蔡岳臻
」 農地 國土計畫法
嘉義永靈宮流浪90年大符合璧 蔡岳臻精工拓印捕捉歷史感動
地政士蔡岳臻今（15）日表示，多年來自己一直從事民俗文物保存工作，深感文化底蘊是社會的重要資產，像近日幫嘉義縣東石鄉永靈宮一塊90年歷史的大符完成「拓印」，就是希望把守護鄉親的神明印記留下來，讓有靈魂的價值傳下去。據了解，早年不少廟宇都有「大符」拓印板，就是廟方把具神明形象的大符拓印在紙上，當成神明的分身，把拓印本交給信眾，讓信眾請回家中供奉，可以鎮宅與祈求平安。如今工商社會發展，多數廟宇已經不再提供「拓印」服務，部分則改採取電腦快速複印，看在對民俗文化著墨甚深的蔡岳臻眼中直呼可惜，也少了手工韻味，因此幾年來走過上千家廟宇，尋求替廟方手工拓印大符的機會，希望把簡單樸實的信仰留下來。拓印大符非常費工夫，從色號深淺到飽滿度都有學問。（圖／翻攝自永靈宮官網）蔡岳臻回顧，大約1980年代左右，坊間曾陸續出現宗教版畫等出版品，當時都會詳細記載其中大印分屬哪些廟宇，近年自己在逢甲大學修讀「文物普查專業人才培訓學程」，結合學理與興趣，從這些出版品中按圖索驥逐一找上廟方接洽，不過木製大符是愈來愈少，加上廟宇人員更迭，很多廟方人員根本不知道這些清領、日據時代就有的大符去哪了，實在可惜。蔡岳臻以東石永靈宮的大符來舉例，2024年廟方就舉行「甲辰科祈安謝恩三朝圓醮大典」，當時才找回一塊流落在外90年歷史的大符拓印版，並隆重地與另一塊長存廟中的拓印版合璧保存，成為信仰文化的重要見證。蔡岳臻目前拓印了70至80件左右大符，未來希望集結成冊出版。（圖／翻攝自永靈宮官網）主導永靈宮廟務的嘉義縣共好生活協會理事長姜鈞翔也指出，自己老早就想替失而復得的大符留下紀錄，後來蔡岳臻找上門主動提出「大符拓印」的事情，彼此一拍即合，才讓這件美事完成。姜鈞翔感動地回顧，拓印當天不僅是技術操作，更像是一場藝術與歷史的對話，因為每一道筆劃與每一次拓痕，都活生生地代表永靈宮世世代代護佑鄉里，未來永靈宮會與蔡岳臻攜手，聯合開發相關紀念品，讓更多信眾能透過生活用品或文創小物，將「平安」與「護佑」帶回家。蔡岳臻直指，手工拓印從墨色深淺、飽滿度差異都有學問，真的非常費工夫，自己之所以會堅持走在這條路上，就是希望讓更多人看見版畫背後的宗教意象，也希望留住這種簡單、樸實的信仰，自己目前手邊已收藏幾十張手工拓印的大符，希望涓滴匯流，有朝一日能集結出版拓印冊，請各界拭目以待。
諸羅颱風尾1／支撐柱傾斜悄拉正 丹娜絲吹出台積電嘉科園區工安亂象
丹娜絲颱風（Typhoon Danas）離開台灣半個月了，造成嘉南地區的損害卻遲未復原，嘉義科學園區一期工地也難倖免。在地民眾爆料，如火如荼興建中的台積電（2330）周邊廠房，因為颱風側風造成支撐柱傾斜，廠商災後悄悄「拉正」，船過水無痕想蒙混過關。專家批評，這種傾斜程度早該拆掉重蓋，先進封裝廠CoWoS生產環境，危機四伏。丹娜絲颱風6 日晚間在嘉義縣布袋鎮以巔峰強度登陸，也是1986 年以來首個直撲自嘉義西南登陸的颱風，除了造成 2 人死亡外，更有超過千根電線桿倒伏，至少58 萬戶數度停電，台電也稱之為「數十年來未見」。於此同時，離嘉義海區不遠、高達88公頃太保嘉義科學園區，台積電先進封裝CoWoS廠正日夜趕工中，2026年將完成二座裝機，並有望於2028年正式投入量產；更喊出擴大高科技廠商布局需求，啟動嘉科二期90公頃擴建計畫方興未艾。颱風剛走不久，嘉義高鐵站往嘉科沿路，招牌歪腰可見曾經歷一波風暴，多數交通號誌已失靈，駕車無所適從不說，行人過馬路也只能好自為之，險象環生。轉入嘉58鄉道，路面異常起伏不平，一旁塵土飛揚與工人進出，都是為了台積電AP7進駐嘉義趕工。在地居民直指，其中一幢5層鋼構廠辦，建構中看似沒什麼問題，居民卻秀出一張8日所拍的照片，比對赫然發現，一隅支撐柱被颱風吹得傾斜，支撐柱也已變形，如今現場卻平整如新；風災後一團亂，大家停電又忙著救災清理家園，廠商趁亂「拉正」鋼構，現在沒人盯就好。資深土木技師余烈直言，光照片傾斜程度就非常駭人，即使蓋好了也不安穩，這在雙北市「肯定要拆掉重蓋」。他說，這種颱風造成的工地結構問題，必須在災後先停工，立刻申請鑑定，只要經緯儀一測，若水平位移量除以建築物高度大於40分之1「就是該重蓋」，他直言廠商趕緊拉正「裝沒事」，就是要湮滅證據，傷害已經造成，「那廠房不能用了」。在地土生土長的地政士蔡岳臻批評，其實台積電到嘉科，添的麻煩一點不少，首先一年多來這裡是日夜趕工，往往「晚上還比白天亮」光害和噪音把周邊居民吵得苦不堪言，還有重車壓過的柏油路坑坑巴巴，一不小心就會摔車，他呼籲施工單位提撥給科學園區管理局的規費「至少拿出來修個馬路吧」。台積電在嘉義科學園區一期土地預計設置兩座CoWoS先進封裝廠，由於第一座預計2025年第三季裝機，第二座也力拼2028年完工並同步量產，目前日夜趕工中，讓附近居民直呼「晚上比白天還亮」影響睡眠。（圖／報系資料照）蔡岳臻直言，全嘉義縣從縣政府到居民，無不期待台積電趕快完工進駐，達成縣長翁章梁「農工大縣」的轉型目標，因此有很多工安細節「其實都打迷糊仗過去」。他舉例，日前第一座先進封裝廠開挖了太保農場遺址，竟發現約4,000年前的繩紋陶文化遺址，這可是考古大事，必須依照《文資法》停工，但沒多久縣府文資審議委員會便「開綠燈」復工，全案在地方就「壓住」，由縣府觀光局文資科就「處理掉」，恐怕就是避免上綱到文化部「復工就遙遙無期了」。國政基金會副研究員劉新圓也直批，嘉科一期與故宮南院70公頃園區之間，竟然僅隔了一條馬路，現在的世界文明國家，都是把廢棄的工業區轉型為文化園區，像台北華山文創園區等，如今故宮旁大興土木，從選址就是笑話，實在不尊重文化。除了嘉科一期首波88公頃正加緊趕工外，嘉58鄉道對面第二波44公頃也正在整地中。於此同時，於故宮大道另一頭圍起約20公頃鐵皮的台糖土地上，也掛上「台積電工程用地」正大興土木，地方甚至喊出台積電在嘉義「至少蓋六廠」，也讓周邊太保地區新建大樓，從5年前每坪新台幣15萬，近期已上看30萬，交易熱絡。距離嘉義科學園區車程10分鐘的馬稠後產業園區，原先被嘉義縣政府設定為嘉科後援衛星廠聚落，如今卻傳出，持有上百公頃土地的台糖受限《國有財產法》緊箍咒，只能出租不能出售，導致廠商進駐意願低落。（圖／黃威彬攝）曾任太保市長的嘉義縣議員黃榮利則憂心，政府規劃在嘉科車程10分鐘的「馬稠後」地區開發342公頃嘉科衛星廠，但其中台糖持有的100公頃土地，受限於《國有財產法》規定，國營事業持有之500坪以上大面積土地，只能設定地上權使用而無法出售，不少中小廠商沒了土地融資「根本沒錢蓋廠」，他呼籲除了縣府單打獨鬥外，也應把國科會找來，並由經濟部輔導專案融資，甚至把周邊已停辦的大同技術學院、稻江管理學院重新打造成育才基地，嘉科才能真正帶動嘉義縣發展。台積電公關則於21日回應，有關丹娜絲颱風相關影響評估與災後復原，該公司已委託專業結構技師以及第三方檢驗單位，針對鋼柱、鋼樑、柱底螺栓以及連接板進行結構檢查，並已完成相關復原工程及測量作業，確保施工品質無虞。
再琢璞玉3／特農地炒天價一坪飆到18萬 地政士指遲早開發該盯環境配套
新竹縣卡關20多年的台灣知識經濟旗艦園區案（璞玉計畫）近日再有波瀾，主管機關經濟部預告12月將召開聽證會走入正式程序。地政士直言，該區地價已炒到一般特定農業區農牧用地10倍價格以上，根本沒有回頭路，開發「只是早晚的問題」。5日經濟部偕同新竹縣政府在縣府大禮堂招開璞玉計畫「聽證前說明會」，通知了包含超過400公頃特農地約4,000多名地主到場參與，現場說明計畫徵收事項和聽證程序、收集民眾意見釐清相關爭點，希望給經濟部參考。竹北東海地區在地多年的純樸農戶莊棋本（圖）大聲主張「不賣祖宗田」，然而面對璞玉計畫徵收自家農地箭在弦上，只能無奈祈求土地公保佑，留住祖產農地，世代耕耘下去。（圖／黃耀徵攝）現場關心民眾駢肩雜遝擠爆會場，光排隊發言就將近50人，儘管超過了中午表定結束時間，發言者仍滔滔不絕不見結束。反對者對環保生態、居住正義、農糧等問題提出質疑，也針對用水、生活機能、人文產業發展、力保竹北東區純客庄等角度表達懷疑，強調台知園區開發毫無必要，根本是「假園區真炒地」。在地的瑞招農場負責人莊棋本就指出，過去從新竹縣縣治一、二、三期計畫起，一路延續到高鐵特定區徵收，不少老鄰居家裡早已被切得支離破碎。以自家來講，配合高鐵徵收區拓寬的東興路，直接蓋在東興圳上廢了灌溉水道，讓自家的田無法再種進貢天皇等級的「日本貢米」，只好無奈改種茂谷柑、玉蜀黍等旱作，近期才重新自養蜂找到農場特色，但眼見開發後大面積土地「晾」在那兒，他仍認為原先一年二穫、肥沃的稻田回憶才是最燦爛的時光，真的沒必要開發。支持者也有不同話要說，土生土長的呂先生向CTWant指出，牛步20多年的璞玉計畫一直沒個進展，讓自家該不該改建都進退兩難，連申請個管線瓦斯、自來水管等，都被主管機關推託「你家要徵收了」而難上加難，即使住在新竹高鐵站步行可及之處，還得鑿井取水、扛桶裝瓦斯。此外，阡陌小路或許充滿田園好風景，但實際上是連消防車和救護車都進不來，每當向公所、縣府反應，都推稱這裡將開發，不必先拓寬，民生問題甚至救護危機，都亟需開發解套。璞玉計畫特定農業區農牧用地在2015年已被炒到一坪新台幣8萬元，早是其他特農地數倍價格，如今市面還喊出15至18萬元一坪的高價，地政士預估，若屆時開發無望「絕對會引爆社會問題」。（圖／報系資料照）地政士蔡岳臻則分析，在台灣一般特農地單坪要新台幣破萬已是少數，這區特農地近期交易竟喊到每坪15至18萬，當然是著眼於區段徵收發展，如今要拚加速開發，就是深怕《國土計畫法》上路前，若內政部還沒審核通過「就來不及了」，屆時「竟然花了一坪18萬的田來耕」他直言若停止開發絕對引爆駁火。蔡岳臻坦言，在地之所以不信任縣府，就是因為「徵收的土地丟在那」，縣府必須同步公布並落實早前已徵收的土地開發進程，「做給地方看」讓居民覺得土地被徵收有其必要。他也呼籲，既然開發已是箭在弦上，必須要加嚴附帶條件，比方若執意不參加開發者，經濟部與縣府就要保障其特農地灌溉權，若灌溉水路保不住，也要輔導鑿井，並注意不能讓工廠汙染廢水流入農田，全力做好開發配套，相信阻力會小很多。
東瀛六月雪3／坦言大阪宿舍移轉「還在喬」 專家嘆外交部想特權省稅難
CTWant在19日獨家披露，外交部駐日職務宿舍中，「大阪辦事處處長宿舍」如今仍登記在「處長」自然人名下，我國外產竟為私人持有，引起輿論譁然，外交部也對此作出澄清。回顧1972年9月台日斷交，當時的中華民國駐日大使館因屬於外交財產，風聲鶴唳之下對岸早已打出「正宗中國代表人」嗆聲「沒收」，當時我方緊急將本館改隸時任大使彭孟緝名下，其他分館則權宜改登記到各總領事銜處長名下，才保住我方外產免於外流到對岸手中。1972年12月我方在日進一步成立了「亞東關係協會」，法人化地維持台日交流，然而移轉登記卻遲遲沒有處理，直到近年才陸續收復辦公處與職務宿舍，掛在「一般社團法人臺北駐日經濟文化代表處館產管理委員會」，只剩「大阪職務宿舍」仍未移轉成功。地政士蔡岳臻對外交部大搞「借名登記」直言稅事是省不了了。（圖／趙世勳攝）涉外人士直指，關鍵的「大阪職務宿舍」在前處長蘇啟誠自盡後，產權恐怕仍掛在蘇啟誠繼承者私人名下，由於蘇啟誠人生最後一段路經歷「網暴」與在台主管電話施壓，離世身影痛苦而倉促，更讓遺孀不願與外交部和談產權移轉。面對各界質疑聲浪，外交部回應坦言，我方駐大阪辦事處館長職務宿舍是我方財產不容質疑，但也確實因歷史背景因素，建物產權「借名登記」在歷任處長名下，但實際上要買賣、租賃、修繕等任何屋主行為，都不是任一處長或繼承人說了算，因此實際屋主仍是外交部不容質疑，目前也持續作為現任處長洪英傑的職務宿舍。外交部強調，已指示駐日代表處及駐大阪辦事處向日方相關機關申請辦理產權登記名義變更，因事涉我方特殊國際地位，「特權豁免」及「稅務問題」治絲益棼，確實還須時間以利完稅並過戶，不至於有家屬「不爽」導致過戶卡關的問題，而過去傳言「一通電話」讓時任處長蘇啟誠喪氣走上絕路一事，也已透過監察院調查闢謠，特此澄清。地政士蔡岳臻則指出，外交部在日本權宜之下搞出的「借名登記」實在是歷史共業，如今要進行「借名登記解除請求」確認訴訟，就要針對日本社會對「借名登記」糾紛的認定原則為「重視實質出資與管理事實」，必須儘速透過外交管道與家屬協議簽署「財產回復契約」，配合公證機關進行過戶，提出的佐證包含過去外交部對所有駐外不動產建立的「出資證明書」與「用途紀錄」，這將會是借名登記的重要證據，當然若因此曝光外交秘密金流，也必須做好外交衝擊的配套與心理準備。外交部長林佳龍（圖）上任一年來沉潛低調，如今卻有不少沉痾浮上檯面，亟需他來化解。（圖／黃耀徵攝）蔡岳臻呼籲，未來這類外館不動產要統一法人管理，以日本來講，要盡可能能統一以「臺北駐日經濟文化代表處館產管理委員會」為登記主體，避免未來徒留移轉風險與稅賦問題。涉外人士則直言，日本連我方的外交官專用「外交護照」都無法實質承認了，日台關係可不如想像中「你儂我儂」，想必是移轉時的「印紙稅」（印花稅）、「讓渡所得稅」（土地增值稅）、「住民稅」（綜合所得稅）高得嚇人，外交部又不可能叫處長或繼承人繳這筆錢，因此老想要交涉「特權」降稅甚至免稅，一時半刻恐是難解。
東瀛六月雪1／外館宿舍爆「借名登記」移轉卡關 外交部苦求蘇啟誠遺孀陷兩難
台灣在外交角力上因處於弱勢而經常吃悶虧，「彈性外交」為台灣在國際間撐出一片天地。知情人士爆料，我方駐日館處與職務宿舍中，多年來一直以「處長」掛名持有，近年陸續收歸涉外單位名下，如今只剩「大阪辦事處職務宿舍」遲遲沒有討回，此事背後牽扯出前處長蘇啟誠遺孀無聲的血淚抗議。2018年9月燕子颱風侵襲日本，那時強風豪雨讓關西機場淹水嚴重，填海造陸的結構頓時淪為海上孤島，當時3,000多名受困旅客中，台籍與陸籍旅客占了三分之一，由於對岸駐大阪領事館早先一步派巴士輸送旅客，不少台灣人也「搭便車」撤離，報導一出讓當時的蔡英文政府「落漆」面子掛不住，接下來便莫名出現有系統性地攻擊，直指我方大阪辦事處辦事不利，驚動時任駐日大使謝長廷點名究責，然而檢討會當天早上大阪辦事處總領事蘇啟誠反常地杳無音訊，官員前往職務宿舍查看，才發現沒日沒夜協調機場疏散的蘇啟誠，敵不過海量輿論，上吊自盡，然這間宿舍角力，竟延續至今。2018年大阪辦事處長蘇啟誠在宿舍上吊自盡震撼各界，不少國民黨籍政治人物帶頭要衝進外交部，痛批執政黨利用網軍輿論「公審」，讓蘇啟誠受不了壓力枉死。（圖／報系資料庫）CTWant調查，我方駐日館舍有六，其中駐日本代表本處、駐福岡辦事處為我方自有外，另大阪、橫濱、那霸、札幌則為租賃空間；另以宿舍來講，駐日本代表處、駐大阪辦事處、駐橫濱辦事處及駐福岡辦事處為自有，另那霸、札幌則為租賃。過去自有者多以派駐的「處長」自然人名義登記，隨著到職與去職更換持有人，近年外交部則積極整併，絕大多數自有屋舍已改隸外交部轄下「臺北駐日經濟文化代表處館產管理委員會」，僅剩大阪辦事處附設職務宿舍仍在「處長」自然人名下。一名涉日人士爆料，在蘇啟誠案後，儘管輿論風向轉為網軍栽贓、蘇啟誠冤死，監察院也為蘇啟誠枉死糾正了外交部，考試院銓敘部更進一步通過因公撫卹案，然而人死不能復生，外交部迄今始終無法有效地與蘇啟誠遺族達成實質和解，大阪辦公室宿舍產權並未回歸駐外外館，近年外交部力推的外館「法人化」卡在最後一關。爆料者直指蘇啟誠過世後，遺孀仍憤憤不平，拒絕簽署讓渡。外交學者、中央警察大學助理教授王智盛指出，在外交舉步維艱之下，世界各地的中華民國外館辦事處、宿舍等設施，確實會彈性處理所有權。他舉例，近日在泰國大地震賑災屢躍版面的「駐緬甸臺北經濟文化辦事處」，就是由外交部、經濟部聯合派駐的「中華民國對外貿易發展協會」掛名外館所有權，另外像「台北經濟文化辦事處香港分處」，早年也是我方以「中華旅行社」名義捐助持有，近期整編轉隸屬香港辦事處，但像日本掛在處長名下的做法「我還第一次聽到」。我方駐美代表處時常在華盛頓雙橡園舉行活動，美國政界及各國駐美官員多會出席相挺，可視為美方與我方互動的觀察重點。圖為2023年10月我方駐美代表處舉辦「慶祝中華民國112年國慶」酒會活動。（圖／報系資料庫）王智盛強調，其實掛在社團或自然人名下，不外乎是為了避免因所在地政府不承認我方主權，隨時「自助餐式」想沒收就沒收我方財產，只好權宜之計借名「保國產」，像1979年台美斷交之時，當時我方駐美國華盛頓哥倫比亞特區的大使宿舍「雙橡園」也緊急協調友台協會低價購買，才千鈞一髮甩開被美方沒收土地和建築的困境。地政士蔡岳臻則指出，若外交部主張「借名登記」要求返還遲遲未有進展，外交部就得在台提起「回復登記」的民事訴訟，待冗長司法程序結束後，若外交部獲得勝訴，再憑判決去日本公證要求變更土地所有人登記，然而訴訟過程中外交援助金流都必須揭露，會不會反而讓外交渠道或可能的秘密外交金流曝光，「這是外館需權衡的」他呼籲外交部與遺孀再接洽是比較聰明的。民眾黨立委劉書彬也呼籲，既然過去外交部以「自然人」持有我方駐外館產這種問題作法已成事實，如今要補救是當務之急，自己完全同理蘇啟誠遺族「爭一口氣」的心情，具體要求外交部必須以「協調」為第一優先加強溝通，蘇家先扛的遺產稅、地價稅，還有移轉登記可能產生的土地增值稅、贈與稅等，外交部也必須擔下歸墊，除了為外產「正名」之外，國際間都在看「台灣如何維繫外交官尊嚴」她疾呼。
小蝦戰大鯨2／拒繳「幽靈租金」成話柄 專家籲租客「提存」保權益
台中太平「番仔路」扯了近半世紀的居住角力，住戶主張租客「優先購買權」卻被地主反批多年不繳租金「零元爽住」。專家直言若房地產權有爭議時，租客可向法院聲請「提存」，若想趁亂不繳租金，恐無法主張「買賣不破租賃」、「優先購買權」等租客保障，將會吵個沒完。《土地法》專業律師葉恕宏以「番仔路」案為例指出，「牽猴仔」邱男團夥到日本取得「和解書」時就問題橫生，因為邱男聲稱除了新台幣300萬元和解金外，更砸了1.1億元正式購入土地，因此「叫板」居民想行使優先購買權「1.1億先拿出來」，然而邱男自己卻拿不出匯往日本的1.1億元金流與完稅證明，且邱男返台後急著「履行契約」要住戶「拆屋還地」，卻不先處理一般土地買賣中最重要的「移轉登記」，實在是詭異，因此住戶正整合提起團體訴訟，主張「確認買賣關係不存在」。葉恕宏認為，邱男團夥在1987年的移轉登記簡直是「假買賣」，根本沒有資格要求住戶「滾蛋」，「要拆屋還地也是還給最早的地主林家後代吧」他一針見血。台74快速道路俗稱台中環線，2011年全線通車後帶來川流不息的人潮，也讓周遭農地重劃成為各方覬覦的目標。（圖／報系資料庫）葉恕宏指出，如今提出「確認買賣關係不存在」時，由於訴訟標的金額非常高，一律以三個審級4.5年、年息5％標的計算裁判費，因此居民一湊得湊出高達300多萬裁判費，這也讓不少土地官司在「裁判費」就讓人打退堂鼓，「司法是有價的嗎」正義遺珠四散他認為值得商榷。番仔路自救會發言人林秀芬說，自己努力擠了175萬元，但其他殘存的老弱婦孺是難再「榨乾」生錢，何況多年的官司讓不少人早已散盡家財，目前正以藝術和文創故事募款，「至少不要因為繳不出裁判費被駁回」，她的心願如此卑微。地政士蔡岳臻則提醒，如今「番仔路」居民被抓住「小辮子」，稱有段時間「沒繳租金」而在優先承購權上站得並不穩當，一般租客如果遇到房東產權不明，該繳的房租可別僥倖「裝傻」，可以到法院申請「提存」，仍按時繳租金，由法院去決定要繳給誰，未來如遇到產權變動，租客也能完整保有「優先承購權」、「買賣不破租賃」等保障。地政士蔡岳臻提醒，如果租客遇到產權不明時切勿心存僥倖不繳租金，可到法院「提存」以確保未來產權移轉時，「買賣不破租賃」、「優先承購權」等租客權利獲得保障。（圖／趙世勳攝）蔡岳臻也說，土地賣家在簽訂買賣契約時，如土地現有「地上物租客」，無論是「租地建房」或「直接租房」的租客，都建議地主以「雙掛號」書面徵詢租客願不願意拿這筆錢出來買，也別忘了在買賣契約中加上「如遇行使合法優先承購權則無條件解約」，否則為了合《土地法》規範卻毀了契約面臨求償，得不償失。蔡岳臻直言，過去土地「不值錢」，大地主租地甚至無償給佃戶住房的情況非常常見，但「請神容易送神難」，日後土地值錢了要開發，地上物居民往往強烈還擊，這時就考驗開發商的智慧。他舉例，依照太平「番仔路」現況分析，建商整合重建後效益30倍起跳，若能在社區一隅蓋個平價公寓，安置好這些現有居民，整合開發是更加迅速容易，否則拖延的時間成本，又平添社會嚼舌話柄，實在沒必要。CTWant詢問長億集團對此事的回應，對方由地主代表張朝欣出面說明，並喊冤說，邱男年事已高，只希望在有生之年趕緊處理好土地整合，若和解者地主也都有提供拆遷補償，不會追討房租「不當得利」，且此案已經歷多重審級救濟，依法拆除站得住腳，地主已盡最大可能溝通，希望圓滿處理；台中高分院則強調，此案終極判決並不在台中高分院，聲請人與相對人循救濟管道處理，予以尊重。
走鐘之罷2／傳「不罷之、不推都計」？ 葉元之駁都更卡關喊內政部已助攻
國民黨立委葉元之2024年初以些微之差當選立委後，因自帶聲量話題十足，卻也毀譽參半，近月除了陷入「阿罷之」罷免風暴外，也因選區浮洲都市計畫「區段徵收」屢屢槓上新系老大姐、內政部長劉世芳，如今甚至有地方耳語，「葉元之不罷、都計推不動」，也讓在地議論。據了解，葉元之選區內的板橋浮洲與新北最繁華的新板特區僅隔著湳仔溝相望，都市計畫面積共計278.5公頃，內從幼稚園到國立大學都有，浮洲簡易火車站更是一站到新板，交通與生活機能完整。在地大觀里長何明山透露，浮洲長年在都市計畫區之外，多數住民沒有瓦斯幹管，汙水下水道也是這兩年才做，與板橋其他地方落差非常大，都更喊了幾十年，但「自辦市地重劃」還是「區段徵收」始終喬不定，直到2018年侯友宜市長上任後，把有意「自辦重劃」者劃出，先推動區段徵收，都市計畫才重露曙光。板橋浮洲都市計畫全區近280公頃，交通便捷、教育機能完整，目前多為老舊公寓與違章建築，新北市府以「區段徵收」公權力介入整合多時，近年終於漸露曙光。（圖／劉耿豪攝）聚安里長蔡世川則說，浮洲地區屬於不穩定的「沙洲」地，新式工法可以解決，部分地主單純的空地已透過「自辦重劃」正大興土木，反而弱勢的老舊公寓，寄望政府介入「區段徵收」，卻因程序繁瑣目前還沒定案，地方呼籲加緊腳步。何明山直言，目前不少隸屬「大觀書社」名下的土地多年來被工廠占用，很難請得走，工廠一再申覆希望「能拖就拖」，中央也因為這些「異音」退件要新北市政府重新溝通，如此周折往返，簡直陷入死胡同。地政士蔡岳臻則指出，一般都市更新分為「區段徵收」和「市地重劃」，其中「區段徵收」由政府主導，強制力較高，地主可以領現金或土地擇一，土增稅還能減免，但由於「市地重劃」地主能分得土地比例往往更高，因此若土地地主單純者，往往以「市地重劃」為優先考量。蔡岳臻直言，「區段徵收」和「市地重劃」角力常見於都市與鄉下接壤之處，部分「素地」仍由大地主持有，多做停車場之用；其餘公寓則多為到都市「討生活」的勞工居住，整合起來很不容易，過去縣市政府首長往往為了順利都市翻新，在權限內放寬「區段徵收」地主分回土地，希望讓大小地主「挽來」給政府主導，如今京華城案等問題動輒得咎，確實讓不少政府主導的開發案承辦者「怕怕的」，若對地主太好，一不小心「圖利」大帽扣上就沒完沒了，實在不利都市更新。國民黨立委葉元之（中）與內政部國土署多次磋商，目前浮洲都市計畫漸露曙光，對於罷免者喊出「罷免保都計」一說，葉元之怒斥謠言。（圖／翻攝自葉元之臉書）葉元之則強調，自己當選立委一年來，緊盯浮洲開發沉痾，內政部也在自己一波波質詢下動起來幫忙，目前正在拚2025年中前中央都市計畫委員會能通過，避免委員會「換屆」又得重來，沒感覺有「葉元之不罷、都計推不動」的問題，恐怕是有意罷免者亂喊製造居民恐慌，呼籲選民不要上當。
農地死刑1／《國土計畫法》拆特農工廠玩真的 地方走投無路自毀良田頻傳
延宕多時的《國土計畫法》即將在明年05月正式上路，各地方政府原計在今年6月底前須上交縣市的「國土功能分區圖」給中央，截至目前卻只有花蓮、金門和連江三縣市依約交出草案，許多農民強力反彈造成分區圖「難產」，甚至不少農地上「巧合」地發生污染或火災事件，橫陳亂象也順勢凸顯國土計畫法諸多不合理之處。現行《區域計畫法》實行多年，儘管名義上嚴格劃分農、林、牧、工分區，多年來民眾開發業者卻頻頻以申請分區變更，只要地方政府通過審議就能開發，農地被搞得千瘡百孔，原訂的土地分區使用計畫形同虛設，更不存在公民參與。因此，民105年制定《國土計畫法》，希望透過「空間綜合計畫」體系建立一套國家層級土地發展藍圖，有效引導並管制土地的使用。然而因為土地劃分爭議不斷，跨黨派立委甚至要求《國土計畫法》延後上路，特別是在「農1」和「農2」的認定上涉及權益懸殊，例如農2土地上的違章工廠可能納管拼合法，土地價格料將被炒高，反觀座落農1的違章工廠就沒有合法化的機會，只能發展農產初級產製和銷售，土地開發價值低，引發農村的恐慌，掮客藉機斂財、污染土地事件頻傳。本刊記者實地走訪OA辦公家具生產重鎮嘉義縣太保市，座落在嘉南平原北後潭中排一旁特定農業區土地的螺絲工廠老闆「阿慶」（化名）說，他的工廠在此已經超過30年。當年阿慶是一名擁有五分耕地的農民，踩著「十大建設」百業起飛的時代腳步，向軍中同袍習得螺絲加工技術，接著就向中小企銀貸了新台幣20萬元投建金屬加工廠，生產螺絲外銷歐美一路順風順水至今，目前廠內52人都是長年的老部屬。地政士蔡岳臻直言，《國土計畫法》中將土地使用分區變更拉高為中央核准層級，地方掮客所稱「收錢喬地目」已是過去式，呼籲大家別受騙。（圖／記者趙世勳攝）阿慶說，縣政府多次派員輔導搬到朴子的標準廠房，甚至近期也有仲介介紹進駐嘉義科學園區的機會，說白的金屬加工是「紅海市場」，靠的是壓低價格爭存活，現今台灣工廠用地價格暴漲，一旦租金和管銷成本堆疊上去，競爭力根本拚不過越南，只好做一天算一天，若《國土計畫法》要強制拆屋斷水斷電，「那我就地退休」他話雖說得坦然，眼神中卻也流露惶惶不安，擔心下一代無以為繼、老員工何去何從，更抱怨政府不派員實勘土地是否還適合農耕，光是「紙上談兵」，漠視現有農地上的狀況，大筆一揮就「定人生死」。地政士蔡岳臻直言，太保除了小番茄與香瓜外，錯落田間農地上的工廠幾乎當地人的依存命脈，依照現行《區域計畫法》，農地工廠違反使用分區大概就罰款新台幣6萬至30萬元不等，而且能連續罰。未來《國土計畫法》正式實施後，原屬「特定農業區」的土地幾乎全數劃入「農1」，除非中央帶頭辦理區域重劃，否則地主將永遠無法變更農地使用，而農業在台灣社會的產值並不高，沒有人希望自己的下一代繼續拿鋤頭，因此被劃入農1扼殺了農地「點土成金」的可能，當然會引發民怨。嘉義縣太保OA辦公用具大廠春輝公司，2020年曾因火災廠房全毀，如今因禍得福，高達1.7甲土地自「特定農業區」變更為「特定目的事業用地」，就地蓋了合法新廠，開工典禮也邀請嘉義縣長翁章梁（右4）等地方人士剪綵。（合成圖／CTWANT後製組）一名地方人士指了附近一處新建廠房說，這家OA大廠原是坐落在「特定農業區」的違規大戶，規模大到可以養活近千戶太保家庭。2020年一場無名大火後，竟搖身一變樓塌再起，且弔詭的是，廠方因著大火「汙染土質」，旋即向嘉義縣政府申請解除「特定農業區」列管，近1.7甲農地全數成功改列「特定目的事業用地」，新式的廠房就大辣辣地蓋起，反而是化險為夷。他指出，這幾年許多疏於管理的特定農業區土地，除了遭不肖回收業者傾倒廢棄物外，有些地主還自己派人倒爛泥，甚至莫名著火，可預見《國土計畫法》上路前，這類農地怪象「只會愈來愈多」，因為若不賭一把拚解除特定農業區列管，2025年05月一到「農地發展也是死路一條」。※CTWANT提醒您，汙染農地屬違法行為，勿嘗試。
農地死刑2／「國土分區圖」集體遲交 地方政府無奈淪發展劊子手
《國土計畫法》施行過程多次展延，政府拍板2025年5月上路後，近期迭遭朝野立委呼籲「刀下留農」，不分藍綠高達19處地方政府甚至以技術性拖延，不交「國土功能分區圖」。專家建議針對農1要有更妥適的配套，向用地變更得利者徵收「土地受益費」，籌設「國土基金」補償權利受損者，提高被劃入農1 區域者的配合意願。據了解，《國土計畫法》大致劃定區有四：首先是以保育及保安為原則的「國土保育地區」；再者是以資源永續利用為原則的「海洋資源地區」：第三是以確保糧食安全為原則的「農業發展地區」；最後還有以集約發展、成長管理為原則的「城鄉發展地區」。而其中細分為５種的農業發展區中，尤以農1最受爭論，只要農產環境不錯或曾下重本優化排水等農業設施的土地，進一步稽核面積達25公頃以上、農業使用達80%以上，就會被優先劃為「農1」。儘管農1是國家掛保證的「優良農地」，多數地主卻高興不起來，因為《國土計畫法》一旦上路，農1土地將就此限定農用，各界對工商發展的想像就此落空，簡言之就是土地增值的空間被限制，更嚴格的是搭配違規舉發的高額獎金，持有者將無法他用。台灣鄉間「農地蓋工廠」沉痾多年，《國土計畫法》上路後罰則料將加重，引起業主恐慌與不滿。圖為高雄岡山嘉華地區特定農業地上的工廠。（圖／報系資料照）一名嘉義的農民說，《國土計畫法》實行後，「特定農業區」土地多數劃成高度監理的「農1」。然而，目前特農區現況卻有不少農地工廠，令地主不滿的是，部分縣縣市政府願意妥協，在審議時將現有工廠畫成「農2」，正視土地管理現況較有彈性，卻有不少政府人員只坐在辦公室依地籍圖直接畫設為「農1」，昧於土地現況當然引起民眾跳腳。「OURs都市改革組織」秘書長彭揚凱便直言，台灣的農地太貴了，地價與農產所得完全不成比例，持有農地者大多充滿農用以外的想像，期待有一天自己的農地能獲重劃蓋樓賺錢，至少自家子孫不用那麼辛苦拿鋤頭。然而，在《國土計畫法》打出維護糧食安全大旗之下，等於要求各縣市政府當「劊子手」，在國土功能分區圖上，對著地主千刀萬剮，各縣市政府「當然下不了手」，也因此國土功能分區圖，只能根本交不出來。彭揚凱說，目前《國土計畫法》已經延宕3次實施，溝通真的很不容易，如果建立良好且確實執行的「國土基金」制度，讓被劃設為「農1」的農地地主有配套的補償，類似過去對文化古蹟地主的做法，要求對方保留「農1」農用，但能給予一定的金錢補償或容積移轉，而國土基金可以向用地變更得利的地主端徵收受益費，或許稍稍能緩解農1地主被判「農地死刑」的反彈聲浪。嘉義縣高鐵特定區旁88公頃土地，刻正如火如荼進行台積電廠房先期建設，原本一望無際的甘蔗田已不復見。（圖／記者趙世勳攝）地政士蔡岳臻則直言，近期不少土地掮客，看準農地地主對《國土計畫法》的恐慌，聲稱能協助農地變更工業用地，進一步撈了不少仲介費，但其實需要審查要件很多，若2025年05月準時上路，「現在根本來不及」，且這是中央層級介入的地目畫設案，並不是地方政府說了算，因此若有人聲稱能協助在《國土計畫法》實施前做到「農地變工業地」，那恐怕是托大了，提醒民眾不要花了大筆冤枉仲介費。內政部國土署強調，農地本來就該農用，《國土計畫法》能檢視一遍各地土地使用，或許短期動盪，但對國家長遠發展不是壞事。至於「國土基金」的補償構想，會把「農有地」視為補償標的，與現行肯定農業產值的立法精神相悖，目前僅規劃「國土保育用地」有補償機制，暫無「農1」補償計畫。行政院刻正檢討《國土計畫法》的檢舉獎金制度，而不少縣市一直未交國土規劃分區圖，如果立法院決議通過展延，內政部會配合辦理。
公保地封印2／地方政府喊放寬代金使用 專家籲先改羞辱式競標規定
內政部國土管理署統計，全台尚未徵收的公共設施保留地（公保地）多達2.3萬公頃，相當於900座大安森林公園面積，其中台中市以高達1,539公頃私有土地未徵收居冠，新北與台北也有各800多公頃尚未徵收，挨批處理牛步。政府為解決收購經費不足與容積移轉的問題，推出「容積移轉折繳代金」（容積代金）制度，即建商向政府繳費買容積，政府再拿這筆錢向公保地主收購土地。弔詭的是，而今專款專用的容積代金財庫盆滿缽滿，卻無法有效運用。例如台中市政府容積代金財庫高達新台幣249億元，2022年度卻只編列了80億左右用於徵收；同樣地，新北市政府容積代金也多達225億元，2023年度僅花了17億元用於徵收，令人費解。對此，新北市政府財政局長陳榮貴表示，這筆錢各縣市政府用途彈性不足，解套方向有二：首先，《都市計畫法》規定，所有容積代金，若要啟動公保地徵收，必須用在同一都市計畫區內。以新北市來說，高達47個都市計畫區，並非每個都有公保地需求，早期收的容積代金，現在派不上用場，呼籲中央修法鬆綁。其次，其實都市發展除了徵收用地外，還有綠化、交通、汙水下水道等公設費用，如能修法開放，放寬容積代金用在都市計畫區各項基礎建設，除了增加執行率，也能優化生活環境。公設保留地若地主撒手不管，容易成為治安死角。如桃園有塊公園預定地 雜草叢生多年淪治安死角，經地方里長奔走多年，市府才編列維護預算， 整理該地為「龍壽三角公園」。（圖／桃園市政府提供）公共設施保留地代辦業者郭紘均則指出，政府以容積代金收購公保地，需由地主參與標售，往往會導致降價競標，這其實是「羞辱」地主，因為幾乎不會有地主願意賤價賣地，政府再來把執行率不彰原因推卸出去，很不公平。郭紘均說，各地政府不願積極處理公保地，原因有三：首先，市府人力有限，加上許多建設都需經費，公保地議題長期被忽視，地方政府當然不會積極處理；第二，公保地被指定「未來」用途，但現況地主仍可依照原始之用，並沒有迫切性；最後，一旦政府收回開闢道路等公設後，需投入更多的人力物力進行維修，動不動也會因使用率低挨批效益不彰，導致政府卻步。國民黨立委廖偉翔曾提案，希望能放寬各縣市政府「容積代金」使用規 定，以利進一步使用代金優化都市居民居住環境。（圖／廖偉翔辦公室提供）地政士蔡岳臻則直言，在政府行政怠惰、未積極處理公保地的狀況下，衍生亂象和套利空間，對部分資訊力較弱的地主很不公平。蔡岳臻舉例，近期曾聽聞來自大城市的公司，到嘉義縣山區收購高達200多坪、公告地價破550萬新台幣的道路用地。但在地居民純樸，在公司人員一再稱「放著也很難換到錢」的話術之下，以不到30萬元整筆賣出。都市改革組織秘書長彭揚凱也批，各地方政府覬覦容積代金財庫已久，老想把代金挪作他用，卻不願有效處理眼前專款專用困境，與立法意旨相悖「簡直亂來」。台中市政府境內居有全台之冠的大量未徵收私有公保地，中市府都發局回應，台中市共劃分18處主要計畫區，部分主要計畫區限於市場因素，容積移轉及折繳代金移入方式的案件較少，導致該地區公共設施保留地取得較少，實在是非戰之罪。都發局也說，日前國民黨立委廖偉翔等人已提案修正《都市計畫法》第八十三條之一及《都市計畫容積移轉實施辦法》，刻正進行修法程序中。希望授權地方政府妥適用運用容積代金，得於全市都市計畫區統籌運用並得支應工程費，以完善公共設施，促進城市均衡發展。
廟產好誘人2／土增稅絆廟產正名 繼承破限制登記效力專家斥白搭
《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》（廟產正名暫法）將於1個月後廢止，全台卻只有不到1成廟宇到各地民政局登記。民進黨立委張宏陸直言，適用的宗教團體大多買賣不動產年代已久，當時多是口頭承諾、現金購買，如今要廟方舉證買賣金流，除非當時有簽署書面契約，不然若出名者翻臉不認「幾乎拿他沒法」。民進黨立委張宏陸表示，不少宗教團體檢附資料複雜、舉證困難，平添廟產「正名」負擔。（圖／翻攝自張宏陸臉書）廟產紛爭一直是各地多年陳痾，過去因信仰等因素，儘管廟方出資買的不動產，沒法登記在廟方名下，但只要鄉里間談好，通常由部份廟委掛名、自願承擔相關稅賦，倒也相安無事。然而，土地價值愈發飆漲，加上早期出名人逐一過世，繼承人有的不見蹤影、少數翻臉不認欲霸佔不動產，多數願意歸還廟產的繼承人則不免抱怨遺產稅、地價稅等沉重稅賦，處理起來所費不貲也相當燒腦，讓不少寺廟對這波暫行條例登記遂行率轉趨觀望，直呼「看得到吃不到」。 對此，地政士蔡岳臻說明，由於各地寺廟主事者大多上了年紀，對於此類借名登記問題，超過9成根本不知從何下手，地方政府也大多當成日常公文「轉發後就存參」，卻不知當便門一關，信眾集資的廟產恐將落入私人口袋，即使上法院，依照往例廟方拿回廟產的機率趨近於零。 蔡岳臻解釋，當年《農業發展條例》規定，農地所有權取得以能「自耕者」（農民）為限。早期不少寺廟有意善用香油錢擴大規模，都先從周遭農地開始買起，而不少宮廟管理委員具有農民身分，自然就出名成為廟方借名登記的首選，其中少部分公設完善區須納的地價稅賦，也大多由委員自行承擔；自從《農業發展條例》修改後，開放自然人買賣農地，但法人則有諸多限制，更何況全台粗估至少400間廟宇根本沒有廟宇登記證，連法人都稱不上，因此即使內政部開廟產正名暫法便門、宮廟好不容易把出名者都找了回來，也只能在地籍謄本上註記「預告登記」（民間的限制登記），無法登記回寺廟所有，因為農業部不放寬持有限制，內政部淪為自嗨、白搭。 鼎川法律事務所所長梁繼澤律師表示，即使內政部拋出「預告登記」（涵蓋於「限制登記」）為借名的廟產尋求解除目前窘境，仍有極大風險與適法性問題，因為只要廟產出名人自己涉入侵權賠償等官司中，如名下無其他財產，法院並不會管這些註記，「私人廟產」一樣會被法院強制執行，屆時信眾涓滴攢成的香油錢廟產，淪為莫名的強制執行標的，信眾只能徒呼負負。 第二，雖然內政部透過廟產正名暫法規定，即使出名人死亡，該廟產「預告登記」註記也不因繼承而塗銷。然而一般委任契約本來就不繼承借名登記的法律關係，簡單地說只要一開始的出名人過世當下，借名登記的桎梏即刻鬆綁，就算地籍謄本文字還在，但若上法院，「廟方根本贏不了」。 梁繼澤建議，各大小廟宇不妨趁出名者還在世的機會，審視出資財產清冊，若是廟產在「一般農業用地」者，趕快申請變更為宗教事業用地；若是廟產在「特定農業用地」者，因《國土計畫法》封印農地農用的緊箍咒也上路在即，廟方要不就與出名者簽訂嚴格爭議處理契約，要不乾脆把農地賣了吧，讓廟資另覓合適地目或其他投資標的，才有望一勞永逸。台中太平玉旨奉天宮曾因占用國有土地，被判決強制拆廟，當時信徒在廟前掛白布條，表達抗議。（圖／報系資料庫）財政部賦稅署官員直言，若此波廟產登記暫法要處理改名登記問題，土地增值稅恐怕很難省，畢竟不少廟方購入農地後，鋪了水泥當停車或辦活動用途，若要回歸農用風貌規避土增稅查緝，施工又是一筆錢，改登記背後的隱藏成本之大，難怪9成宮廟望之卻步。建議內政部放寬一定期限內，符合條件的廟產正名一律免納土增稅，才能激出更多宮廟響應廟產正名。 內政部宗教政策司副司長羅素娟強調，其實自2023年開始，已逐步放寬申請要件，不一定要提出直接契約書、公證書或認證書等證明文件，只要至少提交經廟方管委會認證的切結書就可辦理；若連切結書都拿不出來者，也僅需敘明難以辦理認證理由，經地方民政主管機關認可，即可赴地政事務所辦理所有權人轉移或借名預告登記，各界務必把握6月11日關閉便門前辦理。
究竟貸款1000萬買房會不會痛苦？ 地政士幫忙「試算人生」
萬物齊漲的大環境，身邊朋友都在討論買房，許多民眾也被這股氛圍影響，考慮是否要購屋。專業地政士蔡岳臻幫大家「試算人生」，假設奮鬥30年，總收入高達3600萬元，買一間1000萬元的房子，人生會如何發展？擁有不動產及保險稅務規劃專業的地政士蔡岳臻最近常被問到，「大家都說買房是抗通膨的最佳投資工具，不買，以後房價更貴，一定要買嗎？」請求理財規劃諮詢的陳先生表示，「聽說，要培養一個小孩到大學畢業，至少要花上千萬元，這樣下來，若要貸款買房，我很怕負擔不了，想想就怕。」蔡岳臻表示，以陳先生及老婆的年收入合計家庭收入約120萬元，若預計工作30年退休，不計加薪幅度及其他可能來自家中長輩的贈與、繼承家產等因素，單就年收入來看，倆人奮鬥30年總收入可以有3600萬元（30年*120萬元）。依我國所得稅法規定，年所得在120萬元的家庭，將負擔12%的綜合所得稅，也就是3600x12%=432萬元，就剩下可支應的3168萬元（3600-432=3168）。假設陳先生30歲買房，而人的平均餘命是83歲左右，抓整數50年的未來生活支出，則3168萬元除以50年為63.36萬元，再除以一年12個月，每月可支應的金額為5.28萬元。（3168 /50= 63.36萬，63.36/12個月，則5.28萬/月）每個月有5.28萬元生活費，若有長輩給的房子可住的話，這個數字應該可以過很不錯的生活品質，但如果買房呢？假設陳先生購買一間1000萬元的房子，自備款2成（200萬元），貸款成數8成，房貸利息1.5%，800萬分30年期本金攤還，則根據各銀行試算公式帶入後，30年房貸及本金支出為994萬元，也就是他買下一間房子的支出總成本為1194萬元。（200萬元頭期款+994萬元=1194萬元）將生活費用3168萬-1194萬= 1974萬元，再除以未來50年可花的生活費用，則他們的經濟生活將從每個月5.28萬元的生活水準變成只有3.29萬元，手頭會變得緊一些。（1974萬/ 50 = 39.48萬元/年，3.29萬/月）。而一旦他們生了一個小孩，按照目前外界概估養一個小孩到大學的支出抓1000萬元的話，則3168萬-1194萬-1000萬= 974萬元，則未來50年的每月生活費將只剩1.623萬元。在蔡岳臻幫忙做財務分析後，已經有妻子、車子及銀子的陳先生發現，他若買了房子後，根本養不起小孩，就無法「五子登科」了。蔡岳臻表示，很多人買房，不管是衝動，或是想了很久，下訂的動作就「一下子」，但揹了房貸後，原本想有的生活品質及經濟支出就要縮水，可能會痛苦一輩子，因此，不管買不買房，最好先算清楚，才能清楚自己能承擔的能力到哪裡，又或者能更督促賣力去賺錢也說不定！
農地買賣注意！他「1錯誤動作」 穩賺300萬變倒賠10萬
李先生買賣農地，原本可以獲利300萬元，主要關鍵在於，農地買賣獲利，並不列在房地合一稅的課徵範圍，而且只要取得「農地農用證明」，就可以申請不繳交土地增值稅；不過，因為他在持有期間卻把農地闢建為停車場使用，這一個動作，讓他原本可以大賺300萬元，變成倒賠10萬元，本來獲利也GG了。房地合一稅正式實施以來，課徵範圍並未納入農地買賣，因此不少投資人會買賣農地，尋求獲利。不過，李先生卻因不暗「農地農用」的取得眉角，讓原本一買一賣可獲利300萬元，事後卻被國稅局課徵250萬元土地增值稅，並還要面對20％的房地合一稅，就因一個動作，反而做了賠本生意。在嘉義地區擅長不動產稅務規劃的地政士蔡岳臻表示，李先生聽說投資農地買賣，若日出售時，只要取得「農地農用證明」，就可以申請不課徵土地增值稅，加上農地交易，並非房地合一稅課稅範圍，因此是可以投資的標的。因此他在106年便以1500萬元，買入一塊農地，並在持有期間，舖了水泥，闢建為停車場使用。王先生看中這座停車場，擁有固定的租金收益，因此表明要以1800萬元買下李先生的農地，雙方並於110年5月完成簽約。李先生原本興高采烈，以為可以獲利300萬元，卻沒想到，因為他將農地鋪上水泥做停車場使用，不符農地農用資格，導致事後遭稅務機關核課土地增值稅250萬元。蔡岳臻表示，像很多農田荒廢，任由雜草叢生，或上面種樹，卻非經濟性作物，甚至是在農地上面違規蓋廟宇，這些作法，都無法請領到農用證明。此外，李先生指出，他持有該土地只有4年之久，土增稅怎麼會這麼高？認為是稅捐單位「算錯了！」稅務機關土增稅承辦人員解釋，由於李先生無法取得「農用證明」，因此，無法申請不課徵土地增值稅，而他出售土地的土增稅，必須從「前次」申報公告現值時間，計算到110年5月移轉出售時間，而非自己所持有四年期間的土地漲價總額。蔡岳臻分析，「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」李先生於106年取得農地時，前地主因能取得農用證明，因此都能依「土地稅法」第39條之2第1項規定，免課土增稅。但李先生，則無法取得農用證明，所以必須加計前手地主的持有時間的土地漲價總額，所以才會被核課250萬元的土增稅。另外，由於李先生未能取得「農用證明」，農地買賣視同一般土地，獲利300萬元，納入「房地合一稅」課徵，出售時間在110年5月，屬於「房地合一稅1.0」核課期間，持有四年未滿五年，尚須繳納20％的房地合一稅60萬元（300萬元x20％=60萬元）。也就是李先生原本計畫能賺300萬元，但是在繳納土地增值稅250萬元、及房地合一稅60萬元後，反而是倒賠10萬元，可說是得不償失！蔡岳臻提醒想投資農地的人，一定要注意農地要能取得「農業用地作農業使用證明」才能申請免納土增稅，以及不列入房地合一稅課稅範圍。另外如違反作農業使用而遭稅務機關註記的話，即便後來回復作農業使用，日後再行出售移轉他人也可能無法申請免納土增稅。也就是說，農地有違規使用之情事，於下次再移轉土地時，縱使取得農業用地作農業使用證明書，亦無法申請適用農業用地不課徵土地增值稅，而這時候，之前不課徵期間所累積之土地增值稅，將連同一併核算計入，不可不注意。