祝文宇
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房市吹起「霸王級寒流」 房仲人力增幅創7年新低
房市吹起「霸王級寒流」，市場第一線人員更首當其衝。住商機構觀察內政部統計，去年第三季全台房仲從業人員雖仍創新高，但與上一季相比僅增加62人，季增幅為2019年以來最低；其中，產業重要指標的不動產經紀人人數，也終結自2018年以來、連續30季的正成長紀錄。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，在市場整體量縮下，房仲業面臨龐大壓力，產業已正式進入盤整期。增幅僅0.1%，房仲擴張力道創新低綜觀統計，去年第三季不動產經紀人、營業員共達7萬7,470人，為歷史有統計以來新高，但如與上一季相比，季增幅僅0.1%，是自2019年房市起飛以來最低的成長歷。賴志昶分析，不動產從業人員的多寡可視為「房市溫度計」，綜觀歷年，房仲人數成長力道的最高點，落在2013年，當時為房市高點，當年下半年人員數季增幅更來到4~5%；至於近期人員增幅的高點則在2022年，當年受惠於疫情後房市多頭，第三季單季就增加2,576位不動產經紀人與營業員，增幅來到4.2%；而近期增幅創下新低，顯示第一線業者受市場降溫影響加劇。另據數據，經紀人人數去年第三季僅剩1萬1,875人，較去年第二季減少12人，也中止連續30季的正成長紀錄。賴志昶指出，經紀人人數自2018年起，受惠於房市多頭，長達30季都呈現正成長，即便疫情期間也未見衰退，如今首度出現負成長，頗具指標意義。他補充，由於內政部法規規定，每家房仲門市均需配置不動產經紀人，經紀人人數出現衰退，意味著業者展店意願極低，是房市景氣下行的重要指標。告別人海戰術 房仲產業啟動淘汰賽住商不動產企研室執行總監徐佳馨提醒，央行信用管制與銀行滿水位問題，如「緊箍咒」限縮交易動能，而當成交量無法支撐龐大從業人口，房仲產業級會加速啟動「淘汰賽」。她補充，隨著市場回歸冷靜，業者對擴張版圖持續保守，若買氣持續低迷，意味著房仲產業將產生質變，未來隨著交易難度大增，業者不再追求「人海戰術」，更講求專業與服務深度，時代變遷之下，業者強者恆強現象將加劇，至於獨立作業品牌將限縮成長空間，善於運用總部資源或科技工具者，或將能在市場寒流中脫穎而出。房市幾乎窒息！ 兩大未爆彈倒數中 建商倒、新青安恐斷頭「土方之亂」炸全台！ 建案被迫停工2個月 業者急：快完蛋了明年房市能回溫？ 愛山林祝文宇：持續讓利有機會
房市核彈2／土方清運新制釀哄抬價格 憂市場壟斷建築大老喊「STOP」
今年1月1日起，土方清運新制上路，國土署將土方流向數位化管理，嚴格遏止非法亂倒，一場「土方之亂」正席捲全台。儘管國土署盤點全國2321處國有地，預估能去化逾1.5億立方公尺的土方，但似乎與產業現況脫節。營建業者各個怨聲載道，土方處理費暴增、沒有人清運、工地停擺，多位建築大老跳出來喊話，擔心合法土方場被少數業者壟斷、哄抬價格，呼籲配套未完善前，建議新制暫緩實行。近日台中地檢署成功破獲「土尾集團」於中彰雲嘉非法傾倒高達1.6萬立方公尺的廢棄物，體積足以填滿7座奧運規格游泳池，震驚社會。非法土方業者長期於河川地亂倒營建廢棄物，張麗莉表示，大家都不願意環境如此被破壞，呼籲政府配套措施要從計劃到實際可行，要加快速度。（圖／翻攝畫面）「查！該查！」中華民國不動產協進會理事長張麗莉痛斥，不肖業者非法傾倒、破壞國土，應嚴加查辦；但另一方面，她又針對近日土方清運新制的配套不足，造成建築業工程大亂、價格亂漲，嚴正提醒中央單位，「不能只是嚴查，新制必須配套多個合法清運管道同步施行，減緩對產業衝擊，才是好政策！」去年8月28日行政院核定「營建剩餘土石方最終去處規劃方案」，需從「源頭減量」、「土石方流向追蹤」及「擴增去化管道」三面向推動落實確保土方合法去處，並於今年1月1日起實行，凡載運營建剩餘土石方的清運車輛，均須裝設GPS定位系統，每一個進出點也都要使用電子聯單系統申報。不過，政府出發點立意良善，卻因配套不足，引來近月土方處理市場供需失衡，處理費用哄抬飆漲，造成產業大亂，全台建築、營建業者抱怨連連。甚至已經傳出有土方運輸業者想開高價，以「A/B車」戰術非法避開GPS定位。土方問題導致多個工地停工、成本飆漲，日前不動產建築開發公會全聯會舉行會員大會，會員提案通過希望政府暫緩實施土方清運新制。右2為不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全。（圖／不動產建築開發公會提供）「土方去化配套尚欠完備，土方場因新制疑慮觀望，不敢收土、不報價或藉機抬價，使營建工地面臨餘土無處可去，除了處理價格大漲，並造成工地無法如期開工，甚至開挖中斷有坍塌、損鄰等風險。」上月，不動產建築開發公會全聯會舉行會員大會，就有團體會員提案，希望政府在配套措施尚未完善前暫緩實施「營建剩餘土石方流向管理新制」，且提案經過會員決議通過，顯現對建築業建案影響相當嚴重。但這只能代表建築業的對政策草草上路的不滿，並無法阻擋上路時程。然而土方市場的失控讓業者實在無法坐以待斃，近日，台灣省不動產開發公會聯合會理事長吳國寶，將邀集六都及全省各縣市不動產同業公會理事長，大動作召開記者會，盼請政府正視建築業目前面臨的經營困境，其中衝擊非常大的就是「土方之亂」。吳國寶無奈告訴CTWANT記者，目前各縣市建管單位同步嚴查建商是否有如實申報土方，只要沒找到可清運的土方場，就拿不到申報證明，以致無法向建管單位申報開工；但另一方面，建商已經受制央行規定取得建照18個月內不開工，會把土建融抽回去的困境，目前面對的是「無法開工」又「必須開工」的雙重夾殺。目前台北港僅可開放處理公共工程土方，一般民間業者進不去，業者希望可以開放，以舒緩目前民間工程隊土方傾倒需求的壓力。（圖／翻攝自台灣自由貿易港區）雖然國土署已盤點出全國2321處可供利用的國有地及80處大型整體開發區，其中包括4大區段徵收計畫（現有的桃園航空城，以及未來的台北社子島、高鐵屏東車站特定區與嘉義縣擴大縣治開發區）、6商港及工業區填海造陸（現有的台北港、及未來的台中港、高雄港，及後續的彰濱工業區），還有7處填埋型土資場（基隆市、新竹縣、苗栗縣、彰化縣與雲林縣），預估可去化量逾15,110萬方，並對外稱「足以支應地方建設所產生的土石方需求。」不過看在業者眼裡相當不是滋味，因為這些區域大多並非「現在」即可立即開放倒土，但政策卻趕著上路，出現政策先行、產業卡關的脫節情況。「數字不能只用喊的！這些可傾倒土方的國有地是否真的有發揮功能？」張麗莉就直言，「如果中央跨部會合作尚未達到可行前，還在紙上談兵階段，土方處理管道未啟動、做法也都還在協商討論，就貿然實施嚴格查辦，並立下懲罰，也難怪土方業者寧願不做、觀望，也不要被罰。」張麗莉建議，源頭可處理的總量管制若短時間無法解決，至少要輔導業者將工程廢棄土石做有效地分類，除了可減量，也可提升材料再利用，在價格上應該能有所差異。聖得福建設執行長洪正雄也表示，現在土方處理供需失衡，只會讓少數業者有機會暴利壟斷，建議由政府作東設公家棄土場，才能解決所有疑難雜症。他同樣認為政策應先暫緩，等做好長期規劃再實施，否則會衝擊到整個營建產業鏈。「最終影響到的恐是選舉跟房價！」向來發言直率的甲山林集團董事長祝文宇認為，不只土方飆漲，房價會漲；民眾有老房子要裝修，廢棄物也沒地方可丟，要慎防被哄抬高額的清運費，接下來勢必造成很大的民怨，「現在綁在少數人手上，一定會鬧得很兇！」不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全喊話中央，土方成本飆漲將增添建築開發壓力，也增加民眾購屋負擔，希望政府能同時監督關切目前價格上漲情形，以穩定市場價格。
房市核彈1／「土方之亂」炸全台被迫停工2個月 專家示警留意房價波動
去（2025）年12月一場不動產記者會上，北中南建商代表一字排開，除了持續呼籲政府放寬信用管制，另一個新的「房市核彈」正在降落。今年1月1日起上路的「土方清運新制」，已在近月造成全台各地土方清運大塞車、價格暴漲、多處工地停工，業者焦急喊話，「政府不趕快改進，真的快完蛋了！」專家也示警，暴漲的營建成本勢必反映在日後房價，影響程度不容忽視。不動產協進會月前辦理會員大會，龍寶建設董事長張麗莉(左3)、勤美集團董事長林廷芳(右3)、將捷集團總裁林長勳(前)、連雲建設總經理蔡漢霖(右2)等代表反映「土方之亂」全台受影響。（圖／林榮芳攝）「全台各地都因土方清運成本暴漲，甚至有錢也處理不了，建商都不敢貿然開工，甚至有營造廠必須調整合約成本約3成以上。」不動產協進會理事長、龍寶建設董事長張麗莉，與勤美集團董事長林廷芳、將捷集團總裁林長勳、連雲建設總經理蔡漢霖……等多位建築界代表向政府喊話，他們擔憂，不只多出的營建成本將堆疊房價，目前已有同業出現停工狀況，若政府遲遲拿不出對策，將帶來比信用管制更可怕的骨牌效應。中央於去年5月修正「營建剩餘土石方處理方案」，並於去年8月核定，要求清運車輛加裝GPS即時追蹤定位，以及改用電子聯單取代紙本，強化土方全流向管制，2026年全面上線。好巧不巧，去年8月初即發生盜採砂石並回填營建混合物的「美濃大峽谷」事件，催化各地方單位加強查緝。然而即將上路的新制政策因配套不足，合法土方場可容納的量體有限，另一方面業者對轉型數位化處於觀望和適應階段，使得土方處理成本飆漲的情況自去年9月後浮上檯面。去年12月，高雄一場土方去化處理的公聽會上，高雄透天厝建商福運開發建設董事長黃添銘淚灑現場，「上午問2000元、下午變4000元，隔天價格又另外講！」他淚訴，土方業者漫天喊價讓人受不了，每棟透天厝成本暴增200萬元，快活不下去。高雄建築業者反應，土方處理費已喊漲5~10倍。甲山林集團董事長祝文宇表示，土方處理費用一口氣上漲5、6倍，就算價格高漲，也沒有地方能傾倒，老房子裝修的廢棄物處理成本也會跟著飆漲，接下來恐會引起不小民怨。（圖／林榮芳攝）不只小建商受害，甲山林集團董事長祝文宇近日也表示，「這幾個月光土方成本就增加5、6倍，而且我肯出，人家還不肯幫我倒！市政帝寶、市政帝景、濱河帝景等案，也都因此卡住了！」他表示，2024年每方土處理費1200元，2025年初漲到1800元，「現在是3000元都出不去！」「土方問題全台都受影響，地下室還沒挖的、挖到一半的都停工動不了！」「價錢目前一方2000、3000元都有人喊，但應該都是喊爽的，目前普遍停運。」台南一位匿名建商就表示，業者大多都在觀望中，預計2月農曆年後態勢明朗才會重新報價，廠商只告知「要等」，所以他的工地也被迫停工2個月，「利息幾百萬要自己吞！現在土方市場很亂！」目前正在進行土方工程的工地，因挖出來的廢土沒有業者可清運，所以工程被迫暫停；還沒開工的工地，也都因此先暫緩。（示意圖／報系資料庫）台中、高雄都有工程的立穩營造董事長陳舜智也說，土方場收容量不足，所以業者連報價都不敢報，「也就是說，連申報開工程序都無法作業，會處於停工狀態；而已申報開工的工地，現況亦無法出土而導致停工。」勤美建設董事長林廷芳直言，目前壓力最大的正是都市更新案。有些案件住戶已遷出，也已完成拆除，卻因土方去化困難、造價大幅上漲，導致營造廠不敢動工，「拆也拆了，卻蓋不下去，才是真的麻煩！」此外，通常都更案都會給予地主拆遷安置費，直到完工。林廷芳指出，建築業缺工，現在沒有40個月以上沒辦法交屋，搬遷補償費比以前多了10個月，土方之亂讓工程延宕的情況雪上加霜，都是增加建商不可預期成本，對資本規模較小的建商造成明顯壓力，萬一資金斷鏈，將引發爛尾潮。「這問題比打炒房、限貸令更嚴重、更棘手。政府不趕快改進，真的快完蛋了！」北市建商聖得福建設預售案「豐萃」近日雖舉行開工典禮，但執行長洪正雄即表示，現在也只能先做假設工程、鄰房保護，邊觀望農曆年後土方政策的走向，看政府有沒有魄力把土方的事解決。591新建案總編輯李忠哲提醒，土方之亂短期衝擊雖集中在建商、營造及土方等上游業者，對消費者的直接影響看似有限，但若長期無法有效解套，最終承擔代價的仍是購屋族。他回顧前幾年「缺工缺料」戲碼，當時便是相關成本等費用，透過房價轉嫁給消費者，導致一波房價上漲，如今很可能歷史重演，因此影響程度不容忽視。
愛山林銷量大減、餘屋破千億 祝文宇：明年持續「讓利換去化」
在央行信用管制與豪宅限貸令雙重壓力下，愛山林（2540）法說會揭露，截至今年底公司餘屋總銷金額高達1,037億元，是近年高峰。面對銷售額自去年的千億滑落至約400億元的現實，董事長祝文宇坦言，房市進入冷靜期，深度盤整期，明年公司將持續「讓利換速度」，以自建案為主調穩住現金流。祝文宇指出，過去代銷案件多受制於建商對價格的堅持，導致去化不順；明年愛山林推案將65%集中於自建案，以自主定價空間靈活調整讓利幅度。他強調，「不貪心，只賺合理的價！」目前自建案總銷逾4,296億元，2026年預計完工交屋金額達240億元，未來5年都有百億入帳。今年在三重「市政帝寶」率先祭出讓利策略，將單價壓於每坪70餘萬元後，銷售明顯回溫。祝文宇坦言，面對買氣疲弱與政策收緊，「先賣得動比撐價格更實際」，因此明年各主要案包括中和「左岸明珠」、泰山「當代帝寶」、龜山「AI都會城1、2期」與「新竹帝寶」等，仍將維持讓利方向，並持續觀察市場反應。他表示，2026年供需更加分化，供過於求區域房價勢必修正，反之，精華地段因土方與工料成本上升，價格具剛性支撐。「現在讓利是為了應對景氣回檔，等房價恢復漲勢，就不會再讓。」祝文宇語氣堅定，但也坦承「已經有不少同業在罵」，因此明年讓利幅度不再擴大，以「適度讓」為原則。祝文宇進一步分析，今年房市已盤整一年多，買盤多觀望，市場關鍵在於「願意讓利」。只要價格夠吸引，成交自然回升。愛山林今年起率先採低價策略，帶動多案銷售超前進度。他認為，具土地成本優勢且願意調整價格的建商，將率先在盤整市況中突圍。根據法說資料，愛山林今年前3季合併營收94.5億元，稅後純益6.3億元，每股純益0.68元。展望明年，公司計畫推案2,091億元，重心轉往可自主定價的內部案，以靈活讓利加速去化。祝文宇最後強調，央行第七波信用緊縮確實抑制買氣，「但資金並未消失，只是轉向股市與商用不動產。」他認為，房市將持續「分流」，公司將以價格彈性與現金回收為核心策略，邊賣邊看、邊調整，以讓利穩住現金流、守住景氣底部。
總投資達985億！全台最大捷運開發案簽約 甲山林、宏匯蓋8棟摩天樓
山林建設所共同組成的環宇上城投資公司。全案開發規模超過25萬坪樓地板面積，一共規劃8大棟建築，包含住宅、商場、商辦，投資金額高達985億元，為全台規模最大捷運開發案。環宇上城擊敗皇翔，於今年9月正式公告成為十四張站暨南機廠捷運開發案最優申請人，今日新北捷運局長李政安與宏匯集團、環宇上城董事長許崑泰，在新北市長侯友宜的見證下，順利完成簽約。許崑泰致詞表示，甲山林深耕不動產40年以上，宏匯則著重商用不動產開發多年，本案未來將引入辦公、商場、住宅等複合使用機能，特別邀請工研院和美國UL Solutions國際安全認證機構，將導入AI、5G、物聯網與永續能源技術，共同打造有健康、有品質、有溫度的i城市。侯友宜表示，新北是這幾年一直發展捷運TOD，他任內包括安坑、淡海輕軌等接續通車，他預估2030年會有150座車站，新北會串起都會風貌的改變。新北現在捷運聯開案就有37處，此為全台最大，投資金額非常高，要蓋8棟建築、2萬坪商場，帶入1.1萬人，就業增加1.2萬人，是不容易的一件事，他對該案寄予厚望。十四張站暨南機廠捷運開發基地約14.3公頃，與捷運車站及機廠進行立體共構設計，基地面積規劃分成2區，都可直接與捷運十四張站出入口連通，具有出站就到家、到站就辦公的便利性。甲山林集團董事長祝文宇也表示，未來將興建8棟、最高51層建築，共超過25萬坪樓地板面積，7成規劃為住宅、3成為商場及商辦。2樓可供2萬坪商場、購物中心進駐，3樓以上為5萬坪辦公室，扣掉商場和辦公後，預估還有20萬坪住宅坪數，預計約有5100戶住宅，目前還在規劃中，小坪數到大坪數都有，每棟視野都不會被遮擋。他也表示，新店吃住、交通都很方便，未來該案公共設施非常完整，目前先請執照，還要優先給私地主和市府先選戶，預計推案起碼也要3、4年後，目前預估總銷2500多億元。對於目前市況，祝文宇表示，目前觀察過去被台積電帶動的區域，預售價格已恢復到2、3年前，現在連平轉都很困難，再這樣下去，想脫手的人，虧點錢都願意賣；不過他認為雙北有需求的，沒有供給過剩的問題。他也提到，「目前新北造價每坪快30萬元，怎麼可能有便宜房子，雙北地板價最少都50萬元，(房價)怎麼可能降得下去。」造價越來越高，房價還是會往上走，因此他認為現在是非常好的進場時機。未來該案將興建8大棟建築，共興建25萬坪樓地板面積的住宅和商辦、商場。圖為甲山林集團董座祝文宇。（圖／周志龍攝）
甲山林集團負責人涉私募獲3.9億 祝文宇遭北檢起訴
甲山林集團負責人祝文宇2013年10月11日，意圖牟取愛山林公司發行私募股票與市價差之間的鉅額價差，隱匿個人應募並假冒11名經理人參與私募，並向董事會隱匿，使董事會通過私募案，祝文宇藉此獲利3.9億餘元。台北地檢署今（8月22日）依違反《證券交易法》起訴，並沒收其高達3.9億元之不法所得。今年5月6日，祝文宇涉嫌在2013年間，找親友、員工當人頭，辦理旗下上市公司「愛山林建設」私募增資，卻隱匿關係人資訊，之後又以相對成交方式，拉抬愛山林股價，涉嫌操縱股價，遭到檢方兵分23路搜索、約談，並於凌晨1200萬元交保、限制出境出海。根據起訴書，祝文宇在2013年10月，為謀取私募股票與市價之鉅額價差，指示11名經理人開設證券帳戶供其使用，並用11人名義參加私募案，不實登記為策略性投資人、與愛山林公司無關係，並向董事會隱匿實情，讓董事會通過私募案，台北地檢署今日偵結，依照違反《證券交易法》起訴，並沒收其高達3.9億元之不法所得。其餘16名親友，包括妻子張瀛珠、兒子祝藝、愛山林財務副理林佩君、瑞揚開發董事長吳宜臻等檢方認為均不知情且罪嫌不足以不起訴處分作結。而祝文宇另涉犯炒股的罪嫌，檢方則表示祝文宇多以愛山林內部人名義買賣，與實務上操縱股價之情大相逕庭，罪嫌不足也以不起訴處分作結。
鄉林宣布退出中國市場 謝金河按讚：是鄉林改變的第一步
鄉林建設（5531）經董事會決議，在中國的子公司青島鼎林以股權轉讓方式出售名下房產，交易總金額為人民幣11億元（大約新台幣44.96億元），根據鄉林說法，未來將加大在台投資和布局，對此財訊傳媒董事長謝金河認為，此舉等同退出中國市場，但對鄉林集團以及負責人賴正鎰都是正向改變。謝金河在臉書表示，查看24日的新聞除了大罷免造勢活動，討論度最多的是鄉林集團決定把在中國投資的鼎林集團打包出售，等於退出中國市場「也許這是鄉林改變的第一步。」根據他的說法，鄉林在中國的投資遍佈青島、重慶、南京、成都，以飯店為軸心向外擴張並在中國全力推案，但在中國房地產火熱的時代，鄉林沒有賺到錢，反而是在台灣的財務報表上，每年都揭露在中國有十億上下的虧損。謝金河透露先前到台中演講，曾經分享台商在中國的虧損情況，當時提到鄉林，鄉林董座賴正鎰也在現場，兩人是雲林同鄉，雙方父親是好朋友，演講後彼此交換意見，針對鄉林為何每年虧損10億上下，賴正鎰認為是飯店折舊攤提，而他建議仿效晶華酒店模式，以輕資產、售後回租的型態經營，以減緩財務報表的壓力。謝金河指出，鄉林建設在金融海嘯前股價一度到124元，這些年都在面額附近，近年來沒有配過現金股息，只有2017年盈餘配股0.5元，2018年配0.1元，反觀台灣大多數的建設公司在20年以來的推案都賺翻，例如鄭欽天的興富發或是祝文宇的愛山林爆發威力驚人。他直言，鄉林建設一直以來都是賺台灣拿來賠中國，股價長期欲振乏力，賴正鎰此時做出改變，「我覺得是好的開始。我和賴正鎰是雲林同鄉，他的父親和我爸爸是好朋友，這幾年鄉林在雲林推鄉林雲峰，回鄉打造豪宅。我常勉勵他，多愛台灣一些，鄉林會更好！希望賴正鎰這次的改變是正向的！」告不告都沒差！ 童子賢回應傅崐萁：我講話有所本罵我們的就是親共！曾興誠：罷免是愛台與賣台的對決川普說不想摧毀馬斯克 還祝他生意興隆！
興富發喊「回溫了！」1835億案量齊發 金山洲際開幕時間曝光
輝達執行長黃仁勳宣布海外總部落腳北士科後，市場預期上下游國際供應鏈一起進駐台灣，不僅帶起一波商辦熱潮，也為冷清的住宅市場注入一劑強心針。市場敏銳度高的興富發，今年線上銷售個案高達總銷1835億元。興富發發言人廖昭雄今(5)日高喊，「小枝節(打炒房)都會被大趨勢壓過，台灣房地產已經開始回溫了！」同時他也預告，金山洲際酒店預計今年9月隆重開幕。興富發公布今年線上銷售個案，總銷共1835億元，其中55%為住宅，45%為商辦，指標新案包括總銷約340億元的新北副都心商辦案「國家壹號廣場」、總銷313億元的新北淡水住宅案「新海城」、總銷245億元台中西屯商辦案「市政壹號廣場」…等。廖昭雄表示，「台灣房地產已經開始回溫了，要趁這波趕快推商辦、住宅，也想藉此告訴消費者，不要等到漲到一定程度再進場，此時此刻是最佳時機！」興富發發言人廖昭雄表示，近期明顯感受到台灣房地產已經開始回溫了。（圖／林榮芳攝）對於近期房市表現，廖昭雄坦言，「過去半年來，確實有一些停滯、賣不動，甚至說售屋市場沒有人的情況。」第七波金融管制對房地產在短時間內衝擊很大，除了放貸有限制，還嚴格控管，不管豪宅或是多戶購買人，或建商土建融，都必然受影響，短時間內對換屋或首購一定會有觀望。「不過最近市場已感受到人流回來了！」他認為，只要產品、地點正確，價格合理，就會有剛性需求出現，房市不景氣時，不敢說一定降價，但議價空間比較大。對於日前甲山林董事長祝文宇喊出「全面打折」，他認為是一種銷售策略，有大型建商出來宣示，可以讓市場稍微活絡一點。他也特別提到，黃仁勳效應帶動科技業產業鏈齊聚投資台灣，最大意義就是台灣會越來越安全，地位越來越重要，對台灣有很大幫助，大家也會有錢賺，興富發也是跟著世界大趨勢走，「小枝節(打炒房)都會被大趨勢壓過，沒有擔心的問題。」不過對於金融管制，興富發也調整購地腳步，「不再獵素地」，他表示，「現在土建融本來就不是很好申請，最近開發方向以雙北都更危老為主做調整，目前手上有5個以上都更案在談。」他也透露，目前土地庫存很多，其中有2大案在醞釀，一個是高雄特貿三案，預計2030年完工，總銷約有500億元；另一個是在新北汐止好市多對面，有1.4萬坪的工業區，將朝向辦公室規劃，預計再1年半後取得建照，同樣預計2030年才完工。另外對於市場關注已久的金山洲際酒店，他也強調，「今年下半年一定會隆重開幕」，預計時間點落在9月，「這飯店蓋太久，中間又碰到疫情，做越久，老闆越加越多東西，等級越來越高，預期未來房價將不便宜。」
「這企業砸13億」也在士林設總部！ 專家曝輝達不動產效應：有潛在發展性
輝達總部確認進駐北士科，掀起產業界對士林的高度關注，但早在輝達之前，就已有直播品牌業者搶先插旗士林商辦，浪凡網路科技於今年初公告，以約6.14億元，加碼買進士林豪辦「欣翰士林官邸」5、6樓共三戶，如今已實價揭露，全數為毛胚屋交易，共677.85坪，再加上其早在2022年以6.8億元買下該商辦四戶，合計已砸近13億元「打包多層」買進。另外還有在地的電機工程業者，也於1月時，購入「欣翰士林官邸」中樓層戶，總價約1.49億元，每坪97.23萬，不過該戶前手屋主於10年前以15,283萬元買進，帳面小賠395萬元出脫。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，士林雖非台北商辦熱區，不過近年因豪辦「欣翰士林官邸」的交易升溫，陸續吸引多元高端企業進駐，如今輝達再點名選址北士科設立總部，將持續帶旺士林、北投兩區的不動產熱度。張旭嵐指出，其實士林區商業機能原本就相當成熟，不過近年因台北商圈重心轉移，人潮略為退燒，然而輝達落腳，可望讓士林商圈重返榮耀，初期將吸引科技上下游廠商進駐，周邊小型餐飲需求率先爆發；中期則展望產業生態鏈成形，連鎖品牌、餐廳、健身房、商務中心蓬勃發展；長期看重商圈成型後的人潮穩定，租金房價也將更上一層樓。隨著北士科開發腳步加快， 台灣房屋集團趨勢中心進一步觀察，位於北投區文承路、屋齡僅1年的新穎商辦「士科之芯」，今年已有2筆破億元的交易，成交單價在83.6~86.5萬元之間，展現出高總價、新商辦在北士科的需求。2024年至今士林北投商辦交易。（圖／台灣房屋提供）北士科的崛起，也進一步帶動周邊中古商辦交易，屋齡17年的商辦「萬象之都」，2024年至今單價落在79.9~104.3萬元，第一建經研究中心副理張菱育指出，該社區規劃有工作室、小套房等產品類型，因坪數小、總價低，吸引天母小資族、上班族的目光，社區更曾創下每坪114.8萬元的紀錄，有「最貴工業宅」之稱；另外「士林新天地水漾區」也屬於工業宅，近期成交單價64.5 ~77.6萬元，吸引有中小型辦公或設立工作室需求的業者進駐。張菱育分析，過去士林、北投地區向來以住宅市場為主，商辦市場基期較低，但近年北士科產業聚落發展效應已逐步發酵，帶動商辦市場價值與競爭力，後續隨著輝達、金仁寶集團、叡揚等資訊科技業大廠進駐，預期將加速產業鏈聚集效應，進一步推升區域內的商辦價格與交易量。對於中小企業與新創電商業者而言，士林及北投相對實惠的入手門檻與潛在發展性，將是未來首都商辦市場的新亮點。高房價元兇？屋主3天跳漲200萬 房仲怒控：我的努力算什麼房市強心針！祝文宇喊「每坪讓利20萬」：不景氣才是買點年薪200萬！房仲喊「8成沒問題」 聽到要保人他氣炸：我是最大小丑
再提「案案讓利」新案每坪俗20萬 祝文宇：不景氣才是買點
房地產龍頭甲山林集團自4月舉辦「濱河地景」公開記者會喊出讓利後，今(27)日董事長祝文宇表示，該案至今已經賣7、8成，由於甲山林今年自建案推案量突破千億元，他宣布集團建案全面申請美國UL建築、健康雙標誌，同時再喊出「案案讓利」「不景氣才是買點」。甲山林2025年自建推案包括板橋總銷90億元「濱河帝景」、總銷10億元「帝景7」，中和區總銷400億元「左岸明珠」，三重加總250億元「市政帝寶」「市政帝景」、55億元仁信段案，以及新竹寶山250億元「新竹帝寶」2~7區，總案量高達1055億元。其中「濱河帝景」今年4月初舉行公開記者會時已預約超過5成，今祝文宇記者會上再提「案案讓利」，透露「濱河帝景」至今已賣7、8成，認為上次讓利的宣傳奏效。而即將推出的三重「市政帝寶」，他表示，旁邊實價登錄每坪已上100萬元，他打算賣比實價登錄便宜，每坪再讓利20萬元，預計開價7字頭，由於後面三重還有「市政帝景」緊接著推出，「我們房子不會停著不蓋，房子都是從便宜賣到高，所以現在是最便宜的。」目前「市政帝寶」正在收早鳥客。2025 年房市受經濟、政策、通膨等因素影響，預計呈現「價穩量縮」的格局，祝文宇也表示，現在的市況大家還在觀察，頭痛錢到底怎麼辦，房地產是最好的路，是最好保值的，又以預售最好，付少少自備款就可以擁有總價的資產。而選擇產品要挑以後有住和租的需求很重要。甲山林自建案全面申請美國UL建築、健康雙標誌，今舉辦記者會。（圖／林榮芳攝）對於關稅與匯率的影響，他也提到，認為台幣升值還沒到盡頭，預估會升到28元以下，但勢必對出口產業受影響，他認為，台灣人都很勤勞賺錢，積蓄很多錢，要不要花而已，台灣還是有很強競爭力，IC產業5年跑不掉，台灣有很強適應力。他認為，目前只是消費者何時恢復信心而已，依他歷年經驗，大家認為不景氣就該觀察，但他認為不景氣才是買點，房市若榮景時會越買越貴，現在房市因為某些因素，價格低一點時，才是進場的時機。甲山林今與美國UL簽約，未來自建案不僅在建材選用、施工工法及硬體設施上持續創新，更率先推行「專戶專屬建築生產履歷」，在結構工程、裝修防水工程與機電工程等重點階段，全程詳實記錄。甲山林集團總顧問 李俊平表示，甲山林是國內首家申請美國UL Solutions「生產履歷與健康建築」國際雙重認證的建築集團，除在地產市場樹立標竿，更主動邀請客戶參與工程說明會、工程參訪。 李俊平也分享，當初合作前內心是恐懼的，擔心台灣供應商是否有能力提供符合UL認證的建材，另外要做到每一戶都能做到認證和資訊蒐集是不容易的，這需要整個團隊都必須達到要求。祝文宇也霸氣說到，自建案案案都申請美國UL 認證，就是要讓大家看到價山林蓋的房子、甲山林蓋房子的態度。
董座祝文宇涉炒股1200萬交保 愛山林發重訊：對公司營運不造成影響
代銷一哥愛山林（2540）昨（6）日驚傳檢調搜索及約談董事長、副董事長、總經理及董事長夫人等18人，經過檢察官漏夜複訊後，祝文宇諭知1,200萬元交保，並限制出海出境，祝文宇夫人張瀛珠因涉及證交法等條文，諭知500萬元交保，祝文宇獨子愛山林總經理祝藝，以200萬元交保；下午愛山林也發布重訊聲明，董座祝文宇已交保請回，財務、銷售良好，不致有任何財務問題。今天一早愛山林股價被摜入跌停，一路鎖在74.7元至終場。愛山林今天下午則公布重訊，針對董事長祝文宇昨天遭檢調傳訊一事之說明及因應措施。愛山林表示，昨日愛山林董事長祝文宇遭檢調傳訊一事，據初步了解相關訊息後，係民國102年董事長剛入主愛山林時，對上市公司之法令不熟造成作業失誤與行政疏失，經清查目前已無相關情形，亦未涉及愛山林近年之營運情形。愛山林聲明，愛山林今年剛完成現金增資，目前財務狀況穩健、銷售業績亦稱良好，且今年起將有不少建案陸續完工交屋，銷售率皆已達9成以上，完工後資金流入將相當充沛，不致出現任何財務問題。愛山林表示，至於愛山林興建中之建案，仍將依進度持續施作，絕不會因董事長受到調查而有無法完工之情形發生，銷售業務也會持續進行，愛山林總體發展仍將持續穩定增長。愛山林表示，此外愛山林董事長已於調查後交保請回，對愛山林經營幾乎不會造成影響，況且愛山林在建設和銷售領域都已聘有專業經理人操刀負責，各部門皆有良好分工且能獨立運作，故無論將來案情如何發展，愛山林都能正常營運。
祝文宇涉嫌炒股不法獲利上億 愛山林開盤跌停
甲山林集團、愛山林（2540）董事長祝文宇以及其家人、公司高階主管等18人，因涉嫌捲入操縱股價獲利上億昨遭檢調約談。台北地檢署漏夜偵訊後，今凌晨依違反證交法命祝文宇1200萬元交保、限制出境出海。今（7）日台股開盤，愛山林跌停至74.7元。代銷龍頭甲山林集團祝文宇，涉嫌在2013年間，找親友、員工當人頭，辦理旗下上市公司「愛山林建設」私募增資，卻隱匿關係人資訊，之後又以相對成交方式，拉抬愛山林股價，涉嫌操縱股價，擬制性獲利逾1億元，違反《證交法》及《洗錢防制法》等罪，檢調6日兵分23路搜索，並約談祝姓董座夫妻與兒子等20人到案。經北檢漏夜偵訊後，今凌晨依違反證交法命祝文宇1200萬元交保、限制出境出海；妻子張瀛珠500萬、兒子祝藝200萬，集團公司董事長吳宜臻與員工股東等3人各100萬到50萬交保，副董事長張境在請回。今凌晨，親友團30秒就拿出錢來辦保，離開時，記者問有沒有什麼話要說，祝文宇面帶微笑表示：「沒有話說」「謝謝各位」。
營建股利大爆發2／房市多頭現在才變現 交屋潮持續挹注「這幾家」營收有撐
營建股去年喜迎「最大交屋潮」，今年股利大方送，迎來高殖利率題材，這是「短多長多」還可以投資嗎？CTWANT記者調查，不少建商除了公布股利喜訊，還亮出未來3到5年的「完工入帳」計畫，包括興富發（2542）、愛山林（2540）、遠雄（5522）、達麗（6177）等，未來每年完工量皆達百億起跳。據內政部統計，2024年全台住宅類核發建築使照達13.8萬宅，創下自1996年以來最高紀錄。若以平均工期4年來看，約是自2020年起房市進入多頭，建商大舉推案所致。市場預期這場「最大交屋潮」至少能乘浪而行3年不動搖，配合高殖利率題材，尤其面對房市前景不明，營建股還能投資嗎？由於營建業財報採「完工入帳法」，因此不少建商會一次布局未來3~5年的推案，以保障每年能有穩定的完工數和營收額。據此，CTWANT記者就近日公布股利政策的建商，逐一檢視未來新屋完工量，有部分建商今年「更有看頭」，甚至未來3~4年完工量仍持續衝高。潤隆於北市文山區推出水景地標成屋案「信義富境」，主推23~37坪2~3房，強調首付7%起低自備方案。（圖／林榮芳攝）今年擬發放現金股利2元的潤隆（1808）為例，依5月5日收盤價計算，殖利率達6.09%，今年將有「景安文匯」「信義富境」及台中「VVS1」「市政愛悅」4大案完工交屋，除「信義富境」採先建後售外，其餘平均銷售率都超過9成，估計今年交屋入帳可望達200億元，是去年營收的翻倍。去年完工量較少的華固（2548）擬配發現金股利5.5元，股票股利0.5元，合計共6元，總殖利率5.58%。今年有住宅案「華固大安學府」「華固得月」，及商辦案「華固中央置地」「華固時代置地」4大案完工，總銷達283億元，其中住宅案已完銷，商辦案正衝刺年底前銷售5成，全年入帳可達170億元，相較於2024年營收72.12億元，年營收不僅倍增，還挑戰近6年來新高。皇普（2528）今年擬配發每股2.5元股利，包括現金2元、股票0.5元，總殖利率6.72%，為32年以來最慷慨。不僅如此，今年第一季就有百億大案「皇普莊園」開始交屋，加上「皇普園道之首」持續入帳，2025年開春營收就破表，緊接著還有「皇普摩天100」「皇普La Vie」等案將在下半年交屋，且幾乎完銷，預期今年全年入帳金額上看220億元，全年業績可望攀歷年高峰。華固近年大舉在台中購地推案，案量逾百億，圖為董座鍾榮昌（中）主持台中客戶服務中心啟用典禮。（圖／林榮芳攝）今年擬配發3元現金及0.5元股票股利的達麗，總殖利率8.16%。達麗2020年起推案打出「跟著台積電走」，今年完工交屋有「達麗世界仁」「達麗天蒔」，總銷126億元，預估明年還有3大案完工交屋，總銷164億元，2027年約180億元，2028年約275億元，未來5年，每年完工交屋150億元以上，目標年年推案及完工量可達200億元。轉投資案台北大巨蛋啟用後的遠雄，2024年全年營收達223.99億元，2025年迎來大規模完工交屋潮，包括北士科商辦案「遠雄商舟」在內的5案，總量上看368億元，營收可望再攀高峰。也預估未來3年每年都有逾200億元的完工量，2026年有296億元，2027年351億元，2028年264億元；後續仍有逾千億元在手案量待開工與推案後，規劃於2029年以後分年完工。今年率先喊出「讓利」的愛山林，2024年稅後純益19.02億元、年增26.1%，獲利創下歷史新高，EPS為3.07元，將以每股現金股利1元及股票股利4元進行發放，總殖利率5.91%。代銷龍頭愛山林2020年推出首個自建案起積極轉型建商，其中超級大案「新竹帝寶」將在今年起陸續分區完工入帳，今年預計有147億元交屋認列。愛山林董事長祝文宇帶頭開讓利第一槍，引起業內轟動，他強調，未來愛山林的自建案會越來越高，今年大約7成。（圖／黃鵬杰攝）愛山林董事長祝文宇多次提到，未來數年將邁向自建案完工交屋高峰，據愛山林統計，未來5年完工量將達1,021億元，平均每年貢獻營收可達百億以上，每股獲利可望逐年衝高。營建股「營收王」的興富發2024年營收365億元，擬配發每股現金股利2元，股票股利0.5元，創近3年最佳股利發放紀錄，總殖利率5.91%，2025年完工量全台多達11筆，總案量達920億元，目前已售623億元，2026年將有800億元以上的新屋完工量，2027年則來到最高峰的1,131億元，若興富發如期完工交屋，將連續3年營收創高。儘管川普關稅戰開打後，房市較顯萎靡，不過大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，在建工程不會因此停下腳步，頂多工程放緩出現遞延完工，因此未來幾年交屋潮仍會一波波湧現。另依核發建築建照數量，2020年破16萬宅後一路走高，直至2023年才有下滑跡象至14.6萬宅，推估要到2027年後交屋潮才會趨緩。對於高殖利率題材的營建股可否進場加碼或長抱？華南投顧董事長儲祥生表示，營建股殖利率雖高，但營建業不景氣，未來獲利趨勢還是要注意一下；如果營建公司未來3年入帳很穩定，現金殖利率也處低檔還是可以承接，但是營建的景氣趨勢向下，追高不宜。
房市潛力區都有這些特點 符合3要素房價易漲難跌
人口紅利是判斷房市需求與潛力的重要指標，更是買房保值的關鍵，「人多的地方才要去！」，是現階段獲得房市專家普遍認同的購屋參考指標。根據內政部統計的人口淨流入數據分析，前10大人口紅利區大多同時具備產業、交通、商業活動等3大要素，人口移入多，購屋需求就大，房價自然易漲難跌。根據內政部最新的「電信信令人口」統計，各行政區淨流入人口最多的前十名行政區，桃園市大園區的人口淨流入高達18萬人，成為全台最大房市潛力區，緊隨其後的是台中西屯區與台北市中山區。專家指出，這些房市熱區全都具備「產業、交通、商業」三大關鍵要素形成人口磁吸效應，進而推升房價。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，相較於傳統戶籍人口統計，「電信信令人口」更能精準反映區域內的實際居住與活動人口，成為判斷房市潛力的重要指標。尤其在少子化的趨勢下，自然增加人口大減，而社會增加的人口移入數量，就成為支撐房市需求的關鍵因素。調查顯示，桃園市和新北市各有3個行政區入榜十大人口紅利區，顯示這兩地擁有強大的人口拉力。桃園大園區雖因機場人流而數據亮眼，但其航空城計劃、機場捷運及亞洲矽谷等發展確實帶動當地房市需求穩定成長，且每坪29.9 萬元的房價，相較於周邊區域仍具優勢。專家進一步分析，觀察這些房市熱區能夠吸引大量人口移入的原因，主要可歸納為3大關鍵因素。首先是「就業機會多」，例如桃園大園、台中西屯等區域，都有工業區或產業聚落，加上台商回流設廠創造大量工作機會；其次是「交通建設完善」，包括捷運、高鐵等交通網絡讓交通更便利，吸引通勤人口；第三是「商業活動蓬勃」，各區域都擁有大型商場、商圈，滿足民眾購物與休閒需求。值得注意的是，這些區域不只人口流入多，房價也呈現穩健上漲趨勢。以台中市的西屯區為例，平日夜間停留人口較戶籍人口多出近10萬人，近一年住宅單價達34.8萬元，在七期重劃區、大專院校及科技園區的加持下，持續吸引外來人口進駐。在股市動盪之際，對於想轉往房地產的置產族群來說，掌握人口流向將是關鍵。房產專家建議，購屋族可關注這些具備「三要素」的區域，尤其價格仍在合理範圍內、但發展潛力大的地區，例如桃園大園、龜山、新北市的淡水等地，當區域同時具備產業發展、便捷交通與蓬勃商業活動等條件時，不僅能持續吸引人口入住，房價也會隨之水漲船高，成為易漲難跌的房市潛力區域。房地產代銷業大老甲山林集團董事長祝文宇也指出，在市況觀望的時候，反而是最好的入場時機點。因為若房價一直漲，民眾進場只能追高，而買氣觀望的時候進場，只要衡量產品是否符合四大要點：好的地點、買得起的價格、優良的品質與產品的未來性，就是能積極入手的好時機。
永和大陳房價百萬跟進讓利風？ 皇翔：甲山林比較厲害！
皇翔（2545）永和大陳都更案單元3，今（18）日舉行動土典禮，該案基地面基近4000坪，相當於一個標準足球場的大小，預估全案總開發價值高達300億元。面對甲山林董事長祝文宇日前宣布今年推案全面打7折，並點名大陳社區每坪將開出百萬房價，皇翔回應，目前尚未確定銷售時間及價格，「7折連利潤都不夠，甲山林比較厲害！」永和大陳社區因產權複雜、所有權人分散全國，以及違章占用等問題，被形容是「史上最複雜都更案」，目前單元1上個月底已和遠雄簽約，單元2「勝開大地」於2020年完工交屋，單元3、4由皇翔得標，單元3於今日開工，單元5由茂德建設旗下統一工商綜合區開發獲得最優申請人，單元6、7則為漢皇開發取得。新北市長侯友宜今特別出席單元3動土典禮，他表示，大陳社區總共7個單元，是全台最大、最複雜、挑戰性最高的都更，經過多年努力，一塊塊弄齊。今年目標明確，單元6要在今年拆除，幾個還在辦公開說明會的單元，也希望在他任內能有快速進展。未來7個單元社區，不僅有公園、活動中心、幼兒園、圖書館，還有長照機構，相信新北公辦都更越做越好。新北市長侯友宜、皇翔建設董事長廖年吉出席永和大陳單元3開工典禮。（圖／黃威彬攝）單元3基地面積將近4000坪，相當於一個標準足球場的規模，共規劃4棟建築，包括3棟地上33-35層住宅大樓，以及1棟9層樓高的商辦市場棟，預計4年6個月後完工。據了解，該案含地主分回總銷約300億元，預計地主分回超過一半。由於日前甲山林董事長祝文宇點名大陳社區每坪將開出百萬房價，並宣告集團今年所有推案全面讓利7折，包括與單元3同樣是水岸宅的新建案都會讓利，記者詢問皇翔是否跟進？皇翔建設財務部副總暨發言人游玉華回應，「7折連利潤都不夠，甲山林比較厲害！」目前還未定銷售日期與價格，今年會先搭接待中心，等年底會較明確。她也表示，「(房價)要大跌機會不大，有通膨、關稅因素，市場未確定下，會比較保守看待。」
房市讓利第一槍！祝文宇：「甲山林推案全讓利」 今年維持千億案量不變
甲山林今（9）日舉行新北市板橋總銷90億元預售案「濱河帝景」公開記者會，主打新板特區6折價。面對關稅戰、台股暴跌房市前景不明，董事長祝文宇表示，今年推案總量不受影響，一樣推出超過1000億元案量，「台灣這十來年沒問題！」他也帶頭開第一槍，「今年推案一定都讓利！」祝文宇表示，去年9月打房後客戶變得保守，房價有點停滯。據他向友人了解，6年之內台積電還要在台灣蓋好幾個場，IC產業重鎮還是在台灣，美國、日本投資要有一定規模最少需要10年時間，「台灣這十來年(景氣)沒問題」。甲山林板橋總銷90億元「濱河帝景」今公開，主打新板特區6折價。（圖／黃鵬杰攝）對於建案公開剛好巧碰關稅戰首日。祝文宇表示，這時候推出也是想讓消費者買到買得起的好房子，新板特區目前房價每坪120~125萬元，「濱河帝景」讓利以新板6折價開賣，每坪開價75萬元。「濱河帝景」可以看到水岸和台北101，通常水岸宅都規劃大坪數，該案是甲山林系列水岸宅中難得小坪數產品，客戶也有不錯反應，「目前簽約已超過5成，馬上就會實價登錄，讓利夠多一看就會看懂。」他也表示，「今年推案都會讓利，區域高價的6折。」他以8月將開案的永和「左岸明珠」400億元案量而言，「周邊大陳社區都賣破百萬，我一定讓利，大家就來比比看。」他也提到，不管銷售好不好，開案2個月就會封盤。祝文宇也坦言，原本「濱河帝景」參考周邊成交，預期開價要破百，但今年預期要推千億，就要有推千億的價格策略，而且要在不景氣當中讓大家看見甲山林，因此「今年案子全讓！」對於是否有同業跟進，他說，「想賣房子的就會跟進。」「甲山林在每次不景氣中都是帶動者，不景氣就是我的機會，因為接觸市場很多，了解客戶要什麼產品，房地產是最好保值產品。」祝文宇說，房地產受到經濟影響不大，只要有需求，只要賣得起、住得起。雙北本就有需求，因房子老化、住戶年紀大要有公寓換大樓的需求。他也提到，現在市場大家都在觀望，「觀望時就是最好的入場時機，房價一直漲時大家進場就在追高，他認為現在是下手時機，如何讓客戶認同有4點，一要找到地點，二要考慮大家買不買得起，三要看品質好壞，四看產品未來性。」今年甲山林推案總量超過1000億元，329檔期推案量610億元，包括板橋總銷90億元「濱河帝景」、三重150億元「市政帝寶」、新店60億元「敦南之森」、新店150億元「寶鈺」、A7重劃區160億元「長耀林口A7案」。
2024推案王1／二、三名加總都不敵「寶佳們」年推1.3萬戶 「這家」靠一案轟動武林
去年房市可說是「上沖下洗」，上半年受惠新青安，下半年央行打炒房及第七波信用管制，儘管如此，根據591新建案統計，去年全台推案總銷仍爆出2.56兆元天量，年增23%；個案數、戶數也皆成長逾2成。CTWANT委託591新建案統計，以推案戶數列出「2024十大建商」排行榜，寶佳機構不管在總銷還戶數上，年推1.3萬戶、總銷1858億元，都穩坐「推案王」，最大指標案為台中市南區、總銷84億元「文心樂章」；興富發、富宇排名二、三；元利則是以超大北市造鎮案「四季莊園」一案，不僅一躍上榜，熱銷佳績羨煞同行。去年9月左右「新新併」關鍵的寶佳，在各產業間攻城掠地，本業也從未懈怠，根據市場估算，泛寶佳體系的建設公司約有72家，若再把轉投資或股東的公司算進去，可能已有80家子公司的規模。因此縱然沒有百億指標案加持，但憑藉著年推74案的海量戰術，即把其他建商狠甩在後。2024年十大建商排行，興富發和富宇不論是在推案戶數和總銷排行上皆名列二、三。其中，興富發這次總銷金額首度突破千億大關，創下歷史新高，去年指標大案為淡海新市鎮的預售案「新海城」，總銷314億元、2200多戶，也是去年度戶數最多的新建案；富宇在去年同樣是案量大爆發，總銷和戶數都較過往一舉成長了3倍。對於今年推案策略，興富發發言人總廖昭雄透露，今年推案集中在雙北、台中、高雄，延續去年推案氣勢釋出逾1100億元案量，其中商辦占比達8成，主要是中小坪數的微型商辦，其中新莊副都心和台中將分別有單一總銷高達330億元的指標商辦登場；住宅新推案有2案都在高雄，其中「中山鉑悦」預計3、4月公開。由鄭欽天領軍的興富發，向來市場敏銳度高，打炒房下見風轉舵，將前幾年大推的住宅放緩改推商辦為主力，並以2024年作為「微型商辦元年」。（圖／報系資料庫）若以推案戶數排行「2024十大建商」，第四名後為愛山林、茂德、遠雄、元利、立信、大同、豐邑。其中元利、立信、大同為新入榜；達麗、永信、宏普則從去年掉出榜外。愛山林建設近年注意力都放在蛋白區的造鎮大案，像位在基隆暖暖的「城上城2-美麗上城」及位於新竹寶山的「新竹帝寶」，都讓這幾年案量持續大進補。董事長祝文宇在日前集團旺年會上提到，為了培植自建案的業績，今年營建團隊會從建一處、建二處，再拓編至建三處，並準備推出1000億元自建案，指標案為新北市中和「左岸明珠」。據了解，總銷從原本預估的300億元，目前正在變更建照，經重新規劃後預計可達400億元案量。祝文宇表示，愛山林去年自建案總銷超過600億元，今年將推出1000億元，也開始擴編營造部門，「相信過幾年營收更有看頭！」（圖／林榮芳攝）拿下總戶數第六名的遠雄，去年指標案為台北市北投區、總銷100億元的「遠雄商舟」。今年推案集中在第四季，共推3案約210億元，指標案為台中北屯區機捷案120億元及高雄楠梓臨近高雄大學住宅案60億元。對於市況看法，遠雄發言人謝清林表示，土地及營造成本居高不下，價格並無下修空間。第七名新面孔元利，去年台北市文山區推出基地面積12,000坪，一、二期總銷共千億的造鎮案「四季莊園」，以單一個案搶進排行榜，每坪要價破百萬，總戶數1600多戶，根據實價登錄已銷售超過600戶，在房市寒冬中創造奇蹟。同樣新入榜的立信，去年首度跨出北台灣於高雄推出「立天下」，總銷130億元。董事長賴運興透露，今年準備了300億元案量，就等市況回溫，而立信今年推案遍及雙北、台南、台中、桃園，已成為全國推案建商。拿下第十的豐邑，去年指標案為高雄總銷127億元的「豐邑TOP+」，2025年開春已在台中南屯推出總銷70億元「泊金灣」。國泰建設雖重點布局六都市中心，加上品牌力，開價向來高人一等，去年雖未擠進戶數排行前十名，但若以總銷排行，卻是名列第四。國泰建設發言人林清樑表示，國建今年目前預計推出6案，北部3案，台中、台南、高雄各1案； 6案總銷約260億元，最大案為1月已推的桃園中路重劃區「Grand Park」，總銷52億元，其他5案預計在第三季前推出。同樣是戶數不多，但總銷驚人的中悦建設，總經理陳再河也表示，中悅近年推案以商辦為主力，住宅僅占2成。除了去年新莊推出商辦「松TOWER」「栢TOWER」持續銷售，今年會再推出「中央廣場」270億元，預計明年底完工公開，目前已有接觸潛在客戶；住宅方面，新莊會推出成屋案「仰悅」，總銷65億元，規劃130坪大坪數豪宅，每戶總價上億元，預計最近能拿到使照開賣。對於今年市況，陳再河直言，工料價格把房價撐住了，房價跌幅有限，但房市也不會再像以前那般好了。 陳再河表示，近年中悅推案主力放在新莊商辦產品，政府打炒房不影響，因為中悅不炒房，且購買的都是企業主、自用為主。（圖／周志龍攝）
輝達台灣總部這2地呼聲高！ 商仲曝選址「2重點」：可行性低
本週二（21）重返市值王寶座的全球AI晶片龍頭輝達，欲將亞洲總部設在台灣，近期成為熱門話題，各地政府積極招手表示歡迎，又以台北市南港區的呼聲最高。商仲直言，輝達台灣總部的重要性不亞於矽谷總部，以其前瞻性與規模效益來評估，最佳綜合效益確實為南港，不過最適合的位址則非傳聞的「南港調車場」及「台電CR1都更案」。「輝達這次要設立的是在台灣的企業總部，其重要性不亞於在美國加州聖塔克拉拉的矽谷總部！」宏大國際資產總經理陳益盛表示，如此具規模的跨國企業，總部優先順序應會具高效益、低成本兩重點，前者是考慮企業格局及業務執行能力，可吸引人才、技術、通勤及業務往來便利，若具地標性就更理想；後者則是中長期可擴充性下，租金、地價的低成本考量。以台灣目前產業的發展，台北市仍是人才的最大本營，但相對地價、租金等成本也是全台最高，由北往南成本逐漸降低。然而陳益盛也指出，台北腹地有限，內湖科技園區已飽和、北投士林科技園區機能尚未成熟，只剩南港區的發展到位又兼具開發空間，因此有傳言多處地點適合輝達。根據陳益盛多年經營法人企業的觀察，國內中小企業選擇以最高性價比為主軸，而國際級頂尖企業要選企業總部，重點則是最佳綜合效益，南港的確吸引了多家國際大廠進駐，包括英特爾、飛利浦、雅虎、惠普、匯豐銀行、3M等皆在該區設立企業總部。陳益盛分析，企業總部設立南港主因以吸引人才為重，該區有軟體工業園區、緊鄰內湖科技園區，隨時有成熟技術人才。若要培養未來人才，台北有多所頂尖大學如台大、台科大、北科大等，南港甚至有全國最高學術機構中央研究院，對比矽谷有史丹佛、加州理工學院、柏克萊、UCLA、南加大等名校。南港具產業及交通優勢。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）其他的南港優勢，包括「交通便捷」，有高鐵便於北、中、南業務往來，環東、一高、二高、國五方便開車族及生產品運輸，捷運、台鐵方便通勤族；「商業及生活機能」，區內有南港軟體園區、中信金融園區、南港車站Citylink、環球購物中心，及即將開幕的三井lalaport，未來還有南港之心、美華泰等；「台北流行音樂中心及文創園區」，藝術及文創對於科技產業，可啟發源源不絕的創意，對員工則具有文化及娛樂等附加價值。另一優勢則是「南港展覽館」，國際級Computex舉辦的地點正是在此，媲美在美國拉斯維加斯舉辦的CES展，符合企業產業特性，也更具國際能見度；另外「首都城市」也是重點，台北為台灣在國際最具知名度的城市，南港的都市規劃目標則為第二信義計畫區；「有腹地可擴充」，南港已有13處劃定都更單元，其中多處面積逾3公頃。南港目前有13處劃定都更單元。（圖／宏大國際資產提供）陳益盛也分享他對南港目前發展的看法，親身經驗是20年前介紹南港商辦給客戶時，被當作看不起他，10年前大約10組客人有2~3組可接受，但要看地點和可及性，近2年則有約半數可接受南港。企業選擇南港的思維，主要是需要大面積或新穎的辦公室，產業特性兼具業務往來及行政研發，除了最早於2014年就進駐的中國信託，近期也有多家壽險業及建商陸續插旗或開發興建商辦，壽險業有國泰、三商、台壽、新光、宏泰、富邦，建商有潤泰、遠雄、忠泰、國泰、冠德、長虹、華固、瓏山琳、愛山林等等。至於傳言中可能是輝達相中的南港幾處大型開發案，陳益盛指出，其中「台鐵調度場BR1都更案」，由國泰人壽、三商美邦大樓、華泰大飯店、國泰建設、國泰商旅合資組成的「南港國際」取得，是商業區及住宅區用地，已規劃商場、飯店、住宅及辦公大樓共9幢，並已發包興建約至地上5層樓，所以實際上可行性很低。已發包興建的「台鐵調度場都更案」可行性低。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）另一處傳言為「台電修護處CR1都更案」，近期由宏匯及愛山林建設合組的「山林匯」取得，愛山林董事長祝文宇對此曾表態，若地主台電點頭，「只要輝達有需求，全案以輝達為優先」；宏匯集團事業發展中心總經理崔梅蘭指出，主要看輝達的態度和需求，團隊都願配合。陳益盛認為，台電案客觀條件上或許有機會，但原規劃作住宅的總銷售金額會高於商辦出售，如興建商辦，出租收益的變現性不利開發商的大筆資金取得及拓展，而且地主仍是台電，不太可能出售持有面積，因此能否成案仍有待考驗。台電CR1都更案客觀條件上或有機會。（圖／東森新聞）最後陳益盛也推薦黃仁勳意想不到的地點，以腹地及位置為主，先不考慮法規或跨部門的限制，一處是面積約6公頃的南港高工校地，鄰南港軟體園區，若校舍空間足夠前提下，撥出3公頃面積給這家國際級企業或許正好適合，事實上目前南港展覽館位置就是早期南港國小搬遷空出的基地，有前例可循。另一大腹地是國家生技園區，面積約9公頃，部分原屬聯勤兵工廠腹地，位置鄰南港車站及中央研究院，以發展生技產業為目的而設立，但地點接近保護區、生態保留區，因此開發上的限制較多也更謹慎。國家生技園區面積約９公頃。（圖／東森財經新聞張琬聆攝） 假遺囑詐孤獨死！ 地政局曝「台版地面師」破案秘辛：快做這1事 租金飆漲寫28年新高！專家：房東感覺成本增加 輝達總部花落誰家？ 各地瘋搶一票狂猜 經長潑冷水：都不對
甲山林去年業績1250億元創新高 祝文宇：今年再擴編營建部營收更有看頭
甲山林集團今(21)日晚間舉行旺年會，去年甲山林簽約金額高達1250億元，創新高，董事長祝文宇表示，去年自建案總銷超過600億元，今年也開始擴編營造部門，「相信過幾年營收更有看頭！」甲山林旺年會今熱鬧舉行，員工以嘉年華會為主題，各個精心裝扮登場，並在九天民俗技藝團鼓聲中熱鬧開場。祝文宇致詞表示，3、4年前開始執行營建業務，去年營收只有10多億元，今年營建團隊再做細分，將原本的2個營造部門，擴編成3個處，預期今年、明年營建營收會更多；在代銷業務上甲山林行之有年，前年簽約金額超過1000億元，去年又超過1000億元，總計共1250億元，創新高；去年自建案總銷超過600億元，「感謝同仁付出，非常不容易，相信過幾年營收更有看頭！」祝文宇表示，甲山林有一個優點，30年前就有聯賣策略，銷售人員都是正式編制，可以加強訓練，訓練到同仁可同時賣多個建案，集團同時間手上約有50案量體，同仁們可判斷哪些區域更有發展性，每個都像是理專，為客戶提供最佳的建議、找到最適合的房子。甲山林Top Sales龐宗豫(右)已蟬聯19年業務冠軍，去年簽約金額皆超過35億元。（圖／林榮芳攝）他也表示，現在大部分是自住客，對產品規劃、品質有更多要求，甲山林希望蓋出消費者買得起的好房子，讓消費者買房除了自住保值外，還能賺大錢。祝文宇也幽默提到，本來這次旺年會本來要在好朋友興富發總裁鄭欽天位於金山的新飯店舉行，結果工程延遲，才臨時改訂較小的場地。根據證交所資料，2023年國內上市公司全體員工薪酬，第一名是愛山林，打敗半導體產業，每人平均薪資552.6萬元，相當驚人。祝文宇日前受訪時也提到，今年預計發出7億元獎金，業務人員最高年終獎金可以拿到40到50個月以上，成為旺年會關注焦點。旺年會也公布去年Top Sales，共6位，簽約金額皆超過15億元以上，第一名的龐宗豫，人稱龐媽，去年簽約金額超過35億元。據了解，龐宗豫進公司20年，第2年起，簽約金額就一直是冠軍，總計蟬聯了19年，無人能敵。至於今年布局，祝文宇日前愛山林法說會受訪表示，今年準備推出1000億元自建案，指標案為新北市中和「左岸明珠」，代銷案擬共有2307億元案量。
2024代表字「旺」 祝文宇：新青安是我看過最好政策
愛山林(2540)今(29)日舉行法說會，董事長祝文宇認為今年代表字「旺」，「新青安政策是我看到台灣做最好的住宅政策。」對於下半年市況冷卻，他坦言來人剩1/10，「但問題出在天氣不佳，不是政策影響。」對於未來房市，他預期「量縮，價緩升」。祝文宇表示，雖然央行打房讓市場急凍，但新青安是他從事房地產40、50年來，看到台灣做最好的一次住宅政策，年輕人喜歡住新房、要停車位、要好環境、要管理，是市場趨勢，年輕人買房從不可能變可能，是非常好的政策。他認為，目前有市場需求有2類，一是年輕人，另一是年紀大的人，舊房子超過30年以上的很多，年紀大還要爬樓梯又沒車位，等都更不知道等到什麼時候，除了新青安，政府應該也要考慮老年人住房政策。對於第七波信用管制以後市場冷卻，他也坦言，來人剩1/10，不過他認為，9月以來地震、颱風、下雨，「光是颱風拆招牌就花了300萬元以上，上禮拜六天氣才開始好，是事實上不是因為政策的關係。」若真有降價情形，也不會在雙北，「主要還是供過於求的區域容易房價鬆動。」對於市況，愛山林總經理張境在則表示，房市要看國內經濟發展，2024資金動能很強，房價漲幅快，因此央行踩煞車，第六波煞車沒踩到底，第七波踩深一點，他認為過完年後大家領完年終獎金還貸款，明年排隊放款的現象會好一點，同時他也看好過完年後的整體買氣，「量慢慢出來，價穩，消費者期待降價，憑良心說，營建成本高居不下，明年又有碳費徵收，1月1日又調漲基本工資，都影響營建成本，川普當選全世界通膨加溫，整體看起來房市不悲觀。」祝文宇表示，甲山林上市7、8年來，自建案和營造業績逐漸展現，含非上市今年度自建案執行超過600億元，明年準備推出1000億元自建案；今年代銷賣了1000多億元房子，2025年擬推代銷案共2307億元。祝文宇說，資本額擴大希望資金進到上市公司做土地及材料的取得，愛山林的優勢是代銷做得久，對市場清楚，所以會比較、預判，做好先期布局，選擇土地時比較有方向，找到哪裡較有發展，公司選案都避開供過於求的區域，因此公司較不受到政策波動影響。愛山林今年第三季以前累計營收75.02億元，當期淨利16.02億元，每股盈餘2.6元。2023年營收81.02億元，今年第三季前累計營收已經逼近去年全年，目前正在向百億營收挺進。愛山林代銷部分，今年1~10月代銷入帳1015億元，全案尚可售金額約有1054億元，2025年預計推出總銷2307億元；目前自建案總銷金額共2631.6億元。近年愛山林積極轉攻自建案，愛山林建設總經理祝藝表示，今年自建案開始交屋，對今年10月、11月較有貢獻反映在財報，2025年開始大量交屋落在，每年會有大量體自建案營收進帳，明年自建案營收超過代銷事業體，愛山林明年準備推出1000億元自建案，其中包括「中和左岸明珠」，目前執照正在申請變更，預計農曆年後推出，本月23日起已在現場熱身舉辦公益活動，預計帶動1萬來人。祝藝也補充說，該案建照下來就會立刻用最快速度動工，2029年底取得使用執照，2030年完工入帳。