找房議價耗費太多心力 買房簽約掌握2原則不吃虧
「Cosmo,我終於順利找到自己想要的房子,進入簽約的步驟了,之前聽說有一些簽約不慎被騙的情況,買房簽約到底有什麼該注意的地方,才能確保自己的權益?」確實!許多人由於在找房和議價之間耗費了太多心力,到了最後的簽約階段卻放下了心防,沒有注意簽約不慎可能會產生的問題!其實,買房簽約的注意事項,包含「在簽約之前的責任釐清」以及「簽約時的交易安全」,以下就分這兩大部分與讀者說明。買房簽約之前,必須釐清責任歸屬在簽約的過程中主要有四大角色,買方、賣方、仲介、與代書,要順利完成彼此都接受的交易,每個角色都會有自己該負的責任,因此在簽約之前就必須先講明各自的責任歸屬與條件。首先在於買方與賣方,買方在簽約之前一定要索取房屋現況調查表,並仔細確認實際屋況,「有壁癌漏水,是賣方要負起責任修繕完成,或是直接從總價中扣除?」;現在許多賣方都會要求簽現況交屋,如果合約中有現況交屋這一條,就更要仔細地確認屋況,不要因為仲介說:「因為有房客,所以無法看房」而沒有確認屋況就簽約了!另外,偶爾會看到室內非常多雜亂家具的房子,在簽約之前也要跟賣方講好,家具、家電要由誰清走,所要買方自己清,那清理費用也要計入買房成本中。至於仲介與代書的責任歸屬較為明確,仲介必須要在客戶買房簽約之前提供相關產調(通常仲介不會讓你帶走,可用拍照或影印)、有無被報拆等相關資訊;仲介那邊其實有房子的超詳細資料,記得善用仲介保護自己的買房權益。而代書主要掌管簽約的流程,包含什麼時候要付多少錢、相關稅款與規費的結清、以及貸款的流程;之前有學員在問「印章可以直接交給代書嗎?」,這邊就要講到交易安全的部分了。買房簽約時,學會保護自己的交易安全在斡旋時,一定要拿到有公司章的斡旋單,才可以避免「仲介將斡旋金私吞」這類情況發生(就算仲介消失,我們還可以找公司求償);買房記得要用履約保證,履保就是確保買方可以收到房子、賣方可以收到錢的安全機制,一般仲介都會有,若是自行買賣的話建議也是要用履保比較安全。簽約時一定要清楚每份文件到底是在簽什麼,身分證、印章都要在自己的眼皮底下,不要隨便交給任何人去辦其他事情,另外身分證影本上也可以備註「僅供買房使用」,而印章不要用重要的銀行提款章,可以刻一個便章,這樣即便被拿到其他地方也不能使用(有人盜用可以聲稱非自己使用的,因為便章到處都可以刻),可以保護自己的交易安全!(本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容,經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯)
房仲可不只帶你看房而已 這8大資料記得索取
「Cosmo,我們就是跟房仲說自己想要的房屋條件,然後仲介帶我們去看房,如果喜歡我們就下斡旋,然後議價成交,買房就這麼簡單對吧?」。我第一次聽民眾這樣問的時候,會心一笑的覺得:「也太天真可愛了吧!」,不過仲介的專業可不只帶看房、收斡旋、幫議價而已喔!仲介的完整產調可以幫我們找出房屋問題國內的大型仲介其實產調都做得相當完整,藉由仲介的努力而整理的這些房屋詳細資訊,可以幫助我們看出房屋的相關問題;只不過通常產調是不可能讓我們拿回家看的,因此在買房前我們會跟房仲約到仲介店去看產調,確保自己買房的權益。第一種資料是「房屋現況調查表」,當屋主要賣房時,仲介會請屋主勾選房屋的現況,其中最重要的資訊之一就是"有沒有漏水"。如果屋主勾選"有",那便可視漏水情況議價;若屋主勾選"沒有",那在交屋前驗屋若找到漏水,便可要求屋主修繕。第二種資料是「建物與土地謄本」,通常我們會拿到的是二類謄本,重要的資訊包含建物種類(RC、加強磚造...)、屋齡與坪數(之前有遇過仲介寫錯),另外還有屋主幾年前買的、貸款多少、是否是繼承而來的,都會影響議價的幅度。第三種資料是「建物測量成果圖」,由於有時候仲介畫的格局可能跟建物測量成果圖對不起來,遇到這種很怪的情況就要再進一步調出第四種資料「原始竣工圖」,確認原本房屋應該有的廁所、開窗等數量,因為有些廁所或開窗是屋主後來才加的,這會影響未來要做的合法室裝。第五種資料是請仲介協助查詢「違建查報」,看一下該物件地址是否有被查報違建,特別是有頂加的物件要格外注意。同步也要確認一下第六種資料「土地使用分區圖」,確認該物件的土地使用分區是住宅區、商業區、或工業區,這都會影響房價評估與未來使用限制。當然,通常第七種資料「實價登錄」房仲都會主動提供,不過建議自己還是要到實價登錄網查詢,並且可以進一步詢問仲介屋主之前買多少,但這部分確實需要一點說話技巧。在雙北如果要合法室裝,還必須要索取這個資料第八種需要索取的資料,是在雙北需要做合法室裝時,必須要「樓下同意書」,由於樓下同意書必須要請房屋所有權人簽名同意,因此需要請房仲幫忙調直下層的謄本,確認所有權人是誰,避免簽完名後才發現簽名者非所有權人的窘境發生。(本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容,經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。)