都更危老案
」 都更 房市 建商 不動產 危老
輝達帶動北士科房市？建商董：政策綁手腳想成交「要用力！」
輝達落腳北士科，真的帶動區域房市大發？北士科預售案「佳元織川」建商佳元建設董事長蔡錫全表示，雖然來客數優於北市他案，但受到大環境影響，成交時間拉長，「想成交還是要用點力！」「佳元織川」與洲美國小、國際羽球館對望，每坪開價120萬元起。（圖／林榮芳攝）「佳元織川」29日舉行陶藝及織畫聯展。對於目前市況，蔡錫全表示，受惠輝達確定落腳北士科，目前周來客雖兩位數，但成交時間拉長，回訪次數增加，想成交還是要用點力，所以也才舉辦藝術展讓客戶多來走走看看。「佳元織川」為佳元建設首度進軍重劃區推案，原訂於去年底推出，因市場低迷，一路延至今年7月才進場潛銷。他直言，政策讓這季不敢有太大期待，雖然買預售案交屋要3、4年後，但民眾還是會擔心屆時貸款會有問題，影響現在的購屋意願。他也提到，換屋族貸款鬆綁限期從12個月改成18個月的效果有限，銀行也很難真的去查核，認為明年度換屋族貸款有機會再鬆綁，此外，都更危老案也應該不受貸款緊縮政策影響，目前央行還是認為集中度過高，都更案貸款不易。他直言，「不希望市場過熱，但現在政策把客戶綁得太過。」佳元建設預計在北士科推出2案，其中由「佳元織川」打頭陣。該案位於北投區承平路、福善路口，洲美國小預定地正對面，基地面積約330坪，規劃地上14層、地下6層，26~43坪，2~4房產品，總戶數54戶。每坪開價約120~130萬元，總銷約28億元，目前銷售3成。佳元建設成立至今準備邁入13年，目前包含整合中共20個個案。蔡錫全表示，佳元每年能固定推2案，主要都是靠客戶支持，讓他可以帶下個不認識佳元的地主，到目前已經入住的案子參觀，也代表現在已經交屋的社區都對於佳元有相當的肯定。
新建案成交掛蛋成常態 賴正鎰：打炒房讓自住客「頭很痛」
全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今(15)日指出，政府打炒房，已經干擾到自住與換屋族群的計畫，客戶很頭疼。就他觀察，各個預售案場來客量僅剩1、2成，每月成交量呈個位數，甚至掛零。他預期下半年房市應是「蛋黃穩撐、蛋白修正」，呈現「量縮、價分歧」格局。面對今年H1面臨央行持續管控與信貸緊縮，但六都預售推案總銷仍較去年同期略漲4.7%，達1.24兆元，賴正鎰解釋，主因是去年第Q4遞延至今年推案，加上被迫18個月開工而開案。不過他預估，下半年六都總推案量腰斬至6,200億元，全年推案金額約落在1.9兆元賴正鎰說，政府第七波金融緊縮政策，要讓房市降溫，至今將近1年，已達壓制效果，建議央行適度放寬金融政策，包括放寬對優質建商授信條件、推動信貸區域分流制度等措施，以避免房市硬著陸及爛尾樓風險擴大。台幣升值、成本推升、央行打炒房與第七波選擇性信用管制持續發酵，產生貸款不易的疊加施壓，造成買盤觀望情緒升高，自住剛需為市場主力，投資買盤退場。根據統計，今年上半年六都合計推案戶數為47,657戶，年增7.9%；總銷達1兆2,360億元，亦年增4.7%。其中以台中最為突出，推案戶數達13,853戶，總銷金額超過3,120億元；桃園市則居次。唯新北市與台南市呈現小幅衰退。若觀察成長率，台北市推案戶數年增率達17.9%、總銷金額年增12.3%，兩個數據均領先六都。他說，這是因為建築成本上升，台北每坪造價12萬元漲到28萬元，其餘縣市也從8萬元漲到18萬元，再加上雙北土地稀缺，市政府強化都更，提供誘人建蔽容積率鼓勵機制，尤以台北中山、士林、大同、信義等區的都更危老案增多，但換屋需求仍大於供給，所以每坪動輒150至200萬元起跳已成常態，價格不易鬆動，甚至還有微幅成長的空間。此外，首購與豪宅市場呈現「M型化」發展，剛需族群因貸款條件趨嚴，普遍面臨「貸不到、貸不足、利率高、無寬限期」等窘境，導致成交量大幅萎縮、來客量腰斬，甚至只剩1~2成。部分3、4年前入手預售屋的買方，於近期完工交屋階段已出現「對保後無法申請貸款、審核後要等額度、額度有了還要排隊等撥款」進而可能產生違約風險，反觀台北市高資產族群，現金置產動能仍在，豪宅市場相對穩定。此外，開發商同樣面臨資金壓力，自「919信貸管制」上路後，不僅購屋族難貸款，連土建融審核亦趨嚴，中小型建商貸款困難，傳出排隊撥款延宕，使得部分建案延後公開銷售或交屋、甚至轉向商辦、長照、旅宿等穩定收益項目，以因應現金流壓力。對於台中與桃園市政府都發局最近不約而同發布公告建照或雜項執照，得申請展期，市場解讀是為開發商提供續命丹。賴正鎰認為，延照情況並非首次，在新冠疫期也曾因缺工缺料導致工期延宕，縣市政府也放寬建築期限及建照。不過他也提醒，有些建築量體比較大的建案完工期，從3年延長為5年，甚至更久，應留意延後交屋是否有風險，最好選擇上市公司、品牌建商。「政府打炒房，已經干擾到自住與換屋族群的計畫，客戶很頭疼。」就他觀察，各個預售案場來客量僅剩1、2成，每月成交量呈個位數，甚至掛零。中南部傳出建商主動降價換量的策略，顯示整體房市進入盤整期，甚至可能長達1年以上。至於哪些地方是年輕人較可以買房地區？他認為，桃園有機場捷運、航空城、捷運綠線、棕線等重大建設，加上科技、智慧物流園區帶動就業機會、人口成長動能強勁。台中則有中科擴廠、大小巨蛋及藍線捷運開工等重大投資與建設案啟動，受惠人口紅利支撐房市基本市場，西屯水湳經貿園區、南屯區十三期、北屯區十四期重劃區等地後市潛力看好，欲淡不易。賴正鎰強調，儘管房市短期承受壓力，但仍可關注中長期利多，包括行政院日前拍板延長「投資台灣三大方案」至2027年，台幣強勢升值下，有望再引更多資金回台投資，主計總處預估今年超額儲蓄率將首次突破17%，顯示國內游資過剩。不少高資產族選擇購置不動產作為資產調配，他預期，蛋黃區房價將持平，蛋白區房價因缺少支撐，下半年應該會有修正機會。
建商連環倒3／都更案也貸不到！一個月7件求助建經融資 產業大老憂崩盤
根據CTWANT記者調查，處於停工、倒閉危機邊緣的建商，恐不只檯面所見，一家建經業者就透露，近月已經有6、7個案子上門求助融資、續建計畫；大型建商也紛紛跳出來應援，深怕小建商連環倒拖垮房市信心，最終讓產業連帶性崩盤。CTWANT記者實地走訪北市大安區文昌街，一處建築工地靜靜的、無聲的塵封著，原本預計2024年下半年完工，至今仍是一片空地。該工地案名為「大安信藝館」，約莫在2022年初銷售，同年12月24日申報開工，竣工日為2025年12月23日。不過就在去年11月，瑞興銀行就公告該案建商「無法履約如期興建」。據知情人士透露，建商沒有倒，只因發現現場不好施工，趁著尚未開工，趕緊止血停損。該建商也是接手前一個建商的案子，而目前又打算繼續盤給下一個建商，至於誰接手，仍無下文。全坤建設總經理江清峰日前股東會就透露，「從去年底開始，收到很多別公司盤出來的都更危老案」，但評估能賺錢的不多，因此全坤一個案子都沒接。近年又是缺工、料漲、打炒房，大安區文昌街一處都更案工地，建商從別人手中盤下案子，還沒開挖就停工，目前還在找下一個建商接手。（圖／林榮芳攝）一位建經人士也透露，「近1個月就接到6、7件案子上門求助融資、續建計畫。」若建商有債務、財務問題，原本要跟銀行貸款卻貸不下來，或是合建建商跑了，地主尋求續建協助，建經公司可以提供各式融資、代墊的諮詢和協助。台北市都市更新學會榮譽理事長蔡漢霖表示，為防堵建商養地，2021年央行，祭出購地貸款限制，從6成限縮到最高5成，保留1成動工款並要求建商需在18個月內動工興建，該條款不適用在危老都更案上，對中南部買素地的建商影響較大，「但自去年中起，銀行資金水位不足融資餘額受限，不論北中南，就算是都更危老案，只要條件不好，融資都直接遭拒。」因此如今不只是資本額幾百萬的小建商爆出停工、倒閉，今年就連小有規模的建商也遭災，這回出事的嘉義「鉅泓建設」及桃園「鉅興建設」，資金周轉不靈下，連帶影響相關企業營造廠承攬的數十億工程全數喊「卡」，其中還包括多個公共工程案，倒閉建商的規模與影響層面是越來越大。以嘉義鉅泓建設為例，一位不具名小建商表示，該公司預售案向消費者收總價的15%價金全數用於工程款，即使建案進度已達9成，仍因資金斷鏈而倒閉。嘉義市不動產建築開發公會名譽理事長呂冠衡也表示，該公司所屬的營造有投資承作其他工程，在兩頭支付下，銀行資金又斷鏈，導致周轉不靈，必需去跟民間租賃公司借貸，成為壓垮建商的最後一根稻草。嘉義鉅泓建設的金泰翔營造，承攬北港鎮公立幼兒園工程，原定今年6月完工，現在卻爛尾，對比動工典禮熱鬧的畫面相當諷刺。（圖／報系資料庫）有人說是倒閉的建商是「槓桿開太大」，也有人指「老闆有賭債」。樹大必有枯枝，前台灣省不動產公會理事長黃啟倫觀察，雖然目前爛尾的發生都還是建商個人的信用問題，但一系列緊縮政策下，即便正規經營的小建商都感受到壓力，如果政府沒有鬆綁作為，往後發生系統性風險的機率就很高了。不是大就沒在怕，近期大型建商也跟著跳出來，一同幫向政府喊話鬆綁管制，「希望不要造成更大惡化，甚至有法拍、金融問題，讓產業連帶性的崩盤。」達麗建設董事長謝志長憂心忡忡，深怕好不容易小有回溫的市場，又因佈滿利空影響市場信心。「當消費者借不到錢、買不起房，建商銷售停滯，資金回籠速度減緩，影響營運，形成惡性循環，最終受害的就是整個產業鏈。」某王姓小建商表示，炒房問題絕大多數是少數投機客和不肖建商所為，政府應精準鎖定這些「違法亂紀者」施以重罰，而非「一竿子打翻一船人」。若政府繼續不顧產業疾苦與民生需求，建築業連鎖倒閉危機將不可避免，屆時將面臨的可能是整體經濟的巨大震盪。
私法人買下新北市90間套房、停車位 房仲曝這3用途機會高
新北市萬里區「喜凱亞渡假村」今年1月出現總價5477萬元的交易，共計90間套房與其它空間，標註為法人購置住宅的特殊交易，因為《平均地權條例》修正案2023年上路後，私法人買住宅採許可制，所以相當罕見。房仲分析，研判未來將做包租代管、長照相關或員工宿舍。根據實價登錄資訊，新北市萬里區「喜凱亞渡假村」共90間套房、共有空間以及停車空間，1月下旬以總價5477萬元售予一家私法人，為萬里區有實登以來總價第2高的大樓交易。據查，該筆交易包含90間套房，套房含陽台大小介於9~13坪，並分布於2~13層，另有多筆共有部分與防空避難室兼停車空間，若以車位面積一個13坪、總價100萬元估算，此筆交易每間套房價值僅約56萬元。新北市萬里區出現一筆罕見法人交易的住宅實價登錄。（圖／翻攝內政部不動產交易實價查詢服務網）新北罕見親民交易 海景宅每戶僅56萬大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，該交易為自《平均地權條例》修正案上路以來，罕見的大筆私法人購置住宅案件，由於屋齡僅約25年，不具都更或危老改建的可能性，惟地點特殊，具有市區少見的海景，又全是套房物件，研判未來應可做為包租代管、員工宿舍等用途，或整合為單一長照中心也不無可能，由於是大筆購入的特殊交易類型，因此總價僅約市值一半。私法人買房共579件 宿舍交易就占逾半數另外觀察內政部數據，截至2024年6月底止，共許可了579件私法人購買住宅案，用途上以宿舍占約57%為最大宗，都更危老案約占3成次之。賴志昶認為，過去企業有宿舍需求以租賃為主，常見如台北市天母地區即匯聚不少外商高管的租賃市場，因此私法人購置宿舍案件較多，並不合市場常理。目前共許可579件私法人購買住宅案。（圖／住商機構提供）賴志昶接著說，惟依據現行規定，私法人購置宿舍不得超過高價住宅門檻，加上央行針對私法人購置住宅規應最高限貸3成，已抑制投資人利用漏洞購置豪宅的風氣，未來此類投機狀況應會顯著降低。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，自《平均地權條例》修正以來，高資產族想利用公司購置豪宅難上加難，加上「房地合一稅2.0」上路，已防堵投資人利用法人買賣房產獲利，在相關管制齊全後，未來高資產族將尋求多元財務規劃，促使資金轉往商辦、廠辦及店面等商用不動產，加上目前政策有利長期持有，未來也將讓這些族群在購置不動產時有更多元的思考。 水岸景觀失靈？ 「這河畔豪宅」轉手賠售近千萬 1500萬想住蛋黃區！ 雙北「這幾區」有機會 房東開980萬賣不掉！「半年後改價1280萬」他驚呆 內行曝背後策略
沒看錯！海景套房每戶僅56萬元 豪野人一口氣買下90間
自《平均地權條例》修正案上路以來，私法人購置住宅採許可制，住商機構觀察實價，發現新北市出現罕見私法人購置大宗住宅案，萬里區「喜凱亞渡假村」1月時，90間套房與其他空間以總價5,477萬元成交，且標註為法人購置住宅之特殊交易。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，該社區以海景著稱，由於房價親民，研判未來應做為包租代管、員工宿舍或長照相關用途。根據實價，萬里「喜凱亞渡假村」共90間套房、共有空間以及停車空間，1月下旬以總價5,477萬元售予一家私法人，為萬里有實價以來，總價第二高的大樓成交交易。據查，該筆交易包含90間套房，套房含陽台大小介於9~13坪，並分布於2~13層，另有多筆共有部分與防空避難室兼停車空間，而若以車位面積一個13坪、總價100萬元估算，此筆交易每間套房價值僅約56萬元。賴志昶指出，該交易為自《平均地權條例》修正案上路以來，罕見的大筆私法人購置住宅案件，由於該社區屋齡僅約25年，較不具都更或危老改建的可能性，惟此案地點特殊，具有市區少見的海景，又該宗交易全是套房物件，因此研判未來應可做為包租代管、員工宿舍等用途，或整合為單一長照中心也不無可能，由於是大筆購入的特殊交易類型，因此總價僅約是市值一半另觀察內政部數據，截至2024年6月底止，共許可579件私法人購買住宅案，其中宿舍占約57%為最大宗，而都更危老案約占3成次之。賴志昶認為，以往公司有宿舍需求以租賃為主，常見如台北市天母地區即匯聚不少外商高管的租賃市場，因此私法人購置宿舍案件較多，較不合市場常理，惟依據現行規定，私法人購置宿舍不得超過高價住宅門檻，加上央行針對私法人購置住宅規應最高限貸3成，已抑制投資人利用漏洞購置豪宅的風氣，未來此類投機狀況應會顯著降低。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，自《平均地權條例》修正以來，高資產族想利用公司購置豪宅難上加難，加上「房地合一稅2.0」上路，已防堵投資人利用法人買賣房產獲利，在相關管制齊全後，未來高資產族將尋求多元財務規劃，促使資金轉往商辦、廠辦及店面等商用不動產，加上目前政策有利長期持有，未來也將讓這些族群在購置不動產時有更多元的思考。
都更八箭解鎖整合難題 12大案點燃開發熱潮 磨了近20年「宏築臻玥」讓老屋重見天日
台北市的都市更新政策長期受到關注，並被視為全台都市更新的指標，近年來，市政府針對屋齡超過30年的建築，大力推動防災型都更及海砂屋重建專案，並提出「都更八箭」政策，以加速城市更新步伐，根據統計，去年全台共核定80件都市更新案，其中台北市占37件，累計歷年已達1029件。在都更政策推動下，危老案件數量亦大幅成長，去年總案量接近百件，總銷售金額約為2600億元。觀察各區域發展情況，民生東路、松江路、敦化北路、南京東路一帶的金融商業區成為都市更新的熱點，共有12項大型都更案同步推進，更新後的樓地板面積預計將超過10萬坪，蘊藏強勁的開發動能。民生東路、松江路、敦化北路、南京東路一帶金融商業區是近年台北市都更熱點（圖／客戶提供）。台北市政府提出的「都更八箭」政策吸引了民間企業及大型開發商積極參與，根據591新建案的數據顯示，去年台北市公開銷售的都更危老案達81件，總銷金額達2585億元，今年截至3月，更已有36個都更案進入市場，總案量達812億元，顯示都市更新市場規模仍在持續擴大。其中，中山區因優越的商業機能及交通條件，成為都市更新的重點區域，多家大型開發商及壽險公司相繼投入，包括大同大樓重建案、新光南東大樓、國泰建設大樓、國家企業廣場、上海商銀總部、陽信商銀總部、六福客棧重建、元大人壽大樓、國泰人壽松江路等，此外，台北大學與宏匯企業攜手推動校地活化以及西華飯店，涵蓋商辦、飯店及住宅等多元開發項目，中山女高南側都更案及台北市第一殯儀館搬遷後的開發計話也備受關注。（圖／宏築機構提供。）根據591房屋交易網新聞公關課主任畢務潔分析，中山區的都更危老案件數量在全市各行政區中占比最高，約佔整體市場的兩成，顯示出開發商對該區域價值的高度信心。其中，中山區基隆河南側生活圈是重要發展區域之一，由宏築建設推動的「宏築臻玥」是今年區域案量最大的指標案，總案量達60億元，歷經近20年整合後正式公開，該基地鄰近建國北路，周邊南京建國、民生敦北商圈商業機能發達，且捷運網絡完善，更新後的街廓擁有綠化空間，降低高架道路對環境的影響，並與周邊多個頂級住宅相鄰，如「文華苑」、「華固樂慕」及「華爾道夫」等。（圖／宏築機構提供。）該案為純住宅規劃，採用全坡道平面車位設計，由英國G.A Design團隊操刀公設，並預計取得黃金級綠建築標章，主要規劃36~55坪住宅，其中55坪格局設計為雙主臥，以滿足高端住宅市場需求。隨著都市更新政策持續推進，台北市各區域的開發能量將進一步釋放，特別是在中山區等核心商業地帶，都市更新案將持續增加。未來，市政府與民間企業的合作將成為推動都市更新的重要力量，如何在發展與居住品質之間取得平衡，將是各界關注的焦點。
房市回溫？王俊傑：有人看房就很好 政策調控「這類」建商是利多
北市中山區總都更指標案「宏築臻玥」於今(25)日正式公開，負責銷售的海悅國際總經理王俊傑表達對於市況看法，目前市況已有慢慢回來，現在有人看房就已經很好，第2戶限貸要好好在研究，政府這波調控對有品牌的公司是好的，目前這個市場氛圍只有品牌建商，和把客戶想要的做好，才能在市場存在。「宏築臻玥」位居台北市中山區建國北路上，規劃24層超高樓，36~55坪純住宅。（圖／林榮芳攝）王俊傑表示，政府這次調控後，讓體質本就不是這麼好的建商退場，目前已看到很多因為造價上來後無法動的案子，政府這波不做去槓桿的調控，好的建商品牌沒辦法跳脫出來，任何人都可以借錢蓋房子，市場一堆一案公司，也擔心未來完工後的服務誰來做。他表示，之前是市場過熱，現在已經慢慢恢復正常市況，有人看房就已經很好了，雖然銷售變慢，但就是回歸基本面，他認為不用對台灣經濟緊張，除了靠台積電，其餘相關產業也都不錯，只是政策出來，停聽看是必然的。至於消費者最關心的降價問題，他回應，大家薪水、工資都沒降，材料價格也沒降，很多建商就選擇不蓋而已，不會降價。他也提到，產業現在最大問題是缺工缺料，需要很多新工法減少人力，目前有不少建案完工期限延遲，包括以後面對客戶的服務，大品牌都能做的比較到位。另外，他看到很多人想換屋，都碰到第2戶限貸的問題，盼望鬆綁好好研究。台北市政府提出的「都更八箭」吸引民間企業及大型開發商積極參與，根據591新建案平台數據顯示，去年台北市公開銷售的都更危老案達81件，總銷金額達2585億元，今年截至3月，更已有36個都更案進入市場，總案量達812億元。其中，中山區因優越的商業機能及交通條件，成為都市更新的重點區域，多家大型開發商及壽險公司相繼投入，包括大同大樓重建案、新光南東大樓、國泰建設大樓、國家企業廣場、上海商銀總部、陽信商銀總部、六福客棧重建、元大人壽大樓、國泰人壽松江路等。591也統計，中山區的都更危老案件數量在全市各行政區中占比最高，約占整體的2成，顯示開發商對該區域價值的高度信心。由宏築建設推動的「宏築臻玥」，為今年區域案量最大的指標案，總案量達60億元，歷經近20年整合，於25日正式公開，該案規劃24層超高樓，36~55坪純住宅，由英國G.A Design團隊操刀公設，基地鄰近建國北路，周邊南京建國、民生敦北商圈商業機能發達、捷運網絡完善。
央行不講武德1／都更危老仍遭限貸令波擊 業者吐銀行放「高利貸」實情
央行8月起調控不動產放款額度，不只民眾申請房貸難，原本說好不列入銀行法72-2「不動產放款天條」的都更危老市場，也連帶遭殃。多家中小型都更建商向CTWANT記者透露，這2個月來貸款利率已從2%多上調到3%到4%，還被銀行威逼「不加息不給貸」；「央行『不講武德』！」一位被迫接受「高利貸」的業者砲轟，這根本是本末倒置，利息成本最終仍轉嫁到消費者。據銀行法第72-2規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30%，即「不動產放款天條」，都更危老融資案則排除在72-2條之外。不過，今年下半年央行陸續找銀行喝咖啡、關切不動產放貸狀況開始，除了購屋民眾房貸申貸困難，就連72-2條排外的都更危老土地與建築融資也遭到刁難。「現在跟銀行貸款都要3~4%，甚至更高，還不見得貸得到！」CTWANT記者近期接獲多家北市都更建商反映，8月以前土建融利率約在2.3~2.5%，在存準率調升、有限放貸資金的排擠下，「誰能給的利息更高，銀行就貸款給誰。」都更建商提供與銀行高層的line對話訊息，銀行也很無奈，（圖／業者提供、報系資料庫）其中一名都更業者，是北市成立超過30年的知名老牌建商，他抱怨手上都更案，10月建築融資撥款時，「銀行竟告訴我，如果不加利息，就不撥款」，他以融資合約內容向銀行反映不合理，銀行卻雙手一攤，要他向央行投訴。該名都更業者氣呼呼告訴CTWANT記者，賠本生意沒人做，這些被墊高的利息成本，最後仍是反映在房價上，房價只會更高，「楊金龍打炒房目的是希望房價不要漲得太誇張，呈現平穩或下跌，講得義正嚴詞，但忽略了政策背後的反效果。」原本不列入「不動產放款天條」的都更危老融資，為何被打破？一位建商秀出與銀行高層的對話紀錄，找到了答案。該名銀行高層表示，今年6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率(即集中度)為37.4%，接近歷史高點，而這數字包含(購置住宅貸款+房屋修繕貸款+建商建築融資)/總放款比率，因此要各大行庫檢討建商土建融額度，「簡單說，都更危老雖不占72-2，但是占不動產集中度」，因此要求銀行全面調降建築融資總額。對此，CTWANT記者也採訪台北市不動產開發商業同業公會理事長、同時也是陽信銀行董事長的陳勝宏，他解釋，雖然央行指出都更危老案土地融資不受72-2限制，但大家不知道，建築融資仍受到每個銀行放款總額2成的限制，尤其最近央行兩度調升存款準備率，共調升2碼回收近3000億元市場游資，確實讓都更危老業者近期在融資上受到很大阻礙。北市屋齡30年以上老屋占比超過7成，急需都更，陳勝宏建議政府應該重視每道決策實際影響面，都更危老案應該明訂排外條文，才有辦法順利推展。（圖／台北市不動產開發商業同業公會提供）陳勝宏告訴CTWANT記者，目前流動資金缺少，利率調高是必然，現在普遍利率約在3、4%，財務狀況不佳的中小型建商，利率最高有可能來到4、5%，受到的貸款限制也會比較多；此外，現在撥款也不能像以前要撥就撥，建商也出現排隊等撥款的狀況，「小建商貸不到款是有可能的！」另名同樣成立超過30年的都更建商則反映，在都更裡估價師需依據政府公告的營造工程物價指數，評估地主與建商分別對於重建的貢獻度，決定產權分回比例，但政府對於營造工程物價指數的調整遠低於現況，造價估算的失準，讓都更建商須付出更多成本；再加上這5年物料工資上漲許多，若是疫情前和地主承諾的分回條件，肯定都不賺錢。該名建商繼續說，這幾年政府又加強打炒房力道，第2戶購屋貸款降為5成、法人置產貸款降為3成，北市超過7000萬元的高價住宅限制只能貸款4成，以北市破百萬房價來看，規劃50坪房子就相當有機會超越7000萬元門檻，都更建商還要冒著房子賣不出去的風險，有些寧可不蓋。陳勝宏說，這幾波信用管制下，中小建商受到的打擊不小，有的停滯不敢繼續整合，就算整合好，也可能資金貸不下來，只好盤出去給大建商，但這2年工料漲4成，若已無利可圖，也可能找不到接手建商。一位不具名地產人士則說，房地產被稱為火車頭不是沒有道理，他以大陸房市政策為例，打房政策太激進反成催命符，把經濟一起拉下水，現在得花13.7兆才能救市，現在台灣也是過度干涉、限縮消費者權益，完全不像是一個自由經濟的國家，不僅房價降不下來，未來2年台灣經濟堪慮。
興富發股東輪番提問險衝突 「中捷事件態度要軟、不要故步自封」
興富發(2542)今(13)日舉行股東會，由董事長曹淵博主持，不過一開始就因多名股東急於發言，爆發些許言語衝突。股東輪流針對中捷、金山凱悅、產品策略作提問，並要興富發團隊不要故步自封。曹淵博股東會上致詞表示，回顧112年國際上依舊不平靜，但台灣經濟有目共睹，台股站上2萬點，熱錢不斷湧入台灣，興富發雖112年雖受到完工交屋遞延影響，展望113年興富發預計有5大建案陸續完工，包括桃園「站前新銳」、台中「文心愛悅」台南「愛琴海」、高雄「興富發博愛」及「愛情河左岸」，新屋完工約359億元。未來在手可供推案之建案超過40筆，金額約4485億元，推案量預估穩定成長。對於推案策略，他也提到，興富發瞄準剛性需求，以「住宅」、「商辦」雙引擎前進，住宅方面鎖定望子成龍、望女成鳳是天下父母心，在桃園、台中、高雄等地精華區，推出2~3房「學區宅」，吸引家長為教育提前布局，銷售成績有好評；商辦方面，因應台灣創業風潮也推出微型辦公產品，由台中七期「市政萬象廣場」為先鋒，採25~45坪規劃，讓購買辦公室的門檻降低，銷售也頗受市場歡迎。不過才要進入報告事項，股東就輪流急著發言。其中針對台中捷運綠線事故案處理狀況作建議，股東認為，「最重要的不是賠償金額，而是重塑公司形象。」也有股東建議，面對賠償金額，姿態、心態都要放低。曹淵博回應，中捷後全面檢討所有工安，態度上已負起最大責任面對社會各界和公部門的要求，也積極和受害者家屬達成和解，賠償金額上，也會以負責態度向保險公司依法向承攬廠商執行追討，興富發因為工程案量不少，零星工安事件在所難免。股東也提出希望興富發多在申請新青安貸款族群和都更危老案上多著墨。曹淵博表示，新青安造成短情房市銷售熱況，已經要求8大行庫做必要控管措施。興富發副總廖昭雄也回應，公司一直有都更危老案子進行，未來在南港路三段、三鐵共構有2000多坪都更案，汐止1.4萬坪都更案，都更開發上一直不遺餘力在做。在金山凱悅合作案上，股東認為，陣前換將不是沒有案例，現在兩岸政局不好，外商認為台海危險，飯店旅遊業勢必受影響，希望腳步放慢。曹淵博則回應，金山凱悅上個月已拿到使照，內部裝修後認為有升級品牌的可能，希望朝這方面努力，目前無法多做回應，但請股東們相信公司著力於品牌提升。
首都圈進入大都更時代 松江路靜巷宅超高含金量吸引置產族卡位
作為台北市重要的金融商業中心，中山區近年都更危老案大爆發，城市翻轉正迎來百年一見的機遇。除了南京東路與民生東路兩條東西向經貿大道，南北軸心松江路沿線更匯集了多達 10 個以上的重磅級商辦改建案，六福集團酒店式豪辦、東元總部大樓、國泰松江大樓、力麒松江總部大樓、元太廣場地上權案、國泰國建大樓都更、華泰飯店危老…等，千億量體改建計劃接連啟動，結合未來一殯遷建的重大利多，更將全面翻新整條松江路沿線市容，成為置產含金量最高的熱門路段。南京松江（圖／松江阡語提供）。馥鈺行銷團隊業務部經理梁睿超指出，松江路位處中山區城市翻轉的黃金中軸線， 盤䠇台北交通正核心，近鄰國道一號圓山交流道和建國高架、新生高架、市民高架閘道，更加快速與其他區域串聯。未來隨著沿線大型辦公都更案相繼落成，勢必大幅拉抬當地辦公室與住宅的租金行情並推升房價，以目前相對低基期的價位， 補漲潛力最被看好。大家地產近期推出的「松江.阡語」預售案，座落於松江路靜巷，大環境享國際級街廓的機能便利，同時坐擁捷運「松江南京站」及「行天宮站」的三捷核心，鄰近中吉、一江、中原、樹德公園，繁華與綠意兼具，如此稀有地段條件，精心規劃 23~32 坪，戶戶雙面採光2~3房的「精緻都心宅」，吸引區域內具經濟實力企業主、高階主管和專業背景的青壯世代認同。梁睿超經理表示，中山區除了極少數豪宅，精華區新案單價大多落在每坪120~140萬元，遠低於大安與信義區的每坪170~200萬元，也明顯落後於鄰近的松山與中正區的每坪140~180萬元，從未來成長性與可預期的增值空間，成為近期置產買方積極卡位的另一項重要原因。靜巷（圖／松江阡語提供）。「松江.阡語」僅規劃 40 戶，均質純住宅社區，基地面寬超過 45米，雙面臨路、戶戶享大面寬邊間採光，戶戶雙衛浴，3房則有寬敞的陽、露臺，為市中心相當稀缺的產品。建材採YKK日系鋁窗、德義精品衛浴、日本大建門及靜音木地板等高檔配備。為確保建築物的結構安全，「松江.阡語」申請耐震標章認證，從耐震設計規劃審查到結構工程的品質監督，全程都受到 TABC 台灣建築中心特別監督團隊的審核與監造，透過第三方公正單位駐地監督與稽查，用最嚴謹的態度徹底落實居住安全。
地震搖出商機！業者推「雙韌性耐震新工法」 助遍地老屋加速改建
0403規模7.2花蓮大地震席捲全台，至今餘震不斷，造成十多人死亡、上千人受傷，更有多棟房屋倒塌或受損，引發國際社會關注。台北市蔣萬安長宣布老北市將進入「大都更時代」，不僅提出「都更八箭」的政策，還表明後續還有力道更大的都更政策會推出，估計接下來全台老屋改建與都更推動議題將持續延燒。元宏不動產加值服務平台也與全向科技、柱中柱科技公司合作發布最新「雙韌性耐震性能(RBone+雙核心柱中柱2.0)新工藝」。根據台灣地震模型（TEM）研究團隊2020年研究公布的「未來50年台灣孕震構造發震機率圖」發現，台灣未來50年發生規模大於6.5的地震機率為99％、發生規模6.7以上的地震機率有94％，連發生規模7.0以上的大地震機率都有54％，顯示出現強震機會相當大。另根據內政部資料可發現，到去年Q4，全台平均屋齡高達32年，屋齡30年以上的老屋就有483.3萬宅，佔住宅存量5成以上，目前嘉義縣、澎湖、雲林、台東、彰化、屏東及這次發生大地震的花蓮，區域老屋佔超過6成，台北老屋甚至高達72.1％，幾乎遍地是老屋。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立指出，台灣早期因法規對結構設計並不嚴格，所以較缺乏耐震。民國72年以後，雖建築技術規則規定要有耐震設計，但能確實做到的建商並不多，加上早期政府為防止過度採集砂石，一度放寬使用海砂，導致民國70~80年間蓋的房子，不少都是海砂興建，這類目前屋齡30年以上的房子耐震力都有疑慮。周昆立表示，目前因強震全民對老屋都更的意識提升，政府重視度也明顯提高，但近年原物料價格上漲加上全台缺工問題，確實讓很多都更危老案推動卡關，甚至市場出現很多危老、都更案審核通過不開工，甚至放到失效的狀況。以台北市來說，目前危老核准重建計畫中，5年多來已有96件已經「失效」不蓋了，顯見目前台北老屋更新推動面臨相當大的困境。 基於此，元宏不動產加值服務平台與全向科技及柱中柱科技公司合作，引進最新韌性減震工法，不僅省成本、減碳，還耐震。周昆立說，同樣耐7級強震下，每坪營建成本還可省1萬，以500坪基地的建案來說，建築成本約可省高達3000萬。此外，因擁有高耐震能力，還可申請內政部耐震性能評估，最高的6%容積獎勵，讓參與都更的民眾與建商，花最少、蓋最好。 全向科技董事長劉永昌也指出，地震所造成大樓倒塌的主要原因，約有95％歸咎於1F柱體的嚴重破壞。為了降低地震所造成的傷亡，目前世界建築抗震工法已越來越強調結構安全優先，這次與J.V.柱中柱科技公司推出的「雙韌性耐震性能(RBone+雙核心柱中柱2.0)新工藝」，在有限成本支出下，確保大樓遇七級強震而不倒，是目前市場最領先的技術之一，估計能在市場快速普及。預計在4/12(五)及4/19(五)下午2點到4點，分別新北與台中兩地，對外詳細說明，歡迎有興趣了解的民眾或建商蒞臨了解。報名網址: https://reurl.cc/G4zV6x
內政部推虛坪改革 買方能否真受惠引發討論
內政部長林右昌去年曾表示將推動房屋「虛坪改革」，盼將公設比降至30％至25％，根據內政部最新公布研擬的「虛坪改革方案」，第一步將先以成屋市場上最常見的停車位「灌虛坪」著手，透修正「公寓大廈管理條例」，改進停車空間登記制度及容積計算。但虛坪減少是否能讓買方受惠？外界看法分岐。有業者認為，從「帳面上」看，公設確實變少，但建商建造總成本並未因此降低，在將本求利下，仍會將建築成本攤提，反映到每坪單價上，虛坪改革是否能讓買方受惠，仍有待觀察。另有房仲業者分析，若沒買車位的屋主，能夠不必再負擔車道公設，將更符合使用者付費精神，對沒買車位的成屋買家而言，負擔應會減少。只是，若新規定上路後，公設與停車場將必須分開規劃，通常設計在地下層的發電設備、蓄水池、甚至管委會空間等公設，可能都要重新思考配置方式，對建築師設計能力將是新考驗。此外，有建商提醒政府，不論是都更案或者危老改建案，都需要較長的住戶整合時間，如果未來虛坪法令改變幅度過大，對已經在整合的都更危老案，甚至招商中的公辦都更、促參案，都會導致合建條件、權利變換、財務規劃帶來新變數，未必有利整合進度，期待政府在推動前能夠再與建築業者溝通，兼顧產業運營及公共建設的安定性，對於已經規劃中或即將完成的危老都更案，也能有緩衝期的設計。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全受訪時就說，公設規定改變幅度如過大，對整合中的都更危老案以及招商中的公辦都更、促參案，會投下變數，希望政府能夠再跟公會與業者多溝通。林右昌昨日指出，公寓大廈管理條例如果能完成修正，未來成屋停車空間將定義為住戶專有，停車空間將具有獨立產權，並讓停車空間與居住公設明顯區隔，並改進停車空間登記制度，如果沒有買車位的住戶，就不必負擔車道面積與相關費用。林右昌說，現行依法設置停車公設空間屬於全體住戶所有，附屬在專有停車位下，產權不得獨立登記及移轉，部分開發商將「車道」登記為公設，因此住戶可能沒買車位，卻仍要負擔車道興建費用，對沒買車位者並非很公平。他還說，因現行規定免計容積空間有合計上限規定，常見建商扣除避難、救災及機電維生等必要空間後，常還有剩餘空間，就用「管委會空間」的名義，包裝成非必要的娛樂交誼空間銷售，導致市場常出現高公設比房屋，也讓消費者望之卻步。因此，未來盼望能增訂管委會設置面積合理標準，且訂出上下限，減少浮誇不實的公設產品。
2023推案王1／威京2000億總銷撞擊王位 寶佳年推萬戶穩坐「住宅王」
去年歷經平均地權條例上路、新青安貸款利多、囤房稅2.0三讀通過，全台房市如搭雲霄飛車。據591新建案統計，新建案戶數較前年減少15%，僅10萬餘戶，但房價高漲，推案量突破2兆元，年增7%。CTWANT委託591新建案以推案總銷和總戶數統計「2023十大建商排行」，威京集團以1600億元商辦案「京華廣場」拔得總銷冠軍，寶佳機構則以逾1萬戶案量，穩居「住宅推案王」。2023年十大建商推案總銷排行，威京集團上演大驚奇，首次入榜就以商辦案「京華廣場」1600億元的超大量體刷新單一個案規模，並擠掉歷年龍頭寶佳機構。不過，寶佳仍以年推逾1萬戶的案量，遠高於其他建商的1倍以上，穩居推案戶數第一名。寶佳旗下超過70多家子公司，去年共推出60個新建案，總銷共1461億元，傲視群雄，去年主打桃園、新北及台中等地，指標案包括台中南屯「勝美琚」總銷100億元，及台中太平總銷70億元的「櫻花昕光之櫻」。除了寶佳外，推案戶數和總銷排行皆入榜的還有興富發、茂德、豐邑、達麗、愛山林、遠雄等6建商，皆是歷年榜上常勝軍，年年全台大量推案，引領國內房市發展。興富發雖去年5月發生嚴重中捷工安意外，但不影響全年表現，共推出4250戶、946億元的案量，年成長超過3成，有不少位於蛋黃區、總銷逾百億的指標案，像是台中西屯的「雍悦一方」、「雲頂」和高雄三民「孟學苑」等；而最大案則是位於台南市安南的「南科悅揚」總銷160億元。興富發副總廖昭雄表示，今年預計推500~600億元案量，除了主推2~3房的首購產品外，會多一些微型商辦。住宅推案主要集中在桃園、台中、高雄，新北淡水也有一塊地，還在考慮是否今年推出；而微型商辦主要以桃園、台中、高雄為主。「我們都是大量推案，只要產品定位符合市場需求，銷售都不會有太大問題！」廖昭雄說，台灣的家庭結構平均每戶2.8人，首購2~3房產品依然會是市場主流，興富發的產品規劃讓年輕人買得起，只要控制總價、配合當時經濟環境，符合這樣的趨勢，就能把量做大。推案戶數名列第三的茂德，去年在新北市火力全開，光是三重「都廳大院2」、「晴空大地」就挹注3500多戶，總銷共520億元，相當驚人。興富發預計今年將推500~600億元案量。圖為興富發總裁鄭欽天和去年最大案、總銷160億元的台南市安南「南科悅揚」。（圖／翻攝自南科悅揚臉書、方萬民攝）推案戶數四至六名，分別是豐邑、達麗及愛山林，戶數介於2000~3000戶間。台中起家的豐邑，除了在北屯接連推出「豐穗」、「豐邑太原YES」、「浩瀚景立方」等案外，也四處獵地，遠赴台南、桃園開案，量能衝破800億元，年增近4成，去年最大案為台南市東區「浩瀚無極」總銷356億元。達麗則主打有建設議題加持的蛋白區，去年包含台中烏日「達麗白天鵝新高鐵」總銷180億元、高雄橋頭「達麗未來市」總銷72億元。由知名代銷甲山林轉投資的愛山林，今年主力著重在雙北地區，北市中山區就有總銷120億元的「中山麗池」，新北市土城也有「金城帝寶」系列等百億大案。去年二代接班的遠雄，排名第七，看好中南部就業、房價等優勢，去年在北部除桃園市大園的「遠雄仰森」總銷115億元外，台中西屯「遠雄琉蘊」也有108億元的案量，整體推案直逼400億元。遠雄副總謝清林表示，2024年預計推出330億元案量，包含北部北士科1案，中部推有4案約170億元，南部則有2案約90億元。其中北士科與台中清水「遠雄之星10」案量各有70億元，產品規劃皆為2、3房。值得一提的是，「遠雄之星10」是該系列最後一案，也是遠雄在清水的畢業作。遠雄今年預計推出330億元案量，包括台中海線造鎮大案最後一期「遠雄之星10」，總銷有70億元。（圖／遠雄提供）而推案戶數八至十名分別為富宇、永信、宏普，總銷排名則未入榜。富宇推案多集中在台中市的沙鹿、南屯區；永信則是以高雄楠梓、鳳山為主力；宏普則以桃園中壢「宏普序時代」1027戶一案入榜。觀察總銷名列前茅，卻在戶數排行不見蹤的，除威京集團外，還有華固建設、三圓建設。華固推案雖橫跨商用不動產及住宅，但去年代表作清一色為商辦案，因此在戶數排行中被擠出榜外。而三圓建設則是憑藉著每坪開價230~290萬元，單戶總價4億元起跳的大安區豪宅案「Diamond Towers台北之星」，總銷450億元的唯一代表作，搶占總銷排行第七名。三圓董事長王雅麟也受訪表示，「台北之星」每月都有成交，但打房之下，豪宅銷售速度快不了，銷售會挑選客人，客人也會選擇地方。而三圓向來專注在雙北都更危老案，「現在都更案整合到推出動輒5年起跳，下一個都更案，最快要等2025年了。」
合建失和2／市場傳下個爛尾案在「這區」 賴正鎰：2成合建陷解約危機
近年原物料漲價，營造成本失控下，使不少合建案陷入停擺泥淖中。多位業者及專家觀察，「去年起，全台建商與合建地主多進入『重新協調』拉鋸戰。」鄉林集團董事長賴正鎰就透露，「約有2成合建案面臨解約危機。」CTWANT記者日前就接獲某上市公司發函給地主欲解除合建契約，市場已傳出下個爛尾樓恐出現在大同區。據營建署資料顯示，台北市去年核定都市更新案件計40件，今年1到9月則已核定28案；新北市去年全年核定20件，今年前9月已核定20件。但觀察雙北已核定公布的都更案件累計1272件，至今尚未開工的確有237件。另根據北市建管處統計2018年10月至今，都更危老報開工件數610件，其中尚未領得使用執560件；已請領建築執照而辦理開工展期356件，其中尚未領得使用執照338件。「很多都更危老案核准後不拿建照，拿了建照不開工，開工後慢慢做，真正核准到開工不到5成。」品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良觀察，從去年起全台建商與合建地主，都陷入在「重新協調」的拉鋸戰，若地主堅持原分回條件，建商也不可能賠本硬蓋，於是就把合約放到到期無效，再重談條件；已簽約、已開工無退路的，只能等原物料降價，「一切都以拖待變。」胡偉良多年前在北市萬華區買下一棟透天，原本打算插旗整合都更，後來才發現已有建商進駐，於是他成了合建地主之一。「該區整合建商已拿到大部分住戶的同意合建契約，已達都更門檻，但遲遲不送件，拖了快1年。」他推測，原因不外乎是因過去跟地主協議的分回條件，在營建成本不斷上漲下，已無利可圖。「很多小建商前幾年一窩蜂出來搶危老和都更的大餅，沒有太多實績，只能讓利吸引地主合作，但成本上漲後吃掉利潤，現在發現都啟動不了。」胡偉良說，當初跟該名建商講好，若有問題，便無條件讓給胡偉良的品嘉建設接手，但他看了看該建商承諾的條件再對照現況，「連我們實力非常強都不見得能做，現在已經有住戶在吵，發動要建商解除契約，但原條件我是不可能接的，我也要等地主願降低條件才能做。」鄉林集團董事長賴正鎰就表示，3年前每坪營建成本12.5萬元，現在來到25~35萬元，小建商根本開不了工，不然就慢慢蓋，建商推都更要達到損益平衡很困難，因為北市蛋黃區合建案分配比大概都是建商、地主4:6分，也就是說建商未來只能銷售分回的4成房屋，來負擔全案的營建成本，為了讓近年上漲的成本不吃掉利潤，只有在房價上調整。但房價上調，對於小品牌建商有賣不出去的風險，因此有些建商放棄整合。「最近半年就接到5個案子，原來的建設公司做不下去，地主來找我們合建，預估目前合建案有2成都面臨解約危機。」賴正鎰透露。類似情況在雙北非常多，市場已傳出下一個爛尾未爆彈已正在醞釀，大同區一處合建案，建商已將地主房子拆了，但營造發不出去、銀行融資下不來，據聞目前尚在和地主調解中不只中小型建商放棄合建案，就連上市公司也舉白旗投降。CTWANT就接獲民眾提供某上市建商發函給中山區合建案地主，「現因受市場缺工缺料、營建物價高漲影響，成本已高出本公司所能承受範圍，故無法與其他和建範圍內土地所有權人完成合建契約書之簽訂。」「為此特以書面發函通知已簽訂合建契約地主辦理合建契約之解除。」陳先生投訴，三重老家的合建案工程進度緩慢，2021年7月就動工，今年7月底灌了漿又停工，房子停留在4層樓高度。（圖／投訴人提供）一名陳先生就像CTWANT投訴，三重老家的合建案，規劃地上13層、地下2層建築，2021年7月就動工，從去年11月一度停工，今年7月底好不容易有動作，但灌了漿又停工至今，房子仍停留在4層樓高度，而且租金補貼到至今積欠8個月沒給。不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明說，合建案建商可說是困境重重，「整合中的進退兩難，已核定的發包困難，興建中的案子，又要面對打房的市場風險與房地合一稅，如果賣不出去，還要被課囤房稅。」根據不動產開發公會整理的營建業主要項目成本漲幅，其中漲最多的是鋼構材料，今年相較2020年每噸漲幅達45%，鋼筋也漲了39%，混凝土則是漲了27.3%；工資方面，鋼構、水電、電銲等專業工人薪資漲都超過5成，模板、泥水也漲超過2成。于俊明就算給記者聽，「每坪投入成本／實施者取得比例＝房價」，分子隨著缺工料漲、碳中和的要求，都更案的成本只會越來越高；要讓房價下降，分母必須變大，例如住戶負擔更多重建費用、住戶分回面積減少，或實施者取得比例提高，但是不管哪種，住戶都會反彈，讓重建難以推動，最終結果還是推升了房價，結果政府又加重打房力道。「這是都更與整個產業當前面臨結構性的困境，政府要推動都更，至少要將容積獎勵提高，讓分母變大，才有可能續行啊！」于俊明向政府喊話。
工料雙漲都更合建破局 都更總會江宏志：市場尷尬又混亂
據內政部統計資訊，全國住宅屋齡中位數為30.6年，屋齡50年以上住宅數量達101.4萬戶，相當於每9戶就有一戶屋齡超過50年，都更腳步刻不容緩。中華都市更新全國總會將於10月14日舉辦第十屆都市更新高峰論壇，理事長江宏志觀察目前房市，營建造價高，很多都更危老案不敢動工，政府又打壓房價，呈現一種很尷尬、混亂的局面。江宏志表示，模板工6年前每平方米350元，3年前漲到680元，現在1200元都還找不到工，工資、造價一直漲下不來，很多都更危老合建案，3年前講的條件，現在做不了，很頭痛。中華都更總會論壇主委趙仁君進一步說明，已談定的條件，在工料雙漲下已不敷成本考量，使得實施者跟委託者須再次洽談條件，因政府也沒有明確的解決方式，導致談判僵化，可能變成無限期延宕。不只合建案，江宏志觀察，就連政府成立的行政法人住都中心的工程案也發包不出去，「要推動危老都更不容易，現在造價高，政府又打壓房價，很矛盾，很尷尬混亂的局面，但政府、建商都沒有錯。」另外，都更沒辦法整合成功，最重要的是缺少信任感，因此中華都更總會廣邀民眾參與論壇、了解專業知識，對於實施者建設公司盡力協助，也會將民間問題盡量反映給中央。都更危老條例制定迄今滿25年，恰巧都更總會設立亦滿10周年，今年擴大舉辦第十屆都市更新高峰論壇，將於10月14日下午1點假中油國光大廳舉辦，邀請到台北市政府副秘書長張溫德、國家住都中心副執行長柯茂榮、中華民國地政士公會全國聯合會前理事長王進祥、營建署副署長徐燕興等人，就都市再生、公辦都更、危老重建及都更未來展望等面向進行演講，最後進行綜合討論。江宏志表示，希望藉由民、學、官、產等都更社群多方交流，協助政府未來制定都更相關法規、制度時能兼具理想性及實務性，提升都更效益，也能讓都更住戶地主、實施業者、專業整合人及政府達成多贏局面，歡迎大家踴躍報名參與。
重量級都更都在「這區」 中山區身價鍍金
下半年台北房市最轟動的話題，莫過於是躋身200萬俱樂部的中山北路國賓飯店改建案！首波實登就揭露一坪218萬元的數字，讓委屈在大安、信義、松山身後多年的中山區揚眉吐氣，嶄露地段實力。市場上認為中山區爆紅有三大關鍵：首先是都更爆量登場，中山區身價重新鍍金。第二是中山區核心圈內80家上市櫃公司去年營收逾4兆的經濟硬實力。第三則是比價效應下，水往低處流的補漲行情。中山區東側的松山區敦北小巨蛋豪宅「敦仰」，最高每坪239.67萬紀錄，平均都有217.96萬元行情，中山區西側國賓飯店改建豪宅案「國賓皇琚」創最高218萬元身價；南邊的大安區預售案「鑄慕」實登單價達207萬；北側松山慶城福華大樓都更「城仰」預售有望看齊隔壁釋出稀有的「文華苑」最近兩筆214萬、244萬成交行情，東西南北都更案都破200萬了，在中山北路到敦化北路這塊原本行情在130-160萬元間的價格漥地，很自然成為資金去處。甲桂林廣告總經理陳衍豪指出「更何況中山區這片街廓，還是全台北都更案密集度NO.1的地方。」中山北松山這區內有富邦、新壽、上海商銀、大同大樓、玉山金、開發金、全球人壽、台塑、京華城等金控和大型企業集團所主導的重量級A辦都更，帶來龐大的新就業人口購屋需求；亦有國賓、馥敦的新形態飯店寓所創造新價值，未來民生東路西華飯店改建豪宅身價，也有望受「國賓皇琚」200萬行情拉抬。陳衍豪進一步分析，亞洲一級城市台北的房市，是國內甚至國際資金效應的總和，資金進來就像水，灌注大量投資與建設議題的地方，會沸騰、會噴水花，譬如信義計畫區和雙子星，接著水位會自然而然第一時間去填補盆地最中心的低處，大家一起水漲船高。近期中山女高建國啤酒文創園區首排的「睦月」、南京東路建國高靜巷內的「新潤朗格」，以及吉林路民生東路口的「嘉潤一御」等中山區都更危老案買氣，都湧現資金效應。今年中山區都更推案表現亮眼，嶄露地段實力，圖為吉林路民生東路口的「嘉潤一御」接待中心。（圖／業者提供）中山區房市資金效應的錢從哪裡來？從中山北路到敦化北路，盤點民生東與南京東兩條經貿大道，光民生東路沿線就有37家上市櫃公司，在重量級的台塑集團和長榮航運、聯強、玉山金帶頭下，去年創造出3兆1744億營業數字；有台北華爾街美譽的南京東路則有43家上市櫃企業，包括萬海航運、和泰汽車、開發金領銜眾多金融、貿易業，去年一年繳出9252.5億的營業成績。這80家上市櫃公司和與之有生意往來的上下游中小企業扎根中山區超過半世紀，其中許多企業中高階主管、專業經理人、董事，自營商老闆，和會計師、律師、醫師「三師」，都搭上今年中山區都更遍地開花的浪潮，「大家一起水漲船高。」中山、北松山重大都更、開發案列表（圖／業者提供）
這二檔REITs近五年平均收益率4％！ 正評估富邦民生大樓改建效益
國內首檔REITs富邦一號（土銀富邦R1，01001T）與富邦二號（土銀富邦R2，01004T），近五年年化收益率在3.6％～4.8％間，受益人總人數皆超過1000人，其中富邦二號的富邦民生大樓符合都更危老改建標準，據了解，現已就未來改建之型態及成本效益初步評估中，以投資人利益最大化為原則。不過，國內REITs交易量低，進一步了解各檔REITs資產規模普遍太小，以台灣最大REITs「國泰一號」（土銀國泰R1，01002T）為例，統計至今年6月底的市值約249億元，相較於日本最大REITs「Nippon Building」同日市值JPY9,848億（約NT$2,068億元）、新加坡最大REITs「CapitaLand Integrated Commercial Trust」市值SGD127億（約NT$2,921億元），台灣REITs之規模著實相去甚遠。也因此國內REITs之資產規模太小、市場籌碼又極度安定，造成台灣REITs交易量偏低、市場流動性不佳。兩檔基金管理單位富邦建經進一步分析，相較新加坡REITs的監理行政流程較為簡化，以及星國以國家主權基金當領頭羊，帶領其企業法人募資到全世界各國投資優質不動產、發行REITs在星國上市，以星國政府立場與各被投資國洽談租稅優惠協議，並營造各國REITs到新加坡掛牌之友善環境……，這些對台灣的REITs市場，確實是值得參考及學習的地方。至於在投資「REITs」的優點與注意事項部分，富邦建經提供三點參考，第一點為REITs之主要收益來源仍係不動產之租金收入，故REITs之整體收益率穩健，不易有虧損的狀況，但也不易有爆發性的獲利期待。第二點為政府政策為鼓勵投資人投資REITs，特別給予自然人受益人在獲配收益時10%分離課稅之優惠，不需併計入個人綜所稅合併課稅，對於綜所稅累進稅率較高的投資人可產生節稅效果，適用累進稅率愈高者，其節稅效果愈佳；第三點為投資REITs需注意不動產的景氣及市況，以及集中市場中REITs之交易價、量，以避免買不到、賣不掉的情況。富邦一號、富邦二號這二檔REITs前十大受益人主要為保險業、銀行業等金融法人，以及其他部分上市櫃製造業法人。富邦一號近五年年化收益率為3.977%、3.675%、3.893%、4.805%、4.000%；富邦二號近五年年化收益率為3.661%、3.801%、3.999%、3.985%、3.915%。富邦一號（募集58.3億）發起人為富邦建設（富邦中山大樓、天母富邦大樓）及明東實業、道盈實業（富邦人壽大樓）；新增投資不動產為融資22.6億、增購潤泰中崙大樓商場部分（力勝開發）；已處分不動產為天母富邦大樓；新增投資國內REITs為國泰二號、新光一號後，也已處分國內REITs新光一號。富邦二號（募集73.02億）發起人為忠興開發（富邦民生大樓），台北富邦銀行、富邦產物、富邦人壽（富邦內湖大樓）及力勝開發（潤泰中崙大樓商用辦公部分）；新增投資國內REITs為國泰二號、新光一號；已處分國內REITs為新光一號；並於2018年8月起新增投資新加坡REITs，為國內REITs業界海外投資首例。富邦一號的富邦中山大樓、天母富邦大樓、富邦人壽大樓共三棟大樓目前出租率100%，主要承租人為富邦集團、潤泰集團、上允創作料理、瓦錫蘭、任天堂、凱基證券、協和麒麟、台素、享鮮餐廳、萬泰國際物流等知名企業。富邦二號的富邦民生大樓、富邦內湖大樓及潤泰中崙大樓商用辦公部分，出租率約95%，主要承租人為富邦集團、潤泰集團、復華投信、永豐金控、萬達物流、美商華納兄弟、Levis、日本航空、李察米爾等知名企業。富邦建經表示，為維持二基金收益率之穩定，在尚未增購新標的、擴大基金資產池規模之前，富邦二檔REITs基金暫無處分標的之規劃；同時，增購新標的一直是基金的目標，只要有合適的物件，除國內不動產外，亦不排除投資國外的不動產。同時基金近年也積極評估參與都更危老案件的可行性。《不動產證券化條例》於2023年立法通過時，適逢2000年網路科技泡沫後的景氣低迷，富邦集團為響應政府政策並提供投資人多元、穩健之投資工具，於2005年率先業界成立國內第一檔REITs「富邦一號」，其募集階段亦獲得投資人熱烈迴響，超額認購金額達基金募集額度5倍之多，故於富邦一號掛牌後，積極規劃富邦二號之募集，並於2006年募集成功正式掛牌。
亞昕簽下中和2000坪合建案 估今年百億案量入帳
亞昕國際(5213)今(18)日召開董事會，會後公告與地主家泰建設等簽訂新北市中和區圓通段合建案，基地面積約2148坪，預計總額約80億元，亞昕表示，該案位於新北市具備人口紅利及完善生活機能、公共建設之行政區，有助該區房市剛性需求不墜，預計今年將有百億案量完工入帳。亞昕近年積極延伸營建事業版圖從雙北市至桃園、苗栗、台中及海外的馬來西亞地區。其中苗栗「昕見築」順利完銷且預估今年底將完工入帳交屋。亞昕透露，緊接著近日也在苗栗頭份中央段，也透過部分買賣、部分合建的方式，整合約800坪基地，可銷售總額約20億元。此外，今年度共有台北「亞昕華威」、林口「昕聯心」、桃園「向陽」、苗栗「昕見築」及台中「一緒」等，合計百億以上的完工入帳案量，助力今年營運良好成長。近期，矽谷銀行倒閉、瑞士信貸破產，各界憂心骨牌效應，但美國聯準會仍持續升息，央行繼續跟進，加上《平均地權條例》三讀通過，亞昕董事長姚連地認為，2023年房市量縮價穩，2024 年可望好轉。今年度將持續積極整合、購地佈局，且因應銀行土建融成數管制，從單純購入土地開發方式，改增加合建、都更危老案源比重，除了可確保土地案源不間斷外，同時可收提昇自有資金運用效率及分散經營風險之效益，從而可以看出亞昕的土地案源布局策略靈活度。