葉凌棋
」 房市 葉凌棋 房價 打炒房 永慶房屋
市調半數民眾看跌房價 永慶葉凌棋：量縮25%創最大減幅
永慶房屋發布2025年第四季網路會員調查，全台看跌第三季房市比例，由上季的37%增加13個百分點至50%，為2020年以來的次高水平，看跌比重擴大；看漲房價的比例由上季的29%減少至20%，而持平比例也有小幅下降，從上季的34%下降至本季的30%。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，川普政府的對等關稅於8月正式落地實施，對台課徵20%關稅，且目前房市政策尚未放寬，仍受銀行房貸緊縮及央行第七波信用管制影響，交易量無明顯回溫，對於未來房價下跌的預期逐漸形成市場共識，因此，消費者看跌房價比重擴大至50%，看跌房價已是目前房市最大公約數。進一步觀察2025年第三季七都房價指數變化，新北跌幅在2%內，跌勢較輕，台北、桃園與新竹縣市季減2%至3%之間，台中、台南與高雄較2025Q2下跌3%以上，跌勢較明顯。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，根據六都地政局公布數據，2025年1至9月建物買賣移轉棟數較去年同期減少27.9%，顯示2025年至今全台房市交易量低迷，市場觀望氣氛濃厚，若買賣雙方價格認知無法拉近，往往導致成交期間拉長甚至破局，因此，如何打破目前的房市交易僵局，有明顯的降價幅度較能爭取快速成交的機會，「降價促成交」仍是目前房市交易關鍵。葉凌棋表示，雖然政府鬆綁新青安貸款限制，市場原本期待能釋出更多購屋資金，帶動買氣回升，不過，從近期交易量來看，回升幅度有限，主因在於房價基期仍高，買方普遍預期後續仍有修正空間，加上利率環境趨緊、總價門檻居高不下，讓剛性需求雖然存在，但進場態度偏向謹慎。因此，他調降2025年房市交易量預測，預估2025年交易量至26.3~27.1萬棟間，恐跌破27萬棟大關，與2024年相比，量縮23%至25%左右，創自1991年有紀錄以來最大單年減幅紀錄。
永慶房產集團運用最新AI技術打造「永慶AI特助」 擦亮「科技房仲」金招牌
AI時代來臨，永慶房產集團近日推出「永慶AI特助」房產科技，消費者只要在LINE上向「永慶AI特助」提問，「永慶AI特助」就會自動推薦適合物件，讓消費者體驗「不用找，只要問」的高效服務，並提供物件實價登錄行情及社區優勢等資訊。永慶房產集團運用AI技術翻轉傳統找房模式，引領產業邁入AI房仲時代，讓消費者找房「不用找，只要問」！找屋看屋新模式 永慶引領房仲業邁入AI房仲時代永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，隨著AI的出現，我們看到「問的時代」來臨，因此決定再次帶領產業升級，消費者買房使用「永慶AI特助」，體驗到「不用找，只要問」的個人化服務，再加上永慶完整誠實服務，讓消費者買房過程高效又安心。一般消費者買房過程中，在龐大的資訊裡查找、分析，不但花時間，還可能越看越焦慮，「永慶AI特助」是「以客戶為中心」，打造出「個人化買賣屋平台」！有更即時、客製、精準且容易上手的科技服務，再搭配永慶經紀人員的誠實服務與集團的保障，為消費者帶來簡單便利、安全有保障的個人化購售屋體驗。永慶房產集團資訊部協理呂學堯表示，創新是永慶的DNA，早在創立之初永慶就已致力開發房產科技，帶給消費者便利高效的數位工具，近年永慶AI服務更是連獲「亞洲科技卓越獎」、「IIA國際創新獎」等國際大獎的肯定。因此在「問的時代」來臨時，永慶可立刻升級服務，推出「永慶AI特助」，帶領消費者進入「不用找，只要問」的時代。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，「永慶AI特助」將帶領消費者進入「不用找，只要問」的時代。（圖片提供/永慶房屋）只要提問就有答案！找房輕鬆又省時「永慶AI特助」導入大數據、自然語言處理等AI技術，開發三大亮點服務：「找房問AI」、「特色問AI」、「社區問AI」。在「找房問AI」，消費者只需要給出區域和預算，敘述房屋條件，AI特助就會自動篩選出適合的房屋。篩選出房屋後，再點選「特色問AI」，便可向AI特助詢問社區管理費、電梯數量、靠近哪個捷運站等房屋的大小細節。若消費者有心儀的社區或是生活圈，只要在「社區問AI」裡輸入社區名稱，AI特助就會提供社區簡介以及待售中物件；若輸入路段，AI特助便會提供路段上的亮點社區，提供消費者做參考。「永慶AI特助」同時整合「AI導覽」、「AI煥裝」科技工具。在「AI導覽」以短影音方式介紹物件資訊，幫助消費者快速掌握物件特色；「AI煥裝」則可幫助消費者了解房屋裝潢後的可能模樣，提前想像未來的家。「永慶AI特助」已在通訊軟體LINE上線，只需要在LINE上向「永慶AI特助」發問，「永慶AI特助」就能理解消費者的問題，並快速提供相關的住宅資訊。永慶AI特助導入大數據、自然語言處理等AI技術，方便消費者快速查找物件資訊。（圖片提供/永慶房屋）永慶新廣告傳遞AI潮流下的找房體驗永慶全新2支廣告《不用找，只要問-社區篇》與《不用找，只要問-煥裝篇》，讓消費者知道「永慶AI特助」的服務潛力，以3個「找」的故事：四處奔波找好屋、實地探訪生活圈，到猶豫裝潢風格，帶出消費者找房時可能會遇到的痛點。在永慶引領的AI房仲時代下，消費者只要在家詢問「永慶AI特助」，AI就會找到物件、導覽物件周圍生活機能、甚至提供裝潢風格示意，凸顯「不用找，只要問」的找房新趨勢。永慶新廣告強調AI時代來臨，運用AI科技找尋房屋已成為新趨勢。（圖片翻拍自Youtube）
中古屋價緩跌、預售屋價差擴大 預估今年交易量跌破6年新低
根據永慶房產集團最新調查，2025年上半年全台房市交易量明顯降溫，中古屋價格也開始走跌，各都會區普遍出現1%至2%以上的跌幅，其中新北、台中、台南跌幅更超過2%，顯示買氣低迷，市場氣氛保守。永慶業務總經理葉凌棋預估，全年買賣移轉動數僅能落在27.2~27.9萬棟之間，預料跌破28萬棟大關，創下自2019年以來、近6年新低，年減幅度高達20%至22%。「雖然中古屋待售量增幅收斂，但房價緩跌格局確立！」葉凌棋指出，今年以來中古屋房價已開始走跌，雖然待售量增幅略有收斂，但價格仍未見落底跡象，預期緩跌趨勢至少會延續至年底。「降價才是促成交的關鍵！」他說，目前七都中古屋議價率普遍維持在9.8%至13.0%的高檔水準，與去年高點相比，議價率明顯擴大，顯示屋主若想順利脫手，勢必得適度讓利。值得注意的是，預售屋與中古屋的價差持續擴大，創下近6年新高。以台中為例，預售與中古屋價差超過7成，新北、高雄也有6成以上的差距，桃園、新竹縣市則不到5成。市場上，銀行房貸緊縮與第七波信用管制持續發酵，加上今年國際經貿情勢動盪，未來經濟走向充滿不確定性，進一步影響房市表現。不過，消費者信心似有回穩跡象。根據永慶調查，看跌第三季房市比例由上季的43%減少至37%，看漲房價比例則上升至29%，顯示市場悲觀情緒略有緩和。即便如此，仍有超過4成消費者看壞第三季景氣，主因美國關稅政策尚未明朗，國際終端需求降低，直接衝擊台灣出口表現。總結來看，台灣房市目前處於「量縮價緩跌、預售與中古屋價差擴大」階段，市場觀望氣氛濃厚，屋主讓利已成成交關鍵。葉凌棋建議，有購屋需求的民眾可多留意中古屋市場，把握議價空間，等待最佳進場時機。
房市急凍好議價 專家：政策出台半年至1年內是買房最佳甜蜜點
央行祭出第七波信用管制加上銀行房貸滿水位，房市交易馬上從熱絡變成急凍，不管是預售屋或成屋，交易量皆明顯下滑。不過，回顧近10年房市歷經三大利空政策，在市場陷入恐慌後，房價易出現短期回調，尤其在政策出台後6個月至1年內，議價空間更大，此時正是買房最佳進場時機點。回顧過去10年三大房市政策利空：2016 年房地合一稅上路、2023 年7月《平均地權條例》實施，以及 2024 年 9 月央行第七次信用管制，政策推出後，當年度房屋移轉量都在30萬棟榮枯線上挑戰。房市專家指出，政策雖造成市場恐慌心理，但事後證明，房價最低點往往落在政策出台的半年至1年內。以最近一次的政策利空為例，央行自去年 9 月實施第七波選擇性信用管制後，房市交易量隨即面臨嚴峻考驗，永慶房屋業務總經理葉凌棋曾預測，此波政策導致資金嚴重緊縮，房市「量縮是必然」，甚至可能創下1999年有紀錄以來的新低量，年減幅甚至恐創下26年來最大。「央行強勢打房，讓房市逐步冷卻，去年12月房地合一稅即終止連16紅，為2023年8月以來首次負成長！」累計今年前二月房地合一稅為58億元，年減18.5%，又以台中、桃園和台北減少較為明顯，僅新北在六都之中呈現年增走勢。觀察六大都會區買買移轉棟數，在今年前2月交易量不到3萬戶，僅剩2.98萬戶，較去年同期減少25.1%。預售屋同樣也量縮嚴重，1月較去年高點有76%的大幅衰退，交易量更是自去年10月起，已連4個月年減率超過5成。另根據永慶房屋2025年最新的第二季網路會員調查，自去年下半年開始，受到銀行房貸緊縮，及9月央行祭出第七波選擇性信用管制的影響，已扭轉消費者對房價持續上漲的預期，全台認為房價看漲比例已從高點的60%大幅下降至26%，看跌比例則從2024年第二季的低點9%大增至43%，顯示消費者對於房價看法已「由多轉空」。調查並發現，若房價下調5~10%，就有20%消費者購屋意願會提升，但也有高達29%消費者期待房價下調10~15%，顯示消費者期待房價有感修正才願意進場。值得注意的是，有40%消費者認為2025年會是購屋好時機，其中28%消費者認為是在今年下半年，顯示在政策影響續行的狀況下，部分消費者期待房價有再向下修正的空間。在議價率方面，最新數據也提到，今年1至2月七都成交議價率12%以上的交易量占比大增，對比去年6、7月央行祭出第七波信用管制前，大增3成。葉凌棋表示，現在沒有讓價9%以上，多達7成以上比例的房子都賣不掉，「賣方要拚成交，需要有感降價才能有效拉高成交機率。」七都成交議價率最高的是台北市，今年來到13%，對比去年7月低點增加約3.7%；其次為新北市，今年議價率也有12%，對比去年低點9%上升3個百分點，其餘五都議價率也都在10%左右，對比去年6月皆明顯上升。議價有感提升，專家提醒，歷史經驗顯示，政策出台初期往往是市場恐慌最嚴重的時刻，相對來說也是買房的最佳時機，尤其在打房政策推出後的 6個月至1年內，不少屋主擔心政策進一步加碼，往往願意以較低價格出售，議價空間也相對較大。但若從長遠來看，只要經濟面沒問題，打房政策執行半年到一年後，市場往往也會逐漸適應新的規則，房價將逐步回穩。至於目前房市因正處於量縮階段，正是買方進場的最佳時機。專家提醒，只要買方有足夠耐心，從容選屋並善用議價技巧，尋找到物超所值的房產並非難事。最終，房市的健康發展仍取決於經濟基本面及政府政策引導，而非短期的市場波動。
交屋最大潮來了！ 葉凌棋估「多殺多重劃區」跌15%：出7折買不到
「央行政策未鬆綁、今年又是交屋量最大的一年，銀行放貸估計到年底都不會鬆！」永慶房產集團業務總經理葉凌棋今（25）日對Q2房市前瞻記者會上提出看法，數據顯示目前議價率12%以上的交易佔比明顯提升，顯示價格仍是目前交易關鍵，認為房價會緩跌到年底，每季約跌2~3%，估計都會區會跌7~10%，多殺多的重劃區則跌10~15%，但也勸買方不用過度期待，「出7折也買不到」。永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出房價會緩跌到年底。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）根據永慶房屋2025年第2季網路會員調查，房價看漲比例小幅下降至26%，看跌比例增至43%，永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，自去年下半年開始，受到銀行房貸緊縮及9月央行第7波選擇性信用管制影響，已扭轉消費者對房價持續上漲的預期，並由多轉空。調查發現有57%買方受到限貸及信用管制影響購屋意願，除非房價有感降價才願意再進場購屋，其中20%期待降5~10%，29%期待降10~15%。但也因此有40%消費者認為今年是購屋好時機，其中28%認為下半年在政策續行下，房價有再向下修正的空間，最適合進場；且49%認為今年是售屋好時機，其中31%認為是上半年，顯示屋主認為房價已反轉，趁仍在相對高點盡早獲利了結。民眾對看跌比例增加。（圖／永慶房產集團提供）另外根據「政大永慶即時房價指數」顯示，七大都會區房價指數季增均在正負1%內，房價陷入盤整，台北、台中仍較2024Q4下跌，跌幅0.6%與0.9%，台南持平，其餘微幅走揚0.1%至0.4%。而觀察永慶內部成交資料統計，今年1~2月的七大都會區議價率12%以上的交易量占比明顯提升，較2024年6~7月增長均逾3成，顯示價格仍是目前市場交易關鍵，有感降價就能有效促動成交機率大增；二手待售量持續大幅提升，對比去年6月，今年2月上升了近25%。目前房價陷入拉鋸盤整中。（圖／永慶房產集團提供）葉凌棋解釋，房貸緊縮加上信用管制發威，委售量逐月增加，去年第4季交易急速冷卻，屋主降價促成交，今年第1季房價陷入盤整，買賣雙方價格認知呈現拉鋸僵持狀態，量持續萎縮。對於今年的房市預估，葉凌棋指出，由於銀行房貸緊縮雖略有緩解，但第7波選擇性信用管制持續的狀況下，交易已不若去年熱絡，加上今年全球政經局勢不確定性高，預估2025年上半年交易量約13.6~14.6萬棟之間，較2024年同期減少17%至23%。對於房價的預估，葉凌棋認為會呈現緩跌，每季度2~3%，並持續到年底，第1季是量縮僵持盤整，預估都會區約跌7~10%，多殺多有賣壓的重劃區則約10~15%」。葉凌棋強調，近3年進入大量40萬戶的交屋潮，尤其今年又是交屋量最大的1年，勢必排擠到相當大量的房貸水位，可以想見到年底前要等到房貸控管放鬆「沒那麼容易」，預期今年在大量預售交屋下，預期會有10~15%丟出來轉售，可觀察是否因價格競爭影響房價。但他也補充，雖然現在沒有讓價9%以上幾乎賣不掉，「但買方也不要期待出7折，也買不到」，大約出價15%是比較合理。銀行房貸排撥雖然加快，但年底前估計水位都不太會放鬆。（圖／永慶房產集團提供） 水岸景觀失靈？ 「這河畔豪宅」轉手賠售近千萬 1500萬想住蛋黃區！ 雙北「這幾區」有機會 房東開980萬賣不掉！「半年後改價1280萬」他驚呆 內行曝背後策略
買賣拉鋸房價陷入盤整 葉凌棋：「議價率12%」成交關鍵
永慶房屋今(25)日舉行前瞻記者會公布七都議價率，發現雙北議價率12%以上交易量占比逾8成，新竹議價率12%以上交易量占比大增1倍，永慶業務總經理葉凌棋表示，有感降價就能有效促動成交機率大增，預期七都議價率12%以上為接下來的市場交易關鍵。葉凌棋表示，房貸緊縮加上信用管制發威，委售量逐月增加，去年第四季交易急速冷卻，屋主降價促成交，今年第一季房價陷入盤整，買賣雙方價格認知呈現拉鋸僵持狀態，量持續萎縮。葉凌棋也根據永慶內部成交資料統計發現，2025年1-2月七都成交議價率12%以上的交易量占比明顯提升，像是雙北議價率12%以上交易量占比逾8成，新竹縣市議價率12%以上交易量占比大增1倍。另外桃園議價率9%以上占3成，台中12%以上占6成，台南12%以上占7成，高雄9%以上近5成，顯示價格仍是目前市場交易關鍵，「有感降價就能有效促動成交機率大增，七都議價率12%以上將為成交關鍵。」永慶也調查各銀行撥款狀況，發現房貸排撥等待時間縮短，但整體成數和利率並沒有放鬆。他解釋，銀行已透露今年主要支持預售屋交屋，近3年共有40萬戶交屋，今年又是交屋量最大的一年，必然排擠中古屋貸款，他認為，國內銀行房貸緊縮雖略有緩解，但今年第四季前房貸要放鬆不容易。葉凌棋預估2025年上半年交易量約13.6-14.6萬棟間，較2024年同期減少17%至23%左右。永慶房屋也公布2025年第二季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例由上季的32%小幅下降至本季26%，而看跌比倒增至43%，較上季的33%增加10個有百分比。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，自去年下半年開始受到銀行房貸緊縮及9月第七波選擇性信用管制的影響，已扭轉消實者對房價持續上漲的預期，消費者對於房價看法已由多轉空，調查也發現，57%消費者認為購屋意願受到影響，其中48%消費者購屋意願降低，也有9%消費者會直接中止購屋計畫。消費者認為何時是最佳購屋及售屋時機？陳賜傑指出，部分消費者期待房價有再向下修正的空間，認為今年下半年才是適合進場的好時機；而部分屋主則認為目前房價已出現反轉，趁目前房價仍處於相對高點，盡早出脫房產、獲利了結，避免愈晚賣價格愈低。
1個月成交數不到1件！南韓房仲掀歇業潮 業者無奈：都沒人要
「這不誇張，最近1個月連一筆交易都很困難！」南韓首爾房仲業者李先生向南韓《中央日報》如此說明，他決定零頂讓費轉手每月200萬韓元（約4.5萬元台幣）的店面，「真的撐不下去，也看不到未來」，但至今仍沒人願意接手。該報導表示，由於房市交易持續低迷，南韓房仲掀歇業、倒閉潮。根據南韓法院「登記資訊廣場」數據顯示，今年1月全國不動產交易周轉率（即房產數量與買賣件數計算後的指標，用來判斷房市買賣的活絡度）0.15%，亦即每1萬筆房產中，只有15筆交易，創下2023年 1月以來新低。而去年全年平均月交易周轉率為0.2%，幾乎是2021年的0.36%的腰斬。南韓《中央日報》指出，自2020年平均0.37%以來，南韓房市交易周轉率已連續4年下跌。南韓房市交易周轉率今年1月僅0.15% ，創1年來新低。（圖／翻攝南韓登記資訊廣場）該報導表示，南韓房仲事務所紛紛歇業，根據南韓不動產經紀人協會統計，過去3年每天平均有35家房仲店退出市場，3年來依序有1萬2207家、1萬3819家、1萬2054家歇業，「這些數字還不包括暫停營業，但未正式申報歇業的業者」。不動產經紀人總數已連續20個月減少．截至去年底南韓全國註冊的不動產經紀人總數剩下11萬2678人。「我從事房仲業已經30年，從沒遇過這麼艱難的時期！」南韓不動產經紀人協會副會長趙鎮浩向南韓《中央日報》表示，現在能成交的幾乎都是全額現金交易的房子，專做工廠、土地、商辦的房仲幾乎沒生意可做，哀嘆目前南韓房市「就像被寂靜的雪堆壓住，完全動彈不得」。南韓房市的問題，在於房價過高，雖然政府連續20波打房，祭出提高房屋持有稅與交易稅、嚴格的款限制等，卻仍難以壓抑、持續飆高，加以近年在南韓央行抑制通膨而大幅升息下，提高房貸負擔，但房價並未大幅下跌，導致交易陷入僵局，進一步惡化房市低迷的情況。近期南韓房市陷入低迷困境中。（示意圖／unsplash）事實上，台灣政府近年為壓抑房市炒作風氣，也持續出手打房，尤其去年9月央行第7波信用管制重拳，加以銀行不動產放貸水位過高而限貸之下，房價雖然仍未見下跌，但交易量同樣急凍銳減，也引發房仲業者恐掀倒閉潮的憂慮。♦相關新聞：明年爆房仲倒閉潮？ 葉凌棋認了：有些人會離開市場 ♦相關新聞：1/3預售案成交掛蛋、房仲帶看數砍半！ 理事長哀：難逃關店潮 ♦相關新聞：全台房仲7.4萬人再創高 網疑「有那麼賺」？ 業內哭了：肯定倒一片根據《東森財經新聞》日前採訪聯勝房屋專任委託部經理陳泰源，他坦言很多房仲每天進公司都不知道能幹嘛，估計農曆年後「肯定會倒一波」；永慶房產集團業務總經理葉凌棋也直言，即使是蛋黃區也確定會有房仲離開市場；房仲全聯會理事長王瑞祺更表示，如果房市持續冷清，今年的房仲關店潮恐怕難以避免。王瑞祺近期接受媒體採訪時也表示，目前台灣房仲界已出現第一波的盤讓潮，接下來進入到第二階段的整併、收店潮，多數店東撐完農曆年後，若交易量還沒起色，到3月下旬就能明顯看到收店的情況。 大S遺產2/3淪汪小菲掌握？ 地政士揭「1情況」：最多400萬 大賣壓時代？29年最大交屋潮來了 去年完工13.8萬宅 汪小菲監護權復活 律師一句勸：守護所愛不能拋棄繼承
「金龍海嘯」掀房仲倒閉潮？ 專家：2025年房市下修量縮價跌
2024房市經歷新青安行情洗禮與「金龍風暴」打房政策，建商、業者和民眾的購屋心情如洗三溫暖。明年房市持續下修，市場集體共識，2025房市將正式進入修正期，並呈現「量縮價小跌格局」。永慶房產集團業務總經理葉凌棋日前表示，明年過度炒作的區約恐會出現15%的跌幅，預估整體呈現「量縮價跌」局勢，在此狀況下，房仲業自然會有人離場，蛋黃區也不例外。房市趨勢專家李同榮表示，2025下半年交易量增但價格進入主跌階段，全年交易量可能縮減10%~15%，價格平均下修10%。2024因新青安風潮，建商搶地搶建，以致建照核發量大舉爆發，2025大量建照量與推案量暫難消化，而大量交屋潮更提高供給。馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，對「活下來的房仲剩多少？」祭出嚴重警告，尤其限貸令下成屋市場是海嘯第一排，受到的衝擊更大，而房仲主要是賣的就是中古屋，新成屋是代銷賣的，並不是房仲的主要業務。葉凌棋也表示，交易量是房仲的生存重點，既然量縮，自然會有些房仲收起來，「每次只要房市殘餘波段，都確定會有人離開市場，每個地區都可能發生，包括蛋黃區。」何世昌表示，第七波選擇性信用管制，「升存準率一碼、第七波選擇性信用管制擴大至全國、高級住宅貸款上限由四成降為三成、餘屋貸款降為三成、第二戶貸款上限降為五成、名下有房者購屋貸款不得有寬限期」是全球最嚴格，類首購、換屋族、首購族、繼承族都會受到影響。
房價終於跌了！葉凌棋：「這區」最多跌15% 房貸排隊仍大不易
永慶房產集團今(26)日召開2025房市展望記者會，從數據中發現2024年第四季七都房價指數已「由漲轉跌、全面反轉」，業務總經理葉凌棋預測2025房價，過度炒作區域將有最多15%的跌幅空間；至於限貸令是否有望緩解？他說，未來2年還有40萬戶新成屋等著完工交屋，「房貸排隊要鬆、利率要跌，都不是很容易！」政大永慶2024年第四季七都房價指數變化顯示，新北、台南較2024Q3下跌2%內，跌幅較輕，台北、桃園、新竹縣市與台中則季減2.3%至3.3%，僅高雄季減幅逾4%。葉凌棋表示，上一季度前，房價指數還維持小漲，但這個季度全面反轉1.6%~4.5%的跌幅，信用管制與房貸緊縮下，全台物件委售量也大增17.4%。葉凌棋說明，根據統計，2022年全台建照逾18萬戶，新屋開工逾14萬戶，均創下歷史新高紀錄，而2023-2024年建照、新屋開工雖較2022年減少，但仍處15年來高檔，若以2022年新屋開工量、3年施工期推算，預估2025-2027年將出現爆量新屋完工潮。根據估算，全台2025-2027年預售屋預計完工戶數恐達40萬戶，市場新增供給大增。葉凌棋表示，今年6月後銀行限貸，9月央行信用管制後，但觀察預售屋交易量，是從限貸令前就衰退，因此銀行貸款困難對預售影響不大，但9月後第七波信用管制的啟動預售交易就很明顯下滑，讓全台10月預售屋交易與6月相比，下跌逾7成。根據永慶調查各家銀行房貸排撥狀況，發現申請新青安貸款排撥等待時間比上一季更長了；申請首購貸款的利率上升、排撥時間也是拉長；若是第二戶房貸戶者，利率增加，部份銀行甚至不貸了，「未來2年有40萬新成屋等待交屋，若有人期待明年房貸較鬆、利率要跌，似乎不容易！」葉凌棋說。至於大家最關心房價跌多少？葉凌棋預測，2025年剛需強勁區域，預估房價跌幅7%~10%，但過度炒作區域，房價最多有15%的跌幅空間，2025年全年房市呈現「量縮價跌」格局，全年交易量估將跌破29萬棟。他也提醒，有剛性需求的人，還是要先進場看房子、等房子，蛋黃區釋出好物件不多，要到市場等機會和議價，議價符合期待再下手，所以必須先進入市場。
928強碰打炒房2／金龍海嘯換屋難逃？葉凌棋：沒預期嚴重「但恐慌目的達成」
央行總裁楊金龍祭出第7波信用管制，「要給投資客、投機客一個lesson（教訓）」，市場卻傳出錯殺、通殺的哀號聲。永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析楊金龍這波「神操作」，是在向投資客宣戰，「就是不借給你！」他也說明配偶名下有房，或是繼承者購屋，不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題，「其實換屋問題沒有想像中嚴重！」這次打炒房出拳力道出乎預料的重，不僅名下有房者第1戶購屋貸款不得有寬限期，就連七都第2戶購屋貸款也降至5成，並擴及全國通用，法人買房、自然人買豪宅、3戶以上的購屋貸款也再壓縮到剩3成。市場認為，恐讓預售交屋釀糾紛，換屋者、繼承者無辜中槍。網路上也出現不少人求救詢問，莫名被這波政策打到該怎麼辦，然而一旦被認定非首購，還可能影響貸款成數、利率高低和撥款的優先順序。前立委蔡正元就在節目中爆料，央行這波打炒房，「是被賴清德罵出來的」，因為房市過熱讓賴政府推出的新青安首購族排隊也等不到貸款，因此要楊金龍負責，才有現在的第7波信用管制，要將非新青安的貸款額度全部壓縮。不少業者認為這波房市多頭，來自於去年8月為了選票倉促上路的新青安房貸政策，讓投資客再起，買不起房的年輕人也趕著跳上車。（圖／報系資料庫）對於市場以「金龍海嘯」形容的第七波信用管制，葉凌棋有不同看法，「央行總裁從未公開發表這麼多談話內容，一定有他的用意！」他認為是要傳達3件事，「房市已過熱，擔憂有泡沫危機。」「對投資、投機客宣戰，資金優先支持無房者。」白話就是，「我不借你了，你自己想辦法去別地方籌錢」，同時「扭轉大眾對房價上漲預期，確保房市冷卻」，大家認為房價不會再漲，就不會再搶進、繼續追逐房價，市場會回歸健康。但這波打炒房來得急又快，讓不少民眾擔心自己就是無辜中彈的那一個。今年34歲的F小姐，2年前買了預售屋，預計2027年交屋，但父母在20多年前用她的名字於基隆置產小套房，她一度誤認為自己只能貸到5成，經過記者一番解說，她才放下心中大石，因小套房無貸款，不影響她日後的申貸成數，只是沒有寬限期，「雖然當初首購膽子很小，把最壞的情況都考慮進去，但和當初購屋時預期不同，只能重新檢視未來財務狀況。」永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析配偶名下有房，或是繼承者購屋，不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題，換屋問題沒有想像嚴重。（圖／記者林榮芳攝）另一位年約55歲的北漂S小姐，在台北已有1戶購屋貸款，2年前在嘉義購買總價約600萬元的預售屋，預計年底交屋，「本想著先出租等退休後收回返鄉自住，原本可以貸款8成，現在可能被打到，因為5月底就對保了，不曉得怎麼認定，我到現在還不敢問銀行，貸款成數到底是8成還5成。」以該案第2屋房貸，總價600萬房屋為例，第七波打炒房前，貸款成數還可貸到8成，如今全國第2戶貸款最多都只能貸5成，本來頭期款只要準備120萬元，現在要準備300萬元，否則將走上斷頭台。S小姐一臉困擾的說，手頭資金還不至於會斷頭，但錢全部都得投進去，打亂了原本的財務規劃。第2戶購屋貸款直接降到5成，讓不少換屋族恐慌，想要「先買後賣」，還必須和承貸的金融機構切結書，約定第2戶購屋貸款撥款後1年內將第1戶出售，才能不受貸款成數上限限制；相反的，若未能在1年內達成，將面臨違約金及罰息風險。一位不具名銀行人士就抱怨，這根本就把問題丟給銀行端，1年後可能也沒人力能查核，或許就不了了之。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱就指出，許多換屋族擔心市況不佳，恐難在1年內完成「先買後賣」，因此被迫轉向「先賣後買」，但售屋後也可能無法及時找到合適物件，甚至須承受長時間租屋的困擾。不過葉凌棋就解析各類族群可能碰到的狀況，他認為，「換屋問題沒有想像中嚴重！」以單身者來說，第2戶貸款才會有貸款成數最高5成的限制；夫妻狀況，若個人無房無貸，即便配偶有房(無論有沒有貸款)，都算是首購可貸8成且可享寬限期，只是沒有新青安。除非夫妻都各有1間房，又要再買第3間，才會有貸款成數5成的問題。大家吵著繼承者也中槍，葉凌棋說明，繼承1戶無貸款共有持分面積未滿40平方公尺(約12坪)之房產，都仍符合新青安、首購貸8成和可享寬限期；若繼承面積超過40平方公尺以上無貸款房屋，即無新青安和寬限期，但仍符合首購可貸8成；但若是繼承1間有貸款房產再購屋申貸，即算是個人第2戶貸款，貸款成數最高便只能5成。這波選擇性信用管制，楊金龍承諾將盡快訂出「排除條款」和配套措施，但仍引發慌亂及民怨，「目前已經可以看到量急縮現象，雖然造成恐慌，但說不定這就是他想達成的效果。」葉凌棋解讀。
928強碰打炒房3／社區1/7零貸款大投資客玩法曝光 「現金為王」賺更多
7月「限貸令」席捲全台後，即傳出不少「求貸無門」，甚至房子沒買到，先賠上違約金的慘案，秋節過後，央行再祭第7波信用管制，力保「新青安」及首購族不受影響，卻殃及全國其他購屋客。CTWANT記者調查，央行重拳促下房市出現「現金客為王」，某間近期將交屋的700戶大社區，就有近百戶「不須貸款」，「厲害的投資客早已下車，或改全現金買房！」永慶房產集團整理國銀及民營銀行房貸利率，新青安申貸，8家國銀裡，台銀、土銀最快送件後1~2個月完成審查，但撥款時間未定；一銀則是最快收件後3個月撥款；其餘5家國銀須排隊至今年12月或到明年1月撥款。一般首購貸款，幾乎全面性的利率上升，「央行雖然沒有升息，但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多，首購仍要排隊！」永慶房產集團業務總經理葉凌棋說。位在桃園龜山A7重劃區就出現活生生被銀行、建商剝皮的實際案例，首購A先生3年前以每坪18萬元購屋，現在房價已翻倍，今年8月使用執照下來準備對保，但因為他的小孩剛出生、手頭吃緊，建商配合銀行給的貸款成數和寬限期不如預期，因此選擇自行找其他銀行對保，但卻要等到12月以後才撥款，建商不願等，認定他違約，要求A先生賠償違約金並解約。業者調查國銀及民營銀行新青安和首購申貸情況，仍是要排隊等撥款，且貸款利率普遍來到3%。（圖／記者黃耀徵攝）目前A先生只好讓合約先進入調解，暫時維持合約效力，等待銀行撥款。A先生認為，這幾年房價漲得一蹋糊塗，建商心態就是客戶無法交屋最好，可以收回再以現在更好的價格再出售。 不只建商想撿漏，一名投資客就分享，他一個朋友，最近就在台南善化，承接一個近期交不了屋的透天新案，前屋主以賠售300萬元出場，「這種機會會越來越多，尤其自備款一下從2成變5成的非七都會更明顯。」而他自己有被打到嗎？「因為政府太賊，避免政府反反覆覆的政策給套，前幾波賺到錢就下車了，現在都量力而為，用最安全的一般貸款且只有貸1戶，其他都靠現金買斷。」據了解，由於「理財型房貸」不在《銀行法》72-2規範內，因此投資客會先以現金購買1戶，或是手上無貸款的房子，以該戶申貸理財型房貸，貸出來的錢拿去買股票、債券、保單等，再將這些資產質押套現，以避開理財型房貸資金用途不得買房的規定。此操作手法不僅可以避開打炒房「購屋貸款」戶數的計算，貸款成數不受影響，現金買房的議價能力又更強。第7波打炒房後，不少非七都的多屋族，從貸款成數8成立刻掉到剩5成，預期刊登「平轉、賠售」的廣告訊息將越來越多。（圖／報系資料庫）記者詢問，萬一房價不漲怎麼辦？他回答，「不會不漲啦！任何東西都會下跌，唯獨房子不會。而且現在打房打下去，以後房子就是有錢人的遊戲，窮人、中產階級買不了、頂多買1戶，未來連換屋都有困難，因為要自備款5成。」「就像現在被打到的，也都是資本不夠雄厚的小投資客，資金軋不過，最後不得已賠錢賣，然後有錢人、大投資客就伺機等著用現金撿這些賠錢貨，再轉賣賺一波！」 記者也詢問到非七都一間總價落在800萬元上下的社區，因鄰近周邊有科技園區話題，2年前預售時很熱門，近期準備交屋，該建商就透露，「總戶數近700戶，就有將近100戶不用貸款，這數字太恐怖了！真正有錢的人，影響不大！」正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠認為，當前政策彰顯了「現金客為王」的絕對優勢，現金買家不論是在交易靈活度、下手速度、風險控制及議價能力均處於領先地位，將進一步強化馬太效應（指強者愈強、弱者愈弱），讓富者更富。業者認為，此時待售物件傾巢而出，在競爭之下議價程度也更寬裕，此時正是多看房、多出價的好時機。（圖／報系資料庫）陳孟筠也提醒，市場在變動時，不能躁進貪快只想著有便宜價可撿，台灣房地產對於政策的敏感度極高，所以還是建議多「停、看、聽」，以便因應後續可能的變化。好比新青安一開始推行時，因為有寬限期及可貸金額拉高，所以吸引不少人勇敢下手買了比自己原本預算高、甚至是超出自己未來可負擔範圍的房子，還款前期可能會是蜜月期，到後面可能就會窒息，現在正是考驗著大家對突發意外的耐受程度，人人都該有控管資金風險的觀念。至於房價會不會跌？現在是否為進場好時機？葉凌棋分析，現在供給量開始出來，尤其是投資客多的重劃區，競爭之下價格就易出現鬆動、價跌，下半年「量縮價盤整」格局已定，真的有需求的民眾，現在可以認真看屋、勇敢出價。預期這一季度交易價格會在目前實價登錄震盪5%內，「但絕對是上不去了。」
打炒房見效！看屋、交量掉4成 葉凌琪：房市急凍、變相升息
永慶集團今26日舉辦「第4季趨勢前瞻報告」，針對9月19日央行實施第七波選擇性信用管制影響做出分析，業務總經理葉凌琪表示，央行總裁楊金龍為扭轉大眾對房價上漲的預期，在第七波打炒房下，已讓全台房市急凍，第四季恐創有紀錄以來最低交易量；銀行房貸緊縮，即使央行未升息，但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多。根據集團內部資料統計，9月看屋諮詢、要約付斡與6月高點相比(圖五)，均有4成以上的減幅，市場觀望氛圍濃厚。（圖／永慶提供）根據統計，今年1-7月全台住宅使照核發量約7.6萬戶，顯示約有7.6萬戶預售屋交屋潮，若以今年1-7月住宅使照量推估全年預售屋交屋量約13萬戶，換算所需房貸總金額將高達1.3-1.5兆元，申貸量體相當龐大。葉凌棋指出，在銀行房貸緊縮下，購屋貸款出現利率升高、估值保守、資格條件趨嚴以及寬限期縮短或取消的狀況，「即使央行並未升息，但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多」；而銀行貸款估值保守則讓貸款成數不足成交價8成，且比6月以前的房貸成數可能減少0.5至1.5成左右，購屋族群必須準備更多自備款才能進場，直接衝擊市場交易量。葉凌棋說明，根據集團內部資料統計，9月看屋諮詢、要約付斡與6月高點相比，均有4成以上的減幅，市場觀望氛圍濃厚，「第四季房市急凍，預估交易量約5.3至6.2萬棟左右，較2023年同期約減少30~40%。」若進一步觀察歷年第四季交易量表現，今年第四季交易量將創自1999年有紀錄以來新低量，年減幅也恐創下26年來最大。葉凌棋說明，2024年上半年房市交易熱絡，較2023年同期成長近3成，不過，下半年受到國內銀行貸款緊縮，加上央行實施第七波選擇性信用管制，扭轉民眾對於房價持續上漲的預期，第四季買氣急凍，價可能盤整或下修。依目前交易量推估，下修2024年交易量至31.8-32.6萬棟之間，與2023年相比，仍成長3.6%至6.2%。
公告地價調幅創7年新高！自用宅地價稅「這三地」漲幅最大
全國公告地價調幅前5名縣巿11月地價稅即將開徵，2024年公告地價平均調幅5.78％，創7年來最大漲幅，依公告地價計算的地價稅跟著水漲船高，根據統計，自用住宅每戶平均增加約數十元到百元，非自住戶則上看千元。專家透露，養地的建商、飯店業者、大地主等適用最高級距，對稅率的調升將非常有感。地價稅與公告地價息息相關，稅捐稽徵機關是依據公告地價的80％作為申報地價計徵基礎。2024年適逢各縣市調整公告地價，內政部統計，全國22縣市公告地價皆調漲，以桃園市上漲14.78％最高、其次是金門縣11.28％、新北市漲幅也有10.44％，台中市、台南市及宜蘭縣、新竹縣的調幅則在4.12％以上。永慶房產集團總經理葉凌棋說，公告地價雖推升地價稅，但對一般自住，特別是大樓住戶因土地持分少，影響有限，若住在土地持分大的透天厝則衝擊較大；但為避免民怨，縣市政府大多不會大幅調高公告地價。住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，公告地價的調漲會拉高地價稅、地租，增加地方財源，只是對非自用，如養地的建商、大地主若適用最高級距，對稅金增幅將很有感。值得注意的是，同一縣市會依土地使用目的不同，適用不同稅率，特別是自用與非自用，有相當大差距。以桃園為例，稅率相差4倍起跳，所以購買預售屋、新建案等民眾，記得一定要在9月23日（22日適逢假日順延）申請變更為自用，桃園市已有4萬多戶提出申請。以桃園適用自用住宅稅率為例，每戶平均稅額增加約56元。新北市公告地價調幅平均逾10％，在六都僅次於桃園市，一般自用住宅平均每戶的調幅超過百元，大約在140多元。新竹縣今年地價稅調幅4.11％，低於全國平均。根據新竹縣的試算，2024年調整後，一般非自用住宅戶例如公司企業、法人組織、建商、房東、地主等，每戶地價稅平均增加約897元；自用住宅平均每戶增加約26元、97％民眾的稅額增加在300元以下。財政部將在10月23日公布今年地價稅開徵情形，以2023年度為例，開徵戶數為894萬戶，整體稅額936億元，平均稅額大約是1萬469元；其中383萬戶是自住戶，稅額大約是1645元。
房屋年成交挑戰11年來新高 葉凌棋：房市大噴發不能全怪新青安
永慶房產集團25日舉行第三季房產趨勢報告，業務總經理葉凌棋形容，房市呈現大噴發狀態，但新青安不是房價上漲唯一因素，經濟好轉、資金充沛與通膨才是主因，預估下半年有機會緩漲，全年移轉棟數可望上看36萬棟，挑戰11年來新高。根據預售屋實價登錄資料統計，葉凌棋表示，今年1-4月預售屋交易件數與總銷金額，與去年同期相比，全台交易件數年增82.1%，總銷金額大增97.8%，預售屋買氣大爆發，件數、總銷雙創歷史新高。觀察七大都會區預售交易市況，新竹縣市、台中、高雄交易件數與總銷金額均成長一倍以上，其中，高雄件數年增143.2%、總銷金額年增178.3%最為驚人。以五大行庫新增房貸來觀察，新青安房貸金額占整體房貸比重從2023年8月的19.1%一路攀升，至今年5月占比已達40.6%，是新青安上路以來新高。此外，根據財政部統計資料顯示，新青安自去年8月上路至今年5月累計撥貸57,980件、撥貸金額達4281.3億元，排除2月農曆春節季節性因素，撥貸件數與金額幾乎呈現逐月走高態勢。2023年8月撥貸件數與建物買賣移轉棟數占比僅9.8%，占比逐月提升，預估2024年5月占比約23.7%，締造新高紀錄。新青安優惠貸款件數、金額與建物買賣移轉棟數占比。（圖／永慶房產集團提供）葉凌棋觀察七都委售與成交年增率發現，2023Q1受到平均地權條例修法衝擊，讓房市交易降溫，尤其預售市場首當其衝，在定調「不溯及既往」後，2023Q2市場買氣回溫，而平均地權條例於7月1日上路，讓2023Q3預售交易短暫回檔，成屋市場表現則相對穩健，加以新青安8月上路實施，自2023Q4起引爆七都成屋與預售買氣，七都房市交易均呈現擴量成長走勢。葉凌棋說明，全球經濟景氣穩定復甦，市場資金氾濫，加上通膨預期強烈，及新青安促動購屋買氣，積極進場，房市交易熱絡，因此2024年整體房市「量增」格局確立。對照政大永慶即時房價指數，2024年第二季與去年同期相比，全台年房價漲幅達到9.5%，其中，新竹縣市漲幅更達15.9%，桃園市也突破1成，其餘五都年漲幅也接近1成。葉凌棋說，這僅是中古屋市場的房價漲幅，預售屋數據漲幅更是明顯。另外他也提到，「新青安不是房價上漲唯一因素，經濟好轉、資金充沛與通膨才是主因，房巿暢旺，不是一個新青安可以帶動。」葉凌棋指出，觀察上半年表現判斷，若下半年經濟局勢穩定且沒有房市政策推出的狀況下，預估2024年房市交易量約34.8至36.0萬棟之間，與去年同期相比成長13%至17%，有望挑戰近11年新高紀錄。
全台房價4年狂飆46％ 房仲市調：52％民眾持續看漲
永慶房產集團27日發布「政大永慶房價指數」，4年多來全台房價漲幅已高達46.1%，雙北以外皆有5成以上漲幅，新竹漲幅更高達82.6%。目前預售、中古屋交易過熱都是「賣方市場」，永慶房產集團業務總經理葉凌棋提醒，「政策的管控無法影響房價，真正的關鍵是利率！」「政大永慶房價指數」以台灣最近一波房地產價格開始走揚的2020年作為起點，自2020年Q1至2024年Q1，統計4年多來全台房價，發現漲幅已高達46.1%，雙北以外的五都更有5成以上的漲幅，新竹更高達82.6%。若比較七都「大樓」房價指數來看，除雙北市大樓漲幅低於4成，其他地區的大樓漲幅在51.3%至66.1%間，其中，新竹的大樓行情，一口氣飆漲91%。2020Q1-2024Q1七都即時房價指數對比。葉凌棋表示，觀察7大都會區2024年Q1房價，與上波歷史高點相比，新竹縣市已漲1倍、台南上漲逾7成，桃園也有超過6成的漲幅，顯示七大都會區房價均創歷史新高。若與去年Q1房價相比，桃園、台中、台南與高雄年度漲幅超過1成，新竹縣年漲幅達2成，雙北漲幅為個位數，房價小幅上漲中。根據永慶最新調查也發現，52%消費者看漲房價，創近8季新高；看跌比例僅15%。目前有50%消費者認為今年是最佳購屋時機，另有51%消費者在「新青安貸」促動下，有加快購屋的打算。2020Q1-2023Q4七都「大樓」房價指數變化。「房價暴漲、暴跌都是仲介不樂見的，只有平穩才好賣。」葉凌棋指出，全球經濟穩定復甦，台股突破2萬點創高，台灣消費者信心也明顯回升，房市也難有看跌房價理由。不過房價漲幅已遠超過薪資漲幅，成為非常嚴重的問題。政策的管控無法影響房價，真正的關鍵是利率。雖然這次無預警升息，但基本上他還是認為台灣升息是溫和的。不過，電價將上漲，加上今年又有軍公教全面調薪、碳費等，消費者對於物價出現非漲不可的認知，「錢放銀行擔憂會被通膨吃掉，因此造成錢不投資好像不行，房市買氣、股市投資因此也暢旺。」葉凌棋說，市場資金太多，加上台灣本身經濟情況好轉、政策穩定下，自用和置產的買盤就進場了，現在只要在豪宅限貸線以下的，不管是預售屋還是中古屋都已是賣方市場，預期房市將延續去年Q4交易熱度，今年第一季交易量預估約8.1至8.5萬棟，年增26~32%，推估將創2012年來前3高量，520後新政府上任後，會是政策走向的關鍵指標。
永慶調查7成有感房價上漲 預估2024房市「量穩、價緩漲」
永慶房屋21日發布2024第一季網路會員調查，全台認為房價看漲比例增加6個百分點至40%，看跌的比例較上季大減8個百分點至23%，連四季下降，而看漲比例逐季回升；此外，有逾7成消費者認為近一年預計購屋地區房價有感上漲。永慶房產集團業務總經理葉凌棋也預估2024年房市，應注意4大變數，呈現「量穩價緩漲」格局。葉凌棋觀察七大都會區2023年第四季房價，與上波歷史高點相比已大幅上漲，尤其是新竹縣市較上波高點漲近9成、台南也上漲逾7成，漲勢最為凌厲，桃園與台中也都有超過5成的漲幅，顯示七大都會區房價均創歷史新高。若與去年第四季房價相比，桃園、新竹縣市與台南漲幅逾1成，台中年度漲幅也近1成左右，價漲明顯。2023年第四季房價與去年同期相比，年度漲幅。（圖／永慶房屋）根據預售屋實價登錄資料統計，統計近2年1-10月預售屋交易，今年總銷金額達1.25兆元，交易量為7.86萬件，與去年同期相比，總銷金額成長14.8%，件數增加10.2%，價、量雙增。葉凌棋說明，「平均地權條例」於1月修法通過，且定調不溯及既往後，可以發現從今年3至6月交易量逐月增加，尤其在「平均地權條例」修法上路前的6月爆出大量，逼出一波交易潮，7月後預售屋限制轉售，讓短期投機退出市場，但預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難以取代，仍是民眾購屋時的選項之一，由自用、置產撐盤，平均每月交易量約7400件左右，預售買氣仍較去年同期成長。若觀察七大都會區預售交易市況，葉凌棋指出，觀察七都市況，台南、高雄表現最亮眼，交易量與總銷金額均成長逾二成，新竹縣市雖量增幅度小，但總銷金額大增31.8%，顯示新竹縣市預售屋房價上漲明顯，讓總銷金額增幅明顯大於件數的成長幅度。永慶房屋調查，民眾認為過去一年預計購屋地區房價漲跌幅？（圖／永慶房屋）葉凌棋認為，2024年房市將有經濟情勢、兩岸關係、地緣衝突、通貨膨脹4大變數，「明年美國高利率能撐多久？軟著陸還硬著陸？目前所有預測都是有機會軟著陸，但也不排除有突發狀況，若軟著陸，台灣經濟也會從谷底回升。」他也提到，雖然總統大選再過20天就結束，「但今年有十多個國家換總統、總理，國外選舉也影響兩岸關係，只能觀察變化。」「通貨膨脹明年結束是不可能，台灣也面臨大量缺工，無法避免，綠色通膨碳稅開徵，都會影響各行各業。」經4面項研究後，葉凌棋認為，全球政經局勢沒有太大變化下，房市趨於穩定，2024年將是「量穩價緩漲」，預估將有30.4~31.3萬戶的房市成交量，價格方面應延續今年持續緩漲態勢，漲幅會比今年趨緩。針對剛通過的囤房稅，葉凌棋表示，囤房稅對3戶以內自用住宅都沒有影響，第4戶以上才有影響；5年內新房影響大，因為房屋評定現值大幅跟上市價，老房子房屋評定現值低，影響小。越新的房子、未來的房子，影響大，所以建商手上有一堆成屋賣不出的話，影響也大。而囤房大戶，若都是持有舊房子，影響也不大，越多新房負擔就越重。另外，大家討論囤房稅是否讓租金上漲，他回應，不應該影響太大，因為大多拿出來出租的房子，都是舊房子，且不一定房東都是持有4戶以上，若是房東受囤房稅影響轉嫁，也是一點點而已，且法案也不是現在上路。
房市回溫？七都Q3房價小增2~5% 預售交易量增3.6%
永慶房屋26日發布第四季房產趨勢報告，第三季房價持續緩增2~5%，永慶房產集團業務總經理葉凌棋預估今年整體「量縮」格局不變，全年預估交易量28.3~29.3萬棟，較2022同期減少8%~11%，量縮幅度不大，價格小幅上升，是市場仍相當穩定。根據永慶房屋網路會員調查，全台72%消費者認為過去一年房價上漲5%以上，其中新竹、台南消費者認為房價上漲10%以上的比例逾5成，顯示對於房價上漲有深刻感受。葉凌棋表示，觀察七大都會區房價走勢，自去年第四季開始房市出現反轉向下訊號，由漲轉跌，到今年第一季漲跌均在1%上下，轉趨持平盤整，第二季後轉小漲，「去年第四季和今年第一季，是近年唯一房價修正的兩個季度，第一季後全國都處在房價緩升階段，房價看回不回的狀況更加明顯。」若細看七都今年第三季的房價，與第二季房價相比，桃園、新竹、台中三大都會區漲幅在4%以上最多，台北與新北季漲2%上下，台南與高雄漲幅在3%左右，顯示本季房價呈現小幅上漲走勢，但較上季漲幅更明顯。對於第二季至今，房價緩漲，葉凌棋分析，去年第四季交易量大幅萎縮，是因為剛好政策即將修法，加上兩岸關係緊張，大家對未來預期悲觀，經過第一季後，大家發現兩岸似乎有平緩，經濟也沒有如預期衰退太多，台股、美股都好，不如去年底判斷的悲觀，通膨現象使消費者感受到很強烈，短期投機買盤漸漸離開市場，但有購屋需求的民眾仍等不到房價下跌，因此考量既然有需要就買了，所以也穩固了價格。至於預售市場，葉凌棋觀察，全台預售屋沒有如預期的嚴重量縮，今年1~7月和去年同期相比，交易件數和交易總金額皆維持正成長，七都預售屋交易表現最好的是台南、高雄，件數增幅來到29.7%及23.7%，交易總銷增幅也有38.1%和24.6%，此外，新北市預售交易件數增幅也有15%的表現讓人驚豔，唯一比較差的、交易量縮的僅台北市。葉凌棋說明，雖平均地權條例修法逾7月1日正式上路，但定調不溯及既往，加上預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難取大，仍是購屋民眾購屋選項之一。葉凌棋說，全球經濟緩步復甦，升息趨緩，而通膨壓力尚未解緩，加上國內第四季即將面臨總統大選選戰的不確定性，今年整體「量縮」格局不變，綜合各項房市變數判斷，2023全年預估交易量28.3~29.3萬棟，較2022同期減少8%~11%，「量縮幅度不大，價格小幅上升，是市場仍相當穩定，但明年經濟真的不好預測！」
平均地權打炒房失效？Q2七都房價「持平轉小漲」
「平均地權條例」修法即將於7月1日上路，原預期抑制高漲的房價，不過根據預售屋實價登錄統計，七大都會區今年第二季房價皆較第一季漲幅0.8%~4.2%間，房價看回不回，呈現「持平轉小漲」的走勢。永慶房產集團總經理葉凌棋認為，季度小回升不代表全年都會有漲幅，下半年還有總統大選以及經濟、全球變數，預期今年房價漲幅仍會持續上下震盪。根據永慶房屋2023年第三季網路會員調查，89%消費者認為台灣房市的炒作嚴重，而在「平均地權條例」修法是否會影響消費者購買預售屋的意願？58%消費者認為沒有影響，甚至有11%消費者會增加購買預售屋意願，顯示預售屋仍有付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢，受消費者青睞，也因為的確能打到投機客痛點，抑制房市投機炒作，讓自住、長期置產民眾樂於進場。不過想要期待房價下跌，可能要失望了，因為根據預售屋實價登錄統計，觀察今年1~4月七大都會區預售屋中位數發現購屋門檻再提高，全數突破1000萬元，且新竹縣市中位數總價達1772萬元，超車新北市的1645萬元，位居七都第二。而桃園成為北台灣房價凹陷區，預售屋中位數總價除較雙北更實惠，甚至比新竹縣市低。其中，七大都會區以高雄中位數總價最低，但2019~2022年時房價還均不到千萬，但今年1~4月預售屋總價卻已來到1020萬元，首度破千萬大關。葉凌棋指出，根據永慶成交資料，七大都會區去年第四季房價開始出現下跌走勢，房市出現反轉向下訊號，由漲轉跌，不過，若再觀察今年第二季七都房價較第一季漲幅在0.8%至4.2%之間，呈現持平轉小漲走勢，房價漲跌再度出現轉折。若細看七都今年第二季的房價，與第一季房價相比，新竹、台中與台南三大都會區漲幅在3%以上，新竹縣市甚至季漲超過4%為七都之最。「新竹市已經超越新北成為新的天龍國，新竹從5年前的平均總價750萬元，成長到1772萬元，漲了136%，值得令人關注；其餘台南、台中、高雄皆比5年前提高6成以上。」其中台南3字頭預售屋已占整體49.8%，葉凌棋表示，除非買透天，不然台南已買不到大空間，新時代的台南這是必須接受的事實。葉凌棋認為，打炒房效應已顯現，近期股市上揚加上利率仍處低點，給予消費者信心，但房價微漲不代表全年漲幅，只是季度小回升和反彈，端看下半年總統大選和經濟、全球等變數，預期今年房價漲幅仍會上下震盪。不過究竟何時是進場時機？葉凌棋表示，有人說現在就是進場時機，因為前景看不清楚；也有人比較保守，等政治因素敲掉再進場，這兩種人都存在，但等總統大選後確實市況會較明朗。他也預估2023年房市交易量約27.1至28.6萬棟之間，與去年同期相比約減少10%至15%左右。
「不溯往」全台預售下車潮減6.6% 2023上半年「量縮價盤整」
「平均地權條例」今年初定調預售屋轉售「不溯及既往」，讓去年投機客出現的下車潮有趨緩跡象，根據永慶房屋統計，今年3月全台預售轉售量較修法前減少6.6%，其中高雄減幅最大，達12.3%。政府整頓預售屋投機炒作，去年起醞釀未來預售屋將不得轉售，今年1月初通過「平均地權條例」的修法，確定調「不溯及既往」，讓原本爆發的投資客拋售潮趨緩。統計今年3月全台預售屋轉售量，較去年12月減緩6.6%，整體預售量減少1500件左右，若再進一步觀察七大都會區預售轉售量變化，台北、新北、桃園減幅均在5%內，高雄則減幅最大，達12.3%。永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明，「平均地權條例」定調「不溯及既往」，讓預售屋下車潮已出現緩和的跡象，而預售屋交易也出現變化，統計今年預售屋交易件數與總銷，全台衰退達5成，其中北市、台中、高雄交易衰退皆超過6成。隨著政策5月上路，未來這個話題會持續淡化。葉凌棋表示，全球貨幣緊縮、經濟展望下修、兩岸關係不確定性大，預估2023年第一季交易量約6.1至6.4萬棟之間，較2022年同期減少24%至28%左右，目前觀察1、2月整體量縮幅度最大的則在新竹，下滑4成多，「雖大幅度的量縮，但是價格卻是持平、漲幅收斂。」交易量縮幅度之大，也讓葉凌棋以「超乎預期」形容。據歷史資料，自1999年以來共出現5次第一季量縮幅度超過2成的紀錄，分別是2000年受到網路泡沫衝擊，較2019年同期減29.6%，以及2009年金融海嘯，年減24.0%、2012年因奢侈稅上路與選戰緊繃的總統大選影響，交易量較前一年同期減38.9%，以及2016年房地合一上路讓交易量年減32.7%，再來就是今年明顯量縮，「年減幅可能創下史上第4大、史上第三低量，買氣明顯降溫。」葉凌棋指出，民眾普遍期待房價走跌，但觀察2023Q1房價由跌轉趨盤整中，在看跌的狀況下，民眾購屋態度轉趨觀望，影響房市交易量能，預估2023年上半年房市交易量約13.2~14.0萬棟左右，較2022年同期相比年減18%至23%之間。此外，房市政策將上路、投機退場，房市回歸供需基本面，房市交易量縮已確立，但通膨持續上升讓價格處於盤整階段，葉凌棋預期「量縮價盤整」將是2023上半年房市主調。
房市大逃殺3／染「荷蘭病」台經濟超越日韓 房市大老：盤整1年快進場
走了4年大多頭的房市，2022年下半年有感降溫，地產大老們對2023年的展望也轉趨保守，永慶房屋總經理葉凌棋和創意家行銷董事長王明正不約而同示警，「哪裡漲最多，哪裡就跌最兇！」甲桂林廣告董事長張裕能則認為，2023年是自住客最好的入場時間點，「錯過這班車就不會回來了！」「2023年，房市推案量會減少，價會撐住，但供過於求的地方，有局部降價。」「受到總統大選影響，房市錯綜複雜，未來將視個案表現。」愛山林建設董事長祝文宇與達麗建設董事長謝志長，12月法說會上透露著對後市的隱憂。2022年在打炒房和升息黑天鵝環繞下，房市在下半年明顯萎縮，歲末年終，政府又再一記重拳，《平均地權條例》草案初審過關，更令市場譁然。「法案中預售屋禁止轉讓，確實會快速衝擊房市，預估半年內房價跌幅約3~10%。」根據永慶房屋統計，過去4年，雙北漲幅約2成，桃園以南五大都會區各有4~6成漲幅。永慶房產集團業務總經理葉凌棋預告，過去房價漲幅較高的縣市，2023年下跌幅度預期也會較大。創意家行銷董事長王明正（左）認為，過去幾年漲得多的地方一定回檔比較多，但條件好、地點好的案子，在成本高漲下，沒有跌價理由。圖為創意家代銷的北市大同區總銷80億指標案「首岳」，右為聖得福建設執行長洪正雄。（圖／林榮芳攝）「政治的事，我們也沒辦法掌握，只能平常心看待！」創意家行銷董事長王明正表示，政策上路對市場一定有影響，但影響多大還要觀察。不過他回想起疫情初期，大家都認為很慘，結果沒想到房市大好，「誰能保證？現在也沒辦法一刀切（好或壞）。」王明正也認為，這幾年漲越多的地方，一定回檔比較多，房市大好時，豬也會飛，條件不好的案子也跟著漲，「2023年開始，漲跌就因案而異，雖然普遍認為價格回檔，但地點條件好的案子，賣掉就沒了，建商一定惜售且照漲！」甲桂林廣告董事長張裕能認為，台灣在台積電等半島體業水平分工成功模式下，未來經濟發展將更加超越日韓，在此情況下房價不可能便宜，反倒要注意過度集中某一產業，拉大貧富差距，想買房的要趕快趁房市盤整進場。（圖／CTWANT資料室）「按照現在消費者認知的價格賣會賠錢，建商要馬不賣，就是晚點再推出！」近年鮮少在媒體上談論房市的甲桂林廣告董事長、大隱開發創辦人張裕能也難得開釋，現在的建築造價真的太高太高，有限的營造工人要蓋住宅，又要蓋商辦、廠房，資源被拉扯，讓造價居高不下，「以後房價絕對不可能便宜！2023年是自住客上車最好時機，錯過了，這班車就不會回來了！」他解釋，以台積電為首的高科技產業，讓台灣2022年的人均GDP超越日韓，在經濟學中有個現象叫「荷蘭病」，國家經濟過度集中在某一產業，這樣的現象就出現在台灣，他認為台灣經濟會持續往前走，不只2022年超越日韓，未來更會慢慢拉開距離，這樣的條件下，未來台灣房價不可能會便宜。他預估盤整時間，雙北大概1年，雙北以外多是投資客倒貨，約要1年半，在這段時間內，是自住客最好的進場時機，找到適合的物件，該買就要買，甚至還可以議價一點，「現在門是開的，過了2023年後，新一波態勢又起來，到時連門都沒有。」至於還想把住宅當投資的，他認為大可不必。