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央行維持利率政策不變！ 賴正鎰嘆：不動產要過「冷吱吱」的年
央行於18日在第四季理監事會上公布，將維持利率政策不變，重貼現率、擔保放款融通利率和短期融通利率各維持2%、2.375%及4.25%，利率「連7凍」；同時央行也表示，明年起銀行不動產貸款總量回歸由各銀行內部控管。針對央行決定續凍利率的決策、也沒有對房地產相關貸款再做出新一波的動作。全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰坦言，央行第七波選擇性信用管制的政策效果，這一年來已經反映在建築貸款與土地市場上，房價也出現明顯下修，原本期待會再檢討並放寬自住及換屋族群的貸款成數，但如今央行仍不動如山，看來不動產的上下游相關業者都要過個「冷吱吱」的年。賴正鎰指出，這週是全球超級央行週，有十幾個國家央行陸續宣布利率政策，大多數央行不是維持現狀就是降息，僅日本央行極有可能宣布升息，但台灣可能考慮到出口匯率問題，所以還是守住利率不放，這個外界應該可以理解。對於不動產信用管制部分，他說，前幾天看到央行最新統計數據，十月底建築貸款餘額年增率僅0.01％，也就是在房市景氣低迷下，多數開發商根本不願買地，也不願開工，導致建築貸款餘額將出現九年來首次負成長。賴正鎰提到，加上前11個月六大都會區建物買賣移轉棟數合計為18萬4704棟，較去年同期年減26.1%，創下同期新低之外，全台全年的買賣轉移棟數推估可能降至26.5萬棟左右，台中台南跟高雄的房價已有降低。但其實很多自住的換屋族在貸款成數仍受到管制情況下，加上多家銀行房貸利率也創新高，來到2.6%至3.0%，購屋族群苦不堪言。賴正鎰認為，在房市已明顯降溫的當下，建議央行在相關管制方面是否能再適度修正，包括央行豪宅限貸令，台北市房價8000萬元房貸僅能貸到三、四成，且無寬限期，他建議認定豪宅標準要上調到1億元；新北市7000萬元提高為8000萬元，台中則要從4000萬元上調為5000萬元；非六都地區2200萬元則提高為3000萬元，同時取消限制開放第二戶的自住客貸款成數。讓自住或換屋族群可以貸到款，順利換屋；另外開發商的土建融成數應再拉高，並取消18個月開工令。)(央行按兵不動！ 房市管制未鬆綁 景氣趨勢專家們全說了愈打愈高？ 10大行政區房價上漲逾一成 「這區」勁揚56.5%買房「這文件」談得差不多才能要？ 專家搖頭：沒拿到前別出價
房仲全聯會預測明年繼續「卡」 王瑞祺：裝睡的政府叫不醒
中華民國房仲公會全聯會今(11)日發布2026年度預測代表字「卡」，理事長王瑞祺表示，七波信用管制房價沒打下去，政府沒檢討，還繼續卡關房貸，他怒轟政府「裝睡的人叫不醒」，因此選出「卡」字，呼籲政府的那雙手應該拿掉，回歸市場機制。央行第七波信用管制影響下，自2024年第四季以來，台灣房地產市場買氣大幅下滑，建物買賣移轉登記棟數年減率達2~3成，房仲業從業人員生計大受影響，已傳出有不少房仲業者兼職跑UBER或外送。王瑞祺表示，打炒房一到七波，房價沒打下去，政府不僅沒檢討，還繼續卡關房貸，很多人貸不到8成，現在只能貸5成。台灣不是沒有錢，而是沒有信心、沒有買氣。因此全聯會為明年預測選了「卡」字，王瑞祺解釋，「七波民怨政府沒聽到，裝睡的人叫不醒，明年度若持續下去，很多房仲業的門關下來後就再也拉不起來了，希望政府將中間的手拿開。」各房仲公會理事長也提出健全住宅市場政策建言，像是建議房貸利率應低於3%，保障首購族及換屋族低利率，目前最誇張聽到4%房貸利率。另外還有第二屋貸款建議應回復8成，豪宅貸款建議應回復至7成，並重新定義豪宅總價。另也建議，持有10年以上換屋及屋齡40年以上老屋換屋，信用管制應排除。王瑞祺表示，2026年國內外環境仍為嚴峻，即便股市屢創新高點，房市卻已面臨10年來交易量的最低點，預計2026年仍難以擺脫窘境，將維持「價平量縮」格局。唯有政府鬆綁信用管制，釋放政策利多，市場才有機會得以回到常軌。
聯準會今年第3度降息 美股聞訊大漲逾500點
美國聯邦準備理事會（Federal Reserve）於本週三宣布今年第三度調降基準利率，調降幅度為0.25個百分點，反映主席鮑爾（Jerome Powell）對美國就業市場實際狀況的擔憂。這項決策可能有助於降低一般民眾的貸款、房貸與信用卡負擔，同時也將使企業借貸成本下降。儘管降息能刺激經濟，但同時也存在推升通膨的風險。鮑爾指出，目前通膨之所以仍高於美聯準會的理想水準，關稅效應是其中一項原因。他強調：「在就業與通膨目標之間，政策上並無風險全無的道路。我們的責任，是要確保一次性的價格上漲，不會演變成持續性的通膨問題。」針對本次降息原因，鮑爾表示，主要受到數個因素影響，包括勞動市場逐漸降溫。「從6月到9月，失業率上升了0.3個百分點，」他說。他也透露，美聯準會內部估算近期就業數據可能被高估，原先報告中每月新增4萬個工作機會的數字，實際上可能是每月流失2萬個工作機會。儘管市場普遍預期降息，美聯準會內部仍有分歧。聯準會理事米蘭（Stephen Miran）主張應降息0.5個百分點，而地方聯邦銀行總裁施密德（Jeff Schmid）與古斯比（Austan Goolsbee）則認為應維持利率不變。三位官員的不同立場，顯示聯準會內部出現自2019年以來最顯著的意見分歧。目前聯準會利率目標區間降至自2022年底以來最低水準，聯準會並宣布將每月購買數十億美元的美國國債，以強化金融系統流動性，此舉亦推升股市表現。消息公布後，道瓊工業指數飆漲逾510點，標普500指數收盤上漲0.7％。根據聯準會同步發布的經濟預測，2026年前美國經濟成長預估上修至2.3％，並預計明年將再降息一次，2027年亦有一次降息機會。聯準會聲明措辭也暗示，此次降息可能是近期內的最後一次，下一次利率會議預定於明年1月27日至28日召開。在記者會中，鮑爾也談及「K型經濟」現象，指出高收入家庭持續消費，低收入家庭則明顯出現壓力，並坦言：「這確實存在，我們只能盡力維持價格穩定與勞動市場強健。」此外，房市問題仍受矚目，鮑爾指出，由於許多民眾仍持有疫情期間利率極低的房貸，而新房貸利率又居高不下，導致市場流動性受限。他預期此現象短期內難以改善。聯準會預估2025年通膨率將降至2.4％，低於原先預估的2.6％。聲明中表示，「目前可得指標顯示，經濟活動持續以溫和步調擴張，就業增長放緩，失業率略有上升。」鮑爾也補充，「商品通膨主因來自關稅，而服務業則出現通膨趨緩。」最後，他提及，受秋季聯邦政府長時間關門影響，近期通膨數據發布大幅延遲，導致聯準會對經濟現況評估存在不確定性。他強調：「當延遲的數據出爐時，我們將以謹慎且批判的態度審視。」
「利率、金額、成數」房貸創2高1低紀錄 前三季房貸件數大減37%
根據聯徵中心最新公布的2025第三季房貸統計顯示，在本季新增的37,747個申貸樣本中，平均房貸利率已上升至2.44%，寫下聯徵中心自2009年公布統計以來的新高。與此同時，平均核貸成數也降至71.78%，創下近22個季度以來的新低，顯見銀行審核房貸的態度愈發謹慎。不過，在利率攀升、成數收緊的環境下，全台平均房貸鑑估值卻不減反增，達到1,453萬元，逆勢刷新歷史紀錄。中信房屋研展室副理莊思敏指出，自去年下半年以來，受第七波信用管制及銀行房貸水位吃緊影響，部分銀行採取「以價制量」的策略，透過增加房貸利率、限縮核貸成數等方式，提高申貸門檻，進而減少房貸申請件數。如今房屋總價動輒千萬元以上，房貸條件緊縮等同直接掐住購屋者的資金來源，自然會導致市場買氣急凍。根據聯徵中心資料顯示，今年前三季新增房貸件數僅113,142件，相較於去年同期的180,862件，大幅減少37%。不過，即使房市降溫，平均房貸鑑估值卻仍逆勢創高。對此，莊思敏指出，過去幾年建商大舉推案，近兩年正好進入交屋過戶的高峰期，所以近期申貸的房貸族群中，有不少是在預售階段購入的買方。根據聯徵中心資料顯示，今年前三季屋齡3年以下新成屋的申貸件數為54,805件，占比 48%，創下歷史新高。而這類新建案不僅屋齡較新，房屋總價也相對較高，因此會在一定程度上推升整體房屋鑑價的平均值。莊思敏表示，銀行法第72之2條排除新青安貸款後，房貸排隊情況已見緩解，推估明年整體的貸款環境應會較今年有所改善。不過，由於目前央行尚未鬆綁信用管制，加之川普關稅戰對傳統產業的衝擊，以及兩岸地緣政治風險升溫等外部因素的干擾，明年房市仍存在不確定性。建議房貸族切忌過度操作財務槓桿，盡量多準備一些自備款，才能「從從容容、遊刃有餘」地應對未來可能的市場波動。
新青安房貸鬆綁放款限制！ 上路滿月排隊少約6成
行政院9月實施新青安貸款不計入《銀行法》72條之2，鬆綁「不動產放款3成上限」。財政部近期調查公股銀辦理新青安的排隊情形，從上路前的1萬2923件，至10月初已經降至5219件，等於上路滿月減幅約6成，大排長龍情形已獲得紓緩。財政部自2023年8月推出新青安，由公股銀行與內政部住宅基金補貼利息，總補貼2碼（0.5個百分點），以一段式貸款來說，利率只要1.775％，在房貸利率中算是「破盤價」，還可享最高1000萬元、5年寬限期等優惠措施。新青安上路以來亂象叢生，從一開始人頭戶、出租戶等違貸頻生，2024年6月財政部限制新青安「一生只能貸一次」、央行同年9月祭第七波信用管制、對銀行不動產貸款集中度管理，加上許多公股銀行房貸餘額幾乎要碰到《銀行法》72條之2警戒線，可貸空間受到壓縮，導致房貸出現大排長龍情形，甚至爆發一波預售屋違約潮。今年9月起新青安不計入不動產放款限額後，據財政部調查，公股銀「已核貸尚待撥款」案件數，在實施前有1萬2923件，到了10月初降至5219件，已完成撥款7704件，減幅近60％。待撥金額也從1257億元降至566億元，減幅為55％。至於排隊、撥貸時間也已經縮短到最多2個月，逐漸可依據客戶需求及交屋時程規畫撥款作業。政大金融系教授殷乃平認為，新青安自上路以來被年輕人拿來炒房的亂象早已出現，後續出現的問題可以預見，行政院鬆綁新青安不計入《銀行法》限額，表面是協助「首購族」，實際是幫助部分快活不下去的建商，惟他認為，對於萎縮的房市與建商幫助有限。除此之外，財政部自2020年12月開始對房市四大方向加強查稅，這4年半房市短漏報情形嚴重，其中個人交易及少部分租賃所得違規案件共計3.4萬件；企業部分違規案件1957件。《資金匯回專法》匯回資金實質投資有稅率優惠，也發現違反5年內不得投入不動產及相關證券商品有13件；囤房大戶租金所得逃漏查獲共計8610件，及2021年到2023年每年選案查核，每年房東被查到逃漏超過25萬件，年補稅額超過8.23億元。
聯準會再度降息1碼 12月起終止縮表
美國聯邦準備理事會（FED）於週三宣布再度下調基準利率 0.25 個百分點，這是今年第二次降息，旨在刺激經濟活動並應對疲軟的就業市場。聯準會此次將聯邦基金利率的目標區間調整至3.75%至4.00%。根據政策聲明，儘管經濟活動持續擴張，但就業成長已有所放緩，同時通膨率則持續升高。聯準會主席鮑爾（Jerome Powell）在記者會上以「你如果在霧中開車怎麼辦？你就放慢速度」的比喻說明，這項政策決策是一種風險管理行為。他強調，外界預期的12月進一步降息「絕非既定結論」，因為政策制定委員會內部存在明顯分歧。同時，美國政府自10月1日起陷入停擺，聯準會指出，這將對經濟活動產生影響，並限制政府機構發布經濟數據的能力。鮑爾表示，政府停擺的負面效應預料在結束後將會反轉，但目前對經濟狀況的掌握受到阻礙。此次降息將降低企業與消費者的借貸成本，對汽車貸款與信用卡利率可能產生即時影響。雖然房貸利率不直接與聯準會的基準利率掛鉤，但仍可能出現同步變動。然而，市場分析指出，在通膨壓力未退、就業市場疲弱的雙重情境下，降息政策可能進一步刺激物價上漲，使聯準會在促進就業與抑制通膨的雙重使命間進退維谷。聯準會同時宣布，將於12月1日正式終止縮表政策，即「量化緊縮」（QT）計畫，並將未來到期債券的再投資操作，轉向短期國庫券，藉此降低整體資產組合的存續期間。此項QT政策自推行以來，已使聯準會的資產負債表從高峰水準縮減約2.3兆美元，目前規模降至約6.6兆美元，創下近五年來新低。
月薪5萬能在都會區買房？ 一表試算揭殘酷現實
近年全台房價節節攀升，即使薪資水平有所成長，但仍遠遠追不上房價漲幅。依據行政院主計總處統計，今年8月工業及服務業本國籍全時受僱員工經常性薪資平均數達50,885元，從數字上來看，月薪5萬元似乎已超越多數人，然而若想在都會區憑一己之力購屋，現實情況恐怕依然相當嚴峻。據內政部不動產資訊平台統計，截止到今年第一季，六都的平均購屋總價分別為台北市2,389.9萬元、新北市1,503.3萬元、桃園市1,226萬元、台中市1,330.3萬元、台南市1,154.3萬元、高雄市1,142.6萬元。若以自備款2成、房貸利率 2.5%、貸款年期30 年、採本息均攤方式試算，僅自備款就需準備約228至478萬元不等；而每月房貸還款金額更高達3.6至7.5萬元。中信房屋研展室副理莊思敏指出，以月薪5萬元為例，若每月儲蓄2萬元作為購屋基金，想在都會區購屋，光是準備自備款就得花上相當漫長的時間。根據六都平均房價推算，在台北市需長達20年才能存夠自備款，新北市也需13年，即便在房價相對親民的桃園、台南與高雄，至少也需10年。即便勉強存到自備款，每月的房貸支出也會是相對沉重的負擔。莊思敏進一步指出，更現實的是，台灣房價長期呈現「大漲小回」的走勢。若參照過往趨勢推估，即使按原計劃持續儲蓄，也可能很難追上房價攀升的速度。此外，根據主計總處統計，近10年來消費者物價總指數從2016年9月的96.19上漲至今年9月的109.82，漲幅超過1成，在薪資成長有限、物價持續上揚的壓力下，小資族的購屋夢想恐怕會越來越遙遠。不過，莊思敏仍鼓勵小資族不要輕易放棄購屋夢。她建議，可將目標從高房價的都會區轉向外圍縣市或非熱門地段，秉持「先求有，再求好」的心態，先從坪數較小或屋齡較高的物件入手，實現「上車」目標，待未來收入增加、經濟基礎穩固後，再逐步規劃換屋，提升居住品質。她也強調，買房並非人生的唯一目標，若短期內無法達到購屋條件，不妨先專注於提升自我價值，培養投資理財能力，為未來創造更多選擇與機會。
限貸令卡關保險業成「房貸救星」 申貸案件年成長近9成
第七波信用管制啟動以來，不少消費者向銀行申辦房貸碰釘子，而保險公司則趁勢搶攻房貸大餅！台灣房屋根據聯徵中心最新資料，統計今年H1各類金融機構的房貸往來新申貸人數，上半年共有11.8萬人新申貸，比去年同期縮減5.4萬人，5項金融機構類別中，銀行新申貸人數縮水最多，今年H1不到10萬人申貸，比去年同期的15萬餘人減少了約5.3萬人，降幅達35.1%；保險公司則異軍突起，2025H1新增申貸人數達3813人，年增86.2%，將近9成，是業績成長最亮眼的金融機構。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，銀行新申貸人數減少，除了整體買氣較去年萎縮外，央行不動產放款總量管制、提升存款準備率、財金部會金檢、銀行法72-2條等約束，都讓銀行對房貸業務的承作更加保守，使今年全體銀行的新申貸情況，遠遜於第七波信用管制之前。隨著銀行申貸難度提高，亟需資金活水的消費者，也轉向其他金融機構辦理房貸。根據聯徵中心的數據，從限貸令開始的去年9月至今年6月為止，保險公司新申貸人數總計達6304人。張旭嵐指出，由於保險業非受銀行法規範，且保險業的不動產放款上限為35%，比銀行的30%更高，過去也較少發展不動產放貸業務，因此可貸水位較充沛，去年起部分原本退出房貸市場的保險公司，以救世之姿重回房貸市場，服務客戶之餘，也有助拓展保險客源。根據金管會8月底的盤點說明，到明年底前，保險業還有3300億元的房貸承作空間，也讓保險業的房貸業務，在打炒房的大環境下仍逆勢顯著成長。觀察新申貸案件的平均房貸利率，過去保險公司的利率多半高於銀行，然而近一年來保險公司在利率競爭上，反而愈來愈有優勢，以今年6月來說，保險公司的新申貸案件，平均房貸利率不到2.4%，略低於銀行2.417%。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，銀行因打炒房政策保守放貸，紛紛拉高利率「以價制量」，反倒是保險公司的放款限制寬鬆，更具低利搶市的空間；加上保險公司的房貸往來對象，以互動密切的自家優質保戶為大宗，因此給予的利率條件也相對實惠，今年6月的平均利率僅高於郵政儲金，優於銀行、信用合作社及農漁會等金融機構。至於郵局的利率雖為各類金融機構中最低，但郵局放款有明確的年齡限制，且放款金額最多為2000萬元，也沒有30年期以上的方案可選，對消費者來說較欠缺規劃彈性，所以即使郵局的平均利率低，但在房貸市場的市佔率卻相當有限；因此對有意找尋房貸替代方案的民眾而言，平均利率次低的保險公司是相對理想的選項。
銀行貸不了？購屋族另找新歡 金管會點名「這行業」還有額度
銀行房貸利率高，購屋族看得到吃不到，不少想申貸房貸的民眾，將目光轉向非銀行的金融機構，根據聯徵中心最新統計，2025年上半年保險公司新增房貸人數近4000人，年成長幅度高達86％，大幅超越銀行的年減幅35％。根據聯徵中心資料顯示，2024年上半年保險公司新增房貸人數僅2048人，今年上半年保險公司新增房貸人數為3813人，雖遠不及銀行新增房貸人數9萬8,444人，年成長幅度高達86％，超越銀行的年減幅35％。銀行因受限於《銀行法》第72條之2比率以及限制，配合中央銀行實施不動產放款集中度自主管控措施，導致部分購屋族群申貸資金取得不易，因而轉向保險公司申貸。兆豐銀行指出，銀行房貸業務主要以配合政府政策的新青安及首購族群為優先承作對象，與保險公司敘作客群不同，保險公司房貸業務成長，對銀行而言影響尚屬有限。保險局先前邀保險公司赴金管會討論房貸承作，包括國泰、富邦、南山、中信、凱基、新光等六家公司。保險局副局長蔡火炎，根據六大業者向保局估列的數據，估計截至明年底還能承作3300億元房貸，協助紓緩房貸荒。
川普關稅收入難填補赤字！諾貝爾獎得主示警：美債風險被低估
美國長期借貸成本本週持續承壓。對此，2001年諾貝爾經濟學獎得主、世界銀行前高級副總裁兼首席經濟學家史迪格里茲（Joseph Stiglitz）卻指出，債券市場仍未完全反映出美國面臨的財政挑戰。史迪格里茲於美東時間5日在義大利安布羅塞蒂論壇（Ambrosetti Forum）上，接受《CNBC》主播塞吉威克（Steve Sedgwick）採訪時表示：「我認為美國政府的融資能力仍可維持。」但他提醒，市場對政府財政管理信心不足的跡象，已反映在未來10年實質利率的推估上，該數值從2%升至約2.5%，「我同意這種看法，而且我認為市場的反應往往偏慢。」他也批評美國總統川普（Donald Trump）的主張，認為關稅收入填補財政赤字的作法並不現實，「川普忽略的一點是，企業需要時間調整供應鏈。短期內仍得依靠舊的進口路徑，於是只能支付高額關稅。但供應鏈終究會改變，企業會找到最低關稅的進口方式，一旦完成調整，關稅收入便會下降。」他進一步強調，美國實際的財政狀況可能比現有的表面數據更糟，而且短期內雖有高額關稅收入，但長遠來看並不可靠。近期，美國財政赤字的問題愈發受到關注。30年期美國公債殖利率本週初曾短暫突破5%，原因是美國聯邦上訴法院（United States courts of appeals）裁定川普2.0宣布的關稅政策屬於非法，市場因此擔心華府可能需退還已經徵收的數十億美元關稅收入。今年有多份分析指出，川普的預算計畫將在未來10年增加數兆美元赤字，而當前赤字規模已超過GDP的6%。前美國總統歐巴馬（Barack Obama）時期的經濟顧問委員會主席富文（Jason Furman）受訪時直言，川普政府的高赤字路線基本上已被「鎖死」了。「他們減稅又削減支出，之後再加徵關稅。表面上這些措施在財政上互相抵銷，但問題是，這等於默認美國容忍約占GDP 6%到7%的赤字，並接受債務持續攀升。」富文指出，雖然這不至於立即癱瘓美國經濟，但將帶來負面後果，例如推高房貸利率、惡化企業投資環境。他同時提醒，沒有人能精準判斷美國高額舉債何時會觸發真正的危機。此外，今年美債市場的走勢經常脫離傳統「避險」邏輯。在過去股市下跌通常會推升美債需求，但川普的關稅政策卻導致債市殖利率上升。對此，安本集團公司（Aberdeen Group plc）固定收益全球主管蒙迪洛（Jonathan Mondillo）指出，債市投資人對關稅收入的期待存在矛盾，「在看到實際關稅收入之前，市場擔心關稅會拖累成長、推升赤字，迫使政府發行更多債券。現在雖然開始看到部分收入，但長天期美債的憂慮仍然沉重。」至於美國與歐盟近期達成的貿易協議，史迪格里茲直言布魯塞爾「吃虧了」。他指出，歐洲雖然避免了最糟糕的30%關稅，但協議整體而言對歐盟不利，「歐洲可能只是盡力在壞的結局裡找最好的結果，但這並非單純的貿易問題，還涉及防務。歐洲深知自己正處於戰爭狀態，美國也清楚，但歐洲缺乏獨立的防禦能力。」史迪格里茲強調，早在2017年川普首次上台時，歐洲就應該意識到美國不再是可靠的合作夥伴，如今得到的協議只是無奈中最好的結果。
每戶房貸「10年多300萬」 銀行資金吃緊！專家揭背後原因
近年房價大漲，今年第二季國人新增房貸的平均金額超過千萬元，比十年前多出300萬元，房價高漲、加上新青安後申請房貸爆量，與不動產開發興盛，導致銀行資金加速流出，房貸卡關已成為房市普遍現象，不過近期市場已經有些風向討論，主管機關可能會朝向保障首購方向努力。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去20年銀行資金從未如此吃緊，只有個別銀行因為放款太多踩煞車，這次則是在政策後整體房貸吃緊，反應市場房貸供不應求，銀行房貸利率與手續費用都拉高。曾敬德表示，市場資金吃緊背後原因很多，包括房價大漲後每戶貸款金額增加、過去使用寬限期加上30年期房貸本金回收速度慢、房市大多頭開發商積極借錢開發與進入大量交屋潮等，央行也調高兩次存準率回收市場資金，尤其銀行的自主管理政策等，都導致市場上資金相對吃緊。聯徵中心統計顯示，今年第二季平均房貸金額為1,018萬元，對比2016年第二季平均房貸金額僅708萬元，10年間每件多出310萬元，房價大漲每件金額貸得更多也是原因之一。曾敬德表示，從2009年金融海嘯後，國人已經習慣低利的資金寬鬆環境，但央行連續性升息後也明確指出資金面趨於緊縮，房貸環境並非不變，一旦因市場或政策性的變動，都會導致房市大幅波動。
房貸利率2.303%是假象？ 專家揭「更殘酷現實」：看得到吃不到
中央銀行21日公布最新數據，7月五大銀行新承做房貸利率達到2.303%，創下2009年1月以來、超過16年半的最高紀錄，不過根據臉書社團「賣厝阿明 知識+」的版主阿明透露，央行版本的利率2.303%只是假象，因為只有少數優質客戶享有，反觀民營金融機構的利率早已衝破3%，2%左右的利率對一般購屋族而言可謂「看得到吃不到」。阿明在臉書粉專發文表示，央行公布的7月五大銀行新承做房貸利率達到2.303%，但數字背後「隱藏著更殘酷的現實」，因為民營金融機構房貸利率早已突破3%，而國銀提供的優惠利率只有極少數優質客戶能享受，一般購屋族正面臨「看得到吃不到」的信貸緊縮困境，「央行公布的五大銀行房貸利率2.303%根本是『美麗的誤會』！」阿明直言，央行公布的數字僅反映台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等公股行庫的優惠利率，但多數民營銀行的房貸利率水平更高，有些甚至達到3.2~3.5%，造成官方與民間利率雙軌制的原因有以三個，首先是新青安房貸大量集中在公股銀行，壓低了平均利率數字；其次是民營銀行受限於《銀行法》第72-2條的不動產放款上限，只能透過提高利率來篩選客戶；最後是央行信用管制讓銀行對非首購族及投資客收取更高風險溢價。根據阿明的說法，「現在一般民眾去申請房貸，除非是信用條件極好的首購族，否則很難拿到低於2.5%的利率。」他補充提到，許多民營銀行甚至對15坪以下小套房、第二屋貸款直接拒貸，或是要求搭配高利率的信用貸款。他還指出，央行數據顯示7月五大銀行新承做房貸金額709.24億元，相較6月增加45.46億元，但主要是因為部分房貸遞延至7月，以及少數銀行整批分戶貸款較上月增加所致，此外央行經研處副處長葉盛也說明，房市仍是處於量縮價盤整格局，市場買氣確實減緩。阿明認為，當前房貸市場出現明顯的M型化現象，一端是符合新青安條件的首購族，還能享受相對優惠的利率，另一端則是財力雄厚的投資客，願意接受高利率換取資金槓桿，至於最辛苦的「中間族群」是換屋族、小資首購族，這族群既不符合政策優惠條件，也沒有足夠財力負擔高利率。阿明提醒，央行信用管制政策已經明顯改變房市生態，但利率數字背後的真實情況更值得關注，隨著民營銀行房貸利率突破3%大關，購屋門檻進一步提高，市場已進入深度調整期，預期未來幾個月預售屋交屋潮與銀行房貸額度的緊張關係將持續，因此購屋族除了關注官方利率數字，更應該實際了解市場真實的貸款條件，並且做好資金規劃。房貸之亂超乎預期？ 專家揭銀行荒唐操作：交屋即斷頭68%餐飲業喊缺工！ 平均月薪僅34830元 近9成不到4萬六千萬放小孩戶頭 萬一不孝怎辦？ 他曝超慘經歷：國稅局割走5千萬
房仲倒店潮、房價大崩盤？王瑞祺：離職潮ing、關鍵看下半年
8月20日為「房仲日」，儘管房市正處於寒冬，不動仲介公會全聯會依舊維持10年傳統，舉辦捐血活動。近期頻傳房仲業面臨「倒店潮」、「房價大崩盤」，房仲全聯會理事長王瑞祺澄清，去年下半年開始就出現「離職潮」，約有2成房仲因收入掛蛋而出走，不過目前尚未見到「倒店潮」；交易量萎縮近3成，不過未有價格崩盤情況。王瑞祺表示，從去年第七波打房後，剛好遇上全球景氣不佳，再加上今年又有關稅問題，「確實，第一線房仲從業人員從去年下半年起就出現離職潮、轉職潮。」房市歷經將近300天冷市，在景氣寒冬之際，依舊舉行每年一度的捐血公益活動，多名房仲大老亦共同出席。（圖／不動仲介公會全聯會提供）他進一步解釋，房仲的獎金制度有很多種，有一些可能沒有收入，就撐不住了，目前僅是人員有部分異動而已，離職房仲約占整體1、2成，不過還沒見到大規模出現收店、關店的情況，沒有撐到最後一刻大家不會輕易去收店。不過他也表示，若下半年景氣惡化或是關稅影響更嚴重，或許真的可能會出現關店或者收店的情況。目前來看，大概有6~7成房仲店過去曾經歷大風大浪相對穩定，比較擔心的是2~3成，剛從事這個行業或是剛展店，沒經歷過這種波折，風險相對較高。對於近期有媒體指「房價大崩盤」，王瑞祺也回應，應該是交易量縮，但價沒有跌，與去年同期比，交易量大概縮2~3成，目前沒有看到價格崩盤的情況，議價空間大概有10%。不過他強調，交易量減少已經是一個警訊，目前房貸利率動輒3%起跳，銀行變成看人放款，不合理，現在最嚴重還有貸不到款，跟貸款成數太低的問題，在中古交易市場，有些繼承家中長輩的房子，被認定非首購，沒有寬限期，建議政府應該都需要再檢討。房仲公益捐血活動自2015年創辦以來，已成為台灣房仲業年度盛事，延續去年廣獲好評的「環島接力」形式，自7月28日於新北市起跑，沿途串聯18縣市房仲公會，以多種創意形式如徒步、單車、機車、重機、火車、立槳、遊艇超跑等，傳遞象徵團結與傳承的聖火，最終回到台北市政府前市民廣場舉辦誓師大會，展現房仲業的熱情與活力。台北市房仲公會理事長蘇金城表示，經過十多年來的推廣，「820房仲日」公益捐血活動逐步擴大，捐血袋數逐年攀升，今年更有望達成累計20萬袋熱血的重要里程碑。而台北市公會從過去每年捐血幾百袋，來到去年3,700袋，今年更有望達到4,000袋目標，期盼能持續將公益精神深入到每個社區，讓更多人參與這項有意義的活動。
中古屋主也讓利？七都成屋總價下修新竹、高雄減逾1成 這縣市最「有撐」
在經濟前景不明、高房價壓力持續，以及政策調控與貸款條件日益緊縮等多重因素影響下，買方觀望情緒升溫，市場正式進入盤整期。永慶房產集團比較七大都會區2025上半年和去年同期的成交總價中位數，發現房價全面出現下跌，其中又以新竹、高雄總價年減幅逾1成，專家分析，市場降溫，使得賣方選擇下修價格以利出售所致。根據統計，2025年上半年新竹縣市與高雄市成屋總價中位數跌幅最深，新竹縣市從去年上半年的1,400萬元下修至1,188萬元，年跌幅達15.1%，是七都之最；高雄市則是從955萬元跌至820萬元，年減幅達14.1%，房價下修情況明顯。新竹縣市過去受惠於半導體產業蓬勃發展與高收入人口移入，新竹房價漲幅十分快速，在去年甚至一度超越新北市，成為七都總價中位數第二高的縣市。不過，也由於高收入人群聚集，竹北、新竹市中心頻現高總價的新建案，對於許多消費者而言，購屋負擔仍相當沉重。永慶房屋研展中心副理陳金萍認為，隨著近期新青安補助與房貸利率條件逐步收緊，房價負擔能力備受考驗，加上未來經濟前景不明，市場觀望氣氛濃厚，買方出手趨於保守，市場快速降溫，使原先房價漲多的區域率先回調，賣方不得不下修價格以利出售，導致總價出現明顯修正。至於高雄市的部分，陳金萍指出，高雄市過去幾年房市受惠科技題材、區域重大建設利多及人口回流，價格一度快速攀升，逐步超出在地首購與換屋族的負擔能力；加上去年下半年開始，銀行房貸緊縮與央行祭出第七波選擇性信用管制後，成屋市場面對貸款成數縮減、青年購屋補貼審查更嚴等政策壓力，市場購屋需求放緩，轉為觀望或暫緩進場，帶動成屋價格因此出現修正。而北北桃三都雖同樣面臨市場修正壓力，但整體價格變動相對平和，跌幅均在3%以內，呈現「溫和下修」格局。作為全台房價領頭羊的台北市、新北市2025年上半年總價中位數達2,050萬元及1,280萬元，仍為全台房價最高區域。陳金萍表示，雙北地區自用與置產買盤支撐力道強勁，房價變化較小，但價格已開始逐步鬆動。若與去年同期相比，台北市跌幅則高達0.8%，與2024年下半年對比則有1.3%的跌幅；新北市則較去年同期有1.5%跌幅，與2024年下半年相比也有2.0%跌幅。數據也發現，桃園市是此次統計中，總價中位數變化幅度最小的縣市，陳金萍分析，桃園市近年有桃園航空城、亞洲矽谷2.0以及捷運綠線等重大建設題材，挹注地方發展動能。此外，相較雙北，桃園房價基期相對親民，磁吸了許多「脫北族」，需求相對強勁，自住與首購族支撐力道穩定，也因此即使在高利率與政策干預的環境下，價格波動也相對較小。
利率增、修繕貴！成本轉嫁房租指數年年升 「以租代買」也不輕鬆
房價逐漸出現下修趨勢，不過民眾的居住成本似乎仍居高不下。根據行政院主計總處消費者物價指數最新數據，今年6月居住類指數來到歷年新高，達109.31，其中，房租類指數108.8和住宅維修指數114.17，也都創下歷年新高點，顯示就算不買房，以租代買，整體居住成本仍只升不降，民眾依然壓力山大。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年民眾對於居住安全的重視，以及對生活品質的要求均提高，都會區的出租物件，也多半都會斟酌整修翻新，甚至提供基礎家電和家具，提高租金收益，不過由於近年裝修工料雙漲，且囤房稅2.0的實施，還有租金補貼的擴大執行下，都讓地下房東逐漸浮上檯面，不得不申報所得稅，由於持有成本增加，房東也會思考將負擔轉嫁到租客身上，促使租金持續上升。此外，近年購屋貸款利率提高，也促成了房屋類指數的上漲。央行最新公布的6月五大行庫新承做房貸利率，來到2.283%，為2009年以來的新高，隨著利率成本提高，揹負貸款的包租公，也會調高租金以維持理想的投報率，使近年的居住壓力與日俱增。進一步觀察，家庭用品和家庭管理費的指數，在月指數呈現波動，但也保持逐年上升的趨勢，而水電燃氣，今年2到5月落在102.53，6月起跳增到118.71。張旭嵐指出，家庭用品和管理費用有些屬於非必要性物品，因此可以因預算狀況微調，金額變化較具彈性，而水電燃氣屬於國營事業，價格相對穩定，因此各月份的狀況比較一致，唯每年6月到9月調升為夏季電價，所以該4個月的指數固定走高，不過國際戰爭後石油漲價，以及整體物價上升，且未來水費亦有調漲的可能性，因此若從年度觀察，水電燃氣類指數，也呈現逐年走揚的態勢。
限貸令持續發威！ 專家曝「這縣市」：率先下跌4.3%
受到央行限貸令的影響，近期交易移轉量大幅縮減，不過房價究竟跌了嗎？根據台灣房屋集團趨勢中心統計實價登錄，2025年六都1～4月的住宅單價均價和去年同期相較，六都中唯一價跌的是高雄市，去年1~4月時，住宅均價高達28萬元，而今年26.8萬元，年跌4.3%，成為唯一漲多修正的都會區。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，台北市從過去的7字頭，如今已站上8字頭，均價來到81.5萬元，因為台北經濟之都機能完整，陸續不少都更危老新案供給，推升均價，不過房價長期居高，近年漲幅已趨和緩。而2字頭的親民房價區，僅剩桃園、台南及高雄。而近年高雄房市受惠於建廠利多，包括亞洲新灣區題材、科技產業布局及新青安刺激，房價基期低，吸引熱錢湧入，房價出現一波快速拉升，但2024年底開始政策轉向，加上台積電美國設廠影響部分投資人信心，預售市場觀望氛圍轉濃，不少早期預售戶面臨交屋時，轉售壓力浮現，讓今年房價出現修正，不過這也讓不少置產族伺機而動，規劃低點入手。六都漲幅縮小 高雄漲多修正進一步觀察近三年房價漲跌幅狀態，2024年1~4月與2023年同期相比，六都房價年漲幅平均都在7%以上，其中又以高雄年漲19.7%最多，其次為桃園市16.7%，台南12.6%，而到2025年的年漲幅已經控制在5%上下，漲勢全面收斂。近三年六都住宅均價表現。（圖／台灣房屋提供）張旭嵐表示，2024年上半年在新青安優惠貸款政策刺激下，買氣大爆發，導致六都房價漲勢全面加速；不過到了下半年，在央行祭出多波信用管制措施後，限縮第二戶購屋貸款成數，並取消寬限期、銀行利率提升，讓交易量開始降溫，房市冷清持續蔓延到2025年上半年，由於目前央行限貸令尚未鬆綁，甚至持續嚴格金檢，估計下半年仍是處於房市修正期。第一建經研究中心副理張菱育觀察，目前房貸利率走高，甚至有貸款成數不足的擔憂，導致許多購屋者打退堂鼓，加上川普關稅戰的影響下，民眾對於後市更為審慎觀望，交易量明顯萎縮，但是價格尚未大幅反轉，顯示屋主對於價格仍有堅持，但是在現階段買方不願追價之下，價格將呈現「緩修盤整」局面。 搶進北士科第一環 五股5字頭入主AI黃金圈 靜謐×自然×品味 衡美沚 高端生活家獨具慧眼之選 北士科最貴案每坪143萬！ 遠雄：輝達來了「沒大調房價」
買房登記老婆名！婆婆怒打給兒「以後離婚怎麼辦」 人妻傻眼：頭期款、房貸都我在付
「剛結婚就想到離婚，妳是希望我們離婚嗎？」一名人妻抱怨，她和老公討論好，要將新買的房登記在她名下，沒想到婆婆竟當場暴怒，打電話質問兒子「為什麼登記她名下，以後離婚怎麼辦？」讓她相當心寒。這名人妻在臉書社團「毒姑九賤婆媳討論區」發文表示，她和老公2人都在外地工作，而因為她符合公教資格，房貸利率很低，所以跟老公商量好是登記她的名字，沒想到婆婆卻相當氣憤，還打電話給兒子質問「為什麼登記她名下，以後離婚怎麼辦？」聽見婆婆這番話，讓人妻傻眼道，「剛結婚就想到離婚，妳是希望我們離婚嗎？」並強調房子頭期款、房貸都是她出錢，婆婆卻認為房子是老公買的。人妻透露，她懷孕期間，婆婆從來沒有去關心她，獨留她一人在家，只有一隻狗陪伴她，後來生產完坐月子、長腫瘤開刀時，婆婆也不願來探望，「她（婆婆）敢跟我老公說『對我跟女兒一樣好』，這話敢說我不敢聽！」人妻也說到，小姑離婚後回去住，婆婆幫忙照顧外甥、主動洗碗煮飯都不喊累，但她懷孕、產後腿變粗，婆婆卻嘲笑她「怎麼變那麼粗」，還辱罵她「真沒用，顧個小孩有多累」，更要求她下班後要煮飯、洗碗、做家事，完全不幫忙帶她的小孩。人妻坦言，老公曾告訴她，婆婆小姑其實都對她不滿意，只是沒有跟她說，「不滿意啥啦，唯一的金孫幫你用命換來了，血崩差點走了！你兒子忙到晚上9、10點下班，我一肩扛起，身體都賠上了，還不夠嗎？我圖你兒子什麼，我沒拿你兒子錢，都靠我自己賺！」最後，人妻也指出，後來她和老公提議再買一間房，登記在老公名下，婆婆嗆她「租給人，要多久才回本？」沒想到隔年房價就飆漲，目前能賺1000萬，結果婆婆卻跟親戚朋友炫耀兒子在哪買房賺錢，讓她無奈直呼「有種苦真的很苦」。貼文曝光後，不少網友紛紛在底下留言，「這種我一律勸離婚」、「幹嘛不走，老公又沒給你錢，你還在圖被罵喔」、「你幾乎所有事情都靠自己，那有沒有先生真的也沒差，真的不要讓那些無關緊要的人來干擾你，你有能力獨立扛起一切，試問要一個廢渣老公要幹嘛？」、「你不走我也覺得你更厲害，有辦法容忍。最後都會發現女生真的都要有錢有底氣，才不用看婆婆臉色」、「妳在意她、你當真就輸了」。
川普正考慮將兩大房貸機構重新民營化 財經專家：至少要等2026年底
美國總統川普（Donald Trump）週三（22日）於社群平台Truth Social發文表示，正「非常認真考慮」將兩大房貸機構房利美（Fannie Mae）與房地美（Freddie Mac）重新民營化，強調兩家公司「現況良好，現金流充沛」，重返市場的時機似乎已成熟。川普指出，將與財政部長貝森特（Scott Bessent）、商務部長盧特尼克（Howard Lutnick）以及聯邦房屋金融局（FHFA）局長普爾特（William Pulte）磋商，並於近期內作出決定。Fannie與Freddie是美國政府創設的準公營機構（GSEs），主要職責為從銀行手中購買房貸，並打包為證券或債券出售，提供市場穩定資金來源，使房貸利率保持可負擔水準。這兩家機構是支撐美國房貸市場、特別是30年期固定房貸利率制度的關鍵樞紐。在2008年金融危機期間，因房價暴跌與貸款違約潮爆發，Fannie與Freddie蒙受鉅額損失，最終於同年9月被美國政府接管，由新成立的聯邦房屋金融局（FHFA）監管至今。川普於2019年首度推動兩大房貸機構民營化，惟未能成功。如今再提此舉，經濟學者警告，若無周延規劃，可能導致抵押貸款市場失衡，進而推高整體房貸利率，穆迪分析公司首席經濟學家贊迪（Mark Zandi）估算，若兩機構民營化，將導致貸款利率攀升，使美國新房貸戶每年額外負擔1800~2800美元不等。FHFA局長普爾特於今年3月上任時曾表示，任何讓Fannie與Freddie重返市場的方案，都需「深入研究」對房貸利率的影響。根據投行TD Cowen分析師賽伯格（Jaret Seiberg）最新報告預測，即便川普連任，相關民營化程序也可能要等到2026年底或2027年初才會啟動。►「川普金卡」一週內上線！ 美商務部敲算盤：20萬張就能還完美債►《穩定幣監管法案》通過！比特幣飆創歷史新高►川普要推「這個」市場抖爆！ 專家曝英國經驗：恐下台收場
新台幣瘋狂升值引市場重視 外媒憂：美元走弱資金恐撤離美國
亞幣近期轉強，台幣兌美元匯率截至5日止不到一周瘋狂升值1成已引起市場重視。華爾街日報就台幣瘋漲發出警訊，這預示川普關稅戰將令美元長期走弱，金融市場結構正出現巨變，觸動資金撤離美國。報導指過去極少數美國投資人曾考慮過買賣台幣，但現在大家應該開始關注其動向。川普開打貿易戰後，台幣走強可能預期美元長線貶值，從側面反映個別投資人與企業，可能直接感受到外國減少投資美國市場。台灣透過偏低的台幣匯率，加強出口半導體和其他科技產品，從而對美國產生龐大貿易盈餘，再以所持大量美元來投資美國資產。美國智庫外交關係協會（CFR）專家塞策（Brad Setser）評估台灣壽險業持有逾7,000億美元外國債券，當中以美債為主，等於間接為美國企業提供融資，像蘋果和輝瑞向台灣投資人發行大量美元計價債券。當台幣兌美元匯率突然暴漲，台灣壽險業所持美債的價值隨即大減，若因此令壽險業預期美元繼續走貶，或對投資美國失去信心，就可能開始把所持資產多元化而出脫美債等美元資產，最終令美國融資成本增加。這種外資出脫美債的風險不僅來自台灣，因為歐洲銀行業是美國市中心不動產的重要融資來源，日本銀行業則投入美國高風險貸款。若歐日金融業也對美國資產失去信心，勢必令美國融資成本上升問題更惡化。塞策跟哥倫比亞法學院講師楊格（Joshua Younger）指出，與台灣所持外國債券相關的波動市場交易，甚至可能已經對美國房貸利率產生明顯影響。美國貿易政策引發意想不到結果。不管是川普想藉弱勢美元增加出口，抑或投資人對美國失去信心而賣出美元，最終將由美國借款人承擔苦果。
川普百日就職演說再提「2公司」追加投資 強調美國物價已明顯下降
美國總統川普（Donald Trump）於28日在密西根州（Michigan）底特律（Detroit）郊區的馬科姆社區學院（Macomb Community College）發表一場以紀念第二任期百日為主題的公開演說。川普向支持者強調政府在邊境安全、經濟政策與產業投資上的成績。他宣稱這段期間是對「信守承諾」的實踐，並預告將於未來100天內推動更多預算、貿易與和平協定。綜合外媒報導指出，川普強調，其政府已打造出美國史上最安全的邊境。根據川普的說法，非法入境人數已創歷史新低，並提及他簽署的爭議性行政命令，否認2024年2月19日後出生於美國、但父母為非法入境者的孩童取得美國國籍的資格。川普還提到，美國移民與海關執法局（ICE）已逮捕多名恐怖嫌疑人，並宣布將毒品幫派歸類為恐怖組織。他聲稱，一些最嚴重的罪犯已被遣送至薩爾瓦多（El Salvador）CECOT監獄，並於演說中播放該監獄畫面，強調「清除入侵者不只是競選承諾，更是三軍統帥的神聖職責。」針對經濟狀況，川普表示自其上任以來，雞蛋價格下降87%，汽油與能源價格持續回落，房貸利率與處方藥價格亦同步下滑，並創下單月最大跌幅。他認為此一成果與政府減少商業監管密切相關。關於貿易與關稅政策，川普於任期首百日內推動一系列保護主義措施，對多國商品課徵高額關稅，導致金融市場劇烈波動，也引發全球投資人疑慮。他承認目前股市表現為50年來同期最差，卻強調多國代表正爭相與美國談判。他表示：「如果談太久，我就會直接訂個價格。」此外，川普再次提到輝達（Nvidia）、台積電（TSMC）等科技大廠，強調這些公司皆已對美國製造業投入鉅資進行投資。演說同日，川普簽署行政命令，修改汽車零組件的進口關稅政策。自5月3日起，多數零件將面臨25%新關稅，但新令將提供使用於美國組裝汽車的零件退稅，金額為該零件未來一年建議零售價（MSRP）的3.75%。此外，川普也提及由政府效率部（Department of Government Efficiency）與馬斯克（Elon Musk）協力執行的節支計畫。儘管當初承諾節省2兆美元，馬斯克本月表示實際金額僅約1,500億美元，部分分析更指出，因勞動市場混亂，實際損失可能達1,350億美元。川普計畫於30日在白宮舉辦「投資美國」活動，邀請包括輝達、嬌生（Johnson & Johnson）、現代汽車（Hyundai Motor）、豐田汽車（Toyota Motor）與軟銀集團（SoftBank Group）等企業高層與會。白宮表示，這將標誌川普就任百日的關鍵成果，強調在國防、科技、醫療、消費與投資基金領域的廣泛投資。白宮特別點名來自台灣的台積電、美國的蘋果與瑞士的羅氏（Roche）等企業的投資承諾，並稱這些行動顯示對美國經濟與美元的信心。川普也指出，通用汽車（General Motors）正考慮高達600億美元的新投資案。不過，該公司執行長芭拉（Mary Barra）日前於Semafor論壇上表示，她在作出投資前需先獲得政策「明確性與穩定性」。川普表示，他正考慮針對部分汽車製造商提供新關稅的豁免。他也重申1月宣布的人工智慧基礎建設計畫，預計動員最多5,000億美元民間投資，涵蓋OpenAI、軟銀與甲骨文（Oracle）等企業，目標是讓美國在此關鍵領域領先其他國家。報導中也提到，南韓現代汽車於3月宣布，將對美國投入210億美元，包括在路易斯安那州新建一座58億美元的鋼鐵廠，每年產能超過270萬公噸，並創造1,400個職缺。這些大型外資與美國本土企業的行動，被川普視為其施政成效的重要背書。