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亞昕姚連地嘆建商利潤「毛三到四」還不如 「這原因」央行鬆綁有難度
央行第3季理監事會議即將於17日召開，市場關注房市信用管制是否鬆綁。亞昕（5213）總裁姚連地今（14）日表示，央行目前已看到信用管制成效，銀行不動產放款集中度已從高峰近38%降至34%左右，不過，在選舉氛圍及平抑房價的政策考量下，他認為政策方向較可能是不再加碼，「但全面解禁仍有一段距離。」他更直言，目前已是「讓（利）到不能讓了！」利潤比代工業還少。姚連地指出，今年房市大環境仍難以樂觀，市場不會全面回暖，建商操作也將更加兩極化。北部在剛性買盤支撐下，市場表現相對平穩；中部市場則維持中等去化速度；南部包括嘉義、台南及高雄，受到政策管制影響較大，銷售速度明顯放緩。目前市場上仍能順利去化的建案，主要具備三項條件，包括地段條件佳、產品定位精準，以及建商願意讓利。其中，25至35坪的中小坪數產品，較符合目前自住型買方需求，銷售表現相對穩定。姚連地形容，目前市場呈現「好的案子順順賣，地點不好的就慢慢賣」的局面，房市並非全面停滯，而是回歸個案表現。不過，在高房價、信用管制及營造成本上升的多重壓力下，建商讓利空間也已相當有限。姚連地表示，目前建案毛利率扣除營造及管銷成本後，稅後淨利率約剩12%；由於房地產開發從購地、規劃、興建到交屋，往往需要6至7年，換算平均每年年化利潤約僅2%，比「毛三到四」的代工產業利潤水準還少，目前已是「讓（利）到不能讓了！」他指出，部分中小型建商因自有資金不足或融資受限，已選擇暫緩推案、轉型，甚至主動盤出土地及都更危老案源。亞昕近期也陸續在台北市基隆路等精華地段，接手部分同業盤出的合建或都更開發案。亞昕與全虹建設進行股權轉換，已完成相關法定審核程序，預計明（15）日發行新股並上櫃掛牌交易；換股完成後，全虹將成為亞昕100%持股的子公司，旗下開發案及潛在獲利也將全數回歸母公司。姚連地表示，亞昕當初介入全虹，主要是為了取得三重菜寮「亞昕昕富琚」都更開發案。該案地上物產權及相關訴訟，歷經約5年的梳理與法律程序，近期均已確定，目前銷售率已超過5成，成交單價接近每坪90萬元。全虹旗下重點建案包括「亞昕丰山」、「亞昕一緻」、「亞昕昕富琚」及「新莊A4企業總部」等。法人預估，若以出售方式計算，相關建案總銷規模超過200億元，未來獲利可望超過50億元，並將由母公司亞昕全數認列。亞昕目前在手案量約2,000億元，展望2026年至2030年，預計每年均有百億元規模的建案完工，為未來營收及獲利提供支撐。公司上半年營收46.1億元，稅後淨利2.3億元，每股盈餘（EPS）為0.3元。姚連地表示，亞昕也逐步轉向投資控股公司，除持續推動住宅、都更及商辦開發外，公司近年也擴大布局商場、飯店及海外酒店式公寓等固定收益型資產，希望降低單純依賴建案銷售所帶來的景氣波動。其中像是亞昕持有約9.5%股權的佳穎精密，主要生產車用精密沖壓端子及精密模具，客戶包括博世、泰科等國際大廠，佳穎精密自2026年起進入營運成長週期，預計今年下半年將有德國及韓國兩大專案開始放量生產，可望帶動今年及明年的營運成長。
都更漫漫路2／選自主都更想分更多坪數？專家提醒：真正應考量「風險誰來扛？」
營建成本暴漲，傳統「協議合建」模式面臨嚴峻挑戰，導致許多中小型建商紛紛退出合建市場，或轉向由地主出資、建商提供顧問服務的「全案管理」模式。近年全案管理市場百花齊放，就連公股銀行合資成立的台灣金聯公司日前也宣告搶進。究竟「協議合建」和「自主都更」差別在哪？專家解析並提醒，兩者皆有風險存在，「最重要的還是選對合作夥伴！」台灣金聯董事長宮文萍日前召開記者會宣布，將開辦自主都更全案管理服務並導入前期資金墊付，解決自主都更地主常見資金、專業不足的痛點。宮文萍指出，一般都更案前期資金初估約3,000萬元內，有關更新會在取得金融機構融資前之空窗期，相關必要作業費用可先由台灣金聯墊付目前暫無設定上限。不過想爭取台灣金聯的支持也有條件，必須已依法設立更新會，基地範圍人數與面積同意比超過50%，台灣金聯才有機會成案輔導、提供資源。面對市場愈來愈多「協議合建」或「全案管理」等不同的都更樣態，究竟有什麼差別？富品建設董事長曾富瑋解釋，協議合建為地主出土地、建商出資興建，建商須承擔營造成本上漲、銷售景氣等風險；全案管理則是地主用土地融資，全案管理公司提供顧問服務輔導地主蓋房，不會和地主分回新房，而是收取服務費，通常是建案總銷的5~8%，或是總成本的15~20%來計算服務費，而興建到完工銷售的風險，皆由地主承擔。而同一個都更案中因每個地主資金能力、承受風險能力不同，市面上也衍伸出複合式的都更模式，像是上述台灣金聯、富品建設，皆是可依地主需求自由選擇委建或合建的都更業者，因此同一都更案中會出現「部分地主委建、部分地主合建」的情況。曾富瑋也表示，協議合建的好處是，地主只要談妥分回價值等待完工即可，重建風險由建商承擔；委建和全案管理模式，最大誘因是可分回較多坪數，但地主們要自行籌資、負擔營造成本、銷售風險，對缺乏經驗的地主而言，會是場極高的挑戰，所以建議要選擇信用好的公司。台北未來都會再生協會理事長蔡漢霖也提醒，政府近年來大力推動自主都更，立意固然良善，但事實上，無論是自主都更還是找建商合建，面對的客觀風險完全相同，差別只在「承擔風險的主體是誰」。合建出事了，社會習慣歸咎於建商；但自主更新出事了，所有的代價與法律責任只能由地主自己扛。雖然北都建設為專做全案管理的建商，但董事長陳逸軒認為，地主不應該以最大坪數為挑選合建或委建的準則，若是與有口碑、有資歷、有信用的老牌建商合建，也是不錯的選擇。（圖／林榮芳攝）北都建設董事長陳逸軒也分析，實務上合建與委建地主最終分回價值差距約10~30%，依每個案子的容積、房價、規模、造價不同而定。若有營造經驗、資金充足，又具有向心力的社區來說，可選擇自主都更、全案管理，把10~30%放回自己口袋；若無相關經驗，與建商合建，這10~30%或許可視為「風險轉嫁給建商的費用」，同時省去地主在營建過程中的時間與心力。不過他也強調，協議合建與全案管理實務上都曾有過失敗案例，「要避免踩雷，最重要的還是慎選合作夥伴，能確保完成重建比分回多少更重要。」全台30年以上老屋占近6成、約550萬戶，都市更新刻不容緩，等不到建商一一推動合建，政府鼓勵地主「自主都更」還能保留更多坪數，但地主千萬別忽略了應承擔的風險。（圖／黃耀徵攝）「選擇自主都更不能只是為了拿回更多坪數！」住保會顧問吳翃毅也表示，實際上地主最需要評估的關鍵是「風險由誰來扛」，20年前的營造單價相對平穩，世代變化下近10年的成本起伏變數過多，建商的投入成本與利潤比例失衡導致停擺的案例屢見不顯，更有金融管制使建商資金鏈接續不上的情況，連蓋房專業的建商都評估風險高於利潤，自主都更的地主更應該留意風險的存在。住保會顧問吳翃毅表示，近年營建成本漲幅大、房市政策快速變化，有經驗的建商都評估風險高於利潤，紛紛退出都更市場，沒經驗和資金的地主更需謹慎評估風險的存在。（圖／CTWANT資料室）目前常見合建地主卡在分配比例，越拖條件越差，自主更新看似提供另一選項，但吳翃毅提醒地主應建立正確觀念，「選擇自主都更不是為了條件再好一點、多分一點，而是為了讓重建還有機會走下去。」
房市如「小媳婦」靜候政策轉向 王俊傑：建融、二屋貸款應適度鬆綁
政府信用管制與銀行授信緊縮，房市交易持續低迷，海悅國際（2348）總經理王俊傑今（27）日受訪表示，建商在政策環境下如同「委屈慣了的小媳婦」，面對現況多只能靜候政府態度與後續調整。他認為，政策很難一次到位，但在「一刀切」之後，政府應思考如何依據市場實際狀況修正配套，這波調控已讓市場明顯降溫，政策目標可說已有成效，應適度放寬建商開工期限與換屋族第二戶貸款條件。他指出，目前建商面臨取得建照後18個月內動工的壓力，但實務上，請照流程本就不易，若牽涉設計變更，往往可能超過一年；此外，工程發包、營造成本及工料價格皆非建商能完全控制。尤其銀行對建融撥款的要求愈來愈嚴格，近似「天條」，在融資緊縮及成本難以掌握的情況下，建商要如期動工確實面臨相當大挑戰。他認為，既然政府調控房市已有成效，銀行端對建商18個月開工的要求，應有檢討及放寬空間。在自住需求方面，王俊傑建議政府重新檢視第二戶房貸限制。他認為，部分屋主持有一戶屋齡逾15年的老宅，因房屋結構、建材、停車條件與居住設計皆已不符合當代需求，確實有換屋必要。他認為，對於持有一戶且屋齡超過15年的換屋族，第二戶貸款成數可考慮提高至8成，協助民眾進行居住升級，也有利於首購、首換族群取得合適住宅。他並指出，預售屋買方在簽約後才面對新的第二戶貸款規定，容易產生資金安排落差；相關措施應重視信賴保護原則，以簽約時間點作為適用基準，避免購屋人因政策變動而陷入困境。談及市場表現，王俊傑認為，此波房市調整並非各地一致，過去房價漲幅較大的區域，如今較容易面對交易量與價格波動；相較之下，雙北部分區域前期漲幅有限，目前雖然成交量不高，但尚未感受到明顯下跌壓力；至於中南部市場，交易量下滑情形較為顯著。他也觀察到，政府在房市限制第二戶房貸，但民眾仍可能透過既有不動產抵押取得資金投入股市，形成資金配置挪移。近期回到房市的買方，則多為本業經營穩健的「殷實戶」，這類買方鎖定北市地段佳、產品具稀缺性或條件特殊的標的，即使總價達7,000萬元，只要產品符合需求、地段具保值性，仍有人願意進場。此外，新北市也可見到另一類剛性需求，即第一代為第二代進行資產傳承與居住安排。王俊傑認為，在通膨環境下，資產配置與家庭傳承需求仍支撐部分住宅買氣。他表示，政府對市場調控對產業恢復市場健康未必是壞事，建商也不期待市場重回過去全面做多的氛圍；不過，若融資限制過嚴，對已購地、已推案的建商與已購屋的消費者都會造成壓力，最終仍需由政策端提出更合理的銜接方案。他認為，台灣整體經濟基本面並不差，政府不必刻意鼓勵房市，也不要出手干預，只要讓市場回歸正常運作，自然有賺錢的購屋者就會進場。
高雄預售市場「2字頭快消失」？ 專家： 這幾區還有親民甜甜價
高雄預售屋均價飆至44萬，9成交易跨越3字頭門檻，房價M型化加劇，僅剩少數區域尚存2字頭親民案源。高雄預售單價全面走高高雄預售地板價水位升高！台灣房屋集團根據內政部實價登錄資料統計，高雄今年上半年預售大樓成交單價表現，2字頭以下低單價預售宅僅佔所有交易不到1成，等於9成以上預售交易成交單價要從3字頭起跳。其中以40萬至49萬元價格帶佔比32.7%最高，不過對比去年同期明顯量縮約11.8個百分點；反觀水位更高的50萬至59萬及60萬元以上高單價交易比例，反增加超過1成，形成M型化兩極趨勢。產業紅利撐盤帶動房價台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，「近年高雄受惠於產業投資、重大建設及區域開發等題材，加上土地、營造成本走高，新案價格也持續墊高，尤其具發展題材、地段條件較佳的區域，房價已非單純的補漲行情，而是轉由產業、建設及土地價值支撐，使市場的預售價格水位持續向上；以目前市場上的預售新案，高單價產品比例居高，以預售大樓每坪均價約落在44萬元，對於非新屋不買的客群來說，價格走高，就只能調整購屋預算以利進場，或轉向價格相對較低的中古成屋市場。」她進一步補充，「高雄房市在產業紅利帶動下，一端是亞灣區、美術館特區等精華區，高總價豪宅預售單價最高已站上8字頭，另一端則是具備地段與產品優勢的高單價小宅，單價同樣衝上7字頭，吸引高端客層及科技新貴進場，進一步拉升高單價交易佔比，也讓高雄房價成交兩極化更加明顯。」市區2字頭交易極度稀有值得注意的是，今年上半年高雄2字頭低單價預售大樓交易佔比雖不到1成，但仍呈現小幅增加。進一步觀察今年上半年2字頭低單價預售成交分布，仍有7個行政區可找到2字頭交易，包括小港、大寮、路竹等區，而成交件數最多的反而出現在市區，以苓雅區最為突出。苓雅區成交關鍵在產品規劃台灣房屋高雄新站加盟店店東楊秉瑞表示，「以高雄目前房價水位來看，低單價預售案已屬市場少數，供給相對稀有，且多集中在蛋白區；尤其市區出現2字以下成交，可能與建案取得土地時間較早、產品定位不同有關，其他如因個案讓利、低樓層或特殊戶型等因素，也可能出現相對低單價的成交。」他分析，「苓雅區屬機能成熟的蛋黃市區，擁有文化中心、市府商圈等多個成熟生活圈，購屋客群以在地自住及熟悉生活圈的換屋家庭為主。目前全區平均預售單價約42.9萬元，而觀察該區今年上半年2字頭以下成交案件，全數集中於單一建案，不過，即便同一社區，受棟別、面向及樓層差異影響，成交價格仍會有落差。此外，低單價也未必低總價，主力產品如為3至4房家庭型產品，因坪數較大，即使單價水位低，總價仍可能超過千萬元，對部分首購族而言，總價門檻仍不算低。」輝達、台積電學區房！ 六都新設9小學 爸媽搶卡位非六都買房壓力也不小？「2縣市」晚一年入手 要多花逾百萬六都房市交易破2萬棟創19月新高！青安3.0能否接棒買氣？
高雄預售房價Ｍ型化４、5字頭成主流 2字頭剩不到1成
高雄預售地板價水位升高，台灣房屋集團根據內政部實價登錄資料統計，高雄今年上半年預售大樓成交單價表現，2字頭以下低單價預售宅，僅佔所有交易不到1成，等於9成以上預售交易，成交單價要從3字頭起跳。其中，以40萬~49萬元價格帶佔比32.7%最高，不過對比去年同期明顯量縮約11.8個百分點，反觀50萬~59萬高單價交易比例增加超過1成，形成M型化兩極趨勢。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，近年高雄受惠於產業投資、重大建設及區域開發等題材，加上土地、營造成本走高，新案價格也持續墊高，尤其具發展題材、地段條件較佳的區域，房價已非單純的補漲行情，而是轉由產業、建設及土地價值支撐，使市場的預售價格水位持續向上。以目前市場上的預售新案，高單價產品比例居高，預售大樓每坪均價約落在44萬元，對於非新屋不買的客群來說，價格走高，就只能調整購屋預算以利進場，或轉向價格相對較低的中古成屋市場。李家妮表示，高雄房市在產業紅利帶動下，一端是亞灣區、美術館特區等精華區，高總價豪宅預售單價最高已站上8字頭，另一端則是具備地段與產品優勢的高單價小宅，單價同樣衝上7字頭，吸引高端客層及科技新貴進場，進一步拉升高單價交易佔比，也讓高雄房價成交兩極化更加明顯。值得注意的是，今年上半年高雄2字頭低單價預售大樓，交易佔比雖不到1成，但仍呈現小幅增加。進一步觀察，上半年2字頭低單價預售成交分布，仍有7個行政區可找到2字頭交易，包括小港、大寮、路竹等區，而成交件數最多的反而出現在市區，以苓雅區最為突出。台灣房屋高雄新站加盟店店東楊秉瑞表示，以高雄目前房價水位來看，低單價預售案已屬市場少數，供給相對稀有，且多集中在蛋白區；尤其市區出現2字頭以下成交，可能與建案取得土地時間較早、產品定位不同有關，其他如因個案讓利、低樓層或特殊戶型等因素，也可能出現相對低單價的成交。不過，低單價也未必低總價，如為3~4房家庭型產品，因坪數較大，即使單價水位低，總價仍可能超過千萬元，對部分首購族而言，總價門檻仍不算低。
預售屋慘爆1／代銷最痛苦年代！「月銷」不到1戶成常態 中部大老喊「快逃！」
央行實施第七波信用管制即將於9月屆滿2年，房市持續喊冷，其中又以代銷業最慘。上月30日，甲山林集團董事長祝文宇一句「現在是代銷最痛苦的年代」，道出產業悲哀。根據CTWANT記者調查，中南部案場「月銷」不到1戶成常態，為避免「越做越虧」，業者乾脆進入冬眠停止接案，甚至有代銷大老高喊「快逃」，要建商快出清餘屋，以免遭逢「多殺多」！央行信用管制持續未鬆綁，加上台股交易熱絡，市場資金流向股市，房市買氣明顯降溫，讓代銷業面臨近年來最大挑戰。甲山林集團董事長祝文宇近日受訪直言，現在是「代銷最痛苦的年代」，代銷業仰賴銷售速度獲利，一旦去化速度放緩，不僅獲利受影響，還可能增加經營成本，現在業界只能苦撐，何時能走出低谷得看政府政策是否鬆綁。代銷公會全國聯合會理事長戴嘉聖表示，雖然各地區都還是有個案表現亮眼，但普遍觀察下來，除雙北較穩定外，中南部的市場震盪較大。以高雄舉例，以前一個月賣10戶就算順銷，一個禮拜賣5~7戶，則可稱得上是賣特別好；現在，大多數案子一個月賣2~4戶，等於一個禮拜只賣0或1戶。至於2021年下半年台積電效應帶動案子能在超短時間快速完銷的購屋熱潮，他則以「百年難得一遇」來形容，並非是常態現象。高雄代銷公會理事長謝哲耀表示，代銷最需要的就是成交，現在民眾不進場、建商不推案，直接衝擊代銷產業生計。（圖／CTWANT資料室）「真的痛苦！」高雄代銷公會理事長謝哲耀表示，高雄大代銷人力均減30%、出缺不補，小代銷則選擇停止接案，來因應房市寒冬。另根據公會統計，高雄代銷共200家，倒閉的代銷大概5家，停止接案的大概50家，大多留著會員資格跟公司，等待市場反轉機會。而這些停止接案的，並非是接不到案，而是市場風險高，主動不接案。他解釋，現在這種市況，有接的都賠錢，小代銷有賠100、200萬元的，中、北部大代銷賠1、2億元的很多，難以想像。預售屋接待中心面臨來人稀少、門可羅雀的狀況，業者笑稱若此時與建商採「包銷」合作，等同是「包死」。（示意圖／CTWANT資料室）他以300億元接案量的中型代銷公司來舉例，搭5個接待中心，1個接待中心花3000萬元，再加2年的廣告費，但只售出零星戶數，就可能賠到2億元了；而北部常見百億大案，會花8000萬到1億元搭設豪華接待中心，再加上精華地段的土地租金支出，若賣得很差，有可能光1個案子就賠掉上億元。近期，謝哲耀釋出一則短影音，他帶著2個小朋友在空蕩蕩的案場裡玩戰鬥陀螺。謝哲耀無奈表示，接案少了、事情也少了，因此帶著原本該在案場管理的專案經理跨界挑戰自媒體。他們家的專案、副專，甚至銷售小姐，現在要學習拍影片、投放廣告兼當小編，除趁此時機訓練員工房地產銷售外的第二專長，也能盡量避免受景氣影響人才流失。台中萬群地產董事長謝坤成也採保守接案，認為此時接案風險高，還不如把錢拿去投資台積電股票。（圖／林榮芳攝）中部代銷大老萬群地產董事長謝坤成，避免做到虧錢，也開始轉向保守接案，他甚至還對建商業主們高喊「先跑先贏！」經過他們調查統計，近幾年釋放大量交屋潮後，台中未來幾年的供給量會遠超過需求量，因此他疾呼，「只要不虧，目前銷售中的案子、手上的餘屋，盡快去化換現金，避免日後多殺多」。但他也表示，大多數的建商客戶是聽不下去的，仍希望量價都能到過去的美好。謝坤成認為，這次是產業革命，就像100多年的工業革命，不是階段性的景氣循環1、2年就過去了，股市資金暫時不會大量回流房市，且這次房市最大問題是「量過多、價過高」，加上投資客資金不進場，只剩過去10~15%的自住客在死撐房市。他點出建商關鍵盲點，土地成本、營造成本高，跟消費者一點關係都沒有，消費者不需要也不會體諒建商賠或賺，未來購屋族只會比以往更聰明、更挑剔，唯有具備夢寐以求的好地點、值得收藏的好產品、有利可圖的好價錢，以及具備資產增值潛力的好品牌，才有機會吸引資金進場、支撐銷售動能。他總結一句，「這次自己覺得資金雄厚、越不怕死硬撐的，受傷會越嚴重！」
發明「尹氏工法」省料、省工 尹衍樑留給營建業310項專利
潤泰集團總裁尹衍樑辭世的消息傳出後，市場一時難以用單一身分定義這位企業家。對資本市場而言，他是橫跨不動產與金融版圖的重要經營者；對工程界來說，他卻是一位始終以工程師角度思考產業問題的實踐者。當多數營建企業談規模與土地存量時，尹衍樑反覆討論的，卻是鋼筋怎麼綁、工法如何簡化、結構能否更有效率。尹衍樑在1977年就成立潤泰建設，跨足營建業，後來在他擔任台大土木系兼任教授期間，更將研究與工地實務來回驗證。自1990年代起，尹衍樑便投入鋼筋結構與自動化施工研究，陸續發展出一系列後來被業界統稱為「尹氏工法」的專利設計。尹氏工法的核心概念在於省料、省工與標準化施工，在過去高度勞力密集、成本結構僵固的營建產業中，這樣的技術取向，顯得格外少見。2008年，尹衍樑率先將7項鋼筋相關專利，無償開放給台大土木系與台灣混凝土學會使用；2010年4月，他再進一步宣布，將包括「年年發螺旋箍筋工法」在內的14項自動化鋼筋工法專利全面釋出，開放讓中國大陸、美國、加拿大等世界各國營建業使用。這項決策在當時被視為「反市場直覺」，卻也清楚反映尹衍樑對競爭本質的看法——真正的門檻，應該來自技術，而非封閉。尹衍樑無償開放的 「尹氏螺旋箍筋工法」，其核心概念在於省料、省工與標準化施工。（圖／報系資料照）具營建業者估計，這些專利工法在實務工程中，可節省約一至四成的鋼筋用量，整體營造成本降低約5%，對毛利有限的營建業而言，等於直接改善成本結構。台大土木工程系教授陳振川則認為，尹衍樑無償釋出專利的影響，不只在單一公司，而在於迫使整個產業重新思考競爭方式，讓技術成為集體升級的工具。尹衍樑對工程與工法的重視，也深刻體現在潤泰集團的建築版圖中。集團以潤泰創新國際為核心的不動產開發平台，結合潤弘精密工程在大型工程施工、鋼筋加工與預鑄技術的執行能力，再加上潤泰精密材料提供建材與混凝土相關基礎，形成從材料、施工到開發的垂直整合體系。這樣的結構，使技術研發不只是實驗室成果，而能直接反映在建案品質與工程效率上。尹衍樑個人名下的營建工程相關專利多達310項，堪稱台灣企業界「發明大王」。如今隨著缺工、淨零碳排與智慧營造成為產業新課題，當年被視為前衛的自動化、省料與標準化概念，逐步成為業界共通語言。尹衍樑辭世後，留給市場的，不只是企業版圖或專利數量，而是一套持續在產業中發酵的工程思維。
塑膠袋之亂只是序曲？布局資產抗通膨 葉凌棋：把握戰事「混沌期」進場
美伊戰事導致油價高漲加劇通膨危機，台灣「塑膠袋之亂」只是序曲？雖美國總統川普日前接受媒體採訪時表示，「與伊朗的戰爭可能很快就會結束」，但不確定性風險仍在，且國內外專家皆觀察，通膨已造成，恐持續到2027年。台灣房市積極布局抗通膨，永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為，戰爭結束前的「混沌期」，正是進場最佳時機。葉凌棋在2026年第二季房產趨勢記者會上表示，當前房市「量縮、價緩跌」，受戰爭、通膨預期及央行第七波信用管制影響，市場仍在觀望調整期。他預估2026年第一季房價除台中微增外，其餘六都跌幅約0.3~1.1%之間。葉凌棋觀察，自央行於2024年9月19日祭出第七波打炒房起，這一年半以來，台北市房價修正約5%、新北市約6%，外縣市跌幅稍大，但整體緩慢修正，遠低於買方初期預期房市崩盤、價跌30%的情況。「房市跟股市不一樣，股市反應快，房市修正緩慢！」他強調，房地產很難出現大跌，買方也已從初期失望逐漸適應現況，譬如結婚需婚房、子女長大添屋等必要購屋需求，消費者已明白難以殺價15~20%，現有5~10%讓利已是不錯機會，且投資客退場，競爭減少，剛性需求買家更有議價空間，應把握認真議價、多看房。談及美伊戰爭衝擊，葉凌棋直指，戰事導致油價高漲，放大通膨危機，能源與石化產品成本上揚，直接推升建築造價。「垃圾袋漲價只是開端，房子涉及大量塑膠、石化材料，營造成本難降，戰爭不結束恐怕更難緩解。」他分析，若戰爭持續，經濟傳導效應將擴大，導致快速升息，就代表通膨非常嚴重，接下來就是實質所得下降、購買力下降。不過，葉凌棋認為，去年AI產業帶動出口暢旺，經濟成長率達7%，顯示台灣體質良好。房市低迷主因是信用管制，而非基本面惡化。儘管戰爭短期內結束，物價恐怕也回不去了。高盛（Goldman Sachs）就預測，油價上漲風險將會持續到2027年。美伊戰事爆發後，黃金不漲反跌，房地產則成為對抗通膨的優質工具。葉凌棋認為，若戰爭能在中短期內結束，所帶來的「通膨」屬相對良性，反而有利資產保值。相較銀行存款利率難以跟上物價，房地產可作為抵銷通膨影響的工具。（圖／林榮芳攝）葉凌棋特別強調，「如果戰爭中短期結束，產生通貨膨脹但未惡化，這對資產保值極有利。」相較銀行存款難敵通膨，房地產作為實質資產，能穩定增值，「若是短期良性通膨，對置產心態很有幫助，能透過房產抵銷影響。」他也特別提到，若預期戰爭短期內會結束，那戰爭結束前的「混沌期」，將是買方進場的最佳時機，此期間建商與屋主因不確定性高，更願意讓利，自用或置產族若現金充裕，應把握盤整期議價，「等到戰爭結束、市場恢復正常，心態回穩，賣方哪裡還願讓價？」葉凌棋提醒，有剛性需求的購屋者，應評估自身財務，避免短期投機。目前市場自住為主，競爭低，正是挑屋好時機。他預期，若戰爭上半年結束，房市將迎轉機；反之，影響恐擴及股市與經濟。葉凌棋認為，面對全球不確定性，實質資產保值已成市場共識，房市未來走勢就看買方如何評斷這場戰爭：是短期的良性通膨，還是帶來長期景氣衝擊。
開工量創8年新低！ 賴正鎰：5年後新屋供給恐明顯斷層
全台住宅開工動能大萎縮，今年1～2月僅1.2萬戶，年減逾44%近乎腰斬，創下近8年新低。鄉林集團董事長賴正鎰直言，在營建成本高漲與中東戰事影響下，建商多採「延後推案」策略，未來五年新成屋將出現供應斷層，具有稀缺性的成屋價值將遠高於預售市價。六都開工量全面重挫根據內政部最新統計顯示，今年115年1～2月全台住宅類建築物開工戶數僅12,358戶，與去年同期的22,244戶相比，足足減少近一萬戶。六都表現中，僅桃園市與台南市分別以15.5%及1.8%的年增率維持成長，其餘四都減幅均慘跌超過五成。鄉林不動產研究室分析，建商推案意願直直落，已完全反映在開工統計數字的腰斬局面。戰火波及營造成本全面提高鄉林不動產研究室指出，近期中東局勢動盪波及全球原油與航運，導致高度依賴進口的鋼材、電梯零組件及化學塗料成本激增。無論是水泥、鋼筋等基礎建材，或是防水層、PVC塑膠管等材料，報價有效期皆明顯縮短。在建材到貨時程無法掌握，且土石方去化管道受限、地下室開挖成本暴漲的壓力下，建商寧可選擇展延開工以避開成本高峰。鄉林不動產研究室提供展延開工宅數暴增五成數據顯示，2025年前三季全台展延開工總件數達4,890件，較前年同期大增82.8%，總宅數則達45,777宅，年增54.5%。賴正鎰指出，若中東戰火持續，通膨陰影將使營建成本再漲，建商不得已只好延後推案。他推估原本三年完工的建案將拉長到四、五年，這導致未來三、四年的預售屋工期拉長，新屋供給將因「展延開工」而出現明顯斷口。賴正鎰籲政府鬆綁土建融面對營建困局，鄉林集團董事長賴正鎰建議政府應鬆綁土建融貸款成數，以免小建商因周轉困難損及購屋大眾權益。他強調應加速引進移工、降低申請門檻並簡化調派程序，讓勞動力支援即將完工的建案。此外，他建議應立即暫緩趨嚴的土石方流向管理措施，待配套協調完善再推行，讓房市保有健康的流動性。稀缺性將推升成屋價值賴正鎰認為，雖然工期拉長，但對自住族而言可減輕工程款負擔，且五年後新成屋數量有限，稀缺性將使「成屋價值」遠高於預售時市價。在通膨壓力下，已動工或接近完工的指標性建案，其資產防禦價值將更形突顯，成為國內8兆元超額儲蓄的首選避風港。賴正鎰揭房市3大關鍵字：能把20坪做到像30坪、誰就有市場北市飯店狂賺321億創新高！ 賴正鎰見「1警訊」疾呼：救救國旅住宅三法恐再衝擊房市！ 賴正鎰：居住正義不應以打壓產業為代價
成本高、打炒房雙北數十都更案卡關 蔡漢霖：大撒容積獎勵如「餵毒」
連雲建設總經理蔡漢霖近日表示，房市翻轉下，雙北已有數十件已核准都更案，因無利可圖被迫卡關，希望找其他建商接手，對於政府以獎勵容積推動都更，向來持反對意見的他再度表示，「政府大撒容積獎勵如同『餵毒藥』，容積獎勵一直加碼，形同透支子孫的未來空間。」蔡漢霖在新書《未竟之事：實踐都市更新的希望之書》發表會受訪時透露，營造成本高漲，目前建商推動都更的毛利不到20%，開發時程卻長達7至8年，甚至更久，每年獲利僅2%，比銀行利率還低，以前建商還能賺房價增值，但他認為，現在房價已觸頂，加上房貸控管嚴格，據他所知，雙北地區超過數十件100%同意甚至核准的都更案，建商因擔心完工後虧損及資金回收壓力，紛紛停工放緩腳步，或是尋找同業接手，房市低迷衝擊遠超想像。此外，蔡漢霖也不完全贊成近日市政積極推動的綠容率與防災型都更，認為強制綠建築雖立意良善，卻大幅推升營建及住戶維護成本，應該要讓市場有所選擇；防災型更提供30%高額容積獎勵，等於「殺雞取卵」。「房子30年後又會變老，到時還要給多少容積？」他認為，容積是公共財，強調政府大量發放容積獎勵若缺乏公益性，是透支子孫的未來空間，容積不應浮濫做為「大樂透」分配，會導致城市如香港般鳥籠化、居住環境惡化。蔡漢霖解釋，容積獎勵辦法看似三贏，卻像打開了潘朵拉的盒子般，留下了無窮的後遺症，屋主普遍期待「一坪換一坪」才要都更，但只會造成貧富差距拉大、房價高漲，也讓大家忘了蓋房子本來就是要錢的。他進一步表示，不需付代價就能老屋換新屋，在現行機制下就會變成都更大樂透、造成人心貪婪、容積獎勵破壞都市計畫、讓都市生活品質更加惡劣，同時也獨厚有房階級、不符公平正義。他認為，都更應重視「整體都市規劃」與「公益性回饋」，而非僅追逐容積最大化。 面對造價難降、房價難升雙重夾擊，蔡漢霖悲觀看待產業，因此連雲建設已調整策略，未來不接單純老屋重建的案件，朝向真正能符合「都市更新」的方向前進，強調永續傳承而非眼前高度，呼籲社會共同思考留給子孫的城市風景。
沒配套就硬上1／圖解土方之亂吵什麼？ 台中189案停工「每天燒千萬利息」
上週五傍晚，有一群人無法開心迎接周末。全國各縣市不動產開發公會理事長齊聚台北召開記者會，對政府新上路的「營建剩餘土石方全流向管制」提出強烈控訴，直言政策「沒配套就硬上」，讓全國已開挖工地陷入大規模停工潮，「光台中，就有189個工地被迫停擺，每天光利息就燒掉好幾千萬」，不只建商資金鏈岌岌可危，連工班、司機等基層勞工生計都面臨斷炊危機。這場土方之亂，民眾因非產業人士，大多霧裡看花，甚至抨擊土方處理從非法轉合法即出現障礙，因此記者會一開始，台灣省不動產公會聯合會理事長吳國寶便拿出土方流向圖，解釋這場風暴的癥結點。吳國寶秀出土方清運流程圖表是，主管機關所盤點的最終填埋場C點和土資場B點量能都已經明顯不足，卻還要倉促上路新制，無異是要官逼民反。（圖／業者提供）他指出，依現行規定，工地挖出的土方必須從工地的A點，先運至暫置的土石方資源堆置場B點，再送往最終處理場C點，且開工前申請建照時就要向政府報備土方去處。然而，真正具備合法資格的最終處理場C點，目前全台含離島僅約18處，且多數早已接近飽和。根據内政部資料顯示，目前國內營運中的18處最終填埋場C點，總剩餘土方填埋量約計850.1萬方；而現行挖掘土方量平均計有4317萬方，扣除砂石粒料可供建材使用外，像是廢磚、混凝土塊等皆需送往最終場填埋，占總量的25%，約1000萬方，已經遠超過目前現有C點可掩埋的量能。地方政府若要再設新場，不僅面臨超過10公頃需環評與環差的門檻，還有坡度、水土保持等層層關卡，過程中只要遇上地方抗爭，計畫往往就被迫喊停，導致「C點從源頭就嚴重不足」在最終處理場難產的情況下，全台各地多半仰賴「土石方資源堆置場」作為暫存再利用的B點。吳國寶解釋，就是將挖出的土送至堆置場檢測，區分是可作級配的砂石或一般黃土，將可再利用與需掩埋做分類。但這類暫置場容量也有限，一個場區最多僅能容納約1~2萬立方米土方，「如果遇到一個深開挖的大型建案，單一工地就能瞬間填滿一整個場，後面的案子根本無法排」，導致大量工程卡關。另一個壓力則落在開工時點。依規定，建商報開工前，建築師必須先估算出土量，並在申報文件上清楚填列土方處理流程與去處，如今C點幾乎不存在，B點又滿載，讓許多建案連報開工都無門。吳國寶怒轟，「你不給我土方場，卻要我18個月內動工，否則土建融要被收回，等於把每天喝水的水龍頭直接關掉，要我們自己去等死。」台中不動產開發公會理事長謝麟兒就指出，「台中光是因土出不去就已經有189個工地停工，如果這些工地借款總額是1000億元，利息3%來算，1個月的停擺就損失2.5億元，每天都是好幾千萬在燒！」不只時間成本，還有工地安全的風險。新北市不動產開發公會常務監事曹來春也提到，雙北、桃園、新竹等大都會區有不少已挖到地下層的工地只能乾等，其中最危險的就是深開挖和緊鄰鄰房的工地，既無法回填，也無法繼續下挖，公安風險與鄰房安全隱憂一併升高，「之前三重、內湖都發生過地下室開挖不當造成坍方事件，如果這次因政策逼出更多停工又坍方的狀況，社會輿論只會對建築業更不諒解。」他無奈感嘆。營建業者提供多張土資場業者的停收公告，新令急上路，但土資場砂石車安裝GPS尚未完成申報，擔心觸法遭罰，因此紛紛通知暫停營運。（圖／業者提供）除了土方去化困境，新制搭配的GPS電子聯單制度，也讓前端載運業者不敢隨便出車。依新制規定，3.5 噸以上專業砂石車都必須裝設GPS，並透過電子聯單記錄從A點到B點到C點的完整行車路徑，只要車輛行駛偏離系統已設定的路線，就會被註記列管，未來恐因此拿不到使用執照。吳國寶說，全國原有約1.5萬輛載運土方的卡車，但目前真正完成GPS裝設的只有3282輛，且裝設站點有限，一站一天最多裝3台車，進度遠遠落後政策時程。另外，雙北許多建案都在巷弄中，3.5噸砂石車根本進不了，也未說明接駁配套。更讓業者不安的，是來自執法端的壓力。各縣市警方已接獲公文，自今年1月1日起，凡未裝GPS或未依電子聯單路線行駛的卡車，都可依照廢棄物相關規定取締，環保單位還可開罰，甚至可能面臨7年以上刑責。土方公司擔心稍有不慎就得跑法院，乾脆選擇停工不接案，「在家就好，誰要去蹲？」吳國寶直言。台南不動產開發公會名譽理事長郭建志表示，目前1立方米土方的處理費已從過去200多元被哄抬到約3000元，「一方土比混凝土還貴」，不僅讓營造成本失控，也將推升房價難以下修。全國各縣市不動產開發公會理事長認為，繼新青安、信用管制後，再一次受到政府「政策先行再做調整」的挑戰，而這次土方新制所帶來的影響，事態更加嚴重、棘手。（圖／林榮芳攝）根據多名業者提供資料，CTWANT記者手上就蒐集到北台灣9家土方堆置場的暫停收容公告，理由有「因後端管控方案未有定論」「未領有GPS審查認可證明書」「再利用產品未得到主管機關出場許可，以致妨礙廠區運轉(土方容納量滿了)」，為避免後續觸犯法規，「待相關配套措施完善後，再另行通知恢復營運」。面對全國工地停擺與成本失序的雙重壓力，各地理事長一致訴求，中央應立即檢討政策時程與配套：其一，儘速由中央與地方合作，規劃足量的最終處理場與土石方堆置場，最好能政府公辦，避免因民眾誤解而讓合理用地被貼上「垃圾掩埋場」標籤，也能避免民間業者趁亂哄抬價格；其二，在最終處理場尚未完備前，應給出至少4年緩衝期，將新制延後至2030年上路。為何延4年？吳國寶解釋，因為一個最終土方場的環評程序，通常沒有個3、4年無法過關，而這段時期可視為「配套建置與量能補強期」，加速盤點土資場，並建立清楚可行的運轉管理機制，而非管理空窗期。其三，餘土處理費用市場波動大，高雄目前價格已翻了8倍，建議統一律定合理收費標準，避免環保政策轉化為堆高建築成本的惡性通膨，如哄抬屬實應立即開罰；其四，電子聯單與紙本聯單應在一段過渡期內並行，避免單一系統當機就癱瘓全國工地。「政府要訂法可以，但要先把配套準備好！」吳國寶與多位理事長強調，若現行做法不調整，預售屋定型化契約下已賣出的房子無法開工，建商、買方與工人三方都將被推向糾紛與失業的邊緣。他語氣沉重地說，「現在不只是民間工地停工，他們自己的公共工程也停了。若再繼續硬幹下去，營建業只剩一條死路！」
景安站預售案登9字頭 業者看好明後年走出谷底「不再打就是利多」
近年打房政策不斷，讓房市進入盤整期，雙北買氣呈現價穩量縮格局，不過偶有佳作問世。新北市中和預售案「寶和好植」近日公開，為區域首件成交達9字頭建案。「房市需要的是信心不是政策！」寶和建設董事長張應偉即表示，只要政府不繼續在打炒房這件事上深耕，對房市就是利多，目前已可見市區的案子有些賣得不錯。他認為，只要台積電不倒，台灣經濟就不容易垮，這波經濟在走、股市在跑，房市沒跟著往上，是因為政府政策抑制，今年移轉棟數預估只有26萬戶，已是低點，明年還有九合一選舉，「預期明後兩年不會比今年再差了！」他也提到，房地產最大問題在於成本掉不下來，他自己也有營造廠，現在換算一坪造價都要27萬元，跟疫情前12、13萬元比，上漲太多；此外，缺工問題也難解，現在市況不好，但市區的案子有時還會創一點高價，「除了生活機能強、土地稀缺，再來就是因為營造成本降不下來。」根據樂居資料顯示，2025年房價雖進入盤整期，不過市中心預售仍然維持「盤整至小漲」格局，新北市板橋區單價破百萬，永和區頂溪站行情同樣破百萬、中和區景安站單價也站上9字頭，購屋人在「謹慎評估」的氛圍中緩慢成交。「好植」推出「+8萬送裝潢」，單戶只要多付8萬元，就能升級裝潢、家具，最高價值達75萬元，購屋者不用再另外花錢設計，交屋後就能輕鬆「拎包入住」。（圖／林榮芳攝）新北市中和國小旁預售案「好植」，由寶和、富足家、富時代3家建設公司合力推出，於近日公開。該案規劃18~25坪，已於12月4日開工動土，並於12月23日正式公開；在此之前，鴨子划水已潛銷近3個月。目前實價登錄已有24筆，平均成交單價每坪84.9萬元，據了解，該案總戶數76戶，目前僅餘25戶可售，多數為10樓以上的高樓層。張應偉表示，「好植」全案訴求「在台北買到東京的家」，以三捷匯聚、小宅玄關等特色規劃中，巧妙解決首購族、小資族對於交通與住家收納、隱私等通點，將居住空間在有限條件下最大化。他進一步表示，小坪數建案通常都是單面採光，收納空間少，各方面住起來不一定是舒適，「首購雖買得起，但不一定住得好」，因此他們以「東京小宅」思維來設計，小更要變實用，像是必有入門玄關，讓回家有個轉換沉澱的空間，也能擁有鞋櫃等收納空間，以及做到小坪數很難有的雙面採光。「好植」12月正式公開祭出「寶和新青安」方案，強調訂簽6%與「+8萬送裝潢」等優惠，包括天花板與鞋櫃衣櫥、沙發家具等，限量5戶，成功炒熱區域房市。
房市回血1／新青安鬆綁迎回溫？產業大老「這樣看」：別高興太早
4日一早，建築業者群組間瘋狂轉傳一則久違的房市利多，人在國外的不動產協進會理事長張麗莉，第一時間便掌握，她開心向CTWANT記者分享，行政院拍板「新青安」申貸將不占用銀行法不動產放款限額，首購青年不會再因「水位已滿」，苦苦等不到排撥。此消息為為期一年的房市寒流注入暖意，激勵當日營建股大噴發，包括冠德（2520）、華友聯（1436）、京城（2524）、永信建（5508）、愛山林（2540）、長虹（5534）……等超過15檔漲停同慶。根據記者觀察，新青安鬆綁的第一個周末假日，中古屋市場賞屋人潮回升。「確實比較多人，但很多屋主也突然漲價。」一名桃園房仲店東說。CTWANT記者也向多位房產大老探詢業界反應，雖尚不確定能帶來多少效益，對於後續銀行端作業流程實務上是否放寬也有待觀察，但皆認同此消息確實為幾近死寂的房市，注入一劑強心針。原因是，前幾年房市大好，不動產相關申貸總量爆衝，逼近《銀行法》第72-2條規定不動產放貸不得超過存款與金融債總額的30%，銀行放貸水位緊繃，許多申貸案遭延宕，影響購屋、交屋作業流程，讓建商、房仲及民眾三方皆怨聲載道；就連說好的鼓勵青年成家的「新青安」房貸也必須排隊，房市連最基本的剛性需求買氣也衝不出交易量，市場一路急凍至今年。4日行政院宣布，新青安將被排除在《銀行法》第72-2條的30%限制外，要讓首購與自住民眾「貸得到」。（圖／報系資料庫）「水龍頭要開大一點！」閣揆卓榮泰一句話，4日兌現，行政院拍板將「新青安」房貸排除在《銀行法》第72-2條以外，也就是說，銀行辦理新青安貸款時，不再受30%上限的約束，這1年來所指「水位不足」影響新青安申貸要排隊的情況將可緩解；另一方面，也可以釋出更多放款量能給一般非新青安的購屋民眾，解決「房貸荒」問題。不過中央送暖，是否能對停頓的房市帶來實質刺激效果？不動產代銷公會全聯會理事長戴嘉聖認為，新青安不納入72-2，讓目前要辦理貸款的民眾能多一些額度，但還不至於讓想買房的民眾跟進，頂多就是市場信心、來人狀況好一點。「畢竟都被上一波嚇到了！」張麗莉認為，現在購屋者的心態應該還是偏保守，會量力而為。她也提醒，政府的政策必須要確保憲法下的信賴保障原則，本來就不應該溯及既往，其他的貸款問題還是急迫待解，像是第2戶房貸的緊縮，讓前幾年購買預售的消費者，在交屋當下貸款成數從7成突降至5成，不僅違反合約精神，也造成建商與購屋客很大的困擾。不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全也提到，當前換屋族縱然可簽切結書承諾在1年內賣掉舊屋，以避開第2戶房貸只能貸5成的限制，但畢竟後續追蹤太麻煩，銀行審核通過件數相當少，結果是「看得到、吃不到」，換屋民眾仍須面對貸款成數不足的問題。貸款成數下降，購屋民眾就需多掏好幾百萬自備款，使得交易量大幅萎縮。不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺認為，第2戶房貸現行5成自備款的資金門檻過高，建議回調至6成，可搭配持有年限限制，以避免炒作；目前高價宅成交也陷入冰點，建議高價宅貸款也能放寬從3成回調至4成，紓解都會區自用購屋的壓力。產業大老們認為，也還須觀察央行對不動產放款集中度是否有鬆綁，才能真的解決房貸荒。（圖／黃耀徵攝）台灣省不動產開發公會聯合會理事長吳國寶則針對高價宅的門檻提出建議，目前台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他縣市4000萬元以上的房子就被認定是高價宅，但近年來土地及營造成本大幅上揚，以新竹為例，50坪新建案即會被列為豪宅，貸款只能3成，標準已不合時宜，應適度鬆綁，建議調整為9000萬元、8000萬元及6000萬元。919打炒房將屆滿1年，對於政策建言，地產大老和代表們，紛紛拋出不同面向提供中央和央行參考，盼明年房市能回歸正軌。
成本上升！北市違建拆除費9月起將調漲35％
因應近10年拆除作業成本上升，台北市政府市政會議通過「台北市違章建築強制拆除收費標準」修正案，提高最低收費門檻與單價標準。北市建管處23日表示，參考台北市營造工程物價指數，將對應收費單價全面調漲35％，預計9月實施。收費標準自2016年6月訂定以來，期間拆除作業實際委外成本顯著上升，市府參考台北市營造工程物價指數自2016年至2024年間的變動，將各類違建構造對應收費單價全面調漲35％，以反映實際施工與拆除成本，預計於9月實施。建管處專委鄭大川指出，目前執行強制拆除時，每案最低委外成本約2500元，後續執行依違建構造與面積計算出的金額未達2500元，仍將以2500元計算，以保障市府基本支出回收。國民黨議員詹為元表示，公共工程成本本就會因物價有所調整，違建拆除作業若因入不敷出，造成沒有業者承攬，也會影響拆除進度與量能，同時違建拆除責任在違建戶，當違建戶不願自行拆除時，市府才會進場代拆，拆除費上漲也會讓違建戶因擔憂需支付高額拆除費，趕緊自行拆除。國民黨議員林杏兒也說，這些年相關營建成本早已成長超過至少40、50％以上，沒理由讓全體市民為違建戶承擔，此次調漲幅度也沒有一次調滿，算是手下留情，如違建戶覺得漲幅過高，可採取自行拆除的方式，也讓自己省一點拆除費。民眾黨議員陳宥丞認為，這幾年人力缺乏、物料增價，公共工程及民間營造成本都高漲，適時調漲強制拆除費用算是合理，況且經過市府調處、裁罰，已經花這麼多行政程序都不願意拆除，拆除費更不應由全民埋單、吸收中間差額。
建商連環倒1／50家小建商閉門會議抱團吐苦水 沒炒房卻慘遭波及轟「政策殺人」
隨著花蓮、嘉義、桃園傳出中小型建商倒閉和停工消息，各縣市在地建商組成的台灣省不動產開發同業公會全聯會緊急動員，12日在台南召開「閉門會議」，超過50位全台小建商們團抱大吐苦水，「一方面限18個月內開工，另一頭又限縮土建融貸款成數，明顯的政策殺人！」「現在全國房市不是很理想，最慘的是小型建商，還有六都之外的建商，真的很慘！」國城建設總裁、同時也是不動產開發公會常務理事的洪平森，日前受訪時替小建商同業抱不平，「中南部的這些小建商，很多都是戰戰兢兢，一生把所有精力都放在建築事業，現在土建融沒辦法拿到，房屋貸款也要排隊，公司不大，本身周轉率也不好。」「希望各公會要提醒同業，此刻經營應更加謹慎，更自律，更注意財務槓桿的操作，不急躁，宜減少推案……」這場閉門會議，建築同業相互提醒、打氣，雖對於3家倒閉建商，眾人歸咎主因免不了個人因素，但大家也認為，目前政策的失當，將成為壓垮建築業的最後一根稻草。「前幾年，炒房的都是六都、大型上市櫃公司，我們偏鄉小公司，根本沒能力炒房，結果採連坐法，讓全台建商承擔金融緊縮壓力，覺得莫名其妙。」多位中南部小建商爆氣向CTWANT記者表示，「既然政府喜歡溯及既往，應該要把當初炒房、排隊的公司，下市下櫃、停止執照啊！」「不要選前我們是產業火車頭，選完就看不到火車尾，現在連軌道都拖走了。」國城建設總裁洪平森表示，金融緊縮下，最慘的就是戰戰兢兢把一生精力都投入建築事業的小型建商。（圖／林榮芳攝）小建商們會這麼氣是因為，政府祭出的七波打炒房，以及一系列金融緊縮政策，炒房建商不痛不癢，反讓許多認真經營地方的小型建商陷入絕境。根據CTWANT記者觀察整理，目前業者們有3項訴求，1.放寬土建融最高5成的管制，2.取消購地貸款必須18個月內興建的要求，3.放寬全國購屋者第3、4戶貸款限制。「央行一方面限期建商取得土地18個月後要開工，大量增加房市的供給；一方面又限縮建商土建融成數，造成建商資金短絀，形同逼建商自我毀滅。」台灣省建築公會副理事長陳明賢就抱怨，央行政策不但自相矛盾，且是造成許多爛尾樓的元兇。對小建商而言，最致命問題就是流動資金不足，他認為，央行的不動產放款總量管控，管不到大型建商，反而讓偏鄉的中小型建商資金斷鏈，加大城鄉發展差異及人口往大城市移動。目前央行規定土建融最高只能貸5成，但有小建商表示，公股銀行因水位滿不承作，願放貸的銀行又趁機調高利率，只能任人宰割。（示意圖／黃耀徵攝）嘉義市不動產建築開發公會名譽理事長呂冠衡就說，土建融的限縮，讓中小建商更加籌資困難，造成了周轉不靈，央行又限制土地取得必需在18個月內限期開發，否則貸款資金收回或調高利率，這無疑是在籌資困難的問題上落井下石，中小建商面臨不蓋，貸款會被收回，蓋了卻籌不到錢的兩難。呂冠衡告訴CTWANT記者，現在的土建融貸款，公營行庫根本不做，只有幾家私人行庫有做，但也要看區域承作，可以承作的，利率也都趁勢調高到5~8%左右，「這實在讓建築業很受不了，所以借不到錢的開工不了，有些只好把案子想辦法賣掉找人承接；借到錢的，辛苦的經營，面臨利率高，營造成本提高，資金周轉問題的風險。」「中小建商都是各縣市殷實經營的在地業者，就是中小企業而已，經濟規模及籌資能力、管道，都不如大建商和財閥。」前台灣省不動產公會理事長黃啟倫說，政府若不適時適度放寬土建融、購屋者貸款的限制，那麽小建商連鎖倒閉危機將不可避免。
七大都會區預售屋價格不同調 高雄建商看準台積電設廠信心十足
自從央行祭出第七波信用管制措施，再加上銀行房貸水位拉警報，市場上各種利空消息接連傳出，使得房市瞬間降溫，也令人好奇建商如何看待後市，對此馨傳不動產智庫執行長何世昌彙整市況發現，今年七大都會區的預售屋價格走勢將出現分歧，不再齊漲齊跌，尤其建商信心普遍充足，降價意願也不高，唯獨台中、台南比較有機會讓利。何世昌在個人粉專「何世昌的房產知識Buffet+」發文表示，如同先前預估，今年各縣市預售屋價格走勢將出現分歧，不再齊漲齊跌，房價的漲跌也與建商信心、財務與公司營運有不小關聯性，倘若建商信心脆弱，降價的機率便會升高。以下是他彙整七都預售屋市場概況：一、台北市整體房價呈現「蛋白稍強、蛋黃持平」，尤其北投、內湖、文山、南港等地，想賣高價的建案層出不窮。何世昌指雌，台北市建商信心大致持平保守至稍強之間，普遍透露營造成本居高不下，每坪營造成本為全國最高；視基地大小與結構的不同，每坪大約介於25~35萬元，甚至傳出小基地重建案每坪營造成本飆到40萬，因此降價意願普遍不高。二、新北市第一環的三重、永和、新店、板橋、蘆洲與中和等地，建商信心依然高昂。第二環的新莊、土城、泰山、五股、汐止、林口等地建商信心較分歧，其中新莊、五股因買氣急降，線上賣壓稍大而抑制信心，唯林口、汐止等地信心較強。第三環的淡水、八里、三峽、樹林與鶯歌大略持平看待，僅淡水壓力稍大些。從全市房價表現來看，介於平盤盤整至微漲之間的機率較高。三、桃園市桃園市預售屋市場是少數受到二手屋降價牽連的縣市，由於二手屋成交價略有下滑，可能導致部份購屋族轉向買二手屋，導致預售成交量急退潮，再者線上供給量龐大，預料建商應會讓利來吸引民眾出手，但並非所有區域情況都不好，像A7、八德仍有順銷案，而且成交單價不低。四、新竹縣市何世昌指出，新竹預售屋成交量雖然重挫，而且累計供給量上升，但總體供給量仍在較低水位，新推案量也不多，新開賣的建案開價普遍仍上揚，少部份持平，再者業界預期今年將有品牌建商指標案開賣，因此價格仍有期待空間。五、台中市何世昌透露，台中市況目前成交驟減，線上待售建案數量仍多，各案場來客量遭到稀釋，業者普遍感受到市場寒冬，逐漸浮現出讓利意願，受到上述情況影響，新開賣的建案開價大多走平實路線，縱使豪宅成交單價仍創新高，但3月後若成交未能回升，降價機率會提高；如果來客與成交量若能回溫，跌價可能性會降低。六、台南市台南近期市況不佳，新推案量劇降，不過少數逆勢推出的新案售價並未有降價的跡象，而是透過優惠方案、促銷活動等方式來刺激買氣。對台南建商來說，市況雖已重擊信心，但業者仍期待台積電擴廠（台積收購群創廠案）消息，以及捷運藍線第一期工程等利多，預估今年房價介於平盤至微幅修正之間。七、高雄市何世昌強調，高雄市的建商彷彿是跟劉靜茹借來勇氣，即使預售屋市場成交量已送入安寧病房，但建商依然看好台積電設廠為高雄帶來的長期利多，不僅建案開價居高不下，甚至還敢高價獵地，對業者而言台積電設廠機遇可謂百年一遇，因此普遍樂觀看待後市，預估短期內不會有建商想低價拋售房子。 水岸景觀失靈？ 「這河畔豪宅」轉手賠售近千萬 1500萬想住蛋黃區！ 雙北「這幾區」有機會 房東開980萬賣不掉！「半年後改價1280萬」他驚呆 內行曝背後策略
2024推案王1／二、三名加總都不敵「寶佳們」年推1.3萬戶 「這家」靠一案轟動武林
去年房市可說是「上沖下洗」，上半年受惠新青安，下半年央行打炒房及第七波信用管制，儘管如此，根據591新建案統計，去年全台推案總銷仍爆出2.56兆元天量，年增23%；個案數、戶數也皆成長逾2成。CTWANT委託591新建案統計，以推案戶數列出「2024十大建商」排行榜，寶佳機構不管在總銷還戶數上，年推1.3萬戶、總銷1858億元，都穩坐「推案王」，最大指標案為台中市南區、總銷84億元「文心樂章」；興富發、富宇排名二、三；元利則是以超大北市造鎮案「四季莊園」一案，不僅一躍上榜，熱銷佳績羨煞同行。去年9月左右「新新併」關鍵的寶佳，在各產業間攻城掠地，本業也從未懈怠，根據市場估算，泛寶佳體系的建設公司約有72家，若再把轉投資或股東的公司算進去，可能已有80家子公司的規模。因此縱然沒有百億指標案加持，但憑藉著年推74案的海量戰術，即把其他建商狠甩在後。2024年十大建商排行，興富發和富宇不論是在推案戶數和總銷排行上皆名列二、三。其中，興富發這次總銷金額首度突破千億大關，創下歷史新高，去年指標大案為淡海新市鎮的預售案「新海城」，總銷314億元、2200多戶，也是去年度戶數最多的新建案；富宇在去年同樣是案量大爆發，總銷和戶數都較過往一舉成長了3倍。對於今年推案策略，興富發發言人總廖昭雄透露，今年推案集中在雙北、台中、高雄，延續去年推案氣勢釋出逾1100億元案量，其中商辦占比達8成，主要是中小坪數的微型商辦，其中新莊副都心和台中將分別有單一總銷高達330億元的指標商辦登場；住宅新推案有2案都在高雄，其中「中山鉑悦」預計3、4月公開。由鄭欽天領軍的興富發，向來市場敏銳度高，打炒房下見風轉舵，將前幾年大推的住宅放緩改推商辦為主力，並以2024年作為「微型商辦元年」。（圖／報系資料庫）若以推案戶數排行「2024十大建商」，第四名後為愛山林、茂德、遠雄、元利、立信、大同、豐邑。其中元利、立信、大同為新入榜；達麗、永信、宏普則從去年掉出榜外。愛山林建設近年注意力都放在蛋白區的造鎮大案，像位在基隆暖暖的「城上城2-美麗上城」及位於新竹寶山的「新竹帝寶」，都讓這幾年案量持續大進補。董事長祝文宇在日前集團旺年會上提到，為了培植自建案的業績，今年營建團隊會從建一處、建二處，再拓編至建三處，並準備推出1000億元自建案，指標案為新北市中和「左岸明珠」。據了解，總銷從原本預估的300億元，目前正在變更建照，經重新規劃後預計可達400億元案量。祝文宇表示，愛山林去年自建案總銷超過600億元，今年將推出1000億元，也開始擴編營造部門，「相信過幾年營收更有看頭！」（圖／林榮芳攝）拿下總戶數第六名的遠雄，去年指標案為台北市北投區、總銷100億元的「遠雄商舟」。今年推案集中在第四季，共推3案約210億元，指標案為台中北屯區機捷案120億元及高雄楠梓臨近高雄大學住宅案60億元。對於市況看法，遠雄發言人謝清林表示，土地及營造成本居高不下，價格並無下修空間。第七名新面孔元利，去年台北市文山區推出基地面積12,000坪，一、二期總銷共千億的造鎮案「四季莊園」，以單一個案搶進排行榜，每坪要價破百萬，總戶數1600多戶，根據實價登錄已銷售超過600戶，在房市寒冬中創造奇蹟。同樣新入榜的立信，去年首度跨出北台灣於高雄推出「立天下」，總銷130億元。董事長賴運興透露，今年準備了300億元案量，就等市況回溫，而立信今年推案遍及雙北、台南、台中、桃園，已成為全國推案建商。拿下第十的豐邑，去年指標案為高雄總銷127億元的「豐邑TOP+」，2025年開春已在台中南屯推出總銷70億元「泊金灣」。國泰建設雖重點布局六都市中心，加上品牌力，開價向來高人一等，去年雖未擠進戶數排行前十名，但若以總銷排行，卻是名列第四。國泰建設發言人林清樑表示，國建今年目前預計推出6案，北部3案，台中、台南、高雄各1案； 6案總銷約260億元，最大案為1月已推的桃園中路重劃區「Grand Park」，總銷52億元，其他5案預計在第三季前推出。同樣是戶數不多，但總銷驚人的中悦建設，總經理陳再河也表示，中悅近年推案以商辦為主力，住宅僅占2成。除了去年新莊推出商辦「松TOWER」「栢TOWER」持續銷售，今年會再推出「中央廣場」270億元，預計明年底完工公開，目前已有接觸潛在客戶；住宅方面，新莊會推出成屋案「仰悅」，總銷65億元，規劃130坪大坪數豪宅，每戶總價上億元，預計最近能拿到使照開賣。對於今年市況，陳再河直言，工料價格把房價撐住了，房價跌幅有限，但房市也不會再像以前那般好了。 陳再河表示，近年中悅推案主力放在新莊商辦產品，政府打炒房不影響，因為中悅不炒房，且購買的都是企業主、自用為主。（圖／周志龍攝）
小基地悲歌2／小基地營建成本高1.5倍 建商嘆「用一流錢蓋三流品質」
新北市三重六張街建案，因開挖地下室施工不慎，造成兩旁鄰房傾斜、倒塌，該建案基地僅97坪，引發小基地施工品質、風險與開發效益的檢討。CTWANT記者調查，缺工讓營建成本居高不下，去年漲最兇的是機電工程逾4成，其次是泥作工。「小基地營建成本比一般工地高出1.5倍」，北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖直言，現在危老小案是「一流的成本，蓋三流的品質！」「雙北小基地營造成本，可能每坪就40、50萬元造價，比一般正常建案高1.5倍到2倍都有可能，很誇張啊！」蔡漢霖解釋，建案雖小，但也是五臟俱全，一樣要設計、監工，工人做半天工，要算一天工資，發電機、消防各項設備也都是一套，少不了，所以每坪造價相對較高。根據內政部統計，都市更新條例於1998年11月上路以來，截至2024年12月底，26年間全國各縣市總核定件數為1199件，完工數只有626件，已核定卻未動工的達321件；另，危老條例2017年5月上路至今8年，全國已核准共4069案，動工案件共2252件，也就是說，包括未拿建照及拿到建照卻未動工的就有1817件。另根據台北市建管處資料，核准的982件危老案中，有137件已備註失效，其中更有35件為已獲得滿額40%之容積獎勵。安信建經總經理張峰榮表示，在取得政府危老核准後，起造人應於180日內申請建照，至多可再申請延展一次，超過期限則予以失效，他認為「缺乏興建資金」是重要因素之一。「大部分建商應該都是申請都更或危老核准後，才發現發包不出去，因為成本太高了，所以遲遲不請照、不開工。」蔡漢霖就說，4、5年前，大小基地造價還沒有差那麼多，可是現在真的缺工太嚴重，為了搶人、搶工班，小基地只能付出更高的成本。立穩營造董事長陳舜智就說，現在國內工程去化量很大，民間在建工程以及預售案，箭在弦上不得不發的案子，還有政府2024年釋出公共工程7800億元的工程量，讓營造市場非常缺工，去年缺工最嚴峻的機電工程，一年來成本漲幅約4成，次之的是泥作工程，漲幅近1.5成。陳舜智表示，住宅大樓去年1月機電工程報價每坪約2.2萬元，一年內漲價到每坪3.6~4萬元，現在台北每坪機電要4~5萬元。（圖／讀者提供）陳舜智解釋，鋼筋綁紮、模板工能用引進外勞緩解缺工，但機電工程難以引進整合人才，隨智慧建築興起，一棟大樓的機電內容物比以前多3~4成；以前機電工程占整體營造成本約1成多，現在飆升到2成多，非常誇張。不只機電，幾乎每個工種都在「搶人大作戰」，CTWANT記者採訪建商、營造商、承包商，大家最苦惱的就是「工作已滿載，招嘸人」，除非提供更高工資誘因；而就算高價請到工人，素質也是參差不齊。一位不具名建築師就抱怨，「現在引進的外勞沒辦法溝通，做錯只能不斷敲掉重做；本國勞工也沒有比較好，要他做到應有的品質，好像是他給你的一個恩惠，這種情況下，我們要怎麼監造、要求施工品質？」另一不具名建商董座也有同感，「你根本沒有辦法要求工人，看他隨便做，你還要好聲好氣跟他拜託，『大哥，不要這樣』，稍微嚴厲一點，他就說『不然你找別人』」他嘆，「現在是甲方最卑微的時刻。」根據CTWANT記者了解，鋼筋綁紮工程的台籍勞工一天做400、500公斤，工資3000~3200元；外籍勞工一天可做1頓，工資2800~3000元。一名承包商坦言，台籍勞工確實工率低，老師傅也有「脾氣」，「工率、品質跟營造廠發包的預算有關，可以要求每場(工地)的品質在哪，但相對要求品質也會做比較慢，工資也較高。」陳舜智說，政府2024年釋出公共工程7800億元的工程量，創近17年新高，讓營造市場非常缺工，整體營造成本一直在往上。（圖／黃威彬攝、黃耀徵攝）蔡漢霖就說，現在營建業很明顯勞力供需失衡，就容易有炒作、哄抬的情況，像他們具規模的建設公司、手邊推案基地也不是太小，有時都還追不上營建成本的漲幅，更何況小型建商、小基地開發，用不起好東西，也請不到好工班，請到的工班也是天價，導致成本估算錯誤，不是開不了工，就是施工到一半的急踩煞車成爛尾樓，「小基地根本是用一流的錢、一流的工資，請三流的工人、三流的包商，真的很不符合經濟成本！」小基地旁的鄰房該如何自保？建築師陳逸軒建議，應盡力配合開工前鄰房鑑定，若有發現建物安全性隱患，能提早於施工前補強；工程中，注意開挖時房屋是否有明顯的裂縫或傾斜，若發現裂縫及劇烈變化產生，應立即向工地及主管機關反應，並立刻遠離建物。
碳費開徵影響房價3% 營造廠董座：缺工才是房價上漲關鍵
近年原物料受通膨影響推升營建成本及房價，台灣碳費2025年正式上路，受管制的企業在今年申報碳排量，明年正式繳交碳費。立穩營造董事長陳舜智就表示，碳費會讓成本增加，但不會增加到1成多，也非馬上增加，「今年看來一樣缺工嚴峻、整體成本恐怕還是高居不下。」立穩營造台中起家，目前在台中、桃園皆設有辦公室，工程承攬範圍從嘉義到新北的住宅、廠辦、醫院、飯店，現階段在線住宅興建量達2000多戶，在建工程24案、承攬量100多億元。陳舜智表示，立穩營建成立至今將近30年，經歷多次房市景氣循環，印象最深刻的就是這幾年原物料受通膨影響，漲幅不可控、成本難以預估，今年缺工最嚴峻的工種為機電工程和泥作工程，泥作工程漲幅近1.5成，整體成本恐怕還是高居不下。另外，政府實施凈零碳排，即將徵收碳費，他認為碳費會直接增加成本，但不會增加到1成多，且非馬上增加，而是逐年增加，若整體案子的營造成本只有占銷售價格的3成，碳費增加營建成本的5~8%，或許只提升整體售價不到3%。近年爆紅的台灣野奢品牌「遊獵」，背後創辦人也是陳舜智。立穩現階段主力為精品住宅大樓，20多年來承攬數百件案子，現在嘉義以北幾乎都有立穩的業績作品，其中還包括近年最自豪的Villa自建案「遊獵行腳」，以野放、原始、自然等元素融入，如非洲狩獵屋Safari Lodge展現出野性不羈、也獲得國際五項建築獎項肯定。陳舜智同時也是台灣野奢旅宿品牌「遊獵」的創辦人。圖為南投「遊獵行腳」。（圖／黃耀徵攝）立穩其他實績還包括，2019年台中承攬的商辦案「佑順S1智匯中心」，榮獲國家建築類金質首獎；近期大型實績還包括台灣半導體製造設備龍頭鴻勁精密台中廠辦，還有嘉義台版「迪士尼」城堡「歐樂沃築夢城堡」。陳舜智說，台版「迪士尼」因工法複雜，耗時5~6年完成，建築造型特殊得要先期試驗，如每一處弧形跟尖塔都是手工雕作，用黏土塑造弧度再拼貼上去，建築物相當於一處大型「雕塑品」，相當精巧，算是近年客製化合作經典案例之一。陳舜智表示，房市受政策影響，市場住宅推案量大幅減少，因此新年計畫投入社會住宅標案以及提升Villa事業，挹注未來營收。隨著市場材質和施工技術日新月異，公司每年也投入百場教育訓練課程，確保每位同仁嚴格遵守標準作業流程，以一致化的檢驗標準及嚴格管理程序提高效率。陳舜智說：「挑營造等於挑品質，這些努力客戶全都看得到！」
廢核牽動碳費釀房價飆漲？ 彭啟明闢謠稱影響僅千分之一
環境部長彭啟明14日表示，核能確實可以幫助減少部分碳排，而徵收碳費對整體經濟及物價影響並不明顯，比方對房價的影響僅千分之一，外傳徵收碳費會讓房價上漲10%，消息並不正確。據了解，台灣碳費費率於10月7日正式拍板，一般費率每公噸新台幣300元，若企業選擇最高標準的自主減量計畫，可適用優惠費率A方案50元，或B方案100元；碳費2025年5月底前試申報，2026年正式收費，費率草案已於近日預告。立法院衛環委員會14日邀請彭啓明與經濟部官員就「台灣的碳費收費標準決議」進行專題報告並備質詢。立委廖偉翔質詢指出，根據8月公告的《碳費收費辦法》，只要年排放量超過2.5萬噸的企業，就是徵收對象，但製程和設施改善卻需要企業自己努力，政府輔導轉型的資源不足，台灣碳排系數長年過高，未來甚至要增加天然氣占比到過半，加上排除了核能選項，在這種能源政策架構下，無疑是增加企業成本和降低競爭力，比起其他核能務實配比的國家，台灣的能源政策繼續走下去，簡直走入死胡同。彭啓明則回應，在「煤轉氣」的能源架構推動下，天然氣的碳排確實比燃煤少了三分之一，而目前台灣電力排碳係數（電力生產過程中，每單位發電量所產生之二氧化碳排放量）為0.495，環境部力拼在2030年可以降到0.4甚至更低。他說，核能的使用是選擇的問題，有些國家確實使用核能，但前提是經過了國內長時間的穩健溝通和建構妥善成熟的核廢料處理流程，其實每個能源轉型都有其困難，重要的是需要找到一條適合台灣的路。彭啓明重申，核能確實是乾淨能源而可減少碳排，但因占比極低，對碳費的影響並不大，不必過度連結碳費與核能使用的關係。至於外傳部分建商反應綠色通膨的預期心理，營造成本報價已比2023年底上漲一成，彭啟明則強調，目前碳費費率對多數企業，尤其鋼鐵、水泥毛利影響根本不到1％，衍生「綠色通膨」並不明顯，而對房價影響連千分之一都不到，有心人士喊出漲5到10％訊息，純屬錯誤，呼籲消費者當心。