信函要求鄰居修繕，若對方仍執意不理，可向各行政區區公所之調解委員會聲請調解，因漏水糾紛實屬常見，調解委員會多有處理經驗，故一般進行至此多能獲得解決。
內政部提虛坪改革方案 林右昌：沒車位免負擔車道公設
內政部長林右昌29日公布內政部「虛坪改革」草案，改善市面上住宅公設比高達35%至40%的現象，依目前規畫，未來將可降低公設5%到10%，引導公設設計在保障社區運作的基本需求後，避免浮誇不實用的公設，未來一般住宅將會有25到30%公設的房型進到市場。林右昌舉例，現行規定法定停車空間被列為「共有部分」，部分開發商將大部分車道以公設方式登記，由所有購屋人共同分擔，沒有買車位的人也要負擔車道公設，有車位的人買了車位，卻又要再負擔一次車道公設。未來透過修正《公寓大廈管理條例》，將法定停車空間改為「專有部分」，停車空間與居住公設就可以明確區分，並讓停車空間的負擔更加公平合理。林右昌指出，公設比居高不下還有一個原因，現行有免計容積空間合計上限的規定，在扣除避難、救災及機電維生等空間後，如果還有餘額，部份建商就會以管委會空間名義，包裝成非必要的娛樂交誼等空間進行銷售，導至市面上只剩下高公設比的產品。本次改革方案，增訂了管委會設置面積的合理標準，並訂出上下限規定，引導公設設計趨向適質適量，一方面保障社區運作的基本需求，同時也避免浮誇不實用的公設。林右昌表示，依照目前規劃方案，預計公設比將可有效降低5至10%，讓民眾在購屋時，能實質減少公設比的支出負擔。換言之，未來付出同樣購屋金額，民眾將可以享有更多的自用室內坪數。對於業界擔心，建築總面積是否會減少？現有免計容積比例是否會降低？林右昌表示，沒有這個問題，建築總面積不會減少，現有免計容積比例也沒有降低。林右昌表示，未來將在現有共識基礎上，進一步與各中央地方主管機關、社會大眾、不動產建築業界、消費者保護團體就細節部分再溝通確認，提出最後版本，依循法制作業程序辦理，以符合民眾對降低公設比例的期待。
入新厝滴天花板滴糞水 水電師傅越修越嚴重 她一怒全棟樓都告
新北市林姓女子買下板橋區大觀路上某公寓1樓住所，因漏水委請水電師傅查看，卻遭2樓房主張蕭氏拒絕，張蕭氏的兒子另介紹林女「抓漏專家」曾姓水電師傅，但卻越修越嚴重，林女氣得向2人提告，另因漏水為公共汙水排放管，也向其他8戶鄰居提告索要修繕費。新北地方法院認定曾姓水電師傅有疏失，需返還原先施工的工程費、後續工程維修費總共7萬5千元；張蕭氏依民法須讓林女聘僱的水電工進入屋內維修，其8戶鄰居各賠8千元維修費。林女主張，她買下該處住所後，發現家中多處天花板、牆面漏水和水漬斑駁發黃，找來水電工想上2樓查看，被樓上鄰居張蕭氏拒絕，後來她兒子另介紹林女號稱「抓漏專家」的曾姓水電師傅，稱林女住所漏水與2樓無關，以高壓灌注的方式修補，事後收取工程費2萬3千元。林女說，曾男為修漏把她家中牆面挖了個洞，但修完後家中漏水卻更嚴重，還散發惡臭，最後多花5萬2千元才解決，氣得向對方提告求償。林女發現，家中漏水主因是公共汙水排放管破洞，次因是張蕭氏浴室地板防水不佳，除了向張蕭氏提告，要求對方答應水電工進入修繕並賠償14萬餘元外，也向公寓其他住戶提告，求償修繕汙水排放管、因漏水造成房屋受損的費用。法官審酌民法規定，住戶因維護專有部分須進入其他住戶專有部分時，不得拒絕；加上鑑定後確認林女住所漏水是因公共汙水排放管破損以及張蕭氏浴室地板防水性不佳所致，還有曾姓師傅越修越慘，判曾應賠林女7萬5千元，但因難以認定張蕭氏有故意或過失造成林女住所漏水，僅判張蕭氏須同意林女僱請水電工進屋維修，其他住戶則須共同負擔每人8千元的維修費用。
鄰居水管線路漏水…她反應後被告知「修繕費均分」 傻眼嘆：我要出錢嗎？
一名女網友在網上發文表示，和家人住在老公寓的一樓，最近二樓鄰居的水管線路漏水導致水流淤積在牆內，造成她家中的天花板上壁癌叢生，還不斷滴水；未料當原PO向二樓鄰居反應後，竟被對方告知想均分修繕的費用，讓她相當傻眼。消息曝光後，掀起討論。原PO在臉書社團「爆怨公社」發文指出，和家人住在老公寓的一樓，最近發現家中天花板上常常會莫名滴水，抬頭就看見了天花板上因為潮濕而生出的壁癌，讓她不禁直呼「天花板變這樣實在有夠噁心」。之後原PO得知，原來一切的起因都是二樓鄰居的水管線路漏水；未料向對方反應後，竟被告知想均分修繕的費用。鄰居還稱，由於之前已經花了很多錢修過一次了，問過其他很多人都說，這筆費用可以由上下樓的住戶一起分擔。然而此番說詞讓原PO很是不解，「我就想問我應該要出這筆錢嗎？」原PO向鄰居反應後，被對方告知想均分修繕的費用，無奈嘆，「我就想問我應該要出這筆錢嗎？」（圖／翻攝自「爆怨公社」臉書）貼文一出引發熱議，有網友表示「我怎麼感覺我房間天花板比妳的還嚴重」、「先找專業的水電師傅來看看再來做評估」、「再不處理到時候會更嚴重」、「我朋友遇過，是樓上負責，而且直接寫存證信函」、「走法律就好了，可以要求請建築師公會或土木技師公會派人現勘測量鑑定，會還妳一個公道」。同時，也有網友分享《公寓大廈管理條例》第10條第2項與第12條的部分內容，「若是公共管線漏水，應該要由管理負責人或管委會來負責；若是專有部分、約定專用部分的管線漏水，則應由該住戶負責。」貼文一出，除了有熱心的網友建議原PO可提起訴訟，也有人貼出《公寓大廈管理條例》第10條第2項與第12條的部分內容。（圖／翻攝自「爆怨公社」臉書）
幽靈管委會2／曾是三大家族之一 「負」二代挺身力抗海蟑螂
頂著高雄市前議長朱安雄獨子、英國劍橋大學商學院博士的光環，朱庭界（50歲，原名朱挺介）過往的一切政商優勢幾乎都隨著父親潛逃海外而人走茶涼，即使如此，面對外界「連大樓管委會都搞不定」的質疑，他仍決定挺身而出、捍衛權益，也希望政府相關單位針對尚未成立管委會的社區加強輔導，同時對已成立管委會的社區善盡督導，以保障民眾生命財產安全。回台接掌家族企業即背債250億元的朱庭界，曾被稱為全台負債最多的「負」二代，2010年投資購買位於高雄市新興區民生一路上的長谷民生辦公大樓3個樓層，但還未正式進駐即被「幽靈管委會」索付2百多萬元管理費，拒繳之後竟遭到大樓管制進出，雙方至今纏訟12年，朱庭界痛批這根本是「海蟑螂」行徑，決定力抗到底。去年10月高雄市「城中城」大火，事發後高雄市政府展開一連串相關補救措施，公布實施「高雄市公寓大廈輔導管理自治條例」，要求6樓以上的公寓大廈要成立管委會或設立管理負責人，但樓高11層的長谷民生大樓領有建築使用執照，卻未成立管委會及向所轄新興區公所申請報備，也未召開區分所有權會議。2021年10月高雄市「城中城」大火，事發後高雄市政府要求6樓以上的公寓大廈要成立管委會或設立管理負責人。（圖／報系資料庫）高雄市工務局局長楊欽富表示，1995年6月30日後取得建造執照的6樓以上公寓大廈，應成立管理組織並完成報備程序，若經工務局輔導後仍未成立管理委員會或推舉管理負責人，將對專有部分區分所有權人處最高5萬元罰鍰，而未依規定報備者，將對管理委員會主任委員、管理委員或管理負責人處最高3萬元罰鍰。本刊調查，早在2011年就曾有長谷民生大樓住戶因不滿進出大樓受到限制，帶媒體記者入內採訪，並以「大樓管委會違法在先，又強制住戶繳費，還控制電梯不讓住戶使用，根本就是海蟑螂的行徑」等內容進行報導，遭自任管委會召集人的丁旭東控告妨害名譽。但高雄地檢署檢察官認為，丁旭東在自任大樓管理者期間，以未繳納管理費為由而管制電梯，在法律上並不合適，後來並因此取得不堪其擾的住戶產權，因此以「海蟑螂」形容此行徑並不違法，處以不起訴處分。與丁旭東纏訟多年的朱庭界表示，自己十餘年前回國後一度成了「全台負債最多」的企業家第二代，為挽救家族事業放棄即將到手的英國籍與令人稱羨的工作機會後，大刀闊斧全面改革且進行投資，長谷民生大樓即是其一，沒想到卻被捲入纏訟十餘年的無盡官司中。「當初實在太輕敵，沒想到對方行徑竟能如此誇張！」朱庭界無奈地說，2010年法拍購入該大樓其中3層樓後，沒想到才過戶不到1個月，對方就寄來存證信函追討過往的管理費及公共電費等雜支高達2百餘萬元，當初他認為這僅是簡單的程序問題，只要訴諸法律便可迎刃而解，沒想到對方卻用強買強賣手法，一步步蠶食鯨吞大樓所有權，更用各種名目、方式在未完成債務清償前限制所有權人進出及使用公共設施，並搬出法律條文威嚇，惡劣手法聞所未聞。朱庭界說，官司纏訟十餘年的過程中曾有「有力人士」出面承諾協助擺平，但都被他婉拒。（圖／張進安攝、朱庭界提供）朱庭界說，自己在纏訟過程中遭逢母喪等人生大事，一度無心打理此事，期間也曾有「有力人士」出面承諾協助擺平，但都被他一一婉拒，因為他希望能以正當、合理的手法讓政府相關單位能重視大樓管委會及管理負責人制度，而不再衍生成社會問題，浪費司法資源。針對朱庭界的指控，丁旭東則主張，朱庭界等人雖為長谷大樓區分所有權人，但始終否認該管委會合法存在，且從未繳納管理費、修繕費用及維護費用，所以無權要求他提出相關會議記錄及收支明細。
買房小心…凶宅「洗白手法曝」 律師揭密：屬灰色地帶
買房須花費一筆龐大金額的消費，可以說是人生大事，在買房時要精挑細選，除了確認房子沒有瑕疵外，更怕買到凶宅，不僅心理壓力很大，有時擔心會碰到不可思議的事情。有網友就透露，凶案時間一久了，就會被淡忘，律師也曝光背後真相。一名網友在PTT《home-sale》板指出，新竹有間高檔的住宅，幾年前發生有銀行搶匪跑進去在公設區域輕生，當時上新聞頭條鬧很大，但如今房價漲幅，和其他同在新竹屋齡坪數總價差不多的房子，似乎相差沒有比較少，因此他好奇詢問：「是否凶案的時間久了，自然會隨時間沖淡，買家就不在乎了？」貼文一出，引發熱烈討論，網友紛紛發表意見：「法律上轉個幾手就不算凶宅了吧」、「首先，你要弄懂凶宅在法律上的定義」、「你只要被認定是凶宅，有的銀行連貸款都不做」、「法律上，凶宅的定義就是賣方持有期間發生非自然死亡但排除意外死亡，才有告知義務，所以前手發生的，他是可以裝作不知道，但民間會不會折價或是貸款貸不出來，那就是另回事」。「凶宅」在法律上須符合3要點。（示意圖／翻攝自Pixabay）到底怎樣才算凶宅？據《好房網》報導，律師蔡志雄解釋，法律上對「凶宅」並沒有明文解釋，一般是採用內政部2008年7月發布的函釋，從函釋定義上來看，在賣方持有人轉換後，新賣方持有期間未發生凶殺或輕生等刑事案件，則不需要扛應告知義務；但這屬於灰色地帶，因為法官在裁判時，仍會細究屋主是否知情凶宅相關事宜。依內政部函釋，凶宅的認定需要符合3個要點，包含凶殺或輕生死亡、發生地為專有部分、事件發生在賣方持產權期間，3大要素缺一不可，但凶宅中並不含病死、意外死亡、老死等自然死亡；此外，若凶殺、輕生發生於公共區域，如騎樓、中庭等公共設施等，亦不構成凶宅條件。
女子墜樓損鄰屋致死 丈夫須賠道士做法費
47歲卓姓女子從10樓住處墜樓，掉落1樓鄰居增建廚房內，送醫途中死亡，張姓屋主不滿房屋成凶宅，向卓女丈夫求償141萬餘元；新北地院認為，無證據證明卓女自殺，且她不是當場死亡、不算凶宅，但卓女也有過失，判決卓夫須從繼承遺產中，賠償對方道士做法等費用4萬餘元，可上訴。張姓屋主提告指出，去年7月28日晚間10時許，卓女從板橋住處跳樓自殺，摔進他的廚房內，除了損壞天花板，還害房子成為凶宅，房客嚇得提早解約，房租短收26萬餘元，房屋價值更減損110萬元，他為此請道士作法並僱工清潔及修繕天花板，共花了4萬餘元，要求卓女丈夫全部賠償。卓夫則說與妻子相處和樂融洽，事發前才剛幫妻子慶生並計畫出遊，妻子沒有自殺動機及跡象，且檢方認定妻子死亡方式為「不詳」、非「自殺」，何況妻子墜落地點在一樓違建廚房內，非房屋專有部分，加上妻子是送醫後才死亡，該屋不算「凶宅」。法官原則採信卓夫主張，認為從卓夫LINE群組對話及照片截圖可知，卓女生前並無自殺動機及跡象，警消到場時，卓女仍有呼吸、脈搏、血壓、體溫等生命跡象，送醫途中死亡、不算凶宅，房屋價值並未減損。但卓女摔落害房屋須修繕和做法事等費用，還損失一個月租金，合計須賠4萬餘元。
月貸8萬買新家卻歸不得 社區禁止裝潢施工住戶怒槓管委會
三級警戒讓國人戒慎恐懼，盡量維持低度活動，卻有民眾向本刊投訴，新買的房子社區管委會以防疫為由，不得讓他進行裝修施工，原本打算房子舊換新後，舊屋要出租或出售抵房貸，「現在疫情不知道會維持多久，每個月貸款仍要繳超過8萬，手上資產無法變現，都快被斷頭了。」讀者W先生向本刊投訴，他在北市花了1600萬買新家，已於4月進場裝潢，卻因為國內疫情大爆發，全國進入三級警戒，5月20日收到管委會通知配合政府防疫不准任何施工單位進入社區，「本來是說到5月31為止，後來三級警戒延長後，管委會又繼續展延禁止進入施工的規定，這樣拖下去不是辦法。」依W先生的計畫，原本考慮裝修後搬入新家，原住處租金行情約3萬，可以出租分攤目前每月8萬元的高房貸，現在變成每個月要付全額房貸，房屋也無法使用。W先生表示，「按公寓大廈管理條例，住戶修繕專有部分，管委會及其他住戶不能拒絕。原本我也是先尊重管委會，但是三級警戒一再延長，已經造成我生活上的困擾，不能以防疫為名無限上綱凌駕於法律之上。」根據W先生提供的資料，管委會總幹事給的回應為，管委會屬於合議制，經委員多數同意於疫情三級警戒中配合政府發佈禁止社區外來訪客或裝潢施工等門禁措施，一旦同意裝潢施工，社區尚有十戶也都等著裝潢施工，屆時預估每日最少40人以上的外來人進出。這個措施是保護全體2000多位社區住戶，假設有個萬一(確診或是造成他人病故)，管委會與裝潢施工住戶任一方都無法負起責任。對此，主管機關北市建管處表示，按公寓大廈管理條例第4條第1項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」目前中央流行疫情指揮中心發布之限制措施，或市府實施之相關管制作為，並未規定住戶專有部分禁止從事室內裝修施工。故住戶於專有部分施作室內裝修行為，若已依法申請審查許可，並領得「室內裝修施工許可證」，管理委員會應無權干涉。惟相關從業人員進入社區，管理委員會仍當要求配合戴口罩丶量體溫丶保持社交距離等各項防疫措施。住宅消保會顧問吳翃毅則表示，近期的確也接到其他民眾投訴類似爭議，管委會的立場是擔憂裝修行為會成為社區防疫破口，如果造成社區住戶因此感染確診，難以負起責任，雖然認同各有立場，但是疫情當下防疫為重，每個人多少都會承擔一些損失，經住宅消保會委員會開會討論是尊重管委會決定，也希望能共體時艱，協調出各退一步的方式。
破解裝潢糾紛4／包商擺爛秒撤換 第三方認證單位買單解決屋主噩夢
據統計，社團法人台灣住宅品質消費者保護協會(簡稱住保會)於102年成立至今受理糾紛案件逾8000件，創會理事長吳翃毅說，這中間有不少屬於裝潢工程案件，其中有很多不錯的設計師，因為下包工程商出問題，導致設計師與消費者的合約無法依約履行。為降低糾紛，住保會透過住宅產業職能提升輔導計畫，由趣味家平台輔導住保專屬的室內設計師，共同推出「住保履約」4大項安心保障：一、100%履約，二、履約費用設計師買單，三、糾紛範圍趣味家買單，四、扶植宣導不收媒合費。其中履約費為合約總價的1%，將由住保設計師負擔，卻仍有不少設計師願意簽約加入住保履約行列。住保設計師、坤儀室內裝修設計有限公司程于純表示，「住保履約」100%履約，不僅對消費者有保障，當設計師碰到不肖的下包商時，也能透過協會力量及時撤換其他業者，損失金額趣味家會負擔，不用設計師自己買單。坤儀室內裝修設計有限公司程于純(右1)為住保履約設計師，儘管履約費1%須由設計師負擔，他覺得能讓消費者放心反而更能促成合作，更何況自己也能獲得保障。(圖／黃耀徵攝)吳翃毅表示，過往設計師碰到糾紛，呆帳都超過1%，有做「住保履約」，設計師有保障，下包商也會謹慎完成工程，「這1%對設計師來說是經濟實惠，還能省下廣告費用，住保履約的推動就是全台最值得信賴的業者。」他也補充說明，「住保履約」是社會公共資源，非簽約住保設計師的一般業者，或是消費者另有屬意的設計師，也可以執行「住保履約」，1%的履約費建議由雙方均攤。吳翃毅坦言，過去推動「住保履約」常覺得孤單寂寞，但社會氛圍在改變，最近汽車業也出現了「檸檬車條款」，以前修車修不好沒人理，現在半年內4次修不好可要求更換新車或解約，這是未來商業模式，「只要規格做更好，案子就會接不完，設計師如果不敢讓第三方稽核，慢慢就會被市場淘汰。」住保會為行政院公告的全國專業型消保單位，未來希望拓展「住保履約」制度到其他項目，讓屋主在高單價的住宅消費上都能安心交易。(圖／住宅消保會提供)吳翃毅希望將這樣的理念推動到住宅相關的各項交易，包括房屋興建、驗屋等，他也預告，今年第三季，住保會將和一家建設公司合作，未來買賣契約書會先由住保會審閱，建築建造過程每個階段住保會都會去查核，完工後公設、專有部分點交也都由住保會協助驗屋。目前，住宅產業職能提升輔導計畫也正以實驗階段輔導一家驗屋公司，未來驗屋過程一樣經由第三方信託「住保履約」制度，驗屋結果住保會審閱完成，確認後蓋校正章，屋主收到報告書再撥款給驗屋公司，讓屋主在高單價的住宅消費上都能安心交易。(完)
簽約前詳閱契約內容！春節期間看屋 9招免踩雷
許多民眾會在春節期間看屋，內政部特別提醒，預售屋交易期間長，預售屋買賣契約攸關雙方權利義務的履行，在簽約前應詳閱契約內容，並特別注意「是否已領有建造執照」等9大事項，以減少不必要的消費糾紛。內政部表示，為加強保障購買預售屋消費者的權益，已修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定，並自今年元旦起實施，民眾在簽約前應詳閱契約內容，並注意下列9事項。包括1.確認建案已請領建造執照。2.無須先行支付定金才可審閱契約書。3.停車位應載明長、寬、高及含車道及其他必要空間的合計面積。4.土地及建物登記總面積如發生誤差，不足部分，建商均應全部找補。5.自來水、電力管線、瓦斯內管線之相關費用應由建商負擔。6.交屋保留款是包括房屋及土地總價的5％。7.建商如延遲交屋，應按萬分之五日息，負擔遲延利息。8.建商在交屋前應完成瑕疵修繕義務。9.房子的保固期限，是從交屋日起算，結構部分保固15年；固定建材及設備部分保固1年。內政部表示，新版的預售屋買賣定型化契約，也明定區分所有建物土地及共有部分應有權利範圍的計算方式，應以專有部分面積(主建物面積加附屬建物陽台面積)比例計算，以落實民法規定；並特別納入不動產開發業者使用的預售屋建材禁用爐碴(石)並應符合檢測規範，以免影響民眾居住品質及安全。內政部指出，建商與消費者簽訂的預售屋買賣契約，應符合新制契約規定，建商違反者，可依消費者保護法規定，最高處30萬元罰鍰。內政部提醒，預售屋交易期間長，而且沒有實體可測度，購屋務必冷靜考慮，不要受建案現場之銷售氛圍影響。交易過程中，除留意不動產業者提供的契約是否符合內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」外，也可要求其提出建造執照，及其圖說影本等相關文件。