高公設
」 高嘉瑜 內政部 公設 房價
內政部住宅政策三箭齊發 實現安全、公平與永續的居住環境
內政部9月5日舉辦「當前住宅政策座談會」，由內政部政務次長董建宏親自出席並致詞表示，為強化我國住宅政策、擴大內需，並回應社會各界期待，內政部持續秉持「支持產業、安定就業、照顧民生、強化韌性」的核心精神，推動住宅三大重點政策：「老宅延壽與擴大自主都更」、「虛坪改革」，以及「近零碳建築」，並辦理「青年婚育租屋協助專案」，透過「補貼金額加碼」、「申請資格放寬」、「增加補助項目」與「優先入住社會住宅」的多元措施，實質減輕新婚及育兒家庭的居住負擔，讓適婚年齡的青年族群得以穩居及確保生活品質，進而願意規劃未來及結婚成家，安心生養下一代，踏實面對及化解因少子化情形所產生的國安危機。內政部政務次長董建宏。（圖片提供／內政部）董建宏指出，藉由推動老舊建築物修繕與機能更新，可有效提升國人居住安全與設計品質，並降低建築能耗；自主都更的推動則是提供財政支持，降低民眾自行籌資的困難。另一方面，內政部亦積極檢討住宅公共設施配置比例與購屋合理負擔等問題，推動虛坪改革，期使住宅產品公設配置回歸合理設計，保障民眾實際使用空間與交易公平性。此外，為因應國家2050淨零排放政策目標，內政部亦啟動「近零碳建築減碳旗艦行動計畫」，透過老宅延壽與社會住宅示範推動，帶動更多建築物導入節能設計，強化近零碳建築擴散效益，同時結合跨部會資源，建立綠領人才培育機制，回應營建產業轉型所需，厚植住宅部門減碳力道。一、老宅延壽與擴大自主更新：在地安養、自主都更財政支持董建宏指出，我國建築物普遍面臨「人屋雙老」挑戰。為此，內政部研提「老宅延壽機能復新計畫（114-116年）草案」，優先針對屋齡超過30年、無結構安全疑慮的4至6層集合住宅或6層以下透天住宅，提供耐震性能評估及相關修繕經費補助，同時結合衛生福利部長照3.0及經濟部深度節能政策推動，讓長者可以避免換屋困擾，安心在宅安居、在地安養，並降低建築碳排，該計畫將儘速報請行政院核定。此外亦洽商中央銀行研議銀行放寬自主都更貸款集中度管理，規劃由中央都市更新基金提供信用擔保，協助民眾向金融機構申請貸款，以降低自主都更過程中常見的籌資障礙。內政部政務次長董建宏及與談人綜合座談。（圖片提供／內政部）二、虛坪改革：檢討公設計算，推動交易透明董建宏表示，現行《建築技術規則》第162條雖規範免計容積項目與上限額度，但在實務操作中，部分建商在扣除避難、救災及機電維生等必要設施後，將剩餘空間額度規劃為非必要的娛樂交誼設施進行銷售，造成高公設比住宅產品充斥市場，未實際增加實用空間，反增加購屋負擔。為此，內政部推動「虛坪改革」，將高齡化社會需要的一般電梯增列為免計容積項目，另增訂了管委會設置面積的合理標準及上下限，導入「適質適量」設計思維，引導住宅產品之公設回歸合理配置。同時，針對《公寓大廈管理條例》現行將法定停車空間列為共用部分的規定，也將研議修法，明確區分「停車空間」與「居住公設」，未來停車空間（含停車位、車道及必要空間）將朝調整為「專有部分」方向規劃，除可核發權狀並出售，以貼近實際使用外，民眾能更清楚辨識「實際使用坪數」與「公設項目」，讓購屋資訊更透明，市場運作也更公平合理。三、近零碳建築：引領轉型，邁向淨零董建宏進一步說明，內政部推動「近零碳建築減碳旗艦行動計畫」，以公部門示範帶動民間投入，並由「擴大建築能效改善」、「老宅延壽及社會住宅低碳淨零」與「近零碳建築綠領人才培育」三大主軸為核心，公私協力加速住宅部門減碳。該計畫除持續推動建築物設置太陽光電、取得建築能效標示外，亦同步精進近零碳建築的技術與應用，預期累計至119年可達成減碳 6.7 百萬公噸CO2e 的目標。另內政部亦與環境部、教育部及勞動部等單位跨部會合作，共同推動綠領人才培育，協助營建產業在轉型過程中兼顧專業技術、就業穩定與社會公平，實現公正轉型，形塑更具韌性的永續建築環境。董建宏最後強調，「老宅延壽與擴大自主更新」、「虛坪改革」、「近零碳建築」三大政策環環相扣、相輔相成：老宅延壽與擴大自主更新讓建物更安全與節能、虛坪改革保障消費者權益、近零碳建築則引領建築產業邁向永續。內政部除已於9月5日辦理北部場座談會外，中、南部地區將接續辦理兩場座談會，廣邀建築公協會、產業界、學術單位及民間代表參與意見交流，凝聚共識、廣納建言，攜手推動我國住宅政策邁向更安全、更公平、更永續的新里程碑。
買房最怕公設「吃掉坪數」！她驚見管理費差不多 網揭高公設真實感受
民眾在買房時最擔心「公設比過高」，導致實際使用空間大幅縮水。許多新建案雖打出坪數優勢，卻因公設豐富，讓人懷疑真正住的面積是否物有所值。近日一名網友就在Dcard發文表示，自己長年住在公設簡單的社區，直到得知朋友入住的高公設大樓後，才開始好奇「住在公設超多的社區到底是什麼感覺？」原PO表示，自己目前所購買的新大樓僅有警衛、會議廳、垃圾子母車、電梯與水塔保養及清潔服務等基本設施，社區住戶也不多，幾乎都是自住型。對比之下，朋友最近交屋的新社區卻配有閱聽室、健身房、空中泳池、媽媽教室、皮拉提斯、小孩遊戲區、咖啡廳等多元設施，但因住戶眾多，實際分擔下來的管理費竟與她差不多，一個月約新台幣2500元，讓她直呼驚訝。她進一步分享，近來開始培養運動習慣，但因住家周邊健身房需步行，遇雨天常懶得外出，使她更加羨慕社區內就配備跑步機等設施的住戶。「真的很好奇這樣的社區住起來是什麼感覺？不會常常排不到設施嗎？之後維護是不是會越來越貴？」此文一出，引發大量回應。有網友指出，高公設雖吸引人，但若管理不善或使用率過低，反而成為浪費資源的負擔；也有網友認為「住得舒服最重要」，只要用得到、管理得好，寧可多花些管理費也划算。在房價高漲、居住需求多元的情況下，「高公設」究竟是價值加分還是隱形負擔？仍得依個人生活型態與實際使用情況來判斷。
內政部推虛坪改革 買方能否真受惠引發討論
內政部長林右昌去年曾表示將推動房屋「虛坪改革」，盼將公設比降至30％至25％，根據內政部最新公布研擬的「虛坪改革方案」，第一步將先以成屋市場上最常見的停車位「灌虛坪」著手，透修正「公寓大廈管理條例」，改進停車空間登記制度及容積計算。但虛坪減少是否能讓買方受惠？外界看法分岐。有業者認為，從「帳面上」看，公設確實變少，但建商建造總成本並未因此降低，在將本求利下，仍會將建築成本攤提，反映到每坪單價上，虛坪改革是否能讓買方受惠，仍有待觀察。另有房仲業者分析，若沒買車位的屋主，能夠不必再負擔車道公設，將更符合使用者付費精神，對沒買車位的成屋買家而言，負擔應會減少。只是，若新規定上路後，公設與停車場將必須分開規劃，通常設計在地下層的發電設備、蓄水池、甚至管委會空間等公設，可能都要重新思考配置方式，對建築師設計能力將是新考驗。此外，有建商提醒政府，不論是都更案或者危老改建案，都需要較長的住戶整合時間，如果未來虛坪法令改變幅度過大，對已經在整合的都更危老案，甚至招商中的公辦都更、促參案，都會導致合建條件、權利變換、財務規劃帶來新變數，未必有利整合進度，期待政府在推動前能夠再與建築業者溝通，兼顧產業運營及公共建設的安定性，對於已經規劃中或即將完成的危老都更案，也能有緩衝期的設計。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全受訪時就說，公設規定改變幅度如過大，對整合中的都更危老案以及招商中的公辦都更、促參案，會投下變數，希望政府能夠再跟公會與業者多溝通。林右昌昨日指出，公寓大廈管理條例如果能完成修正，未來成屋停車空間將定義為住戶專有，停車空間將具有獨立產權，並讓停車空間與居住公設明顯區隔，並改進停車空間登記制度，如果沒有買車位的住戶，就不必負擔車道面積與相關費用。林右昌說，現行依法設置停車公設空間屬於全體住戶所有，附屬在專有停車位下，產權不得獨立登記及移轉，部分開發商將「車道」登記為公設，因此住戶可能沒買車位，卻仍要負擔車道興建費用，對沒買車位者並非很公平。他還說，因現行規定免計容積空間有合計上限規定，常見建商扣除避難、救災及機電維生等必要空間後，常還有剩餘空間，就用「管委會空間」的名義，包裝成非必要的娛樂交誼空間銷售，導致市場常出現高公設比房屋，也讓消費者望之卻步。因此，未來盼望能增訂管委會設置面積合理標準，且訂出上下限，減少浮誇不實的公設產品。
內政部提虛坪改革方案 林右昌：沒車位免負擔車道公設
內政部長林右昌29日公布內政部「虛坪改革」草案，改善市面上住宅公設比高達35%至40%的現象，依目前規畫，未來將可降低公設5%到10%，引導公設設計在保障社區運作的基本需求後，避免浮誇不實用的公設，未來一般住宅將會有25到30%公設的房型進到市場。林右昌舉例，現行規定法定停車空間被列為「共有部分」，部分開發商將大部分車道以公設方式登記，由所有購屋人共同分擔，沒有買車位的人也要負擔車道公設，有車位的人買了車位，卻又要再負擔一次車道公設。未來透過修正《公寓大廈管理條例》，將法定停車空間改為「專有部分」，停車空間與居住公設就可以明確區分，並讓停車空間的負擔更加公平合理。林右昌指出，公設比居高不下還有一個原因，現行有免計容積空間合計上限的規定，在扣除避難、救災及機電維生等空間後，如果還有餘額，部份建商就會以管委會空間名義，包裝成非必要的娛樂交誼等空間進行銷售，導至市面上只剩下高公設比的產品。本次改革方案，增訂了管委會設置面積的合理標準，並訂出上下限規定，引導公設設計趨向適質適量，一方面保障社區運作的基本需求，同時也避免浮誇不實用的公設。林右昌表示，依照目前規劃方案，預計公設比將可有效降低5至10%，讓民眾在購屋時，能實質減少公設比的支出負擔。換言之，未來付出同樣購屋金額，民眾將可以享有更多的自用室內坪數。對於業界擔心，建築總面積是否會減少？現有免計容積比例是否會降低？林右昌表示，沒有這個問題，建築總面積不會減少，現有免計容積比例也沒有降低。林右昌表示，未來將在現有共識基礎上，進一步與各中央地方主管機關、社會大眾、不動產建築業界、消費者保護團體就細節部分再溝通確認，提出最後版本，依循法制作業程序辦理，以符合民眾對降低公設比例的期待。
高嘉瑜提「改實坪制得天下」 房市專家痛批譁眾取寵假議題
立法院日前邀請內政部長林右昌等官員，針對高房價議題做專題報告，民進黨立委高嘉瑜提出，高房價惹民怨，大部分來自高公設比，「改實坪制者，得天下」。對此林右昌承諾將提出虛坪改革的政策，讓房市趨勢專家李同榮痛批是譁眾取竉的假議題，是選前政治操作，他警告，若因噎廢食提出實坪制，將產生嚴重的4大後果。李同榮表示，各國土地登記政策只是形式上不同，只要資訊全面透明化，就沒有對錯之分。然而，改變土地登記形式並不是小工程，若只是建商公設灌水，就大費周章取消公設登記， 讓他痛批，「這就是我們當今所有房地產政策的通病，管不了，就乾脆通通禁止，就像預售禁止轉售一樣。」他認為，房價的組成結構包括基本面向、技術面向、與政策消息面向，影響變數超過30種以上，而把高房價歸咎於高公設比，是不了解實務。到底實坪制推動有哪些障礙與後果？李同榮提出警告，不從公設制度檢討，貿然提出實坪制改革，聽起來迷人，但做起來如同遇到帶刺的玫瑰，將産生4大嚴重後遺症：（一）想解決資訊透明化，卻反而造成資訊更不透明：表面上實坪制的目的是希望民眾真正買到室內實際坪數，讓資訊更透明，但實際上，公設直接在產權登記上消失，反造成不知道公設是多是少，是大是小？那些必須強制存在的門廳、走道、車位、消防、機電，所有必備的公設大小、格局、安全性、舒適感，完全混淆不清，隨建商良心而為，造成揭露資訊更不透明，購屋者更無所適從。（二）想解決房市虛坪糾紛，卻讓糾紛問題更形擴大：台灣的房屋公設比高是個問題，導致部分建商會有灌水現象產生交屋糾紛也是事實，但若是因部分交屋糾紛就把公設全部刪除，往後必要公設大小、安全、舒適無從檢核，造成購屋者只知道室內坪數多少，卻不知大廈的公設品質，只會造成交屋時雙方認知的差異，導致糾紛更形擴大。（三）想解決高房價問題，卻造成市場價格更加的混亂：一旦公設消失，不但影響不了房價，反而單價突然拉高，造成新制單價與舊制單價統計上與比較上的混亂，民眾只會越看越不懂，對於指望房價下跌根本就是緣木求魚。（四）新舊制想一刀切，卻造成越切越難切的窘境：原有900萬戶權狀登記是否全面重登？若重登就茲事體大，不但預算問題，還有巨額房屋稅收劇減問題，另外民眾資產全面縮小問題，政府絕對無法負荷，民眾也無法接受；若舊戶不重登，依舊面積課稅，新成屋依新面積課稅，新舊房屋稅率如何統一，還是一體兩制？這因牽涉登記制度大翻修，與房地合一稅的一刀切不能相同比擬，只會越切越複雜。李同榮認為，虛坪改革應從防止建商虛坪灌水、解決高公設比問題、使資訊更透明化3大層面做起，建議政府應檢討建商虛坪灌水的現象，並提出嚴謹的制度規範，並且設定公設最高上限，以及使資訊揭露更透明化，實價登錄的價格，必須揭露出不含公設的實際單價，才是上策。最後李同榮強調，政府不能因為制度管不了，就採取禁止或廢除的便宜行事措施，應以更積極的態度規範高公設比亂象，而不是因噎廢食，禁止或廢除了事，這才是負責任的政府。
房價狂漲誰負責？高嘉瑜痛批居住正義無法落實 花敬群怒離質詢台
立法院內政委員會今日審議《平均地權條例》部分條文修正草案，民進黨立委高嘉瑜在內政委員會詢問內政部代理部長花敬群，台灣房價不斷飆漲等問題，誰要負責；對此，花敬群說，都更進度不會跳票；高嘉瑜痛批，民眾心裡有一把尺。質詢過程中兩人激辯不斷，花敬群一度離開質詢台，相當不滿。高嘉瑜詢問，台灣房價不斷飆漲、居住正義無法落實和社會住宅跳票沒辦法達到8年20萬戶的目標，台北市40年以上老屋占比44％，都更進度緩慢，誰要負最大責任？花敬群說，都更進度不會跳票，進度越來越快，高房價是長期問題，正在努力。高嘉瑜痛批，民眾心裡有一把尺，我剛剛講的都是民眾的感受，如果到現在都不承認，就代表你還沒有去面對民眾感受的問題。花敬群表示，事實勝於一切。高嘉瑜說，最大的責任就是內政部花敬群；花敬群隨即表示，我沒有意見，如果說民眾認為我需要負責，我當然負責。高嘉瑜怒斥，所以我覺得你非常不適任，因為你不願意去面對，你用這種態度來面對質詢，你不肯面對民眾心中的痛；高嘉瑜接著問，預售屋房價紅單炒作問題，罰則說明一下？花敬群說，紅單轉售罰則15萬至100萬元，高嘉瑜問，你覺得重嗎？投資客的獲利高達上百萬，根本無助於遏止紅單轉售的問題花敬群插嘴說，紅單很難到數百萬，可能是你的資訊有問題。質詢過程兩人一來一往，高嘉瑜痛批，「這是民眾的感受」；花敬群回應，民眾也是部分民眾錯覺，委員我們真的要理性對話。高嘉瑜隨即反嗆，現在不理性的是你啦！花敬群說，民眾的感受多元，我們不要拿極端個案就說是全面，而高嘉瑜質詢過程中頻頻遭到花敬群插嘴，最終高嘉瑜忍不住詢問主席王美惠，主席，我現在講話，他一直在插嘴；花敬群回應，「好，那我閉嘴」並退離質詢台。高嘉瑜說，花敬群沒有要聽問題，他只想講他想講的，預售屋紅單炒作的罰鍰，最低15萬，很多人認為要提高到30萬這是可以討論的，現在罰鍰是不是過低，無法遏止炒作的狀況，這部分部長應該傾聽民意，在推動所謂實坪制公設計價不合理性；高嘉瑜問，部長2021年4月當時說修法降公設，現在已經過1年半，修法在哪裡？花敬群才回到質詢台問，我可以回答了嗎？高嘉瑜說，我現在問你修法在哪裡？花敬群說，建築技術規則，我們內部經過很多次討論，也跟民間對話，本質上版本已有構想，朝哪個方向修訂，整個建築產業內容要分別調整的工作一步一步來，平均地權條例更重要。高嘉瑜表示，所以你現在就是沒有要做？去年4月，我問當時部長徐國勇，他說會很快檢討全面檢討，花次長當時回答，會趕快修法第四會期提出，現在第六會期，建商反彈很大。高嘉瑜說，這些不公不義，建商把內政部免計容積辨公設賣給民眾，一頭牛被剝兩層皮，把車道計入公設，這就是不公不義的事情，還說一步一步來，當全世界都在實坪制，公設要計價品質還越來越差，2015年到現在公設比在飆高，內政部無法可施。高嘉瑜指出，公設比到35.9％，買房不是看每坪單價還要看公設，建商更惡劣，公設點交全部卡關，品質越來越差，等於建商擺爛無計可施，還要買公設，內政部沒有檢討改進，一直推託。花敬群再次詢問，「可以回答嗎？」緊接著說，其實剛剛提過，辦法想好了，政策推動需要節奏不能大開殺戒，最後一事無成。高嘉瑜批，民眾對執政黨已經開殺戒，等到要執行來不及。花敬群說，該承擔我承擔，謝謝委員。最後，高嘉瑜說，這是民眾迫切感受到，讓民眾高公設問題，以此目標解決而不是推託；花敬群回應，全世界沒有實坪制的制度。
房價所得比見驚人數字 台北套房價基隆可「跳級買別墅」
近年雙北房價不斷攀高，購屋壓力創史上最沉重！根據調查，上班族購屋預算上限大約落在1500萬元，想在北市成家，只能買套房過蟻窩生活，退居新北市可升級2房，不過生活空間仍受限。想成家，又不想拖累生活品質，近年有不少北市上班族選擇基隆，因為在信義、內湖、南港20~25分鐘交通圈內，北市套房價能直接在基隆「跳級買別墅！」根據內政部公告今年第二季房價所得比（又稱購屋痛苦指數），住在北市需要不吃不喝16年才能購屋，新北市也要12年，全國平均則需9年。令人詫異的是，緊貼雙北的基隆，房價所得比在20縣市中數字最小，僅需5年。究竟基隆房價有多便宜？中古屋實價登錄平均2字頭，新建案則是坐2望3，相較於20分鐘外的新北市汐止區僅一半價格，且更是南港、內湖的1/3，更不用說每坪百萬的信義區，「比價效應不會騙人，也讓基隆成為北市東區上班族購屋的最好選擇！」相較於市區密密麻麻的大樓，基隆還多了別墅產品的選項。以海科館迎賓大道上的別墅小鎮成屋案「僑家大院」而言，規劃45~91坪透天別墅，總價只要1200萬元起跳，業者壓低總價，就是為了要讓北台灣的首購、首換族，在基隆也能達成買別墅、大房子的夢想。「千萬總價在新北最多僅達大樓2房的門檻，在基隆已足夠買整棟3~4層的別墅。」專案經理黃鴻福表示，以「僑家大院」來說，基地位在海科館迎賓大道上，緊鄰調和轉運站，每天有基北快捷公車到內科、市府轉運站；開車1分鐘可上台62快速道路，再接國道一號中山高，25分鐘抵達內科和南軟，且首付只要68萬起，比買大樓還輕鬆。對於精打細算的購屋人，黃鴻福也表示，該案擁有雙重崗哨、24小時物業管理，有大樓管理的優點，卻不用負擔大樓動輒30多%的高公設比。「僑家大院」公設比僅19.75%，45坪別墅室內實際面積相當於大樓買60坪，等於多賺了15坪至少數百萬的差價。「僑家大院」客餐廳挑高3米6客，每戶建材均為國際頂級標配，另有65坪別墅可滿足三代同堂換屋需求。「僑家大院」2800坪大基地，只規劃107戶，有挑高3米6客餐廳、雙排櫃廚房、整層大主臥、雙子女大房間，另有65坪可滿足三代同堂換屋需求，孝親房、車庫、工作室皆可彈性配置。每戶建材均為國際頂級標配，包括七星級杜拜飯店、信義計畫區億級豪宅採用的杜拜磚、賓士磚、比利時木地板、YKK防颱水密窗、林內廚房三機、TOTO及INAX衛浴設備、德國多瑪凱拔指紋密碼電子鎖等。
套房公設比高達82％嚇壞女主播 曝友人買房切身之痛「一年用不到兩次」
近期房地產市場出現一筆特殊物件，位於台北市大安區師大路的黃金學區，近日出現一間華廈4樓的物件出售，雖然物件建坪有27.64坪，但主建物卻只有3.87坪的套房，讓不少人都相當震驚，公設比高達82.3％，前主播劉芯彤就在粉專驚呼，看到這則新聞讓她嚇壞了。劉芯彤看到師大這個超高公設比的套房嚇壞，有感而發自己朋友的切身之痛。（圖／翻攝自劉芯彤臉書）劉芯彤看到這間超高公設比的套房，讓她有感而發表示，「錢一定要花在刀口上，如果錢花在用不到的公設上，實在很冤枉，而師大這個公設比是我見過最誇張的（沒有之一）」，她透露自己買房，喜歡買公設在20幾％的，畢竟梯間、車道、大廳、發電機室、管理員室這些都是必要的公設，還有許多會吸引你當下就想購買的公設，包括了游泳池、健身房…等等。她曾看過一個建案的二樓，設置了一個室內200米的運動跑道，號稱下大雨都能慢跑運動，還有一個戶外的溫水游泳池，和超大型的健身中心。社區門廳非常氣派，讓人一看就忍不住想下訂。但回家冷靜想想，接近40％的公設比，這些設施都是每天必須的嗎？到底房子內部空間大重要還是公設設施多元重要？她分享一位朋友多年前在淡水買了社區大樓，當時去參觀還帶著她到社區的遊戲室玩樂，遊戲室設備超齊全，除了有戶外游泳池外，還有三溫暖、烤箱、溫泉池、麻將間、KTV室、壁球室和保齡球道，可以打發了一整個下午的時間。但這麼多年過去了，讓她問起對方那些公設常去使用嗎？「別說了，下班都這麼晚誰會去用？放假日也都想往外跑。而且上次你看到的那些設施，很多現在都停用。像是保齡球道壞掉不維修、三溫暖和烤箱也停用、就連溫水泳池，大家都覺得太浪費水也停用，池裡沒有一滴水都是樹葉和灰塵。」。師大華廈套房物件，不到4坪，但地下室的18坪也在公設當中並約定持有。（圖／翻攝自樂屋網網站）這些當時吸引他購屋的因素，久了之後，變為雞肋，棄之可惜食之無味。而這些都是我們的辛苦錢買的！所以她也奉勸想買房的朋友，「一定要多看，還要理性分析，你想要的是什麼？是一個朋友來拜訪時會讚嘆的豪華門面大廳，一年用不到兩次的泳池，還是每天回家時，多個幾坪的寬敞私人空間？」。而《蘋果新聞網》也向房仲業者詢問後，發現師大路這間高公設比的套房，其實有18坪是地下室的空間，雖然是「約定專用」不是永久持有，但也規劃成2房一衛的空間，創造出4樓套房與地下室的2房都能出租的情況，加上4樓還能設籍在明星學區。但房仲也提醒，該屋的開價仍屬於偏高，若租金投報率不到3％，加上地下室沒有所有權，這類的產品就存在較大的風險。
買房坪數竟然縮水？ 最容易被「虛灌坪數」在這裡
買房乃人生大事，除了挑選地段與房型，如何看懂實際坪數也很重要，高公設比不代表能享豐富公設，另外像是地下室停車場則最容易被「虛灌坪數」。買屋先看權狀，釐清實際坪數，搞懂公設比計算方式，才不怕房子坪數被灌水。買房時大家最關心的實際坪數，就是房屋權狀內登記的主建物面積，簡單講包括客廳、臥室、廚房、衛浴…等日常會使用到的室內空間，屋簷、雨遮、露臺…等則不計入主建物內。至於附屬建物（例如陽台）、或共有部分（即各種公共設施），同樣不包括在主建物裡面；尤其是共有部分，也就是所謂公共設施，要注意的細節特別多，以當層的公共梯廳舉例，公共梯廳與走道若沒有最佳配置，這些多出來無用的空間，對公設比的影響就很高，如果是健身房、社區大廳之類屬於社區全體住戶共同使用與擁有的公設，坪數會由全社區的住戶均攤，但當層的公共梯廳，則是由當層的住戶數均攤。車位部份也要特別留意，由於停車位尺寸是固定的，大車位為4.12坪（250㎝×550㎝）、小車位為3.83坪（230㎝×550㎝），車位與車道實際登記的面積從6~15坪都有，關鍵在於車道面積的分配方式，有些社區會把車道面積劃入車位計算，有些則把車道面積算成公設，因此在購買之前，請再三確認車位權狀的坪數；反之，如果你沒有購買車位，當然就不必分擔車位與車道的公設。21世紀不動產企劃研究室表示，現在台灣大部份新建案，公設比動輒高達30%左右，以車位與車道來說，如果計算方式不同，就可能發生以下2種情況，假始A與B兩個社區，公設比都是32%，不過A社區停車位面積，在權狀上顯示為12坪，甚至社區還有游泳池、健身房、交誼廳…等豐富的公共設施；但B社區車位坪數只有6坪，且社區裡幾乎沒有公設，那可能是B社區把車道面積算成房屋的公設，也就是俗稱的「虛灌坪數」。不僅如此，同樣是32%的公設，3000坪與500坪的基地標準大不同，同樣以公設比32%的標準來看，基地愈大代表住戶能得到的東西愈多，這些在購屋前不妨都列入考量。21世紀不動產企劃研究室最後建議民眾，購屋前一定要把權狀所有項目計算清楚，尤其要仔細確認共有部分的坪數，如果建案公設比高得嚇人，但實際用起來卻無感，那可能懷疑是被建商灌水；另外很重要的一點是，要考量是否會使用到公設，畢竟錢都付下去了，卻買了用不到的公設，未免也太可惜了吧！
政院祭打炒房措施 高嘉瑜批：未竟全功有遺憾
行政院日前在院會通過公布「健全房地產市場方案」，但立委高嘉瑜認為，該方案還是有「為德不卒」、「未竟全功」的遺憾，並缺乏前瞻思考；她呼籲，行政院應盡速成立專責小組，推動房屋實坪制，才能讓真正的居住正義可以早日實現。高嘉瑜表示，擔任立委將近一年時間，已在立法院針對高房價、高公設、虛坪灌水、紅單炒房、熱錢湧入等房市亂象，多次提出質詢。她認為，行政院目前提出方案只是短期對策，包括取締預售屋紅單、遏止過多資金流向房市、選擇性信用管制等。高嘉瑜指出，「高公設比」已成為民眾購屋的困擾及負擔，新建案公設比越來越高，從2012年到2019年，台北建案公設比已經接近35%，對於高公設浮濫灌水的情形，內政部到底做了什麼？她表示，行政院好不容易把健全房市方案提出來，卻完全沒有處理高公設的問題。對於建商售屋廣告誇大不實，主建物與廣告宣稱的坪數落差太大，誤導消費者等問題，也沒有提出任何的解決辦法。高嘉瑜也針對財政部即將實施的短期項目提出看法，認為防堵個人藉由公司規避不動產稅負及修正住家房屋現值免徵標準這兩項，台灣現行房屋稅相較亞洲各國，房屋持有稅已算低，幾乎無人會把房屋分割為小坪數，作為規避房屋稅的方式。她說，財政部不可能不知道，卻還是忽略現實狀況。高嘉瑜也表示，現行房屋稅制有3個問題，包括是否要針對非自用住宅提高稅率(實施囤房稅）；現在房屋標準現值與市價存在巨大落差；自用住宅勾稽不易。她說，世界各國的不動產登記，除了台灣、中國，全都是採用實坪制，國內有高達8成以上的民眾支持房屋登記改採實坪計價。高嘉瑜說，已多次呼籲內政部應研議推動實坪制，避免建商以公設比稀釋房價，降低民眾購屋痛苦指數，並與國際不動產登記主流制度接軌。她認為，只有落實房屋買賣登記的實坪制度，才是根本解決房市亂象的釜底抽薪之計，但是非常遺憾政院此次方案仍未看到。
港湖女神租屋10年買不起房？財產申報曝「擁2間千萬房產」 4點聲明回應
立委高嘉瑜談到年輕人買房困境時，自爆自己也是租屋族，還說是國安危機。不過，根據財產申報揭露，高嘉瑜名下共有2筆建物、4筆土地，似乎打臉自己的說法。對此高嘉瑜在臉書上做出4點回應，強調自己即使有房產，也可以關心高房價的議題。台北市房價居高不下，買房成為現今年輕人面臨的困境，看不過房價居高不下，高嘉瑜打擊炒房亂象，在立法院質詢時可是句句犀利，接受媒體專訪時更直呼是「國安危機」。 高嘉瑜稱買不起房，卻遭揭露名下有房產。（圖／翻攝自中天新聞）高嘉瑜過去表示，以自己的選區內湖為例，新成屋每坪60至70萬元，再加車位，根本無法負擔，就連像她這樣的中高收入單身女性，也買不起。不過根據監察院的立委候選人財產申報資料中，高嘉瑜去年名下不動產資料卻有4筆土地，而且都在內湖區，107年就持有，另外2筆建物也是在107年時購入，地點也在內湖，總價值2500萬元。高嘉瑜稱買不起房，卻遭揭露名下有房產。（圖／翻攝自中天新聞）高嘉瑜被自己的財產申報重重打臉，其實她去年底曾公開談內湖買房子，把兩間小套房合併為一間房，正式晉升為「屋奴」。對此，台北市議員游淑慧認為高嘉瑜在炫富、睜眼說笑話。游淑慧表示，不知道高嘉瑜講話動機，還是忘了自己有房子，還酸說，「高嘉瑜年紀比我小，可以在內湖買新成屋，還一口氣買2戶，這確實是我們人生奮鬥的目標」。台北市議員游淑慧認為高嘉瑜在炫富、睜眼說笑話。（圖／翻攝自中天新聞） 對於外界質疑，沉默幾乎一整天的高嘉瑜，17日晚間在臉書上做出4點澄清，強調即使自己擁有房產，還是可以以關心高房價的議題。高嘉瑜回應如下一、去年12月蘋果專訪，就有報導嘉瑜買房，也有財產申報。兩間室內坪數共約20坪出頭，原本要自住，但因裝潢考量以及工作忙碌，無暇處理，也沒出租。二、嘉瑜確實還在租屋，也已租屋超過10年，現在同時背負房貸跟房租！三、嘉瑜長期關心高房價及浮濫虛設灌水的高公設並努力推動實坪制是基於社會公益，也是年輕人買房的心聲，更是有感而發，並不是有房產就不能關心高房價議題，也會繼續堅持該做的事。四、非凡報導原文說法：「高嘉瑜感嘆，想在台北市買間，心目中理想合適的房子真的好難，甚至就連身為她這樣，平均中高收入的單身女性也買不起。」嘉瑜是以自身為例，至今已租屋十年，到現在也買不起「理想合適」的房子，若媒體報導讓大家誤會，以後會注意用詞。 高嘉瑜臉書回應房產疑雲。（圖／翻攝自高嘉瑜臉書）
《倪子仁報房市》購屋前仔細瞧 樣品屋陷阱全都露
為了吸引客戶的眼光促進成交，預售屋常常花費巨資搭建接待中心及樣品屋。購屋者看見美輪美奐的樣品屋產生美好的憧憬，自然會忍不住下訂購屋。然而從預售屋到新成屋，您買的房子，交屋後會有落差而產生購屋糾紛？ 購屋是為了讓居家生活過得更舒服自在，為了避免交屋時，產生與預期不相符的狀況，參觀樣品屋時千萬不能大意。到底參觀接待中心及樣品屋時該注意甚麼，以下提供幾個觀察重點提供參考。有些樣品屋在請室內設計師裝潢設計時，會刻意避開暗房或無景觀視野的部分，也就是說原本的房屋這面牆可能沒開窗，樣品屋卻用「示意窗」來掩蓋暗房的缺點，甚至棟與棟的距離如果太小會影響隱密性，也會刻意不談。因此在參觀時，應特別注意樣品屋是否真有開窗？視野是否依據模型所示？有些樣品屋會將天花版的高度拉高、房間的尺寸放大、床變小，好讓您覺得空間變大了來隱藏高公設比的缺點。建議在看樣品屋家具配置時，要記得問銷售人員這間樣品屋與交屋的實品屋大小是否一樣？最好請銷售人員提供銷售平面尺寸圖，並問清楚客廳、餐廳以及每個房間的確定面積，避免交屋時與您當初看的樣品屋差距過大，而產生糾紛。看樣品屋時，衛浴、家具及廚具都會展示給您看，但是在樣品屋中所看到的這些物品可能並非全都附贈，所以在參觀時，應該比照建材設備表，並仔細詢問那些建材設備是附贈的，哪些是僅供示意用的。看樣品屋時記得問銷售人員，樣品屋與交屋的實品屋大小是否一樣？通常樣品屋看不太出梁柱大小的問題，所以請仔細對照戶型平面圖及家具配置圖，看室內的梁柱是否位於適當的位置，否則交屋時才發現梁柱位於客餐廳或臥室的不當位置，此舉必影響到您樓地板的高度，甚至還有風水上的諸多問題發生。嫌惡設施影響居家品質，包括墳墓、垃圾場、電塔、基地台、特種營業場所、焚化爐等等，自然應當特別注意。購屋者的房子如果周遭有嫌惡設施，未來要賣房或換屋較不易脫手，價格也會較市場正常行情低上許多。因此在買屋之前，周遭是否有所謂的不當嫌惡設施，千萬得看清楚問明白。為求有效吸引購屋者上門，房屋銷售的「外」接待中心於是應孕而生。然而所謂的外接待中心，並非實際工地的位置，購屋者往往在外接待中心拆掉或實際位置的工地開始施工了，才發現購買的真正房子不在那兒，因而引發不少的購屋糾紛。所以如果是看過外接待中心時，必須明確的去了解工地與房屋的實際位置，並請銷售員帶您到工地的實際位置勘察，再搭配銷售中心的房屋模型及樣品屋，了解自己購買房子的真正方位與位置。建商或房屋銷售公司搭建的房屋銷售中心，也就是所謂的樣品屋或接待中心，為塑造產品更好的賣相，自然會在行銷上有所包裝。在此提醒購屋者要小心業者引入廣告行銷的概念，樣品屋及廣告文案所傳達的所謂「示意圖」，與交屋時真實的現況是否能如您所願，購屋前自然必須小心再小心，才能買到您心目中理想的好宅。倪子仁淡江大學合作經濟系畢業，房地產、媒體資歷完整。經歷：《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長，現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。