房市趨勢專家
」 房市 李同榮 央行 房價 新青安
央行給糖吃1／房貸微鬆綁回溫有望？房產大老「這樣看」、幽默回應「叫叫叫」
9月17日央行理監事會釋出房市利多，不僅第2戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成，同時刪除建商購地貸款須於18個月內動工的規定，展現央行不再「硬邦邦」，也讓隔日營建股走揚。不過，CTWANT採訪央行總裁楊金龍口中「叫叫叫」的建商、代銷及房仲大老，普遍認為此次放寬對提振市場信心有微幅作用，但高價住宅門檻等信用管制仍在，對市場實質交易量的提升仍持保留態度。 過去央行多次祭出信用管制，常被貼上「鐵板一塊」的標籤，這次理監事會態度明顯軟化，從過去「房價不跌不給鬆」的鷹派作風，突然性格大變成為「好好先生」，楊金龍甚至於會後記者會中自省，第七波管制到現在2年也足夠長了，應該聽聽外面的呼聲，做適度的放寬，「要讓市場知道，央行不是硬邦邦的！」「央行不是把房地產掐得死死的，相關業者也必須要考量他們的心境。」 不過對於此次央行釋出善意，業者雖表示肯定與感謝，卻也認為對市場實質影響幫助恐有限。2年前實施第2戶房貸最高上限5成，誤傷許多換屋、幫家人購屋的自住客，如今已逐步放寬至7成。（圖／CTWANT資料照） 建商公會全聯會理事長陳勝宏指出，第2戶購屋多屬子女成家、奉養父母或家庭換屋等自住性質，並非投機炒作，此次調整貸款成數上限為7成，有助於減輕自住家庭之自備款壓力，方向值得肯定，但仍盼央行持續滾動檢討。 代銷公會全聯會理事長戴嘉聖即提醒，雖然第2戶房貸開放到7成，但真的成數認定還是在執行者銀行端，以近期銀行現金的狀況，還是會篩選條件較好的客戶承作。 房仲公會全聯會理事長王瑞祺也表示，央行主要是怕房地產硬著陸，適度放鬆回應民意，對換屋族是利多，但效果有限，公會共識認為第2戶房貸應放寬到8成，對換屋族比較能有資金壓力上的緩解。賴正鎰認為，央行房貸管制政策轉向精準管理，將有助房市軟著陸，希望第四季能把貸款水龍頭再開更大些，讓高價住宅貸款門檻也能滾動修正。（圖／CTWANT資料照） 全國商業總會榮譽理事長賴正鎰則認為，這次的放寬，其實比原本預期的還保守，「目前市場壓力最大的是高價住宅門檻太低，這次沒有調整有點意外。」他指出，雖然第2戶貸款可以貸到7成，但如果以台中為例，買超過總價4,000萬元的房子，超過了高價住宅門檻，仍只能貸3成，「這樣對換屋族的意義就不大，只能說市場信心微幅增加，但對交易量的影響非常有限！」 不過他也對央行此番決議不升息，以及解除建商購地貸款限18個月內開工的規定給予肯定。他指出，過去幾年市場常見建商為符合購地貸款規範，面臨蠟燭兩頭燒壓力，從購地、規劃、請照至實際動工，往往涉及冗長的行政流程，且時程無法掌控；另一頭明知市場供給已達緊繃，仍急著要開工，造成供給過多、餘屋壓力，此番政策取消，市場供需將回歸比較健康的狀態。李同榮認為，提高1成貸款，可以降低換屋與自住族資金門檻，改善交易量，也有助修復市場信心；但信用管制仍嚴、價格仍處修正階段，市場資金仍集中股市，短期房價仍難明顯反彈翻多。（圖／CTWANT資料照） 房市趨勢專家李同榮則認為，此次央行政策微調，第2戶貸款雖提高，但仍禁止寬限期；第3戶以上、高價住宅貸款成數仍維持3成，其他主要信用管制也未全面鬆綁，表面上開了一扇窗，其他門卻仍關著，所以這次不是「鼓勵房市」，而是針對過度緊縮所造成的副作用進行局部修正。目前資金多集中股市，房市真正的活水，不能只看「多放1成貸款」，更要觀察市場信心是否提升、資金何時開始重新配置，一棒接一棒才能「由空轉溫」。 對於楊金龍指業者「叫叫叫」，各位大老也幽默回應，「人生病總是會叫叫叫，才會有人關心啊！」「廟堂之上，官員只會説說說！」第七波信用管制實施滿2年之際，央行釋善意給糖吃，「沒魚蝦也好！」
危老修法抓錯重點？ 李同榮喊「危重於老」提4大改革
行政院於2026年7月16日通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》及《都市更新條例》修正草案，包括危老刪除落日條款、自主都更全案管理、信用保證、公益容積獎勵，以及調整危老適用條件等措施。對此，房市趨勢專家李同榮表示，政策真正應優先處理的是危險建築，而不只是老舊建築，並提出「危屋重建改革」4主張。李同榮指出，危老都更修法草案有四大優點及缺點，優點分別為：危老去落日化，讓老屋更新由短期政策走向常態制度。自主都更制度化，透過全案管理與信用保證，補足地主在專業整合與融資上的不足。容積獎勵連結公益，將社宅、婚育宅與社福設施納入公共回饋。修正危老濫用，針對過去紙片屋、商辦及旅館透過危老制度套利的爭議加以限制。但他也認為，仍有考量不足的4缺點：「老重於危」，政策仍偏屋齡導向，尚未建立真正以危險程度為核心的分級制度。商辦限制過硬，住宅使用未達二分之一即降低適用誘因，可能連真正具有公共安全風險的老舊商辦也受到壓抑。誘因加法多、行政減法少，容積、融資與獎勵增加不少，但整合、審議與時間成本改善仍有限。容積與公共回饋的等價交換不足，社宅容獎與新增容積價值之間，仍應建立更透明、合理的對價機制。李同榮強調，這4項缺點之中，最值得政府正視的就是第一項，危老政策仍然「老重於危」。如果制度仍以屋齡為主要判斷，而沒有先找出真正高風險建築，那麼危老政策就還沒有回到公共安全的本質。危老條例第一個字是「危」，不是「老」；未來政策應由「以老論獎」轉向「以危論序」。李同榮坦言，危老都更修法，應從「以老論獎」轉向「以危論序」，他提出4大改革主張：一、老屋全面強制健檢、建立危屋風險地圖政府應優先編列預算，針對一定屋齡，例如30年以上建築，全面進行快篩安全健檢，進一步依結構、耐震、消防與建物劣化程度進一步檢測，建立危險分級制度，再依危害程度分為高度危險、中度風險及一般老舊等級，分別給予重建、補強、修繕與追蹤管理。政策不應只問「房子幾歲」，而應先回答「房子有多危險」。唯有先全面健檢，政府才能掌握真正危樓的數量與位置，建立完整危屋風險地圖，排出處理順序，真正做到「以危論序」。二、重大危屋強制拆除重建，避免天災引起重大傷害建築物如果經專業鑑定已達重大危害生命安全程度，政府就不能只是鼓勵重建，而應依法啟動限期改善、拆除或重建。若少數產權人長期阻礙，使整棟大樓居民持續暴露在重大風險中，政府就必須依法行使公權力。當然，強制重建涉及人民財產權，因此必須建立嚴謹鑑定、合理補償與司法救濟制度；但財產權保障，也不能成為讓重大公共危險無限期存在的理由。政府對危屋不能只有輔導權，也必須具有處置權。三、危屋重建大幅放寬容積，加強誘因加速重建速度既然政府基於公共安全要求重大危屋必須重建，就不能一方面要求人民拆屋，一方面又讓住戶重建後面臨坪數縮水與龐大工程負擔。因此，我主張真正被認定為高度危險、須強制重建的建築，應給予比一般老屋更高的容積誘因，在都市承載、交通、防災及公共設施許可範圍內，朝「原住戶一坪換足一坪」的政策目標設計。原則應該很清楚：愈危險，重建愈優先；政府介入愈強，給予的補償與誘因也應愈合理。如此才能讓危樓居民願意快速重建，而不是在生命安全與財產損失之間被迫選擇。四、藉重建公共回饋，建立老屋健檢循環基金全面老屋健檢不可能只靠一次性預算。政府可先編列預算啟動老屋健檢，未來危屋重建時，除了保障原住戶合理「一坪換一坪」之外，在都市承載能力允許下，可設計額外容積作為公共回饋，由政府取得部分收益，再回流到老屋健檢、危樓鑑定、弱勢搬遷與補強项目，建立重建之循環基金。整體老屋健檢就形成良性長期循環：老屋全面健檢 → 危險分級 → 危樓強制重建 → 公共回饋 基金→ 基金再投入健檢至於未來老屋是否應像老車一樣，達到一定屋齡後定期強制健檢，也值得進一步研究檢測週期、費用負擔及弱勢補助等配套。他建議政策轉型，強化「以危論序」「主動健檢」「鼓勵重建」「重大危樓強制重建」李同榮認爲，這次危老、都更修法值得肯定，但若改革仍停留在增加容積與加強重建誘因，就還不夠。真正的政策轉型應該是：從「以老論獎」轉向「以危論序」；從「被動申請」轉向「主動健檢」；從「鼓勵重建」走向「重大危樓強制重建」。李同榮說明，台灣位處地震帶，老屋更新不是單純房地產議題，而是國家防震、防災與人民生命安全問題。政府現在不做，以後一定會後悔。災難發生、房屋倒塌、人命損失之後再檢討，就不是亡羊補牢，而是已經來不及。危老改革真正的績效，不應是創造多少容積，也不是核准多少案件，而是：在下一場重大地震來臨以前，我們究竟能提前消除多少危險建築、保住多少人的生命。颱風沙德爾恐「復活」！ 最快9/1晚發海警學生見夜市冒火急報警 攤主感謝：終身5折國旅優惠來了！「台鐵打5折、1500元住宿券」二選一 9月開搶
政府推多元興辦社宅政策 李同榮揭「4大迷失」：龐氏騙局
眾所矚目的「多元興辦社宅政策」飽受批評，房市趨勢專家李同榮表示，政府最近強調「百萬租屋家庭支持計畫」，未來將透過直接興建、都市更新分回、容積獎勵、民間捐贈及整體開發區留設社宅土地等方式，「多元興辦」社會住宅。但多元興辦社宅存在4大迷失，宛如「狸貓換太子」，甚至形成一場「政治龐氏數字遊戲」。李同榮指出，台灣社宅政策最大的問題，早已不是口號不夠多，而是長期陷入「重數字、輕供給」的政治迷思。蔡政府原本規劃以空屋移轉形成8萬戶社宅，執行不如預期後，逐漸以包租代管及大量補貼政策取代，這可以說是挖東牆補西牆，若從蔡政府到賴政府，都持續用後面的補貼戶數墊高前面的政策承諾，真正新增住宅供給卻沒有同步增加，就難免令人質疑是一場數字迷魂仗。多元興辦社宅4大迷失第一大迷失：三軌政策混淆，大打迷糊仗李同榮提到，依現行政策，直接興建社宅與包租代管均可納入社宅體系，但租金補貼本質上只是對租屋家庭的現金補助，並不會增加住宅供給。問題是政府目前把「多元興辦、包租代管、租金補貼」三軌政策統整在百萬租屋家庭支持計畫之下。三者目的都在照顧租屋族，但政策效果完全不同。李同榮說明，直接興建是增加公共住宅存量；包租代管，是把既有租賃市場民宅導入政策性租賃補貼；租金補貼，則只是補助租金。三者可以並行，卻不能混為一談。若把「照顧多少戶」包裝成「創造多少社宅」，就是把居住支持與住宅供給放進同一個算盤。人民真正想問的是：政府到底增加了多少住宅？而不是補貼了多少人？第二大迷失：13萬戶承諾仍在，真正新增多少？李同榮表示，賴政府提出新階段社宅政策，朝25萬戶直接興辦社宅總量推進，其中2025至2032年規劃再增加13萬戶。2024年政府曾表示已盤點227處國公有土地，並提出逐年新增目標；但到了2026年，近期可檢驗的階段性目標卻成為2028年前中央與地方「再興辦3萬戶」，同時宣稱13萬戶總目標不變。這就必須追問：選前談13萬戶，為何執政兩年後，近期能具體檢驗的KPI只有3萬戶？更重要的是，這3萬戶到底有多少是前朝已規劃、已取得土地或已進入程序的延續案？又有多少才是賴政府上任後新選址、新核定、新編預算、新開工的社宅？若不拆開計算，很容易把「接續興建」包裝成「本屆新增」。政府又常以土地難尋、營建成本提高、預算有限解釋興建困難。但從蔡政府2017年推動社宅至今，國有土地已盤點多年，若九年後仍以「土地難尋」為主要理由，人民當然要問：土地到底還要盤點幾年？第三大迷失：容積獎勵換社宅，只聞樓梯響、不見KPI李同榮坦言，政府提出多元興辦，希望透過都市更新分回、容積獎勵交換社宅、民間捐贈、整體開發區留設土地等方式，降低政府單純買地興建的財政壓力，方向並非不能討論。但政策管理最重要的問題仍是：到底可以增加多少戶？與建商之間的合理分配公式又是什麼？既然政府宣示2025至2032年要多元興辦13萬戶，就應公布完整年度KPI：直接興建多少？都更分回多少？容積獎勵取得多少？整體開發取得多少？民間合作多少？中央與地方各負責多少？沒有年度數字、沒有責任分工、沒有達成率，就只能稱為政策方向，不能稱為完整政策。尤其容積獎勵牽涉都市容受力、公共設施、建商成本、地方權責與居民權益，絕非一句「提高容積換社宅」就能解決。政策不能只有方法、沒有數字；只有願景、沒有KPI。第四大迷失：供給不增加，再多補貼也是「狸貓換太子」李同榮說，這是他多年來對社宅政策最大的質疑。蔡政府上台之初提出「8年20萬戶社宅」，原先規劃直接興建12萬戶、空屋移轉8萬戶。後來空屋移轉效果非常有限（幾乎是零），政府大幅擴張包租代管與租金補貼，如今又將直接興建、包租代管與租金補貼共同放入百萬戶租屋家庭支持架構。李同榮認為，補貼可以救急，但補貼絕對不能取代供給；租金補貼更不會增加一間房子。包租代管雖可改善租屋媒合與弱勢居住問題，但主要仍是把市場既有住宅重新納入政策管理，並未創造新的住宅存量。若拿包租代管戶數當成新增社宅政績，就是典型的「狸貓換太子」。更值得警惕的是，政府一方面大量編列租金補貼，另一方面透過租稅優惠、修繕補助及保險補助鼓勵房東加入公益出租或包租代管，卻沒有同步增加公共住宅供給，長期可能形成「需求端補貼愈來愈多，供給結構卻沒有改變」的矛盾。甚至可能讓多屋族一方面享有優惠持有住宅，一方面又承接政府補貼後的租屋需求，反而削弱囤房政策效果，推升部分低總價住宅與租金壓力。社宅政策需4大改革李同榮強調，他不反對租金補貼、不反對包租代管，也不反對多元興辦，三種工具都有其政策功能。但政府必須回到最基本的原則：「補貼是補貼，服務是服務，供給是供給」，不能因為直接興建困難，就拿包租代管補數字與租金補貼墊高政績。若前面的承諾不斷靠後面的補貼戶數進來，而真正新增住宅沒有同步增加，就會形成所謂的「政治龐氏數字遊戲」。以下為李同榮對社宅政策提出的4項改革：租補社宅三本帳分開：直接興建、包租代管、租金補貼分列，不再混合宣傳。公布新增供給淨值：每年公布真正新核定、新開工、新完工戶數。公布13萬戶年度KPI：將直接興建、都更分回、容積獎勵、民間捐贈、整體開發逐項列出年度目標與達成率。政策回歸供給本質：租金補貼解決支付能力，包租代管改善租賃服務，而政府最不可取代的責任，仍是創造可長期循環使用的公共住宅存量。李同榮強調，社會住宅最大的考驗，不是政府能提出多少漂亮的新名詞，而是多年之後，人民能不能看到真正多出來的房子。居住正義不能只靠補貼堆數字，更不能用不同政策的人頭戶數掩蓋住宅供給不足。人民真正要看的，其實只有一個最簡單的KPI：「你到底新增了多少間可以住的社會住宅？」「妖股」翻車了？ 連拉11根漲停今收黑 盤中一度打跌停最低工資漲到3萬！ 「這類人」最吃虧 57%已默默開起求職網北捷加值機會給錢！他一靠卡爽拿800元 3種領法一次看
多元興建社宅政策OK嗎？李同榮：4大迷失揭「政治龐氏騙局」
政府強調「百萬租屋家庭支持計畫」目標不變，並宣示推動多元興辦社會住宅，讓房市趨勢專家李同榮直批，多元興辦社宅存在政策混淆、真正新增供給不明、缺乏KPI、補貼取代供給4大迷失，若持續把興建社宅、包租代管與租金補貼混淆在「百萬租屋家庭支持」的大框架裡計算政績，宛如「狸貓換太子」，甚至形成一場「政治龐氏數字遊戲」。李同榮指出，台灣社宅政策最大問題，早已不是口號不夠多，而是長期陷入「重數字、輕供給」的政治迷思。蔡政府原本規劃以空屋移轉形成8萬戶社宅，執行不如預期後，逐漸以包租代管及大量補貼政策取代，可以說是挖東牆補西牆。若從蔡政府到賴政府，都持續用後面的補貼戶數墊高前面的政策承諾，真正新增住宅供給卻沒有同步增加，就難免令人質疑是一場數字迷魂仗。第一大迷失：三軌政策混淆，大打迷糊仗。依現行政策，直接興建社宅與包租代管均可納入社宅體系，但租金補貼本質上只是對租屋家庭的現金補助，並不會增加住宅供給。問題是政府目前把「多元興辦、包租代管、租金補貼」三軌政策統整在百萬租屋家庭支持計畫之下。三者目的都在照顧租屋族，但政策效果完全不同。若把「照顧多少戶」包裝成「創造多少社宅」，就是把居住支持與住宅供給放進同一個算盤。第二大迷失：13萬戶承諾仍在，真正新增多少？賴政府提出2025至2032年規劃再增加13萬戶社宅，2024年政府曾表示已盤點227處國公有土地，並提出逐年新增目標；但到了2026年，近期可檢驗的階段性目標卻成為2028年前中央與地方「再興辦3萬戶」，同時宣稱13萬戶總目標不變。李同榮提出質疑，這3萬戶到底有多少是前朝已規劃、已取得土地或已進入程序的延續案？又有多少才是賴政府上任後新選址、新核定、新編預算、新開工的社宅？若不拆開計算，很容易把「接續興建」包裝成「本屆新增」。第三大迷失：容積獎勵換社宅，只聞樓梯響、不見KPI。政府提出多元興辦，希望透過都市更新分回、容積獎勵交換社宅、民間捐贈、整體開發區留設土地等方式，降低政府單純買地興建的財政壓力，但政策管理最重要的問題仍是：到底可以增加多少戶？與建商之間的合理分配公式又是什麼？李同榮表示，既然政府宣示2025至2032年要多元興辦13萬戶，就應公布完整年度KPI：直接興建多少？都更分回多少？容積獎勵取得多少？整體開發取得多少？中央與地方各負責多少？沒有年度數字、沒有責任分工、沒有達成率，就不能稱為完整政策。尤其容積獎勵牽涉都市容受力、公共設施、建商成本、地方權責與居民權益，絕非一句「提高容積換社宅」就能解決。第四大迷失：供給不增加，再多補貼也是「狸貓換太子」，也是李同榮多年來對社宅政策最大的質疑。蔡政府最初提出「8年20萬戶社宅」，原先規劃直接興建12萬戶、空屋移轉8萬戶。後來空屋移轉效果非常有限，政府大幅擴張包租代管與租金補貼，如今又將直接興建、包租代管與租金補貼共同放入百萬戶租屋家庭支持架構。李同榮認為，補貼可以救急，但絕對不能取代供給，更不會增加一間房子。包租代管雖可改善租屋媒合與弱勢居住問題，但主要仍是把市場既有住宅重新納入政策管理，並未創造新的住宅存量。更值得警惕的是，政府一方面大量編列租金補貼，另一方面透過租稅優惠、修繕補助及保險補助鼓勵房東加入公益出租或包租代管，卻沒有同步增加公共住宅供給，長期可能形成「需求端補貼愈來愈多，供給結構卻沒有改變」的矛盾。甚至可能讓多屋族一方面享有優惠持有住宅，一方面又承接政府補貼後的租屋需求，反而削弱囤房政策效果，推升部分低總價住宅與租金壓力。李同榮強調，他並不反對租金補貼、包租代管和多元興辦，但不能因為直接興建困難，就拿包租代管補數字與租金補貼墊高政績。若前面的承諾不斷靠後面的補貼戶數進來，真正新增住宅沒有同步增加，就會形成「政治龐氏數字遊戲」。李同榮對社宅政策也提出4項建言，「租補社宅三本帳分開」「公布新增供給淨量」「公布13萬戶KPI」「政策回歸供給本質」。最後他語重心長表示，社會住宅最大的考驗，不是政府能提出多少漂亮的新名詞，而是多年之後，人民能不能看到真正多出來的房子。居住正義不能只靠補貼堆數字，更不能用不同政策的人頭戶數掩蓋住宅供給不足。人民真正要看的，其實只有一個最簡單的KPI「到底新增了多少間可以住的社會住宅？」
包租代管龍頭爆爭議！ 李同榮揭「市場8大發展趨勢」：脫胎換骨好時機
日前遭爆弊案的「兆基事件」，引發社會對包租代管產業公司治理與監理制度的疑慮，對此，房市趨勢專家李同榮認為，個別企業事件不應被放大成對整個產業的否定，而這次事件正好提供包租代管產業良性發展的新思維與新契機。李同榮表示，包租代管目前面臨兩大重要課題：如何促進產業良性驅動循環？如何開創市場的新藍海？李同榮指出，想要「包租代管」產業良性驅動循環，要先從政策配合產業體質改善開始，進而提升產業服務價值，達到循環服務與循環收益的增長目標，也就是依序為：健全制度管理→服務品質提升→客戶體驗改善→信任提高→黏著度增加→重複服務增加→延伸性生活周邊服務→循環收益提升→市場規模擴大。李同榮提到，台灣包租代管仍處產業萌芽初期，過去主要由政策帶動，未來真正的成長動能則在龐大的民間租賃服務市場。他也提出未來市場發展的八大趨勢與展望：一、市場需求龐大，產業規模持續擴張政府政策雖奠定包租代管初期市場基礎，但真正成長空間在民間租賃市場。未來應逐步走出補貼與標案，擺脫政策依賴，讓龎大的市場需求，決定產業規模的擴張。二、從「政策導向」走向「市場驅動」房東需要招租、收租、修繕與風險管理；房客需要資訊透明、契約安全與居住保障。龐大的專業服務缺口，將會超過一百萬戶規模，這需要靠業者本身以專業服務的提升，換取客戶的信賴，促進市場的持續擴張，這就是包租代管真正的新藍海。三、從「管理戶數」走向「服務產值」未來產業規模，不只論管理多少戶，更要論「一戶能創造多少服務價值」。從招租、管理、修繕、續約，到由租轉買、由租轉賣及生活周邊服務，讓有限戶數創造無限延伸的服務價值，也就是「提升戶效」比「增加管理戶數」更為重要。四、「包租」靠微經營，創造競爭優勢與獲利包租業者透過精準租金評估、降低空置、控制修繕成本與提升出租效率，在每一戶的精細管理中累積利潤，形成「微經營」競爭力與優勢，進而提高投報獲利能力。五、「代管」靠服務品質提升，以「循環服務」創造「循環收益」代管的核心在高品質服務與長期客戶管理關係，從一次招租延伸至管理、修繕、續約與再招租，形成「重複需求—循環服務—循環收益」的新商業模式。六、客戶體驗與黏著度，決定租服產業的個別競爭力服務品質創造體驗，體驗建立信任，信任形成黏著度。房東房客願意持續付費，產業才能從一次佣金走向長期循環收益，並延伸住宅生活周邊服務。七、政策從「創造戶數」轉向「創造成長環境」政府應讓社宅供給與包租代管分流，並推動「租賃資訊透明、契約與公證、押金及金流保障、財務業務監理，以及人才培訓與服務評鑑」等五大目標，建立公平安全的市場環境。八、制度健全與專業升級，奠定永續發展基石未來租服業應由「政府建立制度、業者做好服務、房東房客購買價值」三大方向建構永續發展的基石。政府不必替市場創造需求，而應讓優質業者靠專業成長，帶動產業從「政策驅動」脫胎換骨，邁向永續經營的「市場驅動」目標。李同榮強調，包租代管未來將從「單純租賃」管理，延伸至住宅資產管理、修繕、數位管理及生活周邊服務；當制度透明安全、業者服務升級、消費者建立「專業服務有價」觀念，台灣包租代管才真正進入循環服務、循環收益的市場驅動成長期，大眾期待的新未來是產業從「政策戶數」轉向「市場規模」、服務從「一次佣金」走向「循環收益」、市場從「房屋管理」邁向「生活產業」。李同榮點名包租代管8大發展趨勢。（圖／李同榮提供）李同榮點名包租代管8大發展趨勢。（圖／李同榮提供）李同榮點名包租代管8大發展趨勢。（圖／李同榮提供）妻繼承500萬拒付買房頭款！ 尪心寒喊「愛情被踐踏」 網一面倒轟：憑什麼跟親戚合買預售屋「姊姊突跳車」！ 夫妻慘成接盤俠：50萬要沒了存到頭期款不買房！ 他想靠ETF「拚3年翻倍」 網笑：沒那麼簡單
股市賺飽轉房市？ 專家分析：「這時間」可望回流房市
股市震盪 資金配置重新洗牌近期台股震盪加劇，單日動輒千點起伏，不少投資人選擇獲利了結、提高現金部位，也讓市場開始關注，這波資金是否有機會重新流向房市。房市趨勢專家李同榮認為，隨著股市整理、房價修正及政策預期逐步明朗，今（2026）年底前後可望成為部分資金重新布局房地產的重要時間點。不過，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則提醒，目前房市仍受央行選擇性信用管制影響，資金回流速度恐怕仍得視政策走向而定。股市高檔震盪 房地產重回資金視野李同榮分析，台股歷經一波漲勢後，近期進入高檔震盪格局，短線操作難度提高，不少投資人開始調整資產配置，提高現金比重，等待下一波布局機會。他認為，股市波動升高後，不動產相對具備保值及長期持有特性，可望重新成為資金關注焦點。房價修正 自住買盤重新評估進場此外，他指出，房市歷經信用管制與高利率環境影響，交易量已率先降溫，部分區域房價也逐步出現修正，讓先前因價格過高而暫緩購屋的首購族與換屋族，開始重新評估進場時機。若市場持續修正，加上政策預期不再持續加壓，將有助於提升購屋信心。房市走向分化 基本面決定勝負李同榮認為，未來房市不會全面反彈，而是進一步走向「強者恆強、弱者續弱」的分化格局。具備產業發展、人口移入、重大建設、交通便利及生活機能成熟等條件的區域，將較有機會吸引資金進駐；相對基本面較弱的區域，價格仍可能面臨修正壓力。三大買盤 有望率先回流房市至於哪些買盤可能率先回流市場？李同榮表示，主要包括三大族群，分別是因房價高漲而延後購屋、轉向股市投資的首購族；等待市場修正、暫緩換屋計畫的換屋族；以及在股市獲利了結後，重新進行股、房、債多元資產配置的高資產客群與法人資金。徐佳馨：央行政策仍是最大變數不過，徐佳馨則持不同角度觀察。她指出，過去台灣股市與房市確實具有一定連動性，但本波市場受到央行選擇性信用管制影響，即使已有不少高資產族群將部分資金由股市轉向房市，整體市場價量仍未因股市熱絡而明顯增溫，顯示政策仍是左右房市的重要因素。信用管制若鬆綁 成屋市場可望先反應徐佳馨分析，後續市場能否出現更明顯的資金回流，關鍵仍在央行是否適度調整選擇性信用管制措施。若未來政策逐步鬆綁，在資金回流帶動下，預期成屋市場將有機會率先反映，至於預售市場仍須觀察整體信用環境與買方信心是否同步改善。房市能否回溫 仍得看政策風向整體而言，兩位專家都認為，市場資金確實已開始重新思考配置方向，但房市是否迎來新一波買盤，除了股市表現與房價修正之外，政策環境仍是影響資金流向的關鍵變數。未來市場走勢也將更加重視區域發展、產品條件與基本面，而非全面普漲。股市賺飽錢去哪？專家：「這波」恐回流房市
大盤跌、營建股漲！ 李同榮揭2大主因：房市回溫契機浮現
從近期大盤與營建股走勢對照，自5月下旬以來近兩個月，驚見營建股竟與大盤呈現明顯逆向走勢，大盤強、營建股弱，大盤下修，營建股則明顯抗跌甚至小漲。房市趨勢專家李同榮獨揭兩大主因：（一）高檔股房資金輪動效應（二）市場預期股市修正有利房市。他並大膽提出預測，若股市持續高檔震盪或適度修正，將是下修中房市由緩跌到止跌的重要契機。李同榮揭露，近期股市表現中令市場相當驚奇的現象是營建股與大盤走勢明顯逆行。股市自5月下旬至6月中旬，大盤一路走高，營建股卻逐步走弱；自6月下旬起，大盤開始修正，營建股反而率先止跌。這種「大盤漲、營建弱；大盤跌、營建穩」的現象，反映的不是股房對立，而是高檔股房資金輪動與市場預期股市下修有利房市的心理。近期營建股與大盤走勢逆行 對照圖。（圖／李同榮提供）近期營建股與大盤逆向發展，主要有兩大原因：高檔股房資金輪動與市場預期有利房市心理一、高檔股房資金輪動效應：股市在高檔震盪修正，部分房市遞延剛需資金開始回流房市近兩年AI浪潮帶動電子權值股大漲，吸引大量資金流向股市，也使不少原本規劃購屋的民眾延後進場，希望先參與股市行情，因此房市交易量受到壓抑。然而，市場沒有永遠上漲的資產。當股市經過一波大漲後，若進入高檔震盪或10%至20%的健康修正，市場便會重新進行資產配置。在房價適度修正前提下，部分遞延的剛性購屋需求開始回流房市。因此，股市修正並不代表資金消失，而是資金重新分配與輪動。至少，四貸同堂入股現象就會收斂很多。而營建股因最能反映市場對房市未來的期待，往往比實體房市更早出現止跌回穩的訊號。二、市場預期股市修正有利房市心理：當營建股提前領先反映，房市交易量就有機會回溫另一個原因，是市場預期股市大盤修正有利房市的心理變化。營建股反映的不只是建商目前獲利，更重要的是市場對未來房市景氣的期待。投資人普遍認為，若資金長期過度集中股市，房市交易量自然受到排擠；反之，只要股市進入整理，部分資金便有機會重新流向房市，交易量也可望逐步回溫，當然前提是房價也須適度修正到合理進場時機。營建股上漲，不一定代表房價立即上漲，而是市場信心增強，開始預期投入股市局部剛需買盤資金會回流房市，成交量將會率先回溫。其實，在近期股市震盪下跌時，前線作業者已明顯感受到，那些遞延剛需暫時將買房換房資金投入股市的人，當股市獲利了結時，已局部轉向合理的資產配置。從近期大盤與營建股的逆向走勢，可清楚看出股房資金輪動五個階段：第一階段：股市強漲，營建溫和走升（5/20～6/03）加權指數由39,967點大漲至46,459點，漲幅高達16.24%；營建股僅由448.92點上漲至458.42點，微漲2.1%。顯示AI與電子權值股吸引市場大量資金，營建股雖同步上揚，但漲幅明顯落後，房市買盤仍以觀望為主。第二階段：股市急跌，營建逆勢上漲（6/03～6/11）加權指數短短一週由46,459點跌至43,149點，跌幅達7%；營建股卻逆勢由458.42點上漲至477.04點，漲幅4%。這是近期最明顯的逆行現象，反映部分股市獲利資金開始重新配置，營建股率先受惠。第三階段：股市再攻，營建再度走弱（6/11～6/22）大盤迅速由43,149點反彈至47,741點，大漲10.64%；營建股則由477.04點回落至462.34點，下跌3%。資金重新回流電子與AI權值股，營建股再度落後，房市觀望氣氛仍未完全消除。第四階段：高檔整理，股房同步整理（6/22～7/01）加權指數由47,741點微跌至47,018點，跌幅約1%；營建股由462.34點微跌至458.71點，跌幅約0.7%。雙方同步進入高檔整理，市場觀望氣氛升高，資金暫時等待新的方向。第五階段：大盤修正，營建股展現抗跌（7/01～7/09）加權指數由47,018點跌至45,354點，跌幅3.54%；營建股則由458.71點微幅回落至458.39點，幾近平盤（約-0.1%）。相較於大盤明顯修正，營建股展現相對抗跌力道，顯示市場開始預期房市交易量有機會逐步回溫，資金輪動現象再度浮現。從上述五個階段可以清楚看出，當股市大漲時，營建股漲幅明顯落後；當股市修正時，營建股則展現相對抗跌甚至逆勢上揚的特性。這種交替逆行的走勢，正反映股市與房市之間的資金輪動，而營建股也持續扮演房市景氣的領先指標。近期營建股與大盤走勢逆行 分析圖。（圖／李同榮提供）李同榮觀點：股市適度修正，是下修中房市交易量回温重要契機，但前提是房價必須適度修正許多人認為股市下跌一定拖累房市，其實必須區分修正的性質。如果像1990年股災或2008年金融海嘯般的系統性崩跌，確實可能造成股房雙殺，但在目前GDP相當強勁增長下，這種股房雙崩機率相當小；但若股市只是高檔10%至20%的健康修正，反而有助於資金重新配置，使原本停留在股市的部分資金逐步回流房市。因此，股市不是房市的敵人，而是房市景氣循環的先行指標。股市先創造財富效果，再進入震盪整理，資金開始輪動，最後由房市交易量率先回升，下修中房價由緩跌再逐步止跌階段，形成新的股房循環。股市高檔震盪，是資金重新配置的開始；若營建股率先轉強，往往就是房市交易量回溫的前兆李同榮認為，近期營建股與大盤逆向，並非偶然，而是資金輪動與市場預期共同作用的結果。當大盤進入高檔震盪或適度修正，部分獲利資金、遞延購屋買盤及長期配置資金便會逐步回流房市，營建股則率先反映這項變化。2026年下半年房市最值得期待的，不是房價立即止跌，而是交易量率先回溫；一旦成交量恢復，市場信心將逐步改善，房價便可望由下半年緩跌進入明年上半年的止跌階段。李同榮最後表示：有些人認為股市若修正，資金絕對不可能流入房市，答案只對一半，股市高檔震盪或良性修正，若房市價格也適時鬆動，就是房市剛需資金重新配置的開始；營建股若率先止跌轉強，往往就是房市信心恢復，交易量回溫、景氣逐步由下修到築底的重要前兆。股房資金輪動與房市由冷回溫未來圖。（圖／李同榮提供）預售推案驟減四成！ 賴正鎰籲：讓水龍頭再開大些土方之亂才要落幕！「這新制」恐再釀亂象 建商炸鍋了房市翻身訊號浮現？ 專家預言反攻三部曲：2027下半年有望回溫
房市反攻三部曲將出現？ 專家：2027下半年有望回溫
過去五年，房市經歷史上最密集的一波打房政策，堪稱台灣房產史上少見，然而政府打房打到手軟，為何房價卻軟不下來，房市表現跌幅卻非常有限？房市趨勢專家 李同榮直指重要關鍵：「經濟基本面打敗政策面」。他強調，台灣經濟在GDP將連續兩年達到8.6％以上的高成長下，促使股市湧入排山倒海的資金動能，這種「高成長經濟表現+充沛資金動能」的基本面表現，將會成為房市翻轉、擺脫政策壓力與藩籬的主要關鍵，房市反彈走勢三步曲正在醞釀形成：2026 H2修正、2027 H1築底、2027 Q3回溫。房市短期可以被政策壓抑，但長期發展仍由經濟基本面決定李同榮指出，從2021年開始，台灣房市經歷史上最密集頻繁的一波打房政策，從《平均地權條例》修法、房地合一稅2.0、法人購屋限制，到央行連續七波選擇性信用管制，以及近兩年銀行自主限貸措施，政策力道之強、密度之高，堪稱台灣房市發展史上少見。然而，回頭檢視這五年的政策成果，卻出現一個值得深思的現象：打房政策雖然成功壓縮交易量，卻未能真正解決高房價問題；反而在市場機制受到過度干預下，衍生出許多新的後遺症與市場扭曲現象。李同榮分析，房市短期可以被政策壓抑，但長期仍由基本面決定。當經濟成長、通膨環境、資金動能與供需 結構等基本力量持續累積，最終仍將突破政策的藩籬。因此他認為，2026下半年房市雖仍處於緩跌修正階段，2027上半年逐步盤穩築底，而到了2027年第三季，房市有機會再起，正式進入逐季回溫的新循環。李同榮指房市反彈三房曲正在醞釀形成。（圖／李同榮提供）政策打房五年，效果有限主因：聚焦房價與限制需求，反而壓制不了需求與反彈力量李同榮認為，過去政策最大的盲點，在於過度聚焦房價結果，而忽略房價形成背後的結構性因素。房價高漲的根本原因，從來不只是投機炒作，而是來自土地供給有限、都市人口集中、產業升級帶動所得成長、資金累積以及通膨推升資產價值等多重因素。然而過去政策卻多集中於需求面的抑制，例如限制貸款成數、提高持有與交易稅負、限制法人購屋與多屋族投資等措施，本質上都屬於需求管理工具。這些政策確實讓投資需求降溫，也使成交量快速萎縮，但並未增加住宅供給，更無法改變人口與產業持續集中於都會區的現象。因此政策形成一個矛盾結果：交易量大幅縮減，但房價跌幅卻遠低於預期，這也是近兩年房市最明顯的特徵。股市因AI產業爆發而大漲，政府管房不管股，政策矛盾與後遺症逐漸浮現李同榮進一步指出，另一個值得檢討的現象是政策方向的失衡。近年政府與央行幾乎將所有焦點集中在房市，形成「管房不管股」的政策格局。房貸受到層層限制，但股市資金卻在AI浪潮帶動下快速膨脹，房貸受限制買房，但貸房入股卻受銀行鼓勵，資金集中在股市操作槓捍，當冲亂象盛行，政府管房不管股，資本市場過度擴張與集中，風險逐步增高。從2025年4月至2026年6月，台股由20,235點大幅上漲至48,218點，漲幅超過138%。與此同時，房市卻因限貸措施而陷入交易量急凍。資金大量流向股市，而非房市。這種現象與1989年至1990年期間的歷史背景竟有幾分相似。當年房市率先反轉後，資金全面轉進股市，推升台股漲至12,682點歷史高峰，最終在股市崩盤後引發股房雙跌。雖然今天的產業環境與金融體系遠較當年健全，但資金過度集中於單一市場的風險，仍值得高度警惕，限貸後遺症開始浮現。換屋與高價市場受不當政策壓制，造成市場機能逐漸失衡，累積反彈能量政策限貸，首先受到衝擊的是換屋市場。許多家庭原本希望透過出售舊屋換購新屋，卻因貸款限制而進退兩難。其次是高價住宅市場，高資產族群與企業主的資產配置需求受到壓抑，使高價住宅交易長期停滯。第三則是建商推案趨於保守。在限貸、缺工、缺料與高成本環境下，建商開始縮減推案規模與購地速度。短期看似抑制供給，但長期卻可能導致未來供給不足。換言之，政策雖然降低市場熱度，卻也同時削弱市場正常運作功能。「經濟、通膨、資金、需求」才是真正房市翻轉政策藩籬壓制的四大關鍵能量李同榮進一步解釋為何說基本面將翻轉政策面，主要有四大利因：第一是經濟高度成長：AI產業帶動半導體、伺服器、雲端運算及相關供應鏈持續成長，台灣GDP維持相對強勁表現，2026預期增長9.4%，經濟成長代表企業獲利增加、就業穩定與所得提升，最終都將反映在住宅需求上。第二是通膨效應：全球已進入高成本時代，營建成本、人工成本及土地成本持續墊高。房地產作為抗通膨資產，其長期價值自然受到支撐。第三是資金動能：近年股市創造大量財富效果，未來當股市進入高檔震盪階段後，部分獲利資金勢必尋求新的資產配置方向，而房地產仍是台灣資金最重要的停泊港之一。第四是需求壓制，供給收縮：近年因需求被壓制，建商推案趨於保守，新供給成長有限，而都更、危老與土地取得難度持續增加，未來供給面反而逐漸收縮。這四股力量正在市場底部持續累積。房市醞釀反彈走勢三步曲：2026 H2修正、2027 H1築底、2027 Q3回溫李同榮認為，目前房市仍未完全脫離修正階段。2026下半年市場價格仍有小幅修正空間，但跌幅已逐漸收斂，交易量也將逐季回溫。進入2027上半年後，市場將進入止跌盤穩築底階段。隨著信用管制逐步調整、換屋需求回流以及市場信心恢復，房價跌勢將劃下休止符。到了2027第三季，基本面累積的力量可望重新主導市場。包括資金回流、剛性需求釋放、供給不足逐漸浮現等因素，都可能帶動房市逐季回溫。當然，未來不會再出現全面普漲格局，而是進入「大分化時代」，下一波房市的漲幅將會比上一波減少。科技產業聚落、軌道經濟核心區、重大建設區與人口持續流入區域將率先回升；而人口流失、產業空洞化與供給過剩地區則可能持續盤整。市場不必期待政策鬆綁，基本面終將突破政策藩籬房市發展歷史一再證明，政策可以影響短期市場情緒與交易量，卻無法改變長期供需結構與經濟趨勢。當經濟持續成長、資金持續累積、通膨推升資產價值，而供給又逐漸收縮時，市場終究會回歸基本面。因此，未來房市最大的轉折點，不在於打房政策是否持續或鬆綁，而在於基本面力量何時突破政策藩籬。李同榮的觀點維持不變：2026 H2緩跌修正、2027 H1盤穩築底、2027 Q3逐季回溫。短期政策面或許占上風，但長期而言，基本面終將打敗政策面。房市基本面與對策面對峙與結局。（圖／李同榮提供）股民賺翻帶動消費潮！ 服務業測驗點飆5年高 台經院看旺景氣打房就到這裡？ 李同榮曝「股房3劇本」 最慘恐重演37年前覆轍台灣的黃金五年來了？總經學家揭5大原因：可能會開始生孩
用買房錢投入股市！ 專家揭「4大警訊」：若股房雙崩不容小覷
近兩年來，銀行體系在央行嚴控不動產貸款集中度政策下，持續收緊購屋房貸與建商融資，換屋市場遭到壓抑，但另一方面，銀行卻積極推動「理財型房貸」與各類信用貸款，變相鼓勵民眾「貸房理財、貸房入股」。房市趨勢專家李同榮示警，當前市場已出現「全民瘋股」現象，不僅投資客熱衷股市，就連原本準備購屋的首購族，也開始將辛苦籌措的購屋自備款轉投入股市。銀行信貸結構逐漸失衡，一旦金融市場反轉，股房雙崩，恐將引爆本土金融風暴，後果不容小覷。李同榮指出，2025年至2026年間，尤其是公股銀行體系，為因應央行對不動產放款集中度的控管，消金授信策略已逐漸轉向「理財型房貸」與「信用貸款」。所謂理財型房貸，就是將已償還的房貸本金，再轉化成可隨時動用的額度，讓有房族能夠靈活調度資金。理論上，此類產品可作為資金周轉工具，但目前市場現象卻是，大量資金流向本土股市，形成另類金融槓桿。股房四大警訊：房市剛需被延後、資金過度集中股市、金融體系結構失衡、投機氛圍升高李同榮特別提出非常值得關切的畸形現象，就是部分年輕首購族原本準備第一桶金做為購屋的自備款，也因股市行情火熱而延後購屋、將資金全部轉進重押股市，希望透過短線獲利「再賺第二桶金」。這種現象表面上看似資金活絡，但實際上卻反映出股市房市四大警訊：1、房市剛性需求被延後2、信貸資金過度集中股市3、金融體系結構性失衡4、市場投機氛圍快速升溫當全民瘋股市，解定存、增房貸，將流動資金集中於單一股市時，市場風險往往也同步累積。全民瘋股4大警訊。（圖／李同榮提供）「股房雙崩」或「股房雙炒」 政府不得不防的兩大後果李同榮進一步提出警告，當前股市投資氛圍已逐漸接近過熱階段，若指數衝上了4萬5千點，就正考驗「擦鞋童理論」是否失靈，他同時點出投資退場關鍵甜蜜點：*當股市站上3萬點，可說是「獲利七分飽」*3萬5千點，市場是「八分飽」，應該最安全的退場甜蜜點*上了4萬點，近「九分飽」*衝4萬5千點，已「十分飽」*再衝5萬點，恐會「超飽吐回來」全民瘋股，5段飽足警戒線。（圖／李同榮提供）當全民瘋股、甚至連購屋剛需都「棄房投股」，連小白也瘋狂時，市場往往已進入高危險區，「戒之在貪」才能保泰平安。這種瘋股現象若持續發酵，未來恐出現政府意想不到的兩種結果：（一）股房雙崩引發金融風暴/股市爆衝後崩盤，房市跟著遭殃當市場從投資變成全民投機，連「路邊攤都在談股票」時，往往就是風險最高的時刻。若股市在過度槓桿與瘋狂追價後出現崩跌，將導致大量散戶資金套牢，信貸違約增加，消費信心崩潰，房市購屋動能也陷入急凍狀態。一旦股市與房市同步轉弱，股房雙崩恐引發金融體系連鎖震盪與風暴，政府最後勢必要出面收拾殘局。（二）股房雙強/股市獲利資金轉向房市，股房雙強、投機炒作再起另一種可能則是，股市高檔震盪後並未崩盤，而是進入良性修正。當大量股市獲利資金開始尋找新的資產避風港時，沉寂已久的房市便可能重新成為資金停泊處。李同榮認為，未來若出現「資金由股轉房」現象，市場恐重演民國77年間股房資金與地下金融吸金，三股流動資金快速輪動的三種投機景象：1、股市獲利資金湧入房市2、房價再度遭資金推升3、投機炒作死灰復燃屆時，若政策持續打房，恐壓抑經濟與選情；若政策鬆動，又可能助長資產泡沫，政策陷入兩難？全民瘋股，政府意想不到的2種結果。（圖／李同榮提供）選舉因素將左右未來股市與房市走勢，三種情境不利執政黨選情李同榮進一步分析，下半年選舉因素，將成為左右股市與房市的重要變數。對執政黨而言，有三種情境不利於年底大選的選情：1、股市若過熱，選前若無力推升行情，或導致崩盤，就容易引發千萬股民的民怨。2、房市若大跌，也將衝擊民間財富信心，對執政黨選情不利。3、若股房同時過冷或過熱，都不利執政黨選情。因此，預測政府對股市發展最可能採取的策略，將是：「先降溫、後維穩」，亦即是在6、7月股市過熱前，適度冷卻市場，避免股市失控暴衝，選前再適度釋出利多穩定股民信心。選前房市走勢大預測：「房價適度鬆動、政策就跟著鬆綁」李同榮最後指出，房市方面政策方向則將維持：「房價適度鬆動、政策就跟著鬆綁」也就是說：不容許房價再度大幅飆漲，但也不希望房市過度崩跌，若巿場價格適度修正，政策可能逐步鬆綁。李同榮認為，在房市下修未達滿足點之際，縱使是股市退埸，部分資金流入剛需市場以外，也難全部流入房市。當股房雙弱時，流動資金就會轉移至國內超額儲蓄體系或國外基金債券等多元投資。未來，唯有讓市場回歸理性、依循經濟發展基本面脈動，資金穩定合理流動，才是股市房市最健康的發展格局。股房4象限與資金流向圖。（圖／李同榮提供）美媒指台股玩火恐崩盤！謝金河揭2關鍵：半導體在衝浪台股過熱在玩火？ 謝金河搖頭：是全球半導體在衝浪台股4萬點卻更窮？ 作家揭隱憂：台灣陷入「荷蘭病」危機
別再問「房價漲不漲」了！ 李同榮：台灣房市大分化時代來臨
房市未來走勢備受關注，不過房市趨勢專家李同榮指出，真正的問題已不再是「房價會不會漲」，而是「哪裡會漲、哪裡會停、哪裡會跌」。在全球「K型經濟」與社會「M型化」的雙重影響下，台灣房市正邁入全面分化的新時代。李同榮分析，近年來高科技產業快速崛起，帶動部分區域經濟強勁成長，但同時也有傳統產業面臨停滯甚至衰退，形成K型經濟結構；而社會貧富差距擴大，中產階級逐漸縮減，則呈現M型社會特徵。兩者交互作用，使房市不再齊漲齊跌，而是走向「強者恆強、弱者恆弱」的分化格局。在城市發展上，具備科技產業聚落、人口持續流入與交通資源優勢的核心都會區，將成為K型上升端，房價具備長期支撐力；相對而言，人口外流、產業衰退或交通不便的區域，則可能面臨需求減弱與價格修正壓力。此外，產業布局也成為影響房價的關鍵因素。隨著台灣半導體與高科技供應鏈發展，從北到南逐步形成科技產業走廊，帶動高薪人口與資金流入，進一步推升相關區域房市需求。目前台灣已逐漸形成一條由北到南的科技產業走廊。（圖／李同榮提供）在人口結構方面，台灣已進入人口負成長，但家戶數仍持續增加。李同榮指出，年輕世代傾向分戶居住，使住宅需求未必隨人口減少而下降。然而，勞動人口在2015年前後達到高峰後逐年下滑，加上高齡化社會來臨，未來將出現「長者以房養老、年輕人買不起房」的結構性變化，租賃市場也可望快速成長。產品結構亦呈現兩極化趨勢。由於貧富差距擴大，高資產族群持續購置高價產品，而一般民眾則轉向低總價小宅甚至租屋，形成明顯的M型需求分布。人口減少、家戶數卻增加，這是近年來人口結構的最大改變，也是影響房市長期需求的另一個重要分化因素。（圖／李同榮提供）在交易面上，李同榮預測，台灣房市未來可能出現「交易量逐波下降，但房價逐步上升」的特殊現象。其原因包括人口結構改變導致剛性需求減少、政策與金融管制抑制投資與換屋需求，以及核心城市土地供給有限，使價格持續受到支撐。未來房市可能出現「交易量一波比一波低，房價一波比一波高」的現象，最終形成一種「量縮價分化」新的市場結構，房價在不同城市與區域之間出現更大的差距。（圖／李同榮提供）綜合來看，台灣房市正從過去的全面性成長，轉向精準分化的競爭格局。李同榮強調，未來房市不再是普遍上漲的市場，而是一場需要精準判斷區域、產業與人口趨勢的長期競爭，投資人與購屋族若未能掌握分化趨勢，將面臨更高風險與挑戰。台灣房市正從過去的「齊步發展市場，走向「強弱分化精準市場」。（圖／李同榮提供）傳新青安2.0將增「80條款」？ 財政部回應了捷運東環段動工、北市最大民營都更啟動 內湖房市迎歷史轉折老公寓打6折還賣不動！ 專家揭殘酷真相：便宜治百病跌起來要人命
央行續凍利率房市會「血流成河」？ 南部業界：正面樂觀不看壞
中央銀行於18日召開今年第4季理監事會，會後決議利率連7凍，且第7波選擇性信用管制不鬆綁、保留銀行自主放貸彈性。雖然房市趨勢專家李同榮認為，續凍利率的做法會導致房市「血流成河」；但南部業界多認為，此決定在「意料之中」。台南上曜集團董事長張祐銘則認為，政策結果符合市場預期，雖然短期房市仍處於量縮盤整階段，但整體趨勢並不悲觀。特別是美國聯準會進入降息循環將有利釋放資金穩定房市，推測明年中旬有望止跌回升，加上台積電近期宣布加碼投資台南，對明年南部房市「正面樂觀不看壞」。富華新‧房研所觀察，由於不動產放款集中度長期維持在35%至37%的高檔區間，未出現實質下滑，加上今年受惠AI投資大爆發，經濟成長率可望「保7」、通膨率穩定落在2%警戒線以下，以上皆不足構成央行在信用政策與利率面轉彎的條件，也顯示央行在風險控管上仍有顧慮，全年態度偏向保守。富華新‧房研所進一步指出，雖然民間購屋信心疲弱、消費者信心指數（CCI）下滑，但從M1、M2貨幣供給年增來看，房市降溫主因並非資金枯竭，而是買方保守觀望，在此情境下，反而對購屋族有利，只要避開供給過剩、產品同質性高的區域，選擇自住率高、抗跌有競爭力的社區，風險相對可控。上曜集團董事長張祐銘指出，近一年在銀行資金管制與買氣觀望影響下，雖導致房市量縮，但也讓建商推案策略轉趨保守，無論開案時程或戶數規模皆放緩，部分建案更選擇延後推出，有助於消化過往推案量較多所累積的供給壓力，市場擔憂供給過剩的疑慮可望逐步解除。張祐銘認為，目前房市降溫主因在於買方觀望，而非基本面轉弱，代表價格修正空間有限，市場正進入築底整理期。而隨著美國聯準會進入降息循環，股市也居高不下，房市資金環境可望得到改善，加上台積電本月公告將於南科再投資興建2奈米廠，台南及南部產業與就業動能明確，估計將對南部房市形成長期支撐。他強調，明年房市不一定快速反彈，但回歸穩定的條件已逐步到位，在供給趨於理性、產業利多延續下，目前反而是具長線眼光的自住與布局型買方，審慎選擇標的、分批進場的相對有利時點，對明年南部房市「正面樂觀、不看壞」。南部建商、代銷業者針對此次信用管制未鬆綁，皆認為「在預料中」。一名高雄代銷業者坦言：「不期不待，就沒有傷害。」他表示，很多有自住需求的買方受到壓抑，遲遲沒有進場，主因是認為現在景氣不好、以及受限於第二戶貸款成數被限縮，因此只能持續觀望，並非沒有實際需求。而被壓抑的需求可能會推遲好幾年，直至市場放寬資金水位，終將導致需求一次性爆發，對市場而言未必健康。因此，希望政策逐步放寬，以釋放成交量能。金龍如恐龍？ 李同榮轟「央行問題大了」：永遠治不了房市央行不動如山！ 賴正鎰嘆：不動產要過冷吱吱的年央行按兵不動！ 房市管制未鬆綁 景氣趨勢專家們全說了
匯率、稅率使高房價成「台灣病」？李同榮：政策至上才是原兇
針對《經濟學人》上月以頭版專欄探討台灣經濟問題，認為央行控制匯率導致過剩資金推升房價，並提出「台灣病」的分析。時代力量主席王婉諭也在《經濟學人》投書中指出，《經濟學人》遺漏了高房價更為根本的核心問題，在於全球罕見的房地產低持有稅制。房市趨勢專家李同榮直批，王婉諭以「稅率」評論高房價的核心，與經濟學人以「匯率」論述「台灣病」犯了同樣的解讀錯誤，就是以「單一變數」簡化台灣房價形成結構。他更直指，政府的房產稅制改革是一邊治洪、一邊放水，「政治至上的房產政策」才是高房價的原兇。李同榮指出，縱觀台灣房價的組成結構是由經濟基本面、技術循環面、政策消息面等13大指標與50多種變數堆積而形成。經濟學人所提匯率只是50多種變數中的一種（包含三率中的利率、匯率、稅率之中），而王婉諭所提稅率也同樣只是50多種變數中的一種，以「匯率」與「稅率」單一變數做為評論台灣高房價的核心，其實就窄化了高房價的因果關係。因此就算解決了經濟學人所言的匯率問題，或解決了王婉諭所說的稅率問題，台灣的高房價問題仍然存在難解。李同榮直指，台灣持有稅的確偏低，但不是高房價的核心。曾幾何時，時代力量一邊主張加重囤房稅，另一邊又與執政黨唱和，以空屋活化為由，只要出租當公益房東不論是否空屋通通免囤房稅，還可減稅。這樣的稅制改革主張，反而種下了包租公與投資客可以持有多戶並享免囤房稅與減稅優惠，進而壟斷低總價交易市場與租賃市場，等於政府拿納稅人的錢間接鼓勵投資客與包租公囤房，一邊治洪卻一邊放水。他認為，這樣的政策也正如王婉諭所言，中產階級為求資產保值也被迫成為「投資客」。一旦低總價被這些投資客壟斷，就致使年輕人被迫買到被包裝過的高單價老屋，更使年輕人被迫承租又貴又舊甚至加蓋的老屋，這都是政策嚴重錯誤所造成。李同榮認為，政策失靈比持有稅偏低更是推升房價的主兇，無奈的是三黨的智庫成員都缺乏市場實務經驗的淬鍊，所研擬政策完全顧慮到選舉的政治因素考量，不敢得罪300萬選票的房東，反而巴結擁有大量選票的房東，這種「選票至上」所產生的政策後果，比任何台灣病都嚴重。他舉例，2023年總統大選前政府為了爭取年輕人選票所推出的「新青安優惠政策」，歷史上從來沒有一個政府在房價高檔時推出房市大利多，把正要降溫中房價再拉升一波尾盤，央行為了滅火，再以第七波限貸狠殺尾盤，反而讓無辜年輕購屋的小白就買在房市最熱的最高檔，真是情何以堪？當然，不只是政策失靈，還是回到房價形成結構探討，高房價絕對不只是單一變數所造成，政策失靈只是主要導火線之一而已。
北士科十字輕軌計劃出爐！李同榮：AI宅將取代台積宅延燒全台
蔣萬安市長28日表示，針對中長期規劃，已進行北士科周邊「十字路廊」可行性評估，未來東西會有像「ㄈ字型」的輕軌，接著北士科福國路延伸到天母商圈、石牌商圈，南北向則有北士科、經士林商圈、大橋頭、寧夏夜市，銜接未來捷運民生汐止線。房市趨勢專家李同榮表示，此項輕軌計劃若能實現，再加上台北矽谷創新4+1最後一張版圖社子島開發案加速完成，台北市北區門戶將大開，並成為未來AI宅大爆發延燒全台的發動引擎。主計總處日前大幅上修今年全年經濟成長率2.9%至7.37%，創下2011年以來15年新高。李同榮指出，在高基期下，預測2026年經濟成長仍達3.54%，AI產業鏈發展趨勢已儼然成為台灣下一座護國神山，產業發展的一枝獨秀，政府順勢推出AI新十大建設，勢將由輝達總部落腳北士科做為發動引擎的起點，由北向南擴張，也因為高所得就業機會的提升，未來AI宅勢將大爆發取代台積宅並延燒全台。李同榮進一步指出，蔣萬安任內對交通建設採取「路網重整／人本交通改善」措施，包括「綠色交通／大眾運輸／低碳移動」政策，除了民生汐止線捷運的推動外，較少提出重大交通路網建構計劃，而北士科輕軌十字規劃，將是蔣萬安台北矽谷4+1創新計劃的交通網完整的建構拼圖。未來除了由北士科AI創新園區為主軸，往北延伸北投銜接新北淡水，往南延伸至大橋頭銜接民生汐止線，往西接士林紅線與天母商圈，往東接台北矽谷創新最後一張版圖「社子島」，再經蘆社大橋銜接新北蘆州。（圖／台北市捷運局提供）李同榮認爲，北士科加上社子島開發成形後，未來北士科園區將涵蓋智慧醫療及ICT產業，政府T3、T4、T12基地，將鎖定AI相關上下游產業鏈廠商進駐，可預期未來，將迅速達到供不應求的局面，因此社子島300公頃開發，包括17公頃產業園區的開發腳步應刻不容緩，而以北士科為軸心的十字路廊輕軌計劃，不但是未雨稠繆的重大交通建設，更是蔣萬安在交通建設上的重大政績，而北士科AI園區引擎的推動，加上社子島的加速開發，將促使台北市北區門戶大開，社子島水岸住宅風貌將如台北曼哈頓智慧城市，成為全台最頂級智慧住宅區，指日可待。李同榮最後建議，北士科輕軌計劃可由目前規劃的十字路線，延伸為屮字型路線，除了西延社子島，未來可藉蘆社大橋規劃，輕軌延伸至蘆州；東邊穿過士林紅線至蘭雅商圈（高島屋百貨），若能克服路障，可向上延伸至天母商圈（新光百貨）；向北可延伸至紅線北投站；向南則連結民生汐止線（寧夏夜市商圈）。這樣中字型輕軌路網將更完整，北區門戶將因輕軌完整路網打通任督二脈，房市也將會由過去凹陷區，因北士科與社子島開發以及輕軌建設而翻轉為台北新信義計劃區。
預售市場下修、投資客賠不起 李同榮：斷頭潮最快今年底現形
台灣房市2024年Q4正式結束多頭走勢，中南部成屋率先領跌，2025年Q1成屋與預售市場同步走弱，Q2市場氛圍已明顯感受到全面下修的壓力。房市趨勢專家李同榮分析，預售市場將出現下修三步曲：「換約潮（平轉）」「解約潮（認賠）」，甚至更嚴重的「斷頭潮（賠不起）」。李同榮指出，預售市場通常會比成屋市場敏感，也是房市先行指標，但這波下修卻是由中南部成屋率先於2024年Q4開始領跌，而此時預售市場卻聞風暫時不動，主要理由有二：其一是建商口袋深，暫時挺住，其二是怕引起已購戶反彈，改以贈送裝潢傢俱促銷，事實上就是偷偷降價。但隨著交易量持續探底，預售市場價格到Q2已經開始明顯鬆動，預期下半年會有更大幅度的下修，換約潮、解約潮會明顯增加，「今年底或明年初甚至會有斷頭潮出現。」李同榮進一步指出，預售市場下修三部曲首先會出現「換約潮（平轉）」，此時投資客只要讓利，就可順利出埸，已交屋投資客先殺價，逼未交屋投資客採取平轉或殺價出場。而平轉換約潮現象在去年就已開始，已經是過去式。「解約潮（認賠）」出現在房市下修主跌段，此時房價明顯下跌，2023年7月禁止轉售以後購買的預售屋不得轉讓，但這2年購買的價格較高，與目前價格比較，有些人小賺、有些人小賠，而因爲預期房價會持續下跌，就出現自住與投資客相繼解約認賠出場，今年上半年已有近千件解約，集中在中南部。解約潮已經是現在進行式，預期下半年會進入高峰。「斷頭潮（賠不起）」會出現在房市下修末跌段，因跌幅深，自住客與投資客不但賠不起，也無法繼續履行合約，只好斷頭收場。李同榮預期，斷頭潮在今年年底或明年初出現，不過若巿場沒有太大利空而跌幅不深，斷頭現象就會減少。李同榮認為，預售市場下修已成定局，投資客開始會有多殺多局面出現，此時仍會有自住客與中期投資客預期3年後巿場會轉好而願意進場承接。此時，預售屋若不開始降價，交屋潮與投資客拋售潮啓動就會跌更深，下半年在資金斷鏈與投資客多殺多的壓力下，建商適度調整價格是時勢所趨。為避免斷頭潮與爛尾樓出現，央行限貸措施應選擇性鬆綁，針對首購與換屋族群貸款限制鬆綁，才不致促使交易量不正常持續萎縮，不但扭曲市場，也傷害產業發展。
信用管制後遺症！ 專家警告下半年房市恐迎來「九大慘狀」
央行去年祭出第七波信用管制措施，迄今已執行三個季度，對此房市趨勢專家李同榮直言，管制措施促使房價從高檔降溫，交易量也不正常的急凍，不但沒教訓到投資客，反而教訓到在政策頒佈前的已購戶，他認為如此「化療式」而且「溯及既往」的限貸打房實政策值得檢討。李同榮提醒限貸政策已經傷及無辜，還預言房市風暴將起，未來將出現「九大慘狀」，下半年面臨大量的交屋潮，預售已購屋民眾面臨貸款成數不足，違約、斷頭、糾紛風暴將會導致市場亂象叢生。李同榮指出，房產政策若不從供需核心問題提出治本解決方案，全世界各先進國家的打房政策沒有真正成功的案例，只有短期止痛，卻帶來市場長期受傷，然而央行的第七波限貸令不但溯及已購戶，更傷害到無辜的自住客，下半年面臨大量交屋潮，限貸令真正的後遺症已陸續發酵，市場將會呈現以下九大慘狀：一、溯及既往限貸已傷及無辜溯及既往就是在政策頒佈前的已購戶，尤其預售屋市場的購屋民眾必須受第七波限貸的約束，貸款無門，等同化療式的打房限貸，下半年大量交屋潮將面臨解約、斷頭、糾紛四起的困境。二、政府高價定義」是亂象來源之一政府對高價與豪宅定義完全脫離市場現況，房價越來越高，高價定義門檻卻越訂越低，在台北市的民眾要買一間新房50坪，就會被定義為6千萬高價與7千萬豪宅，貸款只能三成，連首購換屋族都遭殃。三、限貸受傷第一排是無辜民眾限貸受傷影響最大的是自住客與首購族以及換屋族，貸款難度提高，購屋門檻變高，需自備款增加，反而更難入市，而換屋市場更是交易冷清，等同政府間接壓制人民換屋的需求。四、政策偏頗官逼民反部分建商與代銷被迫採取「轉彎」手法規避：假借「法人名義」規避自然人限貸成數，改成「一戶多戶合購」契約，亂象叢生。五、高房價結構失真 造成搶購低房價風潮高價門檻過低，搗亂市場秩序，投資自住都轉向低總價市場，導致坪數小產品，地區房價炒高，首購宅成本塾高，投機越猖獗，購屋更困難，嚴重扭曲市場。六、房市交易產生不正常現象為了避開限貸規定，人頭購屋盛行，平轉、短期轉售案件增加，形成市場價格虛高，甚至助長投機氛圍。七、金融業務扭曲與放款風險隱憂銀行為搶市佔採用變通放貸方案，實際房貸成數被掩蓋，部分貸款人在資金不足或景氣反轉時，恐面臨還款困難，形成銀行呆帳風險。八、建商資金斷鏈 爛尾樓風險增加目前大小建商面臨限貸資金斷鏈問題嚴重，各地已經有零星爛尾樓出現，一旦數量持續增加，下半年發生骨牌效應的風險就會增大。九、交易量急凍 房仲產業變「慘」業依賴市場交易量為生的房仲業，在上半年房市交易量急縮26.7%情況下，大量轉業潮與失業潮，甚至已到了頂店潮，下半年若交易量不回升，就會進入倒店潮。李同榮喊話政府，如果朝令不對，那麼夕改又何妨，更呼籲央行針對民眾貸款無門與業者資金斷鏈問題，提早提出選擇性鬆綁措施，已購戶不應溯及既往，尤其是政府對高價與豪宅的定義已偏離市場甚遠，應適時將各地「高價與豪宅」重新定義，因應自住客與換屋客的實質需求，以防上述九大風暴持續擴大。►Gogoro新資費「1公里1元」 他試算完驚呆：蠻坑爹的►4大國營要徵才！ 估聘616人「起薪45K」 滿5年上看6.2萬►關稅談判好消息！ 吳思瑤：美方有高度意願持續談判
輝達效益帶動社子加速開發？李同榮提「AI社子島」與北士科雙翅高飛
輝達宣布海外總部落腳北士科，預期對北士科短中長期發展及台灣AI科技產業躍進，將產生巨大影響力，近期鄰近的社子島，也被討論是否有望成為台北矽谷。房市趨勢專家李同榮針對輝達效應提出長線思維，他認為，把生態社子島重新定義為「AI社子島」，並提升為國家重要戰略思維目標，加速推動開發計劃，預見未來「AI北士科」+「AI社子島」雙引擎展翅高飛，可成為台灣邁向Al科技島的新指標。AI將全面改變生活方式和工作模式，已成為未來科技變革的驅動力。北士科作為輝達的海外總部所在地，成為人工智能中心，其周邊地區發展因此全面提升，並結合產業鏈成為AI發展新聚落，對將啓動的社子島開發計劃帶來更新的展望，各界也期待會因此迎來前所未有的轉變。李同榮認為，從過去期待的「台北小曼哈頓」與現在規劃的「生態社子島」，可演進為未來國家級政策目標的新定位－「AI社子島」，未來「AI北士科+AI社子島」雙引擎高飛，將給台灣帶來3大重要指標與意義，安定台灣人心與購屋信心、由北到南促進AI產業大升級、台灣邁向AI科技島的新里程。李同榮表示，輝達進駐北士科所帶來的科技產業聚集效應，必將逐漸向社子島延伸，甚至為滿足產業需求，政府可計劃往北延伸開發關渡平原，連結關渡華碩總部與和碩總部成為更完整的AI科技產業聚落廊道。社子島占地約300公頃，17公頃的產業聚落，雖緊鄰北士科連結台北市區，地理位置優越，但因容易淹水，被劃為洪氾區，過去50年開發受限；此外，也有專家評估，社子島兼具調節洪水與溫度的功能，憂心各界進駐開發，恐讓夏天的台北盆地愈發炎熱，因此待解決的問題相當多。不過也有利多，未來6年，捷運芝山站將有輕軌直接進入社子島，蘆洲與社子島又有蘆社大橋的規劃，加上4年後淡北快速道路完工通車，透過完善的交通路網。李同榮指出，依照台北市政府對社子島的開發細部規劃，社子島與北士科的產業鏈結合會被強化。社子島的開發不僅需要政府全力協助區段徵收，還需要完善的基礎設施配套，才能與輝達進駐北士科的發展形成聯動效應，這不僅是台北市北區的發展關鍵性目標，也是國家級AI產業聚落由北到南的重要的戰略目標。社子島開發計劃示意圖。（圖／台北市政府提供）
租屋全面實登！內政部揭4大影響 專家怒：騙外行
內政部長劉世芳昨（24）日報告租賃市場專案，提及100%透明化可能造成4大影響，引來房市趨勢專家李同榮砲轟「騙外行」，質疑房屋交易市場就能全面實登，並逐一反駁其謬論，甚至強調不申報與登錄不實有法可管，前者最高罰15萬元，不改可再罰最高100萬元，而後者甚至涉及《刑法》，最高處7年以下有期徒刑。內政部長劉世芳昨日至立法院內政委員會進行「租賃住宅市場透明化之現況及展望」專案報告，表示做不到100%租賃市場透明化，若全面實價登錄，可能造成「租賃契約短期化」、「實際租金查核困難」、「資訊失真風險」與「市場衝擊」等4大影響。「內政部在騙外行！」吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮對此砲轟，交易市場全面實登就能，租賃市場全面實登為何不能？衆所皆知房市交易市場實價登錄自2012至今已實施12年，不但詳細門牌全都揭露，對於面積、價格、車位、公設、特殊交易等細項都有詳細記載，對促進交易速度與健全交易制度有極大貢獻。但在立法當初也是經過業者、屋主強烈反對，李同榮指出，當初反對者的理由不外乎刻意隱瞞、登記不實、影響交易意願與供給等，這些理由剛好與內政部提出租賃全面實登的4大困難不謀而合，不同的是內政部不針對租賃全面實登的好處著想，卻搖身變成站在業者、屋主、投資客、房東的立場去反對，「有困難就不做，那我們要政府為我們做什麼？」對於「造成租賃契約短期化」，因房東擔心租金資訊公開導致未來租金談判受限，可能會傾向縮短租賃期限，使租客面臨租約不穩定的風險。李同榮直接嗆道「這是哪門子邏輯？」租約穩定是房東房客共同期盼，租金透明就會影響房東漲價心理，不會是政策造成，也不會是全面實登造成，房租能不能轉嫁是市場供需問題，縮短租約並不見得對房東有利，房客每年都換，光空置期就損失1成以上的租金收入，誰會想縮短租約？內政部長指出租賃市場全面透明化恐造成租賃契約短期化問題。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）第二點的「租金查核困難」，在於目前部分租賃交易以現金支付，或因房東未依法申報租金收入，導致租金資訊可能與實際狀況有所落差，影響數據的準確性。李同榮也質疑，「那交易市場實登不就要廢了？」還明白指出，不申報與登錄不實是有法可管的。依照《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》規定，未依限申報登錄資訊、申報登錄價格或交易面積資訊不實，得處3萬元以上15萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰2次仍未改正者，按次處30萬元以上100萬元以下罰鍰。至於第三點「資訊失真風險」，若房東與租客私下協議，登錄不實租金，可能造成租金資訊失真，影響市場參考價值。李同榮也點出同樣有上述的法可管，此外，若蓄意登錄不實的房東與房客，還會涉及 《刑法》第210條「偽造文書罪」、第215條「業務上登載不實罪」、第214條「使公務員登載不實罪」、甚至第339-4條「加重詐欺罪」等，最高可處7年以下有期徒刑。「這樣的有法可管，還會擔心市場資訊會有失真風險？」最後是「市場衝擊」，若實價登錄導致房東擔心租金收入被稅務機關追查，可能不願對外公開交易，甚至減少房屋出租供給，進而影響市場運作。李同榮也反駁道，「房東會因實登而怕被稅務機關追查，就會冒被重罰而不實登？甚至不出租跟自己收入過不去？那交易市場不就一堆人因怕實登而不賣房子？」他認為真正問題出在供需，怕供需失衡就應廣建社宅擴大供給，才是治本之道。李同榮認為解決租屋問題應廣建社宅擴大供給。（圖／李同榮提供）李同榮最後嚴正指出，建議主管機關應勤做功課多聽建言，就算有困難也應設法排除，否則租賃市場資訊不透明導致租賃黑市橫行，對多房房東減免囤房稅等於間接鼓勵囤房，租賃政策之敗壞也到極點。當今之計，除全力廣建社宅提高供給外，李同榮更建議，應立即修法推動租賃全面實價登錄，藉資訊透明化配合執行力，徹底剷除租賃黑市，健全租賃市場，才是全台100多萬名租客之福。 水岸景觀失靈？ 「這河畔豪宅」轉手賠售近千萬 1500萬想住蛋黃區！ 雙北「這幾區」有機會 房東開980萬賣不掉！「半年後改價1280萬」他驚呆 內行曝背後策略
關稅戰霸凌股房雙市齊慘 李同榮勸以「台積電出招」解除大崩壞危機
川普關稅戰被喻為世紀經濟大屠殺，全球股市應聲重挫，今(7)日早上台股開盤也未能倖免，台股會不會進而影響房市大地震？房市趨勢專家李同榮認為，跌勢中房市必定雪上加霜，預測央行對房市可能會提早釋出「緊急提早降息」以及「資金寬鬆政策」。同時他也建議台積電宣布停止美國擴廠計劃，以「台積電優勢」出招逼川普妥協，才能解除經濟、股市、房市大崩壞危機。李同榮指出，在川普宣布關稅解放日之前，他就提出嚴正警告，明確指出「川普效應影響全球經濟」將是最大的一隻黑天鵝，但想不到這隻黑天鵝會降臨的這麼早，勢如破竹襲捲全球經濟，全球貿易額可能會萎縮5%至7%，甚至更多。而台灣在此波關稅中遭遇32%的高稅率衝擊，除全年GDP可能腰斬至2%以下，股市也將面臨重挫，這對於正在下修中的房市更會是雪上加霜。在此股市房市同樣面對重挫危機的同時，還有人甚至狂言股市不好，資金會流入房市，這是無稽之談。川普應預知此舉將重創全球經濟、股匯市動盪、通膨再起等不利因素…但為何執意大刀闊斧進行關稅改革？李同榮認為，因為川普的如意算盤是若計劃成功了，美國坐收7千億美元額外收入，吸引更多美國製造帶來的就業機會，並削弱競爭大國尤其是中國的實力，即可謂「全勝」，讓美國再次偉大；但若失敗了，造成全球經濟包括美國經濟重創、盟友關係崩裂、美國將被全球孤立，也即保護主義造成兩敗俱傷「雙敗」的結局，川普認為美國傷，競爭者更傷，美國仍然俱有競爭優勢，同時美國再以優越的科技、軍備、生化發展潛力，並藉地緣政治緊張局勢從中獲利，包括要求需要保護的國家自己拿錢自己救，要求台灣大幅增加國防預算3倍以上，大量採購美國軍備、航空、科技情報系統等，從中獲得美國利益。李同榮分析，川普商人個性，沒有道義只有利益，其手段就是遇弱則強，遇強則弱，對川普示弱就要甘被霸凌。整體而言，就是關稅政策可能面對「全勝」與「兩敗」的結果，而川普認為兩種結局都會成就美國再次偉大的目標。李同榮進一步分析，台灣出口將因關稅大戰哀聲遍野，台灣政府因兩岸地緣政治局勢傾斜，敢怒不敢言，指望美國鬆手只能增加國防支出大買美國軍備，但仍然無法防止股市蹦跌與出口產業懸崖式衰退，在股市、經濟都陷入困境時，房市跌勢也將會比預期加快，跌幅加深。因此他預期，央行即可能祭出救市措施，包括「緊急提早降息」或「金融寬鬆」政策，但都是針對提振出口產業與企業融資為主軸，對於下跌趨勢中的房市，只能抑制房市失控崩盤的危機，但不可能促使房市轉空為多。李同榮最後指出，台灣面對川普，已不必再談政治盟友立場，只談經濟利益關係，台灣現在還有台積電籌碼，若不妥善以自己優勢應對，將會面臨川普一波波的進逼與霸凌。他建議台積電出招一：宣布停止美國擴廠計劃，出招二：宣布出口貸品不受美國晶片分級限制。此舉必重創美國與川普聲勢，以台積電優勢當籌碼，全世界佔有率67%，具有調漲價格話語權，不必擔心半導體被課關稅，目的是以此進逼川普談判，台灣只有同樣以兩敗的方式對付川普，才會逼川普妥協，解除經濟、股市、房市大崩壞危機。但台積電出招要政府配合，若政府不敢得罪美國，那就等著被霸凌。至於現階段房市下修局勢中，雖然不必恐慌，但李同榮建議售屋者仍然是先賣先贏，市場只有先降價才會出量，觀望買盤才會積極進場。
空方氣勢轉強！南二都房價全跌 專家估「329檔期」：不會有好成績
房市多頭結束，全台房價由南二都領跌！吉家網公布去年Q4七大都會區房價，平均跌幅1.01%，不過雙北仍漲，以高雄下跌5.54%、台南下跌4.32%且各行政區幾乎全軍覆沒最嚴重，顯示空方氣勢轉強，房市趨勢專家李同榮直指，台積宅暫時失靈，但長線仍具潛力，不過近在眼前的新建案329檔期「不太可能會有好成績」。吉家網發布2024年Q4七大都會區房價統計，台北市小漲1.95%，新北市抗跌微漲0.45%，台中市小跌0.95%，桃竹跌3.54%，台南市跌4.32%，高雄市跌5.54%；七大都會區平均季跌1.01%。吉家網企研處長莊文樹指出，2024下半年房市由南二都因超漲幅度較多，率先領跌，並蔓延至中台灣與北台灣各都。去年Q4七大都會區平均房價已下跌。（圖／吉家網不動產提供）吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為，房市表現價量俱疲，已明顯確立7年多頭就此結束，2025年房市將進入下修階段，南二都扮演領跌角色，各區表現強弱分明，全年價格平均下修8~10%，交易量下探30萬戶。七大都會區表現南轅北轍，李同榮表示，過去領漲的台南率先領跌，而漲幅落後的台北市呈現抗跌態勢，前4大跌行政區都與台積電核心外溢地區有關，包括台中沙鹿、台南新化、高雄岡山、新竹竹北，顯見台積電外溢效應超漲區房價率先下修，而台積宅也暫時失靈，但中南部與高科技進駐核心區塊，長線仍具發展潛力。前4大跌行政區都與台積電核心外溢地區有關。（圖／吉家網不動產提供）「2025正式進入巿場反轉初跌段！」李同榮也針對接下來的預售與成屋最佳進場時機提出看法，若是「預售屋投資」需求，他建議宜放緩，等待價格明顯下跌約15%才能危機入市；若是「預售屋置產或自住」，則要留意安全第一、建商品牌信譽、建物品質、價格合理等4大原則，提醒民眾不貪便宜。若是「投資成屋」，李同榮指出，若想找短期抗跌區，建議雙北與桃園，進可攻退可守，若想長線獲利，中南部科技廊帶與新興軌道經濟則是首選，雖然這些區域會率先調降價格，但長線仍可為。至於「成屋置產、自住換屋者」則不必觀望，應在第1季積極看屋，第2季積極選擇，第3季擇優入手。隨著房市傳統熱門旺季的329檔期將至，李同榮卻見不到樂觀，由於房市已降溫，央行3月理事會議不太可能、也沒必要會祭出第八波打房，而除非特殊個案與區域，否則329檔期不大可能會有好成績，但雙北表現會優於其他縣市。 國稅局要查稅了！ 專家示警「5行業6行為」有漏快補繳 頂客夫妻「遺產不想給手足」律師曝3招：不怕被充公 祖厝被強拆、竹東如九龍城？科技首都城市治理失靈
舊屋賣高價就加重稅？ 專家列5缺失直批：財政部搞錯方向
財政部近日針對出售2016年前取得的舊制房屋，調高設算所得額標準1~5%、豪宅獲利率從17%調高到20%，而且納入高單價「小豪宅」為增稅對象，門檻台北市每坪120萬元、新北市每坪75萬元，4都及新竹縣市50萬元，其他地區35萬元都受影響。房市趨勢專家李同榮列出5大缺失，直批財政部完全搞錯方式，只是為了打炒房搶功，且行增加國庫稅收之實。♦相關新聞：天塌了！財政部揮刀砍向「小豪宅交易」專家喊免驚：只抓肥羊宅財政部公布去年度「個人出售房屋財產交易所得標準」，將2016年房地合一稅上路前取得，採用舊制的房產，調整設算所得額的標準。其中最惹議的，是列出高單價門檻，視同豪宅門檻的標準，導致只要當初持有的舊屋單價超過台北市120萬元、新北市75萬元、4都及新竹縣市50萬元及其他地區35萬元，就被加重課稅。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮痛批，財政部完全搞錯方向！此擧增稅既以打炒房搶功，又行增加國庫稅收之實，乃「項莊舞劍、意在沛公」。尤其以前台灣富豪喜歡購買多戶豪宅，直到2014房市反轉向下後，豪宅跌幅最深，才非富豪們或投資客青睞的主流，但官員卻未能貼近市場，集中火力對豪宅加稅門檻不斷降低。李同榮接著罵，這狀況導致在如今房價高漲時，想買新一點的房子，超過50坪或隨便買個透天新房，就可能被認定為豪宅，「無論是否自住都會中槍！」顯然政策思維凸顯迎合一般平民社會觀感，加重對高價商品的不友善。早期許多富豪喜歡買多戶豪宅，但目前已非主流，因此專家痛批官員未能貼近市場。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）這是房屋稅制的調升，李同榮指出已造成「不公正」、「不公平」、「不公開」、「不公道」、「不公義」等5大缺失。首先，以一定總價一定單價「一刀切課稅」是「不公正」，表面上理由是漲價歸公，但台灣房市的投資市場都漲價歸公嗎？對於不算豪宅也被納入的自住換屋者而言，可說是「情何以堪」。針對高價產品「選擇性加稅」是「不公平」，政府此舉造成社會貧富觀感對立，也造成一些只想改善生活環境的無辜的自住者；技術官僚「黑箱作業擬定稅制」是「不公開」，造成擬定出的政策完全不能貼近市場，往往施行後再列出十幾條排外條款，例如當初的「奢侈稅」、「房地合一稅」等，都造成無辜受害者衆。抓大放小的「不公道」，則在於政府大幅對高價產品加稅，卻放任漫延在龐大低價市場的投機炒作行為；最後是以打炒房為名，行增加國庫稅收之實的「不公義」，例如房地合一稅、加重2.0都讓房價愈打愈高，但實質稅收大增，被增稅的無辜民眾是輸家，財政部成為大贏家，再來個新青安助炒房政策，把打炒房責任就留給央行頻繁信用管制，政策矛盾網內互打。李同榮最後指出，政策打房要針對核心，稅制改革求公正、公平、公開、公道、公義，稅制改革應是為了健全體制，絕非用來打房，否則只會造成「漲時助漲」、「跌時助跌」的反效果結局。 房市交易恐創7年新低！ 大老曝海嘯第一排動向：改做Uber eats 買下13.5%高投報屋 住戶秒退租！AV帝王傻眼：我被坑了 祖厝被強拆、竹東如九龍城？科技首都城市治理失靈