要約書
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斡旋金要付多少？ 專家揭「議價2關鍵」：選錯方式恐多賠很多錢
買房時，為向賣方表達購買意願，房仲會要求先付一筆「斡旋金」或者「要約書」，才能與屋主進行議價，究竟斡旋金該給5萬還是50萬？房產部落客「賣厝阿明」分享斡旋金與要約書的關鍵差異，並提醒民眾若選錯議價方式，恐要多賠很多錢！阿明在《賣厝阿明 知識+》粉專邀請群洋國際地產集團總經理張惠山，分享「斡旋金」與「要約書」的不同，斡旋金的金額通常沒有法律強制規定，但市場慣例約為房屋總價的1%~5%，例如1,000萬的房子，斡旋金約10萬~50萬。較常見落在5萬~30萬之間，視房價高低調整。也可能有特殊情況，若房屋熱門或賣方強勢，房仲可能建議提高金額以展現誠意，但並非絕對必要。且斡旋金應註明「議價失敗多久內無條件全額退還」，避免房仲不當扣款。阿明指出，斡旋金為現金支付，如10萬元～50萬元，議價成功後轉為「定金」，具擔保效力，若議價不成斡旋金全額退還。倘若買方反悔，賣方可沒收斡旋金，若賣方反悔，買方需賠2倍定金。要約書則無需支付款項，僅書面出價，要約書賣方同意後即具「預約」效力，違約需賠償。若議價不成要約書自動失效。倘若買賣任一方反悔，違約方需賠總價3%違約金。阿明指出，斡旋金的優點為展現誠意，賣方較易接受議價。違約成本較低（僅損失斡旋金）。缺點則是需先支付一筆資金，影響現金流。若遇不良房仲，可能拖延退款。而要約書的優點為無需預付款，降低資金壓力。條款受內政部規範，較公平。缺點則是恐被賣方認為誠意不足，議價成功率較低。違約金高（總價3%，可能比斡旋金更高）。至於該如何選擇？阿明表示關鍵就在「預算」跟「決心」，他寫道：「若預算充足、房屋競爭激烈，想提高成交機會，就選選斡旋金。若不想先付現金，或擔心斡旋金糾紛，就選要約書。」買房是人生大事 專家曝議價3大守則許多人買房想議價，究竟該如何談判？阿明表示，若是市場熱門物件，可以考慮下斡旋金，通常為1%～3%房價以展現誠意。謹慎型買家則建議選擇要約書，保障資金安全。阿明說無論哪種方式，務必確認「無條件退款條款」再簽名。群洋國際地產集團總經理張惠山提醒大家，買房是人生大事，別讓不懂規則影響你的權益！買房登記妻名下！職業「一狀況」貸款少200萬 專家：有保證人也沒用不滿房子掛媳名！ 婆婆勸兒「先想離婚慘況」 人妻傻眼：房貸我出的買預售屋貸不到8成「只能違約」？ 內行見合約秒喊：有解
人夫買房遇陷阱…交付斡旋金「房仲搞消失」 律師一查心涼了
買房子是人生大事，最怕就是遇到糾紛。一名人夫看房後簽約，並交付斡旋金，沒料到房仲卻人間蒸發，請律師朋友查詢，驚覺對方過去有不良紀錄，害他心涼了半截。原PO在《爆料公社》APP提到，10月份是讓我難以忘懷的一個月，因為家中有新成員報到，所以打算換房子，近2年的時間，從自住到投資看了超過100間，終於找到可以負擔的一間房子。隨後，他透過網路找到房仲，並約現場看屋，價位和地點都很合適，直到簽要約書和交付斡旋金，竟是惡夢的開始。原PO指出，雙方約定一周內若無法成交，就全額退回斡旋金，怎料仲介開始拖延避不見面，甚至搞消失，而找對方的老闆，卻推託是業務員個人的問題，不得已只好申訴消基會，諮詢律師並寄送存證信函，時間長達一個月之久，律師還勸他破財免災，因為律師費高昂，不符合成本，且訴訟相關費用未必能求償成功，讓他十分失落，「我並沒有做錯事情，卻要承受被騙的風險」。原PO找律師幫忙，終於拿回原本的款項。（示意圖／翻攝自pixabay）原PO表示，一般正常買房不會查詢對方營業員是否有問題，沒想到律師朋友的協助下，查到該營業員有相關的前案，最後訴諸法律行動，順利拿到退回的款項，但對方始終沒有任何道歉行為。因此他奉勸各位，買房要找知名品牌的大公司，避免營業人員個人行為，而得不到求償。原PO呼籲，購屋前可以只簽要約書，斡旋金非必然，可以用本票代替，約定好本票效期即可，並註記用途，屆時就算拿不回來也會直接作廢。假如遇到糾紛，可以先寄出存證信函，並上消基會線上申訴，作業時間約為一個月。至於律師諮詢部分，各民意代表服務處大多有免費諮詢服務，才不會遇到問題找不到人詢問。
買房「斡旋契約」、「要約書」傻傻分不清 專家教你搞懂這樣做
民眾買房看房時，若是看到喜歡的物件時，為了把握成交的機會，許多人會選擇利用「斡旋契約」或「要約書」來向屋主表示購買的意願，並請專業仲介居中協調，讓雙方價格達成共識，但是這兩者有什麼不同？許多消費者仍搞不清楚。永慶房屋表示，為了讓買屋及賣屋雙方達成共識，普遍的做法上會透過專業仲介以「斡旋契約」或「要約書」來讓雙方在價格上找到交集、達成共識。一般來說，「斡旋契約」與「要約書」都能向賣方表達購買的意願。就行政院消保會解釋，「買方若透過房屋仲介業者購買房屋，當買方看上某間房屋，但出價和賣方開價有差距時，房屋仲介業者通常會要求買方先付一定之金額作為與賣方斡旋差價之用，當賣方同意買方之出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。一般仲介業者所用之『斡旋金收據』、『要約承諾書』、『出價保證金』等單據，都算是『斡旋金』。」「要約書」是買方不給付斡旋金，而將記載購買房屋意思表示之文書，交由仲介業者向賣方進行磋商，當賣方同意買方之要約內容時，雙方有簽訂買賣契約完成交易之義務。永慶房屋進一步說明，斡旋金的金額通常為5~10萬元，若協商成功，斡旋金即轉變成買賣價金的一部分，如賣方同意以買方出價價格出售，並將斡旋金轉為定金時，即視為買賣契約已成立，但若協商失敗，斡旋金將會全數退回給買方。買方也可以選擇以要約書來表達購買意願，要約書為記載購買房屋意思之文書，一樣會交由房仲經紀人與賣方協商，若是賣方未在要約書所載日期前同意出售，則要約書失效，若賣方同意並於要約書上簽名，則代表雙方達成合意再約定簽署買賣契約時間。永慶房屋客法部經理陳繼先提供經驗建議，買賣房屋屬於高金額交易，當買方決定簽立「斡旋契約」或「要約書」前，要有正確、嚴謹出價心態，斡旋不是遊戲，不以隨便出價的想法來買房，否則輕則容易造成問題，讓賣方感到困擾，嚴重會有斡旋金遭到沒收或依要約書條文賠償，而蒙受損失。