土地重劃撥5%蓋社宅 花敬群點名新北400公頃塭仔圳盼「優先採用」
行政院會14日拍板下一個8年的社宅目標,2032年將實現100萬戶社宅,為解社宅用地取得問題,將要求地方政府未來辦理「區段徵收」及「市地重劃」時,必須保留3~5%供社會住宅使用。內政部次長花敬群公開點名近400公頃的塭仔圳重劃區,將與新北市政府協商,盼優先採用。內政部規劃,未來各縣市辦理「區段徵收」及「市地重劃」等大面積的整體開發時,在六都直轄市應留設5%、非六都應留設3%,作為社宅用地或社會福利設施用地,並可透過讓售中央以填補開發財源;此外,都市更新及大眾運輸導向開發(TOD)的「容積獎勵」及「增額容積」項目,也須優先納入提供社宅,拓展社宅多元取得。花敬群表示,院會通過後,會很快去盤點現階段有哪些案子正在規劃開發中,接著找地方政府溝通,「例如塭仔圳重劃區,將近400公頃,就可以跟新北市府好好談,本來預計拿出來不到2公頃,約0.5%,看可否談多一點,讓新北市社宅用比較大規模開發。」若依照新方針,直轄市留設5%,塭仔圳重劃區社宅用地將從2公頃增加變20公頃。花敬群表示,「未嘗不可!不是壞事!」而這麼大面積的土地,若將造成地方政府在推動上有開發成本的壓力,這次也將採專案可以開發成本讓售給中央政府,地方政府反而能開拓財源。花敬群說,「我們不是為了開發賺錢,而是為了做公益。」花敬群也提到,過去有些人會覺得社宅是鄰避設施,不過社宅標籤已經慢慢被淡化,過去幾年來,六都已有非常多都更分回或以容獎興建社宅案例,代表這個現象逐漸被社會理解、接受,且社宅經營管理到位,為什麼要反對?許多研究及業者都有證實,社宅周邊房價反而抗跌、有支撐。國家土地很多,為何要選擇「區段徵收」及「市地重劃」?花敬群回應,國有土地沒有大家想像的這麼多,過去7年盤地,清楚感受國有地適合拿來蓋的快速萎縮,區位好的地已所剩不多,民眾期待夠巨大,因此必須利用正規軍方式,像新加坡、韓國等,大規模造鎮的規畫,搭配交通建設一起,才是我們心目中認為好的社宅社區。最後花敬群表示,「若新北市願意,我們當然很願意(啟動去談),終究還有都市計畫的過程。」可以強制嗎?「如果從中央院的核定,地方要遵守,但它是走在前頭(核定前已進行),如果大家能有共識,為新北社宅推動,中央也投入資源,新北市府也應該拍手歡迎。」
惡瘤變黃金2/北市府再加碼海砂屋獎勵 展現剷除都市隱患決心
北市30年以上老屋高達64萬戶,比例佔全市房屋七成,其中海砂屋改建更被視為重中之重,台北市長蔣萬安3日宣布都更政策加碼,放寬海砂屋改建容積獎勵最高可達100%,更可能達到改建後室內面積「一坪換一坪」,有房產名嘴不禁高喊「我也要去買海砂屋(改建)」。海砂屋是房屋建構時混凝土所用的砂,使用來自海邊的海砂,而非正常的河砂。由於海砂中含氯離子,一旦氯離子超標,短期會使牆面滲出白色痕漬,即俗稱「壁癌」,長期則加速腐蝕鋼筋,造成混凝土塊剝落,嚴重損害房屋結構。夜色中延壽國宅改建後的大樓豪氣又輝煌,頗具信義區豪宅的氣勢,週遭街道寬敞方向,相當具有潛力,一旁尚待都更的舊樓房則貼上「海砂屋」警示,似乎是擔心新戶若進入,可能增加整合困難。(圖/讀者提供)北市府指出,海砂屋認定標準不斷提高,最新要求「新拌混凝土」最大水溶性氯離子含量必須要「 小於0.15kg/m3」,90年代舊標準僅需「小於0.6kg/m3」。此外,建築技術也日新月異,採用防蝕方法可延長結構安全性,但專家多半建議海砂屋最終需改建,才能確保公共安全。根據北市府統計,目前檢測確定海砂屋、經建管處列管需要拆除重建者還有97件,已送出(都更)事業計畫書者有55件,全部列管戶數3994戶。但北市府都更處主秘謝明同不諱言,海砂屋鑑定依法需所有權人主動申請,除非房屋狀況嚴重到不行,嚴重漏水坍塌,民眾才會自願提出申請檢測,現有海砂屋統計不排除有黑數。 北市目前已有「高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」,當房屋被認定海砂屋後5年內申請重建,可享30%容積獎勵(簡稱容獎),該獎勵還可與危老都更改建容獎併計(新北市只能擇一),逾期後每年折減5%,直到容獎剩10%為止。北市海砂屋改建容積獎勵雖優惠,但要走到改建動工那步卻很難,因住戶想法不同,整合常曠日廢時。還有住戶怕確定是海砂屋後,房屋更難賣,因此拒絕鑑定。但海砂屋鑑定「均質檢測」卻省不掉,畢竟同棟樓未必每層樓氯離子都超標,只要有一戶反對就無法鑑測,甚至還有住戶對鑑定結果不滿,申請再驗卻翻案的例子。台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部專案經理傅寶樹分析,北市府海砂屋都更容獎原本領先各縣市,如今再加碼,對海砂屋改建有「臨門一腳」作用。傅寶樹說曾目睹不少結構危險的海砂屋,印象最深的是三、四年前看過板橋一棟舊大樓某戶,陽台整個崩落,住戶若不慎開落地窗,向外邁一步就會墜樓,房屋或許仍能住,但是否夠安全讓人起疑。延壽國宅是全台最大的海砂屋社區,早在1995年3月住戶發現自宅是海砂屋後,就不斷向市政府爭取認定、改建,但住戶意見分歧,光是整合就耗10多年。(圖/報系資料照)但他直言,海砂屋能否享受到容積獎勵,仍與該海砂屋「土地使用分區」有密切關連。以台北市「蛋黃區」常見的狹窄巷弄,若區內海砂屋面臨三米巷道,土地使用分區常列入第三種住宅區(簡稱住三),即使市府給容獎再高,因為當地有容積率225%上限,若整合後基地面積不夠大,除非中央放寬該區容積限制,否則,改建後樓層數最多就只能蓋12層或13層,分給海砂屋原住戶後,能出售換錢補貼的樓層就少,住戶若改建勢必得自掏腰包,衝擊改建意願,建商也怕虧錢,再多的海砂屋容獎如無用武之地,最後還是「看得到吃不到」。反觀延壽國宅都更案,原住戶多為低矮樓房,加上基地四周道路夠寬,被列入「第三住宅區之二」,容積率限制可放寬到400%,海砂屋改建新建物動輒破20層樓,若出售多餘樓層可補貼原住戶及建商,這也是當地吸引大建商競相爭取整合改建的原因。傅寶樹解釋,住宅分區容積上限不同,是因政府考量居住品質,避免狹窄巷弄內全為高樓。因此,位於巷弄內的海砂老屋若想多爭取容積獎勵,除非整合後的改建基地夠大,否則就只能期待內政部放寬容積管制,但因權責不在地方政府,更攸關「居住品質」與「公共安全」的抉擇,要加速巷弄內的海砂屋等危老建築改建,亟需中央與地方以及住戶三方攜手尋求突破,才能看見曙光。
惡瘤變黃金1/ 全台最大海砂屋變身! 里長親揭成功關鍵在「人心」
1980年代台灣經濟蓬勃起飛,公共工程建設大量動工,原集中在淡水河開採的河砂供應不足,部份業者往下游開採海砂替代,使得這些建物後來都成了「海砂屋」。在80年代末期由眷村改建而成的延壽國宅部分區域,也深受其害,住戶在牆壁剝落、鋼筋裸露的危宅中度日,苦不堪言。30多年匆匆而過,如今這個全台最大的海砂屋聚落都更案,最後完成整合的J區基地歷經10年折衝,今年4月正式動工,地上21層、地下4層的建物,預計4年後完工。由於基地緊鄰全台第一個美式社區民生社區,未來週邊規劃6米人行道、森林花園社區,新屋行情每坪上看120萬元,住戶終於展眼舒眉,迎向苦盡甘來的新生活。「現在大家說這裡很像『小信義區』!」當地的北市鵬程里里長許顏建有感而發地說。2022年7月,延壽國宅海砂屋J區都更案中,最後反對整合的三戶同意接受都更,柯市府也盛大舉行海砂屋拆除典禮,宣布全台最大海砂屋社區全部改建。(圖/報系資料照)台北市長蔣萬安出席開工典禮時曾開心地說,延壽國宅是他昔日立委選區,他對民生社區、特別是延壽國宅有深厚情感,過去常與當地住戶交流,發現住戶並非抗拒都更,而是不瞭解其中程序與權利義務,透過市府多次說明和協調,終於圓滿整合。延壽國宅一帶是故總統蔣中正夫人宋美齡推動的眷村,有婦聯、撫遠、汽基新村等,住戶多為軍眷,早年從低矮木造房,改建成公寓國宅,被鑑定為海砂屋的區域,歷經爭取容積獎勵改建大樓,每座基地協調都超過10年以上。目前除中華工程承包的M、K、I、J區(M、K已完工交屋、I區興建中)共654戶外,仍有部份危老海砂公寓也在談整合、還掛上醒目「認定海砂屋」的紅布條。 有里民告訴本刊,該區內老屋幾乎全在談都更,部份遭建商鎖定的海砂屋,因為內部有住戶拒絕合建,建商擔心拒建戶轉賣給他人,增添都更變數,索性拉起布條「提醒」潛在買家別躁進,競爭激烈可見一斑。「延壽國宅海砂屋,近年屢傳天花板塌陷、漏水,住戶修了又補、補了又漏、漏了再修,沒完沒了,公安疑慮揮之不去。」許顏建2010年當選里長,親眼目睹近20年當地海砂屋從「隱患」變身為「金礦」的艱難過程。因鵬程里就在基隆河邊、土質本鬆軟,他家也在當地,感受特別深刻,曾有老夫婦哭著說,怕地震房屋會塌,夜難成眠。許顏建說,早在蔣萬安是菜鳥立委時,就曾多次進入里內,聽里民抱怨海砂屋改建遙遙無期,但剛開始蔣與他都懷疑,海砂屋不是有額外「容積獎勵」嗎,為何還有住戶不願改建?後來才發現內情並不簡單。海砂屋分散全台,但真要改建整合住戶意見卻非常不容易。圖為台南市安南區安富里海砂屋,因產權分散,整合有難度,近期成為登革熱疫情死角。(圖/報系資料照)他透露,撇開各人條件差異不談,北市海砂屋都更獎勵雖比外縣市優惠,住戶當然都想爭取更高的改建條件,但建商也非省油的燈,看準鵬程里原道路夠寬、基地方整,一開始都耐心等待住戶的回應。就有精打細算的住戶,等甲建商開條件,再拿甲的條件找乙建商談,乙談完又期待丙也來談,比來比去好幾年過去了,後來察覺「羊毛都出在羊身上」,再回頭向甲建商斡旋,結果建材、人工已經大漲,甲建商昔日條件也回不去了,談判停擺。曾經還出現1戶不同意卡住44戶難改建的狀況,住戶不僅損失寶貴時間,萬一發生火災地震,後果更難設想。幾年下來,怎麼做最有利,住戶其實自己心裡最清楚。台北市府都更處主秘謝明同表示,海砂屋因有立即性公安疑慮,近年行政程序簡化,容積獎勵也比危老都更獎勵更高,政府介入協調、甚至代拆也比較師出有名。至於北市不少海砂屋因為巷弄狹窄、基地小,未必能像延壽國宅都更案完全適用「高容獎」,卡在居民抱怨無法室內一坪換一坪,但這個問題不是市府單方面能解決,會再向中央反應爭取。
都更進步幅度賴清德不滿 提老舊房屋符「進步條件」給更多容獎
民進黨總統參選人、副總統賴清德今天出席「全國不動產產業賴清德後援會成立大會」,重申他的居住三政策,主張以蔡英文總統8年20萬戶社會住宅為基礎,未來8年再增加興建13萬戶社宅、包租代管17萬戶,並增加租金補貼至50萬戶,解決台灣100萬戶的租屋需求,並檢討提高容積獎勵,大力推動都更。賴清德宣示他若當選總統將持續推動都更,讓「30年以上」老舊房屋透過都更改善居住安全與周邊環境,帶動內需產業發展。如果老舊房屋大量都更,包括水泥工、板模、裝潢、運輸業、玻璃等各行各業都會蓬勃發展。賴清德說,他過去擔任閣揆時,曾經都更容積獎勵提高至50%,建構簡便的行政程序,給予都更住戶租金補貼、稅制減免等,運用公權力面對釘子戶問題,雖然近年來都更持續進步,但進步幅度他並不滿意。賴清德認為,都更無法大幅進步原因在於並非每個都更案件都能「一坪換一坪」,導致都更戶都更後分回的新房子坪數縮減、空間變小,但協助都更的建設公司也想要分配利潤。他承諾,未來這些問題都會一一檢討改進,例如「如果有達到某些進步性的要求」,將給予更高容積獎勵,讓大家住得更舒適,願意參加都更。立委私下指出,賴清德點出都更「無法一坪換一坪」確實是目前全台都會區老舊防屋都更「龜速」的重要原因,但許多精華地帶、面臨大馬路的老舊房屋,如果願意都更,配合容積率獎勵、綠建築獎勵等,其實都更後總坪數已貼近一坪換一坪。但住戶卻仍不願意都更,抱怨公設比太高,而期盼「室內面積也要一坪換一坪」,進而卡住都更進度。此外,都會區非大馬路兩側的老舊公寓,例如被狹窄巷道包圍的老舊公寓,因為都會景觀、天際線等考量,難以適用最高比例的容積率獎勵,這部分老舊房屋「都更卡住」情況更嚴重,對都會區的公共安全、老人妥善照護都相當不利。立委說,其實大家都清楚都更卡住原因在哪,綠營自家立委也曾在立院為了放寬公設比,舌戰內政部官員,不過,公設比牽涉公安、建商層面太廣,蔡政府任內都未降低公設比,賴清德如今再拋出「符合某些進步性的要求」就給予更高容積獎勵,雖聽起來讓推動都更又多了一絲希望,但「進步性條件標準」為何?公設比是否有機會合理降低?會不會仍然只有大馬路兩側老舊房屋受惠,其它老舊房屋看得到拿不到?都讓外界好奇。賴清德今天也推崇蔡總統的居住政策,強調當年蔡總統訂定8年內興建社會住宅與包租代管達到20萬戶的目標,包括新建12萬戶、包租代管8萬戶,明年5月20日之前將兌現政見、不會跳票,未來若他當選總統,8年規劃社宅30萬戶,其中新建13萬戶到25萬戶,包租代管新增17萬戶到25萬戶,租金補貼至少增加到50萬戶,等於16年期間規劃100萬戶,完整解決台灣社會的租屋需求。
危老都更無「法」管? 受害地主籲政府推「3解方」保障地主權益
日前鴻海集團創辦人郭台銘提出危老都更議題引發社會熱議,時代力量今20日針對此議題召開「預售屋有消保官,老屋重建沒人管?」記者會,並邀請房仲作家陳泰源、都更律師蔡志揚,共同說明推動都市更新與危老重建遇到的核心問題。危老合建糾紛案「松蔦青語」受害地主戶家屬陳泰源今指出,建商利用資訊不對稱,在老家參與合建過程各種坑蒙拐騙,包括坪數縮水扭曲、侵吞危老獎勵容積、契約載明的平面車位變成機械車位等,仗著沒有刑事責任,只有民事賠償問題,建商不按照契約走、公然違約、被動等地主先繳裁判費提告,以曠日廢時的精神折磨逼地主就範。立委邱顯智表示,危老都更的速度裹足不前,解方絕對不是政府長期著墨的容積獎勵。推動危老都更不易的原因在於民眾與建商之間的信任度不足,且法制面不夠完善,造成雙方的資訊不對稱。因此,時代力量與陳泰源提出3大解方:第一、預售屋有定型化契約,危老都更也需要;第二、老屋合建同樣屬於消費行為,行政院應修《消費者保護法》;第三、建商獲得更高容積獎勵,政府也應設立審查機制。時代力量提出危老都更應有定型化契約、老屋合建屬於消費行為應修《消費者保護法》、建商獲得更高容積獎勵也應設立審查機制,解決都更危老重建的核心問題。左起律師蔡志揚、立委邱顯智、受害地主陳泰源。(圖/時代力量提供)針對定型化契約的部分,邱顯智說明預售屋有定型化契約,明定應記載與不得記載事項,但仍會有建商違規或發生買賣糾紛,何況是涉及開發利益更龐大的危老都更,更該有定型化契約範本,提高資訊透明度,民眾有法可循。邱顯智認為,行政院應該要研議修消保法,將危老都更納入在內,「同樣是買房,掏錢買預售屋屬於消費行為,但拿土地重建卻不屬於消費行為,尤其重建涉及的產權利益更為龐大,卻完全沒有任何保護機制,完全不合理。」邱顯智也強調,危老合建需要搭配審議機制,都更有政府介入的審議機制,讓公部門各單位介入審查。相較之下,危老卻沒有任何審查機制,完全仰賴地主與建商自行協商。政府基於公益性質給予危老非常高的容積獎勵,建商獲得容獎好處的同時,政府就應積極讓公權力進行審查,多設立一層把關機制,輔導建商訂好權益分配,減少糾紛。宏道法律事務所律師蔡志揚也提到,定型化契約的用意在於消彌資訊不對稱,搭配審議機制才是真正有效的把關。他舉例,過去有許多法院判決都引用大法官解釋關於「消費關係」的概念,套用在合建契約營業稅應由何方負擔的判斷上,因此要求政府訂定危老都更契約範本或「應記載事項」,不但於法理可行,且現實上也可以做到。此外,蔡志揚也提出了實務上幾個常見的陷阱條文與合理條文對照,強調政府訂定危老都更契約範本或「應記載事項」,確實有其必要性。知名房仲陳泰源位於松山的透天老家,2020年爆出合建糾紛,為此陳泰源還發表「不自殺聲明」力抗建商。(圖/CTWANT資料室)
蔣萬安遭指5缺 台北市府慎重逐一說明回應
台北市蔣萬安今(29)日赴議會進行市政總質詢,市議員陳宥丞稱蔣上任來有5缺,包含缺病床、缺Youbike、缺社宅、缺營養午餐補助、缺安全感;對此,台北市府副發言人蔡畹鎣回擊,市府看重各項政策,並持續朝目標邁進,不光是市長,也是市府的決心,市府會繼續抱持面對問題、解決問題的態度,努力給市民更好環境,但如果議員只是扣帽子,這對讓北市持續進步沒有幫助。針對長照病床缺床缺人力,衛生局表示,蔣萬安上任後積極規劃及擴充長照資源,目前已規劃住宿式長照595床,包含聯醫429床及市府委外經營166床,持續運用北市聯醫院內空間調整擴充,或者接受衛生局委託經營住宿式長照機構,降低排擠現有台北市立聯合醫院急性照護。衛生局也說,另透過公私協力研擬「住宿式長照機構獎補助計畫」,鼓勵私人機構新設住宿式長照床位,以提升北市住宿式長照機構量能及服務品質。未來,仍將持續佈建住宿式長照機構,透過跨局處整合北市資源,盤點市有閒置房地,進行再活化轉型住宿式長照機構,增加北市住宿式長照床位。針對YouBike缺車,北市府表示,YouBike車輛總數在1.0與2.0併行期間曾達2萬輛以上,但前朝市府為簡化系統,決策1.0提前退場,當YouBike1.0退場之後,需求轉移至2.0之上。蔡畹鎣表示,當初政策推動低估車輛需求會隨站點增加而大幅上升,相關配套措施及評估也未能跟上。為解決YouBike缺車問題,交通局回應,已陸續引進1780輛YouBike,針對缺車嚴重的站點增車,並進行調配預估12月周轉率回復至7.7。因應明年元旦將開放全民前30分鐘免費,交通局也規劃逐年增加車輛、站點,預估2026年達到2.6萬輛車、2000站、周轉率降至6;另將和新北市合作,期望明年能讓YouBike2.0E電輔車上路。針對社宅推動,都發局表示,以多元方式提供社會住宅,逐步增量達5萬戶的決心並沒有改變,7千戶新增潛力基地已有盤整,也藉由都更公有土地分回;都更容獎也是過去取得部分社會住宅的來源,並已藉此方式獲得5千餘戶社會住宅資源。針對國中小營養午餐缺乏市府補助,教育局表示,台北市補助學校午餐每人每日16元,包括補助國中小學校午餐每週供應3次有機蔬菜及1次有機米,平均每人每日補助6元,112年共編列1億4246萬7600元;中央補助國產可溯源三章一Q食材每人每日10元,112年度預估中央補助經費約2億7000元。教育局也強調,不管學校午餐調整與否,教育局核實補助弱勢學生午餐餐費,使弱勢學生午餐費用不受影響,每年補助將近1萬7000名學生,學期間國中小依各校餐費核實全額補助,高中職每人每日補助55元;寒暑假期間補助國中小弱勢學生每人每日65元。111年度本市弱勢學生午餐費共計補助2億3524萬2633元,112年度持續編列逾2億預算協助,保障弱勢學生安心就學。針對北市在第一季行人死亡較去年同期增加,交通局則回應,將比對分析事故發生原因,加速硬體改善,另將從加強用路人違規態樣加強宣導、教育,並且針對轄區內事故多的地點,會持續加強取締,避免憾事發生。
社宅政策遭批 台北市府:多元手段解決問題
社會住宅推動聯盟今(17)日上午於台北市府前召開記者會,綠白議員到場開嗆台北市長蔣萬安政見跳票;對此,台北市政府副發言人蕭羽耘回應,社宅問題不是喊喊數字,而蔣萬安早已數次公開說過,現任市府團隊會努力往目標逐步邁進,尋求多元手段解決問題。蕭羽耘指出,前台北市長柯文哲過去曾喊出8年5萬戶社宅的目標,最後完成6520户,柯先前也承認社宅政策跳票,足證社宅問題的關鍵是面對問題,尋求辦法,而不是喊喊數字。她強調,蔣萬安早已數次公開說過,現任市府團隊會努力往目標逐步邁進,尋求多元手段,絕對秉持面對問題、解決問題的態度。蕭羽耘說,政府需要解決的是「居住問題」,社會住宅除了自建之外,都發局也規劃,包含公辦都更社宅、EOD、都更分回、容獎回饋、包租代管等多元手段,解決居住問題的腳步不會停下。都發局則表示,蔣萬安上任後即積極研議各項精進措施,包含盤整老舊、閒置公有房地推動公辦都市更新取得社宅、鼓勵民間更新開發捐贈提供社會住宅,以及都市計畫及開發回饋部分。至於住盟要求市府應徹底檢討現行容積獎勵機制,目前市府盤點社宅已包含TOD捐贈,未來會持續把關確保容積獎勵具有對應之公益性及公共性。都發局說,目前盤點出具有規劃潛力的基地都需要運用各種興辦方式累加,搭配運用開發程序,如公辦都更、協調現今使用的機關搬遷或都計變更回饋等方式及鼓勵民間投資開發等,這些都需要與地方溝通、取得規劃共識才可以順利推動。
新北市社會宅超標4.5萬戶遭批「魚目混珠」 新北市府:「願多做還不行?」
年底選舉將近,近期社宅規劃進度掀起新北市府與營建署隔空交戰。營建署指市府所報都更分回案件未符合社宅個案達成原則,民進黨新北市長參選人林佳龍也跟著抨擊新北市社宅規劃是0、沒有聽過「多元規劃」流於空話。新北市政府今(31)日也發出新聞稿強調,新北透過多元取得方式增量,公展文件均載明「社宅用地」等文字,全數上網公開,「不懂哪裡有問題,願意多做還不行?」有關新北市府近期表示透過容積獎勵捐贈取得457戶、透過都更分回取得678戶,並請營建署於內政部不動產資訊平台納入都更分回及容積獎勵取得社宅數量,營建署表示,「社會住宅興辦計畫」8年20萬戶為社宅興辦目標,其中透過都更分回或容獎捐贈等方式取得社會住宅,與政府直接興建方式不同,因此以案件「取得建築執照開工」視為達成。營建署也說,新北市府所報都更分回等案件,部分仍在都市計畫階段,除不符合行政院核定之達成原則,亦容易遭外界質疑社宅成果有魚目混珠。由於新泰塭仔圳、新店十四張站B單元區、蘆南、蘆北、土城彈藥庫、土城暫緩發展區、中和灰磘等7處整開區規劃社福設施用地案件,因尚未真正完成都市計畫,也沒有編列預算,也沒有內政部申辦的項目,也被林佳龍批不實。新北市政府今也做出回應,行政院今年4月核定社會住宅興辦計畫載明新北市目標值為3.3萬戶現已順利達成,如今新北透過多元取得方式增量,讓新北社宅成長至4.5萬戶卻挨批,「不懂哪裡有問題,願意多做還不行?」新北市城鄉發展局局長黃國峰說明,新北社宅的多元取得策略早在內政部110.4.15核定的《新北國土計畫》中揭露(內文第91至92頁處),持續落實執行,並在確定透過容積獎勵捐贈取得457戶、透過都更分回取得678戶,陸續函請營建署於內政部不動產資訊平台納入數量,然內政部不動產資訊平台以「政府主導興辦」的邏輯設計,要求填報工程上網日期、工程決標日期等「只有公共工程才會有」的資料,並以「必須提報社會住宅興辦事業計畫」為由,未予同意新北市更新社宅數據。黃國峰指出,新北市多元取得的社宅恐怕只有等到落成啟用後才可能被載入,「不過就算中央的系統不登載,新北的社宅數量仍然是實實在在正在成長,社宅的統計數據沒有實質意義,蓋得出來、讓市民看得到、用得到,才是真的。」黃國峰補充說,新泰塭仔圳、新店十四張站B單元區、蘆南、蘆北、土城彈藥庫、土城暫緩發展區、中和灰磘等已規劃社福設施用地的7處整開區,其中新泰塭仔圳經內政部審竣後發佈實施,並已著手進行可行性研究,而其餘已送內政部審議,公展文件之內文均載明「社宅用地」等文字,全數上網公開,可受公評,卻無端惹來不規劃社宅、數量不確實等指控,打擊基層同仁兢兢業業為新北擘劃未來的熱誠與用心。
欽天監算房市1/產業、人才回流薪資看漲 鄭欽天:「台灣看得到明天」
興富發(2542)去年業績大豐收,交出442億元營收新高。在原物料大漲、百年缺工、政府打炒房,甚至限制建商土地融資下,CTWANT記者獨家專訪總裁鄭欽天,他一語逆勢開場:「台灣看得到明天」。台商西進大陸30年,不少人翻身致富,近年在美中貿易戰及香港事件等影響下,情勢逆轉,資金產業大舉回流,鄭欽天振奮地向記者說,「哪裡有市場商人往哪去。台灣產業在變動,過去國內只負責接單、轉單,聘用的人不多,現在到處設廠、到處需要人力。」「這幾年興富發應徵人資長、財務長,9成從大陸回來。」「產業回來了!人才也回來了!」鄭欽天高亢的聲音掩不住雀躍,「我一個朋友到南部拓點,一開始設置3~5人研發中心,今年打算從60人變500人,就業機會增加,推升當地平均所得。」「企業去年獲利不錯,今、明年又是穩定成長,老闆賺錢管理層也要加薪才留得住人才,薪資所得都將大幅調整。」半導體產業南下擴廠,帶動上下游和衛星工廠一起為中南部注入活水,城市人口已有南移跡象,對市場嗅覺敏銳的鄭欽天,早已鎖定台中、高雄獵地推案,此外,他還看好5G時代,工作型態改變,「雙北以外區域的發展將會再加速。」鄭欽天看好半導體產業正熱,帶動上下游和衛星工廠一起為中南部注入活水,5G普及更將加速雙北以外的發展。圖為台積電南科18廠。(圖/CTWANT資料室)「如果新北跟中南部所得差不多,那新北市能賣7字頭,中南部能賣多少?」房價是敏感議題,鄭欽天只能點到為止,「當各地薪資陸續變動,房價會跟著上來。」被問及如何健全房市?一向快言快語的他突然語塞,幾秒後勉強擠出「加速國土規劃政策」和「提供容獎偕同民間力量蓋社宅」。鄭欽天表示,20年前,外縣市沒有就業機會,大部分的人口因為就業集中在台北,但城市發展需要新腹地,30年前台北市發展從西區移往東區,未來10年也可能移到桃園或其他城市。「台灣這麼多人被限居在都市計畫區內,但政府能做的長遠規劃卻越來越少,目前只有台中、高雄重劃區較多,年輕人想住新房,新規劃土地很慢、舊城改造也很慢,台灣需要加速國土規劃政策,多開發新型發展區,解決人口過度集中、推升房價的問題。」鄭欽天的話不無道理,目前產業、人口正移入的幾個縣市,不少地區是建商無建地可開發消化購屋需求,導致搶購潮;而為了搶一塊建地,眾家業者更願出高價,也推升了成本和房價,可說是環環相扣。這幾年停獎取消、開放空間獎勵也取消,現在又提公設不能計價(實坪制),鄭欽天搖搖頭嘆,在建商利潤與成本結構不變下,原來一坪賣65萬元,少了1/3公設坪,除以0.6,房價就會變100萬元,「但是民眾對於總價有需求啊,最後就是坪數越來越小。」而就高房價下,政府力推的社會宅政策,點子多的鄭欽天給了建議,可提供20%容積由建商協助興建社宅,快速解決社宅不足問題。他舉例,若原來要蓋500戶,政府多給20%容積多蓋100戶作社宅,營建費用由建商負擔,這100戶由政府作東定價出租,10年後建商收回出售。政府沒花半毛錢就能完成社宅興建,為了未來好銷售,建商也會盡力維護社區品質,這對政府、購屋弱勢與社區住戶皆有益處。「畢竟術業有專攻,只要這政策出來,我可以幫它(社宅)遍地開花!」 鄭欽天說,政府想造國民車找車廠最快,同樣的造房,也能和建商合作。他建議政府在民間住宅案中提供容積,就可以讓社宅在各地遍地開花。圖為台北市東明社會宅。(圖/李宗明攝)
台塑房事賺百億3/政府送容獎反成都更阻礙?建商地主「利益得失」重分配
全台最大的台塑都更案一波多折,一再延宕,從整合釘子戶、送件卡關,今年 11月又因「都更條例」新法重新送件,最後爭取的獎勵容積反而多增3600坪,開發價值也從2018年估算的800多億推估已破千億,讓外界有「等越久,賺越多」的錯覺。其實不只台塑都更案,每每政府祭出新獎勵,都會讓都更案裡的建商與地主重新檢視手上的「利益得失」。一位建商坦言,獎勵能越多越好,每回頒布新獎勵,如果差很多,當然會重新申請,不然成本一直漲,只有地主享受房價的漲幅,又不用負擔成本。「都更條例」2019年大翻修,為解決整合實務困境,特別強調獎勵的明確化,除了訂定各種建築容積獎勵的計算方式及申請條件外,還新增完整街廓或土地面積達一定規模、結構堪慮建築、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計等獎勵項目。然而今年5月再度放寬,實施容積管制前的中高樓層以上建築得以原建築容積1.2倍,危險建築得以原建築容積1.3倍。根據台北市都更處統計,民間提出更改都更計畫申請重公展的12案中,有11件是受到2019年「都市更新條例」修法中央祭出容積獎勵誘因後重新變更計畫,目前僅台塑都更案是依今年5月「都市更新條例」修法再加碼容獎而重新再遞件申請。台北市都更處主秘謝明同表示,容積獎勵增加,相對與地主的協議與分配條件也會跟著改變,需要一段時間再協商,通常需要1至2年的醞釀期,才會在實質申請上見效,像台塑都更案產權整合較具共識、反應速度快的案子相對具優勢。鑫建築執行長許峻豪認為,容積獎勵固然能增加誘因,但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定,都應該同時要有配套措施。(圖/本刊資料室、馬景平攝)不僅如此,本月4日內政部會議通過,耐震力未達現行標準的1/3,地方政府可強拆,不限定中高樓建築,一般老舊公寓也能有1.3倍的容積獎勵,預計年底前可發布實施。據了解,不少業者都重新精算,希望爭取更多的容積獎勵。不只業者見獵心喜,還在整合中的同意戶,也可能翻盤。「地主們也不是省油的燈,看到容積獎勵的提升,也想要得到更好的分配條件,往往導致改建案一拖就是十餘載歲月。」對於「都更條例」1998年成立以來歷經9次修法,是否真正鼓勵危險或老舊公寓加速改建,鑫建築執行長許峻豪持保留態度。他認為,容積獎勵固然能增加誘因,但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定,都應該同時要有配套措施,才能讓改建同意戶能有新家可歸。「本來是希望當成改建的誘因,但已經要改建的、不需要在外力鼓勵的,反而賺得快又多。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,獎勵持續加碼之下,確實有「撐得越久、領得越多」、「等得越久、賺得越大」的感覺。都更過程中,整合是最困難的一環,目前業界希望能設立「都更危老整合業」的新業別及相關管理條例,能有法律約束和明確收費項目,以健全都更市場。示意圖。(圖/馬景平攝)黃舒衛也提醒,台塑都更案壓倒性的產權集中特質,非一般合建案可比,一般地主不能只看到政策獎勵值的增加,卻忽略更多的市場不確定性,尤其近期各縣市為了反映物價,紛紛調高都更案建物工程造價標準,會直接影響合建分屋的條件,過度的期待與等待,反而得不償失。都更專家彭彥祥也提出另一修法方向,都更條例裡「共同負擔項目」裡面有人事費用、風險管理費,但卻少了最重要的初期整合者的勞務報酬,目前都更推動師必須掛在建築師、建經公司、營造廠或建商名下才能讓報酬有名目核銷,因此他建議成立「都更危老整合業管理條例」,就如同仲介有經紀業管理條例一樣,「能有法律約束和收費項目,明確規範整合到多少程度就能有多少報酬,並於都更條例增訂整合業視都更規模或住戶人數得獲得不同百分比的容積獎勵,避免都更推動師還沒完成任務先被餓死。」
60坪以下危老都更 9月起也可享2%容積獎勵
為鼓勵民眾參與危險與老舊建築物整建,內政部營建署近期預告修正「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」,讓200平方公尺(約60坪)以下,沒有辦法與相鄰地合建的危老建物,也可享有2%的容積獎勵,預計最快9月上路。趕在危老條例5月時程獎勵落日前,立法院三讀通過危老條例修正案,將時程容積獎勵以逐年遞減方式,分五年降低。5月後,時程獎勵由10%降為8%,接著逐年降為4%、2%、1%,希望藉此做法,讓民眾在這幾年積極提出危老建物重建計畫。其中新增規模容積獎勵部分,危老基地合併鄰地達200平方公尺以上者,可獲2%容積獎勵,每增加100平方公尺,增加容獎0.5%。時程和規模容獎合併上限為基準容積10%。內政部官員指出,由於危老整建時程獎勵逐年遞減,可能影響重建意願,且依核准資料統計,重建面積不足200平方公尺者,占申請案件31%,平均申請容積獎勵額度約為16%,有必要鼓勵小面積危老建物進行整建。據內政部統計,至6月底止,全國申請危老重建計畫共1,416件,各地方政府累計核准793件,其中以台北市530件為最多,平均面積為677平方公尺。不過,金門縣、台南市、新竹市的平均核准面積最小,約在150平方公尺左右。為增加誘因,加速危老重建,營建署依據新修正危老條例,提出「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」修正案,增訂鼓勵小面積危老建物進行重建的條文。新條文規定,危老建築物基地面積未達200平方公尺,且未接鄰其他30年以上危老建物者,可享2%的容積獎勵。官員表示,許多危老建物基地條件不好,且因四周都已經蓋大樓,沒有往外擴大的可能,考量危老建物有儘速重建的必要,因此給予一些鼓勵,希望危老建物加速改善。在時程獎勵、規模獎勵,及新增的小規模基地重建獎勵都上路後,幾乎各種形式的危老建物重建,都可獲得容積獎勵。官員指出,目前危老建物容積獎勵辦法,將在8月10日結束公告期,待內政部部務會報通過後最快9月實施。