鄭文在
」 不動產 地政士 遺產 繼承
所有雜支灌售價想「賣清實拿」！ 他「漏1事」慘吐500萬稅給國庫
不動產買賣衍生的雜支、稅賦多如牛毛，賣方若不夠精打細算，恐會大大抵銷獲利空間。有位大地主近期出售一筆受贈的土地，原本精算好把相關費用都灌入售價，讓預期獲利能「賣清實拿」，沒想到失策漏算房地合一稅，一口氣就要吐出500萬元稅費給國庫，實在捶胸頓足。不動產買賣要繳納的稅賦繁多，房屋出售有契稅、交易所得稅，如果是2016年以後取得的房屋，還有房地合一稅要繳；土地出售則有土地增值稅，同樣也有房地合一稅須繳納；交易若透過房仲、中人，則還有仲介費用要付；另外在辦理過戶時，還要繳納規費、印花稅、履約保證費及代書費等，額外要負擔的費用可說多如牛毛。正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，老一輩的賣方總希望出售前就概算實際能拿到的價金，也就是精算出售後的費用能實得多少錢，這便是所謂的「賣清價格」。然而《土地稅法》、《所得稅法》都有完整規定賣方是納稅義務人，因此實務上衍生出賣方想「實拿」的算法，也就是將相關的稅負算出後灌入售價裡，獲利才不吃虧。有一名大地主，近期出售一筆2016年以後才受贈與取得的土地，為須課徵房地合一稅的分水嶺，鄭文在指出，由於土地地點近市中心，位於未來區段徵收的範圍內，有許多買家爭相開價，地主為了「賣清實拿」，早已精算好把增值稅、中人費用，全部灌入買賣總價，歡喜地與買家完成土地買賣簽約手續。地主精算衍生費用後，預計「賣清實拿」。（示意圖／取自pixabay）沒想到土地登記完成、辦理點交時，歡樂的氣氛急轉直下為愁雲慘霧。鄭文在描述，賣方是在地大地主，出售多次土地從來沒繳納過房地合一稅，所以這筆費用並不在賣方的規劃範圍內，且檢視買賣契約書內容，也沒有提到要由買方負擔房地合一稅，因此該名地主硬是多了一筆近500萬元的房地合一稅要繳納。鄭文在表示，過去也曾發生總價1000萬元的不動產交易案，賣方希望實拿到1000萬元，約定土地增值稅由買方繳納，賣方還信誓旦旦，精算過後的土地增值稅一定符合自用住宅稅率，只要繳納20萬元，結果土地增值稅核發後高達近50萬元，衍生買賣爭議。「羊毛出在羊身上，豬不會幫你買單！」鄭文在提醒，稅法都有相關的納稅義務人，當爭議發生時，如有欠稅的情事，可能產生罰鍰，甚至移送行政法院強制執行，所以出售不動產務必深思熟慮，謀定而後動，希望實拿、打著買方幫忙繳稅的算盤，可能會換來更多的罰鍰，甚至繳納更多的稅費，空歡喜一場。婉拒「這3國」邀約設廠 台積電：台灣是最理想基地知名連鎖餐廳宣布破產！負債達15億元 恐陷倒閉危機補助刪減六都最高！ 陳其邁喊不公：高雄是台北的11倍大
北漂多年有愧…他自願拋棄繼承父親千萬遺產 弟弟「幹一事」毀親情讓他氣笑
財帛動人心，父母遺產如何分配，永遠是家族間難解的習題。男子大林（化名）北漂工作多年，由小弟小林（化名）長期在南部照顧父母。近日父親去世，大林自覺有愧弟弟，決定拋棄繼承，將小林告知的分配遺產現金500萬元與祖厝全部讓給小林與母親，自己分文不取。誰知小林一口氣向他討要10份「印鑑證明」，遠超遺產所需，讓他心中起疑。一查之下，大林才知道，父親留下的遺產遠超過過弟弟告訴他的2、3倍之多，讓大林生生氣笑。據《三立新聞網》報導，父親過世後，大林向弟弟小林表示自己出社會後長年在北部打拚，將照顧爸媽的責任全留給長年留在南部家中的弟弟，所以父親的遺產全部都讓給弟弟也沒關係，希望他可以照顧好媽媽。大林還表示，如果父親留下的遺產不夠用，希望小林要提醒自己，不要獨自承擔。而小林則告訴他，爸爸往生後留下遺產現金500萬及1處老宅，但同時向小林索要印鑑章與10份戶籍謄本、印鑑證明，且要求「不限定用途」。然而，「印鑑證明」是等同印鑑章的身分證，可向戶政事務所申請，核發後效有效期限為1年，若有無法親辦的法律事務，可將「印鑑章」及「印鑑證明」等資料同時交予代理人進行代辦，通常會使用在不動產過戶、繼承、變更等相關事宜。小林一口氣向哥哥要求多出財產數倍的印鑑證明，自然會讓大林起疑，「如果遺產只有2份，多出的8份資料要幹嘛？」事後，大林到國稅局申請父親的財產清冊後，發現遺產數量種類高達6、7種，總價值近2千萬元，直接被弟弟的做法氣笑了。對此，正業地政士事務所鄭文在提醒，不動產在辦理過戶時，會使用到「身份證、印鑑章、印鑑證明、權狀正本」，統稱「產權四寶」。而除了辦理過戶，印鑑證明也可用在不動產抵押、繼承等相關事宜時，「不限定用途」下，亦可作為法律上有效的身份驗證文件，尤其尤其是近年詐騙事件頻傳，所以要將印鑑證明交予他人時務必小心謹慎！鄭文在提醒大林，防人之心不可無，雖然小林不跟弟弟計較遺產，但隱瞞遺產多寡事實已發生，建議乾脆親辦，或委託可信任之地政士協助處理，以防相關證件被挪做其他用途。大林則表示，父親的遺產最終還是會全部交給弟弟跟媽媽，他只是沒想到透過分遺產讓自己看清了最疼愛的弟弟，「辦個繼承還得防範親弟，實在被氣到不知道該說些什麼！」
買房「房仲沒權狀」還敢收39萬服務費 他氣炸喊告：保障在哪裡
「最爛的買房經驗！」民眾在臉書社團「爆料公社二社」痛批房仲，去年7月買台北南港中古屋，付完500多萬元匯進履約保證後，要進入銀行設定貸款的環節時卻遲拿不到權狀，至今年2月宣告破局解約，沒想到履保退款竟短缺39萬元，一問之下才知道是房仲的賣方服務費，氣得原PO大罵「不動產經紀人保障在哪」，大嘆沒買到房還為此打官司，賠了快100萬元。原PO發文怒控某家房仲害他沒買到房，還賠了快100萬元，氣炸是「最爛的買房經驗」。原委是去年7月在台北市南港區透過某房仲買間中古屋，依約付完500多萬元匯進履保，剩下1000多萬要進行銀行設定貸款時，房仲跟特約代書才告知手上「沒權狀」，導致已跟銀行對保的過戶設定撥款無法完成。期間房仲三次去找屋主，卻都未收取權狀，並轉述房仲店長說法，「是賣方要自己拿權狀過來交給他們（房仲），他們沒有義務要去跟屋主拿權狀！」，氣得原PO質疑那房仲憑什麼收取服務費？原本去年9月就要交屋，原PO也要退租，但直到今年2月還是拿不出權狀，調解庭2次失敗，逼得他只好申請解約，結果等收到退款時，發現短少39萬元，房仲才告知那是賣方服務費。原PO去年7月簽約買房，沒想到拖了半年仍拿不到權狀。（圖／翻攝臉書社團「爆料公社二社」）原PO質疑，地政局確認契約100%成立，但房仲自始至終都沒有依約取得權狀，「還扣我的錢當賣方服務費？！」、「還敢動我履保帳戶裡的錢！」他還因此要自己再花錢找律師，寄存證信函跟催告，還要去調解庭，來來回回已花了近30萬元的律師費，大嘆「我真的不知道不動產經紀人保障在哪」。《東森財經》訪問該房仲公司公關事發經過，之所以無法取得權狀，是原屋主簽約還未能及時補交權狀時，就不幸過世，依法律程序，需待原屋主的繼承人完成繼承程序後，方能取得新權狀，因此造成遲延。然而，繼承人於今年1月取得新權狀後，拒絕依約交付權狀，對此，買方依法行使催告權並解除合約，房仲公司總部亦有將買方履保賬戶款項歸還。至於退款遭扣賣方服務費，公關解釋，依照買賣合約，專戶於收到買方第一期價金時，即先行撥付二分之一賣方服務費予房仲店；之後合約解除，專戶僅以當時餘額撥付買方，此均為買賣雙方同意親簽之契約條款所明訂，並無違誤。該房仲總部也強調，將更積極協調加盟店與客戶間爭執，盼冰釋誤解，目前已安排加盟店和買方來協商處理。「就算是屋主往生了，買賣契約只要有效成立，繼承人還是必須依約過戶！」正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，該買方應該請求繼承人履約，沒道理無條件解約，除非其中有蹊蹺，例如買方覺得屋主身故不吉利等想反悔，否則「這口氣他吞得下去嗎？」專家指出，即使是原屋主往生，繼承人仍須依約過戶。（圖／翻攝臉書社團「爆料公社二社」）正耀聯合法律事務所律師鄧世榮也表示，《民法》第1148 條（概括繼承之有限責任），繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。所以屋主繼承人有義務依照契約將房產移轉給買方，因此無法取得權狀應屬於賣方的過失。至於房仲照樣獲得賣家服務費，鄧世榮解釋，履約帳戶有制式規範、預定移轉時間點，房仲完成買賣交易的服務，因此履約帳戶依買賣雙方的合約設定撥款服務費並沒有問題，因為進入帳戶的金額在那時刻算是賣家的錢、先拿來支付給房仲，只是後來解約後，買方只能列入損害賠償中要求賣家一併給付。鄧世榮建議該買家，有權請求賣家已付價金同額返還，也就是說除了退還已付的500多萬元，還可再要求同額的違約賠償金，另外加上預計交屋到實際解約日期間的違約金利息。《東森財經》也詢問房仲公司公關是否有提供買方解約的資訊與服務，該公關表示，依照合約，買方可以向賣方提起訴訟，主張雙倍返還已付價金，但「訴訟」部分，「我們房仲不能居間協助訴訟，但我們會依法院命令提供一切資料，或依法院傳喚到庭作證，確保消費者權益」。 她有2000萬「一毛都不想給兒子」 律師曝解方：僅1情況可達成 房市交易恐創7年新低！ 大老曝海嘯第一排動向：改做Uber eats 買下13.5%高投報屋 住戶秒退租！AV帝王傻眼：我被坑了
老母親要求「祖產全給孫」！女兒乖乖拋棄繼承 地政士急阻攔：財產會全喪失
長輩規劃好遺產，孝順的子女若想遵從遺願，又擔心法律保障的「應繼分」會打壞長輩的如意算盤，常會選擇乾脆辦理「拋棄繼承權」，就能不參加分配遺產，然而地政士提醒，拋棄繼承無法選擇性繼承，而是所有財產及債務通通都喪失，恐導致事與願違還愈弄愈複雜。正業地政士聯合事務所所長鄭文在近日碰到想拋棄繼承的個案，原來是老媽媽往生了，但生前遺願是將名下南部的祖產，留給已逝長子的2個小孩，另外媽媽自己名下北部房產，才由2個女兒與長子的2個小孩，按照應繼分辦理繼承登記，等於2個女兒各繼承持分1/3，剩下的1/3再由長子的2個小孩各繼承持分1/6。2位女兒遵照老媽媽的遺願，以為直接拋棄祖產繼承權即可，便找上鄭文在協助處理，雙方討論遺產案件及媽媽訴求時，才發現如果2個女兒拋棄繼承，不但無法完成媽媽的遺願，還會因此完全無法繼承媽媽的其他遺產，等於喪失所有的繼承權！因為依照《民法》第1174條規定，繼承人得拋棄其繼承權。是指繼承人放棄被繼承人的全部財產及債務，不是選擇性的繼承北部房地產，放棄南部的祖產。所以鄭文在告之嚴重性後，改以協議分割的方式辦理繼承登記，由長子的2名兒子繼承南部祖產加上北部的房地產，2位女兒僅繼承北部房地產，所有繼承人在和諧的氣氛中完成遺產分割協議書的簽署。鄭文在補充，實務上，常常聽到民眾說要「拋棄繼承權」，詳細了解之後，發現他們只是要拋棄不動產的繼承，將被繼承人的房地產，由某位現住的兄弟姐妹繼承後繼續居住使用，但是對被繼承人的現金繼承權利依然參加分配，殊不知所謂「拋棄繼承權」是指對於被繼承人的全部財產及債務，都不主張繼承。像上述個案這類只繼承媽媽買的房屋、不繼承祖產，或是只繼承現金不繼承不動產等，鄭文在強調，都不能稱為拋棄繼承權，否則向法院完成拋棄繼承權的聲請之後，就無法參與被繼承人的遺產分配了，將導致完全喪失遺產繼承權而一無所有。 國稅局要查稅了！ 專家示警「5行業6行為」有漏快補繳 頂客夫妻「遺產不想給手足」律師曝3招：不怕被充公 祖厝被強拆、竹東如九龍城？科技首都城市治理失靈
兄弟獲父贈農地 出售持分竟被「連帶追稅」！地政士提醒：親兄弟明算帳
台灣的農地因享免贈與稅與土地增值稅，長輩為避免死後爭產，常採用「生前贈與」方式，但又擔心子女偷賣掉而以持分共有的方式來登記所有權。正業地政士聯合事務所鄭文在提醒，這樣的作法只「對了一半」，最好要再加一份「分管契約」才完善。根據《遺產及贈與稅法》第20條第1項第5款規定，作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與《民法》第1138條所定繼承人者，不計入其土地及地上農作物價值之全數。受贈人自受贈之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。簡單來說，受贈人可享免贈與稅與免土地增值稅的優惠，但受贈的農地須於5年內持續作農業使用，若未依規定經營，國稅局將追繳應納稅賦。需特別留意的是，國稅局的列管方式為「按筆計算」，即使農地為兄弟共有，只要其中一人出售持分或沒做農用，則整筆農地都可能被視為違規，導致所有共有人連帶要補課贈與稅，因此慘受池魚之殃。為避免此類風險，財政部曾於公函（台財稅字第0920457556號）說明，若受贈人能提供「分管契約」，且契約明確界定各共有人之持分範圍，依財政部〈89年11月7日台財稅第0890457801號函〉的解釋，則未遵守規定者僅須為自身持分部分追繳贈與稅，不會牽連其他共有人。鄭文在解釋，《遺產及贈與稅法》的初衷是針對一整筆土地，無論共有人數多寡，只要有違規情事，就會被補繳贈與稅，破解之道就是共有人之間的分管契約，為了未雨綢繆，建議在完成所有權移轉登記時，同時完成分管契約，保障自身權益。也因此，兄弟受贈共有農地後，務必「親兄弟，明算帳」，將該簽立的分管契約簽好，避免一人售地，全體受罰，後患無窮。 房東開980萬賣不掉！「半年後改價1280萬」他驚呆 內行曝背後策略 總裁其實想打房？ 帥過頭揭楊金龍心態：要跌5成太困難 買房遭親友「15大理由力阻」 見翻新屋況全改口 他嘆：千萬別聽親戚的
賣掉舊工廠竟被課「豪宅稅」 地政士1方式破解
財政部日前針對出售2016年前取得的舊制房屋，納入高單價「小豪宅」為增稅對象，視同豪宅稅的標準，沒想到，不只高單價小宅，竟連老舊工廠都遭殃。正業地政士聯合事務所鄭文在指出，過去台灣存在許多「客廳即工廠」的昶房型透天，由於以個人名義登記所有權，售屋後慘遇新制加課豪宅稅，導致多了近10萬元的交易所得額。鄭文在說起台灣經濟起飛時的樣態，當時「客廳即工廠」，地下工廠林立，許多家庭主婦會將部分加工性質的工作帶回家組裝，隨著台灣經濟發展越來越好，這些代工廠的老闆，漸漸將公司組織化、規模化，但發跡之前的很多工廠其實都是兼做住家使用，在發達前多是以個人名義購置的房屋。這些當年陪他們輝煌騰達的「起家厝」，隨著不動產增值，現在都已經是寸土寸金了，鄭文在指出，其實貴的是土地而不是房屋，土地必須繳納土地增值稅，但是房屋卻莫名的捲入這次的豪宅稅，「他們沒有炒房，卻成為受害者」。豪宅稅修正 自營工廠莫名中獎財政部〈中華民國114年2月19日台財稅字第11300103510號函〉將2016年前取得的舊制房屋，調高設算所得額標準1~5%、豪宅獲利率從17%調高到20%，而且納入高單價「小豪宅」為增稅對象，門檻台北市每坪120萬元、新北市每坪75萬元，4都及新竹縣市50萬元，其他地區35萬元都受影響。以新北市為例，房地總成交價金額（含車位）6000萬元以上，或是每坪單價75萬元以上，全部納入「豪宅稅」的課徵範圍，鄭文在直言，此政策讓這些早年幫台灣拼經濟的長輩們毫無招架能力，苦不堪言。他舉客戶為例，出售的房屋位於新北市土城工業區的一棟透天工廠，早期還沒有成立公司之前，以個人名義購買登記這棟透天工廠，從事黑手加工，後來賺了不少錢，事業有成退休後，將這棟透天工廠出租給同行，收取租金。由於客戶年事已高，小孩都已取得外國籍並娶妻生子，在國外落地生根，因此決定把這間起家厝出售，隔壁的加工廠因為有擴廠的需求，雙方一拍即合，歡喜成交，成交價近9千萬元。由於賣方取得房屋的時間約民國70年間，原始成本早已不知去向，符合此次由17%調漲至20%之「豪宅稅」規範，雖然房屋主要用途載明是工廠，偏偏當初登記是以個人名義登記所有權，符合「升等3%」的規定，所以應以實際房地總成交價金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例，計算歸屬房屋之收入，再以該收入之20%，計算其出售房屋之所得額，為此多了近10萬元的交易所得額。個人登記的舊廠房住家符合新制，一口氣交易所得額就增加了近10萬元。鄭文在還說到，另外一種以個人名義登記的廠房更慘，如果個案的土地面積很大，房屋面積很小，依照目前的市價，換算成房屋每坪單價一定超過75萬元，甚至百萬元以上，殊不知真正貴的是土地，只是房屋面積太小，變成受害者。對於這些早期以個人名義登記的廠房，是否應該網開一面？鄭文在認為仍有彈性，至於此類賣家該如何擺脫被課「豪宅稅」的宿命？他建議，如果土地才是主角，房屋只是買賣的配角，未來買方可能會申請建照重新建廠，可將房屋拆除後以素地的方式出售，如此便沒有地上房屋的交易所得，成為節稅的撇步。 台積電擴大赴美 炒房族喊「完蛋了」 一表看台積宅漲多兇 阿姨我不想努力了！全台共151萬女地主 這縣市最多 尪生前承諾「房子妳住到百年」 漏做1事…妻慘搬離還賠錢
他賣繼承老公寓被課66萬房地稅！ 代書「1招」教你免付稅
房屋買賣只要有獲利就需課徵房地合一稅，該稅制自2016年上路以來，最常出現的爭議就是贈與及繼承取得的案件，由於認定採早期取得的低成本，一旦出售往往出現高額稅金。地政士便分享客戶轉手賣掉喪父的房產，市價400萬元的老公寓竟因未設籍而無法享用自住免稅額，導致須繳納約66.8萬元的房地合一稅，加上繼承時繳納的遺產稅，等於慘遭扒了兩層皮。正業地政士聯合事務所所長鄭文在提醒，2016年房地合一稅上路後，不動產受贈與取得及繼承取得的案件，取得成本的認定是房屋評定現值及土地公告現值，因為取得成本偏低，大約只有市價的10%~20%，繼承人未來出售時，可能會有一筆高額的房地合一稅必須繳納，如何節稅成了繼承人應該注意的事項。他舉客戶為例，父親去年11月往生，遺產中的自住房屋是2017年購買，完成戶籍登記並居住該屋連續滿6年以上，符合自住條件，因為母親已經往生，所以繼承權落在兒子身上。兒子去年12月辦妥父親後事，繼承房屋之後，覺得老舊公寓居住環境不符合生活品質，決定賣掉該公寓，委託鄭文在概算房地合一稅，該房屋及土地核定價額約50萬元，委託房重估價市值約400萬元，申報房地合一稅的獲利為350萬元，扣除仲介服務費16萬元，所有權持有期間為7年，以稅率20%計算，房地合一稅約66.8萬元（即：400萬元-50萬元-16萬元=334萬元×20%=66.8萬元）。因為未事先設籍，繼承房產後轉賣，不適用房地合一稅的自住優惠稅率。（示意圖／pixabay）該名客戶一聽到要繳如此高額的房地合一稅，相當咋舌，詢問該如何節稅。鄭文在說明，依照《所得稅法》第4條之5規定：（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年；（二）交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用；（三）個人與配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定，就可以適用400萬元的免稅額及10%的優惠稅率。然而該名客戶的狀況是，父親去年11月往生，兒子12月繼承該房屋，由於事先未遷入戶籍，還要等設籍6年後才能適用400萬元的自住免稅額，根本緩不濟急。另外，鄭文在補充，2023年11月2日〈台財稅字第11204619060號函〉規定：.....如屬連續繼承或受遺贈取得之房地，得將連續各次繼承或受遺贈之被繼承人或遺贈人持有期間合併計算.....。也就是說，只要該名兒子能夠主張適用400萬元免稅額，出售這繼承的老公寓就能免納房地合一稅，這一差就是0元與66.8萬元的距離。鄭文在從這案例思索，如果兒子在爸爸重病期間，順著照顧父親的時間，就能把戶籍登記遷入爸爸老公寓，如此一來爸爸設籍的7年和兒子遷入的戶籍，在爸爸往生後就符合「連續滿6年」的規定，繼承後的兒子也不用再等6年，就能享受這400萬元的免稅額，達到免納房地合一稅的條件。因此鄭文在提醒，如果父母親遺產中的房屋不是想要保留的資產，甚至會繼承後短期賣掉，建議應未雨綢繆，先將本人、配偶或是未成年子女的戶籍遷入，取得戶籍登記及居住事實，將可以取得400萬元的房地合一稅免稅額及10%的優惠稅率，避免繳納遺產稅後，還要繳納高額房地合一稅的窘境，一頭牛被剝二層皮，也有利於房屋的銷售。 房價十大鬆動區出爐！打房後普跌1成 「這裡」晚1個月買省百萬 「小寒」將至！食衣住行育樂 開運養生禁忌一次看 年前交屋潮！12月房市交易回溫 六都移轉棟數創11年高
不動產詐騙猖獗！ 專家揭「1方法」破解
不動產詐騙案層出不窮，不管是假遺囑、假債權、假投資設定抵押權等，由於都須到地政事務所登記，讓有些地政士也捲入其中成為「地面師」，讓正派的地政執業人員蒙陰影。正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享客戶遭詐騙案例，提醒民眾切記印鑑證明、印鑑章不離身，所有登記辦理的事物都親自跑一趟地政事務所核對身分，才能遠離詐騙。所謂的「地面師」一詞來自日本，行為利用偽造文件和身份冒充他人、以騙取土地、房產等不動產為目的的詐騙者。鄭文在指出，近來不動產詐騙事件很多，手法五花八門、推陳出新，有假遺囑真遺贈、假債權真拍賣、假投資真設定房屋抵押權等，其中都有地政事務所登記的流程，因此許多地政士也牽涉其中，讓他相當感嘆。防不動產詐騙的方法很多，鄭文在舉例，如土地建物謄本隱匿戶籍地址，讓詐騙集團無法取得所有權人個資；產權上多一個預告登記或是私人抵押權設定，避免歹徒覬覦不動產的價值；向地政事務所申請地籍異動即時通，當登記發生時即時阻止詐騙等。鄭文在也舉他的客戶案例來說明，情形是真借貸，辦理抵押權設定，「附贈」預告登記或是信託登記。鄭文在表示，欠債還錢理所當然，抵押權登記是債權人合法權益，但是如果債權人要的不只借款的本金加上利息，而是覬覦債務人的不動產時，問題就相對複雜了。因為不動產多了預告登記，債務人要賣不動產時無法辦理所有權移轉登記，必須先清償債務加上塗銷預告登記，才能辦理所有權移轉登記。如果這筆金額必須由買賣價金支付，對於買方而言是一個交易安全的風險，讓買方怯步，因而放棄承買，鄭文在強調，這手法就會讓賣方孤立無援，「債權人趁虛而入，低價取得不動產，獲得高額利潤」。另外一種情況更慘，就是真抵押權加上「附贈」信託登記，不動產處分權由債權人取得，原不動產所有權人無處分權，鄭文在提醒，如果債權人找來一個假買方，低價購買，原所有權人無力回天，只能配合搬遷房屋，毫無招架能力。之所以會衍生這樣的問題，通常是債權人利用債務人的需錢孔急，在抵押權設定案件上多了一件預告登記或是信託登記，做法是在身分證影本、印鑑證明、不動產權狀正本加上公契的用印，送進地政事務所登記完成後，法律效果完全不同。然而明明客戶只是附上一份印鑑證明書辦理抵押權設定，並沒有給二張印鑑證明，為什麼會多一件登記案件呢？鄭文在解釋，因為地政事務所的登記案件如果連件登記，只要義務人印鑑章相符，登記案件就會順利審查通過，完成抵押權登記同時被「附贈」的預告登記或是信託登記也會一併登記完成。要預防此類的詐騙案，鄭文在指出，許多所有權人習慣將不動產的權狀正本、印鑑證明正本、身分證影本及印鑑章直接交給受託人辦理不動產登記，「這就是最大的破口」！因為依照〈土地登記規則〉第41條，當事人得免親自到地政事務所，「就是這個方便造成了隨便，應該辦理的抵押權登記，就被『附贈』了不該有的預告登記或是信託登記」。至於該如何破解這類的詐騙手法？根據〈土地登記規則〉第 40 條，「申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證」。鄭文在解釋，也就是不要把印鑑證明及印鑑章隨便交給委託人，親自到地政事務所核對身分，由登記機關指定人員核符後同時簽證，就可以避免「附贈」登記案件的發生。身分證影本、權狀正本、印鑑證明及印鑑章是不動產登記的「四大天王」缺一不可，而為了避免詐騙，鄭文在提醒，切記印鑑證明、印鑑章不離身，親自跑一趟地政事務所核對身分，詐騙將遠離。 預售屋的6折價！高雄「這3區」中古屋 每坪價差逾10萬 價格即將出現黃金交叉 置產族卡位頂溪大苑店面、辦公室 明年賣房的會變多！ 專家：房價走勢得看股市臉色
頂客族注意！老公過世「她要跟小叔分遺產」 專家揭解法
現在社會有許多人選擇成為頂客族，然而當頂客族夫妻其中一人突然去世，另一個人可能還要跟其餘親屬「分遺產」。先前正業地政士事務所所長鄭文在就分享，一對50多歲的夫妻，丈夫因為罹患癌症時日無多，夫妻倆開始討論後事及遺產分配，才發現依據民法規定，丈夫的房產將有一半分配給小叔，這也讓妻子感到相當震驚。正業地政士事務所所長鄭文在接受媒體採訪時分享一個案例，當中提到，有一對50多歲的頂客族夫妻來向他諮詢，由於丈夫罹患癌症且時日無多，兩人開始討論遺產的問題，這才發現根據民法規定，丈夫過世後，其名下房產應由太太和小孩共同繼承。然而由於這對夫妻沒有子女，且丈夫的父母已過世，依民法規定，房產部分繼承權將落到第三順位，即丈夫的兄弟姊妹。也就是說丈夫去世後的遺產無法全部留給太太，配偶只能取得遺產的1/2，其餘部分將分配給丈夫的兄弟姊妹。許多民眾誤以為在沒有子女的情況下，丈夫的遺產會全部歸屬於妻子，但事實並非如此，因此鄭文在也建議，丈夫在生前迅速將房產全數贈與妻子，這樣才能確保房產歸屬妻子，不必與他人瓜分遺產。事實上，根據我國民法第1138條規定，遺產繼承人除配偶外，其法定繼承人順序第一為直系血親卑親屬，即子、女，如果子、女於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬孫子、孫女代位繼承其應繼分，第二順位為父母，第三順位為兄弟姐妹，第四順位則是祖父母。此外，民法中也提到，受贈人因故意不法之行為，致贈與人死亡或妨礙其為贈與之撤銷者，贈與人之繼承人，得撤銷其贈與，但其撤銷權自知有撤銷原因之時起，六個月間不行使而消滅。
先生早逝、公婆往生…大伯小叔「不提遺產」人妻急翻 專家教1招解套
當親人去世，辦完後事，接下來就是辦理遺產繼承事宜。誰有繼承權？誰該主動辦理？實務上都是由繼承人的配偶或是子女申請遺產繼承，然而有時難免遇上困難。一名女子的先生早逝，婆婆不久前過世，家人卻對遺產保密到家，讓她十分心急。對此，專家透露如果是「代位繼承」，也可以由孫子們主動辦理。正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，「憂心的媽媽打電話來諮詢，公公早已往生，婆婆最近也去世了。由於她的先生比婆婆更早往生，育有一男一女，先生對於婆婆的繼承權，應該由這一對子女代位繼承，但是，婆婆也往生3個月了，大伯、小叔卻絕口不提有關婆婆遺產的繼承事宜，該怎麼辦呢？是否要等法院的通知才開始辦理？」鄭文在提到，「首先，我們請她確認婆婆是否有資產？是否有負債？因為老公過世後，與婆家較少往來，所以不清楚實際情形。我們請她的兒女其中一人，檢附婆婆的死亡證明或是除戶謄本，就近到國稅局申請婆婆的遺產清冊及相關資料。但是，第一關她就卡關了！她沒有婆婆的除戶謄本，更沒有婆婆死亡證明書，怎麼辦？」鄭文在指出，「因為孫子或是孫女是婆婆的直系親屬，所以只要攜帶身份證正本、印章，到戶政事務所申請，就可以取得婆婆的除戶謄本，接著就可以至國稅局申請到相關資料。果然，踏出第一步後，一切水到渠成，所有的資料都到手了。」鄭文在說，「檢視婆婆的遺產清冊，現住的房屋登記在婆婆名下，這就是這次繼承的標的。另外，在被繼承人的徵信資料中也只有房屋貸款，貸款行庫和房屋貸款行庫相符，並無其他金融機構負債。問題來了，如果大伯、小叔都不辦理怎麼辦？只能等待他們通知辦理嗎？」鄭文在強調，「因為孫子輩的爸爸已經往生，所以發生了代位繼承，因此，孫子輩也可以主動申辦繼承登記，只是繼承人之間對於遺產分割沒有共識，只能先以公同共有辦理登記，爾後，有共識時再辦理共有型態變更登記，或是分割繼承辦妥所有權登記。就輩分而言，大伯和叔叔的繼承權均等，就侄子輩而言亦有繼承權」鄭文在提醒，「依照民法第1140條規定：第一千一百三十八條所定第一順序之繼承人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。也就是大伯、叔叔各有1/3的應繼分，因為爸爸往生，所以侄子、侄女各有1/6的應繼分，因此侄子輩不用等大伯、叔叔的通知，也有申辦繼承的權利，千萬別讓自己權益睡著了。」
爸車禍急需救命錢！子女「無法代父賣房」急哭 專家揭關鍵
擁房真的萬事足嗎？一名車禍急需救命錢治療的父親，因人在加護病房、意識不清，加上子女無權代為出售他的不動產，導致關乎性命的資金卡在房屋上，令子女著急萬分又無奈。據《三立新聞網》報導，分享這起事件的地政士事務所所長鄭文在坦言，「這事幾乎無解」，若不動產擁有人因病或意外，而無法自理或恢復意識，家人可聲請選任監護人，再由監護人代表簽署買賣契約，法院同意就能完成買賣，但流程耗時3到6個月，遠水難救近火。崔媽媽基金會法務服務組組長曹筱筠則指出，該案顯現不動產「變現性極低」問題。即便是法院認定的監護人，也僅有「代為管理」財產的權力，出售房屋仍須法院認定，耗費不少時間，「在你無法處置財產時，即使是一等親，都無法幫你將不動產變現」。曹筱筠建議，買屋除準備頭期款、裝修等費用，還應再保留1到2百萬現金急用，或是平時做好保險規劃。否則，一旦購屋時沒有緊急備用金，之後碰到意外就難以因應。有土斯有財的觀念不一定能應對所有狀況。
怕銀行追債子女主動拋棄繼承 地政士：恐引發親戚大亂鬥
日前有位母親試圖讓2個兒子拋棄繼承父親的遺產，以避免背有卡債的兒子分到的財產被銀行收走。協辦的地政士提醒她表示，如此一來，原本單純的1母2子繼承遺產，恐怕會演變成姑姑、伯伯、叔叔等家人都有繼承遺產的權利。該名老母親丈夫逝世，2個兒子中，其中1位有卡債，她本想讓2個兒子都拋棄繼承丈夫名下的房子，以避免銀行拿房子來抵押兒子的卡債，且2個兒子都沒繼承，未來若她也過世，2個兒子就能均分父母所有財產。正業地政士事務所所長鄭文在協辦此案件，他向該名老母親表示根據民法第1138條，若子孫輩放棄繼承，則媽媽當然繼承人，但爸爸的旁系親屬，如叔叔、伯伯、姑姑等人，也會有繼承權。鄭文在也建議，沒有卡債的兒子可向有卡債的兒子購買持份，如此一來有卡債的兒子就有錢能償還銀行債務。若這樣還是有困難，那有卡債的兒子可辦理拋棄繼承，另一名兒子和媽媽則針對遺產辦理協議分割，將房子登記在媽媽名下，如此就不會有其他親戚分割財產的問題了。
尪過世留破億遺產…老母親緊抓不動產「傳子不傳女」 專家點出2麻煩
遺產實務上，若被繼承人沒有預立遺囑時，遇到最多也最難處理的狀況，就是公平性問題。一名年邁的中小企業主過世，留下總價值超過億元的遺產，由於小孩都已成年離家，老母親內心恐慌，希望不動產全部登記到她名下，等她往生後再將房地產全部由男生繼承，但她卻忽略了法律的重要性，差點直接損失76萬稅金。正業地政士事務所所長鄭文在分享案例，委託人是傳統家庭，育有1男3女，妻以夫為貴，當老公去世，太太驟然失去依靠，小孩都已經成年，上班的離家，結婚的不住在家裡，老媽媽內心的恐慌可想而知，恐懼也完全表現在遺產的分配上。鄭文在透露，往生的老公是中小企業主，遺產有房屋、土地、少許存款等，老媽媽透過介紹，請事務所辦理遺產稅的申報及遺產協議分割。基於不安全感，老媽媽希望不動產全部登記到她名下，等她往生後再將房地產全部由男生繼承。關於這次繼承分配，老母親想賣掉其中一間房屋後，提撥1000萬元給4個小孩，所以遺產協議分割的內容是：不動產由母親繼承，兒子、女兒的分配以後再說。不過，此做法會將未來不動產的交易所得稅全部變成新制。鄭文在說明，這個案件看似和諧完美，其實有二個麻煩必須克服。第一是未來房地合一稅的問題，先由媽媽繼承，未來媽媽往生，不管由兒子或是女兒繼承，再出售時，房屋交易所得稅都無法適用舊制，而是新制房地合一稅，因為是繼承取得，取得成本都是房屋及土地公告現值，可以預見將來將產生高額的房地合一稅。第二，媽媽繼承不動產後，將該不動產出售，清償原來銀行貸款的錢，餘額再提撥1000萬元給4個小孩，每個人分得250萬元。因為贈與稅的免稅額每年只有244萬元，超過部份會課徵10％贈與稅（即1000萬元-244萬元=756萬元×10%=75.6萬元），這筆錢讓老媽媽急得問「怎麼辦」？經過細算，繼承後的房屋扣除原來房屋貸款及仲介費，大約剩餘3000萬元，如果將這間要賣的房屋登記1／3給這4個小孩各自繼承1／12（即1/3×4=1/12），未來售屋後的結餘款，就會順理成章的分配給所有權人，每個人就可以順利的拿到這筆250萬元，同時省去這筆76.5萬元的贈與稅，所幸老媽媽終於聽進去了，不再堅持已見。
媽生前指定他繼承 2姊翻臉不認：弟弟口說無憑…專家揭最後手段
談錢傷感情，即使是親人朋友也可能反目成仇。新北市一名男子有1個大哥和2個姊姊，媽媽生前指定死後房產讓他繼承，沒想到媽媽過世後，2個姊姊不認帳，雙方爆發衝突撕破臉。根據《三立新聞》報導，男子媽媽在世時，曾表明房產要讓他繼承，大哥沒有意見，2個姊姊卻翻臉不認帳，認為凡事講求證據，「如果媽媽有這樣說過，應該會有遺書，但什麼都沒有，弟弟口說無憑」，還說這時代男女平等，不應該弟弟說了算，「憑什麼？」由於雙方沒有共識，在沒有辦理過戶的情況下，房產成為4人「公同共有」。男子便拿著媽媽的土地、建物權狀正本、大哥的同意書，找到正業地政士事務所所長鄭文在，請求協助處理，將哥哥的1/4權利轉讓給他，並尋求專業建議，準備和2個姊姊「拚輸贏」。雙方最後只能尋求法律途徑。（示意圖／翻攝自pexels）對此，鄭文在感嘆：「巧婦難為無米之炊，地政士難為無遺囑之轉移」，目前的情況處於「公同共有」關係，即使每個人可以依照自有的持分協議分割，但未經同意前，不得處分不動產，只能訴諸法律才能解決。鄭文在解釋，不動產的移轉、繼承，都只有活著的人才說了算，雖然男子媽媽在世指定繼承，但未立下遺囑，沒有證據，最好的做法是生前就應該立下遺囑，並請公證人辦理公證，才能大幅降低糾紛發生的可能性，雙方只能對簿公堂，讓法官解決。不過，鄭文在也透露，遺產繼承有「應繼分」與「特留分」，即使男子能夠證明，媽媽在世指定將所有房產繼承給他，但2個姊姊仍可以向他主張「特留分」，會取得不動產持分的1/8，大哥若不主張則無持分，男子最後會得到3/4的持分。他提醒，很多事情要趁活著時提早進行，「否則人走後，往往無法如自己所願，所以提早尋求專業的地政士協助，才不會讓後世為了繼承產生諸多糾紛」。