陳建慶
」 陳建慶 大師房屋 豪宅 陶朱隱園 海外置產
不爽連任2／房仲董座拼不贏小店東？30年好友成勁敵 2人關鍵對話曝光
台北市房仲公會理事長選戰打得火熱，現任理事長蘇金城拚連任，卻因過去曾承諾「只做一屆」，讓大師房屋董事長陳建慶不滿承諾跳票，出征挑戰參選。實際上，陳建慶與蘇金城倆人為30多年老友，陳建慶接受CTWANT採訪，首度提及他決定參選前2個禮拜，兩人的關鍵對話。不過論選戰，堂堂品牌房仲董座，卻恐拼不贏一個小店東，業界大老分析公會生態，「沒有在跟人家經營、盤撋，一出來就要選理事長，有難度！」台北市房仲公會理事長選戰一觸即發，陳建慶接受CTWANT專訪，侃侃而談與蘇金城的互動，民國81年陳建慶退伍，倆人就在同一家公司服務，蘇金城在基隆暖暖的婚禮他也有參加；30多年來，陳建慶每逢經過八德路蘇金城經營的房仲店，也都會去店裡關心他、和他聊天。「我們是30多年的好朋友耶！我勸他『阿城，我們是好兄弟，但你這麼做，我不認同。』」陳建慶公開9月底、他準備出國前和蘇金城的對話，表明他看不下去同一批人把持公會，同時，蘇金城還違反過去不連任的承諾，「我告訴他，你若出來選，我也會出來跟你選到底，到時大家會很難看，大家都是兄弟，有需要走到這一步嗎？」陳建慶希望蘇金城能好好想想，等他回國給他答案。沒想到陳建慶回國後沒隔幾日，10月4日，蘇金城發了一封信給會員，內容提及，因現任副理事長李忠郎放棄出選，理監事也有所期待，推薦他繼續帶領公會，他也願意把這份責任接起來。因此當日，陳建慶也在臉書正式宣布參選。陳建慶與產業大老李同榮都指控，郭子立(中)連任又回鍋，理事長當了9年，再指定蘇金城(左2)當，蘇金城後也指定好人選，而如今蘇要再連任，公會20年都是同一票人掌控。（圖／林榮芳攝）陳建慶直指，前理事長郭子立、現任理事長蘇金城、原本預計下一屆理事長的李忠郎，3人其實是同一掛，過去，郭子立連任又回鍋，理事長一共做了9年，後來欽點蘇金城上位，本來下一屆要再交棒給李忠郎，現在蘇金城以李忠郎不接為由拚連任。他怒轟，「這些人都同一票，我幹完接棒給我欽點的人，之後再回鍋、再幹，他們就是這樣玩得，弄一弄就20多年，都給他們玩就好了！？」陳建慶不滿表示，過去前中信房屋董事長王振芳、ERA不動產董事長黃鵬䛥等多位房仲品牌老闆都曾擔任過理事長，這些有代表性的大老都只做一任，「他(蘇金城)只是一家住商加盟店東，卻一任再任，這產業怎麼會進步？」陳建慶砲火全開質問，「你何德何能、有那麼大的理想抱負要連任，台北市是沒有人才了嗎？」他更點出公會陋習，「很多理監事現在連店頭都沒有，又怎麼能代表產業？」過去北市房仲公會由各房仲品牌負責人輪流擔任理事長，且每人只做一屆；後來換成加盟品牌的店東擔任理事長，一人連做多屆，而遭議論。（圖／報系資料庫）不過對於北市公會選戰紛爭，一位不具名產業大老表示，現在公會理事長連任是常態，如果做得好好的、沒什麼大問題，一般來說都會讓他再連一任，畢竟理事長位子也沒這麼好當，要出錢還要出力。一名產業大老表示，爭理事長通常都是為了頭銜、名聲，跟公部門溝通方便，也能藉此和產業菁英有更多互動；有了人脈怎麼賺錢就各頻本事。圖為房仲路跑活動齊聚全國房仲業代表。（圖／房仲公會全聯會提供）理事長之爭究竟是為「名」還是「利」？該名大老指出，主要在於頭銜、名聲與公部門溝通管道。理事長代表公會對外，地政司等機關通常不會逐一接觸會員，而是以理事長為主要窗口，因此比較容易與主管機關建立熟悉關係，遇到產業問題時也較有機會反映、協調與解決。「名片發出去，人家看到是理事長，也會比較尊重一點。」他說，客戶也可能認為理事長資源較多、人脈較廣，生意相對好做；但能否把頭銜轉化為實際利益，仍取決於個人能力。主要還是認識更多人、增加與公部門及產業高層的往來機會，進而提升個人在業界的影響力。對於為什麼「小店東可挑大樑」？另一名產業大老解釋，台北市是首都、各房仲品牌總部多設於此，公會選舉因此競爭特別激烈。早期曾有房仲品牌董事長擔任理事長，後來漸漸改成店東上位，可避免單一品牌把持公會，易被質疑圖利自家品牌，也易形成品牌之爭；但若由店東出馬，因店東通常同時加盟多個品牌，無單一品牌利益糾葛，爭議相對較小。不過也有另一派人覺得，有些店東只經營了一家店就進入公會任要職，缺乏代表性，應立條件篩選掉已不再產業執業的人士，公會服務能更貼近會員需求。雖然陳建慶擁有高知名度，也掌握媒體聲量；儘管蘇金城違背過去不連任承諾，業內人士仍普遍認為蘇金城連任機率較高。有房仲大老直言，社團政治講究長期經營與人脈累積，資深成員經營久了成為領導人，在社團裡是很正常的事；平常沒有與會員互動、經營關係，也缺乏交情，一出手就要選理事長，當然有難度，人家一定先挺認識的人啦！
不爽連任1／公會同一批人把持？「不連任承諾」成廢紙 大師房屋董座參戰
近期台北市不只市長選戰打得火熱，就連產業公會代表的選舉也出現激烈肉搏戰！不滿2年前「不連任承諾書」如今成為廢紙一張，大師房屋董座陳建慶19日於記者會上宣告角逐台北市房仲公會理事長，挑戰遭指控「跳票」、目前拚連任的蘇金城，就連房仲大老李同榮也在臉書頻開砲，強調「房仲業應信守承諾、公會應世代傳承！」2024年蘇金城親筆簽下不連任承諾書，如今無視承諾再選連任，誠信被飽受抨擊。（圖／李同榮提供）「我們這行最重要就是誠信，現任理事長、住商八德店店東蘇金城，在上一任的時候，公開承諾不會連任，現在都不算數，這我不能接受！」近期房仲業吃瓜看戲，陳建慶公開在臉書上挑戰現任公會理事長蘇金城「不守信用」，19日又於記者會上準備好競選宣言再開新戰場，從社群戰一路打到新聞媒體戰。陳建慶表示，他20歲就入行，25歲創業，開過店、當過加盟店東，與志同道合的好友一同創辦大師房屋，深刻了解中小型房仲業者經營的不容易。今年58歲，從業36年，至今他一直在第一線服務客戶，知道業務人員面對的困境，也知道會員真正需要什麼支持。陳建慶直指，目前公會由同一批人在把持，「公會要世代傳承，不能只是少數人的舞台，我只做一個3年，任滿絕不連任！」李同榮參與北市房仲公會近40年，除了創會第一、二屆百廢待舉，時任理事長連任，第三到第八屆都是一任交棒，但近15年公會理事長被同一票人佔據輪流當，優良傳統逐漸變調。（圖／CTWANT資料室）第14屆台北市房仲公會明年3月才要進行理監事投票，但戰火很快就迅速延燒，產業大老李同榮率先點燃戰火，在臉書發文表態不支持現任理事長蘇金城連任，如果蘇要出來參選，他也會加入選戰；但若陳建慶願意出來選，他則願意退出、擔任陳建慶競選總幹事。據了解，會讓入行超過50年的老大哥李同榮這麼生氣，是因為2年前蘇金城參選第13屆理事長時，不願承諾只做一任，所以李同榮也跟著角逐第13屆理事長；後因蘇金城願簽下「不連任承諾書」作為交換條件，他才主動撤銷第13屆理事長參選登記。沒想到2年後，蘇金城背棄承諾，堅持參選。「當年若沒有這份承諾，我就不會退出選舉！」李同榮表示，這不只是他個人感受被騙的問題，更涉及房仲產業領導人的誠信，以及公會如何維護信守承諾的價值。他指出，過去多屆台北市房仲公會理事長都曾維持不連任、願意交棒的優良傳統；但近15年來，連任甚至隔屆再回任逐漸形成風氣，中生代接棒空間被壓縮，新世代更難看見舞台。李同榮甚至氣到辭去房仲全聯會會員代表，以身作則讓出空間、交棒給新生代。而被點名的陳建慶，則被抹黑是李同榮的魁儡，陳建慶以時間序說明強調，是李同榮先看不下去說要回鍋，變成一個要連任、一個要回鍋，所以一向都不支持「再任」的他也看不下去，才決定出來選，「很多人說我是被李同榮拱出來的，實際上李同榮沒有找過我，是我表態後，李同榮才說要幫我。」陳建慶表示，台北市房仲產業人才濟濟，一個成熟的公會應持續培養人才、建立接班制度，而非長期由少數人主導，因此，他不認同理事長任期屆滿後一再連任，甚至隔屆回任。同時他也質疑，房仲業最重要的核心價值就是「誠信」，大家要求從業人員尊重契約、信守承諾；但產業領導人對自己白紙黑字做出的承諾，卻不用履行？原本公會選戰多停留在公會內部，頂多臉書社群，陳建慶卻在媒體前公開批判蘇金城「不守誠信」，一舉把選戰搬上媒體版面。陳建慶表示，他已經想好策略，先打空戰透過媒體力量表達參選決心，3月前，會再透過社群媒體、自媒體，向會員代表一個個加好友、發送文宣；接下來陸戰，會一個個拜訪。不只如此，他還有「萬人海選計畫」。他表示，北市房仲業優秀的人很多，尤其是年輕世代，有理想性的、看不下去的、願意出來服務的，他邀請大家站出來，他會去訪談聆聽他們的意見，並邀請加入競選團隊、成為未來理監事團隊。他以「Change」作為口號，「公會不該是少數人長期把持！我看不下去，我要選到底，我就是要來挑戰體制、改變產業！」對於對手指控為何簽了不連任承諾書，卻又再選，喪失誠信，現任理事長蘇金成未有正面回應。（圖／林榮芳攝）對於公會選戰躍上媒體，蘇金城維持冷處理態度。他回應，針對北市公會的紛擾，因近期忙於會務，加上還有一些例行溝通亟需完成，回應選舉的種種關注應非公會當務之急。業內關注選舉議題應與9月底，北市副理事長宣布放棄競選有關。而大家對公會未來發展的關心金城點滴在心，有任何想法都會秉持開放態度面對。至於個人去向並非目前重點，讓產業共好，一起面對目前房市膠著的艱困才是目前金城心中念茲在茲之所在。
假鬆綁真難貸2／高價住宅標準狠砸「這群人」 佛心建商勸退「去買中古屋吧！」
近日第2屋貸款成數微鬆綁，但不論是首購或換屋民眾，實際申辦房貸依舊得面臨重重關卡。而市場上還有一批人，卻是被「高價住宅標準」打到，貸款最高只能3成。業者觀察，影響最大的是有需求卻現金不足的中產階級，讓大坪數市場只剩真正好野的「現金客」。建商自曝鼓勵自備款不足的朋友，「不要遷就總價縮減居住空間，去買中古屋吧！」央行理監事會今年二度針對第2屋購屋貸款放寬，但十年多未曾調整的高價住宅貸款門檻卻按兵不動，北市超過7,000萬、新北超過6,000萬元，雙北以外超過4,000萬元總價的房子即被認定為「豪宅」，貸款僅能3成。京懋建設執行長范秉豐表示，70坪上下的客層多為中階主管或小型自營商，需要較高的貸款成數，若能提高高價住宅門檻或貸款成數，對自用換屋族來說是「久旱逢甘霖」。（圖／林榮芳攝）住過全球超過200間精品飯店、經營粉絲專頁「跟著執行長逛飯店」的網紅建商京懋建設執行長范秉豐，帶著記者認真介紹「京懋泰閤」建案規劃，多處細節參考國外頂級飯店設計，但話鋒一轉突然冒出一句，「很多客戶看了很喜歡，但就是現金不夠，沒辦法買！」原來「京懋泰閤」坪數規劃66~75坪，每戶平均總價5,000萬元，超過桃園高價住宅4,000萬元的門檻，貸款只能貸3成，也就是自備款需要3,500萬元，若再加上裝潢費，等同購屋人手上要有4,000多萬元的現金才能買房。不過根據范秉豐觀察，京懋建設在青埔的百坪案「京懋敦和」影響就不大，且多是現金購屋。他分析，目前市場只剩「現金客」，桃園百坪以上、總價超過6,000萬元的產品，都是有資金實力的客群現金購屋，甚至手上房屋都有好幾間；而買70坪上下、扣公設後約50坪的多半是換屋族，客層多為中階主管或小型自營商，需要較高的貸款成數，否則根本沒辦法買房。新北市不動產公會理事長曹來春也指出，不只交易金額超過門檻會被限貸，銀行鑑價超過也會。過去曾有預售總價3,600萬元的案子，完工後鑑價逾4,000萬元，貸款成數當場從一般貸款被砍到剩3成。高價住宅門檻不只影響換屋族，連都更市場也受到影響。台北未來都會再生協會理事長蔡漢霖表示，以台北市7,000萬元門檻來說，如果新成屋房價超過150萬元，只要產權47坪（室內約28坪）即會碰觸豪宅線，也就是說規劃超過47坪、貸款只能3成，就會遭遇很大的銷售阻力，如果手上有4,900萬元現金，現在大多數人會寧願拿去投股市。然而，現行都更案都是先向銀行融資蓋房，等完工後再拿房屋銷售收入還款，若已可預見這類房子未來銷售不佳、滯銷，財務將難平衡，自然也降低都更意願。大師房屋董事長陳建慶表示，政府限制高價住宅貸款只能3成，多數買方總價預算被綁死，北市7,000萬以上產品去化嚴重受阻。（圖／林榮芳攝）近期接下「台北之星」獨家代理銷售的大師房屋董事長陳建慶就攤開各項數據，這14年來，全國房價指數成長82.18%、基本工資成長57.08%、CPI消費者物價指數成長20.57%，高價住宅標準卻只有下修、未曾上修。陳建慶表示，上有政策下有對策，為了好銷售，建商在總價考量下，只能順著大環境設計產品，小坪數、高單價成為市場主流，看似控制住的總價，其實是犧牲坪數換得，並非真正降價。目前市場上看到的大坪數產品都是以前蓋，現在沒有建商會拿石頭砸自己腳，去設計大坪數，百坪產品已變成限量絕版，賣一戶少一戶。在台北市房價超過150萬元的區域，只要產權47坪、室內約28坪，總價即會觸及7000萬元高價住宅門檻，需要4,900萬元現金才能購屋，以致此類產品被視為票房毒藥。（圖／業者提供）范秉豐也直言，雙北之外的全台各地都是均一4,000萬元門檻，等於台東、屏東跟桃園、台中是齊頭式平等，根本不符合各區房價邏輯。目前市場已見很多建商為了避開高價住宅門檻，房子越蓋越小，導致市場產品供應嚴重被扭曲，也犧牲了居住品質。雖然自己是賣新房子的建商，但若自備款不足，他寧可鼓勵朋友選擇中古大坪數住宅，換取較舒適的居住環境。全國商業總會榮譽理事長賴正鎰表示，高價住宅門檻標準已與市場現況脫節，許多換屋族想升級居住空間，只是購買一般住宅，卻被認定是買豪宅，面臨貸款驟降，以雙北以外4,000萬元門檻來看，需自備7成、2,800萬元以上現金才能換屋，對一般自住換屋族而言負擔沉重。他建議門檻調整，台北市應從7,000萬元拉高至1.2億元；新北市則可由目前6,000萬元提高到9,000萬元；桃園、新竹、台中、台南、高雄從4,000萬元拉高到6,000萬元以上，同時也建議貸款成數上限應從3成拉到5成，讓有自住換屋需求的民眾，能在合理條件下升級居住，不再被過時門檻卡住貸款。
陶朱隱園第3戶成交！78歲華僑0貸款砸8.35億元購入 比隔壁貴8500萬
台北市信義計畫區指標豪宅「陶朱隱園」再傳成交消息。根據最新實價登錄資料，今年5月3樓66號戶以總價8億3500萬元完成交易，包含車位權狀面積346.9坪，拆算每坪單價約270.5萬元。經查閱謄本資料，買方為約78歲的蔡姓華僑，且此次交易未申辦房貸，以現金方式購入，展現雄厚財力。這也是「陶朱隱園」公開揭露的第三筆成交紀錄。回顧先前交易，去年17樓戶以總價11.1億元成交，每坪單價364萬元；同樣位於3樓的68號戶則以7億5000萬元售出，每坪約246萬元。相較於去年成交的3樓68號戶，本次66號戶成交總價增加8500萬元，每坪單價也高出約25萬元，兩筆交易相隔約9個月，價格差異引發市場關注。針對兩戶成交價落差，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，66號戶的座向條件相對優勢，擁有兩面面向信義計畫區核心景觀，可遠眺國泰金融大樓及台北101，因此具備較高的市場價值。房地產業者表示，「陶朱隱園」基地面積約2468坪，規劃地上21層、共40戶，每戶室內規模約300坪。其中，亞太工商聯持有28戶，中華工程持有12戶。此次成交的兩戶3樓住宅皆屬亞太工商聯持有，而去年成交的17樓戶則為中華工程所有，因此不同持有方在定價策略及銷售規畫上，可能也是造成成交價格差異的因素之一。大師房屋董事長陳建慶表示，以「陶朱隱園」的產品定位而言，整體均價應具備每坪300萬元以上水準。隨著銷售戶數逐步增加，市場對該案的關注度將逐漸回歸常態，未來若持續去化，成交速度有機會加快，價格也有望進一步向上調整。
中東置產熄火2／黃金簽證變逃難陷阱 去年杜拜熱賣套住「這3種」客層
去年海外置產大黑馬杜拜、阿布達比，因中東戰爭爆發，今年地產交易乏人問津。據了解，去年搶進的民眾，除了看準高投報、短期獲利外，還有不少人想藉由購置房產取得黃金簽證尋找「避風港」，孰料鄰國開戰也有事，避難反成逃難。專家就提醒，海外置產變數多、難掌控，如沒有長抱的心理準備，建議還是買國內房產或其他金融商品，看得到也較有保障。根據海外不動產業者觀察，去年熱賣的阿聯酋阿布達比和杜拜等城市，主要吸引3種客群，一、因可轉紅單，追求短期獲利的投資客；二、有些阿聯酋的開發商可接受虛擬貨幣交易，所以也吸引不少年輕的幣圈人買進賺價差。三、在阿聯酋購置房產金額超過門檻即可取得黃金簽證，再加上阿聯酋長期奉行「中立國」的角色，專注經濟發展、不捲入區域衝突，有很多年長者害怕台海戰爭選擇在阿聯酋進行資產配置。沒想到卻因鄰國戰火受到波擊，令人不勝唏噓。業者提醒，海外房產投資除了考慮報酬外，還涉及跨境稅務、資產流動性與市場需求等。在區域衝突升溫下，鄰國往往難以置身事外，區域風險升高將直接導致市場轉手不易與收益波動等問題。雖然阿聯酋的貨幣採與美元掛鉤的固定匯率制度，看似匯率風險低，但面對戰爭仍有系統性風險存在。為預防極端情況下的資本外逃與美元荒，阿聯央行已與美國聯準會（Fed）進行初步磋商，尋求建立預防性的「美元貨幣互換協議」，以穩固金融市場的流動性防線。「海外不動產投資不要想短期！」大師房屋董事長陳建慶也特別提醒，海外投資有很多風險，還有許多無法預期的因素，例如covid-19或這次的中東戰爭，不動產不像股票容易出售，要考慮得很全面。此外，許多業者會以短期獲利搶先卡位，但沒有人喜歡買貴當接盤俠，投資人進場務必要有長抱的心理準備，才不會因突發事件或自身急用，在不對的時間點被迫出場。KOL竹科張太太蔡靜瑜表示，海外置產相較國內更為複雜、風險高，匯回資金也相當麻煩，若非有剛性需求不建議一般民眾嘗試。（圖／蔡靜瑜提供）經常在社群分享理財與房地產經驗、擁有地政士及財務規劃師雙證照的竹科張太太蔡靜瑜表示，海外置產大家最常忽略的就是匯率變化，她舉例，海外建案常見主打6%的亮眼租金投報率，但若當地貨幣對新台幣（或美元）在一年內貶值了8%，那麼當年度的實質租金收益不僅被吃光，甚至會呈現負報酬。再假設房產當地計價增值了20%，但出場時該國貨幣匯率卻貶值了30%，賣掉房子換回台幣時，帳面上賺了房價，實質購買力卻是大幅虧損。此外，海外資金回流台灣也有相當多的注意事項，她特別提醒，售屋後要將資金匯回台灣時，需出示各式證明文件，讓國稅局可以辨認匯回資金性質是否須列入課稅，一般個人面對複雜的稅務問題，稍有文件準備不齊或資金順位運用錯誤，即容易面臨高額稅務疑慮。她進一步解釋，國稅局會要求證明文件（如買賣合約、稅單、銀行對帳單），確認匯回資金是「非所得」（如本金、退還款）就不課稅；若視為「海外所得」，則可能併入綜合所得稅或基本稅額。缺少證明，很可能即被推定為應稅所得，導致補稅、罰鍰；或是先用所得資金而非本金匯回，也易觸發稅負。她強調，除非是高資產族有移民、傳承規劃或考量資產多元配置的需求，若是一般民眾海外置產目的僅是為了追求租金報酬或是資本利得，她會建議不如選擇國內房地產或其他金融商品，能大幅降低不可預測風險與繁瑣的出場手續。
砸11億無貸款入主「陶朱隱園」！外籍買家身分曝光 成交價刷新市場預期
位於台北市信義計畫區、被譽為全台最昂貴豪宅的「陶朱隱園」，近日正式完成一筆高額交易。17樓戶以總價11.1億元拍板成交，不僅創下該案歷來首次自然人實質交易紀錄，更成為台灣豪宅史上總價第三高的交易案例。根據地籍謄本資訊，該戶買方為一名吳姓女性自然人，持有居留證號碼，推測並非本國籍，且全案無設定抵押，為全現金購屋，財力雄厚備受矚目。根據《ETtoday新聞雲》報導，本案原於2025年10月由建商中華工程公告，以12億元出售17樓戶含4車位；但在11月調整公告中指出，因新聞報導與市場變動等因素，買方最終成功議價9000萬元，以11.1億元成交，相當於原價9.25折。這筆交易於同年12月11日完成移轉登記。該戶室內面積約300坪，另附4個車位共計約38坪。若每個車位估算約500萬元，扣除車位價值後，住宅每坪單價約落在360萬至393萬元之間，創下目前台灣豪宅實價登錄中少見的高價紀錄。「陶朱隱園」自2012年取得建照、2018年完工後，過去長期未公開對外銷售，僅於2019年由威京集團關係企業「承耀股份有限公司」購入7樓一戶，市場普遍視為內部交易。此次17樓成交不僅象徵對外銷售正式啟動，也讓該案再度成為高端房市話題焦點。針對這位神秘吳姓買家，中工方面僅低調表示「不便透露客戶資訊」，但證實確有不少外籍人士曾來現場賞屋。過去房市專家、大師房屋董事長陳建慶亦曾預測，「陶朱隱園」買家多半具國際背景與頂級資產規模，入主者恐怕需具備百億甚至千億元身家，科技業或高資產族群可能性高。陳建慶也指出，該案今年喊出單坪300萬元起的公開售價後，即屬「合理且具誠意的開價」，市場也逐漸反應出實質需求。但他也提醒，儘管首筆外部交易落實，後續市場去化與價格支撐仍需觀察。
海外置產再起1／海外投資大黑馬是「它」 業者暴增40家囊跨1/4市場
台灣房市吹冷風，也把資金吹向海外置產。相較常見的日本及東南亞國家，今年就連中東地區也有不少建案向國人招手。根據業者觀察，日、美仍是國人海外置產首選，而「超級大黑馬」杜拜，在台房產代理商近年暴增快40家，就連海外地產博覽會參展數，中東也囊括1/4的攤位數，熱度相當高。「去年底至今，海外投資的確較熱絡，而且是久違的熱絡，很久沒看到這種盛況！」大師房屋董事長陳建慶就說，不僅大師房屋目前主力的夏威夷檀香山、泰國曼谷都固定在飯店辦展銷會，而且還發現可能旁邊賣馬來西亞，樓上樓下還有賣日本、泰國的同業，很明顯感受到海外投資熱潮。他分析，上一波海外置產熱是在2011年奢侈稅上路後興起，但後來衍伸出很多糾紛而退燒，到了covid-19疫情，海外置產是完全熄火，根本沒人再提起。不過隨著台灣地緣政治風險增加，加上去年919打炒房後，海外投資詢問度明顯升高。以大師房屋所辦的展銷會來說，雖走高端規模不大，但每場次也都有8、9成滿。中華民國國際不動產協會理事長Cash就分析，目前國人海外置產交易數以日本最為大宗，尤其近年日幣大幅貶值，買房等同打了8折。根據日本國土交通省數據，2024年上半年，東京23區新建公寓的外國買家中，台灣人占比高達 62%，遠超中國大陸與美國，平均每年有100~200億台幣的規模注入日本房市。另一個龐大海外置產市場則是美國，由於美國物件總價較高，因此總交易額規模超越日本，每年約300~400億台幣注入美國房市。Cash表示，受到地緣政治影響，買家大多是為了資金停泊安全避險，此外，美國一直都有龐大留學、移民的需求，現在還有台積電進駐美國亞利桑那州的話題，讓美國房產物件在台灣維持穩定銷售。業者透過網紅帶風向，搭配大量投放廣告，在台掀起杜拜置產熱潮。圖為網紅愛莉莎莎。（圖／翻攝愛莉莎莎IG）而若要說近年竄起的大黑馬，莫過於杜拜！中東地區以杜拜打頭陣，去年起積極搶攻國際資金，今年5月，網紅愛莉莎莎就分享自己在杜拜買房，吸引77萬次點閱，臉書、IG也開始出現大量廣告，對比投資人已經相當熟悉的東南亞市場，杜拜的新鮮感，掀起很高的討論度。「以今年11月在台北世貿舉辦的台灣國際房地產博覽會來說，就突然來了很多杜拜的代理商參展，數量高達所有攤位的1/4，相當可觀。」Cash就說，現在要準備明年7月的展覽，也很多中東物件的銷售業者來詢問卡位。中華民國國際不動產協會理事長Cash表示，杜拜目前有很多案子與世界知名五星飯店聯名，選擇此類產品或許能降低風險。（圖／林榮芳攝）看到台灣龐大商機，同樣位在阿拉伯聯合大公國的阿布達比官方開發商、上市公司Modon，今年11月底也進軍台灣宣傳旗下指標建案「Muheira II」。「阿布達比除了是免稅天堂外，預估投報率7%，『還可以轉紅單』！」五官深邃的外國開發商代表親臨到場，搭配會講中文的華人代理商，用非常直覺、好懂的利多優勢對照台灣投資環境現況，吸引投資客目光。Cash認為杜拜等中東國家竄起不是沒有原因，中東地區房產訴求超低稅率，免所得稅、資本利得稅、遺產稅等，幾乎是0稅率市場，投報率6~8%，貨幣跟美金掛勾串聯，具有穩定的匯率，再加上基本上沒有外匯管制，還有黃金簽證5~10年措施，一人買房等同全家拿到簽證，房子也能隨時轉手，對台灣投資客來說非常有吸引力。海外地產仲介相當了解台灣投資人需求，說明會上投資阿聯酋的8個優勢直接點出「可轉紅單」。（圖／林榮芳攝）他比較目前當下多個國家，若是一般中產階級投資賺取房價增值或是租金收益，中東條件最符合台灣投資客所期。但也並非完全無風險，他提醒，「杜拜目前市場處於供過於求，所以才從歐美一路往亞洲市場尋找投資人，若是想短線操作，可能會碰到無人接手的困境。」他也建議，不管是杜拜還是其他國家，不要只聽台灣代理商介紹，民眾還是要到當地房地產市場或是當地媒體去搜尋資料，以求最客觀真實的市場資訊。
海外置產再起3／高投報糖衣包裝？勿忘2013年慘痛套牢 5招降低風險
台灣政策打擊投資人進場房市，再加上都會區房價高不可攀，越來越多中產階級放眼海外不動產，希望從中賺取房價增值或是租金收益。專家就提醒，應記取2013年海外購屋熱潮一票人被套牢的教訓，5招降低海外投資風險。海外置產是分散風險、配置資產的有效方式，但需考量各地市場特性與法規，以及地區特色與自身投資需求是否吻合。海外置產陷阱多，專家提醒，不要只聽台灣代理商介紹，還是要到當地房地產市場或是當地媒體去搜尋資料，以求最客觀真實的市場資訊。（示意圖／報系資料庫）大師房屋董事長陳建慶分析幾個台人投資的主流國家特色，東南亞像是泰國、馬來西亞、柬埔寨等多是新興國家，訴求發展潛力、人口紅利，房價與進入門檻低，投報率高。俄烏戰爭後，大量俄羅斯富豪和民眾將資產轉移到阿拉伯，也出現了杜拜和阿布達比的投資市場，金融科技帶動，住宅需求強勁，標榜黃金簽證10年、美元交易、免稅天堂，最近在台灣聲量很高。歐洲國家又有留學天堂的稱號，重視子女教育的客群首選置產英國；葡萄牙之前也因為推有投資房產可取得國籍來吸引買家，但買盤不多。而台人投資最多的美、日，屬先進國家，資訊透明安全有保障，物業管理也相對成熟，投報率雖不如新興發展國家高，但租金收益穩定、風險低。海外置產並非無風險，回顧2013年海外購屋熱潮，當時不少民眾受「高報酬、低門檻」話術吸引，最終因匯率波動、租金回收困難或法令限制而陷入爭議，有些則是碰到管理不佳、甚至非法吸金的不肖業者，衍伸許多消費糾紛。CTWANT記者採訪多位上一波的進場投資人，不是套牢、租金砍半，就是碰到爭議提告業者血本無歸，最終只能自認倒楣。投資人陳小姐就表示，當時因為大家都說柬埔寨基期低、漲幅空間大，所以放棄日本轉向柬埔寨投資，但先是碰上疫情，後來雖然租了人，但租金卻砍半；然而這還不是最慘，陳小姐購買的英國停車位根本就是詐騙，只有前2年收到8%的收益，後期只有微薄的1、2%利息。據了解，當初停車位是由台灣搜房和亞太國際地產聯賣，以保證獲利、保證買回等話術吸引民眾投資，不法獲利超過數十億元。2020年已遭檢調以違反《銀行法》、詐欺等罪起訴，但諷刺的是，亞太國際地產是當年海外投資做最大的業者，該公司早於2019年宣告倒閉，負責人也遭起訴。大師房屋董事長陳建慶分享，像是澳洲、加拿大等地，都因為外資投入當地房市過甚，引起民怨，最後政府祭出貸款與稅負的限制，反成為投資人無法預測的風險。（圖／翻攝陳建慶臉書）勿忘當年的痛，陳建慶給出5個投資建議。一、優先考慮先進國家，資訊透明，交易流程安全，海外投資牽扯跨國境，還有語言、時差各方面都是問題，需要有人幫忙處理，選擇成熟國家，後面問題會少很多，相對具有保障。二、慎選服務業者，多數人都是透過代理商與當地業者媒合，需留意公司成立多久、資本額多少、過去有沒有負面風評和糾紛等，降低成為「海外孤兒」的機率。三、考慮出場機制，除了該項不動產是否具穩定收益外，也要考量處分時，該市場的供需程度、接手買家多不多。他認為，最好的判斷是，「身為父母會不會把小孩往那裡送」，假使會，往往代表該市場接手的人會比較多，相對容易出場。四、考慮匯率波動風險，15年前他就注意到日幣匯率波動很大，以前1美元約可兌換80日圓，現在1美元約兌換155日圓，等於雖賺到房價增值，但錢匯回來是虧損，因為賠在匯率。他表示，像是加幣、澳幣、日圓、印尼盾、馬幣等匯率波動都較大，最好避開匯率風險高的地區，或是有其他能降低匯損的方式進行購入。最重要的是，五、「海外不動產投資不要想短期」，他表示，許多業者會以短期獲利搶先卡位、或是以「保證高投報」的糖衣包裝，但是沒有一個國家或地區會鼓勵炒房，也沒有人喜歡買貴當接盤俠，未來變數還很大，最好要有放長線的準備，才不會因套牢演變成財務危機。
房市冷成冰！大師房屋逆勢出招 跨界開旅行社攻「海外賞屋旅遊」
國內房市交易持續冷清，連鎖房仲紛傳轉型或退場，大師房屋卻選擇逆勢布局。董事長陳建慶今(28)日宣布，與深耕高端旅遊市場的晴天旅遊跨界合作，成立「晴天大師旅行社」，打出「賞屋旅遊」的新概念，要替沉悶房市開出新局。成立逾30年的大師房屋，海外事業部跨足美、英、澳、日、泰等地，18個據點與百人顧問團隊構成堅強網絡；而2007年創立的晴天旅遊，主打高端客群與客製行程，迄今已拿下29座金質旅遊獎。兩方強強聯手，結合「百人顧問、百條路線」，要在房產與旅遊間開出新藍海。兩位掌舵人結緣於疫情期間，同為台大EMBA同學，也同是自行車愛好者。陳建慶笑說：「合作是在一次騎車時決定的，只花10分鐘。」他坦言，從業30年首次遇到這麼冷的房市，股市熱、房市凍，成交量明顯萎縮，讓他重新思考經營策略，既然客戶不看房，就讓他們在旅行中看。首發團鎖定曼谷豪宅專案，11月初公布建案，11月23日起正式出團，行程4至6天、4人成團，團費約3萬元出頭，並搭配美食與文化行程。接下來還將推出夏威夷、舊金山、西雅圖等海外地產旅遊方案。晴天旅遊總經理林春旺指出，疫情後旅遊不再只是交通與住宿的組合，而是生活延伸與品味體驗。此次「賞屋旅遊」整合地產專業與旅遊設計，讓旅人一邊欣賞建築美學，一邊體驗異國風景，「賞屋是主菜、旅遊是甜點」。
房仲董座分析「陶朱」買家背景 沒千億身家將成社區「細漢」
台北市信義區超豪宅「陶朱隱園」，近日傳出以12億元成交一戶，外界對於首位買家的身分議論紛紛。國內專售豪宅的大師房屋董事長陳建慶今(28)日推測買家，應該是國際富豪，而且身家是有千億、百億的人，否則未來將會成為「細漢」。陳建慶表示，去看「陶朱隱園」的客戶都要經過身家調查，到目前為止都是，一定是有身分地位，房仲也都會自己先過濾，客人沒有到那個程度，仲介也不會自己去碰一鼻子灰。對於買家身分眾說紛紜，甚至傳聞是麻吉大哥黃立成。他認為，能花12億元的人，一定是身家有千億、百億的人，因為身家只有十多億者，「買得起，但住得不安穩，搬進去就變『細漢』。」他推測買家應該是有國際背景、科技背景，不是常住台灣的富豪，不了解媒體生態，買家會受到關注，也不太在意可能會被國稅局查金流。中工23日公布，「陶朱隱園」17樓一戶住宅與四個車位，成交總價為12億元成交。依市場換算，每個車位約為500萬元，扣除後住宅部分每坪價格約393.33萬元，雖較最初開價每坪600萬元、總價18億元略為下修，但仍創下高總價、高單價的罕見紀錄。大師房屋董事長陳建慶認為，「陶朱隱園」即使賣出了第一戶，但仍會賣得很辛苦，要賣到過半後才會好一點。（圖／林榮芳攝）陳建慶認為「陶朱隱園」即使降價了，也賣出了第一戶，但仍會賣得很辛苦。中工日前透露，「有好多戶正在洽談中」，他相信，但他認為不好賣，要直到賣過半，後面就才會賣得較快。他解釋，因為「陶朱隱園」第一總價高，第二坪數大，第三大家都想低調，財不露白。「豪宅很難賣，更何況300坪，更難賣，現在多是空巢期，現在有多少人需要住到300坪。」他認為，入住率會很慢很慢，公設短時間也不能用，因為沒點交，未來10~20年都會是工地，因為隨時都會有人進駐和施工。他也認為，這筆交易將是特殊個案，對國內豪宅沒有影響，「陶朱隱園」從蓋時就是很市場脫鉤的產品。
東區商圈「朝桂餐廳」店面曾開價13億 400坪現在開4.9億求買家
東區老牌知名茶餐廳「朝桂餐廳」，過去是兄弟大飯店之關係企業，地點位於東區精華地段敦化南路一段，2020年曾登報開價出售，直到2021年3月不敵疫情熄燈，近期再度委託房仲出售店面，從2020年的13億元台幣售價，降到4.9億元的售價。據《ETTODAY》報導，「朝桂餐廳」過去為兄弟大飯店二代洪勇偉經營，店面曾高調開價13億元求售，但苦無買家直到2021年熄燈，又傳出開價7億元賣店面，但東區沒落加上售價過高，直到近期再釋放出銷售訊息，委託房仲將總價降至4.9億元希望能成功售出。委託的大師房屋董事長陳建慶表示，該店面位於大安區敦化南路一段，地點是東區商圈蛋黃區，總營業面積多達400坪，在東區的「永福樓」改為「NET旗艦店」後，是東區商圈少數有大營業面積的店面。陳建慶表示，該屋主3年前曾開出高達13億元，歷經疫情與熄燈，在東區商圈持續落寞後，在持續溝通下，屋主也將開價降低符合市價現況，最後以4.9億元開售。
海外置產停看聽1／兩岸軍演+日幣貶 海外置產重起爐灶「詢問翻倍」
國境一解封，沉寂已久的海外不動產業也如雨後春筍般，重起爐灶，在中國軍演及日圓重貶下，加速國人海外置產腳步，包括美國、泰國、越南、澳洲及最夯的日本。「近期海外置產詢問度翻倍！投資人關切金流及投報率。」業者多先打上警語，「有匯率風險」「再安全的國家，都有不可控的風險存在」。一個大雨平日，全台平均所得最高、科技新貴齊聚的新竹市一棟商業大樓裡，正在舉辦一場日本房產講座，約莫40個位子，投資客陸續入座，出席率約半滿。「匯率漲跌影響資產價值及租金收益報酬。」活動一開場，仲介就打上投資警語，接著細細介紹日本房地產買賣文化、流程、法規，甚至為大家試算購屋及代租代管成本。CTWANT記者現場觀察，出席者多介於30到50歲間，提問踴躍，大家相當在意貸款、購屋成本及如何收租等金流問題，希望找到高投報產物件。國境解封，增加投資人出國考察的便利性，業者建議想進場日本置產的投資人要慎選地點，以都市市中心為主，千萬別因為總價考量妥協買在郊區。（圖／翻攝自東京不動產投資顧問有限公司臉書、新華社）業者透露，他們巡迴全台跑透透辦說明會，幾乎是場場報名額滿，出席狀況約有8、9成。類似活動近期在全台各地越來越多，不只賣日本，還有美國、泰國、越南、澳洲等，除了實體說明會，有的是線上舉辦，或是預約一對一諮詢。這一波海外置產潮，從8月初美眾議長裴洛西訪台，中國展開軍演，挑起台海敏感神經開始。專營國內外的豪宅仲介的大師房屋董事長陳建慶(Simon)告訴CTWANT記者，中共軍演後，大家心裡感受到壓力，「前2年參加扶輪社、打球、聚會，大家都是聊台灣市場，現在都在問『Simon，最近有什麼不錯的國外地產？』」目前大師房屋打「安心置產牌」，主推國內大陸建設在美國舊金山的物件「尚芮公寓SERIF」，一戶總價60萬美金起跳，陳建慶也剛去波士頓談下一個案子，預計明年第一季推出。美FED今年暴力升息下，日圓在8月底一路重貶，碰觸24年來最低點，美元兌日圓在140上下震盪，離年初的110匯率已跌掉快3成，相當於房價打了7、8折，興起台人赴日買房風潮。「日幣降的這波，詢問度多一倍，有不少台商把大陸資產收掉，在台灣和日本置產做風險分散，目標鎖定多是大樓或飯店。」服務過吳淡如、利菁等名人於日本買房的東京房東網集團執行董事李奇嶽表示，有一組客人12月上旬準備到大阪看飯店，為了2年後的萬博會開始布局。網紅Joeman（左）上個月才開箱吳淡如（右）在日本東京的房子，Joeman認為採光通風都很好，還有挑高的空間感，如果自住很舒服，不過若是投資，此時想獲利了解可能會賠了匯差。（圖／翻攝自Joeman YouTube、吳淡如臉書）另外近期熱議台積電熊本廠預計2024年啟動，據台灣海外不動產業者透露，明年將有熊本新建案要來台灣銷售，總價600萬台幣有找。對此，李奇嶽直言，「台積電概念推案是專為台灣人設計，實際上熊本廠周邊很荒涼，未來如何，說法兩極」，「任何投資或資產配置本來就有保守型和積極型，要追求本夢比高的物件，就要承受較大的風險。」服務據點遍及全球86個國家地區的21世紀不動產海外事業部經理王斟智也說，10月13日放寬居家檢疫後，出國實地考察成本大大下降，增加許多民眾海外置產的動力與信心，「近一個月接到詢問海外置產的來電，比起去年同期達到2倍之多，其中以澳洲跟日本最多人詢問，不少是為海外留學需求。」面對這波又快又急的海外置產潮，陳建慶特別提醒，「海外投資有很多風險，不動產不像股票容易出售，要考慮得很全面，最容易忽略的就是匯差，還有許多無法預期的因素，例如covid-19。」尤其上一波2013~2016年的海外置產熱潮中，有不少投資者因大環境變化物件慘遭套牢，有些則是碰到管理不佳、甚至非法吸金的不肖業者，衍伸許多消費糾紛。李奇嶽則強調，要找老字號、信譽可靠的管理公司，「買是一件事、賣又是另一回事，管理不好會煩死！」王斟智觀察，這次海外置產的民眾多關注「移居」可行性，以分散兩岸局勢緊張下的資產風險，「但每個國家對外國人居留政策大不相同，購買當地房地產，不代表就保證能移居當地。」此外，往蛋黃區、人口密度最高的地方擠，是投資房產不變的定律，各國皆然。台積電熊本廠如火如荼興建中，預計明年下半年完工，2024年量產，已有台積電概念推案打算明年到台灣來販售周邊住宅。圖為台積電熊本工地。（圖／翻攝自日本經濟產業大臣西村康稔推特）
大陸建設首度揮軍舊金山推案 張良吉：租金投報4.5%簡直暴利
繼馬來西亞吉隆坡酒店式公寓開發案後，大陸建設首次揮軍美國，於舊金山街區中心Market Street推出「尚芮公寓SERIF」，大陸建設董事長張良吉估租金投報不少於4.5%；負責銷售的大師房屋董事長陳建慶表示，台灣可銷售的36戶公開短短1個月已銷售4成，中部富豪佔比更達3成以上，熱度驚人。「尚芮公寓SERIF」由大陸建設與厚生集團共同投資，與位於舊金山當地的開發商L37 PARTNERS採聯合開發方式進行開發，總投資金額約4億美元(約新台幣115億元)，為地上12層、地下2層的複合多功能用途大樓，外觀設計則像紐約熨斗大廈致敬。東側規劃1-2房住宅，西側部分則力邀擁有豐富精品飯店開發及管理經驗的Sydell Group飯店集團進駐。「尚芮公寓SERIF」住宅規劃242戶，以實坪制規劃11-35坪作為套房及1-2房住家使用。（圖／大陸建設提供） 大陸建設董事長張良吉表示，這是大陸建設第二個在海外的不動產開發案，鄰近舊金山政府大力推展的高科技辦公區，鎖定族群就是高科技的人才，只要去過舊金山幾次的人都會知道這是個最好的住宅和飯店的位置，過條馬路就到了舊金山最熱鬧的娛樂大街，生活機能和辦公都很方便。「台灣離舊金山只有12鐘頭的航程，是很接近台灣的國際城市，舊金山流入人口比流出人口多，有很好的租金投報率，不少於4.5%，台灣住宅能達1%就不錯，簡直是暴利，很適合投資置產。」張良吉說。厚生集團董事長徐正材表示，和大陸建設是很好合作夥伴，過去合作在信義計畫區的「琢白」和台中七期的「丽格」都成為當地地標，大陸建設選點眼光非常精準，此次進軍舊金山，基地在市中心門牌上，旁邊有運站、百貨公司，相信會是個成功的不動產開發案。大陸建設舊金山推案「尚芮公寓SERIF」位於最精華的Market Street及Turk Street的黃金交匯處。（圖／林榮芳攝） 大陸建設此次合作的Sydell Group飯店集團，事業版圖遍及全美，包括紐約、洛杉磯、華盛頓、芝加哥、邁阿密等各大城市都有其佈局，旗下奢華酒店品牌NOMAD更與Soho House&Co於倫敦攜手推出極具創意的國際級酒店「NED」，Sydell Group為目前美國最具規模與知名度的飯店集團之一。L37的Managing Partner歐慧瓊（Joy Ou）表示，「尚芮公寓SERIF」基地位在最精華的Market Street及Turk Street黃金交匯處，緊鄰市政中心與聯合廣場，且享有地鐵、輕軌、纜車、巴士及路面電車五鐵共構的絕對交通優勢，距離Powell Street Station僅3分路程，有四通八達的交通網路可通往鄰近的渡輪大廈、矽谷、舊金山國際機場、柏克萊大學等重要城市地標，生活、交通機能皆相當完善充實，自然受到當地民眾關注及飯店集團的高度青睞。「尚芮公寓SERIF」住宅規劃242戶，以實坪制規劃11-35坪作為套房及1-2房住家使用，主力產品總價約100萬美元，內部以簡約現代風進行設計，精裝修交屋。此案已於2018年12月開工，預計2021年第2季完工。由於舊金山三面環海且內陸有山，土地資源稀缺，加上舊金山擁有嚴格的法規限制，包括住房密度的土地使用限制，禁止建築物不可高於40英尺以上，使土地開發既困難又昂貴，人口及住宅呈現嚴重的供需失衡。大師房屋董事長陳建慶指出，即使房屋生產率依照近5年的比例進行成長，舊金山的住宅要達到供需平衡至少也需要40年左右，尤其當地都是舊房子，矽谷大量具經濟實力的科技菁英及有置產需求的企業二代對新房產品擁有強勁的剛性需求，「尚芮公寓SERIF」不僅是當地罕見的大型基地，更位在灣區最精華的地段，一推出即受到區域極大關注。「當地購屋族對於角間三角形的格局最為喜愛，華人則普遍喜歡方正格局，再加上匯率和低利影響，全案於網站公開短短1個月就吸引破千組的預約詢問，配給台灣銷售的36戶更已去化4成，顯見搶手熱度。」