小建商
」 建商 央行 限貸令 預售屋 胡偉良
傳寶佳開「破壞價」搶市！ 內行人：恐影響中小型建商退出市場
面對限貸及新青安即將退場，國內預售市況相對冷清，但老牌建商「寶佳機構」布局全台，旗下不少個案仍繳出亮眼成績，更傳出低價搶市引來同行關注，對此市場人士警告可能引發模仿效應，一旦大建商跟進削價競爭，最先衝擊的將是缺乏降價本錢的小建商，可能被迫退出市場。據了解，寶佳機構在台中部分建案開出「破壞價」搶市，例如子公司聚佳建設在潭子區的新案「聚佳豐美」，主打房價4字頭入住14期生活圈，另一個子公司和峻建設也在北屯機捷特區推案，同樣開價4字頭攬客，價格在區域相對親民。根據實價登錄揭露，14期鄰近公園第一排的建案包括「元鈞坐忘山」、「雙橡園2925」、「陸府織森」等，成交單價穩坐5、6字頭，此外北屯機廠捷運重劃區的新案同樣來到5、6字頭，反觀寶佳以4字頭搶食商機具有一定誘因。有媒體報導指稱，寶佳開出「破壞價」搶市引發同行關注，更有業者私下透露，開價低於行情雖然可以吸引首購族，但在偏冷的市場氛圍中，可能迫使其他建商調整價格以維持競爭力，但不是每個建商都有本錢降價，對房市健康與價格穩定未必有正面效果。一名市場人士告訴《東森財經》，面對限貸以及新青安即將退場，導致國內預售市況依舊冷清，先前就傳出有建商降價搶客，但觀察寶佳目前開價情況，跟市場認知的「大降價」略有不同，並非業者大張旗鼓訴求降價，更像是客戶現場議價爭取到讓利，「還是要看個案談到的價位，也不算刻意破壞行情。」該市場人士坦言，寶佳資金豐厚土地夠多，向來憑藉「以量制價」的策略主攻首購客群，比起一般中小型建商更有本錢降價，在價格上讓利可能引發同業模仿，甚至醞釀成大建商之間的削價競爭，如此一來影響最嚴峻的將是中小型建商，有些只推一案或是缺乏降價本錢的業者，最終恐怕被迫退出市場。馨傳不動產智庫執行長何世昌也在臉書分享觀點，根據他描述，寶佳的做風相當市場派，在中、南部建案開啟削價戰，台中、台南、高雄都有建案降價，降價幅度視子品牌與區段差異而有所不同，唯獨北部因市況相對沒那麼糟，在北部旗下多數建案售價並未明顯調整。何世昌指出，有些消費者認為寶佳降價不算真的降價，畢竟買方市場消費者是大爺，不降價會嫌降價了也嫌，但俗話說「嫌貨才是買貨人」，大部份的消費者到了要掏錢買房子那一刻，通常還是會和預算妥協，最終仍會貼著買下去，這也是為何寶佳蓋了那麼多房子並且成為台灣最大建商的關鍵，「不必鐵齒、不用否認，平價才是最大的市場，消費者的選擇決定建商版圖和生態。」黃仁勳揪李在鎔吃炸雞！「雞啤會」聊什麼 重點內容一次看台灣國旗「登上APEC峰會」 直指晶片領域競爭者乘客少付9元！計程車司機氣到昏倒 送醫搶救不治
團購裝潢淪詐騙4／代銷、裝修合作退佣行情曝光 傳基層沒拿到錢嘆「衰小」
土城「世界花園」裝潢詐騙案，住戶經由代銷推薦與奧拓公司合作，住戶控訴，事發至今，建商、代銷不聞不問。根據CTWANT記者調查，代銷和裝潢業者合作，一般退佣行情約5~8%。知情人士透露，「此案代銷底下的專案和銷售，根本沒拿到錢！」此次詐騙社區為知名建商「茂德機構」於新北土城暫緩重劃區推出的大型造鎮案「金城舞5-世界花園」，基地廣達6000坪，共 1510戶住家。成屋後委由「家河廣告」負責銷售，並於2025年7月交屋。根據調查，奧拓設計由林峻宏於去年6月以10萬元資本額成立，底下僅一名設計師，便是吳敬禹（又名費敬禹、原名費聿譁）。今年2月，林峻宏同樣又以10萬元資本，再成立家創無限。另有住戶提供資訊，吳敬禹還有另一張品澄設計公司的名片。除了「世界花園」，奧拓公司和家創無限公司今年5月還幫新北市五股「芳洲漾」接待中心舉辦母親節活動，帶民眾以VR虛擬體驗未來的家，教大家如何巧用鏡面、光線、動線讓空間放大。此外，三重的「公園yoyo」建案也有奧拓和家創的影子，兩案建商皆為漢翔開發，一樣屬茂德機構，代銷同樣是家河廣告，慶幸的是，目前尚無該案消費者指控受害。奧拓今年5月還在「芳洲漾」建案舉辦活動，該案同樣是茂德機構和家河代銷的案子。（圖／投訴人提供）知情人士告訴CTWANT記者，此案代銷人員是他朋友，日前一起吃飯時，還一臉憂愁怕被告，他透露，每戶有5~10%退佣，住戶的訂金入帳就收佣，但下面專案、銷售根本沒有拿到獎金，上面有沒有拿到就不清楚，覺得很「衰小」。一位住戶也證實，代銷曾經有跟住戶承認，「100萬裝潢款可賺5萬」，所以他們很積極幫奧拓推業務。他更抱怨，當初家河代銷人員多次主動致電住戶，推薦奧拓公司，甚至建案中展示的實品屋也由奧拓施工，如今受害戶尋求代銷與建商協助，卻僅得到「我們和奧拓不熟」的回應，態度冷漠，引發住戶極大不滿。而建商茂德對此案也表示只是跟家河代銷簽約，沒辦法干涉家河代銷要跟誰合作、請誰來裝潢樣品屋銷售，因此幫不上忙。代銷、建商都兩手一攤，不聞不問。另一位裝修業者就分享，裝修、冷氣、家電、家具等業者聯手組隊向代銷提案在業界是常有的事，「不過通常代銷選擇合作廠商，都會以價格低、退佣高的對象合作，會真的注重產品和售後服務的很少，退佣獎金5~8%是行情。」這位裝修業者，在全台北中南都有分公司，業內算頗具規模，以他這種規模，都難打進代銷體系，「需要層層關係，其中利益掛勾太大。」他說。另一位上市建商銷售業務高層就直白表示，通常小代銷找裝潢公司，根本沒有什麼很嚴格的遴選機制，有認識熟的就找來合作了。他分析，建商立場通常不太想多做裝潢，施工期長、工項更繁瑣、驗屋項目也更多，大多都希望房子賣掉就好。現在為了好銷售而送裝潢，如果是建商的策略，通常會以建材提升的概念去做，項目含在房屋買賣契約當中，也因為交屋量大，為了方便施工，通常不能客變；但若是代銷的銷售策略，裝潢合約就會像此案，由消費者自行與裝潢公司簽訂。他進一步說明，合約跟誰簽，錢就應該入到誰帳戶，未來風險承擔也就該由誰負責。初步研判，此案建商茂德機構應該不知情，應是代銷與裝潢公司的合作，在挑選廠商上的疏失。而裝潢業者可能一開始欣喜接了百戶案，但後來發現量太大吃不下來，索性選擇倒閉跑路，跟小建商出問題的縮影是一樣的。受害住戶特別感謝議員林銘仁，教大家怎麼寫存證信函和報案，分析之後該如何面對法律訴訟過程。圖為林銘仁議員辦公室主任李振銘。（圖／投訴人提供）新北市議員林銘仁表示，鑑於本案受害者眾多，已經發函要求新北市警察局刑事警察大隊以專案辦理，主動移送地檢署擴大調查，釐清裝修公司、代銷公司與建設公司之間是否有利益輸送的關聯，防止業者惡意脫產或潛逃，避免更多民眾受害。
房市回血2／農曆7月「鬼比人多」？1天不見1組客 業者：成交像抓寶可夢
剛過完中元普渡，一名房地產業者私下嘲諷，現在接待中心「鬼比人還多！」CTWANT委託591新建案統計今年8月全台接待中心來客數，發現台中、台南、高雄每周來人不到7組，也就是一天迎不到1組客人上門，業者嘆，「成交就像抓寶可夢，有緣才能遇到」。鬼月本來就屬房地產淡季，去年8月4日到9月2日適逢農曆7月，賞屋來人本就不多；今年鬼月較晚，8月23日才開始，但今年卻更慘。根據591新建案統計接待中心來客數，發現今年8月與去年同期、尚未公告實施第七波信用管制前，全台新建案平均周來人從10組降至6組，降幅達4成。經591統計，今年8月與去年同期接待中心平均周來人大幅縮減，可見今年預售市場多慘淡。（圖／林榮芳製表）其中，台中市新建案周來人與去年同期相比年減57.1%，和桃園、高雄都較去年減幅超過5成，等同賞屋人潮腰斬一半以上。統計也發現，台中、台南、高雄及六都以外的其他縣市，平均周來人皆不到7組，等於1天迎不到1組的賞屋客人，更不用計算成交筆數，「月掛蛋」的情況已是常態，凸顯中南部新建案市場表現十分低迷。「不需要等到鬼月，平常就沒人進場買房了！」台灣省不動產開發公會聯合會理事長吳國寶告訴CTWANT記者這波慘況，有同業接待中心案場1個月來不到1、2組客人，本來一個案場編制3、4名銷售人員，現在只需1人留守。吳國寶表示，市場觀望氣氛濃，消費者擔心未來貸款貸不下來，因此不敢進場買房，成交掛蛋的情況不只出現在中小建商、建案，一線品牌建商這幾個月也出現零成交的慘況。「現在市況很差，預售及成屋成交量都只剩去年同期的2成。」高雄不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，目前已有案子直接讓利10~15%，並含裝潢銷售。不動產代銷公會全聯會理事長戴嘉聖認為，預售市場對資金與信心最敏感，受利率、貸款審核與觀望影響，今年第2季預售屋成交件數7,867件，較去年同期年減83.7%，成為此次景氣下行「第一個被冷到」的板塊，同業紛紛以「現在推案就像在冬天賣冰」「成交像抓寶可夢，要有緣分才遇到」來形容，他苦笑認為相當貼切。戴嘉聖無奈表示，來客出價保守、決策期拉長，「投資退場，自住慢慢挑」成為多數案場的共通景象，如今進入傳統鬼月房市淡季，看屋人潮進一步再減少，成交動能雪上加霜，目前代銷業者只能先減少跑單人員及鼓勵休假來應因。同為農曆7月，今年鬼月房市又更慘，儘管已預期可能沒客人上門，但建商、代銷業者還是必須派1人留守接待中心。（示意圖／林榮芳攝）591新建案總編輯李忠哲則分析，當前房市的最大難題正是限貸令，雖新青安房貸放寬，但一般購屋貸款仍有相當難度，且前段時間房價飆升，使買方期待降價氛圍濃厚，都導致新建案現場人氣銳減，市場寸步難行，預期短期內「低來人、低成交」的狀態仍將維持一段時間。謝哲耀也認為，新青安房貸放寬首購客直接受惠，預期購屋信心度會開始回升，接下來首購產品、總價1500萬元內的案子會開始成交，但買氣不會瞬間轉強，而且還要觀察央行對不動產放款集中度的看法，會不會也有一些排除條款，真的恢復可能要等明年初了。
國產建材發表新品混凝土 徐蘭英：科技建廠需求2年內維持高檔
國產建材實業(2504)今(18)日發表混凝土新品「高彈性模數混凝土」，面對川普關稅政策變數、房市景氣不佳，董事長徐蘭英表示，大建商依舊按照計畫推案，對業績影響不大，也沒有感覺到科技業建廠有放緩跡象，科技業建廠需求預估2年內仍將維持高檔，整體來說，今年下半年營運目標是持平上半年。徐蘭英表示，目前房市雖然冷清，對小建商影響比較大，大建商依舊按照計畫推案，國產都是大建商的客戶，因此影響不大。至於關稅政策，是否影響科技業建廠布局，她表示，雖大環境變數多，但科技廠房持續建廠，沒有停下來的感覺，「2年內看不到停下來。」不過她也說，照川普初一十五都不同稅率，現在沒有人敢做3年計畫，永遠計畫趕不上變化，只能上半年看下半年，下半年看明年上班年。國產建材實業今日發表全系列國際認證低碳混凝土產品「高彈性模數混凝土」，該產品獲得內政部低碳循環建材認定證書，減碳率高達36.99%。國產今日舉辦研討會，發表全系列國際認證低碳混凝土產品。（圖／林榮芳攝）徐蘭英強調，國產今年邁入成立第71年，市佔率約18%，為混凝土業界技術與市場雙領先的龍頭。面對AI時代新紀元，台灣成為半導體產品生產的重鎮，科技業者需要更具「韌彈性」的建築廠辦，於是研發應用了高彈性模數混凝土，在地震頻繁的台灣，能滿足AI科技業興建具有極高耐震性能的先進製程廠辦需求。至於價格，徐蘭英表示，需要這類產品的客戶是對品質有相當要求，成本不是他們的首要考量，她也透露，今天同時也接獲某科技大廠詢價，指定要這產品，「以前是大家不了解，現在知道有這產品，有更好的為什麼不用，趕快生產趕快賺錢。」國產建材實業執行長吳志仁補充，高彈性模數混凝土目前已經供應科技大廠於高雄園區的先進製程廠辦中，預計全台目前與未來興建的先進製程廠辦，包括竹科寶山二期、中科二期、嘉義科、南科、高雄楠梓園區等都可望應用外，相關的科技產業鏈也都有機會採用。吳志仁強調，國產發展低碳高端混凝土推出目前業界最多的45款，數量幾乎較去年倍增，旗下的國宇建材、惠普及重置資源科技等關係企業，也都在各自建材領域，研發提供滿足業界的各式各樣低碳認證產品。
信用管制後遺症！ 專家警告下半年房市恐迎來「九大慘狀」
央行去年祭出第七波信用管制措施，迄今已執行三個季度，對此房市趨勢專家李同榮直言，管制措施促使房價從高檔降溫，交易量也不正常的急凍，不但沒教訓到投資客，反而教訓到在政策頒佈前的已購戶，他認為如此「化療式」而且「溯及既往」的限貸打房實政策值得檢討。李同榮提醒限貸政策已經傷及無辜，還預言房市風暴將起，未來將出現「九大慘狀」，下半年面臨大量的交屋潮，預售已購屋民眾面臨貸款成數不足，違約、斷頭、糾紛風暴將會導致市場亂象叢生。李同榮指出，房產政策若不從供需核心問題提出治本解決方案，全世界各先進國家的打房政策沒有真正成功的案例，只有短期止痛，卻帶來市場長期受傷，然而央行的第七波限貸令不但溯及已購戶，更傷害到無辜的自住客，下半年面臨大量交屋潮，限貸令真正的後遺症已陸續發酵，市場將會呈現以下九大慘狀：一、溯及既往限貸已傷及無辜溯及既往就是在政策頒佈前的已購戶，尤其預售屋市場的購屋民眾必須受第七波限貸的約束，貸款無門，等同化療式的打房限貸，下半年大量交屋潮將面臨解約、斷頭、糾紛四起的困境。二、政府高價定義」是亂象來源之一政府對高價與豪宅定義完全脫離市場現況，房價越來越高，高價定義門檻卻越訂越低，在台北市的民眾要買一間新房50坪，就會被定義為6千萬高價與7千萬豪宅，貸款只能三成，連首購換屋族都遭殃。三、限貸受傷第一排是無辜民眾限貸受傷影響最大的是自住客與首購族以及換屋族，貸款難度提高，購屋門檻變高，需自備款增加，反而更難入市，而換屋市場更是交易冷清，等同政府間接壓制人民換屋的需求。四、政策偏頗官逼民反部分建商與代銷被迫採取「轉彎」手法規避：假借「法人名義」規避自然人限貸成數，改成「一戶多戶合購」契約，亂象叢生。五、高房價結構失真 造成搶購低房價風潮高價門檻過低，搗亂市場秩序，投資自住都轉向低總價市場，導致坪數小產品，地區房價炒高，首購宅成本塾高，投機越猖獗，購屋更困難，嚴重扭曲市場。六、房市交易產生不正常現象為了避開限貸規定，人頭購屋盛行，平轉、短期轉售案件增加，形成市場價格虛高，甚至助長投機氛圍。七、金融業務扭曲與放款風險隱憂銀行為搶市佔採用變通放貸方案，實際房貸成數被掩蓋，部分貸款人在資金不足或景氣反轉時，恐面臨還款困難，形成銀行呆帳風險。八、建商資金斷鏈 爛尾樓風險增加目前大小建商面臨限貸資金斷鏈問題嚴重，各地已經有零星爛尾樓出現，一旦數量持續增加，下半年發生骨牌效應的風險就會增大。九、交易量急凍 房仲產業變「慘」業依賴市場交易量為生的房仲業，在上半年房市交易量急縮26.7%情況下，大量轉業潮與失業潮，甚至已到了頂店潮，下半年若交易量不回升，就會進入倒店潮。李同榮喊話政府，如果朝令不對，那麼夕改又何妨，更呼籲央行針對民眾貸款無門與業者資金斷鏈問題，提早提出選擇性鬆綁措施，已購戶不應溯及既往，尤其是政府對高價與豪宅的定義已偏離市場甚遠，應適時將各地「高價與豪宅」重新定義，因應自住客與換屋客的實質需求，以防上述九大風暴持續擴大。►Gogoro新資費「1公里1元」 他試算完驚呆：蠻坑爹的►4大國營要徵才！ 估聘616人「起薪45K」 滿5年上看6.2萬►關稅談判好消息！ 吳思瑤：美方有高度意願持續談判
國揚風散風險1.6萬坪工業地成新主力 彭邵齡：房價難有機會下修
國揚(2505)今(26)日舉行股東會，總經理彭邵齡表示，去年919打炒房後，原本1個月銷3成的案子，至今近1年只賣出15%，市場明顯停滯，但成本居高不下加上缺工，房價很難有機會下修。國揚2020年起購入住宅用地僅1塊，目前積極開發工業區土地，未來將審慎評估推案節奏與風險控管。「一個年輕人存多久自備款才能買得起房？現在信用管制限制貸款成數，就是縮小很多人的購屋能力，即便說自用首購不受限，但銀行也會自動過濾嘛！」彭邵齡對於目前央行的管制措施相當有感，他表示，以前各銀行都會來向建商爭取分戶貸款，最後由2、3家承作，現在變成建商要找8~10家分散，每家都只能做一點點。另外，去年919打炒房，也對市場銷售有很大的影響，她以國揚在新北新店的「國揚光河」為例，去年8月公開銷售到9月19日前就賣了3成，9月19日第七波打炒房公布至今，只賣了15%，明顯感受到市場停滯，「大型品牌建商影響還算較小，小建商確實受影響很大。」她也提到，原物料成本居高不下，他們在南港的RC案，基地面積有700多坪、樓地板面積6000多坪，每坪造價就要28萬元，現在一堆小基地危老都更案，每坪造價都超過30萬元，「這也是為什麼很多危老案都停工，因為光造價的提升，就侵蝕掉建商的獲利，那他乾脆停工就好。」彭邵齡再提缺工，因建築產非常辛苦，年輕人投入的少，年紀大的師傅每一年都在退出這個市場，工作人口越來越少，缺工只會更嚴重，所以建商也會考慮獲利與風險，不會貿然投入。以國揚為例，2020年至今，買進的住宅用地，僅高雄農16一塊，其餘都是購入廠辦用地。成本漲、缺工工資漲、房屋市場供給量減少，房價很難有機會下修。2024年國揚線上銷售共計9案，其中6案為成屋銷售，3案為預售案，總售出金額61.74億元。成屋住宅包括高雄「國硯」、「微笑時代」，台南「翡翠森林一~三期」，成屋廠辦有北市內湖「國揚洲際企業總部」；預售住宅有台北「國揚吉麟」、新北「國陽光河」，台南「美地莊園」。住宅開發上，2024年推進包括動工中的「國揚吉麟」、已核定的「新店寶元案」；預計2025年度完成核定的「高雄特貿三(南基地-北側)」公辦都更案，以及取得最優申請人，預計2025年度完成送件的「左營高鐵科技之心」等案件。不過，近年市場呈現「打住不打商」，也讓國揚把重心悄悄移轉，自2020年起國揚即積極購置工業區土地，去年陸續推進多項案量，包括即將完工的「內湖洲際廠辦案」、施工中的「三重數位科技大樓案」，以及預計於2025年度陸續取得建照的「汐止汐萬路」、「土城忠義案」、「中和案」等，目前工業土地存量達1.6萬坪。
專家曝我國小建商陷兩難困境 籲主管機關應適度鬆綁限制
「台灣建商正面臨本世紀最嚴峻的結構性經營困境，形成『十面埋伏』的生存危機！」高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛針對昨（19）日中央銀行第2季理監事會議，未鬆綁房市信用管制措施，提出上述擔憂。在各種管制與市場絞殺下，小建商陷入「不開發等死、開發找死」的兩難，被迫走上鋼索，因此建議主管機關應適度鬆綁，以降低系統性風險機率。央行為審慎因應美國經貿政策等變化帶來的影響，昨決議維持政策利率不變，也維持房市的信用管制措施，強調會持續關注並審視銀行信用資源集中不動產貸款情形，同時檢視選擇性信用管制措施的執行成效，及對房市的可能影響，適時調整相關措施內容，以促進金融穩定及健全銀行業務。黃舒衛表示，關稅議題、大減稅的財政擴張措施，加以中東烽火再起，牽動油價、航運等敏感神經，以致美國通膨預期高居不下，影響所及，就業、經濟成長狀況恐在下半年出現斷崖式修正，經濟環境的不確定性、停滯性通膨的疑慮。再加上7/9的對等性關稅暫停開關將重新啟動，使各國央行決策態度保守，貨幣政策調整空間極其有限，美國聯準會不但暫緩降息步調，也進一步壓縮市場對降息的預判幅度，黃舒衛認為，台灣央行正面受到銳不可擋的台幣升值所壓迫，背後又要避免淪為美國匯率操縱的黑名單，因此利率決策更為慎重。台灣在2022年全球降息循環中，不但沒有參與，還數度降準，市場資金的價量都受到約束，現在確實有降息的本錢來紓解廠商匯損壓力的需求，但礙於降息難免又造一波資產價格膨脹的風險，而且也得預留未來刺激經濟的工具，因此目前選擇利率不動、不調存準率做為因應，應為允當。央行總裁楊金龍表示會持續檢視選擇性信用管制措施的執行成效。（圖／東森財經新聞）然而對房市而言，黃舒衛分析，選擇性信用管制不鬆綁、不動產貸款集中度管制的閥門不開，面臨本世紀最大交屋潮的現在進行式的信用資源排擠，下半年的房市很難有轉機。其中尤以準備交屋的買方面對最新的限貸管制及銀行放款業務的緊縮，壓力最大，而建商經營、財務壓力會否形成系統性危機，則最值得注意。黃舒衛進一步分析，管制與市場的雙重絞殺、惡性循環，台灣建商正面臨本世紀最嚴峻的結構性經營困境，形成「十面埋伏」的生存危機。包括「限縮購地貸款成數」，建商只能轉進整合難、回收慢、門檻高的都更、危老、合建、聯開；「18個月限期開工」的硬規定，使小建商陷入「不開發等死、開發找死」的兩難。此外還包括「土建融及餘屋利率差別定價」，利息負擔翻倍；「嚴控週轉金」，影響原不受《銀行法》72-2的都更、危老前期整合意願；「交屋潮」搶食信用資源大餅；「銷售不佳」面臨抽銀根壓力；「銀行雨天收傘」，交屋貸款困難，消費糾紛多；「餘屋貸款降至3成」，加大財務壓力；「囤房稅2.0」使建商普遍必須承受高稅成本；最後則是「川普2.0」改變資金、產業布局方向，國內住宅買盤觀望、流失。市場考驗建商財務能力，愈來愈多等著交屋的買方面臨斷頭厄運，而建商也被迫走上鋼索。黃舒衛建議，在管制三指標都達標後，且管制作業、專案金檢越臻成熟之際，主管機關可思考鬆綁信用管制內容，以降低系統性風險的機率。黃舒衛認為，相對於住宅市場，商用不動產從中美貿易戰到選擇性信用管制的「管住不管商」，或成開發商、投資人的新出口。即便川普2.0等措施的不友善及不確定性，但對於AI產業鏈的持續投資，以及內需消費市場的需求仍強，預期在關稅協議明朗之後，還有擴大投資的機會，尤其台幣升值吸引台資回流，具穩定收益的商用不動產也大獲投資人青睞，市場展望保守但不悲觀。►央行利率連5凍！房市管制不鬆綁 經濟成長率有望保3►央行利率連5凍！ 台幣、房市、通膨關鍵問答一次看►台幣今年強漲逾10% 楊金龍：我覺得可以接受
央行持續管制！ 專家：小建商陷「不開發等死、開發找死」困境
「台灣建商正面臨本世紀最嚴峻的結構性經營困境，形成『十面埋伏』的生存危機！」高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛針對昨（19）日中央銀行昨第2季理監事會議，未鬆綁房市信用管制措施，提出上述擔憂。在各種管制與市場絞殺下，小建商陷入「不開發等死、開發找死」的兩難，被迫走上鋼索，因此建議主管機關應適度鬆綁，以降低系統性風險機率。央行為審慎因應美國經貿政策等變化帶來的影響，昨決議維持政策利率不變，也維持房市的信用管制措施，強調會持續關注並審視銀行信用資源集中不動產貸款情形，同時檢視選擇性信用管制措施的執行成效，及對房市的可能影響，適時調整相關措施內容，以促進金融穩定及健全銀行業務。黃舒衛表示，關稅議題、大減稅的財政擴張措施，加以中東烽火再起，牽動油價、航運等敏感神經，以致美國通膨預期高居不下，影響所及，就業、經濟成長狀況恐在下半年出現斷崖式修正，經濟環境的不確定性、停滯性通膨的疑慮。再加上7/9的對等性關稅暫停開關將重新啟動，使各國央行決策態度保守，貨幣政策調整空間極其有限，美國聯準會不但暫緩降息步調，也進一步壓縮市場對降息的預判幅度，黃舒衛認為，台灣央行正面受到銳不可擋的台幣升值所壓迫，背後又要避免淪為美國匯率操縱的黑名單，因此利率決策更為慎重。台灣在2022年全球降息循環中，不但沒有參與，還數度降準，市場資金的價量都受到約束，現在確實有降息的本錢來紓解廠商匯損壓力的需求，但礙於降息難免又造一波資產價格膨脹的風險，而且也得預留未來刺激經濟的工具，因此目前選擇利率不動、不調存準率做為因應，應為允當。央行總裁楊金龍表示會持續檢視選擇性信用管制措施的執行成效。（圖／東森財經新聞）然而對房市而言，黃舒衛分析，選擇性信用管制不鬆綁、不動產貸款集中度管制的閥門不開，面臨本世紀最大交屋潮的現在進行式的信用資源排擠，下半年的房市很難有轉機。其中尤以準備交屋的買方面對最新的限貸管制及銀行放款業務的緊縮，壓力最大，而建商經營、財務壓力會否形成系統性危機，則最值得注意。黃舒衛進一步分析，管制與市場的雙重絞殺、惡性循環，台灣建商正面臨本世紀最嚴峻的結構性經營困境，形成「十面埋伏」的生存危機。包括「限縮購地貸款成數」，建商只能轉進整合難、回收慢、門檻高的都更、危老、合建、聯開；「18個月限期開工」的硬規定，使小建商陷入「不開發等死、開發找死」的兩難。此外還包括「土建融及餘屋利率差別定價」，利息負擔翻倍；「嚴控週轉金」，影響原不受《銀行法》72-2的都更、危老前期整合意願；「交屋潮」搶食信用資源大餅；「銷售不佳」面臨抽銀根壓力；「銀行雨天收傘」，交屋貸款困難，消費糾紛多；「餘屋貸款降至3成」，加大財務壓力；「囤房稅2.0」使建商普遍必須承受高稅成本；最後則是「川普2.0」改變資金、產業布局方向，國內住宅買盤觀望、流失。市場考驗建商財務能力，愈來愈多等著交屋的買方面臨斷頭厄運，而建商也被迫走上鋼索。黃舒衛建議，在管制三指標都達標後，且管制作業、專案金檢越臻成熟之際，主管機關可思考鬆綁信用管制內容，以降低系統性風險的機率。黃舒衛認為，相對於住宅市場，商用不動產從中美貿易戰到選擇性信用管制的「管住不管商」，或成開發商、投資人的新出口。即便川普2.0等措施的不友善及不確定性，但對於AI產業鏈的持續投資，以及內需消費市場的需求仍強，預期在關稅協議明朗之後，還有擴大投資的機會，尤其台幣升值吸引台資回流，具穩定收益的商用不動產也大獲投資人青睞，市場展望保守但不悲觀。央行利率連5凍！房市管制不鬆綁 經濟成長率有望保3央行利率連5凍！ 台幣、房市、通膨關鍵問答一次看台幣今年強漲逾10% 楊金龍：我覺得可以接受
建商連環倒1／50家小建商閉門會議抱團吐苦水 沒炒房卻慘遭波及轟「政策殺人」
隨著花蓮、嘉義、桃園傳出中小型建商倒閉和停工消息，各縣市在地建商組成的台灣省不動產開發同業公會全聯會緊急動員，12日在台南召開「閉門會議」，超過50位全台小建商們團抱大吐苦水，「一方面限18個月內開工，另一頭又限縮土建融貸款成數，明顯的政策殺人！」「現在全國房市不是很理想，最慘的是小型建商，還有六都之外的建商，真的很慘！」國城建設總裁、同時也是不動產開發公會常務理事的洪平森，日前受訪時替小建商同業抱不平，「中南部的這些小建商，很多都是戰戰兢兢，一生把所有精力都放在建築事業，現在土建融沒辦法拿到，房屋貸款也要排隊，公司不大，本身周轉率也不好。」「希望各公會要提醒同業，此刻經營應更加謹慎，更自律，更注意財務槓桿的操作，不急躁，宜減少推案……」這場閉門會議，建築同業相互提醒、打氣，雖對於3家倒閉建商，眾人歸咎主因免不了個人因素，但大家也認為，目前政策的失當，將成為壓垮建築業的最後一根稻草。「前幾年，炒房的都是六都、大型上市櫃公司，我們偏鄉小公司，根本沒能力炒房，結果採連坐法，讓全台建商承擔金融緊縮壓力，覺得莫名其妙。」多位中南部小建商爆氣向CTWANT記者表示，「既然政府喜歡溯及既往，應該要把當初炒房、排隊的公司，下市下櫃、停止執照啊！」「不要選前我們是產業火車頭，選完就看不到火車尾，現在連軌道都拖走了。」國城建設總裁洪平森表示，金融緊縮下，最慘的就是戰戰兢兢把一生精力都投入建築事業的小型建商。（圖／林榮芳攝）小建商們會這麼氣是因為，政府祭出的七波打炒房，以及一系列金融緊縮政策，炒房建商不痛不癢，反讓許多認真經營地方的小型建商陷入絕境。根據CTWANT記者觀察整理，目前業者們有3項訴求，1.放寬土建融最高5成的管制，2.取消購地貸款必須18個月內興建的要求，3.放寬全國購屋者第3、4戶貸款限制。「央行一方面限期建商取得土地18個月後要開工，大量增加房市的供給；一方面又限縮建商土建融成數，造成建商資金短絀，形同逼建商自我毀滅。」台灣省建築公會副理事長陳明賢就抱怨，央行政策不但自相矛盾，且是造成許多爛尾樓的元兇。對小建商而言，最致命問題就是流動資金不足，他認為，央行的不動產放款總量管控，管不到大型建商，反而讓偏鄉的中小型建商資金斷鏈，加大城鄉發展差異及人口往大城市移動。目前央行規定土建融最高只能貸5成，但有小建商表示，公股銀行因水位滿不承作，願放貸的銀行又趁機調高利率，只能任人宰割。（示意圖／黃耀徵攝）嘉義市不動產建築開發公會名譽理事長呂冠衡就說，土建融的限縮，讓中小建商更加籌資困難，造成了周轉不靈，央行又限制土地取得必需在18個月內限期開發，否則貸款資金收回或調高利率，這無疑是在籌資困難的問題上落井下石，中小建商面臨不蓋，貸款會被收回，蓋了卻籌不到錢的兩難。呂冠衡告訴CTWANT記者，現在的土建融貸款，公營行庫根本不做，只有幾家私人行庫有做，但也要看區域承作，可以承作的，利率也都趁勢調高到5~8%左右，「這實在讓建築業很受不了，所以借不到錢的開工不了，有些只好把案子想辦法賣掉找人承接；借到錢的，辛苦的經營，面臨利率高，營造成本提高，資金周轉問題的風險。」「中小建商都是各縣市殷實經營的在地業者，就是中小企業而已，經濟規模及籌資能力、管道，都不如大建商和財閥。」前台灣省不動產公會理事長黃啟倫說，政府若不適時適度放寬土建融、購屋者貸款的限制，那麽小建商連鎖倒閉危機將不可避免。
建商連環倒2／「掏500萬現金交屋」限貸令打趴創業者？行員：每月只能貸2件
央行金融管制持續發酵，不只今年陸續傳出花蓮、嘉義、桃園中小型建商倒閉或停工消息，前幾年買預售屋的民眾，在交屋時也陸續傳出貸款不順利的情況。央行理監事會將於19日召開，近期不少營建業大老也都出來喊話，希望能放寬購買2、3戶的信用管制。自去年中央行祭出限貸令、9月19日又推出第七波打炒房信用管制，讓3、4年前買預售屋，近期準備交屋的民眾出現貸款困難，目前央行規定第2戶房貸貸款成數上限最高僅5成，但就算是首購，也都爆出貸不到款的情況，連帶衍生出與建商的交屋糾紛。一位多屋族A小姐就分享，5年前購買高雄預售屋，總價700萬元，當時自備2成，後來又補了1成自備，近期準備交屋，由於最近剛好開公司，暫時拿不出401報表（記錄企業各項費用的財務文件），銀行不願放貸，剩下的7成、將近500萬元，她只好賣股付現。她感嘆，雖然順利交屋，但公司資金周轉上就變得很吃緊。她也聽建商說，有些付不出來的只能借信貸或選擇解約。不只多屋族貸不到，近日也傳出台中有首購民眾因「年薪未達150萬元」遭公股行庫婉拒新青安貸款。一名王姓小建商就分享，近期嘉義市一處完工建案要找銀行承做分戶貸款，但八大行庫都不做，建商只能四處拜託民營銀行，得到的回覆是，消費者年所得要150萬元以上，才願意貸款，「人家要安身立命的房子，央行跟政府有需要這麼刁難嗎？客戶貸不到款，我也沒辦法處理，這根本就造成消費者與建商的對立。」市場陸續傳出，沒有年收150萬元，銀行不願放貸的消息，尤其在六都以外的的地區，沒有地段優勢，貸款更難。（示意圖／讀者提供）該建商就抱怨，政府政策最令人詬病之處，在於其「溯及既往」的特性，這公然違反大法官解釋令中的信賴保護原則。企業、人民在既有法規下進行消費與投資規劃，政府卻驟然改變遊戲規則，導致籌資困難、資金鏈斷裂，嚴重侵犯生存權。某家八大行庫行員就透露，該行限制「1個月撥款不能超過2500萬元」，儘管民眾符合新青安條件，也只能做一般貸款，還要排隊，而且還要願意買周邊金融產品，例如保險、信用卡等，「所以現在個金房貸案件超少，每月只能撥款1、2件。」國城建設總裁洪平森，10日媒體受訪向政府喊話，盼鬆綁已簽訂預售屋買賣合約的第2、3戶限貸信用管制，他認為央行操控政策打亂了人民財務和人生規劃，造成百姓不可預期的風險，傷害太大了。金融緊縮下，原本不該受影響的都更案、新青安貸款，現在也都傳出有貸不到款的情況。（圖／報系資料庫）達麗建設董事長謝志長也表示，想杜絕炒房，銀行仍可透過嚴格審查來區分購屋者是投資客或自住需求，而非全面緊縮。一名從事房地產近25年的建商公會理事長也嘆，第一次看到這樣的政府政策，沒有站在產業及百姓立場，「因為溯及既往，使得企業籌資及百姓購屋貸款到處碰壁，因為根本借不到錢周轉及因應，還得面臨私人銀行趁勢調高貸款利率，讓百姓及企業增加支出負擔的痛苦。」
建商連環倒3／都更案也貸不到！一個月7件求助建經融資 產業大老憂崩盤
根據CTWANT記者調查，處於停工、倒閉危機邊緣的建商，恐不只檯面所見，一家建經業者就透露，近月已經有6、7個案子上門求助融資、續建計畫；大型建商也紛紛跳出來應援，深怕小建商連環倒拖垮房市信心，最終讓產業連帶性崩盤。CTWANT記者實地走訪北市大安區文昌街，一處建築工地靜靜的、無聲的塵封著，原本預計2024年下半年完工，至今仍是一片空地。該工地案名為「大安信藝館」，約莫在2022年初銷售，同年12月24日申報開工，竣工日為2025年12月23日。不過就在去年11月，瑞興銀行就公告該案建商「無法履約如期興建」。據知情人士透露，建商沒有倒，只因發現現場不好施工，趁著尚未開工，趕緊止血停損。該建商也是接手前一個建商的案子，而目前又打算繼續盤給下一個建商，至於誰接手，仍無下文。全坤建設總經理江清峰日前股東會就透露，「從去年底開始，收到很多別公司盤出來的都更危老案」，但評估能賺錢的不多，因此全坤一個案子都沒接。近年又是缺工、料漲、打炒房，大安區文昌街一處都更案工地，建商從別人手中盤下案子，還沒開挖就停工，目前還在找下一個建商接手。（圖／林榮芳攝）一位建經人士也透露，「近1個月就接到6、7件案子上門求助融資、續建計畫。」若建商有債務、財務問題，原本要跟銀行貸款卻貸不下來，或是合建建商跑了，地主尋求續建協助，建經公司可以提供各式融資、代墊的諮詢和協助。台北市都市更新學會榮譽理事長蔡漢霖表示，為防堵建商養地，2021年央行，祭出購地貸款限制，從6成限縮到最高5成，保留1成動工款並要求建商需在18個月內動工興建，該條款不適用在危老都更案上，對中南部買素地的建商影響較大，「但自去年中起，銀行資金水位不足融資餘額受限，不論北中南，就算是都更危老案，只要條件不好，融資都直接遭拒。」因此如今不只是資本額幾百萬的小建商爆出停工、倒閉，今年就連小有規模的建商也遭災，這回出事的嘉義「鉅泓建設」及桃園「鉅興建設」，資金周轉不靈下，連帶影響相關企業營造廠承攬的數十億工程全數喊「卡」，其中還包括多個公共工程案，倒閉建商的規模與影響層面是越來越大。以嘉義鉅泓建設為例，一位不具名小建商表示，該公司預售案向消費者收總價的15%價金全數用於工程款，即使建案進度已達9成，仍因資金斷鏈而倒閉。嘉義市不動產建築開發公會名譽理事長呂冠衡也表示，該公司所屬的營造有投資承作其他工程，在兩頭支付下，銀行資金又斷鏈，導致周轉不靈，必需去跟民間租賃公司借貸，成為壓垮建商的最後一根稻草。嘉義鉅泓建設的金泰翔營造，承攬北港鎮公立幼兒園工程，原定今年6月完工，現在卻爛尾，對比動工典禮熱鬧的畫面相當諷刺。（圖／報系資料庫）有人說是倒閉的建商是「槓桿開太大」，也有人指「老闆有賭債」。樹大必有枯枝，前台灣省不動產公會理事長黃啟倫觀察，雖然目前爛尾的發生都還是建商個人的信用問題，但一系列緊縮政策下，即便正規經營的小建商都感受到壓力，如果政府沒有鬆綁作為，往後發生系統性風險的機率就很高了。不是大就沒在怕，近期大型建商也跟著跳出來，一同幫向政府喊話鬆綁管制，「希望不要造成更大惡化，甚至有法拍、金融問題，讓產業連帶性的崩盤。」達麗建設董事長謝志長憂心忡忡，深怕好不容易小有回溫的市場，又因佈滿利空影響市場信心。「當消費者借不到錢、買不起房，建商銷售停滯，資金回籠速度減緩，影響營運，形成惡性循環，最終受害的就是整個產業鏈。」某王姓小建商表示，炒房問題絕大多數是少數投機客和不肖建商所為，政府應精準鎖定這些「違法亂紀者」施以重罰，而非「一竿子打翻一船人」。若政府繼續不顧產業疾苦與民生需求，建築業連鎖倒閉危機將不可避免，屆時將面臨的可能是整體經濟的巨大震盪。
付20萬訂海線預售屋！建商要求「2點」太鬼扯 網：違法了
「小建商的預售屋真的很可怕！」有台中民眾如此抱怨，他付20萬元下訂一間預售屋，還未簽約卻已討論客變，正式簽約時發現不只貸款不符說好的8成，還被要求履保帳戶改匯建商帳戶，交屋款5%也改成5萬元，民眾心覺「太鬼扯」而要求退訂，但因有客變需負擔損失，只拿回16萬元。專家認為，這種狀況絕大多數是建商經營不善，若不是想一屋二賣，也有捲款疑慮。一名民眾在網路論壇Dcard購屋板抱怨小建商的預售屋真的很可怕，他去年底在台中海線下訂一間透天預售屋，當時剛蓋到1樓，建商一直提賣很便宜、價格實在，而且幾乎可以客變，「想怎麼變就怎麼變，他們就可以幫忙客變到好」，還強調都走履保、也都跟著合約內容正常走，「不用怕我們跑掉，而且營造也是我們自家的」。他因此心動下訂，付了20萬元訂金。當下工地主任兼銷售及窗口說明，因為合約還在送審，需要晚點才簽約，但有想要客變可以提早提出來修改，原PO當下也有告知客變的想法並畫圖示意，工地主任還表示可以回去想想，確認好再告知都可以。沒想到相隔一個星期、今年1月初，原PO確認好想客變的位置和地方時，該名工地主任卻說已經來不及了，「現在要改要另外加錢，要拆模跟其他費用，要另外付好幾萬」，強硬表示「工程都是一直往前推進的，不會等你一個人客變」，後來協調完決定加錢做客變。工地主任表示想改客變規劃要另外加錢。（示意圖／pixabay）接著來到2月份，建商合約書做好了，請原PO去簽約，發現4大問題，1是當時說好配合銀行有鑑價到8成，變成7成；2是履保帳戶變成匯入建商帳戶，原PO還付上對方在通訊軟體line的解釋，「因為履保的款項審核很嚴格公司要動用不方便，所以合庫同意客戶可以匯到公司的合庫帳戶」。3是合約交屋款5%，但給的付款表卻是5萬元，建商表示「目前已簽約的人，都是同意給5萬」、「下訂時有給優惠價，要禮尚往來也同意改5萬」等語，但原PO指出後來發現簽約才2戶，而且好像是建商親戚；4是合約內沒有寫上建商品牌，詢問後才說之後再作建材表給原PO。由於原PO光是第2、3點就與建商吵了很久，堅持要求不跟合約走就退訂，「真的是很鬼扯，從頭到尾這個主任一直鬼打牆，說合約書都是用政府給的公版下去做的，完全合法，也通過市政府地政局審核」，但建商卻沒跟著合約走。吵到最後建商才願意退還16萬元，理由是原PO有客變，需要負擔他們損失。原PO感嘆第一次買房就遇到小建商這樣東搞西搞，「真的很可怕，難怪很多人都說小建商的預售屋不要碰…」。許多網友都認為該建商有詐，「這是要跑路的節奏」、「這就是詐騙啊，檢舉他」、「小建商很常銷售時走屢保，要匯款的時候叫你匯建商帳戶，因為小建商需要資金週轉」，大家也點出建商違法的部分，「光交屋款5%變5萬就已經違法了」、「傻傻給他賺4萬，沒跟合約走你解約完全沒問題，甚至還能叫他賠償違約金」。建商要求買家將履保帳戶改匯入建商帳戶。（圖／翻攝Dcard）「這個一定有問題！」住宅消保會創會理事長吳翃毅直言，購屋款項一定要匯到銀行信託帳戶，如果要求改匯建商帳戶，相當沒有保障，絕大多數是建商經營不善，若不是想一屋二賣，就可能有捲款疑慮。除了交屋款5%變成5萬元明顯不符合「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定之外，吳翃毅提醒，對於保證貸款成數的部分，應該加註如果建商無法協助承購戶取得8成貸款，得無條件解約並無條件返還價金。另一方面，該民眾最大的問題事都沒簽約就執行客變，吳翃毅指出，由於雙方尚未簽約，「房子根本還不是買家的，所以就算建商客變，也不關買家的事」，民眾可基於此事實要求建商退回被扣的4萬元客變損失，「搞不好建商也根本沒進行客變」，建議民眾可前往工地確認客變情況，以此與建商協商、多退還一點金額。 國稅局要查稅了！ 專家示警「5行業6行為」有漏快補繳 頂客夫妻「遺產不想給手足」律師曝3招：不怕被充公 祖厝被強拆、竹東如九龍城？科技首都城市治理失靈
養寵物租屋難！她自備150萬「想買房」 網搖頭：太硬了
一名有養寵物的網友表示，原本自己和人合租老公寓，但明年室友將搬走，她擔心不容易再找到適合的租屋處，考慮買某小兩房建案，但眾人看細節後都勸「不要買」，讓她很猶豫。該名網友是在論壇Dcard上發文，表示自己有養一隻貓，原本是和室友合租台中老公寓，但室友明年將離開台中，她也不想再找一個陌生人繼續合租，因此開始考慮買房，自備款大概有150萬。希望找離台中火車站近的小兩房建案，最好可以一兩年後就入住，等幾年之後若自己結婚了再轉賣。近日發現有某個小建商推出的預售案幾乎都符合她的需求，但之前問過其他人的想法，不少人卻提出許多該建案的問題，包含房子是新加坡式建築、華夏公設比跟大樓一樣是33.5%、戶數太少，管理費抓太少將來恐怕難營運、可能是暗廳、廁所開門見廚房，風水和衛生不好、不知道小建商的建案品質是否可信任、甚至將來是否有跑路的疑慮。她覺得某些問題對自己影響不大，但也有點擔心，又卡在「目前就沒有其他物件能看了」，因此再次發文詢問眾人的看法。 原PO表示自己帶著一隻貓，租屋比較不容易，考慮自己買房，但能負擔得起的房子不盡理想，想問問大家的建議。（示意圖／取自Pexels） 對此，許多網友紛紛留言提出建議，有些網友認為原PO若算過能負擔得起，就可以買：「當然買房還是一股衝動，房價飆升的速度出乎意料」、「現在都是先求有再求好，負擔得起就好」、「如果它是妳能力範圍中的最好物件就可以買了，不用想太多」、「只要抓好預算，確定後面的房貸能承受，加有自備款就買了，買房是衝動，沒衝動想更久，繼續拖拖拉拉而已」。 但也有不少網友勸原PO三思，有人指出小建商的風險的確較高：「我覺得小建商如果是都更案要非常小心，出事可能人不見了」，也有網友認為原PO應該先釐清買房最主要的目的，如果是希望短期內能帶著寵物自住，應該找成屋：「完工到裝潢好、入住，也要至少三年後，對你來說都是緩不濟急吧！你前面寫的擔憂應該去看成屋為主才對啊」、「如果你是為了現在要搬的話，就是買現成的，不然你現在還是多等兩年，要多付24萬房租」、「最好的方案感覺是繼續租，自備款太少，要買中古屋、成屋可能都有點困難，預售屋又緩不濟急」。 有網友認為原PO自備款只有150萬，要買房恐怕太吃力，建議她先繼續存錢，繼續多看房子再決定。（示意圖／取自Pexels） 對此，原PO則表示買預售是基於自備款只有150萬，所以才找預售案，網友們也基於此指醒她，以她目前的自備款要買房恐怕太吃力：「150（萬）買房太硬了，除非找分母」、「台中兩房的話建議自備款至少準備250～300，可以先看20年內無車位的中古大樓，比較不需要大整理、總價也比較便宜一點」，建議她先繼續存錢再多看看。 後來原PO也在留言中回應，表示後來發現該建案是價金信託，加上營造廠還沒確定、建照也還沒下來，甚至連基地都還沒拆，感覺進度太未知，因此她決定先不買了，也感謝許多網友提出的建議。 尪生前承諾「房子妳住到百年」 漏做1事…妻慘搬離還賠錢 國稅局要查稅了！「知名小吃、排隊名店」成重點輔導對象 水岸景觀失靈？ 「這河畔豪宅」轉手賠售近千萬
2025年國運「先蹲後跳」？ 風水師警：政治混亂、兩岸升溫、房市比SARS還恐怖
迎接2025年，風水老師江柏樂針對「國運」進行卜卦，出了「山風蠱」。江柏樂對此說明，認為明年國運應當是『先蹲後跳』，但國內應慎防政治混亂、兩岸情勢升溫。房市部分，現況已經『比SARS還恐怖』，但估計房價要到明年底才會跌到谷底，有意購屋者明可以耐心等到明年底再看。據《三立新聞網》報導，「山風蠱」為《易經》第十八卦的蠱卦，為「大凶之卦」，主要講述的是家道中落、子承父志以整飭家業的故事。而「蠱」亦有蠱惑、毒害之意，意指腐朽而生蟲化毒，顯示問題存在已久，卻未誠實面對處理，導致腐敗嚴重，也容易受到蠱惑，做出錯誤決定引發禍事。江柏樂表示，這次卦象顯示明年政治混亂、兩岸關係恐升溫，且由於明年是蛇年，總統賴清德、副總統蕭美琴，以及民眾黨主席柯文哲，三人都屬豬，賴與蕭宜發言謹慎，避免兩岸紛爭，至於柯，恐怕會因下屬關係導致再度受到牢獄之災。江柏樂還指出，整體來說，2025年上半年國運應呈現「先蹲後跳」，而「山風蠱」亦有內部腐敗之意，所以無論是哪一個政黨，都要留意下屬問題，避免因「蛀蟲」導致腐敗，甚至影響到上位者的決策與國家大事。至於股市、房市，江柏樂說，依照卦象，股市整體應同國運「先蹲後跳」，上半年跌、下半年才會上漲，所以投資人策略應謹慎；至於房地產部分「勢必跌到年底」，除了整體環境不佳，人為因素比占卜影響還大。他說，「基本上這一次房地產翻轉，最大因素還是人為因素，與國運無關，以12月來說，是傳統風水旺季，但如今我的業績不到3成，比SARS還恐怖，其他知名風水師不到1成，估計會一路跌到明年底，到時候就是看屋的好時機。」江柏樂進一步指出，明年是蛇年，也是「意外血光之年」，交通相關行業要當心意外發生；而知名藝人、政商名流、網紅等，也要當心意外死亡或生病，尤其是喜歡表演騎車的機車網紅，一定要特別當心。至於企業、連鎖店等，江柏樂認為「也有可能出現倒店潮」，他說目前房市不景氣，首當其衝的就是房仲業、中小建商，因此購屋族要特別當心「爛尾樓」；不過他也特別提到，2024到2043年都是「九紫離火年」，屬火的行業會特別興旺，所以餐廳、小吃攤行業可能會興旺崛起，如果有興趣做小生意的人，可以考慮在2025年啟動計畫。
中小建商資金壓力醞釀爛尾風暴 專家：都更慎選合作建商、方式
不動產放款額度調控引起的「房貸之亂」，不只民眾申貸難，建商融資，甚至都更危老市場，也連帶遭殃。近期建經公司人士就透露，台北有十多個案子因為貸不到款，或是續建問題找上門。富品建設董事長曾富瑋說，有聽說中、小建商面臨資金鏈斷鏈疑慮，民眾選擇都更、危老合作對象，或是想要買房的民眾，需要小心，不然有可能會有爛尾的情形。一位建經公司經理表示，「近期十多個案子找上門，有借不到錢的、被營造廠放倒的建商或地主，也有建商倒了要做續建的銀行也找我們。建經公司主要幫助起造人信託外，也幫地主、建商做融資，跟金融機構爭取融資額度，提供營建資金。」以委建為主要營運項目的建商曾富瑋指出，前幾年房市火熱，不少建商都賺到盆滿缽滿，資金不足為慮，但也有部分建商較晚進場，且急於擴增、公司大開槓桿操作，對於想要都更或危老重建的民眾而言，這類建商風險性就很高，一旦資金斷鏈，建商倒閉、跑路，就有可能讓重建案變成爛尾樓。建議都更重建盡量找上市櫃或大建商，較能避開爛尾樓風險，又或者以「委建、代建」替代合建，避免建商倒閉或捲款跑路。曾富瑋解釋，所謂「委建」，就是委託建造，包括申請拆建照、設計圖、營造等，建商只是協助重建的角色，不會有建商分回問題，但住戶就要自行承擔後續銷售風險，也需支付相關費用，可以自行決定房屋處理方式。委建若規劃得宜，自然會為地主戶獲取最大利潤；而合建，住戶們則是分回房屋後，增值利潤歸於建商，也少了未來銷售等風險和煩惱。曾富瑋說明，如果是委建，建商賺的就是工錢，毛利率大約抓2~3%，至於合建就必須分回房屋獲取利潤，大約15~20%不等。建案的營造名聲、規劃、銷售模式，都會影響最終房價，若選擇委建，最終價格高低，風險也當然由地主自行承擔；至於合建，知名大廠建商，本身就有一定創價功能，兩者各有利弊。富品自2017年創立以來，專攻危老都更，透過「複合式」的創新合作模式，主推獲利與地主分享，提供合建、委建、重建、土地整合、建築規劃服務作為核心價值，訂定「需求客製化」「利潤最大化」「麻煩極小化」3大策略，至今已完成15個老屋重建整合案，今簽約也將達1,400餘戶，目前有19案正整合簽約中。富品建設今年喜迎7週年，以需求客製化、利潤最大化、麻煩極小化3大策略，為日後整體營運添成長動能。（圖／業者提供）
央行不講武德1／都更危老仍遭限貸令波擊 業者吐銀行放「高利貸」實情
央行8月起調控不動產放款額度，不只民眾申請房貸難，原本說好不列入銀行法72-2「不動產放款天條」的都更危老市場，也連帶遭殃。多家中小型都更建商向CTWANT記者透露，這2個月來貸款利率已從2%多上調到3%到4%，還被銀行威逼「不加息不給貸」；「央行『不講武德』！」一位被迫接受「高利貸」的業者砲轟，這根本是本末倒置，利息成本最終仍轉嫁到消費者。據銀行法第72-2規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30%，即「不動產放款天條」，都更危老融資案則排除在72-2條之外。不過，今年下半年央行陸續找銀行喝咖啡、關切不動產放貸狀況開始，除了購屋民眾房貸申貸困難，就連72-2條排外的都更危老土地與建築融資也遭到刁難。「現在跟銀行貸款都要3~4%，甚至更高，還不見得貸得到！」CTWANT記者近期接獲多家北市都更建商反映，8月以前土建融利率約在2.3~2.5%，在存準率調升、有限放貸資金的排擠下，「誰能給的利息更高，銀行就貸款給誰。」都更建商提供與銀行高層的line對話訊息，銀行也很無奈，（圖／業者提供、報系資料庫）其中一名都更業者，是北市成立超過30年的知名老牌建商，他抱怨手上都更案，10月建築融資撥款時，「銀行竟告訴我，如果不加利息，就不撥款」，他以融資合約內容向銀行反映不合理，銀行卻雙手一攤，要他向央行投訴。該名都更業者氣呼呼告訴CTWANT記者，賠本生意沒人做，這些被墊高的利息成本，最後仍是反映在房價上，房價只會更高，「楊金龍打炒房目的是希望房價不要漲得太誇張，呈現平穩或下跌，講得義正嚴詞，但忽略了政策背後的反效果。」原本不列入「不動產放款天條」的都更危老融資，為何被打破？一位建商秀出與銀行高層的對話紀錄，找到了答案。該名銀行高層表示，今年6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率(即集中度)為37.4%，接近歷史高點，而這數字包含(購置住宅貸款+房屋修繕貸款+建商建築融資)/總放款比率，因此要各大行庫檢討建商土建融額度，「簡單說，都更危老雖不占72-2，但是占不動產集中度」，因此要求銀行全面調降建築融資總額。對此，CTWANT記者也採訪台北市不動產開發商業同業公會理事長、同時也是陽信銀行董事長的陳勝宏，他解釋，雖然央行指出都更危老案土地融資不受72-2限制，但大家不知道，建築融資仍受到每個銀行放款總額2成的限制，尤其最近央行兩度調升存款準備率，共調升2碼回收近3000億元市場游資，確實讓都更危老業者近期在融資上受到很大阻礙。北市屋齡30年以上老屋占比超過7成，急需都更，陳勝宏建議政府應該重視每道決策實際影響面，都更危老案應該明訂排外條文，才有辦法順利推展。（圖／台北市不動產開發商業同業公會提供）陳勝宏告訴CTWANT記者，目前流動資金缺少，利率調高是必然，現在普遍利率約在3、4%，財務狀況不佳的中小型建商，利率最高有可能來到4、5%，受到的貸款限制也會比較多；此外，現在撥款也不能像以前要撥就撥，建商也出現排隊等撥款的狀況，「小建商貸不到款是有可能的！」另名同樣成立超過30年的都更建商則反映，在都更裡估價師需依據政府公告的營造工程物價指數，評估地主與建商分別對於重建的貢獻度，決定產權分回比例，但政府對於營造工程物價指數的調整遠低於現況，造價估算的失準，讓都更建商須付出更多成本；再加上這5年物料工資上漲許多，若是疫情前和地主承諾的分回條件，肯定都不賺錢。該名建商繼續說，這幾年政府又加強打炒房力道，第2戶購屋貸款降為5成、法人置產貸款降為3成，北市超過7000萬元的高價住宅限制只能貸款4成，以北市破百萬房價來看，規劃50坪房子就相當有機會超越7000萬元門檻，都更建商還要冒著房子賣不出去的風險，有些寧可不蓋。陳勝宏說，這幾波信用管制下，中小建商受到的打擊不小，有的停滯不敢繼續整合，就算整合好，也可能資金貸不下來，只好盤出去給大建商，但這2年工料漲4成，若已無利可圖，也可能找不到接手建商。一位不具名地產人士則說，房地產被稱為火車頭不是沒有道理，他以大陸房市政策為例，打房政策太激進反成催命符，把經濟一起拉下水，現在得花13.7兆才能救市，現在台灣也是過度干涉、限縮消費者權益，完全不像是一個自由經濟的國家，不僅房價降不下來，未來2年台灣經濟堪慮。
欺文盲簽同意書1／原民嬤不識字 控建商騙簽約無償提供土地
一位住在台東的原住民阿嬤不會講漢語、也不識字，僅能勉強歪斜地寫出自己的名字。阿嬤的家人向本刊爆料，卻有地政士承諾只要阿嬤同意把自家的土地作為鄰旁建案出入道路使用，簽名同意就能獲得一筆「道路補償金」，然而事後家人檢視當初的同意書內容，發現條文完全沒有提及補償金。阿嬤認為無良建商與代書意圖不法所有，共同誘騙取得這筆上千萬元土地，已提起詐欺之訴。這筆佔地150多坪的土地就位在台東縣成功鎮三民里吉林街上，土地原所有人是現83歲的原住民蔣姓阿嬤。阿嬤透過小她30歲的弟弟翻譯說，二年多前有一名代書（地政士）主動聯絡她，聲稱她家後面的一塊土地要蓋社區，要求提供一部分自家土地讓建商「辰堡建設」的車輛進出，允諾會給阿嬤一筆道路補償金酬謝，並因而取得阿嬤簽署「土地使用權同意書」。事後，阿嬤眼見建案已漸漸成型，卻遲遲沒有收到錢，才告訴在北部從事油漆工作的兒子，家人返家後看了當初的同意書，發現內容僅敘明同意她名下的2筆土地「提供作公眾通行之道路用地，不得任意破壞或藉故刁難」，還註明這份文件溯及日後的繼承人、代理人，卻沒有隻字片語提到補償金。蔣阿嬤的兒子（左）從北部返家時，才得知母親被代書騙以為提供土地給建商路過可以拿到補償金。（圖／記者趙世勳攝）蔣阿嬤堅信會有補償金，家人向台東縣政府及成功鎮公所查詢，得到答覆公文都指該筆土地並非縣府與鎮公所的都市計畫道路範圍，地方政府也無相關土地徵收計畫；也就是說，阿嬤簽了同意書後，地政士向縣府申請，認定她的土地公告為現有巷道，但並非政府徵收道路，所以沒有補償金的問題。家屬詢問台東縣政府，關於建商委託地政士告知「道路補償金」並要求簽署同意道路使用的文件。縣府則回覆表示，此事「無涉台東縣政府辦理都市計畫區內現有巷道認定作業要點」，換句話說，縣府推得一乾二淨，指建商或地政士與地主簽什麼文件與縣府無關，縣府只是依規定辦理，經查證「顯見通行之初土地所有人並無阻止之情事」，認定蔣阿嬤的土地為現有巷道。「附近的地價每坪8到10萬元，被公告成道路的土地有156坪，價值一千多萬元，怎麼可能無償提供做道路，有那麼大愛嗎？」蔣阿嬤的兒子成年後北漂工作，因為吸入太多油漆溶劑氣體而罹患鼻咽癌，所幸發現得早，接受化療後已痊癒。他說，這塊土地是祖先留下來的財產，之前家族需要錢曾向銀行抵押，現在仍在償還貸款、繳稅金（公告為現有巷道的部分現已免徵），如今不僅要讓建材及大型機具通過，未來還要供社區居民出入，也不可以利用，當然也不能蓋房子，實在太不合理。蔣家親屬認為，該建案的土地原可由右邊的道路進出，卻欺騙不識字的老人簽署同意使用左側的土地，因而在路口綁白布條抗議。（圖／記者趙世勳攝）蔣阿嬤的弟弟指出，蔣家的親戚都住在附近，建商的這塊建地也是向一位蔣家遠親所購得，這塊地另有一條出入口，因為原本那條道路比較狹窄，他聽朋友說，臨接道路的大小會影響建築的容積，建商可能因此把腦筯動到蔣阿嬤的土地上，但無論如何，都不該騙老人家。蔣阿嬤透過弟弟翻譯說，原本以為土地借別人過，還有錢可以拿，沒想到家傳的土地在她手上變成公家的道路，「不知道以後見到祖先，要怎麼跟他們聊天？」張姓地政士喊冤說，因為有仲介的客戶要買蔣家後方其他親友的土地，她請蔣阿嬤簽的同意書內容大意，是把蔣家土地讓作出入道路，建商願意分攤部份地價稅，但卻又說土地使用同意書不是她經手的，也不是她說有補償金的。辰堡建設陳先生說，蔣阿嬤的這塊土地當初是他們自己向縣府申請舖設道路，用政府的錢舖的路、蓋的水溝，本來就應該屬於公眾使用的道路。蔣家人所說的道路補償金，應該是地主跟縣府之間的事，蔣家人曾要求建商把土地買下，再捐給政府作道路，但辰堡建設只是地方上的小建商，無法讓人予取予求。辰堡建設委任律師李容嘉指出，民事庭一審已判決辰堡建設有權使用這條道路通行，全案目前二審中，行政法院也將在12月判決。這塊地做為道路已經20年，就算說是蔣家人的私人通道，辰堡建設的建地也是向蔣家人所購買，其中也包括蔣阿嬤名下的地。
欺文盲簽同意書2／建商先聲奪人告地主 家屬車停自家門口也遭罰
住在台東的83歲蔣阿嬤指控，建商在她家旁邊蓋房子，不使用原本進出的道路，卻由地政士找她簽名同意提供自己的土地供建商通行，不識字的她原以為有補償金可以拿，沒想到同意書上根本沒提到；蔣阿嬤的家人得知後向建商抗議，並準備提告建商與地政士詐欺，沒想到建商更搶先一步提告民事，並告蔣家多人妨害自由、恐嚇等多項罪名，警察甚至對蔣家人停放在該處的車輛及圍籬開單。蔣阿嬤發覺她的土地並非縣政府徵收做道路、沒有補償金之後，與家人找建商理論，還在周圍掛起抗議布條，後來建商更開始動工，用怪手開挖蔣阿嬤的土地埋設管線，行動不便蔣阿嬤氣得坐著電動代步車，到工地前要阻止動工。而警方在接獲建商通知後，大陣仗出動十多名警力到場，甚至連分局長都親自到場，把蔣阿嬤以及及位家人驅離。鎮公所為此糾紛召開調解會，蔣阿嬤的家人與朋友出席調解會，要求建商應支付相當的金額做為阿嬤土地變成道路的代價，建商則找來台東房地產業的「聞人」陳義山代理和調，最後雙方不歡而散，建商方還提告蔣家人恐嚇，當天下午被帶到警局做筆錄。蔣阿嬤的外甥女說，當他們抗議建商時，馬上就有大批警力趕到，不僅法辦他們妨害自由，連用手機錄影都被告強制罪。（圖／讀者提供）蔣阿嬤的外甥女說，他們在朋友的建議下，原本打算提告建商與地政士詐欺，沒想到建商早他們一步，先提告民事訴訟，要求蔣阿嬤不得拒絕他人的通行權，同時必須容忍在土地下埋設電線、水管、瓦斯管及其它管線；蔣阿嬤的妹妹雖然未簽同意書，也被建商一併提告，要求拆除設在妹妹自己土地上的圍籬。除此之外，建商除了對蔣家方面出席調解會的6人提出刑事告訴，蔣阿嬤的弟弟、外甥女因為要求砂石車要先過磅，以免壓壞土地，也被控妨害自由，在9月30日第一次開庭。至於蔣阿嬤控告地政士詐騙的案件，半年前提告至今尚未開庭。蔣阿嬤與妹妹、弟弟相鄰而居，被劃為道路的土地就是三家人中間的一塊長形空地。蔣阿嬤的外甥女說，這塊地與其說是蔣家人的私有通道，還不如說是三家人的庭院，除了她母親種植的咖啡等作物收成偶爾從這邊搬運出去外，因為沒有外人會通過，大部分時間都是用來堆放物品及停放車輛；但自從被公告為現有巷道後，警察竟然對停放的車輛開罰單，甚至連她母親設在自己土地上的圍籬也被開單，反而對於建商越界在母親土地上做排水溝的行為不聞不問。「我的車根本不會擋到工程車出入，更何況這裡又沒劃紅線，連黃線、白線都沒有！」蔣阿嬤的弟弟不滿地說，他的車從以前就停在自己家門口，而且靠邊停車，並不妨礙其它車輛進出，但竟然接連被警察開了2張罰單，雖然金額不高，但令人不服氣；另外，他原本放在門口的花盆，也被警察要求移走。「這本來是我們家人的地，現在被騙，成了道路，竟連東西都不讓我放，車也不能停，太欺負人了。」蔣阿嬤的弟弟不平地說。蔣阿嬤與建商民事官司的委任律師湯文章表示，蔣阿嬤的土地被認定為現有巷道，形式上看起來合法，但實質卻很有問題，自己的土地被迫無償提供給他人使用，會勘時還沒通知利害關系人到場，老人家當然不服氣。他質疑，建商建案所在的土地，原本另有一條路可供出入，縣府卻又把蔣阿嬤的地認定為現有道路，其公告程序很有問題，未來會在法庭上為蔣阿嬤爭取應有的權益。蔣家人把阿嬤的這塊地當作庭院使用，也會放置物品、停放車輛；但被公告為現有巷道後，警察竟然來開單取締違停。（圖／讀者提供）律師鄧湘全指出，簽約、簽同意書是一種意思表示，根據《民法》第 88 條規定，如果意思表示的內容有錯誤，或是表意人事後察覺事情跟他原本認為的不一樣，可次從知道事情真相後一年之內撤銷他的意思表示（簽約）；同法89條規定，如果表意人是被騙，也一樣可在知道被騙後一年內撤銷。撤銷的方法可以用口頭或書面，只要能證明已讓對方知道就可。鄧湘全建議，雙方要簽約時，若有一方看不懂合約的文字，為了避免日後發生糾紛，最好請一位見證人，證明雙方充分理解合約內容。張姓地政士喊冤說，因為有仲介的客戶要買蔣家後方其他親友的土地，她請蔣阿嬤簽的同意書內容大意，是把蔣家土地讓作出入道路，建商願意分攤部份地價稅，但卻又說土地使用同意書不是她經手的，也不是她說有補償金的。辰堡建設陳先生說，蔣阿嬤的這塊土地當初是他們自己向縣府申請舖設道路，用政府的錢舖的路、蓋的水溝，本來就應該屬於公眾使用的道路。蔣家人所說的道路補償金，應該是地主跟縣府之間的事，蔣家人曾要求建商把土地買下，再捐給政府作道路，但辰堡建設只是地方上的小建商，無法讓人予取予求。辰堡建設委任律師李容嘉指出，民事庭一審已判決辰堡建設有權使用這條道路通行，全案目前二審中，行政法院也將在12月判決。這塊地做為道路已經20年，就算說是蔣家人的私人通道，辰堡建設的建地也是向蔣家人所購買，其中也包括蔣阿嬤名下的地。
打炒房難斷「新青安非他命」毒癮 李同榮：暫別房市多頭
央行19日出重手打房，央行總裁楊金龍信誓旦旦要給投資客一個教訓，但房市趨勢專家李同榮認為，難度很高，因為這波房市甩尾起源於新青安政策引發的投機炒作，「金龍風暴再強，也斷不了5年寬限期的新青年安非他命。」他預測，房市景氣循環確定會在第四季終結多頭，但不會有崩盤情況發生，不過市場或許會沈寂一陣子，但炒作投機可能又再度重生。「新青安5年寬限期，如同給小白餵食新青年安非他命，野火燎原！」李同榮指出，這波房市甩尾起源於去年8月選舉產物「新青安」之亂，造成剛需市場搶購風暴，進而變成搶貸風暴，在過去一年中7萬戶新青安專案中就已經讓約2萬戶投資客或未量力而為貪圖獲利的小白提早上車，5年寬限期如同小白們的安非它命，只要籌足自備款，就能以原付的租金就足夠在5年內繳納寬限期的利息支出，這些假性需求問題不解，炒作的火苗永遠存在，野火燎原，央行祭出打房重拳，雖然能使房市提早降溫，但仍斷不了5年寬限期的「新青年安非他命」毒藥。李同榮認為，政策矛盾，被教訓的不會是投資客，而是無辜的民眾，他進一步指出，央行從2021年到現在一共祭出七波限貸打房政策，每次都宣示打擊炒房，但炒房卻越演越烈，第七波只是故技重施、加重力度而已，但問題是無效的藥方無論再次加重力道，總是在藥效未產生之前，就先引起不良的副作用而傷及無辜，包括：換屋者無辜先中槍，買預售難交屋的糾紛將層出不窮、中小建商將面臨求貸無門困境、祖厝繼承者第一次購貸也無寬限期，反而新青安5年寬限期老神在在，要靠銀行行員當調查員嚴審嚴核，鬆則怕助燃炒作、嚴則怕傷及無辜。李同榮認為，央行在末升甩尾段重打房，當然對市場降溫會起作用，但真正野火燎原的是新青安政策，尤其是5年寬限期的毒瘤不除，對市場毒害仍在，市場或許會沈寂一陣子，但炒作投機可能又再度重生，央行的限縮政策仍然管不了財政部的新青安政策。李同榮質疑，無效的政策為何重複做，防堵政策履錯履做，央行想教訓投資客前，可能又被新青安政策打趴，政策矛盾、政府網內互打，被教訓的將不是楊總裁所說的投資客，而是無辜的民眾。最後他呼籲政府，防堵政策解決不了房市炒作亂象，只有終結新青年安非他命之亂，才能防止炒作，真正斬草除根。而房市在高檔受政策利空影響，交易量勢必會大減，市場將會在第四季產生轉折偏空，「央行重手打房，不在於政策的殺傷力多強，而是房價已漲到天花板，技術循環已經面臨轉折，此時經不起政策的重大利空，因此，預測第六循環確定會在第四季市場信心下滑下終結多頭走勢，但不會有崩盤情況發生，對首購自住的剛需影響不大。」
史上最猛打房！購屋族「三怕三不怕」恐傷及無辜 楊金龍：之後再做排除條款
為抑制房價漲勢，繼上個月的限貸令後，中央銀行昨（19日）又祭出第7波選擇性信用管制措施，其中包括自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期，全國自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，被視為史上最猛打房；央行總裁楊金龍則喊話，要讓投資和投機客知道，「不是你要貸多少就很容易」，也要讓社會知道央行對房市降溫的決心。對此，房仲業者坦言，這一波打房掐緊銀根、斷金脈、去槓桿意味濃厚，而且對不同購屋族群有不同影響，呈現「三怕三不怕」。央行第7波選擇性信用管制有4大措施，包括：新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。餘屋貸款最高成數由4成降為3成，自明日起實施。對此，永慶房屋指出，央行第7波選擇性信用管制進一步回收市場資金，同時掐緊銀根、斷金脈、去槓桿意味濃厚，將改變民眾對房價上漲的預期，現階段因房貸緊縮的狀況，貸款條件不如以往，貸款利率上調、貸款估值保守以及寬限期縮短是目前申請房貸普遍的現象。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則指出，央行第7波信用管制上路，對不同購屋族群有不同影響性，呈現的是「三怕三不怕」。三怕的族群是「換屋族、多屋族、小建商」，換屋族在此條件下必須「先賣後買」，換屋計畫恐生變，然後是銀彈相對有限的買家與小建商，將進一步從市場淡出；三不怕的則是「青安族、現金族、商用置產族」，因為新青安的首購族，貸款順序最優先，影響相對輕微；現金購屋者則根本無需貸款，而打炒房政策由於始終「管住不管商」，所以也不影響商用置產族。不過為何此時下重手？楊金龍直指，銀行放款過度集中、傾斜不動產，排擠對整個經濟成長比較有貢獻的生產事業投資，而且不只公股行庫有這問題，央行看的是34家銀行。再加上現在的氛圍，就是預期房市還會一直上漲，此次選擇性信用管制是「嚴肅的措施」，對市場要釋放出明確的訊息，也給投資客跟投機客有個警覺，「不是你要貸多少就很容易」。楊金龍也坦承，此次選擇性信用管制在理監事會裡討論，所花的力氣、時間，及承受的壓力「不輸1到6次的加總」，顯示央行對這個議題之重視。除此之外，也是藉此讓社會知道央行對房市降溫的決心，至於房市有無泡沫，這個很難去定義，但央行能做的事情就是在適當時機做適當措施，讓房市軟著陸。不過，市場擔心央行這波打房恐傷及無辜，央行總裁楊金龍坦言，防堵這麼大範圍，也可能影響無辜的人，但這要看無辜的人多不多，範圍大不大，先做一段時間再密切觀察看看。對於會有一些副作用，央行會密切注意，「也許在適當時候可以做一些排除條款」。